上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀分析報告.doc

專題報告 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀市場調(diào)研報告目 錄一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定義及分類二創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園市場現(xiàn)狀分析1區(qū)域分布2產(chǎn)業(yè)定位3建筑風格4租金水平5配套設施特點及租金狀況6服務特色7優(yōu)惠政策情況三創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的一般模式介紹（主要功能區(qū)、贏利模式、運作模式）第一部分 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定義及分類一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的起源據(jù)介紹英國在十八世紀已經(jīng)開始實踐文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不過長期以來，創(chuàng)意一直沒有被看作產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)化程度還不高。1986年，著名經(jīng)濟學家羅默（ p. romer ）就曾撰文指出，新創(chuàng)意會衍生出無窮的新產(chǎn)品、新市場和財富創(chuàng)造的新機會，所以新創(chuàng)意才是推動一國經(jīng)濟成長的原動力。但作為一種國家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理念的明確提出者是英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特別工作小組。1997年英國大選之后，首相布萊爾提出“新英國”這樣一個構想，希望改變英國老工業(yè)帝國的陳舊落后的形象。作為“新英國”計劃的一部分，工業(yè)設計、藝術設計等領域有著崇高的地位。布萊爾還著手成立了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專責小組（ creative industry task force ）”，并親自擔任了主席，推進文化、個人原創(chuàng)力在經(jīng)濟中的貢獻。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這個觀念自英國正式被正名，并在幾年內(nèi)快速地被新加坡、澳洲、新西蘭、臺灣與香港等國家和地區(qū)調(diào)整采用。二創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義1998年，英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專責小組對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作了如下定義：源于個人創(chuàng)造力與技能及才華、通過知識產(chǎn)權的生成和取用、具有創(chuàng)造財富并增加就業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)。上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具體是指：以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)。三創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的分類英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專責小組定義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)13個行業(yè)，具體包括：廣告、建筑、藝術品和古玩、工藝品、設計、時裝、電影與錄像、動漫、音樂、表演藝術、出版、軟件與電腦服務、電視和廣播等。上海則對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)確定了五大類重點發(fā)展行業(yè)：研發(fā)設計創(chuàng)意、建筑設計創(chuàng)意、文化藝術創(chuàng)意、時尚消費創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意等。四上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的歷史上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)要追述到20世紀90年代末期，由于早年政府對“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”園區(qū)的創(chuàng)立和支持都不大，所以早期的創(chuàng)意園區(qū)都相對獨立和散亂，就如位于蘇州河畔的“creekart蘇河現(xiàn)代藝術館”來說，它建于1912年，早年一直作為民族資本家榮毅仁的第一個面粉廠，但是在解放以后，該廠房一直作為廢棄的倉庫所用至90年代左右，隨后在2000年前后該倉庫被臺灣藝術家租借下來作為自己的藝術創(chuàng)作中心，可是經(jīng)過幾年的發(fā)展后，由于很難承擔每年近150萬元的租金，所以在2004年隨著上海市“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”計劃的實施而成為上海市第一批“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的代表。而對于另外一種“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”來說，他們在上海市未頒布發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)之前就已經(jīng)以一群有著共同的興趣、愛好而相互聚集在一起形成一個工作的團體并形成了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的雛形，如位于泰康路上的“田子坊”就屬于此類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！疤镒臃弧痹缭?0年多前就有一批從事創(chuàng)意藝術的人自發(fā)相聚到這里，如著名書畫家陳逸飛、英法等國家的藝術家來此開設設計工作室并經(jīng)過十年的發(fā)展已經(jīng)在此形成了上海視覺創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，同時在2003年泰康路田子坊由英國女設計師克萊爾對老廠房進行了重新設計，目前已進駐了十多個國家和地區(qū)的近百家視覺創(chuàng)意設計機構，成為上海最大的視覺創(chuàng)意設計基地，形成了一定的視覺創(chuàng)意設計產(chǎn)業(yè)規(guī)模，聚合了一批頂級視覺創(chuàng)意設計專家，不僅帶來了當今國際最新的視覺創(chuàng)意設計理念，而且吸納了上海本地的設計師一起參加工作，為上海培養(yǎng)了不少設計后備人才，使泰康路成為上海后期視覺創(chuàng)意設計人才的“培養(yǎng)基地”。第二部分 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀一上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總況目前上海已建、在建和即將建設的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園共計52個，其中，已建成并使用中的有29個；即將建成的項目有2個；即將開始建設的有9個項目。1區(qū)域分布目前上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)模已達到52個，主要集中在市中心各個區(qū)，其中，西部地區(qū)的長寧和徐匯發(fā)展數(shù)量最多，分別達到11個和8個；北部地區(qū)主要集中在虹口、楊浦和閘北，分別有7個、5個和4個，普陀相對略少，僅2個；中心城區(qū)的靜安、盧灣和黃浦，分別有6個、3個和2個；浦東新區(qū)數(shù)量比較少，僅3個；另外，青浦朱家角旅游區(qū)內(nèi)也有1個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。2建筑風格在52個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，建筑風格大致分以下幾類：歷史保護建筑改造共5個項目，屬于上海登記在冊的歷史保護建筑。此種類型在不改變建筑外貌及建筑內(nèi)部結構的情況下，將建筑外部環(huán)境進行整治，并完善相應的配套工程，使之適應現(xiàn)代化辦公需求。案例說明湖絲棧（招商中）始建于清同治十三年(1874年)，由湖州絲商籌建，當時主要用于湖州繭絲的加工、儲存業(yè)務?，F(xiàn)存的“湖絲?！睘橐淮贝u木結構二層樓房、一幢磚木結構三層樓房，樓上樓下均為倉庫和工場實用的大統(tǒng)間格局，具有典型的時代烙印和江南風格。最為難得的是跨度分別為9米和17米的橫梁均為整根原木，無任何拼接，頂樓更是連中間支撐都沒有，在上海實為罕見。四行創(chuàng)意倉庫（已建）始建于1913年，解放前曾是金城、鹽業(yè)、大陸和中南這四家銀行的倉庫。它是一座鋼筋混凝土結構的六層大廈。在第二次中日戰(zhàn)爭期間，由于謝晉元中校率兵誓死抵抗日軍，四行倉庫成為了愛國主義的象征。德鄰公寓（尚未啟動）始建于1935年，英國設計師負責設計，原為解放前上海第一批白領居住區(qū)，1947年后由上海信誼藥廠使用，經(jīng)過1979年至1988年間三次改造加層后，現(xiàn)為六層（局部七層）鋼筋混凝土框架結構房屋。老場坊（尚未啟動）建于1933年，是遠東最大的屠宰場，總建筑面積3.3萬平方米，堪稱上海最大的保護建筑，充滿英式建筑風格的主體建筑一側(cè)呈圓形，一側(cè)為方形。2577創(chuàng)意大院（招商中）始建于1870年（同治九年），李鴻章責成丁日昌、馮光駿等在龍華寺北購地80余畝，籌建龍華黑藥廠(又稱火藥廠或制藥廠等)，并選中此地成立了中國第一個工業(yè)設計所。目前規(guī)劃建筑物70幢，其中9幢為歷史保護建筑。注：歷史保護建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，雖然成本不高（可改造部分很少），但最大的難度在于無法對外墻、內(nèi)部結構進行調(diào)整，使一些公建配套設施無法更新，如中央空調(diào)外機安裝、衛(wèi)生間設施等，另外，底層也無法開辟通透的櫥窗展示空間。但是，歷史保護建筑所散發(fā)的文化氣息是現(xiàn)代建筑無法比擬的，也受到創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。舊廠房改造是創(chuàng)意園區(qū)最普遍的模式，有40個項目屬于廠房改造項目，一般可分以下兩種模式：改造型模式通常用于容積率較低的項目，通過對外立面改造以及內(nèi)部空間的再次分割，目前大部分舊廠房改造型項目都邀請世界著名建筑設計師進行設計，體現(xiàn)出強烈的文化氛圍。案例：普陀的m50、長寧的創(chuàng)邑源、創(chuàng)邑河等舊廠房改造型創(chuàng)意園區(qū)，改造成本相對較高，但比較受市場歡迎，尤其是建筑風格比較有特色的項目，十分受創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。改善型模式一般以獨幢的廠房辦公樓為主，樓層較高，外立面基本不作改造，僅進行翻新，同時，對內(nèi)部配套設備進行更新，比較適合it軟件行業(yè)入駐。案例：閘北的工業(yè)設計園、長寧的天山軟件園、徐匯的x2創(chuàng)意空間等舊廠房改善型創(chuàng)意園區(qū)，多為七、八十年代建造，以單幢十層左右舊辦公樓為主，內(nèi)部設施相對略新，改造成本不高，相對市場租金略低。新建項目以獨幢高檔辦公樓為主，配套標準相對比較高。案例：徐匯的數(shù)娛大廈、浦東的張江文化科技基地、楊浦的海上海等3創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公租金水平創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是以產(chǎn)業(yè)為主的辦公園區(qū)，辦公部分的租金體現(xiàn)了整個園區(qū)的成熟度水平。通過對已開業(yè)和即將開業(yè)的37個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的租金調(diào)查（徐匯區(qū)的設計工廠目前只服務于上師大美術學院，暫不對外招租，故不作統(tǒng)計），各個區(qū)目前租金水平如下：中心城區(qū)地段優(yōu)勢帶動租金水平，基本都達到3.5元/天。中心城區(qū)的黃浦、盧灣、靜安區(qū)，共有9個已開業(yè)和即將開業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（黃浦的旅游紀念品大廈屬于商鋪型創(chuàng)意園區(qū)，故未作統(tǒng)計），大部分租金水平都在2.5-4.5元/天；另外，盧灣的同樂坊由于定位于時尚消費產(chǎn)業(yè)，商辦區(qū)別不大，因此，整體租金報價略高，達到4-10元/天。中心城區(qū)（黃浦、盧灣、靜安）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公部分租金水平一覽創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域地址租金物業(yè)費田子坊盧灣泰康路210弄3.5靜安創(chuàng)藝空間靜安康定路1147號2.8-3.6e倉靜安宜昌路751號2.8-4.5傳媒文化園靜安昌平路990-1000號2.5-3.5卓維700盧灣黃陂南路700號3.5-4.5靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園靜安昌平路68號3-4.598創(chuàng)意園靜安延平路98號4-58號橋盧灣建國路8號6-8同樂坊靜安余姚路66號4-10單位：租金-元/天；物業(yè)費-元/天西部地區(qū)整體租金水平較高，基本在2.5-3.5元/天。西部的長寧和徐匯區(qū)，共有13個已開業(yè)和即將開業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，其中，有6個項目租金水平在2.4-3.2元/天，大部分項目都為廠房改善型模式，改造力度相對較小，同時，內(nèi)部基本以毛坯交付；湖絲棧、2577創(chuàng)意大院等2個項目屬于歷史保護建筑改造項目，由于歷史文化氛圍比較濃厚，雖然目前周邊環(huán)境、交通情況都比較差，但租金水平依然高達3-5元/天；創(chuàng)邑河、創(chuàng)邑源、x2創(chuàng)意空間、新紅鋼（紅坊）等4個項目都對廠房采用了較大力度的改造，尤其是建筑外立面作了大幅度的改造，使園區(qū)整體環(huán)境風貌得到大幅提升，租金也目前整個西部地區(qū)最高的，達到3.5-8元/天。另外，徐匯的數(shù)娛大廈作為為數(shù)不多5a甲級辦公樓的創(chuàng)意園區(qū)，租金也高達5元/天。西部地區(qū)（長寧、徐匯）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公部分租金水平一覽創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域地址租金物業(yè)費虹橋軟件園長寧虹橋路333號2.20.2周家橋長寧萬航渡路2453號2.7-3.23（月）時尚產(chǎn)業(yè)園長寧天山路1718號2.5-3含華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園長寧江蘇北路125號2.6-3.4含樂山軟件園長寧樂山路33號2.26（月）天山軟件園長寧天山路641號2.56（月）湖絲棧長寧萬航渡路1384弄3-5含2577創(chuàng)意大院徐匯龍華路2577號3.5-5含創(chuàng)邑河長寧萬航渡路2170號3.5-4含創(chuàng)邑源長寧凱旋路武夷路3.5-6含x2創(chuàng)意空間徐匯茶陵北路20號3.4-515（月）新十鋼（紅坊）徐匯淮海西路570號3-55（月）數(shù)娛大廈徐匯番愚路1028號528（月）單位：租金-元/天；物業(yè)費-元/天北部地區(qū)整體租金水平不高，基本在3元/天以內(nèi)北部的楊浦、虹口、閘北和普陀區(qū)，共有12個已開業(yè)和即將開業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，其中，7個項目的租金都不到3元/天，處于較低水平，一般都為小規(guī)模、毛坯的廠房改建；虹口的綠地陽光園和空間188都對建筑內(nèi)部進行了簡單裝修（如吊頂、地毯、分體式空調(diào)等），租金水平相對略高，基本可維持在3元/天；閘北的創(chuàng)意倉庫、普陀的m50等在建筑設計上有特色的項目，租金十分堅挺，都在3.5元/天以上；而新建項目海上海，雖然采用loft等特色建筑，但由于產(chǎn)業(yè)定位不明確，使整個創(chuàng)意園區(qū)的租金水平受到一定限制，僅在2.4-2.6元/天。北部地區(qū)（楊浦、虹口、閘北、普陀）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公部分租金水平一覽創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域地址租金物業(yè)費空間188虹口東江灣路188號2.8-3.5含綠地陽光園虹口西江灣路500號3-3.5含智慧橋虹口廣靈四路116號2.30.2通利園虹口周家嘴路1010號1.5-2.2含上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園楊浦平?jīng)雎?055號1.30.363號創(chuàng)意設計工場楊浦赤峰路63號1.9-2.1含昂立設計創(chuàng)意園楊浦四平路1188號2.50.17海上海楊浦大連路950號2.4-2.60.4工業(yè)設計園閘北共和新路3201號1.55-2.20.26天地園普陀1.65創(chuàng)意倉庫閘北光復路181號3.5-50.26m50普陀莫干山路50號3.5-6含單位：租金-元/天；物業(yè)費-元/天4產(chǎn)業(yè)特點根據(jù)對目前已開業(yè)和即將開業(yè)的37個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)調(diào)查，五大類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布如下：研發(fā)設計創(chuàng)意占主導地位，共有23個創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：廣告設計、服裝設計、工業(yè)設計、多媒體設計、軟件開發(fā)、動漫影視制作等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關行業(yè)2577創(chuàng)意大院廣告創(chuàng)意設計98創(chuàng)意園工業(yè)設計m50服裝設計昂立設計創(chuàng)意園工業(yè)設計（科技、食品等）創(chuàng)邑河多媒體創(chuàng)意設計、影視制作、廣告設計創(chuàng)邑源動漫制作工業(yè)設計園工業(yè)設計（電子通訊、生物醫(yī)藥、新材料、服裝、模具）虹橋軟件園軟件開發(fā)、數(shù)字技術華聯(lián)創(chuàng)意廣場軟件研發(fā)設計靜安創(chuàng)意空間藝術設計樂山軟件園軟件開發(fā)、數(shù)字技術旅游紀念品發(fā)展中心藝術設計上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意設計研發(fā)時尚產(chǎn)業(yè)園服裝設計數(shù)娛大廈電子數(shù)碼產(chǎn)品設計天地園軟件設計新十鋼（紅坊）傳媒廣告設計張江游戲軟件開發(fā)、動漫制作智慧橋電腦動畫、游戲開發(fā)、廣告設計、藝術設計周家橋藝術設計卓維700動漫廣告、軟件開發(fā)通利園產(chǎn)品設計建筑設計創(chuàng)意有15個創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：建筑設計、室內(nèi)設計、裝潢設計、平面設計、城市規(guī)劃等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關行業(yè)靜安創(chuàng)意空間環(huán)境建筑室內(nèi)設計靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園裝潢設計、建筑藝術e倉室內(nèi)設計田子坊室內(nèi)設計8號橋建筑設計綠地陽光園室內(nèi)裝潢設計、建筑設計數(shù)娛大廈建筑設計x2創(chuàng)意空間建筑設計新十鋼紅坊建筑設計創(chuàng)邑河建筑設計創(chuàng)邑源環(huán)境設計63號創(chuàng)意設計工廠建筑設計、平面設計昂立設計創(chuàng)意園建筑設計創(chuàng)意倉庫城市規(guī)劃、建筑設計通利園建筑設計文化藝術創(chuàng)意有14個創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：動漫藝術、模型制作、視覺藝術、工藝美術、廣告攝影、文化藝術、環(huán)境藝術等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關行業(yè)傳媒文化園動漫藝術、影視制作靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園模型制作e倉視覺藝術、工藝美術旅游紀念品發(fā)展中心工藝品m50藝術、廣告攝影田子坊視覺藝術、工藝美術8號橋影視制作逸飛創(chuàng)意街文化藝術張江文化科技基地影視制作數(shù)娛大廈文化產(chǎn)業(yè)x2創(chuàng)意空間傳媒及藝術類新十鋼紅坊文化藝術周家橋美術攝影、動漫藝術創(chuàng)意倉庫環(huán)境藝術時尚消費創(chuàng)意有13個創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：娛樂休閑、時尚會展、網(wǎng)絡媒體、畫廊、數(shù)字娛樂、多媒體等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關行業(yè)同樂坊娛樂休閑、零售概念店、時尚會展傳媒文化園網(wǎng)絡媒體旅游紀念品發(fā)展中心旅游紀念品展示田子坊畫廊空間188數(shù)字媒體產(chǎn)業(yè)數(shù)娛大廈數(shù)字娛樂x2創(chuàng)意空間工廠數(shù)碼2577創(chuàng)意大院廣告交易展示時尚產(chǎn)業(yè)園時尚藝術、品牌發(fā)布華聯(lián)創(chuàng)意廣場多媒體湖絲棧廣告、影視、傳媒、動漫創(chuàng)邑源時尚產(chǎn)業(yè)63號創(chuàng)意設計工廠多媒體咨詢策劃創(chuàng)意有7個創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：投資咨詢、設計咨詢、教育培訓等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關行業(yè)卓維700投資咨詢8號橋設計咨詢樂山軟件園教育培訓虹橋軟件園教育培訓天山軟件園教育培訓通利園航運服務天地園教育培訓5配套設施特點根據(jù)對目前已開業(yè)和即將開業(yè)的37個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的配套服務機構的調(diào)查，其中，設置有配套服務機構的僅16個，主要分以下幾大功能：1）商務功能：快遞、復印、收發(fā)、票務等僅4個產(chǎn)業(yè)園提供商務服務功能，但服務內(nèi)容相對比較低層次：產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務功能空間188信函收發(fā)、訂閱報刊、票務購買、預訂酒店、代客叫車等綠地陽光園快遞、復印、信件收發(fā)、票務等昂立設計創(chuàng)意園海泰大酒店作為園區(qū)配套，提供商務服務工業(yè)設計園底層設置商務中心2）企業(yè)服務：員工食堂等僅5個產(chǎn)業(yè)園設置有員工食堂，多以it軟件產(chǎn)業(yè)為主，分別為：張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、虹橋軟件園、樂山軟件園、天山軟件園、靜安創(chuàng)意空間等。3）會議中心：各種規(guī)模的會議室等有10個產(chǎn)業(yè)園為入住企業(yè)提供會議室功能，分別為：工業(yè)設計園、2577創(chuàng)意大院、天山軟件園、華聯(lián)創(chuàng)意廣場、樂山軟件園、虹橋軟件園、時尚產(chǎn)業(yè)園、周家橋、張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、綠地陽光園、x2創(chuàng)意空間等。4）展示功能：商業(yè)展示、新聞發(fā)布等有7個產(chǎn)業(yè)園提供了一定面積的展示空間，主要集中在文化藝術、時尚消費類產(chǎn)業(yè)，同時、服裝設計、廣告設計等研發(fā)設計類產(chǎn)業(yè)也需要一定的展示空間。產(chǎn)業(yè)園區(qū)展示功能綠地陽光園中央休閑庭院，提供商業(yè)展示、新聞發(fā)布服務周家橋多功能展廳時尚產(chǎn)業(yè)園展示廳新十鋼（紅坊）大型展示廳2577創(chuàng)意大院展示廳x2創(chuàng)意空間演播廳、多功能展示廳創(chuàng)意倉庫在4層設置展示活動中心6配套商業(yè)特點1）規(guī)模在已開業(yè)和即將開業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，設置商鋪的僅18個，而商鋪體量占創(chuàng)意園區(qū)總規(guī)模的比例平均為13.3%。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域總規(guī)模商業(yè)規(guī)模比例m50普陀40,0002000.5%天地園普陀110,0002,0001.8%卓維700盧灣13,0006004.6%2577創(chuàng)意大院徐匯40,0002,0005.0%田子坊盧灣20,0001,2006.0%綠地陽光園虹口13,0009006.9%e倉靜安5,7004007.0%周家橋長寧12,0001,0508.8%靜安創(chuàng)藝空間靜安20,0001,8009.0%智慧橋虹口4,80048010.0%新十鋼(紅坊)徐匯18,0002,00011.1%上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園楊浦14,5002,00013.8%8號橋盧灣12,0002,00016.7%x2創(chuàng)意空間徐匯13,1102,11616.1%華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園長寧10,0002,57525.8%空間188虹口30,0008,00026.7%逸飛創(chuàng)意街浦東19,3756,88435.5%海上海楊浦78,00027,00034.6%合計473,48563,20513.3%2）業(yè)態(tài)從調(diào)查情況看，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園商鋪業(yè)態(tài)中，餐飲類占主導地位，咖啡廳緊隨其后，另外，還有超市、美容店、洗衣店、服飾店、面包房等。一般來看，決定創(chuàng)意園區(qū)商鋪業(yè)態(tài)主要有以下兩個因素：a區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)目前上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分都是舊廠房改造項目，地理位置都處于市區(qū)，項目周邊的商業(yè)應該說相對比較成熟，而園區(qū)內(nèi)的商鋪，不僅為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供便利，同時，還向社會開放，因此，商鋪的業(yè)態(tài)定位更多地應符合區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)特點。案例：周家橋項目位于萬航渡路2453號，從大環(huán)境來看，屬于天山商業(yè)圈，項目周邊的上海春城等住宅小區(qū)都已建成入住，長寧路沿線已形成一定商業(yè)氛圍，同時，距離不遠的天山路又是長寧環(huán)外地區(qū)最主要的商業(yè)街，可以說本項目周邊商業(yè)已相當完備。正是由于區(qū)域商業(yè)相當成熟，周家橋項目對商鋪采用了控制體量（僅設置3間），和走特色化（全部設置特色餐飲）路線，取得了較好的市場效應。周家橋配套商業(yè)業(yè)態(tài)一覽商家名稱單層面積層高設置租金水平（元/天）河畔人家200一層3.3米二層2.4米5豪旺美食林3506火鮑坊5005.3b園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不同的創(chuàng)意者，有著不同的生活和工作方式，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的商鋪應充分考慮創(chuàng)意者的特點進行業(yè)態(tài)定位。案例：田子坊位于泰康路210弄，產(chǎn)業(yè)定位以室內(nèi)設計、視覺藝術、工藝美術、畫廊等為主，本項目為弄堂工廠改建項目，商鋪多為入駐企業(yè)租賃作為藝術作品展示和交易場所。商家名稱面積層高租金水平樂天陶社803-3.2米3.8劉偉光油畫工作室604.8金粉世家504.0古著服飾鋪304.2千意韻手工藝坊604.5阿美服飾404.8百在藝術品404.5陳逸飛工作室100自用杰禾陶藝工作室50自用7配套商業(yè)租金水平創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的配套商業(yè)租金水平，與項目所處地段、區(qū)域商業(yè)水平等多方面因素有關，一般商鋪租金水平與辦公租金水平保持在2：1關系。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域辦公租金水平商業(yè)租金水平差距周家橋長寧2.7-3.25-61.9華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園長寧2.6-3.45.71.9空間188虹口2.8-3.55-71.9綠地陽光園虹口3-3.572.2智慧橋虹口2.373靜安創(chuàng)藝空間靜安2.8-3.65-61.7田子坊盧灣3.54.5-5.21.48號橋盧灣6-812-151.9卓維700盧灣3.5-4.561.5逸飛創(chuàng)意街浦東5-9101.4m50普陀3.5-681.7天地園普陀1.652.5-3.51.8x2創(chuàng)意空間徐匯3.4-58-8.51.92577創(chuàng)意大院徐匯3.5-55-81.5新十鋼(紅坊)徐匯3-8142.5上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園楊浦1.32.92.2海上海楊浦2.4-2.65-92.88優(yōu)惠政策情況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為政府倡導產(chǎn)業(yè)，在政策上具有一定扶持傾向，具體優(yōu)惠政策的幅度可向項目所在街道進行了解，一般有以下幾種：1）貼租創(chuàng)意型企業(yè)一般規(guī)模很小，尤其是剛剛創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，初期資金壓力比較大，貼租政策具有較大吸引力。目前虹口區(qū)政府對區(qū)內(nèi)的幾個創(chuàng)意園區(qū)都提供了不同幅度的貼租優(yōu)惠政策，幅度在3-10%左右。2）稅收減免大部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都采用的優(yōu)惠政策，即達到一定要求，如年上繳稅收在5萬以上（各街道標準不一），政府將營業(yè)稅屬地部分50%作為獎勵等。3）簡化手續(xù)對注冊企業(yè)提供免手續(xù)費、一事一議、統(tǒng)一代辦工商注冊、稅收一條龍服務等。第三部分 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式小結上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)目前主要以舊廠房改造為主，歷史保護建筑和新建項目由于比較少，故本章節(jié)僅對舊廠房改造的開發(fā)模式進行小結。一上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園贏利模式根據(jù)對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的初步調(diào)查，目前上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要由三方面參與，即：入駐企業(yè)、園區(qū)開發(fā)商和園區(qū)商鋪的商戶。一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園要成功運做，這三方必須都有一個比較好的贏利模式，以下我們從成本和效益兩方面對上述三方的需求進行分析。1企業(yè)贏利模式控制成本，創(chuàng)意創(chuàng)富一方面，創(chuàng)意型企業(yè)都屬于小規(guī)模企業(yè)，成本控制是企業(yè)贏利重要手段，這就包括了從財務成本、辦公成本等多方面內(nèi)容，若有一個統(tǒng)一服務或采購中心，為這些小企業(yè)主持日常財務工作或辦公用品采購等工作，既可為企業(yè)減少人力支出，也可借助規(guī)模效應，降低成本；另一方面，創(chuàng)意型企業(yè)最直接的贏利就是從“創(chuàng)意創(chuàng)富”，如果園區(qū)可以提供一個相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，就可以使企業(yè)在短時間內(nèi)完成這一“創(chuàng)富”過程，因此，在園區(qū)初期的產(chǎn)業(yè)定位中，應把產(chǎn)業(yè)鏈的因素予以充分考慮!控制創(chuàng)富成本利潤2開發(fā)商贏利模式挖掘舊廠房文化價值，商業(yè)資源最大化對開發(fā)商而言，成本類支出主要包括：舊廠房租賃費用，舊廠房改建費用及日常管理費用。其中，舊廠房租賃費用相對固定；改建費用與未來租金收入形成一定比例關系。而收益部分則有：未來市場租金收入、物業(yè)管理費、配套設施的場地出租費用等。舊廠房租賃費用舊廠房改建費用日常管理費用改建后廠房租金物業(yè)管理費配套設施出租費上述關系圖可以看出，改建后廠房租金的高低水平，決定了該項目贏利水平的高低，如何挖掘舊廠房的歷史文化內(nèi)涵，并通過建筑形式表現(xiàn)出來，是影響舊廠房改建后租金水平的關鍵！同時，尋求辦公、商業(yè)的合理分布比例，也是將商業(yè)資源最大化的重要手段！3商戶贏利模式前期扶植、后期支持一方面，在創(chuàng)意園區(qū)設計定位時就應對商鋪進行選址定位，盡可能擴展商鋪的沿街面，使商業(yè)價值在設計時就達到最優(yōu)化，同時，在開業(yè)初期給予一定的租金優(yōu)惠，也是吸引優(yōu)質(zhì)商戶的重要手段；另一方面，在后期管理中，應將入駐企業(yè)和商戶之間建立聯(lián)動關系，如可派發(fā)各類宣傳單或優(yōu)惠券等，同時，園區(qū)內(nèi)經(jīng)常舉辦展示活動，也可聚集相當人氣，為商戶提供良好的商業(yè)氛圍。二上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一般開發(fā)模式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式可以從三個角度進行分析，即功能分區(qū)、設計定位、后期管理。1功能分區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一般包括以下三大功能：產(chǎn)業(yè)辦公、配套服務和園區(qū)商業(yè)。其中：產(chǎn)業(yè)辦公是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的根本，是整個園區(qū)的靈魂，占整個園區(qū)的比例應在80%左右；配套服務專為入駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)提供商務服務的場所，如商務中心、會議室、展示中心等，占整個園區(qū)比例應在10%左右；園區(qū)商業(yè)既可為園區(qū)內(nèi)企業(yè)服務，也可面向社會，應結合區(qū)域商業(yè)情況以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，設置合理業(yè)態(tài)，占整個園區(qū)比例應在5-10%左右，同時，必須注意的是，園區(qū)內(nèi)商鋪面積不應過多，以免喧賓奪主，破壞整個園區(qū)的創(chuàng)意辦公氛圍。根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的大小，各個功能分區(qū)的比例也應作相應變動類型產(chǎn)業(yè)比例商鋪比例配套比例小規(guī)模園區(qū)（1萬以內(nèi)）90%5%，最少不宜低于2005%中等規(guī)模園區(qū)（1-5萬）80%5-10%10%大型園區(qū)（5萬以上）80%以上10%，最多不宜超過1.5萬5-10%2設計定位舊廠房改建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在設計定位上應注意以下幾點：1）外立面設計是影響項目成敗的關鍵；2）設計風格應充分挖掘項目歷史文化，突出工業(yè)遺產(chǎn)的文化特征；3）內(nèi)部分隔應利用廠房高度增加項目亮點；4）園區(qū)整體環(huán)境應體現(xiàn)鬧中取靜的休閑氛圍；5）內(nèi)部設施改造要充分考慮用戶基本需求；6）成本控制也是重要的考量因素。3后期管理舊廠房改建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在后期管理上應著重從以下幾個方面進行：1）日常物業(yè)管理服務應保證完善的服務，并經(jīng)常與業(yè)主進行聯(lián)絡和溝通，形成友善的關系；2）建立企業(yè)服務平臺以服務于企業(yè)為目的，打造園區(qū)內(nèi)企業(yè)的全方位的服務平臺，從各個方面為企業(yè)發(fā)展提供便利；3）經(jīng)常組織展示活動創(chuàng)意型企業(yè)要達到創(chuàng)富目標，渠道十分關鍵，經(jīng)常性地組織創(chuàng)意產(chǎn)品的展示活動，可以為園區(qū)內(nèi)企業(yè)建立一個有效地推廣渠道，為創(chuàng)富提供便利；三創(chuàng)意園區(qū)開發(fā)一般流程舊廠房改造創(chuàng)意園區(qū)的項目運作流程大致可分以下三階段：第一階段 前期定位第二階段 施工及招商第三階段運營和管理失敗成功可行不可行，方案重新調(diào)整第一階段 前期定位本階段的關鍵點是項目評估，可從市場調(diào)研、概念設計、財務評估三個方面進行考量，以市場部和設計部為主。市場調(diào)研對項目所處區(qū)域進行分析，確定產(chǎn)業(yè)定位、各類物業(yè)比例（住宅、商業(yè)、辦公等）、市場租金水平等，同時，應形成一套完整的市場定位及策劃方案；概念設計根據(jù)項目的市場定位，對舊廠房外立面、內(nèi)部分隔、管線改裝設計等提出相關方案；財務評估根據(jù)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)以及設計方案確定的指標，對項目進行初步財務評價。若本項目從市場、設計、財務三方面評估均可行，則可進行項目談判，否則，應重新作調(diào)整，尋求最佳市場定位及設