2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十）.doc

2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、已知年利率為6%,如果季計息，則實際利率為()%。a、6b、1.5c、6.13d、5.132、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）。a相應配套的基礎(chǔ)設施b土地的形狀c組合完成的功能d立體空間3、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。a2277.4b2281.9c2728.8d2741.94、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（）。a大氣環(huán)境b聲覺環(huán)境c衛(wèi)生環(huán)境d治安環(huán)境5、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元。a2400b2580c2607d27606、商業(yè)中心往往位于地價高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段7、為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）元/m2。（提供）a3790b4238c4658d46638、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（）。a、物質(zhì)折舊b、功能折舊c、經(jīng)濟折舊d、會計折舊9、通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是()a.土地的估價期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同時期的基準地價不同d.土地在不同時期的路線價不同10、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價（單價）為（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484511、當某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導者相比具有競爭優(yōu)勢時?？梢圆捎玫亩▋r法是（）。a領(lǐng)導定價法b挑戰(zhàn)定價法c隨行就市定價法d滲透定價法12、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5，則購房者的首次還款額是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.6713、從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格()a.最終會基本趨于一致b.最終會擴大差別c.可能趨于一致，也可能擴大差別d.由有關(guān)部門確定14、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。a10.0b11.1c11.9d12.515、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理b收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東c分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供d投資流動性好16、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。a下降b上升c不變d不能確定17、房屋的商品租金構(gòu)成因素是()a.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費b.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租c.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤d.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤18、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是()。a比較風險b市場供求風險c未來運營費用風險d持有期風險19、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標建筑面積，屬于（）。a單元估算法b單位指標估算法c概算指標法d工程量近似匡算法20、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。a、保持現(xiàn)狀前提b、裝修改造前提c、轉(zhuǎn)換用途前提d、重新利用前提21、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2722、房地產(chǎn)投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。a權(quán)益類型b抵押方式c投資業(yè)務d信托性質(zhì)23、研究機構(gòu)對居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認為()平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復的不必要功能。a60-80b80-100c80-120d100-14024、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6，則其價格最接近于（）元/m2。a.3816b.3899c.4087d.492025、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。a城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局b人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)c土地資源狀況d建筑技術(shù)進步26、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（）。a80b120c171d20027、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。a20b30c40d5028、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。a可比實例房地產(chǎn)b估價對象房地產(chǎn)c標準房地產(chǎn)d類似房地產(chǎn)29、已知某投資項目折現(xiàn)率為11時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。a1112b1136c11661d129530、新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。a政府政策性b資產(chǎn)變現(xiàn)c企業(yè)入股d個人入股范圍31、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。a40b43c47d5032、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中。說房地產(chǎn)市場具有（）是不正確的。a供給非同質(zhì)性b需求多樣性c競爭充分性d交易復雜性33、在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（）階段。a租金增長率上升b新增供給小于新增需求c新開工項目增加d租金增長率下降34、下列關(guān)于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。a解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布b蒙特卡洛法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理c解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎(chǔ)之上d蒙特卡洛法主要用于解決不多于23個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題35、下列說法不正確的是()a利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1。b償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2。c在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上d一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、開發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括（）等。a保險合同b分包合間c銷售合同d勘察設計合同e加工合同2、金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括()。a企業(yè)資信等級b項目基本情況c市場分析結(jié)果d財務評價指標e貸款擔保方式3、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于（）。a.賣方實際得到的價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率）b.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費c.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費d.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率e.買方實際付出的價格/（1-應由買方繳納的稅費比率）4、成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。a、開發(fā)商所期望獲得的利潤b、開發(fā)商所能獲得的最終利潤c、開發(fā)商所能獲得的平均利潤d、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤e、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤5、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于6、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)7、寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的()。a商業(yè)信譽和財務狀況b面積需求大刁c租金支付方式d物業(yè)服務需求e與寫字樓業(yè)主的關(guān)系8、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢9、財務評價的輔助報表包括()a損益表b總投資估算表c資產(chǎn)負負債表d經(jīng)營成本表e借款償還表10、在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。a承諾費b手續(xù)費c擔保費d利息e稅費11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（）。a土地轉(zhuǎn)讓成本b經(jīng)營管理費用c配套設施銷售成本d商品房銷售成本e房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本12、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（）。a0.5b1.0c1.5d2.0e3.013、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度14、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的部分，包括（）。a、權(quán)利b、權(quán)力c、利益d、收益e、利潤15、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。a商住樓b土地c在建工程d寫字樓e建成后的物業(yè)三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（）2、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。()3、用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。（）（提供）4、在進行房地產(chǎn)估價時，對房地產(chǎn)市場情況的分析始終應針對估價時點時的狀況。（）5、在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。（）6、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（）7、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。()8、某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（）9、本著平等互利的原則，經(jīng)建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學會與香港測量師學會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。（）10、人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（）11、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。（）12、房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。（）13、通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。（）14、服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。（）15、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下。（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：實例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況a2200正常2006年3月30日比估價對象劣3%b2050正常2006年12月30日比估價對象劣8%c2380比正常價格高3%2006年5月30日比估價對象優(yōu)5%（2）當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：級別一二三四五六七八地價是次級土地的倍數(shù)1.31土價是最差級土地的倍數(shù)10.547.535.383.842.742.001.501在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：（3）在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5，房地產(chǎn)報酬率為7（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法，小數(shù)點后保留兩位）。（12分）2、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2該家庭首付了房價總額的30，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5和6.8，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c.3、a4、d5、a6、a7、d8、c9、b10、c11、b12、b13、a14、c15、c16、a17、c18、b19、c20、d21、a22、d23、c24、d25、a26、a27、b28、c29、c30、b31、b32、c33、a34、d35、a二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、cd2、bcd3、abd4、ce5、ab6、ace7、abd8、abc9、bde10、abcd11、acde12、cde13、ace14、acd15、bce三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、x8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）求取土地價格：1）市場法求取土地單價：2）成本法求取土地單價：城市邊緣地價的求取：征地補償和安置等費用=573200/66667=85980元/m22、（1）p1=10萬元p2=25.2-10=-15.2萬元（2）n=1512=180i1=4.5/12=0.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)a1=p1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元a2=p2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1520000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元（按照0.57%）=1349.62元（按照0.567%）=1349.31元（按照0.5667%）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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowp