2007年青島極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃.doc

極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書目 錄前言 6第一章 本項(xiàng)目的相關(guān)研究 81、商業(yè)定位研究82、商業(yè)品類研究83、服務(wù)功能設(shè)計(jì)84、規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議95、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議96、后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式建議9第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析 9一、南沿線商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比分析 101、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位規(guī)劃及優(yōu)勢(shì)差別102、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)客群差異113、價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)124、開發(fā)商策略比對(duì)135、小結(jié)14二、投資者調(diào)研結(jié)論分析 141、商業(yè)形態(tài)組合配比142、中小型投資者對(duì)于商鋪類型的投資偏好153、中小型投資者對(duì)于商鋪價(jià)格所能接受的范圍16三、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)論分析 171、租金承受范圍172、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)183、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)19四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析 191、消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目192、消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由203、消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)右的消費(fèi)場(chǎng)所214、消費(fèi)者餐飲偏好215、消費(fèi)者休閑偏好22五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮 221、業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析222、本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例25六、總結(jié) 26第三章 項(xiàng)目定位研究 27一、項(xiàng)目分階段定位 271、階段釋疑272、形象定位283、功能定位294、總結(jié)30二、項(xiàng)目整體定位布局思路 311、整體定位思路312、項(xiàng)目分區(qū)域定位323、項(xiàng)目整體定位布局40三、目標(biāo)客戶定位 451、購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析452、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析463、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析48四、客群消費(fèi)機(jī)會(huì)分析 501、唯一性和排他性502、吸引力503、資源整合504、區(qū)域中心51第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議 52一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則 521、 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)規(guī)劃理念及成果522、 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)功能設(shè)計(jì)523、 以市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)524、 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益525、 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)52二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議 531、商業(yè)業(yè)態(tài)配比532、業(yè)態(tài)選擇參考563、規(guī)劃調(diào)整建議59三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議 601、商鋪面積劃分建議602、商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議603、硬件配置建議60四、交通組織設(shè)計(jì)建議 611、人流動(dòng)線612、車流動(dòng)線623、物流動(dòng)線634、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)置64五、其它商業(yè)配套建議 65六、總結(jié) 66第五章 招商略案 67一、原則 67二、招商階段及目標(biāo) 67三、2007年前半年招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 70四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容 74第六章 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 781、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)782、統(tǒng)一管理783、投入費(fèi)用784、借助外力795、共同打造796、其它建議79第七章 總結(jié) 81前 言本項(xiàng)目是一個(gè)以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目通過主題公園將各種服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂、住宿等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費(fèi)為主導(dǎo)方向，通過設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂休閑場(chǎng)所、主題廣場(chǎng)、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來針對(duì)消費(fèi)者各層次的需求，同時(shí)，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。我公司在大量詳實(shí)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上（具體數(shù)據(jù)報(bào)告請(qǐng)參閱我司于2006年11月16日提交的極地海洋世界商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告），結(jié)合項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對(duì)本項(xiàng)目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案，目的是為后期的銷售、招商和運(yùn)營(yíng)管理提供保障。通過對(duì)本項(xiàng)目前期深入的市場(chǎng)調(diào)研及分析，我司基本明確了開發(fā)商在本項(xiàng)目上的盈利模式，并希望通過我司對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的全程介入，為貴司創(chuàng)造本項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化！在本建議開始之前，我們對(duì)貴司在本項(xiàng)目上的盈利模式進(jìn)行了如下的探討：開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)來源招商銷售經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品市場(chǎng)投資者者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者后期經(jīng)營(yíng)及管理支撐點(diǎn)開發(fā)商的主要利潤(rùn)點(diǎn)主要來源于項(xiàng)目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營(yíng)及管理是保證項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性利潤(rùn)來源。要對(duì)前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營(yíng)、管理尋找有效的支撐，就必須從項(xiàng)目本身的產(chǎn)品、整個(gè)市場(chǎng)的狀況、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的反饋等方面進(jìn)行深入的研究。我司之前就市場(chǎng)、投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者進(jìn)行了深入的調(diào)查、訪問、研究，并對(duì)500份樣本進(jìn)行了分析。本建議書就是建立在11月16日前關(guān)于消費(fèi)者、投資者以及經(jīng)營(yíng)者的調(diào)研分析基礎(chǔ)上，通過對(duì)產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營(yíng)等方面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。對(duì)于本項(xiàng)目所涉及到的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定價(jià)這幾個(gè)方面的問題，在本報(bào)告中將有詳細(xì)的闡述。在本報(bào)告中所使用的數(shù)據(jù)，都為專項(xiàng)調(diào)研及補(bǔ)充調(diào)研得到的真實(shí)客觀數(shù)據(jù)，分析所使用的方式多為市場(chǎng)比較法及市場(chǎng)預(yù)期法。同時(shí)需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對(duì)于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報(bào)告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費(fèi)者等經(jīng)營(yíng)消費(fèi)行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。詳細(xì)研究請(qǐng)見下文。第一章 本項(xiàng)目的相關(guān)研究1、 商業(yè)定位研究本項(xiàng)目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對(duì)商業(yè)配套的需求、住宅及整個(gè)社區(qū)對(duì)商業(yè)配套的需求、項(xiàng)目自身在特色方面對(duì)商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，立足于南沿線未來3-5年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來5-10發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對(duì)項(xiàng)目提出了分階段實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請(qǐng)參見第三章第一節(jié)。2、 商業(yè)品類研究本項(xiàng)目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從shopping-mall到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營(yíng)特色和特點(diǎn)。我司對(duì)于每種品類的商業(yè)都進(jìn)行了一定程度的研究，對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)特色都有一定程度的掌握。如何有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運(yùn)營(yíng)，將是本案研究的另一重點(diǎn)，詳細(xì)研究，請(qǐng)參見第三章第二節(jié)。3、 服務(wù)功能設(shè)計(jì)在對(duì)每種業(yè)態(tài)所能提供的服務(wù)及本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行了通盤的考慮之后，我們對(duì)項(xiàng)目整體的服務(wù)功能定位及布局進(jìn)行了一定的調(diào)整。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應(yīng)將商業(yè)與公園有機(jī)的結(jié)合起來，使商業(yè)也成為公園的一個(gè)組成部分，并發(fā)揮其最大的服務(wù)功能，滿足各類消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。增強(qiáng)趣味性及參與性，即是主題場(chǎng)館的有效補(bǔ)充，又是公園的一大亮點(diǎn)。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費(fèi)者有更多來這里消費(fèi)的理由。4、 規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)有了整體的考慮之后，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)的布局及業(yè)態(tài)的規(guī)劃有了一個(gè)比較科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，根據(jù)這個(gè)設(shè)計(jì)，商業(yè)部分原有的規(guī)劃應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。我司會(huì)在本建議書中就此部分調(diào)整的內(nèi)容提出看法。5、 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議因本項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，每種業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)的要求有比較大的差異，所以這就對(duì)極地海洋世界的物業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足的相應(yīng)功能提出了很高的要求。本報(bào)告在對(duì)每種行業(yè)進(jìn)行了深度的了解之后，提出了專門針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整時(shí)予以參考。6、 后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式建議后期經(jīng)營(yíng)管理是否到位，應(yīng)采用哪些經(jīng)營(yíng)管理的手段才能保證項(xiàng)目持續(xù)的盈利，這也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。本建議書增加了此部分的內(nèi)容，目的是為了使貴司能夠更好的了解西南旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性，能夠結(jié)合地域特點(diǎn)，找到適合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式，使項(xiàng)目能夠在規(guī)劃前期，就考慮到后期的管理需求，著手開展一些鋪墊工作。第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比分析通過前期對(duì)南沿線商業(yè)情況的市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看出，本項(xiàng)目不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個(gè)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，它應(yīng)是一個(gè)立足于中國(guó)西南地區(qū)或中國(guó)西部這樣一個(gè)區(qū)域概念的旅游項(xiàng)目。如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游項(xiàng)目概念中剝離出來，我們可以將項(xiàng)目再進(jìn)行一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個(gè)公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設(shè)施，如休閑、娛樂、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復(fù)合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。這個(gè)項(xiàng)目有別于南沿線現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從以下的幾個(gè)方面的分析比較我們就可以看出它們之間的差別：1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位規(guī)劃及優(yōu)勢(shì)差別：項(xiàng)目定位主力業(yè)態(tài)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)比較海洋公園中國(guó)西部最大的海洋極地公園西南地區(qū)唯一的海洋主題公園海洋主題游園，配搭：購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等有海洋主題公園為項(xiàng)目的支撐，通過各種配套的商業(yè)共同打造西部、成都旅游名片。深長(zhǎng)城社區(qū)性、城南區(qū)域性購(gòu)物休閑中心社區(qū)配套配搭：購(gòu)物中心、餐飲、商務(wù)、娛樂等城南相對(duì)集中的高收入消費(fèi)群體，對(duì)日常生活配套的商業(yè)需求世紀(jì)城西部會(huì)展中心會(huì)議展覽配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂等各類大中型會(huì)展人流，對(duì)商業(yè)配套的需求遠(yuǎn)大荷蘭水街南沿線商務(wù)會(huì)所（項(xiàng)目整體是一個(gè)會(huì)所概念）概念會(huì)所配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂等區(qū)域未來發(fā)展前景看好嘎納印象以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風(fēng)情配搭：餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物、婚慶等區(qū)域未來發(fā)展前景看好從上面的表格我們可以看出：本項(xiàng)目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)客群差異：項(xiàng)目目標(biāo)客群消費(fèi)者來源消費(fèi)者數(shù)量對(duì)商業(yè)的支撐海洋公園老、少、中、青等沒有限制旅行社團(tuán)隊(duì)、散客、西南區(qū)域的消費(fèi)者近5000人/日的消費(fèi)群體未來近10萬(wàn)的常住人口主題公園（總量大，可有效支撐）、未來區(qū)域住戶（還未成熟）深長(zhǎng)城社區(qū)居住群體周邊社區(qū)現(xiàn)常住人口不足1萬(wàn)未來近3萬(wàn)的常住人口未來區(qū)域住戶（還未成熟）世紀(jì)城全國(guó)各地會(huì)展及商務(wù)人群會(huì)展近1000人/日的會(huì)展人群未來近2萬(wàn)的常住人口各種展會(huì)（總量多，但幾乎沒有形成有效支撐）遠(yuǎn)大荷蘭水街商務(wù)應(yīng)酬及高端消費(fèi)群體南沿線商務(wù)辦公消費(fèi)群體及城南高端消費(fèi)群現(xiàn)常住人口不足0.5萬(wàn)未來近3萬(wàn)常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費(fèi)群體（總量少，無法支撐）嘎納印象婚慶及周邊社區(qū)消費(fèi)群體華陽(yáng)周邊消費(fèi)群體及婚慶群體現(xiàn)常住人口6萬(wàn)左右未來近10萬(wàn)常住人口婚慶主題（總量少需求小，無法支撐）從上表所列消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)支撐的差異上來看，本項(xiàng)目是有別于南沿線其它商業(yè)項(xiàng)目的，在客群支撐方面，除公園自然吸引的游客外，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性以及唯一性，將吸引眾多到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群，此點(diǎn)已通過現(xiàn)有案例（南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風(fēng)情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸王等特色餐飲商業(yè)等），將直接證明到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群的潛力巨大。附：南沿線農(nóng)家樂人流量調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目南草坪海霸王調(diào)查地點(diǎn)人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）調(diào)查時(shí)間段11月22日（周四）14：0016：0011月22日（周四）14：0016：00車位數(shù)量自帶車位100個(gè)200個(gè)可停車位220個(gè)30個(gè)停車量（14：00停車情況）36輛17輛人流及車流量統(tǒng)計(jì)私家車5303輛4309輛出租車208輛126輛公交車144輛35輛非機(jī)動(dòng)車1048輛744輛行人73個(gè)64個(gè)3、價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)：項(xiàng)目商業(yè)總體量商業(yè)呈現(xiàn)時(shí)間現(xiàn)階段銷售價(jià)格現(xiàn)階段銷售情況現(xiàn)階段租賃價(jià)格現(xiàn)階段租賃情況深長(zhǎng)城10萬(wàn)一期2007年4月二期2008年以后三期2009年一期1層定價(jià)在1.3-1.4萬(wàn)/未開盤一期未具體確定預(yù)計(jì)1層租金在100元/月左右還沒有一家簽約世紀(jì)城50萬(wàn)（一期14萬(wàn)）一期已全部呈現(xiàn)二期未定三期未定起價(jià)5500元/平方米，均價(jià)約8000元/平方米一期部分1-2層銷售80%左右，現(xiàn)銷售3-4層商業(yè)，總體銷售未過半。1-2層60-70元/月3-4層30元/月只有4個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)，另有2個(gè)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)遠(yuǎn)大荷蘭水街10萬(wàn)左右一期2005年12月二期未定均未銷售除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售1f-40-60元/月2f-20-30元/月只有4、7號(hào)樓的2-4層已租賃嘎納印象6萬(wàn)2006年已全部呈現(xiàn)1f-5000-6000元/2f-3000元/左右銷售情況未達(dá)到20% 對(duì)外報(bào)價(jià)：1f-45元/月2f-40元/月3f-35元/月只有6個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)分析：從以上南沿線各個(gè)在售商業(yè)項(xiàng)目得銷售價(jià)格及租賃價(jià)格可以看出，商業(yè)價(jià)格的分布如下：商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格（報(bào)價(jià)）銷售價(jià)格（成交）租賃價(jià)格（報(bào)價(jià)）租賃價(jià)格（成交）深長(zhǎng)城1層1.3-1.4萬(wàn)元/一層預(yù)計(jì)在1.2萬(wàn)元/左右1層100元/月一層預(yù)計(jì)在80元/月左右世紀(jì)城1-2層1萬(wàn)元/1-2層實(shí)際0.8萬(wàn)元/部分按營(yíng)業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成部分按營(yíng)業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成遠(yuǎn)大荷蘭水街社區(qū)商業(yè)1層1.1-1.2萬(wàn)元/1層0.8-1.1萬(wàn)元/左右1層80元/月2-4層40元/月1層40元/月2-4層25元/月嘎納印象1層0.8-1.2萬(wàn)元/1層實(shí)際0.5-0.6萬(wàn)元/1層45元/月2層40元/月3層35元/月1層30元/月2層20元/月3層10元/月4、開發(fā)商策略比對(duì)：項(xiàng)目開發(fā)商在銷售方面的策略開發(fā)商在招商方面的策略開發(fā)商在后期經(jīng)營(yíng)管理方面的措施深長(zhǎng)城一期定價(jià)比較高1f1.3-1.4萬(wàn)/，現(xiàn)已在內(nèi)部開始接受預(yù)定，且未定何時(shí)開盤先定主力店（與人人樂超市已達(dá)成合作意向）及次主力店（大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家），并給予1-2年免租期，本項(xiàng)目由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。未有具體的方案出臺(tái)預(yù)計(jì)將會(huì)委托給專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司世紀(jì)城價(jià)格低開高走，一期均價(jià)保在0.8萬(wàn)/左右不收取固定租金，與商家進(jìn)行營(yíng)業(yè)額提成制，管理費(fèi)另計(jì)?，F(xiàn)休閑娛樂餐飲區(qū)招商情況一般，購(gòu)物天堂區(qū)基本空置。前期使用貼牌方式與銅鑼灣進(jìn)行合作，后期自行招商。利用各種展會(huì)及大型活動(dòng)，帶動(dòng)商家的經(jīng)營(yíng)，并定期舉行一些美食節(jié)或啤酒節(jié)以宣傳帶動(dòng)人氣。遠(yuǎn)大荷蘭水街除社區(qū)商業(yè)進(jìn)行銷售外，純商業(yè)部分只租不售為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作方式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。利用媒體進(jìn)行宣傳炒作，與商家共同舉辦各種商業(yè)活動(dòng)，并為商家組織各種主題的沙龍聚會(huì)等。嘎納印象現(xiàn)階段銷售價(jià)格由原定1萬(wàn)元/降到0.5-0.6萬(wàn)元/，降價(jià)幅度較大本階段重點(diǎn)在招商，希望后期部分能夠?qū)崿F(xiàn)帶租約銷售，正在引進(jìn)大的品牌商家，并在前3年不收取任何租金。開發(fā)商自主成立經(jīng)營(yíng)管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)行招商，并極力打造成為婚慶定點(diǎn)場(chǎng)所。5、小結(jié)：本項(xiàng)目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個(gè)在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常明顯，除了擁有近60萬(wàn)體量的住宅消費(fèi)群體外，還有一個(gè)西南地區(qū)獨(dú)一無二的海洋極地主題公園，這個(gè)主題公園將來會(huì)為本項(xiàng)目的商業(yè)每年帶來300多萬(wàn)的消費(fèi)群體。而且這個(gè)項(xiàng)目本身是一個(gè)目的性消費(fèi)的項(xiàng)目，與世紀(jì)城過往型消費(fèi)又有所不同。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒有一個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有可比性。無論是從主題公園對(duì)消費(fèi)者的吸引力還是公園的規(guī)?；厣?，放眼全成都，只有今后的華僑城歡樂谷及置信國(guó)色天香有一定的相似性外，本項(xiàng)目還找不到一個(gè)可類比的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而且歡樂谷與國(guó)色天香的主題，與本項(xiàng)目的主題也有很大的差別。所以本項(xiàng)目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項(xiàng)目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比較高。這為本項(xiàng)目將來的成功，奠定了一定的基礎(chǔ)。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析1、商業(yè)形態(tài)組合配比通過我們對(duì)300份對(duì)中小型投資者問卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對(duì)項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：（1）其中各類型的商業(yè)所占比重如下：l 商業(yè)街區(qū)：32% 休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；l 購(gòu)物中心：31% 以購(gòu)物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；l 商業(yè)廣場(chǎng)：18% 商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺效果和廣場(chǎng)資源，主要還是偏重于購(gòu)物或餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)；l 專業(yè)市場(chǎng)：8% 在現(xiàn)階段本項(xiàng)目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場(chǎng)；l 社區(qū)商業(yè)：6% 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在項(xiàng)目的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對(duì)項(xiàng)目整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；l 旅游商業(yè)：4% 旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；l 其它：1% 其它類型的補(bǔ)充業(yè)態(tài)（2）分析：休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物是投資者認(rèn)為本項(xiàng)目最應(yīng)擁有的商業(yè)類型。l 休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右l 零售、購(gòu)物業(yè)態(tài)：31%左右l 社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右l 旅游紀(jì)念品：4%左右l 其它業(yè)態(tài)：1%左右2、中小型投資者對(duì)于商鋪類型的投資偏好（1）各類型商鋪所占比重：l 帶租約的獨(dú)立商鋪：46%l 產(chǎn)權(quán)式商鋪：40%l 不帶租約的獨(dú)立商鋪：14%（2）分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目有部分可考慮以產(chǎn)權(quán)式或帶租約的方式進(jìn)行銷售。落實(shí)到項(xiàng)目本身的規(guī)劃，可考慮購(gòu)物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權(quán)式的方式進(jìn)行分割銷售。3、中小型投資者對(duì)于商鋪價(jià)格所能接受的范圍 分析：從上面兩張圖表中我們可以看出，對(duì)本項(xiàng)目有投資意向的中小型投資者，對(duì)本項(xiàng)目所能承受的最高總價(jià)主要集中在45萬(wàn)以內(nèi)，而面積主要集中在70以內(nèi)，由此我們可以推算出其最能接受的本項(xiàng)目銷售單價(jià)應(yīng)在0.65萬(wàn)/左右，而這里需要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)是：（1）這些投資者都是在對(duì)本項(xiàng)目并不了解的情況下做出的判斷，本項(xiàng)目商業(yè)的賣點(diǎn)及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值；（2）此次所調(diào)查訪問的投資者大部分都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價(jià)格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購(gòu)買升值潛力為主，所以對(duì)價(jià)格的預(yù)期都會(huì)比較低。所以本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)，除了考慮市場(chǎng)的預(yù)期外，還應(yīng)考慮到本項(xiàng)目獨(dú)有的特性和價(jià)值，制訂出合理的價(jià)位。三、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)論分析1、租金承受范圍（1）租金最高水平：從左表可以看出，在商家還未對(duì)本項(xiàng)目有充分的理解和認(rèn)識(shí)的情況下，商家目前就能承受60元/月以內(nèi)的租金，說明本項(xiàng)目對(duì)商家而言還是有很大的吸引力的。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本項(xiàng)目首期租金設(shè)定范圍應(yīng)在40元/月左右。（2）分析：對(duì)于本項(xiàng)目的租金所能支撐的銷售價(jià)格，在第一個(gè)階段里不可能就能達(dá)到8%左右的投資回報(bào)率，而決定投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資因素主要還是比較看好升值潛力，所以，我們可在制定銷售價(jià)格的時(shí)候，考慮將投資回報(bào)率設(shè)定在6%左右。結(jié)合前期對(duì)南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價(jià)格的對(duì)比，本項(xiàng)目一期商業(yè)的銷售均價(jià)可在6000-10000元/之間進(jìn)行設(shè)定。租金收益計(jì)算法（按6%投資回報(bào)計(jì)算）： 樓層租金價(jià)格（元/月）投資回報(bào)率相應(yīng)支撐的銷售價(jià)格（元/）1-4層均價(jià)（元/）130-50 6%6000-10000 6000-8000 220-30 6%4000-6000 320 6%4000 420 6%4000 2、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)：（1）銷售價(jià)格區(qū)間：從左圖可以看出，經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目銷售價(jià)格的預(yù)期主要集中在0.9萬(wàn)元/以內(nèi)，其中7000元/左右的價(jià)格是這些經(jīng)營(yíng)者最能接受的價(jià)格范圍。（2）分析：從經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期上可以看出，其所能承受的首期租金范圍按6%的投資回報(bào)率計(jì)算在25-50元/月之間。其所能承受的租金范圍如下：銷售價(jià)格（元/）投資回報(bào)率租金（元/月）銷售均價(jià)（元/）租金均價(jià)（元/月）50006%25取其中上限：8000左右取其中上限：40左右60006%3070006%3580006%4090006%45100006%50說明：本部份的內(nèi)容在我司極地海洋世界商業(yè)部分營(yíng)銷策略方案中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點(diǎn)進(jìn)行闡述。3、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂、餐飲：57.5%l 購(gòu)物中心/超市/大型百貨：20.3%l 旅游相關(guān)配套/旅游紀(jì)念品專賣：9.3%l 特色主題商業(yè)街：7.1%l 社區(qū)配套商業(yè)：5.5%l 專業(yè)市場(chǎng)/其它：0.2%其比例如右圖所示：四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析1、消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目：（1）業(yè)態(tài)比例：l 餐飲、休閑娛樂、大型會(huì)所：34.4%l 參觀游園：32.6%l 文化、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：19.6%l 購(gòu)物：13.4%其比例圖如圖所示：（2）分析：從大的類別上來看，餐飲、休閑、娛樂和文化健身運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購(gòu)物占了15%的比重。這說明本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應(yīng)從市場(chǎng)消費(fèi)需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量?jī)?yōu)化。2、消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由：業(yè)態(tài)比例：l 參觀了解海洋、增長(zhǎng)見識(shí)：32.4%l 休閑、娛樂、餐飲：27.2%l 交通方便、設(shè)施齊全、其它：22.8%l 游玩、運(yùn)動(dòng)：16.9%l 購(gòu)物、購(gòu)買紀(jì)念品：8.1%3、消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)有的消費(fèi)場(chǎng)所：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂、餐飲、會(huì)所：56.33%l 超市、購(gòu)物中心：7.4%l 兒童游玩設(shè)施：4.8%l 游泳館、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：11.8%l 主場(chǎng)館：7.9%l 住宿：1.3%l 其它：10.5% 4、消費(fèi)者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：l 火鍋：32.3%l 中餐：30.8%l 小吃：20.2%l 西餐：8.7%l 洋快餐：4.2%l 特色快餐：3%l 各國(guó)美食：0.8% 5、消費(fèi)者休閑偏好：l 茶樓：27%l 書店：18%l 水吧：16%l 咖啡：14%l 冷飲店：13%l 戶外健身：8%l 游泳：4%五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：1、業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析：通過對(duì)以上幾個(gè)方面的調(diào)研分析，我們可以看出，投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比有如下的預(yù)期：l 投資者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對(duì)社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；l 經(jīng)營(yíng)者最希望到本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認(rèn)為的比例基本相同；l 消費(fèi)者希望到本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目主要還是休閑、娛樂、餐飲，對(duì)于購(gòu)物、兒童娛樂、健身、運(yùn)動(dòng)也有一定的需求，但是比例不大。而且來這里消費(fèi)的主要原因還是因?yàn)檫@里的設(shè)備設(shè)施齊全，能夠放松休閑。通過分析，我們將三者對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：投資者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 經(jīng)營(yíng)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 消費(fèi)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期分析：（1） 休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，三者平均為57.6%；（2） 購(gòu)物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，三者平均為19.3%；（3） 旅游紀(jì)念品銷售等業(yè)態(tài)的比例為4%、9%、7%不等，三者平均為6.7%；（4） 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，三者平均為7.3%；（5） 對(duì)于消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)、健身、兒童游玩、住宿等方面的需求，我們均可視為對(duì)休閑娛樂方面的需求；（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計(jì)，那么從以上的分析，我們可以得出，本項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：休閑、娛樂、餐飲：58%超市、購(gòu)物：19%旅游紀(jì)念品：7%社區(qū)配套：7%其它：9%即：休閑娛樂餐飲：零售購(gòu)物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = 6：2：1：1從本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場(chǎng)館部分，應(yīng)有10.6359萬(wàn)平方米的商業(yè)，詳細(xì)面積如下：區(qū)域主場(chǎng)館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號(hào)樓五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓水世界電影院購(gòu)物中心酒店式公寓面積298703133183254540112315898600025432256032129合計(jì)298704312763232除去原設(shè)計(jì)中酒店式公寓（3.2129萬(wàn)平方米）及產(chǎn)權(quán)式酒店（五區(qū)2號(hào)樓3-4層5615.5）的面積，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積還有6.86萬(wàn)平方米左右。那么根據(jù)以上的測(cè)算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：休閑娛樂餐飲：零售購(gòu)物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = 4.12萬(wàn)：1.37萬(wàn)：0.69萬(wàn)：0.69萬(wàn)業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購(gòu)物社區(qū)配套其它旅游配套面積41200左右13700左右6900左右6900左右本項(xiàng)目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購(gòu)物水世界、電影院面積43127左右2256085432、本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例：正確的業(yè)態(tài)配比值還應(yīng)根據(jù)科學(xué)的測(cè)算方式推算出來，本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)比較通用的方式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況及市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，建議本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購(gòu)物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套建議面積41200左右20600左右6900左右總結(jié)：從以上的對(duì)比可以看出，設(shè)計(jì)之初對(duì)業(yè)態(tài)配比的考慮還是比較接近市場(chǎng)情況的，所以本項(xiàng)目在后期的重點(diǎn)應(yīng)該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃方面。但是我們應(yīng)該看到，無論消費(fèi)者還是投資者及經(jīng)營(yíng)者，其對(duì)本項(xiàng)目真正的需求還沒有完全的認(rèn)識(shí)到，且其個(gè)人偏好也存在著比較大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。六、總結(jié)：通過上述的調(diào)研分析，本項(xiàng)目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應(yīng)為：休閑娛樂餐飲：零售購(gòu)物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = 5.7：2.9：1.4即：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購(gòu)物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套面積41200左右20600左右6900左右第三章 項(xiàng)目定位研究一、項(xiàng)目分階段定位1、階段釋疑：我們將本項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，具體按時(shí)間周期劃分為兩個(gè)階段，如下表述：第一階段：主題公園正式運(yùn)營(yíng)，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務(wù)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過8-12個(gè)月的市場(chǎng)培育期后，相對(duì)穩(wěn)定下來。本階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)主方向是為了滿足主題場(chǎng)館日常旅游者和周末休閑度假消費(fèi)者的各種需求，其形態(tài)與南沿線現(xiàn)有的休閑假日商業(yè)相類似，經(jīng)營(yíng)重心偏向于休閑度假經(jīng)濟(jì)。第一階段：商家的構(gòu)成以生態(tài)、特色餐飲及生態(tài)休閑、娛樂為主。本階段部分商家經(jīng)營(yíng)檔次非常高，專門針對(duì)一些特殊圈層的消費(fèi)群體。而大部分還是面向大眾化的消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)，最終會(huì)形成高檔、中檔、大眾化分區(qū)域共存的景象。第一階段：主題公園通過一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)客源已經(jīng)趨于穩(wěn)定化，一期的商業(yè)也已相對(duì)的穩(wěn)定。本階段，商家主要客群來源還是對(duì)主題公園的一種分流，人們主要還是為了參觀海洋極地館及相關(guān)的場(chǎng)館而到本項(xiàng)目來消費(fèi)，但也有部分消費(fèi)者是通過了前期對(duì)本項(xiàng)目一些商家的了解后，有目的的來進(jìn)行消費(fèi)。這部分消費(fèi)者看重的是本項(xiàng)目所提供的環(huán)境和商家的特色，以及本項(xiàng)目所能給其帶來的消費(fèi)附加值。第一階段：商業(yè)還是偏重于體驗(yàn)型和游園型，依托主題公園所提供的大環(huán)境及大概念支撐商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 第一個(gè)階段：項(xiàng)目主題場(chǎng)館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經(jīng)營(yíng)后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒有達(dá)到70%的入住率、地鐵未開通之前這個(gè)時(shí)期，稱為本項(xiàng)目的第一個(gè)商業(yè)階段，時(shí)間跨度約為3-5年。 第二階段：項(xiàng)目二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，周邊及本項(xiàng)目住宅入住率的提高，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)組成會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求的變化而發(fā)生一定的改變。在這個(gè)階段里，原有的一些商家會(huì)因自身的生命周期因素，或因經(jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)，還有一些區(qū)域內(nèi)的商家會(huì)因項(xiàng)目整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變。 第二階段：隨著城市副中心的南移，居住人口的增多，交通的便利及南沿線自身的發(fā)展，本區(qū)域的商業(yè)已不再在現(xiàn)有郊區(qū)的概念，將會(huì)變成城區(qū)內(nèi)商業(yè)的概念，即“城市化”+“居住化”的概念。第二階段：商業(yè)的構(gòu)成將會(huì)向城市化發(fā)展，居住化的概念增強(qiáng)，有部分社區(qū)配套的商業(yè)將會(huì)在原有的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來，隨著周邊常住人口的增多，對(duì)日常生活消費(fèi)的需求也與日俱增，此時(shí)購(gòu)物中心的出現(xiàn)滿足了本區(qū)域消費(fèi)者在此方面的真實(shí)需求，并會(huì)逐漸成為本區(qū)域的消費(fèi)購(gòu)物中心。第二階段：旅游大道和板道大街這兩個(gè)板塊的商家構(gòu)成也會(huì)隨之發(fā)生一定的改變，業(yè)態(tài)組合及配比也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生改變。這些商家除了要滿足日常旅游者和休閑度假者的消費(fèi)需求外，會(huì)將日常經(jīng)營(yíng)的重心向滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需求的方向轉(zhuǎn)移，檔次及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也會(huì)發(fā)生一定的改變。第二階段：隨著本區(qū)域的逐漸成熟，商業(yè)的概念也發(fā)生了改變，向其所能提供的功能和實(shí)際消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)向“功能化”+“實(shí)用化”的概念。第二階段：主題公園已不能像剛開始一年或兩年前那樣吸引消費(fèi)者，人們期待更多、更新、更豐富的消費(fèi)主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個(gè)階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本項(xiàng)目商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強(qiáng)心劑”。第二階段：商家的功能化和實(shí)用化逐漸增強(qiáng)，之前僅依托主題公園及環(huán)境而生存的商家將會(huì)逐漸向多功能化發(fā)展，隨著項(xiàng)目私密性的減弱，有部分極高端的商家會(huì)逐漸退出本項(xiàng)目。2、形象定位：本項(xiàng)目整體的形象定位為：“主題公園”+“休閑樂園”。（注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場(chǎng)的成熟情況做具體升級(jí)。）定位闡述：“主題公園”除了包含在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的海洋基地館等幾大主題場(chǎng)館，項(xiàng)目的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等部分也是公園的一個(gè)組成部分。依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了項(xiàng)目一個(gè)鮮明的主題海洋、動(dòng)物、異國(guó)風(fēng)情?！靶蓍e樂園”本公園除了能夠看到新奇的海洋動(dòng)物，了解科普知識(shí)外，還是一個(gè)集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國(guó)情調(diào)的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好服務(wù)，其本身就是最好的一種觀光休閑。3、功能定位：其運(yùn)做理念在第一個(gè)階段應(yīng)該是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”的類型。定位闡述：“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”“體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)”幾乎是所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)提到的一個(gè)運(yùn)營(yíng)概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗(yàn)型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗(yàn)型及游園型，但是其只能依托其自身所營(yíng)造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個(gè)最根本的核心真正的，能夠吸引人的主題公園。而本項(xiàng)目最大的特色就是海洋極地公園，這是整個(gè)西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處內(nèi)地消費(fèi)者所向往的主題，這也是本項(xiàng)目今后能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)并獲利的源泉?！坝螆@經(jīng)濟(jì)”從南沿線及大成都現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)項(xiàng)目來看，無論那些商業(yè)項(xiàng)目如何打這兩張牌，其都缺乏了一個(gè)真正意義上能夠?qū)⑾M(fèi)者吸引住的主題公園，從之前旅游項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告中就可以看出，真正在后期經(jīng)營(yíng)的比較好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是有一個(gè)永恒不變的主題花/野生動(dòng)物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本項(xiàng)目的主題除了新奇的海洋動(dòng)物，還有科普知識(shí)、異國(guó)情調(diào)的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強(qiáng)的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購(gòu)物中心、開放式的露天表演等等。這些都能夠讓各個(gè)階層的消費(fèi)者參與進(jìn)來及尋找到樂趣，還可按各自所需尋找到適合自己的項(xiàng)目。4、總結(jié)：通過以上對(duì)項(xiàng)目定位方面的思考，我們得出了以下結(jié)論：階段時(shí)間形象定位功能定位定性第一階段未來3-5年“主題公園”+“休閑樂園”“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”配套性商業(yè)第二階段未來5-10年“城市化”+“居住化”“功能化”+“實(shí)用化”功能性商業(yè)在這里我們要強(qiáng)調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不論是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會(huì)發(fā)生很大的改變。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時(shí)還未成熟之前，商家為了生存，會(huì)有一些業(yè)態(tài)或檔次與項(xiàng)目定位之初的規(guī)劃不相符。但是隨著商圈的成熟影響力的擴(kuò)大，消費(fèi)者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐