2010年5月29日成都科芯源總部基地發(fā)展定位報(bào)告.doc

房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載成都科芯源總部基地發(fā)展定位報(bào)告目 錄第一部分：項(xiàng)目性質(zhì)類型簡(jiǎn)析一、總部經(jīng)濟(jì)及總部基地簡(jiǎn)析51、總部經(jīng)濟(jì)定義52、總部基地定義5二、總部基地特征分析51、總部基地特征52、總部基地類型6第二部分：項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)研析一、項(xiàng)目宏觀環(huán)境概述71、成都總部基地關(guān)聯(lián)政策分析71.1、成都工業(yè)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)71.2、成都工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃71.3、區(qū)域重點(diǎn)支持行業(yè)和限制禁止類項(xiàng)目81.4、成都將構(gòu)建全市工業(yè)梯度發(fā)展新格局92、成都總部基地發(fā)展特征分析92.1、成都總部基地發(fā)展現(xiàn)狀92.2、成都總部基地發(fā)展格局92.3、成都總部基地開發(fā)模式102.4、成都總部基地主要產(chǎn)品形態(tài)112.5、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)113、項(xiàng)目所在區(qū)域分析123.1、金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)地位及產(chǎn)業(yè)分析123.2、成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園分析12二、區(qū)域市場(chǎng)分析141、區(qū)域內(nèi)已售或經(jīng)營(yíng)物業(yè)特征分析151.1、產(chǎn)品分布狀況分析151.2、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量分析151.3、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率比較151.4、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在售價(jià)格分析161.5、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型及物業(yè)形態(tài)分析161.6、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售狀況分析171.7、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠情況171.8、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合分析171.9、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要資料及圖片182、成都典型項(xiàng)目分析242.1、藍(lán)光空港總部基地252.2、成都龍?zhí)对６伎偛炕?72.3、天府軟件園292.4、青羊工業(yè)總部基地333、客戶特征分析353.1、已入住企業(yè)簡(jiǎn)述363.2、入駐企業(yè)區(qū)域分布分析363.3、入駐企業(yè)行業(yè)分布、規(guī)模及用途分析36第三部分：項(xiàng)目本體研究及規(guī)劃條件分析一、項(xiàng)目概況381、區(qū)域位置382、地塊現(xiàn)狀383、臨界狀況394、道路現(xiàn)狀415、公共交通416、周邊配套41二、區(qū)域資源條件分析411、區(qū)位條件412、交通條件423、資源條件424、配套條件42三、地塊規(guī)劃條件分析421、地塊指標(biāo)及規(guī)劃條件422、項(xiàng)目土地利用分析433、項(xiàng)目規(guī)劃條件利用分析43四、項(xiàng)目swot分析441、優(yōu)勢(shì)分析442、劣勢(shì)分析443、機(jī)會(huì)分析444、威脅分析45第四部分：項(xiàng)目定位發(fā)展建議一、項(xiàng)目總體定位461、項(xiàng)目定位依據(jù)462、項(xiàng)目定位理念463、項(xiàng)目總體定位464、市場(chǎng)定位建議475、目標(biāo)客戶建議476、項(xiàng)目案名建議48二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議481、總體布局建議482、建筑形態(tài)建議493、功能發(fā)展建議494、建筑風(fēng)格建議495、產(chǎn)品面積建議51三、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議511、社區(qū)景觀規(guī)劃建議522、組團(tuán)綠化設(shè)計(jì)建議523、空間滲透設(shè)計(jì)建議534、景觀設(shè)計(jì)建議544.1、綠化544.2、雕塑小品55四、本項(xiàng)目智能化配置建議551、安全系統(tǒng)配置建議552、智能信息系統(tǒng)配置建議563、自動(dòng)化管理系統(tǒng)配置建議56第五部分：項(xiàng)目投資收益分析與建議一、開發(fā)節(jié)奏及模式建議571、開發(fā)時(shí)機(jī)建議572、開發(fā)時(shí)序建議573、開發(fā)模式建議57二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)57三、項(xiàng)目靜態(tài)投資分析581、開發(fā)成本估算582、銷售收入估算593、投資收益估算604、兩種方案靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論60第一部分：項(xiàng)目性質(zhì)類型簡(jiǎn)析一、總部經(jīng)濟(jì)及總部基地簡(jiǎn)析1、總部經(jīng)濟(jì)定義總部經(jīng)濟(jì)是一種城市經(jīng)濟(jì)，是城市經(jīng)濟(jì)利用自身優(yōu)勢(shì)而形成的一種形態(tài)，是既定資源基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)形態(tài)；它是一種合作經(jīng)濟(jì)，是中心城市與城市圈的區(qū)域分工合作的結(jié)果；它也是一種高端經(jīng)濟(jì)，是城市經(jīng)濟(jì)和企業(yè)成長(zhǎng)到一定階段后才生成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。2、總部基地定義總部基地是地產(chǎn)商根據(jù)總部經(jīng)濟(jì)包裝出來的一種概念，客觀上說是總部經(jīng)濟(jì)理論的一種實(shí)踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整合下體現(xiàn)）低成本等特點(diǎn)；隨著不斷的實(shí)踐，主要表現(xiàn)為中央商務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù)花園，是未來企業(yè)總部選址的潮流。二、總部基地特征分析1、總部基地特征、總部基地是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體。它克服了cbd建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過分重視商務(wù)功能的弊病，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨(dú)棟出售、軟件平臺(tái)與硬件設(shè)施并重等特點(diǎn)；、總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等各種優(yōu)惠政策；、總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)性和濃郁的企業(yè)個(gè)性風(fēng)格；、總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊(yùn)涵著一定的總部文化，這是其與甲級(jí)寫字樓不同的地方；、總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷售、租賃、租售結(jié)合等幾種，銷售價(jià)格及租金同甲級(jí)寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢(shì)；、總部基地項(xiàng)目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項(xiàng)目開發(fā)模式。2、總部基地類型總體來看總部基地大概可分為以下6種類型：、制造加工型總部基地、物流型總部基地、研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地、后臺(tái)服務(wù)型總部基地、聯(lián)合國(guó)等國(guó)際組織型總部基地小結(jié)：通過對(duì)總部基地定義及其類型的分析，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展性質(zhì)和占地規(guī)模來看，本項(xiàng)目應(yīng)是一個(gè)典型的企業(yè)內(nèi)腦型總部基地，在本報(bào)告后續(xù)部分中，我們將延著這一類型方向?qū)?xiàng)目的發(fā)展進(jìn)行研究。第二部分：項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)研析一、項(xiàng)目宏觀環(huán)境概述1、成都總部基地關(guān)聯(lián)政策分析總部基地這種形式的產(chǎn)品是依附于各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)的新興物業(yè)形態(tài)，成都市成都市工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃綱要（2003年2020年）對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已有清晰的規(guī)劃和引導(dǎo)，這對(duì)總部基地定向的發(fā)展將起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用，且綱要中將產(chǎn)業(yè)與總部基地這兩種物業(yè)列為共同發(fā)展的目標(biāo)，并重點(diǎn)提出了6大工業(yè)總部聚集區(qū)，而本項(xiàng)目所在的金牛總部聚集區(qū)赫然在列，預(yù)示本項(xiàng)目的發(fā)展將具有明確的發(fā)展目標(biāo)和廣闊的市場(chǎng)前景。1.1、成都工業(yè)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)根據(jù)成都市人民政府頒布的成都市工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃綱要（2003年2020年）可以得知：產(chǎn)業(yè)發(fā)展：逐步建立起以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，傳統(tǒng)工業(yè)為基礎(chǔ)的工業(yè)結(jié)構(gòu)新體系。進(jìn)一步做大做強(qiáng)電子信息、機(jī)械（含汽車）、醫(yī)藥、食品（含煙草）四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，壯大冶金、建材產(chǎn)業(yè)，培育石油化工產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局：以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為載體，通過對(duì)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的科學(xué)布局，合理規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)相對(duì)聚集，區(qū)域工業(yè)布局合理，區(qū)（市）縣協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)。工業(yè)集中發(fā)展區(qū)：走清潔生產(chǎn)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)之路，大力發(fā)展節(jié)能、降耗、減污的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)工藝，注重產(chǎn)業(yè)鏈和技術(shù)鏈，以最小成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，努力建成生態(tài)工業(yè)區(qū)（環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)），逐步使工業(yè)集中發(fā)展區(qū)成為全市工業(yè)的主要載體和增長(zhǎng)點(diǎn)。1.2、成都工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃根據(jù)成都市工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃（2003-2020），成都將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為載體，將成都市現(xiàn)有的116個(gè)工業(yè)開發(fā)（園）區(qū)整頓規(guī)范為21個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。通過對(duì)全市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的規(guī)劃布局和具體實(shí)施，打造中國(guó)西部六大產(chǎn)業(yè)基地，逐步形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，以此構(gòu)建成都未來工業(yè)發(fā)展布局的新格局。 大力發(fā)展兩級(jí)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)：即國(guó)家級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)、市重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。 打造“六大工業(yè)基地”：具體包括電子信息產(chǎn)業(yè)基地、機(jī)械（含汽車）產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、食品（含煙草）加工工業(yè)基地、冶金建材工業(yè)基地、石油化工產(chǎn)業(yè)基地 建設(shè)“三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域”：具體包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)集聚區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。1.3、區(qū)域重點(diǎn)支持行業(yè)和限制禁止類項(xiàng)目區(qū) 域重點(diǎn)支持行業(yè)限制及禁止項(xiàng)目高新區(qū)電子及信息業(yè)制藥業(yè)（原料藥除外）精密機(jī)械制造業(yè)西部園區(qū)禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目；南部園區(qū)限制發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目錦江區(qū)煙草加工及其配套業(yè)以報(bào)刊印刷及裝潢為主的印務(wù)業(yè)以奶制品為主的食品制造業(yè)三環(huán)路內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目；三環(huán)路外禁止發(fā)展有嚴(yán)重大氣污染和危險(xiǎn)性的項(xiàng)目青羊區(qū)以航空產(chǎn)品為主的機(jī)械制造業(yè)服裝制造業(yè)以奶制品為主的食品制造業(yè)地處飲用水源和城區(qū)河流上游，三環(huán)路內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目；三環(huán)路外禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目金牛區(qū)電子及信息業(yè)制藥業(yè)（原料藥除外）以書刊印刷及裝訂為主的印務(wù)業(yè)地處飲用水源城區(qū)河流上游和中心城區(qū)上風(fēng)向，三環(huán)路內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目；三環(huán)路外禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目武候區(qū)制藥業(yè)（原料藥除外）電子及信息業(yè)制鞋業(yè)（制革除外）三環(huán)路內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目；三環(huán)路外禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目成華區(qū)家用電器制造業(yè)機(jī)械制造業(yè)以建筑裝飾材料為主的建材業(yè)三環(huán)路內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目；三環(huán)路外禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目1.4、成都將構(gòu)建全市工業(yè)梯度發(fā)展新格局成都市工業(yè)系統(tǒng)將按照產(chǎn)業(yè)梯度發(fā)展規(guī)律和“一區(qū)一主業(yè)”要求，進(jìn)一步明晰中心城區(qū)和二三圈層之間產(chǎn)業(yè)分工和配套協(xié)作關(guān)系，努力形成加工制造環(huán)節(jié)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)相關(guān)聯(lián)，中心城區(qū)總部經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與二圈層現(xiàn)代制造業(yè)、三圈層傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)梯度發(fā)展的新格局。成都中心城區(qū)將大力培育和引進(jìn)管理、研發(fā)、采購(gòu)、投資、結(jié)算、物流等區(qū)域性總部，努力打造6大工業(yè)總部聚集區(qū)，具體包括：（高新區(qū)總部聚集區(qū)、成華總部聚集區(qū)、武侯總部聚集區(qū)、青羊總部聚集區(qū)、錦江總部聚集區(qū)、金?？偛烤奂瘏^(qū)）2、成都總部基地發(fā)展特征分析成都總部基地這種物業(yè)形態(tài)是近幾年發(fā)展成形的產(chǎn)物，但發(fā)展至今已出現(xiàn)：市場(chǎng)供應(yīng)量大，定位發(fā)展模糊，產(chǎn)品類同，競(jìng)爭(zhēng)激列等不利于這種物業(yè)產(chǎn)品發(fā)展的現(xiàn)狀，這對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)與后期經(jīng)營(yíng)也存在同樣難題，但隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)政策的清晰，各大總部基地將走上一條精確定位與差異化發(fā)展的具有自身特色的道路，本項(xiàng)目將順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，突出自身優(yōu)勢(shì)以迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇。2.1、成都總部基地發(fā)展現(xiàn)狀從2005年前后開始，作為四川省會(huì)和西南經(jīng)濟(jì)中心的成都開始出現(xiàn)圍繞“總部基地”模式的開發(fā)。短短幾年，成都“總部基地”的開發(fā)熱潮迅速升溫，目前已形成高新區(qū)總部聚集區(qū)、成華總部聚集區(qū)、武侯總部聚集區(qū)、青羊總部聚集區(qū)、錦江總部聚集區(qū)、金牛總部聚集區(qū)等6大總部聚集區(qū)，僅大型重點(diǎn)項(xiàng)目就多達(dá)21個(gè)的局面，整體供應(yīng)的各類總部基地物業(yè)高達(dá)500萬平方米左右。如同全國(guó)其他一二級(jí)大型中心城市一樣，成都在近五年也在大力推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，希望通過總部基地的開發(fā)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，促進(jìn)地方財(cái)政的增收。從整體上看，一批冠以“總部基地”的項(xiàng)目對(duì)成都區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)起到了有力的推動(dòng)作用，也成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 成都目前以總部基地為名的項(xiàng)目眾多，但是在開發(fā)過程中，一些項(xiàng)目由于對(duì)總部經(jīng)濟(jì)的理解偏差、或是偷換了“總部經(jīng)濟(jì)”的基礎(chǔ)內(nèi)涵，再加上對(duì)市場(chǎng)缺乏認(rèn)真細(xì)致的研究、對(duì)總部經(jīng)濟(jì)所需的產(chǎn)業(yè)定位沒有準(zhǔn)確的界定、缺乏精準(zhǔn)的招商渠道導(dǎo)致成都總部基地開始出現(xiàn)“概念模糊、定位模糊、同質(zhì)化嚴(yán)重”的怪圈，市場(chǎng)整體的競(jìng)爭(zhēng)格局混亂而無序。2.2、成都總部基地發(fā)展格局隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺(tái)，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)已有20多個(gè)大大小小的總部基地。就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場(chǎng)至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“x”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項(xiàng)目。2.3、成都總部基地開發(fā)模式總部基地模式，涉及開發(fā)模式、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式等多方面的模式選擇，而不同的模式選擇，對(duì)總部基地的成功都有著非常重要的影響。目前成都總部基地按開發(fā)模式劃分，主要分為地產(chǎn)商模式、政府獨(dú)立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式三種。地產(chǎn)商模式：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)部的道路、綠化、商業(yè)娛樂等基礎(chǔ)配套設(shè)施及辦公場(chǎng)所的建設(shè)，然后以租賃、出售等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，最終獲取利潤(rùn)。例如成都置信，成都較早也最為專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前主要操作的項(xiàng)目青羊工業(yè)總部基地。政府獨(dú)立開發(fā)模式：是指各級(jí)政府基于本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展和市民就業(yè)等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經(jīng)濟(jì)基地，獨(dú)立進(jìn)行建設(shè)、招商等運(yùn)作，吸引稅收，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。例如西部智谷，由武侯區(qū)成立成都武侯工業(yè)園投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，定位為知名企業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總部聚集區(qū)、技術(shù)研發(fā)及服務(wù)外包中心、it軟件動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，主要針對(duì)高科技類型的企業(yè)進(jìn)行招商。 綜合開發(fā)模式：是指兼顧“地產(chǎn)商模式”與“政府獨(dú)立開發(fā)模式”兩種融合的一種總部基地開發(fā)模式。例如龍?zhí)犊偛炕?，在?jīng)過整體的規(guī)劃后，政府成立管委會(huì)及相應(yīng)的招商部門，自己獨(dú)立開發(fā)了東廣樓等產(chǎn)業(yè)樓。同時(shí)，也將園區(qū)中的工業(yè)用地打造成熟地進(jìn)行招商入駐，并設(shè)置入駐企業(yè)條件，還要在合同中約定開工時(shí)間、建設(shè)周期、規(guī)范建設(shè)條款和違約責(zé)任等，對(duì)整個(gè)園區(qū)的建設(shè)和檔次上進(jìn)行了約束。目前，已經(jīng)在其中打造的龍?zhí)叮ㄔ６迹┛偛炕乇闶且焕?.4、成都總部基地主要產(chǎn)品形態(tài)目前成都總部基地的產(chǎn)品形態(tài)主要以別墅式和寫字樓式為主。別墅式的工業(yè)園區(qū)目前在世面比較流行。因其環(huán)境較好，占地面積較大，產(chǎn)品的戶型較大，因此售價(jià)（租金）相對(duì)較高，而入駐的企業(yè)往往都是實(shí)力較強(qiáng)的大中型企業(yè)。該類產(chǎn)品多集中在青羊區(qū)和高新區(qū)的工業(yè)園內(nèi)。目前市場(chǎng)的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓產(chǎn)品，但其所占比例不高，往往是以某大型園區(qū)中一個(gè)“小組團(tuán)”的形式存在。與別墅式的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價(jià)低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。該類產(chǎn)品主要分布在武候工業(yè)園內(nèi)。2.5、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及成都各總部基地項(xiàng)目的建設(shè)，大型總部基地間的競(jìng)爭(zhēng)將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。根據(jù)成都市對(duì)工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。3、項(xiàng)目所在區(qū)域分析3.1、金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)地位及產(chǎn)業(yè)分析金牛區(qū)生產(chǎn)總值及財(cái)政收入連續(xù)數(shù)年均保持全市第一，已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)，分別是電子通訊、機(jī)械工業(yè)、醫(yī)藥工業(yè)、食品飲料業(yè)，并在金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要（20102014）中確立了“一園、兩核、三城、四帶”的空間戰(zhàn)略新格局，而其中的“一園”便是金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，可見本項(xiàng)目所處區(qū)域不管是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、還是區(qū)域規(guī)劃，均對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)起著較強(qiáng)的支撐保障作用。金牛區(qū)位于成都市中心城區(qū)的西北部，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。全區(qū)幅員面積 108 平方公里，現(xiàn)轄15個(gè)街道辦事處和 1個(gè)省級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)，共有113個(gè)社區(qū)，常住人口109萬，流動(dòng)人口約200 萬。2009年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)481億元，增長(zhǎng)11.5%，總量繼續(xù)保持全市第一；全口徑財(cái)政收入58.6億元、增長(zhǎng)10.9%，其中地方財(cái)政收入23.3億元、增長(zhǎng)17.9%，總量位居五城區(qū)首位。金牛區(qū)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)，分別是電子通訊、機(jī)械工業(yè)、醫(yī)藥工業(yè)、食品飲料業(yè)。截至2008年12月，全區(qū)共有規(guī)模工業(yè)企業(yè)175家。其中工業(yè)總產(chǎn)值10億元以上的13家，510億元的6家， 15億元的40家。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值上億元的規(guī)模企業(yè)59家。金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要（20102014），提出了“五大轉(zhuǎn)型”的發(fā)展新思路，明確了“打造成渝經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)區(qū)、文化旅游新興區(qū)、技術(shù)服務(wù)品牌區(qū)、人居創(chuàng)業(yè)優(yōu)選區(qū)”的“五區(qū)金?！苯ㄔO(shè)新定位，確立了“一園、兩核、三城、四帶”的空間戰(zhàn)略新格局。一園、兩核、三城、四帶：金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園；人民北路商務(wù)商業(yè)核心區(qū)和沙灣路商務(wù)商業(yè)核心區(qū)；金牛新城、鳳凰新城、北部商貿(mào)城；一環(huán)路以內(nèi)技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶、羊西線文化旅游發(fā)展帶、金府量力五塊石商貿(mào)業(yè)提升發(fā)展帶、198產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。3.2、成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園分析成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園在成都市經(jīng)濟(jì)版圖上的地位，及其高增長(zhǎng)的工業(yè)發(fā)展速度和相關(guān)總部基地扶持政策，都為本項(xiàng)目提供了較好的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的外部條件，這雖不是本項(xiàng)目所獨(dú)有的，但本項(xiàng)目必須充分的依據(jù)和結(jié)合這些政策，從自身實(shí)際情況出發(fā)，走一條具有鮮明特色的發(fā)展路向。3.2.1、產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)地位分析本項(xiàng)目位于成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，而成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是四川省三個(gè)省級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，成都市唯一的省級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū),全市確定的重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，全國(guó)首批通過iso14001、iso9001、ohsas18001三大國(guó)際體系認(rèn)證的開發(fā)區(qū)。3.2.2、產(chǎn)業(yè)工業(yè)總量及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析（按2008年工業(yè)總產(chǎn)值比例)電子信息27.9%機(jī)械加工34.3%食品制造11.6%生物制藥9.8%其它16.4%成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)自2000年成立以來，工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年平均增幅在30%以上，增長(zhǎng)迅猛，勢(shì)頭強(qiáng)勁。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)129家,初步形成了以電子信息、機(jī)械加工、生物制藥及食品生產(chǎn)等四大產(chǎn)業(yè)群。3.2.3、產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè)園一期位于成都市西門出入通道羊西線與金牛大道之間，規(guī)劃面積2.1平方公里，處于成都市上風(fēng)上水地帶，是離中心城區(qū)最近的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)引導(dǎo)總部辦公、電子商務(wù)、數(shù)字媒體、研發(fā)銷售等產(chǎn)業(yè)入園發(fā)展。集中打造集科技商務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)為一體的、以高新技術(shù)為特色、以現(xiàn)代服務(wù)為業(yè)態(tài)的“成都西部科技商務(wù)中心”。3.2.4、產(chǎn)業(yè)園扶持政策金牛產(chǎn)業(yè)園相關(guān)扶持政策詳見以下三個(gè)政策文件，文件內(nèi)容涉及到總部基地這塊的主要為以投資和稅收不同額度給予企業(yè)相應(yīng)補(bǔ)貼，對(duì)購(gòu)買政府認(rèn)定的總部辦公物業(yè)給予購(gòu)買人補(bǔ)貼，同時(shí)也對(duì)總部基地的建設(shè)發(fā)展以及產(chǎn)權(quán)辦理等問題作出了明確的規(guī)定，這些政策的出臺(tái)和落實(shí)均對(duì)總部基地這類物業(yè)形態(tài)的健康發(fā)展起到了保障作用，同時(shí)也增加了企業(yè)的積極性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為總部基地的發(fā)展存活起到了很好的支撐作用。關(guān)于調(diào)整我區(qū)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)政策的意見金牛委辦發(fā)200430號(hào)關(guān)于規(guī)范工業(yè)總部基地建設(shè)的意見成辦發(fā)200848號(hào)關(guān)于促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展若干政策的意見金牛府發(fā)200961號(hào)二、區(qū)域市場(chǎng)分析1、區(qū)域內(nèi)已售或經(jīng)營(yíng)物業(yè)特征分析1.1、產(chǎn)品分布狀況分析區(qū)域內(nèi)同質(zhì)項(xiàng)目均分布在蜀西路右側(cè)，均在本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，數(shù)量為6個(gè)。迎賓國(guó)際本項(xiàng)目所在地光華時(shí)代迪歐時(shí)代ip科技中心西城國(guó)際1.2、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量分析區(qū)域內(nèi)總供應(yīng)量約30萬平米，各項(xiàng)目的建筑總面積在30000-80000之間，占地面積在6745-37328之間，均為中小規(guī)模項(xiàng)目。1.3、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率比較迎賓時(shí)代的容積率最高，項(xiàng)目為1棟12層小高層；迪歐時(shí)代1期為純獨(dú)棟2期為小高層，ip科技中心1期為7層電梯多層2期為別墅，容積率均不超過2。1.4、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在售價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在售價(jià)格相差不大，均價(jià)在5800-6800范圍內(nèi)，價(jià)格最高的為獨(dú)棟別墅的迪歐時(shí)代。均價(jià)較低的為光華時(shí)代和迎賓國(guó)際，均為小高層。迎賓時(shí)代位于迎賓大道，地理位置略勝一籌，價(jià)格略高。1.5、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型及物業(yè)形態(tài)分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以別墅+多層或者小高層的復(fù)合物業(yè)形態(tài)居多。迪歐時(shí)代、西城國(guó)際均為1期別墅，2期小高層。光華時(shí)代及ip科技中心則1期為多層或小高層，2期計(jì)劃為別墅或多層。戶型面積基本上均為可自由分割式，但由于金牛區(qū)科技園區(qū)規(guī)定300平米以上可享受的優(yōu)惠政策，故如迎賓國(guó)際以300為最小。1.6、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售狀況分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況普遍較好，ip科技中心及西城國(guó)際僅余少量數(shù)套尾房，且為現(xiàn)房，即可入住。迪歐時(shí)代12棟別墅已售50%。光華時(shí)代及迎賓國(guó)際從銷售人員處了解，雖未正式開售，但電話及現(xiàn)場(chǎng)登記咨詢?nèi)舜纹骄?-10次。1.7、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠情況所調(diào)查項(xiàng)目均享受金?？萍紙@政策扶持優(yōu)惠：各種優(yōu)勢(shì)企業(yè)可根據(jù)年納稅額、經(jīng)營(yíng)規(guī)模享受金?？萍紙@相應(yīng)的扶持政策；各種新辦企業(yè)可根據(jù)行業(yè)類別、年納稅額享受金牛科技園相應(yīng)的扶持政策；其他國(guó)有企事業(yè)單位改制為有限公司及其相關(guān)公司，滿足條件者可享受相應(yīng)扶持政策。據(jù)調(diào)查各項(xiàng)目在價(jià)格上雖然沒有具體優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，但是銷售人員表示具體成交價(jià)格有50-200元/平米的浮動(dòng)優(yōu)惠空間。1.8、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要特色總結(jié)如下：戶型自由分割，300-2000不等，可提供多種選擇。3.6-5.4米的層高范圍，層高較高，給辦公企業(yè)較為寬敞的空間感。商務(wù)、餐飲、運(yùn)動(dòng)健身等配套設(shè)施齊全。迪歐時(shí)代、西城國(guó)際等別墅辦公更具有私密性以及自由規(guī)劃的獨(dú)立空間。1.9、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要資料及圖片迪歐時(shí)代占地面積：36.3畝建筑面積：47999容積率：1.94建筑密度：46.3%綠化率：70%戶型面積：718-2000物業(yè)類型：1期共12棟獨(dú)棟別墅。2期16層小高層。用地類型：工業(yè)用地特色： 挑高首層：1f高層3.9米，2-5f層高3.3米。更舒適、寬敞的創(chuàng)新空間自由規(guī)劃的空間：獨(dú)立形象、冠名權(quán)、出入口、電梯、車位、產(chǎn)權(quán)退臺(tái)設(shè)計(jì)：每棟建筑設(shè)置平臺(tái)花園和屋頂花園大面積玻璃窗：突出商務(wù)辦公建筑的品質(zhì)感，大面積通風(fēng)、采光。價(jià)格：6500-7000，總價(jià)在560萬左右物管費(fèi)：3元/平米/月總平圖外立面項(xiàng)目實(shí)景ip科技中心占地面積：37328建筑面積：483992車位：地下地面共150物管：3元用地類型：工業(yè)用地物業(yè)類型：7層電梯。全框架辦公樓，公共部分精裝修。特點(diǎn)：電梯特色，按鈕面板鮮艷觸摸式。戶型面積：100-1300特色：1f4.5米、2-8f3.7米層高，舒適辦公時(shí)代在此開啟；全自由式分隔空間，滿足人性辦公的最大要求。商務(wù)、會(huì)議、創(chuàng)智、程控、助推、餐廳等六大貼心服務(wù)中心項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，一期為多層全框架辦公樓，目前已現(xiàn)樓呈現(xiàn)，即買即駐；二期規(guī)劃為獨(dú)立辦公樓與小高層辦公樓。項(xiàng)目實(shí)景 西城國(guó)際占地面積：17715.6建筑面積：56184容積率：2.66綠化率：32.4總戶數(shù)：71面積300-2000適當(dāng)劃分價(jià)格：6800（有適當(dāng)優(yōu)惠）棟數(shù)：7棟，共進(jìn)駐5-6家企業(yè)。（有房地產(chǎn)公司、建筑公司、水文局）車位數(shù)：車位數(shù):地上145個(gè);地下94個(gè)特色：西城國(guó)際位于羊西線主干道附近，不遠(yuǎn)處為中海國(guó)際社區(qū)，位于名車走廊對(duì)面，周邊由英特爾、摩托羅拉、大唐電信等形成了總部經(jīng)濟(jì)的國(guó)際氛圍。項(xiàng)目分為2期進(jìn)行開發(fā)。目前推出的一期為聯(lián)排、疊拼辦公區(qū)。園區(qū)布局體現(xiàn)以人為核心的現(xiàn)代辦公環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)思想。規(guī)劃布局從功能和可操作性及與周邊環(huán)境相互協(xié)調(diào)出發(fā)，因地制宜形成圍合式的庭院空間。以適應(yīng)不同企業(yè)總部、研發(fā)辦公的發(fā)展性需要，并可根據(jù)需要進(jìn)行戶型的有機(jī)組合。外立面：立面設(shè)計(jì)追求簡(jiǎn)約、內(nèi)斂與含蓄的氣質(zhì)，體現(xiàn)了西城國(guó)際特定的文化底蘊(yùn)，整體建筑利用建筑體量本身的變化，使得建筑的立面凹凸有致，豐富多彩。結(jié)構(gòu)上巧妙布局。光華時(shí)代建筑面積80900占地面積31175建筑類別：小高層車位總數(shù):520綠 化 率 35%戶型面積：50-2800 平方米配套：園區(qū)設(shè)有獨(dú)立的商務(wù)中心、購(gòu)物中心、運(yùn)動(dòng)健身中心、餐飲及休閑中心特色：項(xiàng)目一號(hào)樓：4-12層規(guī)劃為科技研發(fā)樓與智能辦公區(qū)域項(xiàng)目二號(hào)樓：a區(qū)13層、b區(qū)4層、c區(qū)11-15層，50-2800平方米自由組合，為入駐企業(yè)創(chuàng)造出更為靈活的組團(tuán)式大空間，二號(hào)樓轉(zhuǎn)折部分架空兩層，讓前院景觀和中院景觀有機(jī)連接。項(xiàng)目三號(hào)樓：13層，從50平方米-1200平方米大度的辦公間， 迎賓國(guó)際總占地：6745.09用地性質(zhì)：工業(yè)用地戶型及主力戶型：整層切割（最小300）價(jià)格：6000左右（價(jià)格還未確定）特色：3.65.4米層高，任意分割物業(yè)類型：12層小高層。僅1棟2、成都典型項(xiàng)目分析根據(jù)對(duì)成都總部基地較為典型的成功項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查后可以發(fā)現(xiàn)其具有一些共同特征：、占地規(guī)模與總建設(shè)面積較大，并且隨著工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)的增多，園區(qū)聚集效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，有向外擴(kuò)張的傾向。、產(chǎn)品形態(tài)均為多類建筑形態(tài)相結(jié)合，建筑風(fēng)格超前，具有較強(qiáng)的標(biāo)志性特征，呈現(xiàn)出低容積率，高綠化率的特點(diǎn)。、各總部基地主要采用三種運(yùn)營(yíng)模式，即：出售、出租、出售+出租，以這三種方式進(jìn)行招商和運(yùn)營(yíng)。主推面積和熱銷面積段較大，主要集中在15002000，且主要集中在獨(dú)幢這種產(chǎn)品類型。、典型總部基地項(xiàng)目的租金水平多集中在40-90元/，銷售價(jià)格集中在4000-7000元/，租金與售價(jià)水平有較大差異。、各總部基地均規(guī)劃有自已的配套設(shè)施，如商務(wù)會(huì)所、員工餐廳、健身中心、綜合運(yùn)動(dòng)館、大型超市、金融中心、會(huì)展中心、商務(wù)酒店等。、各總部基地具有各自的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。盡管各個(gè)工業(yè)園區(qū)均有豐富的產(chǎn)業(yè)類別，但是因其長(zhǎng)期以來發(fā)展的結(jié)果以及政府支撐力度不同，導(dǎo)致各個(gè)工業(yè)園有自己占優(yōu)勢(shì)的主打產(chǎn)業(yè)。、各總部基地均有各自的優(yōu)惠政策，但歸納起來主要集以下幾個(gè)方面：稅收優(yōu)惠、房租優(yōu)惠、扶持政策、獎(jiǎng)勵(lì)政策、吸引人才政策等。、典型總部基地項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大多是本地區(qū)域的中型企業(yè)，所在行業(yè)分布較廣，根據(jù)各個(gè)總部基地特征不同而有一定差別。 通過對(duì)這些成都成功的總部基地進(jìn)行分析后，對(duì)于本案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)自有其值得學(xué)習(xí)與借鑒的地方： 、本項(xiàng)目沒有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但可走精準(zhǔn)化與差異發(fā)展的道路。、多類建筑形態(tài)相結(jié)合，建筑風(fēng)格超前，具有較強(qiáng)的標(biāo)志性特征，呈現(xiàn)出低容積率，高綠化率的特點(diǎn)。、可采用出售+出租的運(yùn)營(yíng)模式，市場(chǎng)客戶面相對(duì)較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對(duì)較小。 、將本案租金水平和銷售價(jià)格與之作參照，將其控制在合理的范圍內(nèi)。、盡量多做一些與項(xiàng)目相適的配套設(shè)施，這對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有較大的提升。、對(duì)項(xiàng)目所針對(duì)的客戶做精準(zhǔn)定位，以形成屬于自已特色產(chǎn)業(yè)聚集的道路。、多爭(zhēng)取一些政府扶持政策，多使用一些優(yōu)惠措施。2.1、藍(lán)光空港總部基地基本資料項(xiàng)目名稱藍(lán)光空港總部基地開發(fā)商藍(lán)光集團(tuán)項(xiàng)目地址成都高新區(qū)雙流航空港黃河中路二段 占地面積700畝土地性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)用地建筑面積56萬項(xiàng)目進(jìn)度一期已經(jīng)竣工交付使用，二期聯(lián)系電目簡(jiǎn)介成都雙流和駿置業(yè)有限公司為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司，其開發(fā)建設(shè)的空港總部基地，占地逾千畝，位于成都臨空國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈門戶，處于政府“一區(qū)兩城”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心，距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅僅2.5公里，周邊科研教育新城、商務(wù)行政中心、高尚生活住宅區(qū)林立；驅(qū)車前往市中心十?dāng)?shù)分鐘可以抵達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)完備，成牧大道、機(jī)場(chǎng)高速、成雅、成樂高速等主要交通要道構(gòu)成密集交通網(wǎng)絡(luò)，與世界商務(wù)緊密相連。 空港總部基地，以國(guó)際先進(jìn)商務(wù)理念，千畝城市級(jí)規(guī)劃，聚合總部商務(wù)、大型shoppingmall、頂級(jí)商務(wù)會(huì)所、國(guó)際公寓、高端國(guó)際社區(qū)、體育中心、教育機(jī)構(gòu)等多元形態(tài)，打造互為價(jià)值鏈的高度集約型城市綜合體?？崭劭偛炕匾钥偛可虅?wù)高度聚合的形態(tài)，打造國(guó)際化高端商務(wù)平臺(tái)，強(qiáng)有力地助推成都乃至整個(gè)西部國(guó)際總部商務(wù)經(jīng)濟(jì)的騰飛。 項(xiàng)目于2007年年底開盤，目前余四套房源，二期預(yù)計(jì)明年初開盤，目前還未動(dòng)工。產(chǎn)品狀況面積定位主要面積段40065011004600主力面積段/熱銷面積段目前余4套房源，其余售完建筑形態(tài)形態(tài)一期為獨(dú)棟及雙拼辦公樓為主；二期主要是商業(yè)配套區(qū)，另外也有總部辦公，三期為高層寫字樓，規(guī)劃未確定；容積率1.2綠化率50%建筑密度-配套設(shè)置物業(yè)管理及費(fèi)用第一太平戴維斯，物管費(fèi)用，小高層5元/平米/月,獨(dú)棟跟雙拼3元/平米/月停車位設(shè)置及費(fèi)用地上500個(gè)，無地下車位，戶外40個(gè)車位辦公成本水電按雙流市價(jià)收取現(xiàn)有交通距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)2.5公里，成雅、成樂高速、成都繞城高速、機(jī)場(chǎng)高速以及黃金通道成牧大道在周邊形成了五縱三橫的交通格局商業(yè)配套商務(wù)會(huì)所、金融中心、高檔住宅社區(qū)、購(gòu)物美食街、大型百貨其他服務(wù)商業(yè)性質(zhì)用地，可直接用于按揭貸款營(yíng)銷推廣定位中檔辦公總部基地招商模式租賃、銷售價(jià)格策略租金價(jià)格90元月 銷售價(jià)格7000元推廣方式推廣媒體-推廣主題商務(wù)總部辦公推廣形式報(bào)刊、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)入駐入駐條件行業(yè)要求無稅收要求無稅收優(yōu)惠1、扶持政策：“一站式”政府扶持；2、租賃政策：精裝修、甲級(jí)配置、低門檻入駐；針對(duì)行業(yè)龍頭企業(yè)可免租半年；租金優(yōu)惠采取“654”優(yōu)惠策略（第一年優(yōu)惠60%，第二年優(yōu)惠50%，第三年優(yōu)惠40%）；3、入駐三年，節(jié)約240萬，與市中心100元月的租金相比，在此平均租金為33元月。政府扶持1、 對(duì)有特殊貢獻(xiàn)的總部企業(yè)，采取“一事一議”的方式確定更優(yōu)惠的財(cái)政政策扶持。2、總部基地入園“直通車”，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)中心，“綠色服務(wù)”信道。3、融資渠道扶持，設(shè)立“雙流總部企業(yè)孵化基金”，用于吸引總部進(jìn)駐，多家銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資等機(jī)構(gòu)，給予企業(yè)多種融資渠道。4、人才資源渠道支持，組建“雙流總部經(jīng)濟(jì)專家咨詢委員會(huì)”，為政府和企業(yè)提供總部經(jīng)濟(jì)的管理咨詢服務(wù)。5、科技項(xiàng)目渠道支持，支持在雙流注冊(cè)的總部企業(yè)申請(qǐng)并獲得知識(shí)產(chǎn)權(quán)授權(quán)，優(yōu)先安排知識(shí)產(chǎn)權(quán)發(fā)展專項(xiàng)資金支持。6、信息資源渠道支持，建立雙流縣發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)資源數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)信息共享。7、服務(wù)資源渠道支持，健全市場(chǎng)服務(wù)體系，為進(jìn)駐企業(yè)提供規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)化服務(wù)?？蛻羧后w企業(yè)規(guī)模華能西藏發(fā)電有限公司、成都華川進(jìn)出口有限公司、四川京龍集團(tuán)、四川康德利股份有限公司、阿爾本建筑城市設(shè)計(jì)公司、中太建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、成都索貝數(shù)碼科技股份有限公司、四川俏世集團(tuán)、四川雄申計(jì)算機(jī)科技有限公司、四川滎經(jīng)一名特種合金有限公司、雙流永盛源工貿(mào)、圣奧集團(tuán)、四川康定機(jī)場(chǎng)、成都聯(lián)碳化工行業(yè)發(fā)布建筑行業(yè)，科技技術(shù)行業(yè)，復(fù)合型行業(yè)集團(tuán)公司區(qū)域分布省內(nèi)企業(yè)為主需求容量500平米到1000平米，1000平米到2000平米購(gòu)買動(dòng)機(jī)公司日常辦公，集團(tuán)總部辦公2.2、成都龍?zhí)对６伎偛炕鼗举Y料項(xiàng)目名稱成都龍?zhí)对６伎偛炕亻_發(fā)商上海裕都實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)占地面積2700畝土地性質(zhì)工業(yè)用地建筑面積69萬項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目已建設(shè)40%聯(lián)系電目簡(jiǎn)介成都龍?zhí)犊偛砍琼?xiàng)目總占地面積2700余畝，建筑面積300余萬平方米，共分為三個(gè)地塊。一號(hào)地塊占地779畝，目前已經(jīng)開工建設(shè);二號(hào)地塊占地168畝;三號(hào)地塊占地2000余畝，其中一、三號(hào)地塊為總部城區(qū)，二號(hào)地塊為園區(qū)住宅配套區(qū)。地鐵8號(hào)線主站口位于一號(hào)地塊北廣場(chǎng),整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資75億元。 項(xiàng)目基本情況：一號(hào)地塊以獨(dú)棟式、組合式、公寓式、商務(wù)辦公為主要建筑形態(tài)，致力于打造以總部辦公為主導(dǎo)的，集商務(wù)、文化、配套服務(wù)于一身的新型城區(qū)中心。辦公區(qū)域多元化發(fā)展，為企業(yè)度身訂造個(gè)性化總部旗艦。多種形態(tài)的辦公樓宇以開闊的空間使建筑功能最大化、建筑美感最優(yōu)化。龍?zhí)对６伎偛炕兀⒆闵虅?wù)，多元發(fā)展，為企業(yè)度身訂造的個(gè)性化的總部旗艦。超五星級(jí)酒店、商業(yè)、公寓式辦公、酒店式公寓、獨(dú)棟專家樓可供1600家企業(yè)入住，容納10萬人，開闊的空間使建筑功能最廣化、建筑美感最優(yōu)化！產(chǎn)品狀況面積定位主要面積段一期30%-600m2小獨(dú)棟、40%-2800m2獨(dú)棟、10%-3800m2獨(dú)棟、20%-5000m2獨(dú)棟、二期500m2聯(lián)排總部。主力面積段/熱銷面積段600m2小獨(dú)棟、2800m2獨(dú)棟。建筑形態(tài)形態(tài)獨(dú)棟辦公樓容積率1.5綠化率30%建筑密度29.7%配套設(shè)置物業(yè)管理及費(fèi)用一期2.8元/m2，二期3.5元/m2，商業(yè)5元/m2。停車位設(shè)置及費(fèi)用4500個(gè)辦公成本工業(yè)用電、用水標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有交通112路、20路。商業(yè)配套龍?zhí)端l(xiāng)商業(yè)區(qū)（健身中心、餐飲區(qū)、休閑區(qū)），會(huì)展中心，五星級(jí)酒店會(huì)所。其他服務(wù)搭建投資、融資平臺(tái)、提供投資咨詢服務(wù)營(yíng)銷推廣定位總部辦公樓，中式商業(yè)配套景觀。招商模式銷售價(jià)格策略租金價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)5800元/平米推廣方式推廣媒體西博會(huì)、機(jī)場(chǎng)媒體、墻體廣告、報(bào)紙廣告、二級(jí)城市及省外推廣。推廣主題成都高端總部辦公大樓推廣形式參加展會(huì)、報(bào)媒、戶外媒體。入駐入駐條件行業(yè)要求無污染、環(huán)保稅收要求年納稅達(dá)到300元/平米稅收優(yōu)惠地方政府對(duì)入駐成都龍?zhí)犊偛砍堑钠髽I(yè)，自入駐之日起按該企業(yè)上繳稅收地方實(shí)得部分，享受6年8成政府財(cái)政扶持。政府扶持提供快捷的審批程序提供投資咨詢服務(wù) 為企業(yè)辦理工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、立項(xiàng)登記等入駐手續(xù) 幫助企業(yè)搭建投資、融資平臺(tái)客戶群體企業(yè)規(guī)模中小型企業(yè)行業(yè)發(fā)布無區(qū)域分布客戶60%來源于成都本地，其余客戶群體來源于省外及二級(jí)城市需求容量600m22000m2購(gòu)買動(dòng)機(jī)辦公、研發(fā)、用于投資；2.3、天府軟件園基本資料項(xiàng)目名稱天府軟件園開發(fā)商成都高新投資集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址成都高新區(qū)天府大道天府軟件園占地面積100萬平方米(約1500畝)土地性質(zhì)工業(yè)建筑面積23萬平方米項(xiàng)目進(jìn)度一期已售/租完，二期剩下高層，后期在建聯(lián)系電注天府軟件園總用地規(guī)劃100萬平方米(約1500畝)，一期規(guī)劃用地22.6萬平方米(約 340畝)，規(guī)劃建筑面積約23萬平方米。二期規(guī)劃用地76萬平方米，建筑面積56萬平方米；天府軟件園整體規(guī)劃融合中外軟件園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，充分展現(xiàn)國(guó)際 化，開放性的特點(diǎn)，具有優(yōu)美的人文生態(tài)環(huán)境，科學(xué)的功能分布，流暢的物資集散以及完備的配套設(shè)施體系。產(chǎn)品狀況面積定位主要面積段500左右，10002000，20003000主力面積段/熱銷面積段大型企業(yè)整棟的比較多，大約在1000020000建筑形態(tài)形態(tài)以獨(dú)棟、雙拼的多層辦公為主，另有一部分配套生活區(qū)及公共服務(wù)設(shè)施；容積率一期1.05，二期1.62，三期3.84綠化率一期46%以上，二期 35%以上建筑密度三期為30.7%配套設(shè)置物業(yè)管理及費(fèi)用4元/月停車位設(shè)置及費(fèi)用一期200-300元/月個(gè)，二期還未確定，暫時(shí)免費(fèi)辦公成本水電費(fèi)按工業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)現(xiàn)有交通天府軟件園位于成都高新區(qū)天府新城核心地帶，交通便利，乘車20分鐘可達(dá)成都市中心，10分鐘可達(dá)火車南站，20分鐘可到雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)。軟件園有24小時(shí)不間斷bus通達(dá)成都市區(qū)。地鐵一號(hào)線一期將于2010年通車，南端會(huì)展中心站、孵化園站毗鄰天府軟件園。園區(qū)還提供方便快捷的商務(wù)呼叫車服務(wù)。商業(yè)配套食堂、自助餐廳、高檔商務(wù)餐廳、咖啡館、麥當(dāng)勞24小時(shí)得來速餐廳 ，國(guó)際學(xué)校、小學(xué)、幼兒園，面向園區(qū)的廉租全裝修宿舍、公寓，24小時(shí)交通車、商務(wù)呼叫車，健身房、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，超市，商務(wù)酒店，商務(wù)中心：會(huì)議、復(fù)印、打字、郵政、票務(wù)、旅游咨詢等，24小時(shí)自助銀行，醫(yī)院、藥房，藝術(shù)館其他服務(wù)建立了業(yè)務(wù)發(fā)展中心、品牌策劃中心、人力資源解決方案中心、增值服務(wù)中心、外包解決方案中心、基礎(chǔ)設(shè)施方案解決中心、客戶服務(wù)中心。針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)，還同時(shí)提供人力資源咨詢與服務(wù)、公共培訓(xùn)、項(xiàng)目對(duì)接、信息收集與分析、市場(chǎng)推廣與媒體關(guān)系等專業(yè)化高端服務(wù)。營(yíng)銷推廣定位軟件類企業(yè)，以及一些服務(wù)機(jī)構(gòu)招商模式大部分為租賃，也可銷售，還有部分自己修建價(jià)格策略租金價(jià)格40元/月銷售價(jià)格6000多/推廣方式推廣媒體推薦會(huì)、電視（鳳凰衛(wèi)視）、廣告、報(bào)紙推廣主題世界一流高科技園區(qū)推廣形式推薦會(huì)、電視、廣告、報(bào)紙入駐入駐條件行業(yè)要求軟件行業(yè)稅收要求無稅收優(yōu)惠1企業(yè)所得稅：項(xiàng)目公司認(rèn)定為高新技術(shù)軟件企業(yè)，企業(yè)所得稅減按15%的稅率征收。經(jīng)營(yíng)期在十年以上，企業(yè)從獲利年度起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。2增值稅：屬于一般納稅人的軟件企業(yè)，銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，2010年前按17的稅率征收增值稅，對(duì)實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行即征即退，由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)。3營(yíng)業(yè)稅：軟件企業(yè)從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)合同登記認(rèn)證并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批和備案的，可免征營(yíng)業(yè)稅。4軟件企業(yè)進(jìn)口所需的自用設(shè)備，以及按照合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)（含軟件）及配套件、備件，除列入外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄和國(guó)內(nèi)投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄的商品外，均可免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅政府扶持1對(duì)當(dāng)年繳納的企業(yè)所得稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅三稅之和高新區(qū)地方留成部分分別達(dá)到20萬元，50萬元的企業(yè)，按高新區(qū)地方留成的50%、70%給予企業(yè)扶持。扶持資金用于企業(yè)的技術(shù)研發(fā)或成果轉(zhuǎn)化。期限5年。軟件企業(yè)申請(qǐng)cmm/cmmi2、cmm/cmmi3、cmm/cmmi4和cmm/cmmi5級(jí)認(rèn)證的，經(jīng)相關(guān)部門審查后，按進(jìn)度給予總額不超過認(rèn)證費(fèi)70%的補(bǔ)貼。2對(duì)軟件產(chǎn)品出口、軟件加工出口、技術(shù)服務(wù)出口和從事bpo業(yè)務(wù)的企業(yè)，按其出口總額（海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)）給予1%的資金扶持，主要用于軟件出口渠道的建立與擴(kuò)展，最高扶持金額不超過50萬元人民幣，期限3年。鼓勵(lì)軟件或服務(wù)外包企業(yè)獲取資本市場(chǎng)資金，進(jìn)入非上市股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)的一次性獎(jiǎng)勵(lì)30萬元；在國(guó)內(nèi)上市一次性獎(jiǎng)勵(lì)100萬元；在境外上市一次性獎(jiǎng)勵(lì)200萬元?？蛻羧后w企業(yè)規(guī)模世界500強(qiáng)、大中小型均有行業(yè)發(fā)布信息軟件業(yè)區(qū)域分布世界各地需求容量小到200300，大到1000020000購(gòu)買動(dòng)機(jī)大部分為租賃，有較大辦公需求，并且政府能給予很好的政策備注大部分大型企業(yè)屬政府直接負(fù)責(zé)招商，小型企業(yè)基本由現(xiàn)場(chǎng)接待促成招商。2.4、青羊工業(yè)總部基地基本資料項(xiàng)目名稱青羊工業(yè)總部基地開發(fā)商成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址 成都市青羊區(qū)成飛大道1號(hào) 占地面積3015畝土地性質(zhì)工業(yè)用地建筑面積202萬平方米項(xiàng)目進(jìn)度四期銷售接近尾聲，五期正在建設(shè)之中聯(lián)系電話87077788備注青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項(xiàng)目以發(fā)展新型總部經(jīng)濟(jì)，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。經(jīng)過四年多的建設(shè)，青羊工業(yè)總部基地?zé)o論是政府資源，還是成本優(yōu)勢(shì)；無論是硬件設(shè)施，還是軟性服務(wù)；無論是企業(yè)核心技術(shù)訴求，還是對(duì)于企業(yè)品牌形象的提升，都已成為高成長(zhǎng)企業(yè)理想的總部辦公首選，成為了西部首屈一指的國(guó)際型企業(yè)總部集群。產(chǎn)品狀況面積定位主要面積段因前三期都售完，所以現(xiàn)主要針對(duì)四期四期：a戶型建筑面積約1800；b戶型建筑面積約2300；c戶型建筑面積約2900；d戶型建筑面積約4700主力面積段/熱銷面積段一期：3000-4000二期：1000-2000三期：2000左右四期：2000-3000建筑形態(tài)形態(tài)以全景獨(dú)棟總部大樓為主容積率1.2綠化率28%建筑密度四期29.2%配套設(shè)置物業(yè)管理及費(fèi)用獨(dú)棟2元/平米；公共區(qū)域4元/平米停車位設(shè)置及費(fèi)用現(xiàn)階段還未收取，但會(huì)按物價(jià)局統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取辦公成本屬于工業(yè)用電和用水：電 1.04元/度，水 2.7元/噸現(xiàn)有交通緊臨火車西站貨站，至火車北站、雙流機(jī)場(chǎng)十分便捷，至三環(huán)路2.5公里，78路、32路、13路公交總站商業(yè)配套商務(wù)會(huì)所、員工餐廳、陽(yáng)光健身中心、電子商務(wù)中心、鉆石風(fēng)情街、綜合運(yùn)動(dòng)館、大型超市、政務(wù)中心、時(shí)尚青年城