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土地增值稅政策匯編第一章 征稅范圍4第一節(jié) 基本規(guī)定4一、土地增值稅暫行條例中“征稅范圍”的基本規(guī)定4二、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的解釋4三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)5第二節(jié) 具體規(guī)定6一、未取得土地的使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地(國稅函【2007】第645號)6二、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(國稅函【2000】687號)6第三節(jié) 不征稅行為6一、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為(財(cái)稅字【1995】第048號)6二、無償劃轉(zhuǎn)不征收土增稅(京地稅地2009187號)7三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移(云地稅一字20011號)7第二章 應(yīng)稅收入8第一節(jié) 基本規(guī)定8一、條例的基本規(guī)定8二、細(xì)則的解釋8三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)8第二節(jié) 具體規(guī)定9(一)代收費(fèi)用(財(cái)稅字【1995】第048號)9(二)外幣折算(財(cái)稅字【1995】第048號)9(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(國稅發(fā)【2006】第187號)( 國稅發(fā)【2009】第091號)9(四)土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)(國稅函2010220號)10第三章 扣除項(xiàng)目10第一節(jié) 基本規(guī)定10一、條例的基本規(guī)定10二、細(xì)則的解釋10三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)12第二節(jié) 具體規(guī)定13一、取得土地使用權(quán)所支付的金額13二、房地產(chǎn)開發(fā)成本13(一)配套公共設(shè)施(國稅發(fā)【2006】第187號)13(二)四項(xiàng)開發(fā)成本不實(shí)可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)(國稅發(fā)【2006】第187號)13(三)天津關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確定(津地稅地201049號)13(四)天津關(guān)于建安費(fèi)的確定(津地稅地201049號)13三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用14(一)扣除項(xiàng)目金額中的利息支出(財(cái)稅字【1995】第048號)(國稅函2010220號)14(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用(國稅發(fā)【2006】第187號)14四、舊房和建筑物的評估價(jià)格15(一)新房和舊房的區(qū)分(財(cái)稅字【1995】第048號)15(二)轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目金額的確定(財(cái)稅字【1995】第048號)15(三)已交納契稅的扣除(財(cái)稅字【1995】第048號)15(四)評估費(fèi)的扣除(財(cái)稅字【1995】第048號)15(五)轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目(財(cái)稅【2006】第021號)(國稅函2010220號)16(六)轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價(jià)格也無法提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目(財(cái)稅【2006】第021號)16五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金16(一)扣除項(xiàng)目金額中的“已交納印花稅”(財(cái)稅字【1995】第048號)16(二)取得土地使用權(quán)支付的契稅(國稅函2010220號)17六、加計(jì)扣除17第三節(jié) 其他規(guī)定17(一)代收費(fèi)用(財(cái)稅字【1995】第048號)17(二)幾種情況下的扣除項(xiàng)目171、賣生地(國稅函發(fā)【1995】第110號)172、賣熟地(國稅函發(fā)【1995】第110號)173、賣開發(fā)的房地產(chǎn)(國稅函發(fā)【1995】第110號)184、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物(國稅函發(fā)【1995】第110號)18(三)細(xì)則第九條中“總面積”的解釋(國稅函【1999】第112號)18(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)(國稅函2010220號)18(五)未支付的質(zhì)保金(國稅函2010220號)19(六)已裝修房屋的裝修費(fèi)用(國稅發(fā)【2006】第187號)19(七)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用(國稅發(fā)【2006】第187號)19(八)不能提供合法有效憑證的項(xiàng)目不能扣除(國稅發(fā)【2006】第187號)19第四章 稅率19一、條例的規(guī)定19二、細(xì)則的解釋20三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)20第五章 應(yīng)納稅額的計(jì)算20第一節(jié) 基本規(guī)定20一、條例的規(guī)定20二、細(xì)則的解釋21三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)22第二節(jié) 具體規(guī)定22(一)按房地產(chǎn)評估價(jià)計(jì)算征收的規(guī)定(財(cái)稅字【1995】第061號)(國稅函發(fā)【1995】第110號)22(二)普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別計(jì)算增值額的規(guī)定(國稅發(fā)【2006】第187號)24(三)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土增稅計(jì)算(國稅發(fā)【2006】第187號)24(五)拆遷安置土地增值稅計(jì)算(國稅函2010220號)24第六章 稅收優(yōu)惠25一、條例的規(guī)定25二、細(xì)則的解釋25三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)25三、具體規(guī)定26(一)1994年前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免稅(財(cái)法字【1995】第007號)(財(cái)稅字【1995】第048號)(財(cái)稅字【1999】第293號)(失效)(財(cái)稅【2004】第192號)(失效)(財(cái)稅【2004】第225號)(失效)26(二)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(財(cái)稅字【1995】第048號)(財(cái)稅【2006】第021號)27(三)合作建房(財(cái)稅字【1995】第048號)28(四)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(財(cái)稅字【1995】第048號)28(五)個(gè)人互換住房(財(cái)稅字【1995】第048號)28(六)不能分別核算普通住宅和其他住宅不能享受免稅待遇(財(cái)稅字【1995】第048號)28(七)個(gè)人銷售住房(財(cái)稅字【1999】第210號)29(八)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)(國辦發(fā)【2005】第026號)(國稅發(fā)【2005】第089號)(財(cái)稅【2006】第021號)(財(cái)稅【2006】第141號)29(九)建銀投資重組中土增稅的稅收優(yōu)惠(財(cái)稅【2005】第160號)30(十)細(xì)則中“城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷免稅”規(guī)定的解釋(財(cái)稅【2006】第021號)31(十一)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房(財(cái)稅【2008】第024號)31(十二)第16屆亞洲運(yùn)動會等三項(xiàng)國際綜合運(yùn)動會(財(cái)稅【2009】第094號)31第七章 土地增值稅的會計(jì)處理31第八章 征收管理33第一節(jié) 納稅申報(bào)33一、納稅申報(bào)表33第二節(jié)申報(bào)期限34一、條例的規(guī)定34二、細(xì)則的解釋34三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)34二、具體規(guī)定35(一)細(xì)則中“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定納稅期限”的解釋(財(cái)稅字【1995】第048號)35第三節(jié) 預(yù)征土增稅35一、基本規(guī)定35二、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)35二、具體規(guī)定35(一)預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入的預(yù)征(財(cái)稅字【1995】第048號)35(二)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的法律責(zé)任(財(cái)稅【2006】第021號)36(三)清算補(bǔ)繳土地增值稅不加收滯納金的規(guī)定(國稅函2010220號)36(四)預(yù)征率361、國稅總局的規(guī)定(國稅發(fā)201053號)362、四川省預(yù)征率的規(guī)定(四川省地稅局公告2010年第1號)37第四節(jié) 征收機(jī)關(guān)和協(xié)助機(jī)關(guān)37一、基本規(guī)定37二、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)37第五節(jié) 土增稅的清算管理38一、土地增值稅清算的定義(國稅發(fā)【2009】第091號)38二、土地增值稅清算的前期管理(國稅發(fā)【2009】第091號)38三、土地增值稅清算條件和受理(財(cái)稅【2006】第021號)(國稅發(fā)【2006】第187號)(國稅發(fā)【2009】第091號)38四、土增稅清算審核(國稅發(fā)【2009】第091號)(國稅發(fā)【2006】第187號)40五、土增稅的核定征收431、核定征收條件(國稅發(fā)【2009】第091號)(國稅發(fā)【2006】第187號)432、核定征收率(國稅發(fā)201053號)(四川省地稅局公告2010年第1號)44六、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則(國稅發(fā)【2007】第132號)44第一章 征稅范圍第一節(jié) 基本規(guī)定一、土地增值稅暫行條例中“征稅范圍”的基本規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務(wù)院令【1993】第138號)第二條 發(fā)文日期：1993-12-13 二、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的解釋第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。 條例第二條所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(財(cái)法字【1995】第006號) 發(fā)文日期：1995-01-27三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？ 根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地位用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱 第四條 發(fā)文日期：1995-03-16 土地增值稅的納稅義務(wù)人都包括哪些？土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按條例的規(guī)定照章納稅。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第七條 發(fā)文日期：1995-03-16 第二節(jié) 具體規(guī)定一、未取得土地的使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地(國稅函【2007】第645號)土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。國稅函【2007】第645號：關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) 發(fā)文日期：2007-06-14甲公司將國家無償劃撥的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，取得的土地轉(zhuǎn)讓收入是否需要繳納土地增值稅？答：根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)(國稅函2007第645號)的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，甲企業(yè)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。南京地稅土地增值稅征管和政策問題解答二、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(國稅函【2000】687號)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 (桂地稅報(bào)200032 號)收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。國稅函【2000】687號：國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù) 發(fā)文日期：2000-09-05第三節(jié) 不征稅行為一、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于細(xì)則中“贈與”所包括的范圍問題 細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第四條 發(fā)文日期：1995-05-25 二、無償劃轉(zhuǎn)不征收土增稅(京地稅地2009187號)北京房地集團(tuán)有限公司為國有獨(dú)資公司，根據(jù)北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交暫行辦法的通知(京政辦發(fā)200220號)、北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于劣勢國有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交管理工作有關(guān)問題的通知(京國資改組字200754號)及北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于非經(jīng)營性資產(chǎn)房產(chǎn)、土地移交無償劃轉(zhuǎn)的通知要求，無償承受北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司、北京市對外經(jīng)貿(mào)控股有限責(zé)任公司、北京化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、北京房地集團(tuán)有限公司下屬企業(yè)、北京紡織控股有限責(zé)任公司、北京京城機(jī)電控股有限責(zé)任公司、北京二商集團(tuán)有限責(zé)任公司、北京興東方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司非經(jīng)營性房產(chǎn)，現(xiàn)將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中有關(guān)契稅、土地增值稅問題通知如下：二、土地增值稅(一)根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司等八家企業(yè)將非經(jīng)營性房產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)北京房地集團(tuán)有限公司，不屬于土地增值稅征收范圍，不征收土地增值稅。(二)根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知(京地稅地2009134號)第二條規(guī)定，此種情況可不開具土地增值稅涉稅證明。京地稅地2009187號：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司無償承受非經(jīng)營性房產(chǎn)有關(guān)契稅、土地增值稅問題的通知成文日期：2009-06-23三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移(云地稅一字20011號)保山市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于對企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移如何征稅問題的請示(保地稅一字200046號收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：企業(yè)是由人(企業(yè)勞動者和經(jīng)營管理者)和物(企業(yè)貨幣資金、機(jī)器設(shè)備、原材料、建筑物及其占有的土地)組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并非僅僅是不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)和原材料等物資所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而是整個(gè)企業(yè)(包括人和物)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，不征收營業(yè)稅和土地增值稅。云地稅一字20011號：云南省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個(gè)企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移如何征稅問題的批復(fù) 發(fā)文日期：2001-01-08第二章 應(yīng)稅收入第一節(jié) 基本規(guī)定一、條例的基本規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務(wù)院令【1993】第138號)第五條 發(fā)文日期：1993-12-13 二、細(xì)則的解釋土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(財(cái)法字【1995】第006號)第二十條 發(fā)文日期：1995-01-27三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對隱瞞收入等情況要按評估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入。國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第五條 發(fā)文日期：1995-03-16第二節(jié) 具體規(guī)定(一)代收費(fèi)用(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第六條 發(fā)文日期：1995-05-25 (二)外幣折算(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十五條 發(fā)文日期：1995-05-25 (三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(國稅發(fā)【2006】第187號)( 國稅發(fā)【2009】第091號)(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第三條 發(fā)文日期：2006-12-28非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。國稅發(fā)【2009】第091號：關(guān)于印發(fā)的通知第十九條 發(fā)文日期：2009-05-12(四)土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)(國稅函2010220號)關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。國稅函2010220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第一條 發(fā)文日期：2010-5-19第三章 扣除項(xiàng)目第一節(jié) 基本規(guī)定一、條例的基本規(guī)定計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務(wù)院令【1993】第138號)第六條 發(fā)文日期：1993-12-13二、細(xì)則的解釋條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 (四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 (六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)，(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(財(cái)法字【1995】第006號)第七條 發(fā)文日期：1995-01-27納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積 總面積的解釋見第四節(jié)“其他規(guī)定”中(四)國稅函【1999】第112號。的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(財(cái)法字【1995】第006號)第九條 發(fā)文日期：1995-01-27三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目按條例及細(xì)則規(guī)定有下列幾項(xiàng)：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10以內(nèi)計(jì)算扣除。 (四)舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價(jià)格。 (五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 (六)加計(jì)扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20的扣除。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第五條 發(fā)文日期：1995-03-16第二節(jié) 具體規(guī)定一、取得土地使用權(quán)所支付的金額二、房地產(chǎn)開發(fā)成本(一)配套公共設(shè)施(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第三款 發(fā)文日期：2006-12-28 (二)四項(xiàng)開發(fā)成本不實(shí)可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第二款 發(fā)文日期：2006-12-28 (三)天津關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確定(津地稅地201049號)拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。津地稅地201049號：關(guān)于印發(fā)天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知 發(fā)文日期：2010-07-15(四)天津關(guān)于建安費(fèi)的確定(津地稅地201049號)第十九條 建筑安裝工程費(fèi)確認(rèn)(一)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用不得重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目；(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常；(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等。津地稅地201049號：關(guān)于印發(fā)天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知 發(fā)文日期：2010-07-15三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(一)扣除項(xiàng)目金額中的利息支出(財(cái)稅字【1995】第048號)(國稅函2010220號)關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題 (一)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； (二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第八條 發(fā)文日期：1995-05-25 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。國稅函2010220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第三條 發(fā)文日期：2010-5-19(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第四款 發(fā)文日期：2006-12-28 四、舊房和建筑物的評估價(jià)格(一)新房和舊房的區(qū)分(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第七條 發(fā)文日期：1995-05-25 (二)轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目金額的確定(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十條 發(fā)文日期：1995-05-25 (三)已交納契稅的扣除(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題 對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十一條 發(fā)文日期：1995-05-25 (四)評估費(fèi)的扣除(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于評估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十二條 發(fā)文日期：1995-05-25 (五)轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目(財(cái)稅【2006】第021號)(國稅函2010220號)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 財(cái)稅【2006】第021號：關(guān)于土地增值稅若干問題的通知第二條 發(fā)文日期：2006-03-02 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅200621號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。國稅函2010220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第七條 發(fā)文日期：2010-5-19(六)轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價(jià)格也無法提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目(財(cái)稅【2006】第021號)對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法(以下簡稱稅收征管法)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 財(cái)稅【2006】第021號：關(guān)于土地增值稅若干問題的通知第二條 發(fā)文日期：2006-03-02五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金(一)扣除項(xiàng)目金額中的“已交納印花稅”(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題 細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第九條 發(fā)文日期：1995-05-25(二)取得土地使用權(quán)支付的契稅(國稅函2010220號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。國稅函2010220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第五條 發(fā)文日期：2010-5-19六、加計(jì)扣除第三節(jié) 其他規(guī)定(一)代收費(fèi)用(財(cái)稅字【1995】第048號)關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 財(cái)稅字【1995】第048號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第六條 發(fā)文日期：1995-05-25 (二)幾種情況下的扣除項(xiàng)目1、賣生地(國稅函發(fā)【1995】第110號)對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(一)款 發(fā)文日期：1995-03-162、賣熟地(國稅函發(fā)【1995】第110號)對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(二)款 發(fā)文日期：1995-03-163、賣開發(fā)的房地產(chǎn)(國稅函發(fā)【1995】第110號)對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(三)款 發(fā)文日期：1995-03-164、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物(國稅函發(fā)【1995】第110號)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額(即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值)，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(四)款 發(fā)文日期：1995-03-16(三)細(xì)則第九條中“總面積”的解釋(國稅函【1999】第112號)你局關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計(jì)算土地增值稅問題的請示(桂地稅報(bào)199917號)文收悉。對來文請示的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(以下簡稱細(xì)則)第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，細(xì)則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細(xì)則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。國稅函【1999】第112號：關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請示的批復(fù)發(fā)文日期：1999-03-05(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)(國稅函2010220號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國稅函2010220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第四條 發(fā)文日期：2010-5-19(五)未支付的質(zhì)保金(國稅函2010220號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。國稅函2010220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第二條 發(fā)文日期：2010-5-19(六)已裝修房屋的裝修費(fèi)用(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第四款 發(fā)文日期：2006-12-28 (七)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用(國稅發(fā)【2006】第187號)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第五款 發(fā)文日期：2006-12-28 (八)不能提供合法有效憑證的項(xiàng)目不能扣除(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第一款 發(fā)文日期：2006-12-28 第四章 稅率一、條例的規(guī)定土地增值稅實(shí)行