中房信2010年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告.doc

2010年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2010年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄序 言3一、城市經(jīng)濟(jì)41、城市宏觀經(jīng)濟(jì)4（1）2010年廈門(mén)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升4（2）2010年廈門(mén)工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升4（3）2010年廈門(mén)進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升5（4）2010年廈門(mén)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)5（5）2010年廈門(mén)消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)6二、產(chǎn)業(yè)政策71、城市政策綜述72、城市政策解讀73、城市政策展望11三、土地供求131、經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量132、經(jīng)營(yíng)性土地成交量133、經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格144、土地成交結(jié)構(gòu)分析15（1）成交區(qū)域分析15（2）成交土地屬性分析165、重點(diǎn)地塊分析17四、行業(yè)發(fā)展201、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資202、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模21五、市場(chǎng)交易221、商品房市場(chǎng)22（1）市場(chǎng)綜述22（2）供求關(guān)系分析23（3）供應(yīng)量分析24（4）成交量分析25（5）成交均價(jià)分析262、住宅市場(chǎng)27（1）市場(chǎng)概述27（2）供求分析27（3）供應(yīng)分析28（4）成交分析30（5）價(jià)格分析313、商業(yè)市場(chǎng)33（1）市場(chǎng)綜述33（2）供求關(guān)系分析34（3）供應(yīng)量分析35（4）成交量分析37（5）成交價(jià)格分析384、辦公市場(chǎng)39（1）市場(chǎng)綜述39（2）供求關(guān)系分析40（3）市場(chǎng)供應(yīng)量分析41（4）市場(chǎng)成交量分析42（5）成交價(jià)格分析44（6）商業(yè)辦公項(xiàng)目案例分析45六、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)471、政策預(yù)期472、土地供需483、市場(chǎng)走勢(shì)49（1）市場(chǎng)供求走勢(shì)預(yù)測(cè)49（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)50七、區(qū)域數(shù)據(jù)60一、思明區(qū)60二、湖里區(qū)61三、海滄區(qū)62四、集美區(qū)63五、同安區(qū)64六、翔安區(qū)65序 言2010年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購(gòu)等全方位的多項(xiàng)措施先后出臺(tái)，力度空前嚴(yán)格，受此影響市場(chǎng)表現(xiàn)大起大落。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行。2010年廈門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時(shí)由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，二季度，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整和回落。三季度，隨著政策逐步進(jìn)入平淡期，4.17新政后積累的剛性自住需求開(kāi)始積極入市，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車(chē)”心理促使成交量繼續(xù)攀升。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場(chǎng)再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來(lái)打壓樓市。預(yù)計(jì)，2011年樓市的主旋律將會(huì)是盤(pán)整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對(duì)的穩(wěn)定，成交量和價(jià)格的起伏均會(huì)較小。一、城市經(jīng)濟(jì)1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)（1）2010年廈門(mén)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升2010年1-11月，廈門(mén)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1826.87億元，比去年同期增長(zhǎng)15.3%，其中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為19.51億元、966.77億元和840.59億元，分別增長(zhǎng)3.1%、21.3%和9.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.1：52.9：46.0。全市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。預(yù)計(jì)2011年廈門(mén)經(jīng)濟(jì)增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。圖1-1：廈門(mén)市2003-2010gdp走勢(shì)圖（單位：億元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局（2）2010年廈門(mén)工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年111月，廈門(mén)市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值3323.87億元，已超過(guò)年初制定的3100億元目標(biāo)，增長(zhǎng)35.2%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值804.99億元，增長(zhǎng)25.2%。圖1-2：廈門(mén)市2003-2010工業(yè)總產(chǎn)值走勢(shì)圖（單位：億元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局（3）2010年廈門(mén)進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)，1-11月,全市完成外貿(mào)進(jìn)出口總額515.58億美元，比去年同期增長(zhǎng)32.1%。 圖1- 3：廈門(mén)市2003-2010進(jìn)出總額（單位：億美元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局（4）2010年廈門(mén)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，1-11月全市累計(jì)完成城鎮(zhèn)投資899.93億元，增長(zhǎng)33.0%。 圖1-4：廈門(mén)市2003-2010固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局（5）2010年廈門(mén)消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)總體快速增長(zhǎng)。1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額627.24億元，比去年同期增長(zhǎng)21.1%，增幅比去年同期提高了7個(gè)百分點(diǎn)；剔除商品零售價(jià)格因素增幅為17.6%，仍比去年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。圖1- 5：廈門(mén)市2003-2010社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局二、產(chǎn)業(yè)政策1、城市政策綜述2010年，“4.17”第一輪政策調(diào)控強(qiáng)勢(shì)推出，“9-29”第二輪史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控紛至沓來(lái)，隨即而來(lái)的限購(gòu)、限貸、限外、限年齡等一系列政策層層加碼，取態(tài)愈加嚴(yán)厲和強(qiáng)硬。可見(jiàn)國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心，勢(shì)將抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時(shí)調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實(shí)行個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對(duì)房地產(chǎn)影響巨大。“929”國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)、金融管理、稅務(wù)等七個(gè)單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)規(guī)定，從10月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在廈門(mén)新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，廈門(mén)的限購(gòu)令比較溫和，樓市的調(diào)控力度明顯低于預(yù)期。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。嚴(yán)厲打擊囤地炒地，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，加大對(duì)土地閑置的查處和懲罰力度，強(qiáng)調(diào)了“增加供應(yīng)、降低風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控主旨，使得政府出讓以及開(kāi)發(fā)商拿地都顯得更為理性。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。由于cpi屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)通脹預(yù)期加大，中國(guó)人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四季度兩次加息。一方面收緊信貸，控制市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控。預(yù)計(jì)貨幣政策的從緊，將抑制部分樓市需求，或給廈門(mén)樓市帶來(lái)一定變數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。2、城市政策解讀（1）關(guān)于貫徹落實(shí)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知的若干意見(jiàn)政策要點(diǎn)：2010年2月11日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知，廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局制定了幾項(xiàng)新規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)制定的預(yù)售方案中應(yīng)按“一房一價(jià)”的原則如實(shí)申報(bào)預(yù)售價(jià)格，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目應(yīng)一次性將許可預(yù)售的全部房源對(duì)外公開(kāi)預(yù)售價(jià)格；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售商品房應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，按申報(bào)價(jià)格公開(kāi)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整10以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。未重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予受理合同登記備案和預(yù)告登記；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)保證公開(kāi)信息的真實(shí)性，確保購(gòu)房者的知情權(quán)；商品房預(yù)售合同簽訂后，應(yīng)在10日內(nèi)向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理備案證明；進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)監(jiān)管。易居視點(diǎn)：廈門(mén)在新規(guī)未出臺(tái)之前，由于商品房預(yù)售管理制度不完善，以致開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為頻出。此次政策將焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)了商品房預(yù)售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機(jī)制才能起到實(shí)效。（2）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知政策要點(diǎn)：為貫徹落實(shí)五部委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對(duì)廈門(mén)市土地出讓價(jià)款支付方式做出規(guī)定。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價(jià)款的50%，在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清，否則取消競(jìng)得資格，不與競(jìng)得人簽訂合同，不予退還競(jìng)買(mǎi)保證金。易居視點(diǎn)：土地出讓金的有效管理和合理利用對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)有著決定性的影響，大量的土地問(wèn)題其根源即在于土地出讓金管理和運(yùn)用的不規(guī)范。通知對(duì)于土地出讓金的繳納期限和首付比例進(jìn)行了明確的規(guī)定，促使開(kāi)發(fā)并降低開(kāi)發(fā)商未來(lái)拿地的資金杠桿，從另一個(gè)角度收縮了開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性。這樣，一方面可以在一定程度上消減開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的熱情，另一方面也可以促使開(kāi)發(fā)商加大銷(xiāo)售力度，增加供給,加快銷(xiāo)售回款，甚至降低其漲價(jià)的動(dòng)力。（3）關(guān)于促進(jìn)廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)政策要點(diǎn)：5月7日，繼國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知和福建省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知下發(fā)后，廈門(mén)市政府制定并發(fā)布關(guān)于促進(jìn)廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，再推十一條措施，通知切實(shí)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用申報(bào)制度。加大對(duì)土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。依法開(kāi)展閑置土地的清理。進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。強(qiáng)化商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)管理。加大對(duì)商品房違法違規(guī)銷(xiāo)售行為的查處力度。進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院住房信貸政策。繼續(xù)加快保障性住房的建設(shè)速度，實(shí)行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進(jìn)人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。易居視點(diǎn)：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的背景下，廈門(mén)樓市新政細(xì)則出臺(tái)。2010年5月7日，廈門(mén)出臺(tái)了旨在穩(wěn)定廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的廈門(mén)版“國(guó)十一條”，給處于混沌等待的廈門(mén)樓市一個(gè)明確的信號(hào)。廈門(mén)版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對(duì)殺傷力最強(qiáng)的外地客層限購(gòu)未實(shí)施、同時(shí)未來(lái)明確停貸第三套房政策，總體調(diào)控政策相對(duì)溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。（4）廈門(mén)戶(hù)籍新政8月1日起施行政策要點(diǎn)：2010年6月22日，廈門(mén)市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布了新修訂的廈門(mén)市戶(hù)籍管理規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則，外來(lái)人口持廈門(mén)暫住證或者棲身證滿(mǎn)8年，且具備一定條件者，可在廈門(mén)落戶(hù)。新規(guī)明確人才引進(jìn)戶(hù)口政策，允許海外人才、留學(xué)人員落戶(hù)本市。落戶(hù)島外，門(mén)檻相對(duì)較低，“連續(xù)滿(mǎn)8年”放寬至“連續(xù)滿(mǎn)5年”，其它條件和島內(nèi)落戶(hù)一致。對(duì)夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。購(gòu)房入戶(hù)也有新規(guī)定：兩人以上共同買(mǎi)房且沒(méi)有直系親屬關(guān)系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權(quán)人按規(guī)定落戶(hù)，其他所有權(quán)人應(yīng)經(jīng)公證同意放棄辦理本次購(gòu)房落戶(hù)。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。易居視點(diǎn)：戶(hù)籍制度本來(lái)是一種按住戶(hù)登記的人口管理制度，但由于中國(guó)特殊的國(guó)情，使得戶(hù)籍與福利長(zhǎng)期捆綁。目前與戶(hù)籍掛鉤的個(gè)人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、交通事故人身?yè)p害賠償?shù)取Ｐ碌挠螒蛞?guī)劃一經(jīng)確定，在廈門(mén)樓市掀起了不小的波瀾，小戶(hù)型商品房尤其是學(xué)區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產(chǎn)交易中心辦理購(gòu)房入戶(hù)手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車(chē)”的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。戶(hù)籍新政直接拉動(dòng)存量房的銷(xiāo)售；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廈門(mén)島內(nèi)樓市將趨于高端化，購(gòu)買(mǎi)力向島外分流的速度將加快。（5）關(guān)于貫徹落實(shí)住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)政策要點(diǎn)：2010年9月30日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，廈門(mén)市國(guó)土局提出以下貫徹意見(jiàn)：執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。在本市暫時(shí)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。從2010年10月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。一是進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日開(kāi)盤(pán)制度，規(guī)范商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售行為。二是加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。繼續(xù)加強(qiáng)“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”管理，調(diào)整價(jià)格超10的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。三是規(guī)范商品住宅預(yù)訂行為，已簽訂認(rèn)購(gòu)合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。四是加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售監(jiān)管和市場(chǎng)秩序管理的相關(guān)規(guī)定。切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的保障性住房，要加快建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)交房。已具備配租配售條件的，要按照公開(kāi)、公平、公正的原則，做好配租配售工作。同時(shí)根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設(shè)一批保障性住房和公共租賃住房。易居視點(diǎn)：繼“929”樓市新政頒布后，9月30日，廈門(mén)迅速出臺(tái)包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”。行政限購(gòu)成為當(dāng)下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房?jī)r(jià)頑疾的決心?！跋拶?gòu)令”旨在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進(jìn)一步打擊投機(jī)購(gòu)房，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！跋拶?gòu)令”的出臺(tái)，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預(yù)期的加大，加速了廈門(mén)豪宅的全面熱銷(xiāo)，成交量持續(xù)上揚(yáng)，住宅成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。目前，廈門(mén)已明確表示，2011年“限購(gòu)令”繼續(xù)執(zhí)行。3、城市政策展望2010年堪稱(chēng)房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，時(shí)值歲末，突如其來(lái)的加息令房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門(mén)已開(kāi)始密集部署2011年調(diào)控，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段，主要在以下幾個(gè)方面：第一，信貸方面。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示2011年將采取“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預(yù)計(jì)新增貸款可能保持總量維持在7萬(wàn)億左右。同時(shí)，因?yàn)閏pi的持續(xù)高企，11月達(dá)到5.1%，較10月高0.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近28個(gè)月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金和第二次加息，不過(guò)對(duì)樓市的影響還有限。而針對(duì)樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來(lái)會(huì)繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來(lái)購(gòu)房者的信貸成本將會(huì)逐步增加。第二，稅收方面。在房?jī)r(jià)水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，調(diào)控或?qū)?huì)成為常態(tài)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策空前緊縮和限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點(diǎn)，對(duì)于打擊投資需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將會(huì)起到一定作用。第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建設(shè)，是彌補(bǔ)過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面市場(chǎng)化所造成的市場(chǎng)失衡及社會(huì)矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地發(fā)出關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知，通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)72.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前的預(yù)期。相信未來(lái)保障房的建設(shè)力度將會(huì)越來(lái)越大，從而逐步分流商品房市場(chǎng)的購(gòu)房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時(shí)樓市的反彈。第四，限購(gòu)令繼續(xù)執(zhí)行。限購(gòu)令帶有強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但由于調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，預(yù)計(jì)2011年限購(gòu)令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時(shí)不會(huì)退出。2011年保障房的建設(shè)將全面提速，若配合以“限購(gòu)”措施，可以加速實(shí)現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標(biāo)。廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭俊勝于12月9日表示，由于廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲壓力仍較大，政府將堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院和國(guó)家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，廈門(mén)從10月1日起實(shí)行的“限購(gòu)令”沒(méi)有明確終止期限，2011年仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行表1-2：廈門(mén)市商品房銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)速度（2003-2010）年度商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）商品房銷(xiāo)售收入（億元）商品房銷(xiāo)售收入增速社會(huì)商品銷(xiāo)售額增速2010年432.58375.73-10.7%21.1%2009年529.29420.82105.6%14.2%2008年389.47204.7-50.1%20.7%2007年497.7410.5949.5%19.9%2006年433.27274.752.8%20.8%2005年326.65179.7541.7%20.9%2004年305.89126.8337.9%13.0%2003年265.9191.9532.3%15.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局三、土地供求1、經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量2010年廈門(mén)市土地供應(yīng)68幅，土地總面積444.85萬(wàn)，環(huán)比上漲42.1%，規(guī)劃總建筑面積900.29萬(wàn)，環(huán)比上漲11.5%。本年供應(yīng)的土地仍以商住為主，累計(jì)供應(yīng)36幅262.14萬(wàn)，面積占比58.9%；辦公用地11幅12.55萬(wàn)，面積占比2.8%；工業(yè)用地3幅27.55萬(wàn)，面積占比6.2%；商辦用地5幅59.43萬(wàn)，面積占比13.4%；綜合用地5幅55.06萬(wàn)，面積占比12.4%；商業(yè)用地3幅18.96萬(wàn)，面積占比4.3%；其他用地5幅9.16萬(wàn)，面積占比2.1%。今年全市的土地供應(yīng)島外仍占較大的比重，其中島外同安區(qū)以21幅地塊299.04萬(wàn)，位居供應(yīng)面積排行榜榜首，名列第二的是集美區(qū)17幅297.31萬(wàn)，此外，湖里區(qū)11幅144.62萬(wàn)，思明區(qū)11幅57.44萬(wàn)，海滄區(qū)2幅29.45萬(wàn)，翔安區(qū)6幅72.43萬(wàn)。圖3-1：2006年-2010年廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cric2、經(jīng)營(yíng)性土地成交量2010年，在土地供應(yīng)增加的市場(chǎng)背景下，土地成交也相應(yīng)增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地總面積434.11萬(wàn)，總建筑面積876.51萬(wàn)。土地面積環(huán)比上漲38.6%，總建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)11.5%。圖3-2：2006年-2010年廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cric3、經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格2010年，受政府宏觀調(diào)控政策影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期不明朗，盡管拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場(chǎng)成交價(jià)格較2009年有所下跌。2010全市成交樓面價(jià)為3384元/，相比2009年3796元/，降低了10.9%。其中，島內(nèi)地塊成交樓面價(jià)由2009年的8204元/降低到5543元/，降低幅度達(dá)32.4%；島外地塊成交樓面價(jià)由2992元/降低到2738元/，環(huán)比降低8.5%。2009年隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，2010年土地成交價(jià)格回歸理性，近幾年土地市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)呈“n”形波動(dòng)趨勢(shì)。8月8日，本年度推出的最大綜合體2010p13地塊規(guī)劃總建筑面積達(dá)49.46萬(wàn)，由建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以31.02億元競(jìng)得，成為總價(jià)最高的地塊。本年度的單價(jià)地王卻意外落入同安區(qū)，加油加氣站用地2010tp05地塊成交的樓面價(jià)高達(dá)33000元/。圖3-3：2006年至2010年廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地成交樓面價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric4、土地成交結(jié)構(gòu)分析（1）成交區(qū)域分析2010年，廈門(mén)市共成交434.11萬(wàn)，成交主力來(lái)自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計(jì)成交41幅，成交總面積318.96萬(wàn)，占全市成交總面積的73.5%。同安區(qū)以16幅、106.67萬(wàn)成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以17幅、97.87萬(wàn)排名第二，其次是海滄區(qū)95.77萬(wàn)，此外思明區(qū)11幅14.37萬(wàn)，湖里區(qū)11幅37.72萬(wàn)，翔安區(qū)6幅18.65萬(wàn)。地價(jià)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價(jià)值差越來(lái)越清晰，島內(nèi)成交的高價(jià)地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫(kù)片區(qū)，湖邊水庫(kù)東側(cè)的2010p19地塊拍出今年商住用地的最高價(jià)，達(dá)14187元/，也成為寶龍地產(chǎn)進(jìn)軍廈門(mén)住宅市場(chǎng)的取得第一塊土地。島外土地因?yàn)閰^(qū)域、地塊面積、片區(qū)規(guī)劃建設(shè)條件等不同，地價(jià)水平呈現(xiàn)較大的差異性。2010年全市商住用地平均樓面價(jià)4436元/，島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來(lái)自湖里區(qū)。湖邊水庫(kù)、五緣灣片區(qū)成為政府重點(diǎn)改造開(kāi)發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫(kù)的景觀優(yōu)勢(shì)，湖里區(qū)商住用地平均樓面價(jià)達(dá)8133元/，是全市平均樓面價(jià)的近兩倍。思明區(qū)商住用地的成交樓面價(jià)為6834元/，同安區(qū)作為濱海新城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，成交樓面價(jià)最低，為2693元/。由于廈門(mén)市特殊的地域分布，島內(nèi)存量用地稀少，未開(kāi)發(fā)的土地集中在島外，尤其是同安、翔安等區(qū)域，供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了成交結(jié)構(gòu)。隨著“島內(nèi)外一體化建設(shè)”和“島外新城建設(shè)”逐步推進(jìn)，島外土地市場(chǎng)必然是主角。島外市場(chǎng)市場(chǎng)全面開(kāi)花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領(lǐng)頭羊，翔安隧道的開(kāi)通也必將助力翔安區(qū)迎來(lái)土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的春天。圖3-4：2010年廈門(mén)市經(jīng)營(yíng)性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cric圖3-5：2010年廈門(mén)經(jīng)營(yíng)性土地（商?。└鲄^(qū)成交樓樓面價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（2）成交土地屬性分析2010年廈門(mén)市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，成交總面積253.46萬(wàn)，達(dá)全市各類(lèi)用地成交面積的58.4%。商辦用地和綜合用地分別排名第二和第三，其中商辦用地成交59.43萬(wàn)，綜合用地成交55.06萬(wàn)，各占土地成交總面積的13.7%和12.7%。與2009年循序漸進(jìn)的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個(gè)月份放量，推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖，土地市場(chǎng)被盤(pán)活依然充滿(mǎn)活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。圖3-6：2010年廈門(mén)市經(jīng)營(yíng)性土地業(yè)態(tài)分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric5、重點(diǎn)地塊分析n 地塊指標(biāo)表3-7： 2010p13地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱(chēng)2010p13地塊地址五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側(cè)出讓方式拍賣(mài)土地用途住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園占地面積199529.83起始總價(jià)227580總建面積494630成交總價(jià)310200容積率2.48成交樓板價(jià)6271元/數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 地塊位置：五緣灣板塊，城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高地塊位于枋湖南路北側(cè)，仙湖路東側(cè)，南側(cè)為已出讓的2009g24地塊，東側(cè)道路正在路基修建，東側(cè)相鄰為已出讓的2009g41地塊；地塊內(nèi)的五緣環(huán)灣道已建成通車(chē)，地塊東側(cè)、北側(cè)道路路基施工中。五緣灣片區(qū)是廈門(mén)島內(nèi)新開(kāi)發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門(mén)新客廳，成為廈門(mén)市新一輪城市建設(shè)的核心區(qū)域。片區(qū)規(guī)劃定位以生態(tài)居住、商務(wù)辦公及休閑度假為主導(dǎo)，集商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂(lè)、高新技術(shù)研發(fā)于一體的復(fù)合型城區(qū)。項(xiàng)目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，具備良好發(fā)展前景。 n 交通條件：交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)五緣片灣區(qū)，位于廈門(mén)機(jī)場(chǎng)和翔安隧道兩大門(mén)戶(hù)之間，區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達(dá)成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對(duì)外交通輻射能力強(qiáng)。且地塊臨近brt穆厝站，公共交通便捷。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。n 周邊配套：優(yōu)質(zhì)教育資源+大型商業(yè)配套教育配套：地塊臨近五緣學(xué)村和雙十中學(xué)枋湖校區(qū)；五緣學(xué)村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學(xué)村含中央音樂(lè)學(xué)院鋼琴學(xué)校、廈門(mén)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、廈門(mén)二中、五緣灣幼兒園等。百年名校雙十中學(xué)枋湖校區(qū)距地塊約500米。商業(yè)配套：地塊緊鄰的特易購(gòu)商業(yè)中心已開(kāi)始建設(shè)，規(guī)劃商業(yè)面積約為8萬(wàn)平米，特易購(gòu)商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)后可能成為區(qū)域商業(yè)中心。萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。 表3-8：2010p13地塊swot分析表優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)n 一線灣海景觀n 五緣灣高起點(diǎn)規(guī)劃n 緊鄰主干道、brt，交通便利n 規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品多樣化n 地塊南側(cè)沿灣景觀面較窄n 周邊居住氛圍還有待提升n 周邊生活配套有待提升機(jī)遇威脅n 五緣灣板塊首個(gè)城市綜合體n 未來(lái)高端居住氛圍將逐漸成熟n 未來(lái)片區(qū)將形成區(qū)域商業(yè)中心n 宏觀調(diào)控下，需求受抑制n 片區(qū)開(kāi)發(fā)量大，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多n 辦公、商業(yè)體量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大n 地塊價(jià)值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子優(yōu)良一 般較 差差土地級(jí)別自然景觀交通環(huán)境生活配套公共效能學(xué)區(qū)情況社會(huì)人文增值價(jià)值區(qū)域形象n 項(xiàng)目規(guī)模大，起拍門(mén)檻高項(xiàng)目規(guī)模大，物業(yè)多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，2.7億元的起拍價(jià)、400萬(wàn)元以上的增價(jià)幅度，也將限制不少開(kāi)發(fā)商的參與。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)的同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，因此要求開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)具有較強(qiáng)招商能力外，還需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)能力。n 項(xiàng)目發(fā)展方向具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和湖景資源優(yōu)勢(shì)，地塊具備打造高端社區(qū)的基本條件，且區(qū)域處于快速發(fā)展期，未來(lái)可打造成集五星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)商業(yè)、高端住宅、高檔寫(xiě)字樓結(jié)合的高端城市綜合體。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣(mài)會(huì)上，經(jīng)過(guò)138輪叫價(jià)，建發(fā)旗下的控股子公司上海兆瑞投資有限公司以31.02億競(jìng)得該地塊。項(xiàng)目開(kāi)拍前多家開(kāi)發(fā)商表示有購(gòu)買(mǎi)意向，但拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過(guò)一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強(qiáng)龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產(chǎn)大鱷”等評(píng)論。2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)軍廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃最終沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。建發(fā)集團(tuán)作為本地實(shí)力品牌國(guó)企，深耕島內(nèi)東部多年，從上東美地、書(shū)香佳緣到暢銷(xiāo)的中央美地，對(duì)于區(qū)域的價(jià)值和購(gòu)房客戶(hù)的需求特性研究經(jīng)驗(yàn)豐富。2010p13地塊的高總價(jià)讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價(jià)6271元/，相對(duì)五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，具有可觀的開(kāi)發(fā)前景和投資利潤(rùn)。四、行業(yè)發(fā)展1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資圖1-6：廈門(mén)市2003-2010房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局受去年底以來(lái)土地交易市場(chǎng)回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資378.84億元，增長(zhǎng)75.4%，其中土地購(gòu)置費(fèi)250.06億元，比去年同期增長(zhǎng)1.54倍，占房地產(chǎn)投資比重達(dá)66.0%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重為27.8%。2010年，雖然樓市調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的信心和熱情并未削減，投資總額同比增長(zhǎng)。在物價(jià)上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費(fèi)者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)并未改變。2、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模施工面積同比下滑1.4%受今年新開(kāi)工樓盤(pán)大量增加的影響，全市房地產(chǎn)在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。1-11月全市商品房施工面積達(dá)3003.09萬(wàn)，下降1.4%，下降幅度比上月累計(jì)縮小0.7%。其中全市商品房新開(kāi)工面積600.79萬(wàn)，比去年同期增長(zhǎng)1.9%。圖:1-7：廈門(mén)市2003-2010商品房施工面積走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)m2）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局圖1-8：廈門(mén)市2003-2010商品房新開(kāi)工面積走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)m2）資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局1-11月待售面積增加92.9%由于近年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工數(shù)量相對(duì)較多，導(dǎo)致待售面積大量增加。特別是因?yàn)榻昕⒐さ臉?biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)店面和寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，全市商品房待售面積達(dá)191.84萬(wàn)，增長(zhǎng)92.9%，其中住宅待售面積39.22萬(wàn)，增長(zhǎng)43.7%，占全市商品房待售面積的比重為20.4%；非住宅類(lèi)商品房待售面積162.62萬(wàn)，增長(zhǎng)111.4%，比重為79.6%。在非住宅類(lèi)商品房待售面積中，辦公樓待售面積44.99萬(wàn)，增長(zhǎng)83.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積35.16萬(wàn)，增長(zhǎng)152.2%；廠房待售面積72.56萬(wàn)，增長(zhǎng)1.2%。五、市場(chǎng)交易1、商品房市場(chǎng)（1）市場(chǎng)綜述2010年廈門(mén)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)357.94萬(wàn)，同比增長(zhǎng)15.5%；成交432.58萬(wàn)，同比下降23.3%。年度市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)，成交量萎縮，供求比1:1.21，供需差距趨于平衡。受宏觀政策面及市場(chǎng)成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響，全市商品房成交均價(jià)上漲，為8686元/m2，同比漲幅14.4%。圖5-1：2010年1-12月廈門(mén)市商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric表5-1：廈門(mén)市2010年1-12月商品房各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年1-12月2010年1-12月同比增長(zhǎng)（%）供求比1:1.821:1.21-供應(yīng)量（萬(wàn)m2）309.91357.9415.5%成交量（萬(wàn)m2）563.89432.58-23.3%成交價(jià)格（元/ m2）7596868614.4%成交總額（億元）428.33375.73-12.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（2）供求關(guān)系分析n 供求比趨于平衡，供求結(jié)構(gòu)改善2010年廈門(mén)商品用房供求比為1:1.21，供應(yīng)量較上一年有所增長(zhǎng)，而成交量在宏觀調(diào)控影響及大市走勢(shì)的作用下同比下跌。2009年市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。（注：供求比即面積供銷(xiāo)比=1：當(dāng)前合同成交面積/當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售面積）圖5-2：2010年1-12月商品房供求情況對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（3）供應(yīng)量分析n 供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)2010年市場(chǎng)新增供應(yīng)58個(gè)商品房項(xiàng)目，新增供應(yīng)面積為357.94萬(wàn)，同比增長(zhǎng)15.5%，主要物業(yè)類(lèi)型新增供應(yīng)量同比多為上漲態(tài)勢(shì)。其中商品住宅新增供應(yīng)占比63.7%，同比上升24.0%；銷(xiāo)售型辦公新增供應(yīng)占比15.1%，同比上升357.9%；商業(yè)用房新增供應(yīng)占比6.8%，同比上升26.5%；車(chē)庫(kù)、工業(yè)廠房等其他類(lèi)型物業(yè)供應(yīng)量占比14.4%，同比下降45.8%。在經(jīng)過(guò)上半年的市場(chǎng)觀望期后，2010年下半年開(kāi)發(fā)企業(yè)推售節(jié)奏明顯加快，全年商品房供應(yīng)量在年底（尤其“金九銀十”的傳統(tǒng)強(qiáng)推期）出現(xiàn)較大反彈，顯示了市場(chǎng)信心的向好趨勢(shì)。圖5-3：2010年1-12月商品房供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric圖5-4：2010年1-12月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（4）成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后，2010年廈門(mén)市商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控及地方政府政策影響，本年度成交總量平穩(wěn)下行?？偝山幻娣e為432.58萬(wàn)，同比下跌23.3%。其中，商品住宅成交占比53.4% ，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售型辦公用房成交占比12.8%，同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房成交占比4.9%，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)；車(chē)庫(kù)、工業(yè)類(lèi)廠房等其他物業(yè)類(lèi)型成交占比18.3%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。就本年度成交走勢(shì)來(lái)看，經(jīng)過(guò)3、4月份成交量的大幅上漲之后，各月成交量明顯受到抑制，表現(xiàn)出平穩(wěn)的漲跌幅度，基本控制在30萬(wàn)/月左右。圖5-5：2010年1-12月商品房成交量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric圖5-6：2010年1-12月商品房成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（5）成交均價(jià)分析n 全市商品房成交均價(jià)上揚(yáng)2010年廈門(mén)市商品房成交均價(jià)為8686元/ m2，同比上漲14.4%。其中商品住宅成交均價(jià)為11672元/ m2，同比上漲31.4%；銷(xiāo)售型辦公用房成交均價(jià)7776元/ m2，同比下跌5.9%；商業(yè)用房成交均價(jià)15937元/ m2，同比上漲15.9%；其他物業(yè)類(lèi)型均價(jià)2345元/ m2，環(huán)比上漲21.7%。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價(jià)同比上揚(yáng)。圖5-7：2010年1-12月商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric2、住宅市場(chǎng)（1）市場(chǎng)概述從4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”之后，9月29日又出臺(tái)了深化調(diào)整的“國(guó)五條”，調(diào)控成為2010年樓市的主旋律。經(jīng)過(guò)兩輪調(diào)控后，廈門(mén)樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。表5-1：2010年商品住宅各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年2009年同比增長(zhǎng)供求比1：1.011：2.22供應(yīng)量（萬(wàn)m2）228.53184.3224%成交量（萬(wàn)m2）231.10408.84-43%成交價(jià)格（元/ m2）11672888131%成交總額（億元）269.74363.07-26%數(shù)據(jù)來(lái)源：cric （2）供求分析2004-2006年，商品住宅逐漸升溫，市場(chǎng)成交活躍，供求關(guān)系基本趨于平衡，07年住宅新增供應(yīng)量劇增，供求比為1：0.72，市場(chǎng)表現(xiàn)供過(guò)于求，2008年受金融危機(jī)影響，市場(chǎng)低迷，供需雙雙大降，供求比來(lái)到低點(diǎn)，2009年在政策扶持下，市場(chǎng)迅速回暖，供求比上揚(yáng)，市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求。2010年，經(jīng)歷了“4.17和”9.29兩輪調(diào)控，需求量大幅萎縮，在供應(yīng)量回升下，市場(chǎng)供求趨于平衡。圖5-1：2004至2010年廈門(mén)商品住宅供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric圖5-2：2010年1月至2010年12月廈門(mén)商品住宅供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（3）供應(yīng)分析從2004-2010商品住宅新增供應(yīng)量趨勢(shì)線來(lái)看，09年商品住宅新增供應(yīng)量最少，07年達(dá)到供應(yīng)高峰為442萬(wàn)m2。2005-2007年，商品住宅新增供應(yīng)量呈遞增，07年底，國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)空政策，對(duì)廈門(mén)樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機(jī)影響，樓市成交低迷，許多項(xiàng)目推遲入市，07-09年供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)。在09年市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，2010年市場(chǎng)新增供應(yīng)面積小幅回升，商品住宅新增套數(shù)20426套，新增供應(yīng)面積228.53萬(wàn)，同比增加24%。圖5-3：2004-2010年廈門(mén)商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 金九銀十，供應(yīng)井噴2010年1-12月，廈門(mén)新增供應(yīng)主要集中在傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季期“金九銀十”。開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度加大，市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到高點(diǎn)。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調(diào)控影響，全季度市場(chǎng)供應(yīng)量偏低，供應(yīng)量凸顯不足。進(jìn)入四月份，市場(chǎng)供應(yīng)有所反彈。二季度，4.17新政出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商暫緩?fù)票P(pán)計(jì)劃，使得市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)走低，6月份達(dá)到低谷。三、四季度，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季刺激消費(fèi)，9月份開(kāi)發(fā)商集中釋放供應(yīng)，造成供應(yīng)井噴局面，供應(yīng)量陡然上升。圖5-4： 2010年廈門(mén)商品住宅供應(yīng)量月度走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡2004-2007年，廈門(mén)樓市進(jìn)入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬(wàn)m2左右波動(dòng)。2008年，受金融危機(jī)、“9.27”新政的出臺(tái)影響，導(dǎo)致2008年以來(lái)商品住宅成交低迷，成交量來(lái)到低點(diǎn)102萬(wàn)m2，主力支撐2007年廈門(mén)商品住宅成交的投資需求極大程度地排擠出了市場(chǎng)，樓市陷入自2004年以來(lái)前所未有的低迷。2009年，在經(jīng)濟(jì)逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購(gòu)房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達(dá)376萬(wàn)m2。2010年，政府打擊房地產(chǎn)過(guò)熱的力度加強(qiáng)，連續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)法規(guī)對(duì)地產(chǎn)形成“圍剿”之勢(shì)，受政策影響成交量從09年的高位急速下落，全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體平淡。圖5-5：2004-2010年廈門(mén)商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 樓市調(diào)控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場(chǎng)成交分為三個(gè)階段：調(diào)控前，第一輪調(diào)控期，第二輪調(diào)控期調(diào)控前（1-4月）：1-2月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)成交冷淡，市場(chǎng)觀望情緒，進(jìn)入3月下旬后，廈門(mén)樓市在島外新城啟動(dòng)、福廈高鐵、翔安隧道即將通車(chē)等多重利好下，前期觀望的潛在客戶(hù)紛紛出手，投資客重回市場(chǎng)，市場(chǎng)成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽(yáng)春”行情。第一輪調(diào)控期（5-9月）：樓市呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，4月中下旬，一系列新政密集出臺(tái)，市場(chǎng)調(diào)整的預(yù)期在供求雙方逐漸形成，開(kāi)發(fā)商紛紛延遲推盤(pán)，購(gòu)房者選擇觀望，投資客也逐漸離場(chǎng)，成交出現(xiàn)明顯萎縮，5-7月成交量持續(xù)走低。金九銀十”來(lái)臨之際，9月份島內(nèi)外樓盤(pán)扎堆推向市場(chǎng)，不同檔次的樓盤(pán)給廣大購(gòu)房者更多的選擇空間，第二輪調(diào)控期（10-12月）：樓市二輪調(diào)控出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響低于預(yù)期，購(gòu)房者信心逐漸恢復(fù)，另外開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，低調(diào)開(kāi)盤(pán)，采取適度下調(diào)售價(jià)的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。圖5-6： 2010年廈門(mén)商品住宅成交量月度走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（5）價(jià)格分析n 成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，2010年均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)從整體來(lái)看， 2004-2008年至今房?jī)r(jià)整體保持一路上升的態(tài)勢(shì)，住宅市場(chǎng)成交均價(jià)呈現(xiàn)跳躍上升趨勢(shì)。2008年，受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場(chǎng)陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價(jià)格小幅調(diào)整至8881元/。2010年全年成交均價(jià)達(dá)到11672元/，環(huán)比上漲31%，呈現(xiàn)跳躍式上漲并首次突破萬(wàn)元大關(guān)。經(jīng)過(guò)09年的樓市瘋狂銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商的資金較充足，島內(nèi)高端樓盤(pán)相繼入市并拉高全市均價(jià)。圖5-7：2004-2010年廈門(mén)商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 2010年廈門(mén)住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)波浪震蕩2010年廈門(mén)全市商品住宅成交均價(jià)為11672元/。今年房?jī)r(jià)走勢(shì)在不同階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1-3月，在新政調(diào)控和成交量大幅跳水下背景下，銷(xiāo)售價(jià)格上漲乏力，房?jī)r(jià)高位盤(pán)整。從項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在等待兩會(huì)后政策的走向，基本處于觀望階段，個(gè)別項(xiàng)目采取的活動(dòng)、折扣措施也僅僅是為了吸引人氣，基本無(wú)實(shí)質(zhì)的降價(jià)，因此實(shí)際項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍保持在高位。4-6月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門(mén)限購(gòu)令的出臺(tái)更是限制投資、投機(jī)性需求，受成交結(jié)構(gòu)及成交量下滑影響，4月起，價(jià)格初現(xiàn)下降趨勢(shì)。9-10月，受新盤(pán)、新推案上市的影響，樓市上漲趨勢(shì)明顯，全市商品住宅成交表現(xiàn)價(jià)量齊升，成交量及成交面積均大幅上漲，同時(shí)結(jié)構(gòu)性原因?qū)е伦≌鶅r(jià)上漲。圖5-8：2004-2010年廈門(mén)商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric（6）項(xiàng)目分析在最為嚴(yán)厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個(gè)別樓盤(pán)逆市熱銷(xiāo)，在政策面和經(jīng)濟(jì)面不斷收縮情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇變相降價(jià)，以?xún)r(jià)換量，刺激市場(chǎng)，以保證樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售步伐 。從住宅成交面積排行榜來(lái)看，全市年度成交量超過(guò)10萬(wàn)m2只有2個(gè)，市場(chǎng)整體銷(xiāo)售良好，成交熱點(diǎn)樓盤(pán)集中在島外片區(qū)，以集美、海滄、翔安為主，其中萬(wàn)科金域華府，年成交999套，位列銷(xiāo)售冠軍。市場(chǎng)上高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)仍是當(dāng)今客戶(hù)首選，如萬(wàn)科金域華府、金色悅城等中小戶(hù)型產(chǎn)品，項(xiàng)目借開(kāi)盤(pán)所推出優(yōu)惠活動(dòng)等促銷(xiāo)手段，開(kāi)盤(pán)即形成熱銷(xiāo)。此外，在通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)下，島內(nèi)中高端物業(yè)成交回暖，部分大戶(hù)型項(xiàng)目如聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)去化情況良好。表5-2：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項(xiàng)目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價(jià)（元/ m2）成交主力戶(hù)型累計(jì)銷(xiāo)售率1萬(wàn)科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房80-90三房110-12099%2未來(lái)海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房104-13763%3萬(wàn)科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房70-90三房80-12090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房110-16084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80-100三房110-14092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房80-9094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)湖里區(qū)4698283316809三房150-16093%8國(guó)際郵輪城湖里區(qū)6587838