【商業(yè)地產(chǎn)】2009年5月長春整體住宅房地產(chǎn)市場研究報(bào)告-84DOC.doc

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789鍵入文字長春整體住宅市場調(diào)研報(bào)告北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)公司2009年5月目 錄第一篇 長春總體概況41.1自然地理位置41.2 氣候41.3城市面積、人口51.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展61.5基礎(chǔ)設(shè)施61.6科學(xué)教育81.7旅游資源8第二篇 長春市宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢122.1 全市g(shù)dp總量及增長速度122.2 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額122.3 居民可支配收入132.4 三大產(chǎn)業(yè)比例變化142.5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額142.6 居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)15第三篇 主要政策回顧及影響163.1 國家政策163.1.1 金融政策163.1.2 行政政策183.1.3 土地政策203.1.4 小結(jié)213.2 長春市頒布主要相關(guān)政策22第四篇 長春市房地產(chǎn)市場分析254.1土地成交概況254.2 長春市歷年住宅供需264.3 住宅均價(jià)增長趨勢284.4 各區(qū)域住宅均價(jià)294.5長春市場小結(jié)30第五篇 各區(qū)縣市場概況315.1朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征315.1.1區(qū)域規(guī)劃315.1.2區(qū)域市場325.1.3典型案例365.2凈月、新城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征35.2.1區(qū)域規(guī)劃35.2.2區(qū)域市場55.2.3典型案例75.3二道、經(jīng)開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征115.3.1區(qū)域規(guī)劃115.3.2區(qū)域市場125.3.3典型案例155.4寬城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征165.4.1區(qū)域市場165.4.2區(qū)域小結(jié)205.4.3寬城區(qū)未來發(fā)展趨勢225.4.4典型案例225.5綠園區(qū)、一汽區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征245.5.1區(qū)域市場245.5.2綠園、汽車區(qū)域小結(jié)：265.5.3兩區(qū)未來發(fā)展趨勢275.5.4典型案例275.6高新區(qū)305.6.1區(qū)域規(guī)劃315.6.2區(qū)域市場特點(diǎn)分析315.6.3典型案例33第六篇 市場總結(jié)及預(yù)測356.1土地市場進(jìn)入深度調(diào)整期356.2交易繼續(xù)低走366.3房價(jià)走勢看平366.4小戶繼續(xù)扎堆366.5“剛需”釋放，“改善”觀望37第七篇 協(xié)成機(jī)構(gòu)簡介38公司簡介38過往排名38近年業(yè)績39公司架構(gòu)39具體服務(wù)內(nèi)容39資源支持平臺(tái)40過往服務(wù)項(xiàng)目41代表項(xiàng)目介紹41第一篇 長春總體概況1.1自然地理位置長春市是吉林省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。位于北半球中緯地帶，歐亞大陸東岸的中國東北松遼平原腹地，居北緯43 0545 15；東經(jīng)124 18127 02。幅員20604平方公里。西北與松原市毗鄰，西南和四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍江省接壤。截至2008年3月，總?cè)丝?68.72萬人，其中市區(qū)人口487.6萬人，居住著漢、滿、蒙、回、朝鮮、錫伯、壯等46個(gè)民族。長春位于東部低山丘陵向西部臺(tái)地平原的過渡地帶。平原面積較大，臺(tái)地略有起伏，地勢平坦，便利交通。長春地區(qū)除東部有小面積的低山丘陵，絕大部分為臺(tái)地，第二松花江（西流松花江）、飲馬河、伊通河縱貫其間，沿河兩岸則為平坦的沖積平原。地勢平坦，方便交通。四通八達(dá)的自然區(qū)位，對(duì)發(fā)展長春經(jīng)濟(jì)十分有利。長春地區(qū)自然區(qū)有兩個(gè)特點(diǎn)：一是地勢起伏小。地表相對(duì)高差不超過40米至50米，地面坡度不超過4度至5度，有利于發(fā)展城市交通運(yùn)輸。二是地耐力比較好。長春地區(qū)的地質(zhì)基礎(chǔ)比較穩(wěn)固，地耐力為15噸至20噸/平方米，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1.2 氣候長春市氣候宜人，素有“北國春城”的美譽(yù)，冬季比同緯度地區(qū)氣溫高2-3度，夏季又比同緯度地區(qū)氣溫低3-5度。無論從哈爾濱南下還是從沈陽北上都會(huì)感覺到氣溫的細(xì)微變化，冬日無干冷，夏日無酷熱是長春最大的氣候特點(diǎn)，所以長春是名副其實(shí)的“春城”。長春市地處中國東北松遼平原腹地，市區(qū)海拔在250-350米之間，地勢平坦開闊。屬大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，在全國干濕氣候分區(qū)中，地處濕潤區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。氣溫自東向西遞增，降水自東向西遞減。春季干燥多風(fēng)，夏季濕熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長，具有四季分明，雨熱同季，干濕適中的氣候特征，為人類開發(fā)和利用大自然提供了良好的氣候環(huán)境。由于地理位置、地形結(jié)構(gòu)與大氣環(huán)流相配合的作用,具有如下基本特征： 四季分明。春季較短，干燥多風(fēng)；夏季溫?zé)岫嘤辏谉崽鞖獠欢?；秋季氣爽，日夜溫差大；冬季漫長較寒冷。季風(fēng)顯著，雨熱同季。冬季在強(qiáng)大的蒙古高壓控制下，氣候寒冷而干燥。夏季西太平洋副熱帶高壓常與東南移動(dòng)的貝加爾湖的冷空氣交匯于此，降水豐沛而集中。長春市年平均氣溫4。8c，最高溫度39。5c，最低溫度-39。8c,日照時(shí)間2,688小時(shí)。夏季，東南風(fēng)盛行，也有渤海補(bǔ)充的濕氣過境。年平均降水量522至615毫米，夏季降水量占全年降水量的60%以上；最熱月（7月）平均氣溫23。秋季，可形成持續(xù)數(shù)日的晴朗而溫暖的天氣，溫差較大，風(fēng)速也較春季小。1.3城市面積、人口長春吉林省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國最大的汽車工業(yè)城市，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，東北地區(qū)中部最大的中心城市，地處東北平原中央，是東北地區(qū)天然地理中心，市中心南北距離217.5千米，東西長227千米，總面積20604平方千米，市區(qū)面積4906平方千米，四環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)）面積379.94平方千米，五環(huán)內(nèi)建成區(qū)面積660.19平方千米（五環(huán)-繞城高速以內(nèi)）。截至2008年5月，長春六大主城區(qū)、四大開發(fā)區(qū)總?cè)丝?87.6萬（四環(huán)路以內(nèi)）， 其中三環(huán)以內(nèi)戶籍人口368萬。長春地區(qū)總?cè)丝?68.72萬，四環(huán)內(nèi)實(shí)際居住人口超過500萬，其中外來和流動(dòng)人口約為120萬。長春是一座開放的國際都市，市區(qū)內(nèi)居住著大約30萬的國際友人。長春是全國15個(gè)副省級(jí)城市之一，國家衛(wèi)生城市，國家園林城市，獲得綠化最高榮譽(yù)國家綠化模范城市，國家環(huán)保模范城市，最具人情味的城市。1.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年預(yù)計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值完成2588億元，增長16.5%。全口徑財(cái)政收入完成370億元，增長30%。固定資產(chǎn)投資完成1890億元，增長40%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成945億元，增長21.4%。外貿(mào)進(jìn)出口總額完成85億美元，增長22.5%。這些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在副省級(jí)城市中均位居前列。在長投資的世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到51戶。與13戶中央企業(yè)合作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，37戶外資企業(yè)增資擴(kuò)股，全年實(shí)際利用內(nèi)外資均增長20%以上。努力擴(kuò)大對(duì)外出口，出口總額實(shí)現(xiàn)17億美元，增長12.6%。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品分別增長33.4%和32.3%，出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。內(nèi)陸港建成投入使用，長春擁有了方便快捷的出海通道。1.5基礎(chǔ)設(shè)施公路長春市公路交通網(wǎng)絡(luò)健全，全市共有公路564條，總里程達(dá)6815.5公里。其中國道6條、672.5公里；省道7條，總里程達(dá)398。9公里；縣道28條、1420.5公里；鄉(xiāng)道515條、4288。1公里；專用車道8條、35.5公里。在公路總里程中，高級(jí)次高級(jí)路面3565.37公里、有路面里程6740.78公里、晴雨通車?yán)锍?552.93公里。在等級(jí)公路中，高速公路達(dá)279.3公里，一級(jí)公路達(dá)225.1公里，二級(jí)公路達(dá)510.6公里。三級(jí)達(dá)2204.3公里。全市公路網(wǎng)密度達(dá)33.1公里/百平方公里。目前，長春通往周邊主要城市和各縣（市）區(qū)基本用高等級(jí)公路相連，市區(qū)主要公路出口全部達(dá)到一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)。100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。一個(gè)城鄉(xiāng)相連，四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成，有力地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鐵路鐵路貫通東西南北，四通八達(dá)。長春的鐵路位處京哈線鐵路大動(dòng)脈上，貫通南北，連接?xùn)|西，通達(dá)國內(nèi)各大城市，現(xiàn)已開通直達(dá)北京、廣州、西安、上海等地的特快、直達(dá)列車。有長春至大連、哈爾濱、白城、圖們、4條鐵路干線的交匯點(diǎn)。日發(fā)送旅客6萬多人次。航空長春龍嘉國際機(jī)場為4d級(jí)，開辟了39條國內(nèi)外航線，使長春的對(duì)內(nèi)對(duì)外交往更加高效便捷。國際上已開通長春至漢城、仙臺(tái)、東京、香港、俄羅斯新西伯利亞；國內(nèi)航線已開通長春至北京、上海、成都、昆明、廈門、西安、桂林等主要城市。公共交通長春市區(qū)交通十分便利。市區(qū)公交車網(wǎng)發(fā)達(dá)，截止2007年5月，包括國有公共汽車線路、小公共汽車、專線小公共汽車和交線公共汽車共計(jì)近300條公交線路。公共出租交通長春的出租車行業(yè)高度發(fā)達(dá)，出租汽車總量、人均出租車占有量以及出租車行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率均居于全國前列，其中人均出租車占有量居全國第一位。長春的出租車司機(jī)熱情好客，服務(wù)態(tài)度熱誠，長春“的哥的姐”全國聞名高速公路長春市的高速公路建設(shè)發(fā)展迅速，目前，已經(jīng)開通了長春四平、長春吉林、長春營城子、長春扶余高速公路。長春四平高速公路是國家公路主干線，是黑龍江同江至海南三亞高速公路的重要組成部分，該線全長133公里，設(shè)計(jì)時(shí)速120公里，路寬26米，雙向4條車道。1996年9月竣工，為吉林省內(nèi)第一條高速公路。這條路還與遼寧高速公路連接，可直達(dá)沈陽、大連、北京。長春吉林高速公路，是國家“兩縱兩橫”公路干線同江至三亞公路長春至琿春支線的重要路段，是通往圖們江下游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的黃金通道，該路段全長83.55公里，設(shè)計(jì)時(shí)速120公里，按6條車道布設(shè)路基，全立交，全封閉道路。這條高速公路的建設(shè)，促進(jìn)了長春、吉林兩市經(jīng)濟(jì)一體化健身，并以此為軸心形成東北亞工業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊。1.6科學(xué)教育長春市是中國科技文化名城，是新中國汽車工業(yè)、光電子技術(shù)、生物技術(shù)、應(yīng)用化學(xué)的搖籃。擁有著名的中國科學(xué)院長春光機(jī)與物理研究所、長春應(yīng)用化學(xué)研究所、長春地理研究所、衛(wèi)生部長春生物制品研究所，以及吉林大學(xué)、東北師范大學(xué)等。 全市有科研院所98個(gè)，高等院校27所，國家重點(diǎn)科研開放實(shí)驗(yàn)室19個(gè)，中國科學(xué)院和工程院院士26名，各類專業(yè)技術(shù)人員60萬人，科研實(shí)力在全國大中城市中名列前茅。在光學(xué)、精密儀器、生物制品、汽車等方面的研究開發(fā)居于國內(nèi)領(lǐng)先地位。1.7旅游資源森林城長春是一座風(fēng)光秀美的城市。作為中國首批優(yōu)秀旅游城市之一，旅游開發(fā)上也形成了一定的特色。長春市是一座“森林城”，城市綠化率已經(jīng)達(dá)到78%，居于亞洲大城市之冠。不僅市區(qū)綠樹成蔭,就連城市周邊也是綠色的海洋,環(huán)城高速公路兩側(cè)90公里長、550米寬的綠化帶，是城市一道美麗的風(fēng)景。距市區(qū)9公里、面積478.7平方公里的凈月新區(qū)和“凈月潭森林公園”，擁有亞洲最大的人工森林，宛如長春一片巨大的“肺葉”，使長春人就像生活在森林中一樣，這里有最好的陽光、空氣和水。長春還有很多著名的人文景觀，農(nóng)安遼代古塔，許多日偽時(shí)期的遺跡，有中國現(xiàn)存三大帝王宮殿之一的偽滿皇宮和八大部。冬季冰雪旅游更是長春的熱點(diǎn)，在這里不但可以滑雪、溜冰、參加雪地汽車?yán)?，還可以欣賞冰雕、雪雕等各類冰雪藝術(shù)品。凈月潭森林公園凈月潭位于長春市東南12公里處，是一處群山環(huán)抱，森林茂密的水庫游覽區(qū)，因其與臺(tái)灣的日月潭相對(duì)應(yīng)而得其名。八十年代末被林業(yè)部批準(zhǔn)為國家級(jí)森林公園。是國家aaaa級(jí)旅游區(qū)。凈月潭風(fēng)景區(qū)具有冬雪夏爽，集湖、林、山、田為一身的獨(dú)特風(fēng)貌。潭水面積有4.3平方公里，水面寬闊且清澈似鏡，整個(gè)景區(qū)可分為月潭水光、潭北山色、潭南林海、潭東田舍四個(gè)部分。長春動(dòng)植物園長春動(dòng)植物公園位于長春市東南部，人民大街東側(cè)500米，距市中心人民廣場3公里遠(yuǎn)，占地面積74公頃。公園始建于1938年的日偽時(shí)期，1940年第一期工程結(jié)束，當(dāng)時(shí)以其面積之大，展出的動(dòng)植物品種之多，號(hào)稱“亞洲第一”，興盛一時(shí)。長春解放前夕遭到嚴(yán)重破壞，解放時(shí)已成為一片廢墟。解放后，政府多次拔專款修建基礎(chǔ)設(shè)施，1984年開始全面恢復(fù)建設(shè)，1987年9月15日正式開園。 公園內(nèi)地型復(fù)雜，人工湖將公園分成三個(gè)自然部份。園的西部以高30米的人工山為主體，山上栽植了產(chǎn)于長白山的樹木；東部以動(dòng)物展區(qū)為主；北部以大型游樂園和花卉溫室生產(chǎn)區(qū)為主。 長春世界風(fēng)景園長春世界風(fēng)景園位于長春市二道區(qū)勸農(nóng)山鎮(zhèn)，占地138公頃。園內(nèi)匯集了世界上近四十個(gè)國家、近百個(gè)著名人文、自然景觀，是東北地區(qū)唯一的微縮景觀公園。 “游一園之景、觀世界風(fēng)光”，在這里游客可以欣賞到古代與現(xiàn)代、蠻荒與文明、東方與西方風(fēng)格各異的景觀與建筑，感受到人類歷史發(fā)展的軌跡、領(lǐng)略到世界各地的秀美風(fēng)光。在這里四季都有美景可賞，春踏芳草地，夏游碧波池，秋賞長娥月，冬登風(fēng)雪樓。長春世界雕塑公園長春世界雕塑公園占地92公頃，位于市區(qū)主干道人民大街南端，園內(nèi)地形起伏，11公頃湖水更添靈氣，西方造園學(xué)說與現(xiàn)代規(guī)劃理念結(jié)合，自然與人文的和諧統(tǒng)一，使公園別具神韻與風(fēng)采，雕塑公園作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目獲得了第三屆全國城市雕塑建設(shè)成就展特別獎(jiǎng)。由葉毓山、潘鶴、程允賢、王克慶、曹春生共同創(chuàng)作完成的大型組雕友誼和平春天，主雕高29.5米，造型精美，氣勢壯觀。榮獲第三屆全國城市雕塑建設(shè)成就展優(yōu)秀作品獎(jiǎng)。七屆雕塑展的全部作品，永遠(yuǎn)在園內(nèi)展出。這些作品有反映愛斯基摩文化、瑪雅文化、毛利文化、印度文化、東方文化的，也有寫實(shí)的、抽象的、現(xiàn)代的以及后現(xiàn)代主義的，整個(gè)雕塑公園以其作品涵蓋面之廣、風(fēng)格之多樣、材質(zhì)之豐富，充分展現(xiàn)其獨(dú)有的個(gè)性世界性，并在國內(nèi)外產(chǎn)生著廣泛的影響。長春電影城長春電影城始建于一九九一年，九二年七月初步建成開放，九四年七月形成規(guī)模。規(guī)劃面積三十六公頃，它是以電影文化藝術(shù)為主要特色的旅游場所和影視拍攝基地，為長春市的改革開放和建設(shè)國際性城市服務(wù)。長春電影城隸屬于長春凈月潭旅游發(fā)展集團(tuán)。東方好萊塢，長影世紀(jì)城借鑒美國好萊塢環(huán)球影城和迪斯尼游樂園的精華，長春電影制片廠在位于長春市凈月潭風(fēng)景區(qū)西側(cè)，毗鄰國家森林公園的地方，建造一個(gè)集世界上最先進(jìn)的各種特效電影于一園，為世界獨(dú)有、令人稱奇的電影主題公園長影世紀(jì)城。世紀(jì)城一期工程已于2003年4月23日開工，占地30公頃。長影世紀(jì)城是我國首家電影制片工業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的電影主題公園，堪稱東方好萊塢。最后的皇宮偽滿皇宮博物院偽滿皇宮博物院是在清朝末代皇帝愛新覺羅溥儀充當(dāng)偽滿州國傀儡皇帝時(shí)的宮廷遺址上建立起來的一座宮廷遺址型博物館，現(xiàn)已成為全國優(yōu)秀的愛國主義教育基地，國家aaaa級(jí)旅游景區(qū)。長春旅游景點(diǎn)大全凈月潭 亞洲最的人工森林公園；偽滿皇宮博物館；長春世界雕塑公園；南湖公園；長影世紀(jì)城 東方好萊塢；長春電影城；般若寺；吊水壺風(fēng)景旅游區(qū)；長春電影宮；農(nóng)安古塔；長春動(dòng)植物公園；蓮花山滑雪場；卡倫湖；偽滿洲國國務(wù)院舊址；凈月潭滑雪場；德惠觀光；舊八大部；長春世界風(fēng)景園 東北最大的微縮景觀公園；雙陽湖；九臺(tái)冰燈大觀園；寬城蘭家度假村；世紀(jì)城娛樂園；勝利公園；新立城水庫；百國興隆寺；遼黃龍府遺址；長春以馬內(nèi)利大教堂；長春書山廣場。特色餐飲長春美食融南北大菜，東西風(fēng)味，集川、魯、京等各大菜之精華，尤以本地山野風(fēng)味最具特色，而深受國內(nèi)外旅游者的青睞。長春的名菜多以長白山的人參、鹿茸、熊掌、飛龍、雪蛤、松茸蘑等珍稀產(chǎn)品為原料，經(jīng)科學(xué)配膳，精工烹調(diào)而成，藥膳結(jié)合，頗負(fù)盛譽(yù)。其中長白山珍宴、雪衣豆沙、梅花鹿宴、翡翠人參茅臺(tái)雞、紅花熊掌等最負(fù)盛名。第二篇 長春市宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢近幾年來，長春市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速平穩(wěn)，城市建設(shè)的成果顯而易見，2003-2009年，經(jīng)濟(jì)的增長幅度保持在14%-16%的高增長率。2009年雖受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，但gdp增長率仍達(dá)16.1%，這其中除汽車、高新等產(chǎn)業(yè)以外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展產(chǎn)生良好的互動(dòng)。2.1 全市g(shù)dp總量及增長速度2009年一季度長春市生產(chǎn)總值751億元，比去年同期增長了16.1%。分析：受全球金融危機(jī)影響，全市生產(chǎn)總值增幅雖有小幅回落，但總體經(jīng)濟(jì)形勢依然保續(xù)穩(wěn)定的增長勢頭，這為長春房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。2.2 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2009年，全市固定資產(chǎn)投資完成548億元，比去年同期增長41%，其降幅較之前趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資487億元。分析：長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資雖受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，但仍繼續(xù)大幅增長，使房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量充足，同時(shí)也表現(xiàn)出長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展趨勢。2.3 居民可支配收入2004年以來，長春市人均可支配收入快速增長，基本保持在12%-14%的增長速度。居民生活水平得到顯著提高，2009年一季度人均收入達(dá)到4100元。分析：可支配收入的不斷增加，在很大程度上增強(qiáng)了居民的購買力和實(shí)際支付能力。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使居民的生活質(zhì)量得到了明顯的改善，相應(yīng)的也增加了對(duì)住房的需求。為房地市場提供了有效的需求市場，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。2.4 三大產(chǎn)業(yè)比例變化第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在gdp中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動(dòng)這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。分析：第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)說明城市新貴數(shù)量有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識(shí)，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。2.5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額2009年一季度，長春市社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成292億元，比去年同期增長23.6%。分析：此組數(shù)據(jù)不僅反映出居民生活、消費(fèi)品購買能力有了明顯的提高，也從側(cè)面反映出其居民人均收入的增加，一定程度上提高了對(duì)房地產(chǎn)市場的需求。2.6 居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)2008年長春市居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為102.3%，比去年同期上回落1.4%。分析：cpi指數(shù)的降低預(yù)示著經(jīng)濟(jì)形勢增長幅度略有減緩，但總體均在3%這一可控范圍內(nèi)，總體來說經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是較為健康的。第三篇 主要政策回顧及影響3.1 國家政策在整個(gè)2008年中，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一次“拐點(diǎn)”。從政府、金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)而言，政策的轉(zhuǎn)向在一定程度上表明，政府有救市的傾向和決心。但市場的觀望情緒在短時(shí)間內(nèi)還不可能立即結(jié)束，而且前期成交低迷導(dǎo)致的存量供應(yīng)，也需要相當(dāng)長的時(shí)間來消化。而且受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，整體市場的復(fù)蘇將會(huì)是一個(gè)相對(duì)漫長的過程。3.1.1 金融政策 利率變化 存款準(zhǔn)備金率變化貨幣政策逐步放寬，刺激經(jīng)濟(jì)增長。 提高第二套住房貸款首付及房貸利率中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)2007年9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。提高第二套住房首付比例，同時(shí)提高房貸利率，提高了購買第二套住房的購買門檻，從而穩(wěn)定住宅市場的正常需求，減少過多的投資性需求。 央行公布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法（1）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)；（2）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%，比35%的常規(guī)要求有所降低；（3）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長 降低開發(fā)商開發(fā)經(jīng)適房的貸款利率、建設(shè)項(xiàng)目的自有資金比例和貸款期限，這明顯反映出國家給予房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展以很大支持，和以擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)控思路。 十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需，2010年底前投資4萬億通過十項(xiàng)系列工程建設(shè)實(shí)施上述工程建設(shè)，到2010年底約需投資4萬億元。為加快建設(shè)進(jìn)度，會(huì)議決定，今年四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元，帶動(dòng)地方和社會(huì)投資，總規(guī)模達(dá)到4000億元。加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國務(wù)院決策，部署5方面工作一、加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模；二、加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)；三、積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作；四、加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作；五、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和規(guī)范市場秩序進(jìn)一步保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，借機(jī)推動(dòng)以往計(jì)劃已久而久未實(shí)施的政策措施，特別是保障性用房和公用設(shè)施建設(shè)。 2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出明年經(jīng)濟(jì)工作的5項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)會(huì)議提出要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2008年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了2009年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，可以預(yù)期，為提振內(nèi)需以補(bǔ)足外需，在2009年金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率仍具有下行可能，從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。而在會(huì)議中，政府高層領(lǐng)導(dǎo)明確提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為房地產(chǎn)市場帶來更多行政和信貸方面的利好預(yù)期。 存量房貸可申請(qǐng)7折利率減輕購房者還貸壓力、減少銀行存貸差3.1.2 行政政策 征收土地增值稅自2007年2月1日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人征收30%-60%的土地增值稅。土地增值稅的收取，降低部分投資者及炒房者的利潤，對(duì)抑制炒房有一定作用。 嚴(yán)格清算土地增值稅國稅總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。嚴(yán)格并全面的清算土地增值稅，使企業(yè)面臨利潤空間減少，流動(dòng)資金不足的局面。但消費(fèi)者也同時(shí)面臨“羊毛出在羊身上”的房價(jià)上漲的壓力。 增加二手房的個(gè)人所得稅； 討論物業(yè)稅的征收；物業(yè)稅的征收，會(huì)使人們出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難的心理。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收會(huì)有一定的標(biāo)準(zhǔn)線，且物業(yè)稅主要針對(duì)投資盈利性的物業(yè)，而對(duì)自住性的物業(yè)則影響不大。 自2007年8月15日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。降低個(gè)人存款利息所得稅，意在增加居民儲(chǔ)蓄所的利息收入，從而加大居民儲(chǔ)蓄意愿，增加儲(chǔ)蓄，減少貨幣流動(dòng)性。 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理復(fù)墾開發(fā)工作的通知本條政策是為防止大面積進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)而損害耕地現(xiàn)象，提倡節(jié)約集約利用土地，把土地復(fù)墾與生產(chǎn)建設(shè)同步規(guī)劃，同步實(shí)施。 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知(建質(zhì)2008133號(hào))(以下簡稱為通知)，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。國家引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房，避免擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)等情況發(fā)生，給人民生命和財(cái)產(chǎn)安全帶來很大隱患 國務(wù)院頒布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第546號(hào)令，廢止城市房地產(chǎn)稅暫行條例。同時(shí)，自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”，依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。這預(yù)示著國家對(duì)外資投資房地產(chǎn)的限制正在逐步放松。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)整體低迷，該舉措是想通過適度的放松避免外資抽逃導(dǎo)致房地產(chǎn)市場震蕩，但效果如何，還需看此后有無更為松動(dòng)的政策出臺(tái)。城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房價(jià)、地價(jià)或租價(jià)向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，根據(jù)國務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行等十余個(gè)部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。12月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)2008131號(hào)，以下簡稱意見），主要提出了六方面政策措施。國家對(duì)研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，是以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略調(diào)控的表現(xiàn)。 縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅時(shí)限主要內(nèi)容為縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅時(shí)限、鼓勵(lì)居民改善住房條件和調(diào)整房屋租賃稅收管理方式，支持個(gè)人出租非住房，簡化境外個(gè)人在京購房手續(xù)。為支持居民改善居住條件，對(duì)因此購買二套房貸款的，比照?qǐng)?zhí)行首套房貸的政策。 賣經(jīng)適房購商品房可減契稅 按差額計(jì)征為鼓勵(lì)居民改善住房條件，本市對(duì)居民將經(jīng)濟(jì)適用住房，以及按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改回遷房、集資建房、安居房、康居房等房屋上市出售后1年內(nèi)，該戶家庭再按照市場價(jià)購買商品房的；或者上述已購住房上市出售前1年內(nèi)，該戶家庭已按照市場價(jià)購買商品房的，均可按購買商品房與出售已購住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。此前，此類居民購買商品房需按商品房全款交契稅。通過減免稅收和縮短繳稅時(shí)限的方式來刺激內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)，支持鼓勵(lì)購買改善型住房。3.1.3 土地政策 土地分小宗出讓； 嚴(yán)厲查處閑置土地； 整頓市場次序打擊捂盤惜售等； 工業(yè)用地禁建賓館、專家樓2008年2月15日，國土資源部新修訂的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)發(fā)布實(shí)施。其中明確提出，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套實(shí)施。新修訂的控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。根據(jù)新規(guī)，工業(yè)項(xiàng)目所需的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7；工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30。 物權(quán)法：住房滿70年后，使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期；小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要；露臺(tái)出讓不得損害他人利益；會(huì)所依約定確立權(quán)屬；小區(qū)綠地由業(yè)主共有；物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有；物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對(duì)開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定“土地分期拿證”叫停；土地開發(fā)期限不得超過三年；單宗土地出讓規(guī)模受控制；實(shí)行凈地出讓；土地閑置費(fèi)按20%；“土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時(shí)也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時(shí)，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。規(guī)定的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。 中共中央紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國土資源部聯(lián)合公布，違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 國土資源部和國家工商總局制定的新版土地出讓合同這兩條政策反映出國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和加大行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)行為的查處力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。 國土資源部公布2009年五大工作重點(diǎn)國土資源部1月17日公布了2009年五大工作重點(diǎn)。同時(shí)表示，要全力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，健全和落實(shí)嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，加快推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革發(fā)展。并據(jù)此提出五項(xiàng)措施。 單位gdp和固定資產(chǎn)投資增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法辦法即將被國土部推行，并以此對(duì)地方政府實(shí)行4萬億的投資進(jìn)行考核。辦法將創(chuàng)新使用封閉運(yùn)行，就是指全國用地計(jì)劃和規(guī)模都要在保障18億畝耕地紅線的原則內(nèi)進(jìn)行。為了確保經(jīng)濟(jì)增長，國土部還適時(shí)靈活地調(diào)整了工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，取消了一些禁止、限制類用地閑置，鼓勵(lì)項(xiàng)目投資，對(duì)工業(yè)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為了防止地方政府借政策創(chuàng)新不依法行政，國土部強(qiáng)調(diào)2009年土地政策創(chuàng)新要封閉運(yùn)行。今年起，國土資源部就增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，加大閑置土地清理處置力度。3.1.4 小結(jié) 2009年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)2007年至今，政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房價(jià)、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的運(yùn)行，政府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度，加息、提高存款準(zhǔn)備金率、征收土地增值稅、打擊囤地、打擊捂盤等措施已初顯成效。 2009年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)指數(shù)的居高不下，流動(dòng)性緊縮的局面開始出現(xiàn)。預(yù)計(jì)，加息等金融措施會(huì)繼續(xù)實(shí)施，同時(shí)存款準(zhǔn)備金率也將有下浮的空間，各種促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的相關(guān)政策也會(huì)相繼出臺(tái)。3.2 長春市頒布主要相關(guān)政策 住宅層高超4.8米一層算兩層近年來，規(guī)劃設(shè)計(jì)中出現(xiàn)通過增加建筑層高達(dá)到擴(kuò)大建筑空間和變相突破規(guī)劃許可容積率的問題，一些開發(fā)企業(yè)利用此辦法規(guī)避土地出讓金，少繳城市配套費(fèi),針對(duì)此現(xiàn)象，本月，長春市規(guī)劃局出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步明確城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中建筑層高和容積率關(guān)系計(jì)算規(guī)則通知，通知規(guī)定對(duì)住宅層高4.8米以上算兩層，寫字間層高5.4米以上算兩層，商鋪層高6.3米以上算兩層。 近期長春市非普通住宅價(jià)格出臺(tái)近日，長春市稅務(wù)局公布了2008年長春市非普通住宅價(jià)格。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：地 段非普通住宅價(jià)格線（元/平方米）一級(jí)地段6880二級(jí)地段5628三級(jí)地段4906四級(jí)地段4557五級(jí)地段4890六級(jí)地段3976七級(jí)地段3193八級(jí)地段2581八級(jí)以外地段（凈月）2120長春市非普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)該地段房屋前半年實(shí)際交易價(jià)格的1.2倍確定的，每半年更新一次。價(jià)格超過該標(biāo)準(zhǔn)的，則界定為非普通住宅，需按總房款的3交納契稅。另有，如住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（不含1.0）的或單套建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）的住宅，都為非普通住宅，契稅都按總房款的3征收。 長春今年起環(huán)線內(nèi)停建大型超市日前，在長春市商務(wù)工作會(huì)議上獲悉，從2008年起，長春市外環(huán)路以內(nèi)原則上停止審批大型超市建設(shè)。同時(shí)，再開5000平方米以上超市要召開聯(lián)席會(huì)，在2010年以前，同一業(yè)態(tài)在本商業(yè)規(guī)劃期內(nèi)只允許開3家大型超市連鎖店。 4月1日起“復(fù)式”房打夾層需報(bào)批自4月1日起，長春市城市房屋安全管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則將正式施行。明確規(guī)定，從4月1日起，“復(fù)式”房打夾層需要報(bào)批。2008年5月1日開始施行。 城市規(guī)劃行政許可業(yè)務(wù)流程辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證只需經(jīng)過長春市發(fā)改委、環(huán)保局、國土資源局的會(huì)簽即可取得，再經(jīng)消防等相關(guān)指標(biāo)達(dá)標(biāo)后，可取的證件?？s減城市規(guī)劃部門的審批時(shí)間，分區(qū)設(shè)立規(guī)劃處，將有利于城市規(guī)劃想更好更快方向發(fā)展。 長春繼續(xù)向棚改回遷戶發(fā)放公積金貼息貸款為了保證回遷安置戶的及時(shí)回遷，在公積金中心辦理貸款的回遷戶可以享受貼息貸款，棚戶區(qū)的回遷居民在選擇回遷房時(shí)，成本價(jià)格和商品價(jià)格兩部分都可以用公積金來實(shí)現(xiàn)。政策有力的保障困難回遷戶及時(shí)回遷，體現(xiàn)政府建立和諧社會(huì)的思想，也為房地產(chǎn)商開拓思路，參與開發(fā)回遷項(xiàng)目，贏取市場份額。 關(guān)于改善群眾住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見長春市出臺(tái)的意見中規(guī)定，居民為改善住房條件轉(zhuǎn)讓原有住房繳納的個(gè)人所得稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓人給予所得稅額省、市、區(qū)留成部分等額的財(cái)政補(bǔ)貼，所得稅是成交價(jià)的1%。此次政策調(diào)整，長春市規(guī)定職工購買普通住房的公積金貸款額度可突破40萬元限制，公積金貸款暫未設(shè)上限，并延長貸款年限。減輕交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，同時(shí)提高公積金貸款限額和年限等措施的政策組合，對(duì)長春的房地產(chǎn)市場成交將會(huì)產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。 長春市人民政府：第四個(gè)百萬平米回遷工程將啟動(dòng)2009年1月13日長春市人民政府召開會(huì)議制定了長春市2009年民生行動(dòng)計(jì)劃。其中2009年房地產(chǎn)市場的重要工作，即以政府保障與市場運(yùn)作相結(jié)合的方式，加快政府保障型住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)和危舊房改造力度，建立多層次住房保障體系；建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會(huì)“四級(jí)”物業(yè)管理工作體制，提高服務(wù)水平；通過減免稅費(fèi)、政府補(bǔ)貼、簡化審批手續(xù)等方式支持居民購買住房，不斷提高住房保障水平。計(jì)劃中強(qiáng)調(diào)了今年房地產(chǎn)市場的工作重點(diǎn)，一是加大保障性住房的建設(shè)力度，二是刺激房地產(chǎn)市場交易量的上升。 長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局：長春無籍房可辦產(chǎn)權(quán)證2009年1月20日，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局宣布：1999年之前的330.6萬平方米約4萬戶無籍房于本月21日起可以辦理產(chǎn)權(quán)證。本次無籍房確權(quán)辦理將針對(duì)3種情況區(qū)別對(duì)待：主體資格存在的單位自建房屋、主體資格消失的單位（包括開發(fā)公司）、主體資格存在的開發(fā)公司。無籍房的確權(quán)工作有利于長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。無籍房確權(quán)之后，將對(duì)二手房市場的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。 長春市物業(yè)維修資金管理中心：物業(yè)維修資金今年刷卡就能用2009年1月20日，長春市物業(yè)維修資金管理中心宣布，今年開始長春市的各個(gè)小區(qū)將開始安裝刷卡系統(tǒng)，給業(yè)主發(fā)放使用卡，業(yè)主可以像使用銀行卡一樣隨時(shí)了解繳存物業(yè)維修資金的使用情況，同意使用這筆錢刷卡即可。此舉可以將強(qiáng)物業(yè)維修資金使用的透明度，加強(qiáng)了業(yè)主對(duì)資金使用單位的監(jiān)管力度，使物業(yè)維修資金的使用更有效力。第四篇 長春市房地產(chǎn)市場分析4.1土地成交概況2008-2009年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，大幅度上漲。2007年，棚戶區(qū)改造工程繼續(xù)實(shí)施，土地供應(yīng)面積繼續(xù)走高，但總成交額有小幅下降。09年一季度土地成交09年一季度土地供應(yīng) 自08年下半年開始土地市場不活躍，單幅土地出讓面積小、流拍現(xiàn)象、底價(jià)成交等出現(xiàn)與銷售不暢、開工量大等導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張密切相關(guān)。09年第一季度土地均被本地開發(fā)商所取得，外埠開發(fā)商07年存儲(chǔ)大量土地?zé)o觸及土地市場。4.2 長春市歷年住宅供需近年長春市商品住宅新增供應(yīng)情況近年長春市商品住宅成交情況近兩年長春市商品住宅新增供應(yīng)量走勢較平穩(wěn)。2008年成交商品住宅358.5萬，同比下降21%。由于受國家經(jīng)濟(jì)政策及土地政策等方面的影響， 一線城市房地產(chǎn)市場低迷，從而對(duì)長春市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，使多數(shù)購房者開始持幣觀望。2008年商品住宅月度成交均價(jià)都保持在3700元/以上。自2008年3月起，受國家一線城市房地產(chǎn)降價(jià)的影響，市場觀望情緒加大，而同時(shí)近幾個(gè)月受棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集中大量上市的影響，房價(jià)增幅相對(duì)較緩。近兩年各月供求分析09年1-3月新增供應(yīng)量同比08年09年1-3月新增成交量同比08年 受2007年整體供不應(yīng)求的影響，2008年的供應(yīng)量較2007年提前釋放。整體來看2008年各月商品住宅市場主要呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢，2008年下半年成交市場相對(duì)活躍。受到“冬歇期”的影響，以及開發(fā)商對(duì)于市場預(yù)期尚不明朗，09年上半年新增供應(yīng)市場仍較為冷清，但隨著剛性需求的進(jìn)一步釋放以及項(xiàng)目的開工建設(shè)，新增供應(yīng)量將會(huì)隨之增加，這也將進(jìn)一步促進(jìn)市場成交。4.3 住宅均價(jià)增長趨勢從上圖可以看出，07、08年長春市房價(jià)增長幅度較大。預(yù)計(jì)原因如下： 棚戶區(qū)改造帶來剛性需求 長春高校數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題 大量房屋房齡較高，居民居住條件有待改善 部分投資者在房價(jià)上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群 部分消費(fèi)者看好長春市場，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍長春市歷年商品房住宅銷售價(jià)格從長春市商品住宅價(jià)格走勢來看，2008年3月前呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢，至08年上半年，市場均價(jià)達(dá)到約4000元/。從價(jià)格歷年漲幅來看，2007年前總體呈現(xiàn)出逐年上升的基本特征。自2008年開始，價(jià)格漲幅有所下降，至下半年，受到市場觀望情緒的影響，均價(jià)總體呈小幅下滑走勢，平均降幅為1.7%。n2009年初，商品住宅成交均價(jià)仍保持平穩(wěn)走勢。4.4 各區(qū)域住宅均價(jià)從各行政區(qū)域住宅均價(jià)來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價(jià)相對(duì)較低。由此可以證明：地段是影響樓盤價(jià)格的首要因素。4.5長春市場小結(jié) 2008年商品住宅市場供略高于求，全年供求比為1：0.73 商品住宅市場新增供應(yīng)量基本呈現(xiàn)“倒u形”走勢 傳統(tǒng)的銷售旺季并未出現(xiàn)，08年7月達(dá)到成交高峰 2008年下半年起，商品住宅成交均價(jià)開始顯現(xiàn)下滑勢頭 2008年至今，價(jià)格波動(dòng)幅度較小，整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢 土地市場依然強(qiáng)勢，交易量平穩(wěn)上升 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場潛力，樹立企業(yè)形象 政策頻出，但本地市場影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場主流 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前 土地市場依然強(qiáng)勢，交易量平穩(wěn)上升 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場潛力，樹立企業(yè)形象 政策頻出，但本地市場影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場主流 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前第五篇 各區(qū)縣市場概況5.1朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征5.1.1區(qū)域規(guī)劃 朝陽區(qū)規(guī)劃摘要：發(fā)展定位：朝陽區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長春市行政辦公中心；長春市科研文教中心；長春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長春市環(huán)境優(yōu)良的城市居住區(qū)；長春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長春市旅游基地。規(guī)劃特色：分區(qū)規(guī)劃突出了三個(gè)商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場、同志街、紅旗街均為區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；規(guī)劃也進(jìn)行了重點(diǎn)設(shè)計(jì)；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對(duì)沿街地塊分別給出了導(dǎo)則指引。南關(guān)區(qū)規(guī)劃摘要：發(fā)展定位：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為特色的城市商貿(mào)金融、行政辦公、文化娛樂中心和商業(yè)中心；城市現(xiàn)代風(fēng)貌集中體現(xiàn)區(qū)；現(xiàn)代化城市住區(qū)。規(guī)劃特色：南關(guān)區(qū)北段的建設(shè)重點(diǎn)將以保護(hù)城市總體格局為基礎(chǔ)，同時(shí)啟動(dòng)高品質(zhì)的城市更新。逐步遷出部分行政辦公、金融保險(xiǎn)、居住等城市職能，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)；規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位保護(hù)，適當(dāng)控制建筑密度、建筑高度，延續(xù)現(xiàn)有城市小路網(wǎng)格局及景觀肌理。深入挖掘可建設(shè)空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設(shè)空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細(xì)、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使北部老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。中段西部城區(qū)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、支路的建設(shè)，深入改善城區(qū)環(huán)境，構(gòu)建層次合理的公益性設(shè)施體系；并提出對(duì)可能置換用地性質(zhì)的用地作為特殊用途區(qū)。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開發(fā)，建設(shè)分區(qū)中心。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響：后續(xù)開發(fā)用地不多，今后將以以改造開發(fā)為主，本區(qū)域具有極強(qiáng)的歷史、人文氣息，因此具有城市歷史文化及人文氣息的居住理念將逐步成為主流。未來趨勢：區(qū)域產(chǎn)品像兩個(gè)方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品5.1.2區(qū)域市場（1）供應(yīng)穩(wěn)定，蓄客開盤進(jìn)入2009年，整個(gè)區(qū)域的樓盤開發(fā)檔次仍舊引領(lǐng)著長春房地產(chǎn)市場產(chǎn)品趨勢，預(yù)計(jì)銷售起價(jià)將在4500元/平方米左右。毋庸置疑，2009年的房地產(chǎn)市場硝煙依舊彌漫，兩城區(qū)將會(huì)有北京棕櫚泉、大唐、保利等大莊紛紛看地，這塊自長春有史以來首個(gè)定位為“都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的區(qū)域，將帶動(dòng)老南關(guān)，引領(lǐng)長春其他開發(fā)區(qū)域的發(fā)展步伐。區(qū)域在售重點(diǎn)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱入市時(shí)間規(guī)模（萬）總套數(shù)金坐標(biāo)2009.33近300湖畔誠品2009.39近900億隆富貴名苑2008.413.5近1000秋實(shí)e景二期2009.519近2000中海金域中央2008.618近1200中海南湖一號(hào)2008.58.6291龍?zhí)└辉?008.316.4近1000天倫中央?yún)^(qū)2008.810近1100萬晟現(xiàn)代城預(yù)計(jì)2008.9191600湖畔誠品22008.4171000中金名筑2008.45.4600壹克拉公寓預(yù)計(jì)2008.83.3/高格藍(lán)灣2007.1221.982000長影世紀(jì)村42008.52.3200大多數(shù)項(xiàng)目采取蓄客的銷售策略與當(dāng)下許多長春知名大盤的平開快銷策略形成了鮮明的對(duì)比，充分表明中心城區(qū)的市場供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場需求量。尤其是08年、09年新近開發(fā)的項(xiàng)目，由于其70/90的產(chǎn)品優(yōu)勢，更是看好區(qū)域的市場發(fā)展形式。（2）銷售情況區(qū)域在售項(xiàng)目價(jià)格統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/）整體銷售率銷售速度（套/月）中海金域中央640060%40左右中海南湖一號(hào)1000090%50套左右龍?zhí)└辉?80085%25套左右天倫中央?yún)^(qū)4300/萬晟現(xiàn)代城450030%20套左右湖畔誠品23780起95%35套左右中金名筑480090%40套左右壹克拉公寓5000-600030%20套左右高格藍(lán)灣370080%40套左右長影世紀(jì)村4750080%25套左右金坐標(biāo)350010%35套左右秋實(shí)e景二期70000%0套左右湖畔誠品378010%25套左右億隆富貴名苑390010%25套左右區(qū)域內(nèi)整體價(jià)格水平基本維持在45005000元左右，處于較高水平，市場有個(gè)別高端樓盤的市場銷售均價(jià)高達(dá)700013000元/平米。區(qū)域的整體銷售情況較好，多數(shù)在售項(xiàng)目都是去年上半年入市的項(xiàng)目，且銷售表現(xiàn)不俗，基本都達(dá)到了80%的銷售率。（3）依托環(huán)境，主打品牌區(qū)域整體可供直接開發(fā)的土地相對(duì)較少，直接導(dǎo)致當(dāng)前區(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向資源密集的區(qū)域，中心城區(qū)具有配套優(yōu)勢，而邊緣區(qū)域則有大片綠化、河湖等稀缺上，這樣可使項(xiàng)目跳脫產(chǎn)品競爭，實(shí)現(xiàn)差異化。結(jié)合前面對(duì)區(qū)域市場分析可看出，諸如南湖公園旁邊的中海南湖一號(hào)、湖畔誠品以及伊通河沿岸的高格藍(lán)灣等項(xiàng)目的快速銷售足以證明這一點(diǎn)。但從產(chǎn)品本身而言，除南湖一號(hào)外，其他所謂高端項(xiàng)目均無明顯的自身特色可言。房地產(chǎn)品牌效應(yīng)表現(xiàn)的明顯，如同區(qū)域的中海金域中央和龍?zhí)└辉吩阡N售價(jià)格上相差了1700元/平米，但銷售速度卻一樣，從中海金域中央與龍?zhí)└辉烽_盤情況的對(duì)比來看，甚至中海金域中央的銷售情況要略好于龍?zhí)└辉?。具體分析兩個(gè)項(xiàng)目，從居住環(huán)境、交通狀況、建筑形態(tài)以及生活配套上看，兩個(gè)項(xiàng)目差別不大，甚至中海要略低于龍?zhí)?。?）小戶型紛熱銷區(qū)域在售項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)容積率主力面積建筑風(fēng)格中海金域中央小高層、多層1.890現(xiàn)代中海南湖一號(hào)多層、小高層1.32160-300英式龍?zhí)└辉沸「邔?、高?.790現(xiàn)代天倫中央?yún)^(qū)小高層、高層3.2780-90現(xiàn)代萬晟現(xiàn)代城高層3.840-64現(xiàn)代湖畔誠品2小高層1.940-80現(xiàn)代中金名筑小高層、高層3.060-70現(xiàn)代簡約壹克拉公寓高層430-50現(xiàn)代高格藍(lán)灣小高層、高層2.090-100現(xiàn)代長影世紀(jì)村4電梯洋房1.1120-170歐洲現(xiàn)代簡約金坐標(biāo)高層3.337-72現(xiàn)代秋實(shí)e景二期高層 小高層2.97110-150歐洲現(xiàn)代湖畔誠品高層1.988-150現(xiàn)代簡約億隆富貴名苑高層3.2670-80現(xiàn)代中央城區(qū)可以是普通購房者有能力可選擇區(qū)域，09年以來，中心城區(qū)新近入市的項(xiàng)目多以70/90政策后的“新格局“產(chǎn)品以及小戶型精裝公寓產(chǎn)品為主。小面積、低總價(jià)是區(qū)域當(dāng)前及未來一段時(shí)間的供應(yīng)主流。同時(shí)，開發(fā)土地的局限性也使區(qū)域的新地產(chǎn)項(xiàng)目向高的容積率方向轉(zhuǎn)變。（5）客群分析客群結(jié)構(gòu)：中心城區(qū)的客群具有相當(dāng)?shù)墓残?，主要以老城區(qū)居民、企事業(yè)單位人員為區(qū)域市場的主要吸引力量，兩類客群合計(jì)購買套數(shù)和消費(fèi)面積均占區(qū)域總量的八成以上。購買特征：對(duì)城市核心的功能及配套有著強(qiáng)烈的依賴性；對(duì)開發(fā)品牌及建筑質(zhì)量等方面顯得尤為重視；對(duì)未來發(fā)展充滿信心且逐漸增強(qiáng)了投資意識(shí)。（6）區(qū)域未來發(fā)展趨勢空間格局：格局將有目前的資源占有型向功能引領(lǐng)型轉(zhuǎn)變，不再強(qiáng)調(diào)一些固有的、成型的、可直接利用的資源，而是通過項(xiàng)目自身的功能以及主題來引導(dǎo)和引領(lǐng)市場，通過整合和再開發(fā)來實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值，所以從格局上看，不是被動(dòng)依托形式而是自主引領(lǐng)形式。產(chǎn)品品質(zhì)：高端是毋庸置疑的，但要考慮城市核心區(qū)的整體功能定位和實(shí)際的未來發(fā)展主題，單就目前的市場狀況來看，強(qiáng)調(diào)資源優(yōu)勢的普通類居住產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)仍將是區(qū)域的主流。產(chǎn)品主流：通過對(duì)一些一線城市發(fā)展歷史的了解和以往的經(jīng)驗(yàn)來看，城市核心區(qū)的改造和發(fā)展都必將伴隨著一些城市綜合體的出現(xiàn)，加之當(dāng)前的政策導(dǎo)向，未來區(qū)域中高端的兩極化產(chǎn)品將逐漸成為市場需求的主流。5.1.3典型案例中海南湖一號(hào)項(xiàng)目評(píng)價(jià)1、中海南湖一號(hào)項(xiàng)目是中海地產(chǎn)的豪宅產(chǎn)品，借助中海地產(chǎn)的巨大品牌優(yōu)勢及項(xiàng)目不可復(fù)制的絕佳區(qū)位，入市之初備受關(guān)注。2、中海地產(chǎn)在南湖一號(hào)項(xiàng)目入市之前，采用了中海品牌宣傳+絕版地段宣傳+中海老業(yè)主客群挖掘的營銷手法，取得了很好的效果，08年4月27日開盤，當(dāng)日銷售102套的佳績，加之5月的持續(xù)熱銷，兩個(gè)月銷售額出破3個(gè)億。3、隨著市場環(huán)境的改變，南湖一號(hào)的銷售情況也出現(xiàn)了一定的困難。6-10月銷售情況一般，每月走量6套左右。4、隨著該項(xiàng)目樣板示范區(qū)的開放，11、12兩月銷售情況稍有好轉(zhuǎn)，每月銷售超過10套，截止到2008年12月14日，中海南湖一號(hào)項(xiàng)目共計(jì)銷售212套，銷售率達(dá)到70%，銷售金額5.1個(gè)億，為長春頂級(jí)豪宅項(xiàng)目開了一個(gè)先河。項(xiàng)目概況2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！