小商品批發(fā)市場(chǎng)一期工程可行性研究報(bào)告 (2).doc

-第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位一、項(xiàng)目名稱#小商品批發(fā)市場(chǎng)一期工程二、項(xiàng)目承辦單位及法人承辦單位：#小商品市場(chǎng)發(fā)展有限公司法人代表：#三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)#省#縣#新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人#五、可行性研究報(bào)告編制單位編制單位：#工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨甲#資格等級(jí)：甲級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公司地址：#聯(lián)系電話：#第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、項(xiàng)目單位委托#黃河三角洲工程咨詢有限責(zé)任公司編制可行性研究報(bào)告的委托書；2、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；3、#縣建設(shè)局關(guān)于#縣#小商品批發(fā)市場(chǎng)用地的證明；4、#省、#市以及#縣對(duì)外來投資者的優(yōu)惠政策；5、中國(guó)#小商品批發(fā)市場(chǎng)一期工程總平面圖；6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)；7、項(xiàng)目委托單位提供的其他相關(guān)資料。第三節(jié) 可行性研究的范圍和內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性；2、市場(chǎng)分析及擬建規(guī)模；3、項(xiàng)目建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況；4、項(xiàng)目建設(shè)方案；5、環(huán)保及節(jié)能；6、企業(yè)組織與勞動(dòng)定員；7、勞動(dòng)安全；8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。第四節(jié) 承辦單位概況#小商品市場(chǎng)發(fā)展有限公司由#集團(tuán)投資興建，位于#縣#，毗鄰濟(jì)青高速、東青高速和膠濟(jì)鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便利。#集團(tuán)是一家涉及日用百貨、五金電器、服裝紡織、汽車配件、文化娛樂以及物流運(yùn)輸?shù)榷喾N行業(yè)、多項(xiàng)領(lǐng)域的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，曾成功運(yùn)作并穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)杭州九蓮綜合批發(fā)市場(chǎng)和威海文登#小商品批發(fā)市場(chǎng)。建成后的中國(guó)#小商品批發(fā)市場(chǎng)將發(fā)揮#縣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，既能滿足周邊地區(qū)幾千萬(wàn)人口的消費(fèi)需求，還將成為連接國(guó)內(nèi)南北物流業(yè)的紐帶和橋梁。第五節(jié) 可行性研究報(bào)告的結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠滿足#縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)廣大人民生活消費(fèi)的需要，符合#、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的要求，促進(jìn)#縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使#小商品市場(chǎng)向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場(chǎng)。本項(xiàng)目總投資38000萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，年均收入可達(dá)15487.5萬(wàn)元，年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)9951.87萬(wàn)元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)收益率為116.21%，全部投資所得稅后動(dòng)態(tài)回收期1.62年，可按期收回投資。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益顯著。因此，本項(xiàng)目是可行的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性第一節(jié) #縣概況#縣地處渤海之濱，是黃河三角洲與泰沂山麓沖積平原的結(jié)合部。全縣轄6鎮(zhèn)4鄉(xiāng)3個(gè)辦事處，553個(gè)行政村，47.6萬(wàn)人，總面積1138平方公里。#縣歷史悠久，是古樂安的故地，境內(nèi)有傅家遺址、柏寢臺(tái)、孫武故里等遺跡。地理位置優(yōu)越，投資環(huán)境良好。該縣位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與#半島經(jīng)濟(jì)區(qū)交匯處，是#半島城市群向內(nèi)陸延伸的“橋頭堡”。交通條件便利，南靠膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路，北靠#海港、廣利港、#機(jī)場(chǎng)，東青高速公路和即將開工的環(huán)渤海高速公路、鐵路等8條省級(jí)交通干線貫穿縣境。石油、天然氣和鹵水資源豐富，已探明石油儲(chǔ)量6628萬(wàn)噸、天然氣儲(chǔ)量2.5億立方米。擁有耕地74萬(wàn)畝、草場(chǎng)15萬(wàn)畝、灘涂7萬(wàn)畝、海岸線11.9 公里。公路密度97.1公里/百平方公里，居全省首位。擁有220kv變電站1座，110kv變電站2座、35kv變電站15座。每百戶擁有固定電話81部，移動(dòng)電話52部。鐵路專線、陸路口岸和物流配送中心正在籌建之中。經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，工業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。1997年以來，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)31.2%，特別是工業(yè)投資一直保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2003年工業(yè)固定資產(chǎn)投資突破40億元。到2007年可形成年加工機(jī)制紙150萬(wàn)噸、輪胎1200萬(wàn)套、紡織200萬(wàn)紗錠、印染布8億米的生產(chǎn)能力，年可增加銷售收入260億元、利稅38億元。今后全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2007年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過170億元，年均增長(zhǎng)25%；地方財(cái)政收入8億元，年均增長(zhǎng)28%。2002年全縣完成工業(yè)總產(chǎn)值115億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值26.2億元，全縣形成了石油化工、造紙印刷、橡膠制品、紡織印染、農(nóng)副產(chǎn)品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到85家，高新技術(shù)企業(yè)16家。擁有年銷售收入過30億元的企業(yè)1家、過20億元的企業(yè)1家、過10億元的企業(yè)3家、過5億元的企業(yè)9家、過億元的企業(yè)7家。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的73.5%。#縣已成為“#省經(jīng)濟(jì)30強(qiáng)縣”之一，被省政府確定為#省加工制造業(yè)基地。招商引資成效顯著，園區(qū)建設(shè)日新月異。20002003年，共引進(jìn)縣外資金33億元，#集團(tuán)、#集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)相繼落戶#。外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)達(dá)66家，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)達(dá)35家，其中綜合性進(jìn)出口貿(mào)易公司5家。2002年，實(shí)現(xiàn)出口總值7129萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資1225萬(wàn)美元。#縣高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積58平方公里。“三縱三橫”主干路網(wǎng)已建成基本框架。鐵路站、陸路口岸和給排水、供電、供氣、通訊設(shè)施、東青高速公路稻莊入口及其他干道正在配套完善。區(qū)內(nèi)逐步達(dá)到“七通一平”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。#小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目的選址在#縣城南立交橋以東的工業(yè)園區(qū)與商貿(mào)區(qū)的結(jié)合部。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景黃河三角洲是我國(guó)的一個(gè)正在崛起的大河三角洲。黃河三角洲的中心城市#，正在以我國(guó)東部的新興石油城市的形象和經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績(jī)受到國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。2001年3月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)”被九屆全國(guó)人大四次會(huì)議列入國(guó)家“十五”計(jì)劃綱要，同年4月，#市被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)證為“綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。2002年，#省將#市規(guī)劃為#加工制造業(yè)基地。從#市的整個(gè)地域結(jié)構(gòu)來看，其北部大部分是近代黃河三角洲的范圍，由于這一區(qū)域是黃河于近百年沖積形成的新陸地，開發(fā)時(shí)間晚，其前沿地區(qū)仍是一個(gè)廣闊的原生生態(tài)區(qū)，有1530平方公里被國(guó)家劃為以保護(hù)新生濕地和瀕危鳥類為主體的自然保護(hù)區(qū)。因此經(jīng)濟(jì)密度很低，三角洲腹地城區(qū)及各縣城近十年來雖有了高速發(fā)展，但由于歷史和地域條件的原因，#市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，基本上處于南高北低的態(tài)勢(shì)。#縣作為#市的“發(fā)達(dá)”地區(qū)，與中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動(dòng)整個(gè)近代黃河三角洲發(fā)展起飛的龍頭作用。#縣經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展主要得益于“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略的實(shí)施。根據(jù)#縣決策層的發(fā)展規(guī)劃，今年仍將堅(jiān)定不移地實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，快速膨脹工業(yè)，抓二產(chǎn)促三產(chǎn)帶一產(chǎn)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標(biāo)的增幅看，2003年工業(yè)總產(chǎn)值完成163.4億元，比上年增長(zhǎng)38%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成41.9億元，比上年增長(zhǎng)74.8%。在國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型的投資中，基本建設(shè)投資增幅186%，更新改造投資增幅15%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降30%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會(huì)消費(fèi)品零售總額看，2003年完成14億元，增幅13.1%，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額11億元，增幅21.1%。從以上數(shù)據(jù)情況分析，全縣工業(yè)發(fā)展速度達(dá)38%，確實(shí)起到了帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用，而基本建設(shè)投資增長(zhǎng)1.86倍，有發(fā)展過熱趨勢(shì)。第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）的迅速發(fā)展為其他產(chǎn)業(yè)留出了廣闊空間，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻相對(duì)滯后，特別是以批發(fā)零售貿(mào)易為主體的商業(yè)，有著迅猛增長(zhǎng)的市場(chǎng)容量。但房地產(chǎn)開發(fā)的大幅度下降，說明以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)效益，就全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總規(guī)模來看，需要有一個(gè)強(qiáng)力投資企業(yè)投資于大型商貿(mào)城的建設(shè)。而恰在2002至2003年期間，馳名國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的浙江#小商品經(jīng)營(yíng)業(yè)主攜資北上，實(shí)力強(qiáng)大的#集團(tuán)，在時(shí)隔一年的時(shí)間里，就在#威海的文登市建起了一座布局合理、規(guī)模宏大的#小商品批發(fā)市場(chǎng)。2003年下半年，#集團(tuán)以其敏銳的目光，發(fā)現(xiàn)了#縣這一商貿(mào)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“洼地”，開始踏上了這塊經(jīng)濟(jì)密度高的沃土。#集團(tuán)投資決策的大手筆與#縣小商品批零業(yè)的巨大潛力相結(jié)合，構(gòu)成了這一大型商貿(mào)城建設(shè)的市場(chǎng)背景。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)廣大人民生活消費(fèi)的需要#縣人口47.6萬(wàn)人。由于該縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的擴(kuò)建，#鎮(zhèn)、稻莊鎮(zhèn)與縣開發(fā)區(qū)相連接的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。而#小商品批發(fā)市場(chǎng)座落在縱貫#市與淄博市的辛（店）河（口）路和橫連濰坊、博興、高青的濰高路交叉地帶，有利于縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)的人民采購(gòu)商品和發(fā)展批零業(yè)市場(chǎng)。二、是#、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的需要#縣南部與淄博市的古齊國(guó)故都臨淄相鄰，東與全國(guó)著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四個(gè)地級(jí)市的邊緣區(qū)域。這一地帶曾為古齊國(guó)的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。改革開放后，以上四市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)均有了重大發(fā)展，但在這一邊緣地區(qū)卻沒有形成具有幅射能力的商貿(mào)市場(chǎng)，在#縣城東南建設(shè)一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的商貿(mào)城，是區(qū)域貿(mào)易布局的需要。三、是縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要#縣在部署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃中，提出了“工業(yè)調(diào)大調(diào)強(qiáng)、第三產(chǎn)業(yè)調(diào)高調(diào)活、農(nóng)業(yè)調(diào)優(yōu)調(diào)特”的思路。其中第三產(chǎn)業(yè)將堅(jiān)持以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化為導(dǎo)向，積極推行連銷經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)等面向生產(chǎn)和消費(fèi)的服務(wù)業(yè)。按照“集散地、信息商、孵化器”的目標(biāo)，規(guī)范和壯大市場(chǎng)規(guī)模。#小商品批發(fā)市場(chǎng)的興建，適應(yīng)了這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。四、是#小商品市場(chǎng)向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場(chǎng)的需要文登#小商品批發(fā)市場(chǎng)的成功運(yùn)作，證明了齊魯大地對(duì)小商品消費(fèi)需求的深厚潛力。#縣第三產(chǎn)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)正處于起步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而#集團(tuán)具有獨(dú)領(lǐng)時(shí)代潮流的氣魄和膽識(shí)，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經(jīng)驗(yàn)和策略。#與#的合作，將形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從而將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮產(chǎn)生不可估量的影響。第三章 市場(chǎng)分析和擬建規(guī)模#小商品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，不僅是一個(gè)大型商貿(mào)流通項(xiàng)目，也是一個(gè)商鋪業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。因?yàn)樯啼仒I(yè)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，受國(guó)家宏觀政策的影響較大，而小商品市場(chǎng)建設(shè)則重在考察項(xiàng)目所在地的發(fā)展條件和需求狀況。因此，本章將從全國(guó)的市場(chǎng)與政策環(huán)境分析商鋪業(yè)的基本走向；將以#縣及其周邊區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，分析小商品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的可行性。第一節(jié) 商鋪業(yè)市場(chǎng)分析2003年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪業(yè)熱潮，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。如，多家外地、外籍大型商業(yè)已入駐北京市場(chǎng)；天津商鋪投資也開始啟動(dòng)，外來投資者逐步增加；杭州商鋪業(yè)投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。#市西城商鋪業(yè)投資居高不下，在人們?cè)缫杨A(yù)測(cè)商鋪已飽和的情況下，仍有投資者率性下注，西城商鋪發(fā)展仍有潛力。隨著2003年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪供求關(guān)系正趨于緩和，商鋪資源的稀缺性開始弱化。但在未來幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。目前上海商鋪的平均回報(bào)率達(dá)到8%10%。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因而商鋪的開發(fā)與供給將持續(xù)增長(zhǎng)。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，已經(jīng)形成梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)。商鋪是一種好的投資工具，大部分商鋪會(huì)越用越升值，因此商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅，商鋪的投資仍是商家的重要抉擇。第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展小商品市場(chǎng)的可行性分析一、從#工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局看項(xiàng)目的可行性近年來，#縣以培植壯大縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和#工業(yè)園為重點(diǎn)，積極推進(jìn)改革開放，加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2003年該縣按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，采取工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中的措施，將上述兩個(gè)園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，形成了先期建設(shè)面積達(dá)58平方公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。區(qū)內(nèi)幾十家限額以上工業(yè)企業(yè)，主要分布在石油化工、化學(xué)化工、造紙印刷、紡織、橡膠、塑料制品、新型建材、機(jī)械電子、熱電等重要行業(yè)。原#工業(yè)園內(nèi)已形成了5個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，有橡膠工業(yè)園、#工業(yè)園、#集團(tuán)農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、#工業(yè)區(qū)、#工業(yè)區(qū)等。發(fā)展起了#集團(tuán)、#集團(tuán)、#集團(tuán)、#集團(tuán)、#集團(tuán)、#集團(tuán)、#集團(tuán)、#集團(tuán)等12家大型企業(yè)集團(tuán)。縱觀這一多類型工業(yè)齊頭并進(jìn)的工業(yè)園區(qū)，乃至整個(gè)縣城的產(chǎn)業(yè)群體，卻沒有一家與上述集團(tuán)實(shí)力相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)企業(yè)或集團(tuán)。嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)布局失衡使工業(yè)園區(qū)建設(shè)缺少第三產(chǎn)業(yè)的支撐，商貿(mào)業(yè)的滯后造成流通渠道不暢，人流、物流、信息流等對(duì)這一大型工業(yè)園區(qū)不能形成浸潤(rùn)之勢(shì)，造成園區(qū)發(fā)展缺少生機(jī)和活力。在#工業(yè)園區(qū)正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整的時(shí)機(jī)，引進(jìn)#集團(tuán)的大型小商品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，是催發(fā)#縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生機(jī)活力之舉。二、從#城南的區(qū)位條件看項(xiàng)目的可行性地處#城南的小商品批發(fā)市場(chǎng)南枕東西要道濰高公路，西依南北通道辛河公路，東依#（#）#（#）高速公路與濟(jì)（南）青（島）高速相連。這一流暢的交通形勢(shì)將給小商品的制造、批發(fā)、流通、銷售帶來極大的便利。如果以這一商貿(mào)城為圓心，以50公里長(zhǎng)度為半徑劃一圓圈，則#、濱州、淄博、青州、壽光五市和#區(qū)、利津、博興、桓臺(tái)、臨淄、昌樂6區(qū)縣均在這個(gè)圓的邊線區(qū)域，這就形成了一種圓周經(jīng)濟(jì)密度較高，圓心周圍經(jīng)濟(jì)密度相對(duì)較低的態(tài)勢(shì)，這一地理結(jié)構(gòu)的巧合極其有利于在其中心建設(shè)商貿(mào)城。同時(shí)，由于#市已被#省列為#半島城市群，這里正是省會(huì)濟(jì)南與東部城市群相銜接的通道地區(qū)，非常有利于商品流通。同時(shí)，黃河三角洲北連河北、京、津，南接泰、沂、蘇北，這一商貿(mào)基地必將成為南北物流業(yè)的紐帶和橋梁。因此，在此處建設(shè)#小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。三、從小商品市場(chǎng)規(guī)律看項(xiàng)目的可行性因?yàn)樾∩唐肥且浴靶　迸d業(yè)，小商品易于加工生產(chǎn)，易于流動(dòng)增值，易于大體量批發(fā)，小商品經(jīng)營(yíng)者的本金可大可小，易于租房啟動(dòng)。發(fā)展到一定規(guī)模后還可將南方各種小商品生產(chǎn)廠家引入該地，就地加工銷售，從而大大減少流通環(huán)節(jié)，降低運(yùn)輸成本。按照外地經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)35萬(wàn)的人口聚集地，就可做起一個(gè)頗具規(guī)模的小商品市場(chǎng)。這一小商品批發(fā)市場(chǎng)50公里半徑內(nèi)包括了幾十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其輻射力極易通過這些商品集散的節(jié)點(diǎn)滲透到千家萬(wàn)戶。又可以通過圓周一帶的城區(qū)和市、縣駐地輻射和開辟更加廣大的區(qū)域市場(chǎng)。#集團(tuán)充分把握了這一小商品流通規(guī)律和區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)，并著眼于以商招商，將南方實(shí)業(yè)家和經(jīng)營(yíng)者引入商貿(mào)城經(jīng)商創(chuàng)業(yè)。這又將帶來發(fā)展觀念、經(jīng)營(yíng)理念的變革，啟動(dòng)北方民眾的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。因此，在這一潛在的集散中心建設(shè)小商品批發(fā)市場(chǎng)，有條件再次獲得巨大成功，成為魯北地區(qū)的重要商品流通基地，并推動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。從以上的市場(chǎng)環(huán)境條件分析，#集團(tuán)的#小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目是可行的。第三節(jié) 擬建規(guī)模本項(xiàng)目將建設(shè)中心市場(chǎng)樓一棟，地上5層，無地下室，小商品批發(fā)市場(chǎng)設(shè)4600個(gè)攤位，全部出租；35層設(shè)辦公區(qū)、賓館及洗浴中心，辦公區(qū)部分自用，其余部分和賓館、洗浴中心全部出租；建設(shè)商住樓1000戶，地上5層，無地下室，全部出售。全部工程占地600畝。第四章 建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況第一節(jié) 建設(shè)條件一、地理位置項(xiàng)目區(qū)位于#省#縣#新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。#縣東瀕渤海，北臨全國(guó)第二大油田勝利油田，南靠齊魯石化，地處膠東半島與#內(nèi)陸結(jié)合部，是環(huán)渤海地區(qū)通往京、津、唐及東北地區(qū)的必經(jīng)之地，毗鄰濟(jì)青高速、東青高速和膠濟(jì)鐵路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，環(huán)境適宜，貿(mào)易活躍。二、氣象項(xiàng)目區(qū)屬北溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，光照充足，四季分明，雨熱同期，春旱多風(fēng)、冬季干冷，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。年日照時(shí)數(shù)2584.5小時(shí)，全年光照充足。平均氣壓： 101.62kpa平均氣溫： 12.3極端最高氣溫： 39.9極端最低氣溫： -21.2平均降水量： 598.3mm日最大降水量： 366.2mm年均蒸發(fā)量： 1937.6mm最大風(fēng)速： 4m/s最大積雪深度： 17cm三、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)（一）地質(zhì)構(gòu)造項(xiàng)目區(qū)位于近代黃河三角洲西南部，是黃河三角洲與泰沂山麓沖積平原的結(jié)合部，地貌單元屬于第四紀(jì)淄河-小清河新近沖積平原。黃河三角洲位于華北地區(qū)凹陷區(qū)濟(jì)陽(yáng)凹陷東北部。在濟(jì)陽(yáng)凹陷內(nèi)部，雖發(fā)育有一系列次級(jí)斷裂和受斷裂控制的凸起與凹陷，但這些構(gòu)造的活動(dòng)性一般較弱，對(duì)地震的控制作用也不明顯。歷史上，在濟(jì)陽(yáng)凹陷內(nèi)僅記載有2次4級(jí)地震和一次5級(jí)地震。由此可見，黃河三角洲地區(qū)的地震危險(xiǎn)，主要來自鄰區(qū)的地震構(gòu)造帶內(nèi)強(qiáng)震活動(dòng)的影響，本區(qū)內(nèi)部是一個(gè)地震活動(dòng)相對(duì)較弱的地區(qū)。（二）項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地土的構(gòu)成及特征項(xiàng)目區(qū)地形平坦，場(chǎng)區(qū)地貌單元屬于第四紀(jì)淄河-小清河新近沖積平原?？碧近c(diǎn)地面標(biāo)高為12.0113.69m，地表相對(duì)高差1.68m?？碧角皥?chǎng)地北側(cè)有一取土坑，勘探期間已填平，勘探過程中未發(fā)現(xiàn)有不良地質(zhì)現(xiàn)象。（三）場(chǎng)地巖土工程地質(zhì)條件根據(jù)野外鉆探揭露及室內(nèi)土工試驗(yàn)結(jié)果，構(gòu)成擬建場(chǎng)地的主要地層屬于第四紀(jì)淄河-小清河新近沉積土層。按一般工程地質(zhì)性質(zhì)的差異，分述如下：1層：耕植土（q4ml），以粉質(zhì)粘土為主，夾粉土團(tuán)塊，土質(zhì)不均勻，含少量植物根系，結(jié)構(gòu)松散，局部為素填土，以粉土為主。厚度為0.304.00m，層底標(biāo)高為8.5112.82m。2層：粉質(zhì)粘土（q4al），紅褐色-黃褐色，均勻，蜂窩狀結(jié)構(gòu)，局部粉粒含量稍高，夾粉土薄層或粘土團(tuán)塊，含fe質(zhì)條斑，可塑，稍有光澤，干強(qiáng)度中等，韌性中等。埋深為0.304.00m，厚度為0.302.70m，層底標(biāo)高為9.4912.11m，部分鉆孔缺失該層。3層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，粘粒含量稍高，夾粉質(zhì)粘土微薄層，場(chǎng)區(qū)北側(cè)局部顆粒較粗可達(dá)粉砂，主要成分為長(zhǎng)石、石英、云母等，含fe質(zhì)條斑，濕，密實(shí)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。埋深為0.703.10m，厚度為0.502.90m，層底標(biāo)高為8.8511.05m，部分鉆孔缺失該層。4層：粉質(zhì)粘土（q4al），紅褐色-黃褐色，均勻，粉粒含量稍高，夾粉土薄層，含fe質(zhì)條斑，可塑-硬塑，稍有光澤，干強(qiáng)度中等，韌性中等。埋深為1.504.50m，厚度為0.403.50m，層底標(biāo)高為6.479.72m，部分鉆孔缺失該層。5層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，夾粉質(zhì)粘土微薄層，含fe質(zhì)條斑，濕，密實(shí)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。埋深為3.006.00m，厚度為0.504.00m，層底標(biāo)高為4.917.94m，部分鉆孔缺失該層。6層：粉質(zhì)粘土（q4al），黃褐色-灰褐色，均勻，粉粒含量稍高，夾粉土薄層，含fe質(zhì)條斑及少量有機(jī)質(zhì)，可塑，稍有光澤，干強(qiáng)度中等，韌性中等。埋深為4.908.00m，厚度為1.006.50m，層底標(biāo)高為0.834.91m。7層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，夾粉質(zhì)粘土微薄層，含fe質(zhì)條斑，稍濕，密實(shí)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。埋深為7.7012.0m，厚度為03.705.80m，層底標(biāo)高為-2.96-2.41m。8層：粉質(zhì)粘土（q4al），黃褐色-灰褐色，均勻，粉粒含量稍高，夾粉土薄層，含fe質(zhì)條斑，可塑，稍有光澤，干強(qiáng)度低，韌性中等。埋深為15.2015.80m，厚度為1.502.60m，層底標(biāo)高為-5.46-4.21m。9層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，夾粉質(zhì)粘土微薄層，含fe質(zhì)條斑，濕，密實(shí)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。埋深為17.0018.30m，因各勘探孔均未揭穿該層，故厚度不詳。（四）場(chǎng)地巖土工程條件分析與評(píng)價(jià)1、地基土分析評(píng)價(jià)場(chǎng)地內(nèi)各層地基土分布均勻且較穩(wěn)定，屬均勻地基，按照巖土工程勘察規(guī)范（gb50021-2001）和建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50007-2002）之規(guī)定，對(duì)各層土壓縮性、均勻性分析評(píng)價(jià)如下：第1層耕植土：結(jié)構(gòu)松散，承載力低，分布不均勻，不宜作為天然地基持力層；第2層粉質(zhì)粘土：a1-2=0.45mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻；第3層粉土：a1-2=0.24mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻，局部缺失該層；第4層粉質(zhì)粘土：a1-2=0.37mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻，夾粉土薄層，局部缺失該層；第5層粉土：a1-2=0.21mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻，局部缺失該層；第6層粉質(zhì)粘土：a1-2=0.38mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻，夾粉土薄層；第7層粉土：a1-2=0.20mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻；第8層粉質(zhì)粘土：a1-2=0.27mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻；第9層粉土：a1-2=0.20mpa-1，屬中壓縮性土，土質(zhì)均勻；2、地基土承載力評(píng)價(jià)根據(jù)野外鉆探、原位測(cè)試及室內(nèi)土工試驗(yàn)結(jié)果，按照建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50007-2002）確定地基承載力的方法，結(jié)合本地的建筑經(jīng)驗(yàn)，綜合確定各層地基土的承載力特征值及壓縮模量值如表4-1。表4-1 各土層的承載力特征值fak及壓縮模量值es層號(hào)23456789土名稱粉質(zhì)粘土粉土粉質(zhì)粘土粉土粉質(zhì)粘土粉土粉質(zhì)粘土粉土fak（kpa）100120115130120150130160es（mpa）4.37.45.08.75.011.06.811.93、地震效應(yīng)評(píng)價(jià)（1）場(chǎng)地土類型和場(chǎng)地類別的劃分本場(chǎng)地覆蓋厚度大于50m，且地表以下勘探深度范圍內(nèi)主要是新近沉積的粉土、粉質(zhì)粘土組成，該擬建場(chǎng)地范圍內(nèi)土層的等效剪切波速（m/s）范圍為140vse250，根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）中有關(guān)規(guī)定，該場(chǎng)地土的類型為中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為類，為抗震一般地段。（2）飽和粉土的地震效應(yīng)評(píng)價(jià)該場(chǎng)地基本地震烈度為7度，抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g，設(shè)計(jì)地震組為第一組，其水平地震影響系數(shù)最大為0.08，場(chǎng)地的特征周期值為0.45s。按照建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）第4.3.3第3條規(guī)定，因在該場(chǎng)地范圍內(nèi)未見到地下水，可不考慮飽和粉土的液化影響。4、地基及基礎(chǔ)形式分析與評(píng)價(jià)（1）地基土承載力特征值的修正根據(jù)工程概況、場(chǎng)地工程地質(zhì)條件及設(shè)計(jì)要求，按照建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50007-2002）第5.2.4條規(guī)定，地基承載力特征值應(yīng)進(jìn)行修正。本場(chǎng)地地基承載力修正后的特征值為130.7kpa。根據(jù)設(shè)計(jì)要求，擬建中心市場(chǎng)部分基礎(chǔ)荷載假設(shè)為100kn/m2，擬建商住樓部分基礎(chǔ)荷載假設(shè)為64kn/m2，則其基底壓力分別為120kn/m2、84 kn/m2，小于修正后的地基承載力，可知修正后的天然地基承載力特征值可以滿足設(shè)計(jì)要求。當(dāng)假設(shè)條件改變時(shí)，需重新進(jìn)行估算；同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)增強(qiáng)建筑物的整體剛度，以抵抗建筑物的不均勻沉降。（2）地基處理方案分析與評(píng)價(jià)根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，擬建中心市場(chǎng)部分?jǐn)M采用干作業(yè)成孔灌注樁基礎(chǔ)。采用干作業(yè)成孔灌注樁方案，施工簡(jiǎn)便，快捷，造價(jià)低，成樁質(zhì)量好，具備良好的承載能力，且對(duì)環(huán)境影響較小。結(jié)合本場(chǎng)區(qū)的工程地質(zhì)特點(diǎn)，可以7層粉土或9層粉土作為樁端持力層。經(jīng)對(duì)干作業(yè)成孔灌注樁單樁極限承載力標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行估算，為10002000kn/根。進(jìn)行樁基處理及施工時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照建筑樁基技術(shù)規(guī)范（jgj94-94）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。5、水文地質(zhì)條件及地下水的腐蝕性評(píng)價(jià)（1）水文地質(zhì)條件該場(chǎng)地地下水類型屬于第四紀(jì)孔隙潛水，主要靠大氣降水補(bǔ)給，以大氣蒸發(fā)為主要排泄方式，在本次勘察深度范圍內(nèi)未見到地下水。（2）地下水的腐蝕性評(píng)價(jià)因在本次勘察深度范圍內(nèi)未見到地下水，可不考慮地下水的腐蝕影響。（五）地質(zhì)勘察結(jié)論與建議1、該場(chǎng)地地質(zhì)條件穩(wěn)定，適宜該建筑物的建設(shè)。地基土土質(zhì)松軟，固結(jié)性一般，本場(chǎng)地處于抗震一般地段。2、該場(chǎng)地1層耕植土土質(zhì)松軟，固結(jié)性差，地基承載能力低，施工時(shí)應(yīng)全部挖除。在本次假設(shè)條件下，擬建商住綜合樓（五層）部分可采用天然地基，以2層粉質(zhì)粘土作為其持力層；根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，擬建中心市場(chǎng)部分?jǐn)M采用干作業(yè)成孔灌注樁基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)增強(qiáng)建筑物的整體剛度，以抵抗不均勻沉降。3、勘探期間在場(chǎng)地北側(cè)發(fā)現(xiàn)分布有墳?zāi)?，墓底?biāo)高為11.2011.50m之間，場(chǎng)地東北部原有一取土坑，建議此處場(chǎng)地基槽開挖時(shí)，挖至原土，墊以中粗砂或素土、灰土，分層夯實(shí)至基底設(shè)計(jì)標(biāo)高?；坶_挖后應(yīng)組織勘察設(shè)計(jì)單位驗(yàn)槽后方可施工。4、樁基施工時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照建筑樁基技術(shù)規(guī)范（jgj94-94）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工，確保施工質(zhì)量，保證建筑物的安全使用。5、開挖基槽時(shí)，應(yīng)避免對(duì)槽底土層的擾動(dòng)，防止雨水或施工用水流入基槽，以免因地基土浸水軟化而導(dǎo)致地基土承載力降低。6、該場(chǎng)地環(huán)境類別為類，因在勘察深度內(nèi)未見到地下水，可不考慮地下水的腐蝕性影響。7、根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001），擬建建筑物設(shè)防類別為丙類，本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，其地震作用和抗震措施均應(yīng)符合本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的要求，其設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，其水平地震影響系數(shù)最大值為0.08，場(chǎng)地的特征周期為0.45s。場(chǎng)地內(nèi)的飽和粉土可不考慮其液化影響。場(chǎng)地土的類型為中軟場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類別為類場(chǎng)地。第二節(jié) 配套供應(yīng)情況本項(xiàng)目的公用配套設(shè)施主要包括給水管道、排水管道、采暖管道、通訊線路、輸配電線路、有線電視線路等。公用配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，做到布局合理、安全、可靠、經(jīng)濟(jì)，管線之間互不干擾，各種管線全部地下敷設(shè)，以保證場(chǎng)區(qū)的整潔。一、生活及消防用水本項(xiàng)目所處的工業(yè)園區(qū)內(nèi)有自來水管道，現(xiàn)有管徑為dn200，材質(zhì)為玻璃鋼管，水壓可以滿足項(xiàng)目區(qū)用水要求。二、排水項(xiàng)目區(qū)雨水通過雨水排水管道流入辛河路排水渠。另外園區(qū)內(nèi)有公用排水管道，材質(zhì)為混凝土管道，管徑為dn300, 污水也可排向此處。三、采暖本項(xiàng)目區(qū)的冬季采暖引自園區(qū)的供熱采暖系統(tǒng)，采暖管線可以從園區(qū)內(nèi)供熱管線接入。四、通訊#經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)建有數(shù)字程控電訊大樓一座，無線通訊設(shè)施健全，使信息隨時(shí)可以傳達(dá)世界各地，本項(xiàng)目區(qū)附近有光纜通過。五、供電項(xiàng)目區(qū)附近建有110kv變電站一處，可滿足項(xiàng)目區(qū)內(nèi)用電需求。六、有線電視線路由項(xiàng)目區(qū)附近經(jīng)過的有線電視線路中接入。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則與依據(jù)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則1、充分利用現(xiàn)有地形特點(diǎn)，因地制宜，合理布局，在保證使用功能的前提下，力求設(shè)計(jì)新穎、別致，達(dá)到視覺效果和實(shí)用目的的統(tǒng)一。2、滿足經(jīng)營(yíng)者的活動(dòng)要求，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、綠化、配套設(shè)施及管理等，給經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造一個(gè)便利、優(yōu)雅的商、住環(huán)境。3、合理利用土地，在保證生態(tài)效益和社會(huì)效益的前提下，提高容積率，最大限度地發(fā)揮土地的價(jià)值。4、統(tǒng)一于城市總體規(guī)劃之中，充分利用園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施等便利條件。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)#小商品批發(fā)市場(chǎng)的一期工程，規(guī)劃占地600畝，建筑面積35萬(wàn)平方米。項(xiàng)目承辦單位將吸收杭州九蓮綜合批發(fā)市場(chǎng)和文登#小商品批發(fā)市場(chǎng)成功運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)，將本項(xiàng)目區(qū)建設(shè)成為連接國(guó)內(nèi)南北方物流業(yè)發(fā)展的橋梁和紐帶。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)1、建筑防火規(guī)范gbj16-87；2、火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj116-88；3、辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jbj67-89；4、建筑防雷規(guī)范gbj57-83；5、民用建筑通則；6、方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范jgj50-88；7、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj84-85；8、民用建設(shè)照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gbj33-90；10、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj19-87；11、商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范gbj48-88；12、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50007-2002；14、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2001；15、建筑樁基技術(shù)規(guī)范jgj94-94；16、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范50045-95；17、國(guó)家、#省、#市的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；18、地質(zhì)勘察報(bào)告；19、已批準(zhǔn)的平面規(guī)劃圖、效果圖。第二節(jié) 本次可行性研究的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)中心市場(chǎng)一棟，地上5層，無地下室，采用干作業(yè)成孔灌注樁基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)；建設(shè)商住樓1000戶，地上5層，無地下室，采用天然地基，框架結(jié)構(gòu)。第三節(jié) 主要建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目承辦單位的設(shè)計(jì)意圖、項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)和水文地質(zhì)等條件、國(guó)家及省市的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目主要建筑設(shè)計(jì)方案如下：一、中心市場(chǎng)在項(xiàng)目區(qū)靠近濰高路的中間地帶建設(shè)中心市場(chǎng)樓一棟，長(zhǎng)252.0m，寬99.0m。建筑耐火等級(jí)：二級(jí)；建筑耐久年限：二級(jí)；建筑物抗震設(shè)防烈度：7度；建筑抗震設(shè)防類別：丙類建筑；建筑層數(shù)：地上5層，無地下室；建筑高度：21.6m；主要結(jié)構(gòu)類型：框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)方案：干作業(yè)成孔灌注樁基礎(chǔ)；基礎(chǔ)荷載假定為200kn/m2，基礎(chǔ)埋深假定為1.00m。二、商住樓在中心市場(chǎng)東西兩側(cè)及北側(cè)建設(shè)商住樓1000戶。建筑耐火等級(jí)：二級(jí)；建筑耐久年限：二級(jí)；建筑物抗震設(shè)防烈度：7度；建筑抗震設(shè)防類別：丙類建筑；建筑層數(shù)：地上5層，無地下室；建筑高度：14.35m；主要結(jié)構(gòu)類型：框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)方案：天然地基，基礎(chǔ)荷載假定為64 kn/m2，基礎(chǔ)埋深假定為1.00m。第四節(jié) 供熱、給排水及消防方案一、供熱通風(fēng)系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目供熱方案依照我國(guó)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj19-87）進(jìn)行設(shè)計(jì)。中心市場(chǎng)冬夏兩季以中央空調(diào)進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，春秋過渡季節(jié)給予舒適性通風(fēng)換氣，在考慮節(jié)能的前提下達(dá)到全年室內(nèi)環(huán)境舒適的結(jié)果。商住樓供暖所用熱源引自園區(qū)的供熱采暖系統(tǒng)，采暖管線從園區(qū)內(nèi)供熱管線接入。供回水溫度為7095，采用散熱器采暖的形式，系統(tǒng)形式采用下供下回式，室內(nèi)溫度最低不低于16，住宅樓廚房?jī)?nèi)設(shè)排煙通風(fēng)系統(tǒng)，衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。整個(gè)供熱通風(fēng)系統(tǒng)所用設(shè)備均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能設(shè)備。二、給排水、消防基本設(shè)計(jì)方案（一）供水管道設(shè)計(jì)本項(xiàng)目供水管道接自工業(yè)園區(qū)內(nèi)的自來水管道；雨水通過雨水排水管道流入辛河路排水渠；生活污水排入園區(qū)內(nèi)公用排水管道。（二）生活給水系統(tǒng)1、生活給水用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量本項(xiàng)目中心市場(chǎng)設(shè)4600個(gè)攤位，每個(gè)攤位按2人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)80l/人日，最高日用水量為736m3/日，考慮10%未預(yù)見水量，最高日用水量為810 m3/日。辦公、賓館及洗浴中心最高日用水量按960 m3/日，考慮10%未預(yù)見水量，最高日用水量為1056m3/日。商住樓總戶數(shù)為1000戶，每戶人數(shù)按3人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按190l/人日，最高日用水量為570 m3/日，考慮10%未預(yù)見水量，最高日用水量為627 m3/日。最高日用水量共計(jì)2493 m3/日。2、生活用水供水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案商住樓各戶均設(shè)置水表分別計(jì)量，產(chǎn)生的水費(fèi)由住戶承擔(dān)；中心市場(chǎng)出租攤位部分設(shè)總表計(jì)量，產(chǎn)生的水費(fèi)由市場(chǎng)管理單位承擔(dān)；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心分別在各出租房屋內(nèi)設(shè)置水表，產(chǎn)生的水費(fèi)由承租方承擔(dān)。3、生活排水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案由于本項(xiàng)目是以住宅和商用建筑為主，其污水不需特殊處理，因此，污水經(jīng)各排水支管按地勢(shì)由高到低的原則集中排至園區(qū)內(nèi)排水管道，然后由污水處理廠集中處理。4、雨水排水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案雨水納入雨水管道系統(tǒng)中，排入排水渠，經(jīng)處理后供附近農(nóng)田灌溉使用。5、消防基本設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)規(guī)范采用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj84-85）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj116-88）、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gbj16-87）和高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（50045-95），建筑耐火等級(jí)按二級(jí)設(shè)計(jì)。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，“超過七層的單元式住宅，超過六層的塔式住宅、通廊式住宅、底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的單元式住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”；“體積超過10000m3的教學(xué)樓等其他民用建筑應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”，本項(xiàng)目需設(shè)消防給水系統(tǒng)，根據(jù)本地供水管網(wǎng)的供水壓力，消防給水直接由本地市政管網(wǎng)供給。本項(xiàng)目的消防系統(tǒng)包括自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明及廣播系統(tǒng)等，均為獨(dú)立系統(tǒng)，消防控制中心設(shè)在中心市場(chǎng)首層。中心市場(chǎng)及商住樓周圍分設(shè)消防車道，與其他建筑之間的防火間距滿足規(guī)范的要求。中心市場(chǎng)一層設(shè)八個(gè)防火分區(qū)，二層設(shè)四個(gè)防火分區(qū)，三個(gè)中庭分別沿周邊設(shè)防火卷簾與一層形成獨(dú)立防火分區(qū)，防火分區(qū)之間設(shè)防火墻與防火卷簾加以分隔，每個(gè)防火分區(qū)面積均小于5000m2，商場(chǎng)部分每點(diǎn)距離安全出口小于20m，三四五層房門至外部出口的安全距離均滿足規(guī)范要求，樓梯總寬度符合防火疏散要求，防火卷簾為特級(jí)，耐火極限3小時(shí)，防火墻為240機(jī)制粘土磚砌筑。屋頂設(shè)消防水箱，以滿足撲救初期火災(zāi)的要求，水箱設(shè)置高度滿足最不利點(diǎn)消火栓靜水壓要求。第五節(jié) 電氣方案一、概況該項(xiàng)目的電氣設(shè)施有：室外廂式變壓器，低壓照明、插座、室外裝飾照明、路燈、單元安全門呼叫、消防報(bào)警等，通信，安全監(jiān)控，閉路電視，建筑防雷及接地。二、供電電源根據(jù)該工程建筑物的高度及使用性質(zhì)，項(xiàng)目中用電將從項(xiàng)目區(qū)的變電站接入。三、低壓配電1、道路照明：道路兩側(cè)及綠地旁安裝庭園燈，由值班人員集中控制。2、室外裝飾照明：在主要建筑物及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周圍選擇高壓鈉燈等進(jìn)行室外裝飾照明。3、正常室內(nèi)照明：住宅以節(jié)能型熒光燈為主，公共場(chǎng)所選用熒光燈與白熾燈混合照明，每個(gè)房間/攤位備有2到3組插座。4、負(fù)荷計(jì)算：商住樓根據(jù)本地的實(shí)際情況，確定每戶供電負(fù)荷為8kw，共1000戶，同時(shí)使用系數(shù)為0.3，用電負(fù)荷為2400kw；中心市場(chǎng)設(shè)每攤用電負(fù)荷為0.3kw，共4600個(gè)攤位，同時(shí)使用系數(shù)為1，用電負(fù)荷為1380kw；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心設(shè)總用電負(fù)荷為500kw；則本項(xiàng)目總用電負(fù)荷為4280kw。由變配電控制中心集中控制。四、通信商住樓每戶按一部電話考慮，同時(shí)每戶設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座；中心市場(chǎng)每個(gè)攤位按一部電話考慮，同時(shí)每個(gè)攤位設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心每個(gè)房間內(nèi)按一部電話考慮，同時(shí)每個(gè)房間設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座。由#縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的數(shù)字程控電訊大樓接入。五、安全監(jiān)控在小區(qū)出入口、中心市場(chǎng)出入口、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等處設(shè)置安全電視監(jiān)控系統(tǒng)。六、閉路電視在商住樓內(nèi)每戶設(shè)置一個(gè)閉路電視插座，中心市場(chǎng)每個(gè)攤位/房間設(shè)置一個(gè)閉路電視插座。從由項(xiàng)目區(qū)附近經(jīng)過的有線電視線路中接入。七、建筑物防雷及接地每棟建筑物按沿四周設(shè)置8避雷網(wǎng)做防雷保護(hù)，接地電阻不大于4歐姆。第六章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目區(qū)周圍無污染源，附近建有學(xué)校、銀行、醫(yī)院等，交通便捷，方便居民及市場(chǎng)內(nèi)的業(yè)主的生活。樓房之間及與城市道路間以綠化帶相隔，給居民創(chuàng)造了一個(gè)舒適的工作生活環(huán)境。項(xiàng)目區(qū)以民用和商用為主，產(chǎn)生的污水為生活污水，不需經(jīng)特殊處理便可排入排污管道，符合國(guó)家和省、市環(huán)保政策規(guī)定及#縣總體環(huán)保規(guī)劃要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)造成污染。第二節(jié) 節(jié)能工程建設(shè)過程中，采用節(jié)能的新科學(xué)、新工藝、新材料，在不增加投資的前提下盡可能選用國(guó)家允許生產(chǎn)出售的先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，變配電設(shè)備要安裝電容補(bǔ)償自動(dòng)裝置，盡量提高功率因數(shù)，減少電耗。要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電的宣傳及管理工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費(fèi)。第七章 項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員第一節(jié) 項(xiàng)目籌建期的組織與管理本項(xiàng)目由#小商品市場(chǎng)發(fā)展有限公司組織、管理，由于本項(xiàng)目投資較大，公司將嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)程序組織施工與建設(shè)，在可行性研究報(bào)告批復(fù)之后，對(duì)重要的設(shè)備和材料及施工隊(duì)伍采用招標(biāo)的形式選擇，確保建設(shè)項(xiàng)目資金不浪費(fèi)，工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不降低，并準(zhǔn)時(shí)竣工、驗(yàn)收、投入使用。第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的組織與管理本項(xiàng)目擬由#小商品市場(chǎng)發(fā)展有限公司采用企業(yè)法人的形式來實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理。該公司為獨(dú)立法人，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)董事長(zhǎng)1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，下設(shè)工程部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、保安部及后勤，每個(gè)部門的職能如下所示：1、總經(jīng)理、副總經(jīng)理：執(zhí)行股東大會(huì)和董事會(huì)決議，并向董事會(huì)報(bào)告工作；擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)章；擬定公司發(fā)展計(jì)劃，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案以及利潤(rùn)分配和彌補(bǔ)虧損方案；聘任或者解除應(yīng)由董事會(huì)聘任或解聘以外的管理人員；全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理，代表公司處理日常經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)和公司對(duì)外業(yè)務(wù)；由董事會(huì)或董事長(zhǎng)授權(quán)處理的其他事宜。3、工程部：設(shè)經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)公司工程建設(shè)項(xiàng)目的日常管理。4、營(yíng)銷部：設(shè)經(jīng)理1名（兼公司副總經(jīng)理），負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查并開拓市場(chǎng)；運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，在自行運(yùn)作市場(chǎng)的過程中審時(shí)度勢(shì)，靈活運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)則，使公司在短時(shí)間內(nèi)獲得最大的利潤(rùn)空間。同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需要、結(jié)合本公司的實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方案，并能規(guī)避或化解運(yùn)營(yíng)當(dāng)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。5、財(cái)務(wù)部：設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)1名（兼公司副總經(jīng)理），由高級(jí)會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)全公司的資金運(yùn)營(yíng)情況及日常財(cái)務(wù)管理。6、人力資源部：設(shè)經(jīng)理1名。負(fù)責(zé)公司人力資源開發(fā)、人員檔案管理及人員考核，決定對(duì)職工的獎(jiǎng)懲、升降級(jí)、加減薪、聘任、招聘及辭退等。7、保安部：設(shè)經(jīng)理1名。負(fù)責(zé)小區(qū)及市場(chǎng)內(nèi)的安全事務(wù)。8、后勤：設(shè)經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)公司后勤事務(wù)及食堂的日常管理。該項(xiàng)目總定員100人，實(shí)行法人管理模式，建成后自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展。科學(xué)的組織與決策是管理現(xiàn)代化企業(yè)的決策者和實(shí)施者所必須具備的基本素質(zhì)和戰(zhàn)略理念，只有精銳的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)才能創(chuàng)造出宏偉的業(yè)績(jī)。在企業(yè)的發(fā)展過程中，既能從宏觀上做到科學(xué)調(diào)控，又能從微觀上把企業(yè)戰(zhàn)略思想落到實(shí)處，從而使本項(xiàng)目的建設(shè)做到精心設(shè)計(jì)、嚴(yán)格施工、科學(xué)管理，確保各項(xiàng)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第八章 勞動(dòng)安全根據(jù)國(guó)家實(shí)施“三同時(shí)”的原則（即建設(shè)項(xiàng)目安全生產(chǎn)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入生產(chǎn)和使用），新建項(xiàng)目要達(dá)到國(guó)家安全與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定，消除重大隱患，減少事故的發(fā)生，改善勞動(dòng)條件及塵毒危害，等等。項(xiàng)目建設(shè)過程中將嚴(yán)格貫徹國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)自然災(zāi)害及建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中有損安全生產(chǎn)的不利因素，均要考慮防范措施，并設(shè)置工人防暑、降溫、保暖和搞好生活衛(wèi)生的措施。盡量給施工、經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)良好的、安全的生產(chǎn)環(huán)境和勞動(dòng)條件。項(xiàng)目建成之后的安全衛(wèi)生水平將不低于今后35年內(nèi)建成的同類型項(xiàng)目的水平。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施的內(nèi)容本項(xiàng)目自2003年11月開始，到2004年10月底全面建設(shè)完成，建設(shè)周期為1年，進(jìn)度計(jì)劃如下：1、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作：包括市場(chǎng)調(diào)查、詢價(jià)、設(shè)備選擇、資金來源渠道的議商、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫、論證和批復(fù)、初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、廠區(qū)勘察設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)等，于2004年4月中旬基本完成。2、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外平整土地。邊施工邊平整。3、設(shè)備的購(gòu)置：標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的訂貨、購(gòu)貨。4、土建工程的施工：材料準(zhǔn)備、施工、生活設(shè)施建設(shè)等。5、設(shè)備安裝、管道敷設(shè)。6、設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行、考核。7、項(xiàng)目驗(yàn)收。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度見表9-1。表9-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào) 進(jìn)度項(xiàng)目?jī)?nèi)容2003年2004年四季度一季度二季度三季度四季度1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作2可研報(bào)告編寫3項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)4設(shè)備訂購(gòu)5平整土地6土建工程施工7設(shè)備安裝調(diào)試8項(xiàng)目驗(yàn)收第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。2、建安費(fèi)，以國(guó)家建材局建材工業(yè)土建工程概算定額為計(jì)算依據(jù)，并根據(jù)#省#市的人工、材料及機(jī)械價(jià)格水平進(jìn)行調(diào)整，施工取費(fèi)執(zhí)行#市的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（1）#省建筑工程綜合定額（一）、（二）裝飾分冊(cè)（1996）；（2）#省建筑工程費(fèi)用定額（1996）；（3）#省安裝工程綜合定額（1996）；（4）#省安裝工程費(fèi)用定額（1996）；（6）定額中沒有的子目以市場(chǎng)（廠家）現(xiàn)行價(jià)為準(zhǔn)；（5）#市相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、設(shè)備購(gòu)置，按現(xiàn)在的設(shè)備出廠價(jià)或報(bào)價(jià)資料進(jìn)行估算，并計(jì)算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。4、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料。二、投資估算本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金三部分構(gòu)成，共計(jì)38000萬(wàn)元。（見附表1 項(xiàng)目總投資估算表）（一）建設(shè)投資估算主要包括固定資產(chǎn)投資、遞延資產(chǎn)和不可預(yù)見費(fèi)。1、固定資產(chǎn)投資計(jì)32498萬(wàn)元。其中，土建工程16050萬(wàn)元，給排水工程271萬(wàn)元，供電工程490萬(wàn)元，采暖及空調(diào)費(fèi)1700萬(wàn)元，消防設(shè)施74萬(wàn)元，通訊設(shè)備76萬(wàn)元，閉路電視安裝33萬(wàn)元，電梯480萬(wàn)元，道路、管線3200萬(wàn)元，機(jī)房1000萬(wàn)元，綠化工程656萬(wàn)元，裝修工程5400萬(wàn)元，其他1268萬(wàn)元，土地使用費(fèi)1800萬(wàn)元（土地共計(jì)600畝，每畝3萬(wàn)元）。2、遞延資產(chǎn)計(jì)3750萬(wàn)元。是項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，用于組織管理、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，其中管理費(fèi)2000萬(wàn)元，工程監(jiān)理費(fèi)200萬(wàn)元，勘探設(shè)計(jì)費(fèi)200萬(wàn)元，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)800萬(wàn)元，勞保統(tǒng)籌費(fèi)150萬(wàn)元，銷售費(fèi)用400萬(wàn)