2008年房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析-12DOC.doc

2008年房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析第一部分財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計5 k) f8 x x$ 8 s房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策解析 _* c! b ?6 o2 x: r( v& l房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2008年，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)再度成為稅務(wù)部門重點檢查的對象。/ h1 q- u8 e. b7 q$ n/ _5 p關(guān)于物業(yè)稅的征收，國家現(xiàn)在沒有具體方案，也沒有具體時間表。但可以肯定的是，物業(yè)稅將不會新增加稅收負(fù)擔(dān)。1 l* l0 s) k+ g4 d5 z( r, ?房地產(chǎn)稅改革一方面是統(tǒng)一稅制、整合稅種，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。另一方面是以房地產(chǎn)評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，客觀反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題。 g. b/ f8 c$ c3 l該 稅種能夠讓地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的利益關(guān)系徹底打破，由一次性土地出讓所得轉(zhuǎn)為分年按房產(chǎn)價值獲取稅收，這樣的變化可以直接弱化地方政府推高房價的沖動。 而且，物業(yè)稅隨房價高低而同步變化的特性，也能夠打擊投機(jī)房價上漲的行為，對非理性需求形成制約作用。所以，推行物業(yè)稅是讓房價向理性回歸的必要舉措。7 w9 + q* x房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國物 業(yè)稅征收時需要根據(jù)房屋性質(zhì)、面積、價格變化等不同情況加以區(qū)分，并隨時調(diào)整。我國地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，而且房屋管理系統(tǒng)尚不健全，這在客觀上難以保 證物業(yè)稅稅率等核心要素的合理制定和及時調(diào)整。而且，物業(yè)稅在開征后，物業(yè)管理費、土地增值附加、土地使用費等稅費項目將會被整合，由此將會帶來如何平衡 各部門既得利益的問題。物業(yè)稅開征的預(yù)期將會強(qiáng)化開發(fā)商對抬高房價成本的隱憂，進(jìn)而令房價出現(xiàn)向下波動的可能性隨之明顯提升，對遏制房價上升有不可低估的 促進(jìn)作用。物業(yè)稅涉及的方面太多，現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務(wù)部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng)，根本無法進(jìn)行信息共享，開征物業(yè)稅從何談起？( v _5 g/ j0 . 0 b! d目前正在按照國務(wù)院既定的方案推進(jìn)物業(yè)稅的改革，十個省市正在進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點，2008年準(zhǔn)備再選擇三到五個省市進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點。實現(xiàn)物業(yè)稅作為地方政府收入的一個主要的來源，作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個手段，還有一個很長的過程。6 z4 _: x, f7 3 m會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則物業(yè)稅實轉(zhuǎn)的問題要經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)以后才能考慮，但是即使實轉(zhuǎn)也不會增加新的稅收負(fù)擔(dān)，即在原來的房地產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上將這幾個稅合并征收而已，稅負(fù)還和原來的一樣。實轉(zhuǎn)申請已上交稅務(wù)總局，物業(yè)稅將從商業(yè)地產(chǎn)開征，居民住宅暫不征收物業(yè)稅。 s& k0 y% s& ?全面清理土地增值稅：國稅總局官員表示，2008年 將在全國全面清理土地增值稅，并且對土地增值稅的征收辦法進(jìn)行必要的修訂和調(diào)整。對于那種已經(jīng)有十幾年找不到法人代表的項目，允許地方稅務(wù)局根據(jù)情況核定 清算征收。土地增值稅由稅務(wù)局清算將牽扯大量的人力物力，鑒定準(zhǔn)則已發(fā)布，授權(quán)委托注冊稅務(wù)師、稅務(wù)所這樣的中介進(jìn)行清算，使土地增值稅的管理逐步納入法 制化和規(guī)范化的軌道。4 k% m1 g& t3 ( p0 p: n. v房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2008年房地產(chǎn)市場價格走勢：3 w# j- o) |6 o- p* h財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計收入分配制度、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)! c! v1 g t# e# ?貨幣政策及宏觀調(diào)控5 m+ 4 h. v6 i; u0 d5 n1 v所得稅政策的調(diào)整5 . k- ; h a7 j% h環(huán)境稅目前只是啟動這方面的研究，2008年會出一個環(huán)境稅的可行性研究報告，離環(huán)境稅開征還有一個比較長的過程。1 a2 v6 f9 h4 _5 m s) |對于資源稅的改革，目前正在和有關(guān)部門積極地準(zhǔn)備資源稅改革方案，國稅總局的官員表示，燃油稅的出臺將由國務(wù)院決定，目前還沒有時間表。2 z) g/ : s1 h房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知+ x( f& x- z8 r$ v國稅函2008299號2008-04-073 thp l b8 m* dr財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前 采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行 調(diào)整。! 6 $ u/ a. t/ p+ e二、預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：. 7 z8 es* q) $ v! m4 g; q: q（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目0 a$ r9 s4 g m/ r2 u6 j) r1、位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則; f0 z5 w2 _5 m( p9 f+ m; 6 t5 t$ n6 q2、位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇+ j# d0 k$ y% k+ t/ ( h3、位于其他地區(qū)的，不得低于10。房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國+ w+ s b) v, s8 d9 j（二）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇- k+ s8 $ m1 . h經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目符合建住房200477號等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇8 g+ t1 r+ |7 r& f三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實 預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù) 計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，填報在中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（a類）（國稅函200844號文件附件1）第4行“利潤總額”內(nèi)。+ c, _ h1 g sg$ 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則; r% l9 r4 t. h) q% 五、本通知適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的居民納稅人。6 / r) k1 i2 a, j9 x! v房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇六、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。已按原預(yù)計利潤率辦理完畢2008年一季度預(yù)繳的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從二季度起按本通知執(zhí)行。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇7 s / 3 ( : & p8 l1 y9 國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2007年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補(bǔ)充通知& f. k# i% g9 o& d. i& v會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則國稅函2008264號房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇( ; z2 h* x+ t2 i二、關(guān)于股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得和損失的所得稅處理問題1 u# v( x* n7 ?9 o% c（一）企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資而發(fā)生的權(quán)益性投資轉(zhuǎn)讓損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權(quán)投資損失，不得超過當(dāng)年實現(xiàn)的股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得，超過部分可向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失連續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)5年仍不能從股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得中扣除的，準(zhǔn)予在該股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓年度后第6年一次性扣除。/ c! n. f% v% r0 b6 h房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇（二）根據(jù)國稅發(fā)2000118號、國稅發(fā)200482號規(guī)定精神，企業(yè)在一個納稅年度發(fā)生的轉(zhuǎn)讓、處置持有5年以上的股權(quán)投資所得、非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得、債務(wù)重組所得和捐贈所得，占當(dāng)年應(yīng)納稅所得50%及以上的，可在不超過5年的期間均勻計入各年度的應(yīng)納稅所得額。8 w8 # y/ r4 & x) k$ w8 q5 t房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇三、關(guān)于職工福利費稅前扣除問題 e& c+ u8 y7 t( x( b6 o2007年度的企業(yè)職工福利費，仍按計稅工資總額的14%計算扣除，未實際使用的部分，應(yīng)累計計入職工福利費余額。2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應(yīng)先沖減以前年度累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額，不足部分按新企業(yè)所得稅法規(guī)定扣除。企業(yè)以前年度累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額已在稅前扣除，屬于職工權(quán)益，如果改變用途的，應(yīng)調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額。. h y8 q) i) n . x* w& ( c關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知4 r) y: l$ ) f5 5 w財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計國稅函2008277號2008-03-27: / v) % b+ c: f7 g& s7 k0 b財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。( f8 b|/ w1 e3 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇/ a4 o2 d b. q u! v t5 zt財稅200824號2008-3-34 0 c0 r* s; q; b* b/ f房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策) n: ) m7 x$ k& o9 k/ 2 w（一）對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。 t- r, t# o; a$ a. r（二）對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計) 7 b: 9 f& e4 開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。* l m: r- v$ n z. n# z（三）企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則 w- u2 u2 - 0 n& y. b/ p8 m+ |（四）對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計/ p# r# i9 z+ p6 h4 7 _9 w* l開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。- f e. l; s4 g5 g/ j會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則（五）對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計 zq5 h! v# d（六）對個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇+ l1 p& o2 e l. o（七）對個人按廉租住房保障辦法（建設(shè)部等9部委令第162號）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個人所得稅。房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國& u* g# v. s! c& eg# eo（八）企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織于2008年1月1日前捐贈住房作為廉租住房的，按企業(yè)所得稅暫行條例、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法有關(guān)公益性捐贈政策執(zhí)行；2008年1月1日后捐贈的，按企業(yè)所得稅法有關(guān)公益性捐贈政策執(zhí)行。個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。n) ! g ) w& w房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人以及廉租住房租金、貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等須符合國發(fā)200724號文件及廉租住房保障辦法（建設(shè)部等9部委令第162號）、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房2007258號）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。! x% d3 s; zf房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國 b8 + 3 d（一）對個人出租住房取得的所得減按10的稅率征收個人所得稅。會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則; i u3 v6 x g1 （二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。. a. o4 j% l+ e ! n會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則（三）對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。4 v1 : k8 g) y$ （四）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。# o* a6 ?; s) i+ r* v上述與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。與住房租賃相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2008年3月1日起執(zhí)行。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。 h3 l2 ) f$ a7 k, 關(guān)于企業(yè)之間相互提供貸款擔(dān)保發(fā)生擔(dān)保損失稅前扣除問題的批復(fù)房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2 x) s4 a( l1 d) z; |6 t! b國稅函20071272號9 ds3 j3 m & j, u+ g m2 g企業(yè)之間簽訂貸款互保合同，相互提供的貸款擔(dān)保，與企業(yè)的融資活動密切相關(guān)，因此，簽訂貸款互保合同的一方（擔(dān)保企業(yè)）為另一方（被擔(dān)保企業(yè)）提供的貸款擔(dān)保，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，應(yīng)認(rèn)為與其本身應(yīng)納稅收入有關(guān)。! $ e7 d5 i% mq/ 上述擔(dān)保企業(yè)為被擔(dān)保企業(yè)提供貸款擔(dān)保，因承擔(dān)擔(dān)保連帶責(zé)任所發(fā)生的損失，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，可按照國家稅務(wù)總局令第13號相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅前扣除，超過被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~的部分，不得扣除。8 k2 h( x; a# z( z: g6 o o財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計, gm2 z3 s+ h; z7 + d財稅2007l3號& f9 2 ip9 k* p; l房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國% f6 p( u|9 p) |9 ?- i房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。 t p, 3 t8 kp+ v/ * 二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)個人所得稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。7 w7 i0 pj c前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計5 7 * g4 r# v# l7 g0 g三、對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照國稅發(fā)20059號規(guī)定的全年 一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全 部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。. e# _) q2 o% k6 , t四、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。此前未征稅款不再追征，已征稅款不予退還。8 t6 l# n4 i7 $ h8 e a關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知0 * y, m6 o( f x% h財稅2006186號房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國1 ) w! l6 _( e( l- b; l以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本通知自2007年1月1日起執(zhí)行。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計0 e0 o/ s) f6 - 8 e a5 v: z0 c關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅若干政策問題的通知 房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國& g6 x1 s; f* ?1 財稅2006177號 6 j g% p% p% d. |. d8 n4 r財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計一、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時應(yīng)按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：: r) v5 t% 2 h0 yb(一)建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。) u7 s9 u4 c, r m1 t, i1 i: d% c財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計(二)納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：0 |! p( b+ w0 k8 i9 1.納稅人從事跨地區(qū)(包括省、市、縣，下同)工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；3 v 3 $ q# k) b6 f r房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2.納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的。0 |% j/ * m, m- j& r1 q3 e* r7 a會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則什么是跨地區(qū)提供應(yīng)稅勞務(wù)？設(shè)區(qū)的市內(nèi)各區(qū)之間是否為跨地區(qū)？) v2 h% k; h二、建筑業(yè)納稅人及扣繳義務(wù)人應(yīng)按照下列規(guī)定確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間和扣繳義務(wù)發(fā)生時間： z7 d4 h, i7 & _% h房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間9 / p. 2 v& a& g2 g0 z; f% c1.納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款(包括提供原材料、動力和其他物資，不含預(yù)收工程價款)日期的， 按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時間；合同未明確付款(同上)日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)款項憑據(jù)的當(dāng)天。/ _; t! g; t* q c u4 上述預(yù)收工程價款是指工程項目尚未開工時收到的款項。對預(yù)收工程價款，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時間。3 5 x b7 _+ x y m/ 6 _房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2.納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位未簽訂書面合同的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇5 v# k8 4 h8 4 o3.納稅人自建建筑物，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人銷售自建建筑物并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。2 i+ p/ t% i8 # $ j5 p! c財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計4.納稅人自建建筑物對外贈與，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為該建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。- d3 vg# u& b2 o& h% g(二)扣繳義務(wù)發(fā)生時間房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國3 z, s* r% v! z# d4 0 l建設(shè)方為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時間為扣繳義務(wù)人支付工程款的當(dāng)天；總承包人為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時間為扣繳義務(wù)人代納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇4 w( r( _/ u1 b u9 a4 三、納稅人及扣繳義務(wù)人應(yīng)按照下列規(guī)定確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅地點：納 稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，其營業(yè)稅納稅地點為建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的發(fā)生地。納稅人從事跨省工程的，應(yīng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人在本省、 自治區(qū)、直轄市和計劃單列市范圍內(nèi)提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?？劾U義務(wù)人代扣代 繳的建筑業(yè)營業(yè)稅稅款的解繳地點為該工程建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地?？劾U義務(wù)人代扣代繳跨省工程的，建筑業(yè)營業(yè)稅稅款的解繳地點為被扣繳納稅人的機(jī)構(gòu)所在地。四、 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按月就其本地和異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的全部收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，就其本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得 的收入繳納營業(yè)稅；同時，自應(yīng)申報之月(含當(dāng)月)起6個月內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)收入的完稅憑證，否則，應(yīng)就其異地提供建筑 業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇/ u9 iv; e. f) v上述本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍內(nèi)提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)；上述異地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍以外提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)。房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國* e& k; b- # 4 4 c m1 q, c雙向申報制度：9 t, k* & r& l, e$ 建筑施工企業(yè)自查時注意的幾個問題r) w: u6 / r5 d8 o7 b2 a房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇一、 工程完工后，收入仍掛在預(yù)收帳款帳戶，成本在工程施工中體現(xiàn)，不按規(guī)定進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。因為：對結(jié)算款與預(yù)收帳款之間應(yīng)做為應(yīng)收帳款的工程款在收到工程款前不繳 營業(yè)稅。企業(yè)一般是按預(yù)收帳款計算營業(yè)稅。不將決算收入做為收入，也不將工程成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，給稅務(wù)人員已尚未完工的假象。所得稅申報時只是將該期的管理費 用等期間費用申報為虧損數(shù)，從而偷漏企業(yè)所得稅。$ i2 q |d3 o6 u: z% u2 r5 b+ v房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇現(xiàn) 實中確實存在建設(shè)單位雖然房屋已使用，但因無錢支付工程款就遲遲不與建筑單位進(jìn)行決算的現(xiàn)象。還有的是雖然已進(jìn)行了決算，但無資金支付給施工單位工程款。 而施工單位，也無資金向供料方支付材料款。供料方就采取在未付清全部材料款就不給建筑企業(yè)開具發(fā)票的辦法，促使建筑企業(yè)付款。建筑企業(yè)也只好是在預(yù)付帳款 或其他應(yīng)付款中反映已付的部分材料款。這樣的惡性循環(huán)，使建筑企業(yè)因無法取得發(fā)票，也就無法把已用的材料反映到成本中。如果以全額的決算收入去配比部份的 工程成本，所得額當(dāng)然與實際不符的。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇2 s0 - y4 c# c a ! r* y2 s檢查：對照施工合同與工程施工，預(yù)收帳款帳戶，按工程項目逐一實地調(diào)查，了解工程的完工進(jìn)度。若已完工，則應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查工程是否結(jié)算。& x8 , c/ r, 5 t! l二、包工不包料工程，只按工程結(jié)算計算 營業(yè)稅。如果不看合同承包的內(nèi)容，是不容易發(fā)現(xiàn)是只包工而不包料的情形的，如果是只包部分料或者簽訂虛假承包內(nèi)容的合同則更不易發(fā)現(xiàn)。如一開發(fā)公司下屬獨 立核算的建筑公司負(fù)責(zé)承建工程，合同規(guī)定是包工包料，建筑公司已按結(jié)算金額納了稅?？稍趯﹂_發(fā)公司檢查時卻發(fā)現(xiàn)，該項目的開發(fā)成本中還有原材料成本項目。 會計分錄為借：開發(fā)成本，貸：原材料。原來是開發(fā)公司撥付給建筑公司材料，建筑公司不入帳，直接用于工程。該企業(yè)解釋為，原材料漲價，為使建筑公司不虧 損，房開公司就負(fù)擔(dān)了部分材料款。建筑公司對開發(fā)公司負(fù)擔(dān)的材料款少繳了營業(yè)稅。. w* u* l: b. r8 l7 s: i) ! q不管包工包料還是只包工而不包料都要按包工包料計算營業(yè)稅，此項政策的立法精神是為了平衡稅收負(fù)擔(dān)，但這種情況的確是違背常理的。營業(yè)稅一般都應(yīng)按收入為計稅依據(jù)，而現(xiàn)實是收入為包工收入，但計稅時卻要按包工包料計算，即收入乘以稅率是小于應(yīng)納稅額的。8 n* ?3 ; e0 t檢查：在要求提供合同等資料的前提下，到建設(shè)方進(jìn)行調(diào)查。看其入帳資產(chǎn)的金額是否與乙方的記入收入金額相一致。如果不一致，甲方則會以原材料發(fā)票和乙方發(fā)票做為固定資產(chǎn)入帳的原始憑證。房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國4 hf5 r0 * 甲方供材料的票據(jù)處理：. c9 m8 ?6 r w: c3 i, l% ) g+ l2 甲方供料是否涉及增值稅問題- u: 3 v0 _- a4 m0 n: v財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計開票金額與流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)之間并非一定存在對等關(guān)系/ p1 6 c/ ) c) r+ n甲 供材業(yè)務(wù)中的業(yè)主依據(jù)取得的商品銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票分別確認(rèn)材料成本和施工成本，這是其法定權(quán)利，與真實的業(yè)務(wù)流、實物流、資金流存在內(nèi)在的統(tǒng)一性。 建筑商應(yīng)將甲供材價值計入營業(yè)稅計稅依據(jù)納稅，同時按實際的施工費與業(yè)主結(jié)算并開具發(fā)票，不得虛開票面金額，這是其法定義務(wù)。7 y( k2 w# 5 h* y會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則三、股東用公司的資金為個人買車，入公司的固定資產(chǎn)帳。要注意是否扣繳了個人所得稅，不得扣除的折舊是否已做納稅調(diào)整。- _6 mk0 k( a財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計檢 查：固定資產(chǎn)帳中新增資產(chǎn)，調(diào)閱相關(guān)憑證，尤其對所附原始憑證的購貨人名稱為非該公司的現(xiàn)象要調(diào)查清楚。但如果將頂帳的資產(chǎn)給個人時，企業(yè)有不入帳，往來 不予沖銷，資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)給個人的情況則不易從表面直接看出。對長期掛帳的往來，要到對方核對。轄區(qū)范圍外的，要采取要發(fā)協(xié)查函，或異地協(xié)查的方法，查明事 實，這種情況不僅是限于車還應(yīng)包括為個人購房等財產(chǎn)。 0 r) z$ r- m! 6 y, 房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國四、 多轉(zhuǎn)工程成本，減少所得額。就是承包工程項目較多的情況下，對已完工工程的收入轉(zhuǎn)入本年利潤，將未完工的工程，也隨著已完工程的成本一并轉(zhuǎn)入本年利潤，還 有將一些小工程的成本也擠入其中。如蓋一辦公大樓，快完工時，又要求蓋一儲藏室。這時，企業(yè)就有可能對建儲藏室的收入不入帳，對發(fā)生的儲藏室的成本卻一并 計入了辦公樓的成本。 % z6 o8 d; g2 s: s這 種情況，可能是成本核算對象確定有問題，某電力安裝公司每年的業(yè)戶近千戶，沒有按各戶核算收入和成本。取得的收入部分轉(zhuǎn)為收入，部分仍留在預(yù)收帳款中，而 工程施工的余額為零，也就是沒有未完工工程?？墒菍︻A(yù)收帳款（無明細(xì)）的結(jié)余額解釋為，收到款項，尚未施工。逐筆核對合同及完工決算書才查出有已完工程的 收入未結(jié)轉(zhuǎn)收入。因每筆工程金額也就1千元左右，而對應(yīng)客戶又多。就沒有按業(yè)戶分別核算成本。對工程施工中有多少是未完工程額。會計也不知，只能是到年末 都轉(zhuǎn)入成本。這樣，就造成無法準(zhǔn)確核算成本和收入。b( o% r( h, a5 / x+ 3 j# |4 c查帳：用估算法確定其用料是否符合常理，發(fā)現(xiàn)不正常，對發(fā)料、領(lǐng)料的原始憑據(jù)進(jìn)行檢查?？词欠裎从糜谠摴こ潭嬋朐摴こ?；檢查其確定的成本核算對象是否合理合規(guī)。還要注意，已完工程的剩料是否沖減了完工成本。剩料的去向是入庫，還是出賣，還是用于其他工程。- a) ?( u t) o4 v- x- f# k% b; t五、“機(jī)械作業(yè)”帳戶發(fā)生數(shù)是否符合常 規(guī)，有無將機(jī)械出租，取得收入沖減費用或不入帳，少交營業(yè)稅、所得稅問題。有的小公司機(jī)械設(shè)備（如塔吊）在工程項目多，工程地點分散時，常有不夠用的時 候。為保工程按工期正常完成就不得不租用機(jī)械使用，而出租方常常是不給開具發(fā)票的。這樣，使承租方不得不采用其他票據(jù)或其他形式抵銷，造成帳簿反映不實。 出租方偷逃所得稅、營業(yè)稅，現(xiàn)實工作中普遍存在，往往是總公司有建筑資質(zhì)，于是就有些個人掛靠總公司，成立分公司單獨核算。常常是各分公司自己找工程，然 后由總公司與甲方簽訂合同，總公司只是按工程項目金額的一定比例收取管理費。各分公司常使用總公司的機(jī)械，并支付一定費用，總公司給開具往往都是白條收 據(jù)。并解釋是內(nèi)部往來，不是租賃行為，是否要按出租行為繳營業(yè)稅并開具相關(guān)發(fā)票呢？根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第11條規(guī)定，負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單 位應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?，貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨立核算單位和非獨立核算單位，財稅字（2001）160號文件規(guī)定，獨立核算但為單位與其 內(nèi)部非獨立核算單位之間提供的結(jié)算不再列入征稅范圍的規(guī)定。但其強(qiáng)調(diào)的是非獨立核算，并且是只是核算并未向?qū)Ψ绞杖∝泿牛浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的單位。才不 列入征稅范圍，而上述情況是不符合的，有這種行為的納稅人勿在此處做文章。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計8 ?/ w* r; p- k& a4 b- v! f建筑安裝工程未結(jié)算應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)？& k2 e& j, d+ j6 f未結(jié)算納稅義務(wù)是否形成4 y% f, f4 u0 z% t) z取得索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)) w1 x- l0 b4 a/ a1 i5 z q; l3 i會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則是否依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定確認(rèn)的收入實現(xiàn)時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇9 v) t2 b7 j& n6 b7 b/ h: ?六、大宗材料的采購問題，建筑工程少不 了大量的材料。如磚、瓦、水泥、門窗等。對于材料的采購如果是由公司自行采購，要注意發(fā)票來源的合法性、真實性、數(shù)額的準(zhǔn)確性。公司采購材料的方式是個人 采購，就是某個人為其提供沙石、門窗等材料，公司與個人進(jìn)行結(jié)算。而個人提供的發(fā)票又往往是某某石場、某某塑料鋼窗廠的發(fā)票。這種情況，即使符合代購代銷 的條件，供應(yīng)商個人也應(yīng)繳納營業(yè)稅、個人所得稅，如果不符合代購代銷的條件，則供應(yīng)商應(yīng)做為銷售貨物，繳納增值稅、個人所得稅。企業(yè)會認(rèn)為與己無關(guān)，認(rèn)為 是供應(yīng)商的事，那就大錯特錯了。一是根據(jù)個人所得稅法與征管法的69條規(guī)定及國稅發(fā)（2003）47號文件，公司有可能要承擔(dān)被處罰與被責(zé)令補(bǔ)扣 個人所得稅的風(fēng)險；二是如果認(rèn)定供應(yīng)商是增值稅納稅人，那其提供的某某石場、某某塑料鋼窗廠的發(fā)票是不得稅前扣除的。檢查的方法是以原材料，或工程施工帳 戶為起點，查看原始發(fā)票和結(jié)算人是否一致。也可以是查往來帳，一般是其他應(yīng)付款帳戶，明細(xì)是某某人名。& ) b; 9 b# l: a$ 7 正確的處理是有統(tǒng)一規(guī)定的，而錯誤的處理卻是千差萬別的。還有檢查建安業(yè)的總承包人的扣繳稅款問題、自建自用問題、工資的問題、收入確定問題等也都是檢查的常見問題。 會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則 _) p# d6 o! |; p- z5 f預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險. m# d1 u* u4 r+ k6 s9 & 5 l3 b; w# 1、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款$ m1 & d: q: w5 e財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計（1）將預(yù)售收入記入“其他應(yīng)付款”貸方，未按規(guī)定將預(yù)售收入乘以計稅毛利潤率計算出計稅毛利潤額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納所得稅。) hu/ d$ q8 n& c7 w房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國（2）把預(yù)收購房款變?yōu)橘彿坑喗穑蛘邏|付款項，不確認(rèn)預(yù)售收入。財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計4 x* . a6 w g& o% _5 c（3）混淆預(yù)售收入與銷售收入的概念，選擇預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入的時機(jī)，達(dá)到拖延納稅的目的。3 f! l f6 d9 v5 u2 t$ i( t, w（4）采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使稅款不能及時、足額入庫。 : c3 uh2 d% 2 u, w財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計 2、銷售收入確認(rèn)不及時# y2 b j7 & d5 9 d會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則（1）d2 nr; v0 k房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。 9 k) s2 v, c: m0 k6 ?（2）企業(yè)將已完工的產(chǎn)品出租或是自用，不按規(guī)定做視同銷售行為的收入確認(rèn)，并將實際取得的租金或營業(yè)收入在帳外循環(huán)或記入關(guān)聯(lián)企業(yè)。 $ l! e8 b+ x. ?* ( w 3、隱瞞收入，收入計算不準(zhǔn)確6 6 0 j9 k! y0 （1）虛開發(fā)票，實現(xiàn)“雙偷” 會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則j2 l# 4 ha! u6 # u5 s 開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權(quán)過戶時雙方應(yīng)繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實現(xiàn)“雙偷”。$ b$ s) d2 . d p1 a2 e5 會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則 （2）低價開票，少計收入 r* j4 + sw+ r n! 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋開票時，不按實際銷售價格開具發(fā)票，而是低于實際價格開票入賬，另一部分房價款開自制收據(jù)不入賬，以此達(dá)到少繳稅款的目的。這種手段多發(fā)生在個人承包開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。8 8 k* 0 u! y1 3 （3）提供虛假或不完整的銷售面積0 s& _6 x$ , b1 6 j銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則0 n- l, d t# n9 m, z g6 + l（4）以收抵支 1 k0 q$ x% - b0 i9 房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國 以商品房抵付施工單位工程款。會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則! x! y b- l. b8 u! k房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補(bǔ)資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務(wù)處理上，將售房收入直接記入“應(yīng)付賬款”等往來科目，抵減應(yīng)付工程款，從而達(dá)到少計收入，偷逃企業(yè)所得稅的目的。 q/ h; k o8 e5 y房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇 以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款。; : x/ e. c9 s) w房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一部分房地產(chǎn)抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續(xù)申報納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發(fā)生在小型開發(fā)商和承包工程的個人身上。他們的開發(fā)資金不足，往往向銀行貸款，向民間個人借款或拖欠承建人工程款。 3 m9 w1 y$ v$ i$ a! & y房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國 以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)等等。 , f ) s# : j- t. 以完工房地產(chǎn)抵付職工獎勵支出# h% i% q0 c4 0 f6 _+ a# p8 f% s 以完工房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務(wù)，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價”向其出售房地產(chǎn)，用市場價與“優(yōu)惠價”之間的差價來抵付應(yīng)付款項，雙方都少繳了稅款。 財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計5 u3 |( x$ y6 f 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為避免大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達(dá)成協(xié)議，用購房價格上的讓利抵頂拆遷賠償款。: x s0 m/ o; j4 |房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國（5）收取價外費用不計收入) x, g: u. b9 j2 m, |房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇在售房后，收取水、電、燃?xì)?、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業(yè)收入申報納稅。為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。n9 c& n; i6 h1 z （6）內(nèi)部預(yù)售再轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)移利潤7 w5 p* d( d! p9 q: h9 f財務(wù)會計實務(wù)交流|杭州會計|新會計準(zhǔn)則|新所得稅法|建安施工會計|物業(yè)管理會計一 般情況下，房地產(chǎn)銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業(yè)利用內(nèi)部認(rèn)購，以較低的價格簽訂預(yù)售合同，一段時間后又以較高 的售價進(jìn)行轉(zhuǎn)售，但合同簽訂的價格為預(yù)售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉(zhuǎn)入了企業(yè)賬外收入。由于房產(chǎn)價格是隨著市場價格的變動而上下浮動， 上述利潤轉(zhuǎn)移現(xiàn)象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據(jù)會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則. hi$ k u3 j6 s（7）收取廣告管理費、房租收入未按規(guī)定納稅0 h# q, b! vx2 x會計,杭州會計,房地產(chǎn)會計,物業(yè)管理會計,建安企業(yè)會計,新會計準(zhǔn)則由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，往往有讓廣告公司在開發(fā)地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進(jìn)行出租取得租賃收入，這些收入都未計入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入申報納稅。6 k9 o/ pe- o0 . q（8）利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)會計網(wǎng)房產(chǎn)會計人的網(wǎng)上家園，立足杭州輻射全國2 q1 e3 a- i, ?, i目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目虧損或微利。將開發(fā)的商品房低價賣給股東、關(guān)系單位、或關(guān)系人。房地產(chǎn)會計網(wǎng)論壇$ m0 z7 x$ p9 f6 l& x, |% v3 p（9）因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應(yīng)付工程款6 i9 l& n ?9 f1 f+ r （10）掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報納稅www.fdckj