【商業(yè)地產(chǎn)】西安財(cái)富中心二期綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)報(bào)告-118DOC-2008年.doc

2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789財(cái)富中心二期項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)報(bào)告深圳市地產(chǎn)咨詢有限公司2008年6月第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與研究分析5一. 西安市市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析和整體市場(chǎng)研究51.西安市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：52.西安人口與人口經(jīng)濟(jì)概況：73.西安商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀：9二區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)介191.區(qū)域簡(jiǎn)介:192.市場(chǎng)區(qū)域需求分析233.市場(chǎng)區(qū)域供給分析254.供需狀況綜合分析265.項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研及機(jī)會(huì)選擇27三西安市場(chǎng)總結(jié)31第二部分 項(xiàng)目分析與項(xiàng)目定位33一項(xiàng)目所在片區(qū)分析331.項(xiàng)目所在整體片區(qū)區(qū)位四至界定：33二項(xiàng)目周邊配套規(guī)劃411.項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀：412.區(qū)域交通規(guī)劃423.項(xiàng)目周邊核心區(qū)四至的確定：42三項(xiàng)目swot評(píng)析及其應(yīng)對(duì)策略43四項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位461.客戶定位462.目標(biāo)客戶群購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析48五項(xiàng)目產(chǎn)品定位501.定位原則：502.物業(yè)類型定位：50六項(xiàng)目形象定位521.分階段形象定位：52七項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位541.比較項(xiàng)目選?。?42.項(xiàng)目市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算：54第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃方案及概念規(guī)劃設(shè)計(jì)57一地塊特征分析571.地塊位置及形狀：572.項(xiàng)目地塊四至：58二項(xiàng)目產(chǎn)品情況601.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：602.項(xiàng)目總體規(guī)劃：603.項(xiàng)目戶型分析：614.項(xiàng)目商業(yè)及設(shè)計(jì)建議655.商業(yè)布局示意（b/c座為例）69三裝修標(biāo)準(zhǔn)、物管建議711.裝修標(biāo)準(zhǔn)建議：712.物管建議：73第四部分 項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣75一項(xiàng)目包裝建議（樣板房、營(yíng)銷中心、營(yíng)銷環(huán)境）751.樓體形象建議：75二項(xiàng)目命名建議和賣點(diǎn)整理801.命名建議802.賣點(diǎn)整理82三項(xiàng)目整體推廣策略831.項(xiàng)目營(yíng)銷策略：832.項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路87四項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估與選擇871.項(xiàng)目工程進(jìn)度872.銷售中心包裝建議883.項(xiàng)目客戶積累程度894.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況905.銷售前提條件91第五部分 營(yíng)銷階段劃分與廣告投放計(jì)劃92一項(xiàng)目各營(yíng)銷推廣階段工作重點(diǎn)及分析：931.市場(chǎng)預(yù)熱階段932.誠(chéng)意登記階段943.開盤強(qiáng)銷期964.持續(xù)銷售期995.尾盤銷售期100二廣告投放與媒介計(jì)劃1011.報(bào)紙廣告1012.外展場(chǎng)1033.網(wǎng)絡(luò)廣告1034.候車亭廣告1035.電梯傳媒廣告1046.高新區(qū)直投廣告1047.戶外廣告牌1048.電視廣告1059.短信廣告10510.電臺(tái)廣告105第六部分 項(xiàng)目銷售方案108一整體營(yíng)銷目標(biāo)108二階段營(yíng)銷計(jì)劃1081.營(yíng)銷目標(biāo)1092.c座公寓營(yíng)銷思路1093.b座營(yíng)銷思路110三營(yíng)銷推廣策略1111.整體推廣思路1112.本階段推廣主要訴求112四營(yíng)銷策略執(zhí)行112第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與研究分析一. 市市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析和整體市場(chǎng)研究1. 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：l 國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況：2007年市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）1737.10億元，比上年（下同）增長(zhǎng)14.6，增速創(chuàng)11年來(lái)新高。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值83.17億元，增長(zhǎng)6.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值762.51億元，增長(zhǎng)16.0；第三產(chǎn)業(yè)增加值891.42億元，增長(zhǎng)14.2。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為4.8、43.9和51.3。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值21017元，增長(zhǎng)13.0。城市化水平50%407090人均gpd（美元）283911003000-500030000第三產(chǎn)業(yè)51.3%39.5%超過60接近80恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30類比城市中國(guó)北京、上海東京、紐約從上表可以看出人均gdp已經(jīng)超過2000美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國(guó)平均水平；恩格爾系數(shù)34%也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過渡的階段；同時(shí)，城市化已經(jīng)達(dá)到了50%表明已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。工業(yè)和建筑業(yè)：全市完成工業(yè)增加值586.60億元，比上年增長(zhǎng)16.3。2007年市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1590.64億元，增長(zhǎng)28.6。l 固定資產(chǎn)投資：2007年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1435.33億元，比上年增長(zhǎng)37.1。其中，城鎮(zhèn)投資1340.59億元，增長(zhǎng)37.9。全年新增固定資產(chǎn)661.02億元，固定資產(chǎn)交付使用率49.5。各類房屋竣工面積1672.16萬(wàn)平方米，竣工率29.0。共有920個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率50.5。全年房地產(chǎn)完成投資387.33億元，增長(zhǎng)35.6；商品房銷售面積944萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.0；商品房銷售額346億元，增長(zhǎng)36.9。房屋投資增速明顯回落，2007年，全市房地產(chǎn)完成投資387.33億元，增長(zhǎng)35.6%,增幅高于2006年8.7個(gè)百分點(diǎn)。l 社會(huì)消費(fèi)與人民生活：全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額921.58億元，比上年增長(zhǎng)18.7%。全年城市消費(fèi)品零售額 832.38億元，比上年增長(zhǎng)18.8%；縣級(jí)消費(fèi)品零售額42.87 億元，增長(zhǎng)18.2%?？h以下消費(fèi)品零售額46.33億元，增長(zhǎng)17.2%。全年住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額87.92億元，比上年增長(zhǎng)18.9%，高于消費(fèi)品零售總額增幅0.2個(gè)百分點(diǎn)。2007年，我市城市居民人均可支配收入繼續(xù)穩(wěn)固增長(zhǎng)，全年城市居民人均可支配收入為12662元，同比增長(zhǎng)16.1%，是1997年以來(lái)11間增長(zhǎng)最快的一年。全年居民消費(fèi)價(jià)格（cpi）比上年上漲4.7%，其中，商品零售價(jià)格上漲3.7%，漲幅同比提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。在居民消費(fèi)八大類商品和服務(wù)項(xiàng)目中，只有交通和通訊類價(jià)格總水平下降4.8%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類下降0.8%，其它各類價(jià)格均不同程度上漲。l 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與財(cái)政金融：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：2007年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資224.37億元，比上年增長(zhǎng)23.3。翻建改建道路60條、背街小巷65條，新建公交港灣100處、人行天橋10座，新建道路面積101萬(wàn)平方米，新增93個(gè)小型休閑綠地廣場(chǎng)、60座公廁、63座小型垃圾壓縮站。全年城市供水2.90億立方米，水質(zhì)綜合合格率達(dá)到了99.9。天然氣總供氣量6.74億立方米。全年完成供熱量1429 萬(wàn)吉焦，集中供熱面積2747.25萬(wàn)平方米，新增面積381萬(wàn)平方米。全年城市污水二級(jí)處理量9938.1萬(wàn)立方米。財(cái)政：2007年，全市地方財(cái)政收入125.33億元，同口徑可比增長(zhǎng)31.3%。其中一般預(yù)算收入112.92億元，同口徑可比增長(zhǎng)31.5%，增速比去年同期分別加快14.4個(gè)百分點(diǎn)和13.1個(gè)百分點(diǎn)。地方主體稅種的支柱作用顯著，其中營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng)31.5%、20.9%、69.7%和27.8%。全市地方財(cái)政支出174.16億元，同比增長(zhǎng)29.3%。 金融：2007年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額4560.31億元，比年初增長(zhǎng)12.4%，同比回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。受儲(chǔ)蓄分流效應(yīng)的持續(xù)影響，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款1997.56億元，比年初增長(zhǎng)2.7%，同比回落10.9個(gè)百分點(diǎn)；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款2649.41億元，比年初增長(zhǎng)13.2%，同比增長(zhǎng)3.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)18.9%，短期貸款增長(zhǎng)9.7%。總體上看，中長(zhǎng)期貸款增速明顯高于短期貸款的格局沒有變化。2. 人口與人口經(jīng)濟(jì)概況：l 人口概況：市07年末常住人口830.54萬(wàn)人，其中男性人口429.32萬(wàn)人，占51.7；女性人口401.22萬(wàn)人，占48.3，性別比為107（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）。全年出生人口7.81萬(wàn)人，出生率為10；死亡人口3.50萬(wàn)人，死亡率為5.48；全年凈增人口8.02萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為4.52。城鎮(zhèn)人口548.99萬(wàn)人，占66.1，鄉(xiāng)村人口281.55萬(wàn)人，占33.9。年末全市戶籍總?cè)丝?64.25萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1.5。l 人口經(jīng)濟(jì)概況：2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入12662元，同比增長(zhǎng)16.1%，增幅為近10年最高，但仍低于全國(guó)平均水平（13786元）2007年全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員14.35萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)6.14萬(wàn)人，其中“4050”人員再就業(yè)2.45萬(wàn)人，勞務(wù)輸出50.34萬(wàn)人，其中有組織的輸出27.88萬(wàn)人。體制轉(zhuǎn)軌遺留的下崗失業(yè)問題基本解決，零就業(yè)家庭現(xiàn)象基本消除。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.3，與上年持平，低于4.5的年度控制目標(biāo)。2007年市全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額921.58億元同比增長(zhǎng)17.4%，增幅提高2.2%，在西部12個(gè)省會(huì)城市中名列第三名！3.西安商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀：l 2007年市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況：2007年市商品房投資額為1474022萬(wàn)元，較2006年增長(zhǎng)37.84%，分季度商品房完成投資額如下所示：本年度借貸資金所占比例小幅上漲，而自有資金、預(yù)售資金和其他資金所占比例略有降低。借貸資金所占比例為34.56%，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬(wàn)元；自有資金在總投資額中的比例為33.63%，較去年下降5.57個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為495763萬(wàn)元；預(yù)售資金占資金總量的27.08%，較上年跌落1.25個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額399197萬(wàn)元；其它資金所占比例為4.73%，實(shí)際完成投資額為69692萬(wàn)元。2007年商品房施工面積11845857平方米，與去年同比上升56.56%；商品房竣工面積10630108平方米，與去年同比增加55.33%；2007年西安市商品房新開工面積10157843平方米，與去年同比增長(zhǎng)39.69%。具體分季度商品房建設(shè)情況如下圖所示：l 2007年市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況：2007年市共銷售商品房面積9444725平米，總額為37604713萬(wàn)元，平均售價(jià)3981元/平米，其中住宅市場(chǎng)共銷售約8790254平米，總額3268528萬(wàn)元，平均售價(jià)3719元?？傮w構(gòu)成如下：普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)成交面積8790254341852218014946059444725成交金額326852807152943003868110264778787378149037604713860成交均價(jià)37198169505892363981商品房成交均價(jià)圖：住宅成交均價(jià)圖：2007年西安市共銷售商品房82176套，構(gòu)成如下：全市信息套數(shù)面積商品房均價(jià)住宅均價(jià)全市商品房82176944472539813719南城區(qū)18785233568042534152城內(nèi)18020197300352794328東城區(qū)356439573436253523北城區(qū)32362365699838733463西城區(qū)9445108331040793821成交套數(shù)：總82176=城南18785(22.86%)+城內(nèi)18020(21.93%)+城東3564(4.34%)+城北32362(39.38%)+城西9445(11.49%)近幾年樓市相對(duì)較為平穩(wěn)，進(jìn)入07年以后，在歷年諸多房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控與06年市場(chǎng)持幣觀望現(xiàn)象的綜合影響下，西安商品房市場(chǎng)開始走強(qiáng)。整個(gè)07年市場(chǎng)投資額，施工、竣工面積，商品房銷售面積等都有超過30%大幅增加，三級(jí)市場(chǎng)上，二手房交易量突破100萬(wàn)平米大關(guān)，達(dá)到102萬(wàn)平米歷史新高，所有這些都反應(yīng)出了2007年西安市場(chǎng)產(chǎn)生的變化是革命性的。總體而言市場(chǎng)已經(jīng)擺脫原有的低水平、低層次發(fā)展模式，開始向著有利于消費(fèi)、有利于持續(xù)發(fā)展的大方向邁進(jìn)。l 土地市場(chǎng)：2007年全市出讓土地5136.57畝。其中住宅用地5083.53畝。2007年分類型成交土地面積一欄表公開拍賣招標(biāo)掛牌土地面積（畝）成交用地面積（畝）未成交土地面積（畝）出讓宗數(shù)成交宗數(shù)未成宗數(shù)住宅3789.73781.318.38570691商業(yè)499.613454.96144.65225232綜合415.264415.2642121工業(yè)289.487289.4871010教育、科研142.508142.50877合計(jì)5136.575083.5353.03713313032007年分城區(qū)分類型土地交易情況面積單位：畝；金額單位：萬(wàn)元區(qū)域住宅商業(yè)綜合成交面積（畝）成交金額（萬(wàn)元）成交面積（畝）成交金額（萬(wàn)元）成交面積（畝）成交金額（萬(wàn)元）灞橋區(qū)287.96414249碑林區(qū)30.63919760.91243033.6675132未央?yún)^(qū)208.64131756.054214高新區(qū)216.0097729022.2012392272.74459036.84曲江區(qū)1355.767283965.8309.922483678.16經(jīng)開區(qū)879.535130269蓮湖區(qū)36.353196411.039671新城區(qū)168.0184348818.379160299.6210000雁塔區(qū)598.38718579986.454201109.2333409合計(jì)3781.312752175.8454.9614109097.16415.26477577.84區(qū)域工業(yè)教育、科研成交面積（畝）成交金額（萬(wàn)元）成交面積（畝）成交金額（萬(wàn)元）灞橋區(qū)26.1941584碑林區(qū)未央?yún)^(qū)25.21465022.50高新區(qū)238.0799466.39120.00817649.57曲江區(qū)經(jīng)開區(qū)蓮湖區(qū)新城區(qū)雁塔區(qū)合計(jì)289.48711700.39142.50817649.57l 分物業(yè)市場(chǎng)情況： 住宅市場(chǎng)2007年普通住宅施工面積10786309平方米，與去年同比上升65.27%，占同期商品房總施工面積的91.06%；竣工面積9614050平方米，較去年增加59.94%，占同期商品房總竣工面積的90.44%；新開工面積9188453平方米，與去年同比上升44.25%，占同期商品房新開工面積總量的90.46%。普通住宅平均成交價(jià)格為3719元/平方米，較去年增長(zhǎng)12.43%。全市普通住宅在售均價(jià)為3536元/平方米，較去年增長(zhǎng)8.52%。2007年西安商品房普通住宅銷售面積8790254平方米，較去年同比增長(zhǎng)45.29%，銷售額3268528萬(wàn)元，同比上升63.34%，本年度普通住宅銷售面積占同期商品房銷售面積比例為91.76%,銷售額所占比例為85.12%。 別墅市場(chǎng)別墅類商品房施工面積140512平方米，與去年同比上升136.23%，占商品房施工面積的1.19%；別墅類商品房竣工面積127623平方米，與去年同比上升197.9%，占同期商品房竣工面積的1.2%；新開工面積為133410平方米，與去年同比上升158.31%，占同期商品房新開工面積的1.31%。2007年別墅類物業(yè)成交均價(jià)為9236元/平方米，銷售量仍集中于城南曲江區(qū)域，全市別墅物業(yè)在售均價(jià)為5273元/平方米，與去年同比增長(zhǎng)8.19%。2007年別墅銷售面積94605平方米，較去年同比增長(zhǎng)104.27%，銷售額87378萬(wàn)元，同比上升166.1%，本年度別墅銷售面積占同期商品房的銷售比例為0.99%,銷售額所占比例為2.28%。 寫字樓市場(chǎng)2007年商品房中用于寫字樓項(xiàng)目的投資額為60029萬(wàn)元，較去年同比下降2.2%，占同期商品房投資總額的4.07%。2007年寫字樓施工面積301134平方米，較去年同比下降13.83%，占同期商品房施工面積的2.54%；竣工面積308611平方米，與去年同期相比上浮16.59%，占同期商品房竣工面積總量的2.9%；新開工面積305781平方米，較去年同比減少5.79%，占同期商品房新開工面積的3.01%。2007年寫字樓銷售面積為218014平方米，較去年下降5.01%，占同期商品房銷售總量的2.28%；銷售額為110264萬(wàn)元，較去年上升5.16%，占同期商品房銷售額的2.87%。分城區(qū)商品房市場(chǎng)情況：l 市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)07年，商品房市場(chǎng)異?；馃?，開發(fā)、銷售屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快，隨著11月14日全市商品房銷量累積突破7萬(wàn)套，07年無(wú)可厚非的成為西安樓市“最旺年”。近年來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量年均保持30%以上的增幅，而06年總體受宏觀調(diào)控政策影響，市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)增幅放緩，而07年作為西安樓市快速發(fā)展的標(biāo)志性一年，市場(chǎng)新盤供應(yīng)大幅放量，總體商品房市場(chǎng)施工、竣工面積較上年增幅均突破50%，新開工面積也有超過39%的增幅。 在銷售方面：近年商品房年銷售面積增長(zhǎng)速度明顯加快，較去年相比增幅超過40%，同時(shí)在銷售金額方面也有超過去年52%以上的增長(zhǎng)，西安樓市呈現(xiàn)出非凡的活力。 區(qū)域市場(chǎng)方面：近年，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開發(fā)提供了強(qiáng)勢(shì)支撐。經(jīng)開區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來(lái)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域環(huán)境持續(xù)改善，以及規(guī)劃前景的帶動(dòng)，已經(jīng)儼然成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)這些區(qū)域大盤項(xiàng)目諸多，項(xiàng)目集中放量供應(yīng)，在銷售價(jià)格方面已有比肩甚至超過二環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)成熟區(qū)域之勢(shì)，引導(dǎo)著購(gòu)買人群的置業(yè)觀念向城郊轉(zhuǎn)移。07年國(guó)家為防止樓市過熱相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，對(duì)諸多一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量及銷售價(jià)格產(chǎn)生較大沖擊，而西安樓市總體小幅波動(dòng)。l 二手房市場(chǎng)發(fā)展概況 2007年西安2手房市場(chǎng)發(fā)展火熱，成交量達(dá)到102萬(wàn)平米，同比增幅達(dá)36%，顯示出強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS06年商品房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房市場(chǎng)也跟著跌入低估，成交量只有75萬(wàn)平米，尚不及05年總量。至07年，在商品房市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)崛起的帶動(dòng)下，2手房市場(chǎng)也悄悄迎來(lái)了自己的春天，成交量首次超過百萬(wàn)平米大關(guān)，為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善起到了極大的補(bǔ)充作用。 2007年市場(chǎng)2手房成交主力面積區(qū)間為60-90平米，這和市商品房市場(chǎng)02-05年之間的房源供給結(jié)構(gòu)有關(guān)。這個(gè)區(qū)間與新房市場(chǎng)的主力銷售區(qū)間90-144平米剛好形成互補(bǔ)，構(gòu)成了一個(gè)完整的房屋供給鏈。從圖中我們可以看出，市三級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)格以25-35萬(wàn)為主，占總成交量的38%?？偪铑~在35-45萬(wàn)區(qū)間的也有24%，這基本是與新房市場(chǎng)供給價(jià)位相當(dāng)?shù)?，這說明商品房市場(chǎng)是很有活力的。經(jīng)驗(yàn)表明二手房對(duì)新房有明顯的輔助作用，二者各司其職又相互補(bǔ)充，是整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的重要組成部分。2手房交易的火爆也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的火爆!二區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)介1.區(qū)域簡(jiǎn)介:高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。發(fā)展至今已先后多次被評(píng)為全國(guó)先進(jìn)高新區(qū)。2001年，西安高新區(qū)被科技部列為“十五”期間重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)國(guó)家示范高新區(qū)之一，開始了其第二次創(chuàng)業(yè)的浪潮。2004年8月被國(guó)家環(huán)?？偩?、科技部聯(lián)合授予”iso14000國(guó)家示范區(qū)稱號(hào)。經(jīng)過14年的發(fā)展，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為關(guān)中地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高，環(huán)境最佳，基礎(chǔ)設(shè)施最完善的地區(qū)。l 區(qū)域定位：西咸副中心經(jīng)開副中心高新副中心曲江副中心浐灞副中心西咸副中心西咸副中心經(jīng)開副中心經(jīng)開副中心高新副中心高新副中心曲江副中心曲江副中心浐灞副中心浐灞副中心“大”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成西安逐漸變成多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市，高新區(qū)正在成長(zhǎng)為西安成熟的“城市副中心”。l 功能定位：高新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要對(duì)未來(lái)五年高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展做出總體部署和安排。根據(jù)“綱要”內(nèi)容，“十一五”期間，高新區(qū)要全力打造三個(gè)中心：中國(guó)科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務(wù)金融中心。成為集商務(wù)、辦公、居住于一體、面向西部服務(wù)的cbd核心區(qū)域。項(xiàng)目所處的西高新地區(qū)是西安高新區(qū)2次創(chuàng)業(yè)的核心區(qū)域，以高新管委會(huì)、中國(guó)人民銀行分行、海關(guān)等一批行政、事業(yè)單位為核心，高新路、高新四路、科技路、唐延路等交通干道為構(gòu)架，是整個(gè)高新區(qū)的重中之重。該區(qū)域配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)越，各種高端寫字樓、商住樓、公寓等不勝枚舉。是整個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的門戶，又是西高新2次創(chuàng)業(yè)的窗口區(qū)域。l 區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)高新區(qū)是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)了西高新的經(jīng)濟(jì)騰飛。在這個(gè)良性循環(huán)下，西高新的房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，發(fā)展相當(dāng)迅速。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來(lái)愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物業(yè)多元共榮發(fā)展的格局，其區(qū)域輻射力不斷提升。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述:西高新作為西安高新區(qū)門戶，整個(gè)西安地區(qū)名副其實(shí)的cbd，以其優(yōu)良的配套，完善的交通，優(yōu)美的環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，一直一來(lái)都是西安發(fā)展的領(lǐng)跑者，代表了西安房地產(chǎn)發(fā)展的前沿水平。2007年高新區(qū)商品房總銷售面積2044642平方米，較去年增長(zhǎng)20.01%，占全市商品房銷售總量的21.34%；市場(chǎng)銷售額為871829萬(wàn)元，較去年同比增長(zhǎng)29.51%，占全市商品房銷售額的22.7%。2007年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)共有在售、待售項(xiàng)目71個(gè)，占西安市項(xiàng)目總數(shù)的17.11%。在數(shù)量上僅次于城南區(qū)、城北區(qū)，位居西安市第三位。2007高新區(qū)商品房相關(guān)數(shù)據(jù)列表1：名稱總量占西安市總量比重同比增幅施工面積2591803平方米21.88%54.08%竣工面積2276192平方米21.41%45.77%新開工面積2300289平方米22.65%46.51%商品房銷售面積2044642平方米21.34%20.01%銷售額871829萬(wàn)元22.7%29.51%2007高新區(qū)商品房相關(guān)數(shù)據(jù)列表2：名稱單價(jià)同比增幅普通住宅3786元/平米7.54%商服用房類商品房7602元/平米寫字樓4966元/平米別墅5486元/平米2007高新區(qū)商品房相關(guān)數(shù)據(jù)列表3：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅成交面積63491825767708951401581474成交金額4879946743970232151989839674092239412890000成交均價(jià)7694075733352868745上述圖標(biāo)明確反映出高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我們可以看到，無(wú)論施工面積、竣工面積還是銷售面積、銷售額，西安高新區(qū)都占據(jù)西安市總量的五分之一強(qiáng)水平。這說明高新區(qū)商品房市場(chǎng)在在從住宅戶型比例圖中我們可以看到，2室2廳與3室2廳在總量中占據(jù)比例為55%，反映出高新區(qū)購(gòu)房者總體經(jīng)濟(jì)狀況良好。2.市場(chǎng)區(qū)域需求分析2007年高新區(qū)銷售商品房面積2044642平米，占全市總量的21.34%，較2006年增長(zhǎng)20.01%， 08年1月高新區(qū)商品房成交量占全市成交量的17%，成交總面積為10.46萬(wàn)平米，較07年12月份下跌38.62%。08年2月份，成交量3.31萬(wàn)平米，占全市總量的14%，跌幅68.36%。 由以上資料分析，2007年高新區(qū)的住宅需求還是很旺盛的，隨著樓市的走強(qiáng)高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了自己的春天。但是進(jìn)入08年以后成交量連續(xù)萎縮必須使我們引起深刻的重視。國(guó)家通過宏觀調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)決心是有的，07年以來(lái)國(guó)家針對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲接連頒布的各項(xiàng)政策、法規(guī)已經(jīng)在沿海市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期，對(duì)于國(guó)家政策敏感度不及沿海市場(chǎng)高，但是處于宏觀調(diào)控壓力下的樓市尤其是高新區(qū)樓市，其發(fā)展也不可能再如07年那樣順利。另一方面，由于07年高新區(qū)商品房市場(chǎng)發(fā)展較快，一些潛在購(gòu)買者對(duì)于區(qū)域交易均價(jià)的增長(zhǎng)幅度難免產(chǎn)生抵制，這從08年以后成交量連續(xù)2個(gè)月下降就可以看出。這些不利因素都會(huì)一定程度導(dǎo)致高新區(qū)房產(chǎn)需求下降。總體而言08年的高新區(qū)樓市發(fā)展可謂阻力與機(jī)會(huì)并存。高新區(qū)作為一個(gè)有近60萬(wàn)就業(yè)人數(shù)的國(guó)家10大高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，其區(qū)域人口的住房剛性需求很強(qiáng)，但是如何將這種剛性需求轉(zhuǎn)化為對(duì)住房的實(shí)際需求，需要開發(fā)商拿出實(shí)際行動(dòng)，從自身管理做起，強(qiáng)化市場(chǎng)拓展，豐富銷售手段，以不懈努力才能達(dá)到。3.市場(chǎng)區(qū)域供給分析高新區(qū)2007年新開工商品房面積為2330289平米，施工面積2591803平米，竣工面積為2276192平米。三項(xiàng)指標(biāo)比為1.024：1.139：1，差值較小，總體而言可以認(rèn)為區(qū)域商品房供給是較為穩(wěn)定的。新開工面積大于竣工面積，這在一定程度上說明高新區(qū)2008年市場(chǎng)供給將略高于2007年，但是總體而言這種增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)總況影響不大。2007年西高新區(qū)共有在售、待售項(xiàng)目71個(gè)，占全西安市項(xiàng)目總數(shù)的17.11%。而據(jù)07年最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安高新區(qū)從業(yè)人數(shù)為55萬(wàn)，占全西安市人口總數(shù)的15.10%。也就是說在售樓盤的數(shù)量比大于區(qū)域人口數(shù)量比，這說明高新區(qū)總體房屋供給量還是很充足的。在戶型方面，鑒于現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)的變化和家庭規(guī)模的縮小，市場(chǎng)上提供的主力戶型一般為中小面積的一室兩廳、兩室兩廳的戶型。同時(shí)，還有一些開發(fā)商提供面積更小的迷你戶型。建筑類型一般都是以多層為主，占到了所有建筑類型的55%左右，考慮到容積率、總建筑面積，最重要的是開發(fā)商自身的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商還提供了相當(dāng)比例的高層住宅。在付款方式上，開發(fā)商一般提供三種付款方式：一次性付款、分期付款和銀行按揭付款。其中，購(gòu)房者若使用一次性付款和銀行按揭的付款方式，通常會(huì)享受到一定比例的優(yōu)惠，銀行按揭的首付款比例一般為30%。4.供需狀況綜合分析從供給、需求兩方面綜合分析來(lái)看，高新區(qū)市場(chǎng)一定程度存在著供給大于需求的狀況，尤其是在08年市場(chǎng)低迷狀態(tài)下，這種態(tài)勢(shì)的影響將被放大。綜合而言，高新區(qū)的工作人口、居住人口與意向居住人口都很多，一定程度而言，市場(chǎng)還是很大的。同時(shí)我們必須注意到，高新區(qū)樓盤的開發(fā)量已經(jīng)很大，在售樓盤體量也在連年遞增，雖然并不能說供給完全大于需求，但是總的趨勢(shì)還是供需均衡甚至供大于求。在這種大趨勢(shì)下，07年那種火爆的銷售場(chǎng)面將很難再現(xiàn)，為完成銷售目標(biāo)，需要開發(fā)商在開發(fā)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都有所突破。需求均衡曲線供給均衡曲線均衡點(diǎn)快速增長(zhǎng)階段段增長(zhǎng)減緩階段銷售下降階段 現(xiàn)階段高新樓市，憑市場(chǎng)反應(yīng)很難判斷目前市場(chǎng)處于那個(gè)階段，所以制定階段性的策略是很苦難的。只能根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需要不斷的變化自身的生產(chǎn)-銷售策略，就目前高新區(qū)樓市發(fā)展?fàn)顩r而言，總體建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略應(yīng)走穩(wěn)健道路，不應(yīng)增長(zhǎng)過快，而應(yīng)該從內(nèi)部入手，更多的發(fā)掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)。5.項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研及機(jī)會(huì)選擇l 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析總結(jié)： 產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)部分樓盤品質(zhì)得到提升，綜合品質(zhì)增強(qiáng)，不斷引入深圳等區(qū)域樓盤的創(chuàng)新元素，同時(shí)樓盤開發(fā)注重社區(qū)配套建設(shè)、環(huán)境景觀的完善，較好的有中華世紀(jì)城、新西蘭、楓葉新都市等項(xiàng)目。具體到廣場(chǎng)周邊住宅項(xiàng)目，高科廣場(chǎng)ab座產(chǎn)品品質(zhì)較好但配套設(shè)施較匱乏，亮點(diǎn)不多。公園天下2期項(xiàng)目憑借著與豐慶公園一路之隔的地緣優(yōu)勢(shì)，占據(jù)環(huán)境上的制高點(diǎn)，是我方主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 客戶：區(qū)域內(nèi)樓盤客戶群以本地市場(chǎng)為主，外地投資客也占一定比例。投資目標(biāo)方面，本地客戶多以自住為主，有一定的投資成分。外地客戶多以投資升值為目標(biāo)，選擇自住的外地客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，主要瞄準(zhǔn)了高新區(qū)的成熟環(huán)境，希望改善居住水平為主。 價(jià)格：目前高新區(qū)商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)為47004800元，高于全市平均水平約200元，未來(lái)價(jià)位上升空間很大。正是由于高新區(qū)成熟的環(huán)境、配套，所以吸引了一定數(shù)量的外地投資客戶。 營(yíng)銷手法：在營(yíng)銷手法選擇上，該區(qū)域住宅基本以內(nèi)外結(jié)合的策略為主，兼顧了自住投資需求。推廣方式主要選擇報(bào)紙廣告、短信廣告、房展會(huì)等手段。l 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析唐 延 路 商 圈科 技 路 商 圈南 二 環(huán) 沿 線 商 圈高 新 路 商 圈目前區(qū)域內(nèi)比較成熟的商圈有以上四塊：科技路沿線商圈、高新路商圈、南二環(huán)沿線商圈、唐延路商圈。 科技路沿線、高新路沿線商圈：最成熟，商業(yè)氛圍最濃。代表商業(yè)有世紀(jì)金花商業(yè)集中區(qū)、金鷹國(guó)際商業(yè)集中區(qū)、易初蓮花、新紀(jì)元俱樂部、香格里拉酒店、國(guó)立仁和川菜、真愛ktv、大香港鮑翅酒樓、國(guó)美電器等一大批規(guī)模商業(yè)。目前該區(qū)域內(nèi)平均租金水平已接近200元/平米大關(guān)，個(gè)別熱點(diǎn)商鋪甚至更高。 南二環(huán)沿線商圈：借助其優(yōu)秀的交通條件，發(fā)展較為繁華，特別是以竹園村火鍋、海底撈火鍋城、黃鶴樓大酒店等一批大型知名餐飲為核心，伊麗莎白浴場(chǎng)、凱德華浴場(chǎng)為輔助，構(gòu)筑起完善的餐飲-消費(fèi)鏈條。 唐延路沿線：唐延路沿線商圈是高新區(qū)幾大商圈中發(fā)展最晚，商業(yè)氣氛最薄弱的地區(qū)，但是該商圈以其優(yōu)異的交通、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展速度比較快，在比較短的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)頗具規(guī)模，其中以易初蓮花為代表的大型超市更是整個(gè)西高新區(qū)域內(nèi)較有影響的大型購(gòu)物中心。目前該區(qū)域內(nèi)平均租金水平差異較大，一些商業(yè)氛圍較好的地區(qū)，其門面租金水平已達(dá)到或超過70元/平米大關(guān)。l 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析、 目前西高新寫字樓市場(chǎng)總體而言處于比較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，開發(fā)總量較大，開發(fā)質(zhì)量較高，寫字樓形象較好，是大西安范圍內(nèi)寫字樓市場(chǎng)品質(zhì)最高，形象最好，寫字樓集中度最強(qiáng)的地區(qū)。 以區(qū)域劃分，西高新寫字樓可分為：南二環(huán)沿線，高新路、高新一路沿線，高新四路、唐延路沿線。以圖示說明:高新四路，唐延路沿線南 二 環(huán) 沿 線 高 新 路 沿 線 高新路、高新一路沿線：高新路是高新區(qū)的門戶地帶，是高新區(qū)最早發(fā)展的地區(qū)，也是整個(gè)高新區(qū)商業(yè)寫字樓最集中地區(qū)。區(qū)域知名的寫字樓包括：高科國(guó)際商務(wù)中心、高新大廈、正信大廈等等，是高新區(qū)名副其實(shí)的cbd，目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓均價(jià)已達(dá)到 元/平米。 南二環(huán)沿線：南二環(huán)沿線憑借其優(yōu)異的交通條件，是區(qū)域內(nèi)寫字樓較集中的區(qū)域之一，沿線知名寫字樓有：高科廣場(chǎng)、財(cái)富中心1期、西港國(guó)際、西部國(guó)際廣場(chǎng)等。該區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次較高，配套完善。目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓均價(jià)已達(dá)到 元/平米。 高新四路、唐延路沿線：高新四路、唐延路沿線是西高新2次創(chuàng)業(yè)的門戶地帶，區(qū)域近5年市場(chǎng)發(fā)展十分迅速，區(qū)內(nèi)知名寫字樓云集，創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)等一批高端寫字樓業(yè)態(tài)成為眾多商家搶占的制高點(diǎn)。目前該區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r(jià)已達(dá)到 元/平米。l 機(jī)會(huì)選擇 住宅、公寓：經(jīng)過對(duì)區(qū)域住宅、公寓等業(yè)態(tài)的具體分析，結(jié)合本項(xiàng)目周邊住宅、公寓的發(fā)展?fàn)顩r，我們對(duì)在住宅、公寓等業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)選擇方面，提出如下建議：立足于本區(qū)域工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)的消費(fèi)群高新區(qū)、尤其是西高新地區(qū)，自1991年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立至今，已經(jīng)走過17年發(fā)展道路，區(qū)內(nèi)有很多知名的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)。這些企業(yè)作為高新區(qū)發(fā)展成果的結(jié)晶，擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，員工普遍工資水平較高，購(gòu)買力很強(qiáng)。本項(xiàng)目處于高新區(qū)發(fā)展的核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)體量較大，配套設(shè)施完善，項(xiàng)目形象高端，如果能充分挖掘區(qū)域消費(fèi)群體的購(gòu)買能力，將會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定的商業(yè)消費(fèi)群體。為項(xiàng)目的順利發(fā)售帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的立足點(diǎn)。 商業(yè)：經(jīng)過對(duì)區(qū)域商業(yè)的具體分析，結(jié)合本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，我們對(duì)商業(yè)的機(jī)會(huì)選擇方面，提出如下建議：高低結(jié)合，配合區(qū)域辦公、居住，打造有特色、多功能的商業(yè)組合本項(xiàng)目處于南二環(huán)沿線商圈，整體特點(diǎn)為規(guī)?；?，以大型餐飲為核心構(gòu)建。本項(xiàng)目位于財(cái)富中心1期南向，區(qū)位條件與商圈特點(diǎn)共同決定了商業(yè)選擇方面同時(shí)需要考慮居住與對(duì)外商業(yè)要求。首先，本區(qū)域bc座精裝修公寓將帶來(lái)相當(dāng)數(shù)量的居住人口，而項(xiàng)目一期相對(duì)應(yīng)配套并不齊全，為配合公寓項(xiàng)目順利銷售，需首先考慮吸引生活配套商業(yè)進(jìn)駐。其次，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域沿線商業(yè)特色，本項(xiàng)目也可進(jìn)行一些大型商業(yè)也態(tài)的招商工作。 寫字樓市場(chǎng)：經(jīng)過對(duì)區(qū)域?qū)懽謽菭顩r的具體分析，結(jié)合本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，我們對(duì)寫字樓的機(jī)會(huì)選擇方面，提出如下建議：精細(xì)劃分，功能多樣，以服務(wù)大公司為主，兼顧中小公司需求本項(xiàng)目所在的南二環(huán)沿線，有多家知名寫字樓物業(yè)，而本項(xiàng)目地理方位并沒有明顯優(yōu)勢(shì)，但是由于有5星級(jí)酒店存在，相比周邊寫字樓又有一定優(yōu)勢(shì)存在。綜合而言本項(xiàng)目寫字樓應(yīng)該以高品質(zhì)路線為主，戶型劃分方面優(yōu)先考慮大公司的戶型需求，同時(shí)兼顧中小公司的面積需要。三市場(chǎng)總結(jié)07年伴隨著城市建設(shè)改造的進(jìn)程逐步推進(jìn)，的城市綜合環(huán)境配套進(jìn)一步得以改善，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次推進(jìn)提供了更為廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)、銷售均有歷史性突破，為避免樓市過熱，國(guó)家先后出臺(tái)政策從金融、稅收、土地等多方面對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范引導(dǎo)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，07年又是一個(gè)“調(diào)控年”，一系列變革之下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)凸顯出諸多新的發(fā)展特征，凡此種種，讓07年的樓市再次貼上“質(zhì)變”的標(biāo)簽，并推動(dòng)其發(fā)展步入深遠(yuǎn)。總體來(lái)看，自2007年開始，的房地產(chǎn)業(yè)已擺脫原有的低層次、低水平發(fā)展模式，開始向著有利于消費(fèi)、有利于持續(xù)發(fā)展的方向持續(xù)邁進(jìn)。2008年以來(lái)，隨著全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控展開，市場(chǎng)也開始走冷，1、2月成交量連續(xù)劇烈走低，至3月，樓市開始回暖，房交會(huì)期間4天時(shí)間成交量達(dá)到12萬(wàn)平米，讓人們對(duì)樓市感到新希望?？傮w而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于有市830余萬(wàn)常住人口的剛性需求，市場(chǎng)的銷售是有保證的。同時(shí)由于市場(chǎng)開發(fā)較晚，開發(fā)總量較小，未來(lái)仍有較大開發(fā)空間，所以現(xiàn)階段市場(chǎng)成交量雖然受影響而產(chǎn)生波動(dòng)，但總體而言還是較為健康的。第二部分 項(xiàng)目分析與項(xiàng)目定位一項(xiàng)目所在片區(qū)分析1.項(xiàng)目所在整體片區(qū)區(qū)位四至界定：項(xiàng)目總輻射區(qū)域主要邊界界定: 東：太白南路 西：高新四路、唐延路 南：科技六路 北：南二環(huán)沿線界定理由：此區(qū)域輻射高新區(qū)創(chuàng)業(yè)的核心階段，外轄唐延路沿線，科技路、科技1至6路，是高新區(qū)2次創(chuàng)業(yè)的門戶地區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，知名企業(yè)云集，是高新區(qū)名副其實(shí)的cbd。l 發(fā)展總況：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，始建于1991年，發(fā)展至今已有17年歷史。是我國(guó)十大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積達(dá)34平方公里，至2006年已完成15平方公里的開發(fā)建設(shè)。高新區(qū)建設(shè)了六個(gè)專業(yè)園區(qū)、四個(gè)大學(xué)園區(qū)和長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)基地，形成了“十園一基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。“十一五”期間，高新區(qū)將完成65平方公里的開發(fā)建設(shè)，建成創(chuàng)新功能突出、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、創(chuàng)新環(huán)境優(yōu)良、創(chuàng)新文化濃郁、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)完備的科技創(chuàng)新城，努力成為世界一流的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化的城市新區(qū)。實(shí)施“百千萬(wàn)科技新創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”和“515龍頭企業(yè)扶持計(jì)劃”，提升自主創(chuàng)新能力，大力發(fā)展具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。全力打造中國(guó)科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心和西部商務(wù)金融中心，重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、汽車制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大完善創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國(guó)際軟件園、電子工業(yè)園、新型工業(yè)園，加快建設(shè)出口加工區(qū)和中央商務(wù)區(qū)。在“十一五”期間，高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以年均30%以上的速度增長(zhǎng)，到2010年經(jīng)濟(jì)總量比2004年翻兩番，技工貿(mào)總收入達(dá)到3200億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到2000億元，生產(chǎn)總值達(dá)到832億元，工業(yè)增加值達(dá)到600億元，進(jìn)出口達(dá)到10億美元(按屬地計(jì))，財(cái)稅總收入達(dá)到100億元，完成配套基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)55平方公里。目前，高新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施已日臻完善。新區(qū)一環(huán)三縱的路網(wǎng)已基本建設(shè)完成，數(shù)字化園區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了寬帶信息網(wǎng)1000兆到園區(qū)、100兆到樓下、10兆到桌面。高品位的人居環(huán)境，吸引了越來(lái)越多的人選擇高新區(qū)居住和生活?！白≡谖鞲咝隆?，已成為眾多西安人以及外來(lái)投資者的首選地。l 總體規(guī)劃： 區(qū)域功能規(guī)劃：根據(jù)高新區(qū)建設(shè)世界一流科技園區(qū)總體方案，在戰(zhàn)略規(guī)劃方面，高新區(qū)將按照“一體兩翼”的空間布局，：建設(shè)以灃河為軸線，橫跨雁塔、長(zhǎng)安、戶縣的“雁長(zhǎng)戶”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)三角洲和航空、航天兩個(gè)特色產(chǎn)業(yè)基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)三角洲在雁塔區(qū)域主要以研發(fā)、軟件、總部和支撐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，在長(zhǎng)安區(qū)域主要以現(xiàn)代制造和科技成果產(chǎn)業(yè)化為主，在戶縣區(qū)域主要以為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)業(yè)加工配套為主。雁塔區(qū)域戶縣區(qū)域 三步走戰(zhàn)略：市委、市政府批準(zhǔn)通過的中共市委、市人民政府關(guān)于把西安高新區(qū)建設(shè)成為世界一流科技園區(qū)的若干意見（簡(jiǎn)稱意見）提出，高新區(qū)建設(shè)世界一流園區(qū)實(shí)行“三步走”戰(zhàn)略：第一步，到2010年，園區(qū)形成世界一流科技園區(qū)的初步特征，排在6個(gè)創(chuàng)建世界一流科技園區(qū)高新區(qū)的第三位，為建設(shè)世界一流科技園區(qū)示范區(qū)奠定基礎(chǔ)。電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、航空航天、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入分別達(dá)到1000億元、1000億元、600億元、500億元、500億元，促進(jìn)5家企業(yè)年?duì)I業(yè)收入過百億元，10家企業(yè)年?duì)I業(yè)收入過50億元。高新區(qū)在冊(cè)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入達(dá)到3700億元。 第二步，到2015年，進(jìn)入建設(shè)世界一流科技園區(qū)示范區(qū)行列，使高新區(qū)自主創(chuàng)新能力、規(guī)模經(jīng)濟(jì)能力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力、可持續(xù)發(fā)展能力有新的突破。五大產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入將分別達(dá)到2600億元、2600億元、1500億元、1400億元、1400億元，培育年?duì)I業(yè)收入過百億元的大企業(yè)25家，年?duì)I業(yè)收入過千億元的世界知名企業(yè)2-3家。高新區(qū)在冊(cè)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入將達(dá)到10000億元。 第三步，到2020年，高新區(qū)要建設(shè)成為高端人才薈萃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)達(dá)、新興業(yè)態(tài)興旺的創(chuàng)新之城，擁有一批世界一流的科技企業(yè)，擁有一批世界一流的自主創(chuàng)新成果，擁有一批具有國(guó)際影響的知名品牌，成為具有一流機(jī)制、一流環(huán)境、一流要素、一流績(jī)效的中國(guó)內(nèi)陸自主創(chuàng)新特色明顯的世界一流科技園區(qū)。高新區(qū)在冊(cè)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入達(dá)到24800億元。 西高新2次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃歷史背景：高新區(qū)經(jīng)過11年的一次創(chuàng)業(yè)，已經(jīng)成為陜西和科技創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化、人才培育的基地和最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是與陜西和緊迫的發(fā)展要求相比還有較大差距。高新區(qū)必須進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”，以體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新的質(zhì)變飛躍和產(chǎn)業(yè)規(guī)模的聚變、裂變擴(kuò)張，提升科技競(jìng)爭(zhēng)能力，做大做強(qiáng)科技產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)對(duì)地方傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整輻射、帶動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用，成為關(guān)中產(chǎn)業(yè)帶崛起的龍頭，為陜西和經(jīng)濟(jì)的騰飛做出重大貢獻(xiàn)。西高新集中區(qū)域規(guī)劃圖集中新建區(qū)用地性質(zhì)及主要入?yún)^(qū)項(xiàng)目分布示意圖高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃區(qū)位示意圖 西高新二次創(chuàng)業(yè)目標(biāo)：a) 總體目標(biāo)通過“二次創(chuàng)業(yè)”把西安高新區(qū)建設(shè)成為：國(guó)際知名的科技園、國(guó)內(nèi)一流的高新區(qū)、中西部最佳的科技產(chǎn)業(yè)城。 在體制與技術(shù)創(chuàng)新能力、創(chuàng)業(yè)與企業(yè)孵化能力和創(chuàng)新文化建設(shè)方面做到全國(guó)一流。在園區(qū)基本建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射帶動(dòng)作用方面做到西部第一。b) 功能目標(biāo)以“二次創(chuàng)業(yè)”進(jìn)一步增強(qiáng)高新區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的輻射帶動(dòng)功能，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極、改革開放的試驗(yàn)田、經(jīng)營(yíng)城市的示范區(qū)、實(shí)施技術(shù)創(chuàng)新和科技產(chǎn)業(yè)化的基地、培育中小科技企業(yè)與企業(yè)家的學(xué)校、拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的引擎。c) 2010年發(fā)展目標(biāo)累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)配套94平方公里工業(yè)增加值450億元技工貿(mào)總收入2500億元出口額33億美元工業(yè)總產(chǎn)值1625億元?jiǎng)t政收入（按大口徑）160億元國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值850億元就業(yè)人口80萬(wàn)人西高新功能區(qū)域劃分圖：二項(xiàng)目周邊配套規(guī)劃1.項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀：高新管委會(huì)沸騰生活館財(cái)富中心2期量道會(huì)所農(nóng)行三十六記酒店羽毛球館左丹尼美容spa阿林鮑翅商業(yè)銀行金鷹國(guó)際戴斯商務(wù)酒店圣路易葡國(guó)餐廳新紀(jì)元俱樂部海港大酒樓國(guó)力仁和川菜香