成都市某政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四川省xx工程咨詢監(jiān)理有限公司二一年四月成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：四川省xx工程咨詢監(jiān)理有限公司工程咨詢證書：工咨甲發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目目 錄第一章 總 論1第二章 建設(shè)背景及必要性5第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃10第四章 需求分析與政策保障10第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件10第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模10第七章 建設(shè)方案10第八章 節(jié)能節(jié)水10第九章 工程進(jìn)度及建設(shè)管理10第十章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)10第十一章 環(huán)境影響及評價(jià)10第十二章 建設(shè)投資估算及資金籌措10第十三章 財(cái)務(wù)分析10第十四章 社會效益綜合評價(jià)10第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策研究10第十六章 結(jié) 論10附件10附表10附圖10 i第一章 總 論一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目名稱：成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于成都市xx區(qū)xx橋村梁豐1、6組。（四）項(xiàng)目用地：項(xiàng)目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。工程建設(shè)規(guī)劃凈用地面積51293.75平方米（約76.55畝）。土地取得方式為行政劃撥。（五）項(xiàng)目業(yè)主：成都市住房保障中心成都市住房儲備中心二、研究范圍及主要編制依據(jù)（一）研究范圍四川省xx工程咨詢監(jiān)理有限公司受項(xiàng)目業(yè)主委托，對成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提交成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析、社會效益綜合評價(jià)等。（二）主要編制依據(jù)1、中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法2、成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃3、成都市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）4、成都市人民政府關(guān)于貫徹國務(wù)院進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見5、成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于成都市xx政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)（成發(fā)改審批【2010】155號）6、成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會議紀(jì)要”（成府閱【2010】34號）7、成都市國土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房儲備中心意向用地意見函（成國土咨詢函【2010】31號）8、成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃條件通知書9、成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】-01）”的回復(fù)10、項(xiàng)目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項(xiàng)目建設(shè)必要性加大社會保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施?？梢灶A(yù)見，大力加強(qiáng)社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個(gè)時(shí)期的重頭戲。這對于在房價(jià)高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要有以下幾個(gè)方面：1、解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任。2、構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題。3、當(dāng)前房價(jià)的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性。（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程建設(shè)政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面積為25079，經(jīng)濟(jì)適用住房800套，建筑面積為56847，限價(jià)房2052套，建筑面積為167455?？偯娣e為281465（地上建筑255888，地下25577）。（三）工期安排根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為2年，具體安排為：2010年5月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。2010年8月底以前，陸續(xù)完成施工圖設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)工作。2010年9月至2011年12月底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。（四）項(xiàng)目建設(shè)投資及資金來源1、項(xiàng)目建設(shè)投資本項(xiàng)目建設(shè)投資約95970.20萬元，其中第一部分工程費(fèi)用72109.50萬元，第二部分工程其它費(fèi)用16497.40萬元（含土地費(fèi)用11541.00萬元），第三部分基本預(yù)備費(fèi)3853.30萬元，第四部分建設(shè)期利息3510.00萬元。詳見附表1。2、資金來源本項(xiàng)目建設(shè)資金來源有資本金和銀行貸款，其中：項(xiàng)目資本金30970.20萬元，占總投資額的32.27%建設(shè)期貸款65000.00萬元，占總投資的67.73%。（四）資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進(jìn)度逐步使用。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報(bào)告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項(xiàng)措施。項(xiàng)目建設(shè)在我國房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于遏制房市的過度投資投機(jī)炒作，保障我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展均體現(xiàn)了必要性。根據(jù)對建設(shè)條件、工程方案和對財(cái)務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理，財(cái)務(wù)分析可行。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。第二章 建設(shè)背景及必要性一、房地產(chǎn)市場背景2004年以來，商品房市場價(jià)格上漲很快，到2007年下半年，我國各主要城市房價(jià)相對于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來許多負(fù)面影響。從2007年底開始，加上汶川5.12特大地震和隨后發(fā)生全球性金融危機(jī)，使得2008年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。但是，2009年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱“爆炸式”的增長。我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。說中國的高房價(jià)在世界上獨(dú)一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。一位網(wǎng)友這樣跟帖說：“在北京和上海賣掉100平米的房子可在美國購買兩套別墅。不要懷疑這是事實(shí)?！本褪钦f，中國房價(jià)高，收入低，同世界已經(jīng)“接”不上“軌”了。政府為了抑制快速上漲的房價(jià)，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。但這些政策的實(shí)施效果難以令人滿意，此后房價(jià)仍然過快上升，大部分城市房價(jià)上漲速度達(dá)到了令人吃驚的程度。在2009年房地產(chǎn)市場再次“瘋狂”增長的背景下，房地產(chǎn)成為2010年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點(diǎn)。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會閉幕時(shí)指出政府將采取一系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時(shí)，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生3個(gè)“地王”，這表明我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。成都市房地產(chǎn)市場相比國內(nèi)一線城市要溫和得多。據(jù)2007年成都市中心房價(jià)分析和成都市物價(jià)局近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，成都市中心地段（府河以內(nèi)）商品房住宅集中成交價(jià)，6月已達(dá)5899元/平方米，高者已近萬元/平方米，同比上漲24.69%。三環(huán)路以外，集中成交價(jià)為4240元/平方米，同比上漲1.10%。數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià)5258元/平方米，環(huán)比微漲1.45%，同比上漲4.89%。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價(jià)為5899元/平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價(jià)為5170元/平方米；三環(huán)路以外，集中成交價(jià)為4240元/平方米。8月初市區(qū)二手房交易均價(jià)達(dá)到5283元/平方米，環(huán)比五月增長4.2%。2008年6月份成都市政府為滿足災(zāi)后重建，出臺的一項(xiàng)鼓勵(lì)性政策：關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見（以下簡稱意見）。 “截至12月9日，成都市主城區(qū)商品房交易量突破1260萬平方米，郊區(qū)突破1500萬平方米”，根據(jù)成都銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計(jì)，由于年底優(yōu)惠政策大限到來，從11月份開始交易量猛增，同時(shí)房價(jià)亦推高至均價(jià)每平方米6458元，這成為成都市房價(jià)近幾年來的最高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價(jià)潮之后，均價(jià)就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價(jià)已高達(dá)每平方米6458元，成為成都均價(jià)的新高。二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報(bào)告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項(xiàng)措施：一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。各級政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計(jì)劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場。三是抑制投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。三、保障性住房建設(shè)概況隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200左右。這是一個(gè)不可忽視的群體。然而，就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。因此在兩會上，不少全國政協(xié)委員呼吁加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)社會不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。從1991年提出建立保障性住房制度到2004年出臺相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。截至2005年底，291個(gè)地級以上城市中，有221個(gè)城市實(shí)施了廉租住房制度，占地級以上城市的75.9%。雖然各地結(jié)合實(shí)際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。成都市政府從1999年開始啟動(dòng)廉租住房工作，到2004年實(shí)現(xiàn)了廉租住房租金補(bǔ)貼“應(yīng)保盡保”。同時(shí)，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累計(jì)解決城區(qū)11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的10%以上。2007年成都市政府適當(dāng)提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，加大公共住房保障力度，落實(shí)100畝土地，建設(shè)20萬平方米廉租住房。從2007年1月開始，成都市政府率先在全國范圍內(nèi)推行的“零租金”優(yōu)惠政策，為成都市城區(qū)4.8萬余戶低收入家庭解決了住房問題。雖然成都市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個(gè)區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實(shí)和完善成都市公共住房保障體系的重要手段。四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性最近，加大社會保障性住房建設(shè)的力度，成為各地“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施?？梢灶A(yù)見，大力加強(qiáng)社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個(gè)時(shí)期的重頭戲。這對于在房價(jià)高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。1、解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用，一個(gè)完善的住房制度必然是由市場機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會問題和公平問題。從一些市場經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)看，住房保障是政府的重要職能之一。政府通過安排一定的財(cái)政資金支持住房保障，運(yùn)用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對低收入者的租金補(bǔ)貼，近30年來每年一直保持在占gdp的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展對本地經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責(zé)任。截至2005年，全國291個(gè)地級以上城市中，仍有70個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度，僅有18個(gè)省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。因此，政府要切實(shí)負(fù)擔(dān)起應(yīng)負(fù)之責(zé)，盡快完善住房保障制度。2、構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。3、當(dāng)前房價(jià)的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性近兩年，我國部分城市房價(jià)處于高位上漲的階段，房價(jià)上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價(jià)的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價(jià)之間的差距呈逐步擴(kuò)大之勢。四川省xx工程咨詢監(jiān)理有限公司 第83頁 共82頁第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動(dòng)中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國特大城市之一，同時(shí)，還是國務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。2007年，成都市被國務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點(diǎn)城市。（一）城市性質(zhì)及規(guī)模成都市是四川省省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，國家經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃單列市，也是國家歷史文化名城。93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。成都市轄9區(qū)4市6縣，面積12390平方公里，全市戶籍人口1112.3萬人,常住人口1257.9萬人。成都市中心城區(qū)面積598平方公里，目前的建成區(qū)面積約283平方公里。未建成區(qū)域117平方公里屬于規(guī)劃的建設(shè)用地，198平方公里為非建設(shè)用地。（二）自然條件1、地理項(xiàng)目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。地勢西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。平原及臺地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩(wěn)定性。2、氣候成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。氣候的一個(gè)顯著特點(diǎn)是多云霧，日照時(shí)間短、空氣較為潮濕。成都的雨水集中在7、8兩個(gè)月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。3、水資源成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，河網(wǎng)密度1.22公里/平方公里，水資源充沛，多年平均年徑流深715毫米，年徑流總量89億立方米。目前，成都市建立了60多個(gè)污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個(gè)，日處理總規(guī)模達(dá)122.4萬噸。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。2008年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增82萬噸/天，五城區(qū)(含高新區(qū))污水處理率將達(dá)到90%以上。4、交通成都交通經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運(yùn)輸為主的四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場站體系正日臻完善。成都是全國45個(gè)公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點(diǎn)。過境國道主干線有三條，國省干線公路13條，已建成 “1環(huán)+9射”狀的市域高速公路網(wǎng)，總里程達(dá)437公里，輻射成都90%以上國土面積；全市公路總里程2006年達(dá)到18089公里。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路1445公里，道路面積3686萬平方米，人均道路面積達(dá)8.9平方米/人。5、旅游成都旅游資源得天獨(dú)厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位6個(gè)，省級文物保護(hù)單位33個(gè)。二是自然景觀全。三是旅游資源分布相對集中。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。（三）城市社會經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。成都已形成了電子信息、機(jī)械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，形成了競爭力較強(qiáng)的家具和鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。成都市被連續(xù)被評為“中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”，綜合實(shí)力排中西部地區(qū)前列。近年來，成都市國民經(jīng)濟(jì)快速增長。2009年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4502.6億元（見圖1），比上年增長14.7%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值267.8億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2001.8億元，增長17.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2233.0億元，增長13.4%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為5.9:44.5:49.6。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)39510元（約5785美元）。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng)：自來水供水總量達(dá)5.21億立方米，生活用水日供水能力180.95萬噸。成都科技實(shí)力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合實(shí)力第一強(qiáng)市。2009年末全市戶籍人口1139.6萬人,比上年末增加14.7萬人；常住人口1286.6萬人，增加16.0萬人。人口自然增長率為1.9。全市符合政策生育率為93.6。城市居民人均可支配收入18659元，增長10.1%；農(nóng)村居民人均純收入7129元，增長10.0%。二、xx區(qū)概況“濯錦之江，源遠(yuǎn)流長”，以聞名千古的濯錦之江冠名的xx區(qū)，地處成都市東南部，位于國務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。區(qū)域面積62.12平方公里，常住人口40萬人，轄13個(gè)街道辦事處和2個(gè)鄉(xiāng)。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，年平均氣溫16.2，年降雨量8001000毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。三、項(xiàng)目周邊概況本項(xiàng)目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第四章 需求分析與政策保障一、需求趨勢住房是人們基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價(jià)上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。為解決房地產(chǎn)市場存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級政府部門出臺了一系列政策，通過規(guī)定90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場機(jī)制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，尤其是“住房保障”這個(gè)帶著濃厚民生意味的詞，在2007成為了一個(gè)被提及率幾乎最高的詞匯。發(fā)展需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點(diǎn)的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢。過去的的遺留問題。在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實(shí)際上在前30年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。實(shí)際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋改造，都是過去遺留下來的。人口分布不均。我國是一個(gè)人均資源量比較少的、緊缺的國家。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。另有一個(gè)重要現(xiàn)實(shí)問題，95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的國土面積上，加大了實(shí)際上有供需不對稱的因素。需求現(xiàn)狀。據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的市民多達(dá)7萬余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設(shè)力度，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從2006公布的成都市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）看，2007-2010年，每年的公共住房（政府保障性住房）為1.25萬套，加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。二、住房保障的對象及政策目標(biāo)住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會保障，是政府為彌補(bǔ)市場“失靈”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住房需求。住房保障的對象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的群體(如老年人、殘疾人等)。如果說對少數(shù)貧困群體實(shí)施的特殊性住房保障是一種社會救助，那么對廣大中等收入群體實(shí)施的普遍性住房保障則是提高其住房消費(fèi)可支付能力的一種扶持。更確切地說，特殊性住房保障是對貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會成員可支付能力則是社會和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個(gè)完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實(shí)施住房保障的政策目標(biāo)只有一個(gè)，就是讓“人人住有所居”，而不是“人人都有產(chǎn)權(quán)房”。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來構(gòu)建以“住有所居”為目標(biāo)的多元住房保障體系。我國的保障性住房建設(shè)可界定為：是政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，其受益的對象主要是低收入群體，也應(yīng)包括部分可支付能力不足的中等收入群體。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。三、保障性住房的供給形式與供給方式（一）保障性住房的供給形式與對象保障性住房的供給形式以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房的形式供應(yīng)。1、廉租房根據(jù)規(guī)劃，新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的1015。針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。2008年度低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入2.2萬元以下，人均住房面積16平方米以下的家庭。2、經(jīng)濟(jì)適用房針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為家庭年收入4萬元以下、人均住房面積16平方米以下的家庭。從2010年起，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的保障“準(zhǔn)入線”從家庭年收入由40000元以下調(diào)整為50000元以下，使更多“夾心層”家庭實(shí)現(xiàn)“安居夢”。3、限價(jià)房限價(jià)商品住房供應(yīng)對象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件，又無力購買市場價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。2008年度限價(jià)商品住房供應(yīng)對象為家庭年收入在6萬元以下、家庭住房面積在55平方米以下或人均住房面積在16平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在35周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。（二）保障性住房的供給方式從各國的實(shí)踐來看，保障性住房供給主要有以下方式：1、政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體英國在19451975年間，地方政府建造公房290多萬套，有效緩解了二戰(zhàn)后的“房荒”。美國在19491979年間，由政府興建公共住房的總量從17萬套增加至120萬套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題。而日本的公共住房多是以公營和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)1951年公營住宅法，公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。而公團(tuán)是依據(jù)日本住宅公團(tuán)法成立的特殊法人，專門從事公共住房建設(shè)、住宅區(qū)改造和經(jīng)營，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。我國香港從1961年開始推出“廉租房計(jì)劃”，此后又推出“居屋計(jì)劃”。目前，全美有120萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國雖經(jīng)歷1980年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場的20%左右：我國香港公營住房占市場份額的40%左右。2、政府與私營機(jī)構(gòu)合作公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵(lì)私營企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(bt)模式。也可以是政府從私營企業(yè)收購閑置的存量房，由政府擁有，社團(tuán)組織營運(yùn)，即購買擁有營運(yùn)(p00)模式?；蛘哂伤綘I機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè)擁有經(jīng)營監(jiān)督補(bǔ)貼模式。正是在這種模式下，各國出現(xiàn)了許多與政府合作的專門從事住房開發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的私營企業(yè)和非盈利組織，如英國住房協(xié)會、美國的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國的gagfah住房公司，它們都擁有和經(jīng)營大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。3、政府激勵(lì)私營企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房政府運(yùn)用信貸、稅收政策工具，動(dòng)員和引導(dǎo)社會各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。在祟尚市場經(jīng)濟(jì)的美國，政府為鼓勵(lì)私營企業(yè)和非盈利組織(宗教團(tuán)體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織)開發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺了多項(xiàng)政策，比如為私營機(jī)構(gòu)提供低息貸，鼓勵(lì)他們興建低于市場租金的租賃房，其出租對象是無法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開發(fā)商興建租賃房提供還貸利率1%的補(bǔ)貼，政府對租金水平進(jìn)行管治，限定承租對象收入不高于地區(qū)平均收入水平的80%，同時(shí)政府對承租的低收入住戶提供房租補(bǔ)貼；鼓勵(lì)興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵(lì)舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵(lì)為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的租賃住房等政策。在政府政策法規(guī)的指引和激勵(lì)下，私營企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開發(fā)建設(shè)和多樣化。從上述分析看到，各國政府從供給面入手積極干預(yù)住宅市場，加大保障性住房建設(shè)，多有以下特點(diǎn)：一是保障對象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場上收購存量房，也可以是為私營機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險(xiǎn)，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長期低息貸款和稅收減免。三是政策扶持的重點(diǎn)突出，多鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)保障性租賃房，并依據(jù)市場需求變化不斷進(jìn)行調(diào)整。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見的： 實(shí)現(xiàn)了“住有所居”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群體的基本住房需求。 通過政府投資和政策指引，動(dòng)員多方力量參與，將開發(fā)成本控制在租金水平和銷售價(jià)格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的社會責(zé)任，營造了社會公平正義、互助友愛的社會環(huán)境。 優(yōu)化了住宅市場結(jié)構(gòu)。政府增加保障性住房供給是對市場的“遺失補(bǔ)缺”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、不同品質(zhì)、價(jià)位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民消費(fèi)水平相適應(yīng)，消費(fèi)需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。我國政府從需求面入手，以現(xiàn)行的信貸、財(cái)稅優(yōu)惠政策提升廣大中低收入群體可支付能力，從住宅市場上去租房購房；也包括從供給面入手運(yùn)用各種政策工具、動(dòng)員多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供給。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，政府住房保障的對象、保障方式應(yīng)根據(jù)國情和市場的實(shí)際需求不斷進(jìn)行調(diào)整。四、成都市保障性住房建設(shè)總體規(guī)劃為引導(dǎo)和促進(jìn)成都市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，建設(shè)資源節(jié)約型社會，加強(qiáng)對近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)，成都市政府制定了成都市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）。1、規(guī)劃現(xiàn)狀：依據(jù)我市2006年住房調(diào)查，至2005年底，五城區(qū)實(shí)有城市住房總建筑面積9325.26萬平方米。其中，本地城市戶籍人口和單位擁有住房103.01萬套、8161.32萬平方米，戶均1.02套，人均27.95平方米。2、規(guī)劃期內(nèi)住房需求：根據(jù)五城區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)變化趨勢，商品住房市場發(fā)展態(tài)勢，以及本地中低收入家庭住房狀況預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)，住房總需求為5618萬平方米。其中，新建商品住房4306萬平方米；新建公共住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，下同）540萬平方米，通過租金補(bǔ)貼方式向市場租賃存量住房63萬平方米；新建農(nóng)遷房709萬平方米。3、住房建設(shè)結(jié)構(gòu)：本規(guī)劃堅(jiān)持以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，以保障本地中低收入居民家庭居住為重點(diǎn)，以住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定為原則，促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房滿足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求；農(nóng)遷房滿足被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民住房需求。 自2006年6月1日起至規(guī)劃期末止，套型建筑面積90平方米以下住房（含公共住房、農(nóng)遷房）面積所占比重，必須達(dá)到年度新建住房總建筑面積的70%以上。4、加強(qiáng)公共住房建設(shè)與管理，加大公共住房保障力度： 加強(qiáng)公共住房規(guī)劃與建設(shè)。公共住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市政府相關(guān)部門統(tǒng)一組織實(shí)施。公共住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一制訂。 完善經(jīng)濟(jì)適用住房管理。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管。 健全廉租住房制度。繼續(xù)推行租金補(bǔ)貼方式，適當(dāng)增加實(shí)物配租比例，增強(qiáng)廉租住房對本地最低收入戶籍人口的保障作用。五、相關(guān)政策住房保障工作在2007年被提到了一個(gè)前所未有的高度，在2007年“住房保障”這一關(guān)鍵詞所形成的政策大局之下，成都的住房保障工作也正順著這一民生脈絡(luò)穩(wěn)健地推進(jìn)著。這不僅是對我國10多年來住房保障制度的延續(xù)，更是在原有基礎(chǔ)上對公共住房制度的一次完善、深化，甚至是創(chuàng)新，是住房保障制度發(fā)展到一定階段的一次升華。成都市政府在2007年12月21日出臺了關(guān)于貫徹國務(wù)院進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)提出如下意見：（一）指導(dǎo)思想、總體要求和基本原則：1、指導(dǎo)思想。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的要求和“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”的房地產(chǎn)市場發(fā)展思路，把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，進(jìn)一步建立健全多渠道解決困難家庭住房問題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場和我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的公共住房制度體系。2、總體要求。以城市低收入家庭為主要對象，兼顧其他住房困難群體，加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施和管理力度，規(guī)范限價(jià)商品住房的建設(shè)和管理，解決產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人員、高級專業(yè)人才住房問題，逐步改善大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工居住條件。3、基本原則。堅(jiān)持適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則；堅(jiān)持保障方式多樣化、保障標(biāo)準(zhǔn)層次化的原則；堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會參與的原則；堅(jiān)持住房保障與住房市場協(xié)調(diào)、公平與效率兼顧的原則。（二）進(jìn)一步建立健全公共住房制度體系：1、加大廉租住房實(shí)施力度。 五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。2008年度低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入2.2萬元以下，人均住房面積16平方米以下的家庭。 加大廉租住房保障力度，對申請廉租住房保障并經(jīng)審查符合條件的低收入住房困難家庭均實(shí)行“應(yīng)保盡?！?。 逐步提高實(shí)物配租比例。低保家庭以實(shí)物配租為主，家庭年收入高于低保標(biāo)準(zhǔn)低于2.2萬元的，繼續(xù)實(shí)行實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的保障方式。根據(jù)住宅市場供應(yīng)情況和低收入住房困難家庭需求等情況，合理確定實(shí)物配租供應(yīng)量。實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需援助的家庭。 新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；實(shí)行租金補(bǔ)貼的面積標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 多渠道增加廉租住房房源。新建廉租住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及限價(jià)商品住房的小區(qū)中配建，也可以根據(jù)實(shí)際情況在政府統(tǒng)建的拆遷安置小區(qū)中配建。配建比例原則上控制在建筑面積的10以內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓等有關(guān)批準(zhǔn)文件中，明確廉租住房數(shù)量、套型、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后的移交和收購等事項(xiàng)。要通過收購市場存量住房、回購保障對象原有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房以及鼓勵(lì)社會捐贈等形式多渠道籌集住房保障房源。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房向社會出租。2、加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理力度。 五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為家庭年收入4萬元以下、人均住房面積16平方米以下的家庭。申購經(jīng)濟(jì)適用住房并經(jīng)審查符合條件的家庭，其自有產(chǎn)權(quán)住房須交由市住房儲備機(jī)構(gòu)計(jì)價(jià)回購。 經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)根據(jù)“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)”的原則，由市住房保障中心組織建設(shè)。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模為25萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。 經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房自購買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由住房儲備機(jī)構(gòu)按照屆時(shí)同類經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格進(jìn)行回購。經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同備案滿5年，購房人可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申報(bào)制度，并按照屆時(shí)同地段普通商品住房與購買經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款的差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，在同等條件下，政府可優(yōu)先回購。購房人也可按照上述比例向政府繳納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。具體繳納比例由市住房委員會辦公室會同國土部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房政府優(yōu)惠部分和保障對象實(shí)際支付價(jià)款的比例確定，并在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。在本通知出臺前已經(jīng)簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同并備案的，按原政策執(zhí)行3、規(guī)范限價(jià)商品住房的建設(shè)和管理 限價(jià)商品住房供應(yīng)對象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件，又無力購買市場價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。2008年度限價(jià)商品住房供應(yīng)對象為家庭年收入在6萬元以下、家庭住房面積在55平方米以下或人均住房面積在16平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在35周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。申購限價(jià)商品住房并經(jīng)審核符合條件的家庭，其自有產(chǎn)權(quán)住房須交由市住房儲備機(jī)構(gòu)計(jì)價(jià)回購。 限價(jià)商品住房是政府在一定時(shí)期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段。限價(jià)商品住房供應(yīng)規(guī)模應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)情況，結(jié)合調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格合理確定，現(xiàn)階段一般保持在市場供應(yīng)總量的10。2008年度限價(jià)商品住房供應(yīng)規(guī)模為80萬平方米。 限價(jià)商品住房由政府成立的全資國有公司負(fù)責(zé)建設(shè)，用地實(shí)行協(xié)議出讓。限價(jià)商品住房的套型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)。 銷售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，定價(jià)原則按照比周邊同類商品住房低2025確定。銷售價(jià)格在預(yù)售時(shí)向社會公布，公布價(jià)格應(yīng)為該限價(jià)商品住房樓盤的最高價(jià)。購買限價(jià)商品住房應(yīng)自購房合同備案5年后方可上市交易。4、支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決專業(yè)人才的住房困難問題。 擴(kuò)大限價(jià)商品住房供應(yīng)范圍，解決產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人員住房問題。凡屬我市重點(diǎn)支持的六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或市政府重點(diǎn)培育的大企業(yè)、大集團(tuán)的專業(yè)技術(shù)從業(yè)人員，且收入、住房條件符合購買限價(jià)商品住房相關(guān)規(guī)定的，均可申請購買限價(jià)商品住房。專業(yè)技術(shù)人員購買限價(jià)商品住房實(shí)行申請、審查制度。由申購人向所在單位提出申請，行業(yè)主管部門初審，市住房保障中心審核并對符合條件的申購人發(fā)放準(zhǔn)購證。 建設(shè)“高級員工公寓”解決產(chǎn)業(yè)高級專業(yè)人才住房問題。在成都高新區(qū)范圍內(nèi)試點(diǎn)，建設(shè)與重大招商引資項(xiàng)目配套的“高級員工公寓”，市房管局指導(dǎo)和監(jiān)督制定具體方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局，由成都高新區(qū)管委會組織建設(shè)?！案呒墕T工公寓”的套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在120平方米以內(nèi)，全部建設(shè)高層電梯公寓。租金水平按照比周邊同類商品住房平均租金低10確定。5、改善其他住房困難群體的住房條件。 建設(shè)大學(xué)畢業(yè)生公寓，解決大學(xué)畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)住房困難。在我市五城區(qū)（含成都高新區(qū)）工作滿3年具有全日制大學(xué)本科以上畢業(yè)學(xué)歷的單身大學(xué)畢業(yè)生，且收入、住房現(xiàn)狀和所在單位符合規(guī)定條件的，可以申請租賃大學(xué)畢業(yè)生公寓。大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓按單身公寓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，原則上每間套內(nèi)面積控制在25平方米以下（含衛(wèi)生間），每間租住2-4人。租金標(biāo)準(zhǔn)按照同類住房市場租金的70確定，租期3年的大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓實(shí)行申請、審查、輪候制度。2008年度首批推出100套房源用于大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓試點(diǎn)。首批試點(diǎn)公寓以套房為主，建筑面積控制在3060平方米左右。 多渠道提供農(nóng)民工住房保障，改善農(nóng)民工住房條件。一是在開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，以及進(jìn)城務(wù)工人員較為集中的其他地區(qū)，集中建設(shè)農(nóng)民工宿舍，由用工企業(yè)租賃。開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的農(nóng)民工宿舍由開發(fā)區(qū)管委會或所在區(qū)政府組織建設(shè)，在第三產(chǎn)業(yè)集中的其他地區(qū)，由政府指定的部門組織房源。租金實(shí)行政府定價(jià)。二是村鎮(zhèn)、街道可以組織新居工程和新農(nóng)村建設(shè)中居住點(diǎn)的閑置住房，優(yōu)先面向成都籍、具有相對穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工租賃。三是積極引導(dǎo)、支持社會力量開發(fā)建設(shè)面向進(jìn)城務(wù)工人員租賃的住房。成都市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，符合規(guī)定條件且其原有農(nóng)村住房經(jīng)住房儲備機(jī)構(gòu)按照規(guī)定價(jià)格收購后，其家庭可參照成都市城市公共住房制度實(shí)施方案（試行）（成府發(fā)200650號）的規(guī)定，納入相應(yīng)的城市住房保障體系。用工單位應(yīng)為簽訂勞動(dòng)合同6個(gè)月以上的進(jìn)城務(wù)工人員繳存住房公積金。公積金管理中心應(yīng)采取措施，為進(jìn)城務(wù)工人員繳存、提取公積金和辦理貸款提供便利服務(wù)。第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址及用地本項(xiàng)目位于成都市xx區(qū)xx橋村梁豐1、6組，地處三環(huán)路外月1公里，驛都大道南約200米，其西面緊鄰40米寬的東洪路，北、東、西緊鄰城市規(guī)劃道路。場地為西南走向的矩形地塊，東西寬約200米，南北長約265米，總用地面積51293.75，場地內(nèi)現(xiàn)狀地勢高差較小，地勢東高西低，局部高出，最大高差約6米。二、建設(shè)條件1、區(qū)位條件項(xiàng)目區(qū)域位于城區(qū)東部，外環(huán)路與三環(huán)路之間，屬于成都市區(qū)東部新區(qū)范圍，區(qū)域內(nèi)綜合開發(fā)條件較好。東部新區(qū)未來居住環(huán)境條件將進(jìn)一步改善，并會成為成都市商品房開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。2、氣候條件成都地區(qū)位于亞熱帶暖濕季風(fēng)氣候區(qū)，終年溫暖濕潤，四季分明。氣候特征春旱、夏熱、秋雨、冬干，日照少，無霜期長，降雨多集中于6-9月（占全年降水量的74.2%）。據(jù)成都市氣象資料，成都地區(qū)氣象指標(biāo)如下：多年平均氣溫 16.2 多年平均相對濕度 82%極端最高氣溫 38.3 多年平均日照時(shí)間 1228.3h極端最低氣溫 -5.9 主導(dǎo)風(fēng)向 nne多年平均降水量 947.0mm 年平均風(fēng)速 1.2m/s最大日降水量 195.2mm 最大風(fēng)速 1.48m/s多年平均蒸發(fā)量 1020.5mm 極大風(fēng)速 27.4m/s3、地形及自然條件項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地形為東郊臺地淺丘，緩坡起伏，地基條件一般良好，局部可能有膨脹土等影響工程的問題，開挖中應(yīng)重視溝壁和邊坡保護(hù)和換填土等適當(dāng)?shù)牡鼗幚?。地質(zhì)：地勢較平坦，構(gòu)造穩(wěn)定。海拔高度508-514m，最大高差約6m。50年歷史資料記載無破壞性地震發(fā)生，根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范