2007年天津薊縣地產(chǎn)市場調(diào)研分析.doc

薊縣地產(chǎn)市場調(diào)研分析一、薊縣情況概述 1、薊縣與大北京戰(zhàn)略-加速融入京津唐一小時經(jīng)濟(jì)圈目前，北京、天津、唐山基本上已經(jīng)形成了戰(zhàn)略城市圈，國家進(jìn)行了一定的發(fā)展規(guī)劃，形成相互協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略群。薊縣距北京88公里、天津115公里,地理位置優(yōu)越,交通便利。境內(nèi)公路、鐵路四通八達(dá),京哈、津圍、邦喜、寶平公路和津薊、京秦、大秦鐵路貫穿東西南北。津薊高速公路和薊平高速公路奧運會前全線貫通 薊縣到北京40分鐘,拉近了薊縣和北京、天津的距離,使薊縣融入了京津唐一小時經(jīng)濟(jì)圈,為薊縣今后的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。2、薊縣基本指標(biāo)年鑒表述薊縣基本情況 basic statistics of jixian county 指標(biāo)名稱 2004 2005 *戶籍戶數(shù)(萬戶) 23.15 24.29 #農(nóng)業(yè)戶 18.74 18.83 *戶籍人口(萬人) 80.31 80.70 1.農(nóng)業(yè)人口 68.82 68.69 非農(nóng)業(yè)人口 11.49 12.01 2.男 40.90 41.11 女 39.41 39.59 *人口出生率() 6.1 6.7 *人口自然增長率() 1.8 -0.5 城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員(萬人) 4.78 4.59 #在崗職工 4.11 4.16 *鄉(xiāng)村從業(yè)人員(萬人) 32.09 32.32 #農(nóng)林牧漁業(yè)勞動者人數(shù) 16.69 16.31 地區(qū)生產(chǎn)總值(億元) 71.48 83.53 第一產(chǎn)業(yè) 19.33 19.11 第二產(chǎn)業(yè) 19.25 24.23 #工 業(yè) 14.34 21.88 第三產(chǎn)業(yè) 32.90 40.19 地區(qū)生產(chǎn)總值增速(%) 7.4 14.2 (萬元) 70276 83004*固定資產(chǎn)投資(萬元) 149920 190759 年末實有耕地面積(萬公頃) 5.40 5.40 農(nóng)業(yè)機(jī)械總動力(萬千瓦) 68.89 70.55 18.3 4.5 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)單位數(shù)(個) 378 275 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)人數(shù)(萬人) 4.70 3.40 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入(萬元) 622962 519696 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 單位數(shù)(個) 272 136 從業(yè)人員(萬人) 5.83 5.48 總產(chǎn)值(萬元) 994612 672280 產(chǎn)品銷售收入(萬元) 891531 626705 利稅總額(萬元) 95576 58165 固定資產(chǎn)原值(萬元) 304768 314429 流動資產(chǎn)合計(萬元) 215655 183507 社會消費品零售總額(萬元) 189200 227262 *私營工商企業(yè) 戶 數(shù)(戶) 797 1091 雇工人數(shù)(人) 12696 17200 注冊資本(萬元) 84205 97000 總產(chǎn)值(萬元) 80765 83800 營業(yè)收入(萬元) 33042 50400 *個體工商業(yè) 戶 數(shù)(戶) 13900 14659 從業(yè)人員(人) 23423 23000 資 金(萬元) 30894 301000 營業(yè)額(萬元) 71860 116000 實際直接利用外資(萬美元) 2018 2737 吸引內(nèi)資到位額(萬元) 70000 98010 工業(yè)企業(yè)出口交貨值(萬元) 365000 500100 *小學(xué)校數(shù)(所) 196 130 *小學(xué)在校學(xué)生數(shù)(人) 72489 61833 *普通中學(xué)校數(shù)(所) 68 70 *普通中學(xué)在校學(xué)生數(shù)(人) 75539 65973 幼兒園數(shù)(所) 191 205 衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)(個) 319 449 #醫(yī)院、衛(wèi)生院 32 32 衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)(張) 1368 1368 #醫(yī)院、衛(wèi)生院 1368 13683、區(qū)位描述薊縣位于天津市最北部，地處京、津、唐、承四市之腹心。全縣總面積1590平方公里，下轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 一個城區(qū)街道辦事處、949個行政村、 15個居委會，總?cè)丝?0萬人。4、旅游資源得天獨厚薊縣自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤山、黃崖關(guān)長城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點旅游景區(qū)和度假區(qū)。其中黃崖關(guān)長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級地質(zhì)公園,八仙山列為國家級原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國家森林公園?？h城內(nèi)還有國家重點保護(hù)的千年古剎獨樂寺和白塔寺等文物古跡。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。5、交通通訊便利薊縣地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇島236公里。津薊高速公路，京哈、津圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)。京秦、大秦鐵路橫亙境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。通訊設(shè)施完備，固定、移動通信便捷通暢。這些有利于薊縣成為區(qū)域性交通通訊樞紐。6、資源和物產(chǎn)豐富除大量可供建筑用砂石料外，初步探明的金屬、非金屬礦藏達(dá)數(shù)十種。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲量大、分布廣、開采價值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。各種干鮮果品質(zhì)優(yōu)味美，核桃、板栗、柿子、紅果等馳名中外，享有盛譽(yù)。此外，電力資源、水資源也比較豐富。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展提供了極為有利的條件。7、崛起的縣域經(jīng)濟(jì)薊縣，是國務(wù)院確定的全國首批沿海對外開放縣。亦是全國首家綠色食品示范區(qū)和全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣。近年來，國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)并進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，特色產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模。工業(yè)運行質(zhì)量不斷提高。一批重點骨干企業(yè)，在技術(shù)裝備、產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模效益等方面，跨上了新的臺階。全縣年銷售收入500萬元以上縣鄉(xiāng)骨干企業(yè)達(dá)到270家。工業(yè)傳統(tǒng)行業(yè)改造得到加強(qiáng)， 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)整體素質(zhì)和市場競爭力明顯提高。旅游業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展龍頭，商貿(mào)流通、信息、咨詢等服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，個體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁?；A(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，社會各項事業(yè)健康發(fā)展。全縣工業(yè)企業(yè)共有6936個，職工總數(shù)107011人，總資產(chǎn)52.41億元。企業(yè)在各主要行業(yè)中分布：建材行業(yè)1630個、服裝行業(yè)125個、食品加工業(yè)986個、機(jī)加工行業(yè)1045個、包裝制品行業(yè)31個、化工行業(yè)39個。8、薊縣發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建中等旅游城市“三步走”宏偉目標(biāo)，為薊縣實現(xiàn)又好又快發(fā)展指明了前進(jìn)方向，實現(xiàn)構(gòu)建中等旅游城市的宏偉目標(biāo)主要分三步走：第一步，到2007年以環(huán)城路全線貫通為標(biāo)志，形成中等旅游城市框架；第二步，到2011年，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系，增強(qiáng)城市旅游服務(wù)功能，提升休閑、度假產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，基本建成以開發(fā)區(qū)為頭、環(huán)秀湖為尾、城區(qū)為中心向東西兩翼發(fā)展，東至九龍山、西抵盤山，具有大鵬展翅造型的中等旅游城市雛形；第三步，再經(jīng)過五年努力，到2016年，以盤山、長城、府君山、九龍山、翠屏湖五大休閑度假組團(tuán)建成為標(biāo)志，基本建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、名勝古跡眾多、文化底蘊(yùn)深厚、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、承載功能完備，具有獨特魅力和生態(tài)宜居的中等旅游城市。二、薊縣地產(chǎn)市場概述1、薊縣縣城概述薊縣縣城以人民路、中昌路為軸線劃分為四個區(qū)域。西北區(qū)域為政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心，西南區(qū)域劃為商業(yè)用地，同時也是薊縣擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模的重點方向。東部區(qū)域目前以集資建房的住區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高。北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)?？h城輪廓圖見下圖：2、薊縣房地產(chǎn)發(fā)展綜述薊縣最早的房地產(chǎn)開發(fā)始于90年代初期，大多數(shù)薊縣城區(qū)的人都住平房，當(dāng)時個別效益好的事業(yè)單位開始集資興建多層建筑的家屬區(qū)（如電廠家屬院、引灤公寓），隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅需求增加，政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位開始共同集資建房，由此，集資房成為薊縣房地產(chǎn)初級階段的主體，它在當(dāng)時解決了相當(dāng)一部分居民對住宅的要求，集資房多以單位福利分房，或以極低的價格銷售給本企業(yè)職工，以滿足居民基本居住要求為目的，住宅產(chǎn)品形式單一，品質(zhì)較低。2000年以來，薊縣加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，雖然以集資建房為主體，已開始出現(xiàn)商品房， 2001年府君花園的出現(xiàn)提升了商品房的品質(zhì)，2002、2003年以來，市內(nèi)一些房地產(chǎn)公司如華廈、華利德包括順馳、浩地等相繼進(jìn)入薊縣市場，主要項目有樂園溫泉公寓、富裕家園，青山溪語，引進(jìn)市內(nèi)較成熟的操作模式，在此帶動下，薊縣的房產(chǎn)市場打破了以往單一的產(chǎn)品形式和運作方式，商品房市場也日趨成熟，集資房也逐漸退出市場，2003年下半年集資房已經(jīng)全部停止報批。目前全縣只有金盾小區(qū)是新興建的集資房小區(qū)，該小區(qū)在品質(zhì)上較以往的集資房小區(qū)已有很大的提升。3、薊縣地產(chǎn)一級市場概述（1）土地供給情況編號具體位置出讓面積用途供地方式容積率成交價格土地使用權(quán)人成交日期備 注樓面價（含契稅）津薊（拍）2007-004薊縣規(guī)劃光明南路東側(cè)55511.20居住拍賣不大于2179100000元天津市華利得房地產(chǎn)有限公司2007-8-61661.583608津薊（掛）2007-001薊縣下營鎮(zhèn)和羅莊子鎮(zhèn)環(huán)秀湖東岸出讓面積221585.90規(guī)劃建筑面積66100平方米金融業(yè)、居住掛牌150000000元天津國華興業(yè)投資有限公司2007-6-22規(guī)劃建筑面積66100平方米2337.367625津薊（掛）2007-002薊縣下營鎮(zhèn)和羅莊子鎮(zhèn)環(huán)秀湖東岸200171.20；規(guī)劃建筑面積79700平方米居住掛牌149020000元天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司2007-6-21規(guī)劃建筑面積79700平方米； 1925.854454津薊（掛）2007-003薊縣下營鎮(zhèn)和羅莊子鎮(zhèn)環(huán)秀湖東岸248227.90商業(yè)金融業(yè)、居住掛牌132000000元天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司2007-6-21土地出讓面積248227.9平方米，其中a-1地塊62487.43平方米，a-2地塊70845.91平方米，b地塊114894.56平方米規(guī)劃建筑面積a-1地塊68736平方米，a-2地塊35423平方米，b地塊57447平方米； 841.3053971津薊（拍）2006-023薊縣迎賓路北側(cè)52418.93居住拍賣不大于1.0110100000元天津萬事興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2007-3-92163.436224津薊（掛）2006-021號薊縣城關(guān)鎮(zhèn)8410.10居住、商業(yè)金融業(yè)掛牌不大于3.524600000元天津薊縣遠(yuǎn)達(dá)旅游投資有限公司2007-2-27860.8119586津薊（拍）2006-024薊縣人民西路南側(cè)8508.30商業(yè)金融業(yè)拍賣不大于2.522200000元天津佳倫宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司2007-2-91075.035261津薊（拍）2006-020薊縣城關(guān)鎮(zhèn)46633.40商業(yè)金融、居住拍賣容積率:居住不大于3.0;商業(yè)金融業(yè)不大于3.5。90100000元天津中節(jié)投節(jié)能投資有限公司2007-2-6容積率:居住不大于3.0;商業(yè)金融業(yè)不大于3.5663.3571362津薊（掛）2006-017薊縣官莊鎮(zhèn)石佛村北側(cè)，盤山路南側(cè)431061.10居住、商業(yè)金融掛牌44800000元恒大地產(chǎn)集團(tuán)2007-1-31出讓面積:431061.1平方米，其中居住用地239621.1平方米，商業(yè)金融業(yè)用地191440平方米;建筑面積:居住不大于119800平方米,商業(yè)金融不大于95700平方米； 214.12529津薊（掛）2006-025薊縣官莊鎮(zhèn)石佛村北側(cè)，盤山路南側(cè)235605.60居住掛牌0.540500000元恒大地產(chǎn)集團(tuán)2007-1-31354.1096326從上表可看出：a、面 積：土地供應(yīng)量逐年增長，07年土地供應(yīng)量在1508133.63。b、位 置：07年供應(yīng)的土地大致分為兩部分，一是薊縣各村的土地供應(yīng)增多，而是縣城的土地供應(yīng)大部分集中在主干道上，如人民路、迎賓路沿線。c、方 式：以拍賣和掛牌為主，反映了一級市場市場化程度的提高。d、用 途：以住宅為主導(dǎo)，同時兼顧發(fā)展商業(yè)金融部分。從這一點來看，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)在金融、商業(yè)領(lǐng)域投入了一定的土地量，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做金融、商業(yè)方面的支持。f、開發(fā)公司：多元化，市內(nèi)開發(fā)公司有所增多。目前，進(jìn)駐的公司有天津浩地集團(tuán)、天津萬事興房地產(chǎn)等公司，同時國內(nèi)一線的企業(yè)，如、順馳置地、中國節(jié)能投資、恒大地產(chǎn)集團(tuán)等企業(yè)紛紛進(jìn)駐，開發(fā)的都是有相當(dāng)體量的大盤；從這一點來看，薊縣的地產(chǎn)市場受到了地產(chǎn)企業(yè)的廣泛關(guān)注，其地位在某種程度上說已經(jīng)進(jìn)入二級地產(chǎn)市場。從這一點來看，地產(chǎn)開發(fā)公司對薊縣的地產(chǎn)市場非常看好，市場有充分的利潤空間。e、樓面價：縣城內(nèi)樓面價在1600-2200左右，其他村莊的相對較低，一般不超過1000元。（2）一級市場土地開發(fā)方向、方式、價格預(yù)判薊縣土地市場在2002年以前出讓形式主要是政府劃撥， 2000年以來由于居民住房條件的改善要求，政府加大房產(chǎn)開發(fā)的力度，也因此對土地的需求也日益增多，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，土地出讓逐漸走向市場化。2003年3月6日,拍賣原東風(fēng)電機(jī)廠53333.3平方米（80畝）土地,成功地敲響了薊縣土地拍賣第一錘,拉開了薊縣土地有償使用市場化的序幕?；旧弦悦磕暝鲩L50%以上，出讓方式為公開掛牌和拍賣形式，利于政府對土地開發(fā)的時間地點及面積的宏觀調(diào)控，避免商品房市場飽和的經(jīng)濟(jì)泡沫，規(guī)范了一級市場的發(fā)展，也將是未來發(fā)展方向。開發(fā)商加入了市內(nèi)開發(fā)商，對推動土地及房地產(chǎn)市場化起了積極的作用。2003年1月2日，中共薊縣縣委召開七屆三次全會，會議確定了今后一個時期薊縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體思路，既堅持天津市“后花園”的發(fā)展定位，堅持率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的總體目標(biāo)，念山水經(jīng)，打旅游牌，走聯(lián)合路，做環(huán)境文章，構(gòu)建中等旅游城市。其中要求大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，依托薊縣優(yōu)美的自然環(huán)境，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在科學(xué)規(guī)劃和保護(hù)生態(tài)資源的前提下，實行市場運作，把更多的資金引進(jìn)來，開發(fā)別墅、居住小區(qū)、商貿(mào)設(shè)施等；抓好楊莊截潛工程的綜合開發(fā)，發(fā)揮山中湖的優(yōu)勢，形成山中湖效應(yīng)，建設(shè)以休閑、度假、療養(yǎng)、娛樂為主要特色的環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈，并通過引水下山進(jìn)城，形成城中河，開發(fā)建設(shè)沿河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、文化帶、景觀帶，全面提升縣城整體檔次和品位。從中不難看出薊縣度假旅游地產(chǎn)的發(fā)展設(shè)想以及高檔住宅的發(fā)展趨勢。隨土地的大量開發(fā)，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn)，價格也將有所提升。4、薊縣二級市場概述（1）住宅價格走勢 根據(jù)上圖，分析可見：n 薊縣商品房月度成交面積基本上都在35000平方米以上，比較穩(wěn)定。n 從總體來看，成交數(shù)量呈上長的趨勢。n 薊縣商品房成交平均價格維持在3000元/平米元以上，基本在3500元/平米左右。n 從一年的數(shù)據(jù)來看，成交面積最高的峰值出現(xiàn)在2007年1月份，2006年9月份的成交面積也相對較高，分別到達(dá)了38000和32000，07年的上半年成交量相對來說比較小?？紤]其原因，可能與當(dāng)時的物業(yè)價格較低有很大的關(guān)系。（2）個案數(shù)據(jù)案名地址規(guī)模物業(yè)類型價格開盤時間入住時間配套開發(fā)商萬豪幸福時代花園薊縣區(qū)燕山東路與寶塔路交口建筑面積：20萬花園洋房、公共景觀、中心商業(yè)、私家會所均價4000元，價格在3600-4200元之間2006年8月一期二期2007年年底入住三期2008年年底入住以內(nèi)部配套為主天津新華投資集團(tuán)喜那山薊縣區(qū)光明路和燕山東路交口屬于山傾城（33萬）的一部分。酒店式設(shè)計住宅均價4300元，價格在4000-4700元之間2007年5月2007-12-31 配套齊全天津順馳融信置地有限公司山水云天薊縣區(qū)寶塔路東側(cè)共30個樓座，以11層的小高為主，二室89-98平米，三室120-130平米住宅均價在4300左右，3400元起，最高價格4500元左右2006年6月2008年年底天津浩地集團(tuán)有限公司 占地及建筑面積：薊縣目前在售項目基本上均屬于中大型社區(qū)。大部分都在15萬平米以上，這部分中大型社區(qū)在開發(fā)時也選擇了分期開發(fā)的方式。 建筑樓層及交工標(biāo)準(zhǔn)：大部分屬于多層住宅建筑，交工標(biāo)準(zhǔn)均為期房或粗略裝修。 建筑形式及銷售面積：以兩室、三室的平層公寓為主，部分社區(qū)出現(xiàn)錯層和躍層的建筑形式。已售罄的府君花園和山瀾鄉(xiāng)韻有別墅這樣的高端產(chǎn)品。 付款方式：除集資房以外，在售商品房基本上以按揭和一次性付款為主。 價格：平層主力戶型的均價在38004200元/平米之間； 銷售狀況：大部分項目處于銷售階段，由于項目體量逐漸增大，銷售的周期也逐漸拉長； 配套方面：整體水平一般，小區(qū)基本上都設(shè)有會館或商業(yè)街、底商；水、暖、電、氣的配套基本齊全；小區(qū)一般均有電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。 客戶群體：由于經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，薊縣有部分客戶已經(jīng)開始由居住基本型漸漸向改善型、小康型轉(zhuǎn)變，對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)及綠化的要求更加強(qiáng)烈目前進(jìn)行商品房消費的客戶主要集中在中等收入以上的企業(yè)、事業(yè)單位和私營業(yè)主。且大部分為二次置業(yè)、購買新商品房的用途主要以自己居住為主。綜合薊縣目前商品房市場情況，目前在售的商品房項目，由薊縣和有實力的外來開發(fā)商兩分天下。在售樓盤基本上屬于中間檔次、公寓式中小型樓盤。在售項目均價基本相差不多，都在3500/平米4500元/平米之間，尚有一定的提升可能性。5、薊縣三級市場概述（1）近一年成交情況示意圖一、 薊縣三級房地產(chǎn)市場狀況n 總體來說，隨著薊縣地產(chǎn)市場活躍，新樓盤開發(fā)力度加大，加上人們總體收入的增多，也加速了地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。n 從近一年數(shù)據(jù)來看，薊縣二手房交易總量及交易價格基本上呈直線上升的趨勢，增長勢頭比較勇猛。n 薊縣二手房成交均價已經(jīng)達(dá)到3000左右，價格方面比新房低一個檔次；從這一點來看，二手房的購買者主要為收入能力比較弱的群體。n 分析一年的數(shù)據(jù)，薊縣二手房交易的最高峰出現(xiàn)在2006年的9月份，與新房的高峰相差三個月，考慮原因，可能是因為前期二手房交易比較活躍，帶動了新商品房市場的發(fā)展。二手房個案情況名稱物業(yè)類型面積房型銷售價格單價府君花園別墅192平方米3室 3廳 3衛(wèi) 1陽109萬元5677元梅花樓（鼓樓廣場附近）普通住宅93平方米2室 1廳 1衛(wèi) 1陽36萬元3871元時代花園普通住宅90.94 2室2廳1衛(wèi)34 萬元3738元水利新村普通住宅104 2室2廳1衛(wèi)39 萬元3750元 以上選取的四個二手房樣本處于薊縣位置相對較好的位置。 從以上樣本可以看出，薊縣的住宅二手房價格與新房雖然有差距，但是差距不大，同時房齡也有限，大部分都是未超過5年的優(yōu)質(zhì)房源。6、薊縣消費群體消費心里分析（1）薊縣客戶的特征 從調(diào)研來看薊縣目前的客戶具有一定經(jīng)濟(jì)實力，對改善住宅生活有較高的要求。 福利好的企事業(yè)單位職工，具備貸款條件，但信貸消費意識較差。 投資意識比較薄弱，對房地產(chǎn)市場不很看好。 對住房、配套、環(huán)境舒適度有較高要求的愿望，建筑形式追求多元化，但對高檔社區(qū)的理解尚需要引導(dǎo)。 喜好旅游、登山等運動性休閑方式。 自我保護(hù)意識強(qiáng)，對新事物的接受謹(jǐn)慎，不習(xí)慣信貸消費，需循序漸進(jìn)的引導(dǎo)。（2）天津客戶特征 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力人的基數(shù)較大，購買力強(qiáng)，但數(shù)量有限； 注重生活品質(zhì)，對小區(qū)配套、環(huán)境及服務(wù)的要求較高； 喜歡度假，追求親近自然的生活，向往遠(yuǎn)離鬧市的田園生活； 思想比較前衛(wèi)，投資意識較強(qiáng)，對房地產(chǎn)市場投資比較看好； 習(xí)慣信貸消費，對貸款買房的接受度較薊縣高出很多； 比較注重健康的問題，并定期或者不定期的鍛煉身體；（3）共性及差異性分析a、共性描述 客戶的平均經(jīng)濟(jì)實力屬于中等偏上水平； 對景觀和環(huán)境的要求普遍較高； 對戶型的要求基本統(tǒng)一； 對公建配套的要求基本相同； 追求高舒適度、低總房款的平衡最佳平衡點。b、差異性描述 客戶區(qū)位不同，相應(yīng)的存在各方面的差異性 置業(yè)目的不同（天津市為第二居所，多位需氧和度假，薊縣為第一居所） 面積區(qū)間要求不同（存在著一部分的差異性，市內(nèi)客戶完全向兩室靠近，小型的三室靠后。薊縣客戶小型的三室較多