物業(yè)作業(yè)手冊.doc

標準手冊管理職責5物業(yè)項目管理處職責5項目經理崗位職責5項目管理處綜合管理員崗位職責6項目管理處文員班長崗位職責6項目管理處文員崗位職責7項目管理處維護主管崗位職責7項目管理處維護班長崗位職責7項目管理處電工崗位職責8項目管理處水工崗位職責8項目管理處高壓電工崗位職責9項目管理處電梯維護工崗位職責10項目管理處空調工崗位職責10項目管理處司爐工崗位職責11項目管理處安保主管崗位職責11項目管理處保安班長崗位職責12項目管理處保安員崗位職責12項目管理處監(jiān)控員崗位職責14項目管理處保潔主管崗位職責15項目管理處保潔班長崗位職責15項目管理處保潔員崗位職責16管理制度16保安部管理制度16保安管理制度16值班室管理制度17監(jiān)控中心管理制度19收發(fā)室工作制度20停車場管理制度21保安員紀律制度22保安員巡視檢查制度22緊急事故報告制度23物品出入管理制度24門禁系統(tǒng)管理制度24義務消防隊管理制度25防火安全檢查制度26鋼瓶間管理制度27重點部位臨時動火作業(yè)安全制度27施工現場安全管理制度29火災隱患整改制度30機動車車輛管理制度32非機動車車輛管理制度32對講機使用管理制度33保安宿舍管理制度34營業(yè)廳保安管理制度34保潔部管理制度文件35清潔管理制度35保潔員的紀律制度36綠化管理制度37客服管理制度文件38客戶服務管理制度38工程設備管理制度文件39電梯/扶梯維護保養(yǎng)制度39電梯管理制度49動火審批制度51給排水管理制度52機房管理制度54供電系統(tǒng)運行管理制度57鍋爐設備維護保養(yǎng)制度68鍋爐設備管理制度71空調設備維護保養(yǎng)制度76空調設備運行管理制度84維修管理制度86樓宇智能化設施管理及保養(yǎng)制度87節(jié)約能源管理制度89消防設施維護保養(yǎng)管理制度90裝修管理制度95工具管理制度96資料管理制度96值班、交接班管理制度97二次供水衛(wèi)生安全管理制度98工作程序及表格100安保分部工作程序及表格100保安員儀容儀表規(guī)定100安保分部處理客戶投訴工作程序100常見的幾種可疑情況及處理措施100保安服務應急事件處理程序101辦理業(yè)主失物認領的程序102安防器械、設備使用管理規(guī)定102消防演練程序103安保監(jiān)控設備報警應急反應工作流程105失火事故調查程序105撥打“119”電話報警程序106停車場突發(fā)事件應變措施106保潔工作程序及表格107辦公樓層清潔工作程序107住宅小區(qū)單元樓層清潔工作程序108大堂清潔工作程序109公用衛(wèi)生間清潔工作程序110室外清潔工作程序110地毯清洗工作程序111燈具清潔工作程序112不銹鋼清潔工作程序113玻璃門、窗、幕墻清潔工作程序113出入口雨蓬清潔工作程序114瓷磚、噴涂和大理石墻面清潔工作程序115乳膠漆墻面清潔工作程序115花崗巖、大理石等石材晶硬保養(yǎng)工作程序116垃圾清運工作程序117清潔設備操作和日常保養(yǎng)工作程序117衛(wèi)生消殺工作程序121綠化養(yǎng)護作業(yè)工作程序123花木養(yǎng)護操作規(guī)程124澆水抗旱及處理規(guī)程125喬木、灌木的整形修剪125施肥操作規(guī)程126中耕除草126維修、客服工作程序及表格126緊急事件的上報程序126外來施工管理程序127施工現場的巡視程序128文員規(guī)范用語管理規(guī)定129用戶報修處理工作程序130供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程131水泵的維修保養(yǎng)規(guī)程135化糞池清理和維護規(guī)程136電梯出現運行險情，排除險情的處理措施137給排水設備設施異常情況的處理139配電倒閘操作規(guī)程139鍋爐系統(tǒng)應急處理規(guī)程140空調設備運行程序141維修人員入戶維修規(guī)程144管理職責物業(yè)項目管理處職責1.在公司領導下，對項目范圍內所屬生產大樓和住宅小區(qū)等實施物業(yè)服務和管理；2.負責公共區(qū)域衛(wèi)生包括，走廊、公共樓梯、衛(wèi)生間、門窗玻璃及其他公共設施的清掃、保潔和垃圾清運工作；3.負責公共區(qū)域環(huán)境的美化、綠化管理工作；4.負責所管區(qū)域的安全工作。落實各項保安、消防制度，維護所管區(qū)域正常的工作生活秩序，協(xié)助公安機關打擊違法活動，確保人員財產和設施設備的安全；5.負責生產辦公大樓和住宅樓傳達室值班和門衛(wèi)工作；負責停車場及自行車存放與管理；6.負責處理公安、市政、市容、街道辦事處等單位的來訪及協(xié)調工作；7.負責收取住戶物業(yè)管理費和水、電費及其它費用等；8.定期收集業(yè)主意見、建議，不斷改進服務工作質量，做好業(yè)主滿意度調查。對業(yè)主的投拆，及時處理解決；9.保障物管區(qū)域水電氣正常和空調及電梯等設備、設施的正常運行，為移動公司員工創(chuàng)造安全、文明、舒適的辦公及居住環(huán)境；10.積極完成領導交辦的其它工作。項目經理崗位職責1.全面負責該項目的工作，并修改、審核該項目的各項制度和崗位職責；2.制定項目物業(yè)管理目標，保證各項管理服務工作的質量，使業(yè)主滿意；3.召集和主持項目例會，及時解決管理和服務中的問題；4.協(xié)調和指導本項目的工作，保證各方面工作順利進行；5.負責物業(yè)項目年度財務費用控制，負責管理工作人員的鑒定、考核、辭職等審批工作；6.檢查各轄區(qū)工作，聽取員工意見和建議，完善服務工作；7.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處綜合管理員崗位職責1.負責各類檔案、資料、文件的使用、更新和歸檔管理工作；2.負責人事檔案的管理，辦理各類與人事相關的手續(xù)；3.負責各類辦公用品的申請上報、領用和管理工作；4.負責二級庫房的管理；5.負責部門上、下級之間上傳下達的工作，負責與其他部門的協(xié)調、聯絡和辦公室客戶的接待工作；6.負責辦公會議、工作總結和工作計劃等起草、整理與打印工作；7.負責部門車輛管理工作；8.負責員工考勤統(tǒng)計上報工作；9.負責費用報銷的相關事宜；10.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處文員班長崗位職責1.執(zhí)行管理處綜合管理員工作的安排，具體負責對文員日常管理工作；2.組織落實管理處綜合管理員的工作安排；3.監(jiān)察崗位紀律，控制日常工作質量；4.負責員工的日常培訓和現場培訓； 5.協(xié)助部門經理對員工進行工作考評；6.負責員工的日常考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務；7.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處文員崗位職責1.負責所管區(qū)域照明燈、出口燈正常工作和手機的開關，負責公共區(qū)域各樓層防火門、豎井門、消防栓處于關閉狀態(tài)。天花無裂痕、無污染。所有植物長勢良好，無枯枝、爛葉； 2.負責外來賓客的接待； 3.負責大樓報紙、信件、刊物、包裹的分發(fā)和登記；4.負責為重要會議的會議服務工作；5.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處維護主管崗位職責1.在項目經理的領導下，全面負責維護部的各項工作；2.負責組織開展物業(yè)設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作；3.確保物業(yè)公用設施設備正常運行運轉；4.負責制定工程管理制度和操作規(guī)程，檢查落實執(zhí)行情況；5.組織、收集各種設備的技術資料和竣工圖紙，做好設備的技術管理工作；6.負責外包維護項目的管理，組織對外包維護工程的質量驗收；7.負責檢查本部門各項工作，定期進行員工的考核；8.負責組織制定本部門工作計劃和培訓計劃，并開展業(yè)務培訓；9.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處維護班長崗位職責1.熟悉管理區(qū)內各種設施、設備的結構、性能、特點等基本情況，對設施、設備的圖紙、技術資料進行收集、整理和存檔；2.配合經理制定各系統(tǒng)設備、設施的年度維修保養(yǎng)計劃，并按計劃認真組織實施；3.對工作中一般故障要做到及時處理，較大故障24小時內處理完畢，重大故障72小時內處理完畢，對業(yè)主的投訴處理率達到100%；4.帶領員工進行業(yè)務學習，不斷提高綜合素質和技術水平；5.組織員工嚴格按規(guī)定進行各系統(tǒng)設施、設備的巡檢，對發(fā)現的問題及時處理；6.開拓創(chuàng)新、節(jié)約增效、狠抓管理，保持工作面的干凈整潔；7.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處電工崗位職責1.熟悉轄區(qū)內供電、供暖、供水、消防設施電氣管線的控制系統(tǒng)；2.嚴格按供配電安全使用標準作業(yè)規(guī)程進行作業(yè)，防止發(fā)生事故；3.負責對公共照明檢查和維護工作，保證正常照明；4.嚴格遵守電器設備運行維修保養(yǎng)制度，能正確判斷處理一般電器故障；5.發(fā)生停電或其他事故及時與供電部門取得聯系，迅速查明原因，采取應急措施，并向上級報告；6.堅守崗位，按時上下班，做好值班記錄，保管好資料、圖表和工具；7.履行24小時應急搶救職責，有任務應做到隨叫隨到；8.積極處理用戶報修，不推拖，及時趕到現場查看和處理；9.開展便民活動，為用戶提供電路維修、電器安裝的有償服務；10.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處水工崗位職責1.負責對管轄區(qū)內生活、生產、空調和消防水系統(tǒng)的設備、管線和設施的運行、維修、保養(yǎng)和管理；2.熟悉管轄區(qū)各類給排水系統(tǒng)的布局，管線閥門，壓力表和計量表的位置及數量，各供應方的站名、聯系電話； 3.嚴格遵守公司制度的各類設備的運行、維修、保養(yǎng)制度，做到定期、定時檢查、維修保養(yǎng)；4.熟悉管轄區(qū)內各種設備、輔機和配件的性能，并能熟練進行操作處理；5.熟悉消防設施的配置、位置、并能正確的使用消防設備；6.發(fā)生水、暖、氣等供應停止或其他事故應及時與供應部門聯系，迅速查明原因，并采取應急措施，同時應通知維護部經理； 7.積極處理用戶報修，履行24小時應急搶救職責，有任務應做到隨叫隨到； 8.為用戶提供與本專業(yè)相關的有償服務，并按規(guī)定收取服務費； 9.做好上、下水管道、供暖管道、地溝的維護和疏通，定期進行化糞池、雨水井的清理、檢查；10.做好設施系統(tǒng)管線的檢查和維修保養(yǎng)記錄，并建檔備查；11.對運行、維修的各種工具、設備應妥善使用，精心管理，并能做一定的維修工作； 12.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處高壓電工崗位職責1.嚴格按照國家規(guī)定的電器安全操作規(guī)程、電器設備管理規(guī)定進行工作；2.確保供電系統(tǒng)安全運行。負責配電室、高壓柜、直流電、低壓柜及控制設備的運行。按時巡視、定期維護、保證設備的正常運行；3.負責配電室的控制柜、強電井、控制盤、所有動力系統(tǒng)的巡視檢查和維護工作；4.負責每年的變配電系統(tǒng)的測試、調整工作；5.負責值班期間的應急工作；6.負責配電系統(tǒng)各種計量儀表的檢測工作及各種測量儀表安全用具的檢測工作；7.負責配合大樓避雷系統(tǒng)的檢測工作；8.負責配電室的衛(wèi)生清掃，門窗封閉檢查工作；9.配電室設備、供電系統(tǒng)線路的運行巡檢和維護必須有詳細、準確的記錄，并建檔備案；10.值班人員在遇重大事故及大修或年檢時，必須執(zhí)行維護部簽發(fā)的工作票或倒閘操作票，按票上所列項目進行操作；11.日常工作中出現的異常突發(fā)情況應立即采取緊急措施并及時通知相關責任部門；12.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處電梯維護工崗位職責1.嚴格遵守國家相關部門技術法規(guī)、標準和物管中心的各種規(guī)章制度；2.負責電梯的運行監(jiān)控及日常檢查、巡視，認真填寫巡檢記錄表；3.監(jiān)督檢查電梯維保單位的維修保養(yǎng)工作，并填寫有關報告和記錄；4.電梯發(fā)生故障時負責緊急救援及監(jiān)督修復處理工作；5.負責電梯的日常維修、養(yǎng)護工作；6.負責電梯機房的清潔工作，按時開關機房空調，清潔和管理空調設備，確保設備運行要求溫度； 7.負責配合電梯的年度檢驗工作；8.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處空調工崗位職責1.空調工應持證上崗，熟悉空調系統(tǒng)的基本情況和主要性能參數，并能熟練操作空調主、付機設備；2.負責對空調系統(tǒng)運行的值班、巡檢、日常維保和機房清潔；配合維保單位對系統(tǒng)的定期保養(yǎng)；3.根據用戶的要求和環(huán)境濕度的變化實施開啟空調，合理的調整制冷、供熱出水溫度；4.開停機及運行調節(jié)均應按空調的安全操作規(guī)程進行操作；5.每班按時巡檢主機，冷卻水塔，冷卻水泵等設備的運行情況，并做好記錄，發(fā)生異常應及時處理；6.在空調系統(tǒng)調試或運行中發(fā)生重大問題，應采取處理措施，并及時上報；7.保持操作間和設備間的清潔衛(wèi)生，保證系統(tǒng)運行的安全；8.運行和維護使用的工具、備品、備件，應指定放置和妥善保管；9.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處司爐工崗位職責1.司爐在職人員必須取得勞動部門資格證，持證上崗，并嚴格遵循勞動部門的定期審核；2.嚴格執(zhí)行鍋爐安全操作規(guī)程和各項規(guī)章制度，精心操作，正確填寫運行記錄；3.嚴格遵守勞動紀律，堅守崗位，上崗前4小時之內和當班時不得飲酒，不做與生產無關之事，當班人嚴禁“大班套小班”；4.交接班前按規(guī)定巡邏，檢查各種設備，包括水位儀、壓力表、鼓、引風機、給水系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)，設施的運行情況，交接班時應核對運行和值班記錄，清點用具；5.發(fā)現鍋爐管道、閥門、各種報警設施有異常危及安全時，應采取緊急措施并及時報告維護部經理；6.必須熟悉和掌握鍋爐及輔助設備、設施的結構，基本技術參數、性能、使用方法，安全常識等內容，并能對其進行一般的維修和保養(yǎng)；7.認真執(zhí)行巡回檢查制度，定時進行巡回檢查并做好記錄； 8.做好鍋爐設備的維修保養(yǎng)工作，掌握鍋爐水質情況和有關處理水處理基本知識； 9.認真執(zhí)行質量管理制度，掌握鍋爐水質情況和有關水處理基本知識，按時正確排污，保證鍋爐給水及爐水符合國家標準；10.配合鍋爐設備的維修工作，嚴格執(zhí)行清潔衛(wèi)生和安全制度，確保文明生產； 11.努力學習專業(yè)知識，鉆研技術，不斷提高業(yè)務水平，確保鍋爐安全、經濟運行； 12.積極完成領導交辦的其它工作。 項目管理處安保主管崗位職責1.應在項目經理領導下，配合保安公司本區(qū)負責人及當地公安部門的指導下，全面負責所服務區(qū)域內的安全、消防工作；2.負責制訂治安消防工作計劃，組織實施各項安全防范措施；3.組織處理在所管區(qū)域內發(fā)生的重大治安案件和事故；組織消防檢查、訓練、學習，處理重大消防事故；4.負責制訂本部員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓；5.負責監(jiān)督、檢查本部各項工作，定期對本部員工進行考核；6.定期向中心安保部匯報工作，并接受其監(jiān)督檢查、考核；7.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處保安班長崗位職責1.在安保分部經理領導下，負責安排本班各項具體工作；2.監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級各項工作指令及公司規(guī)章制度；3.檢查本班各崗位工作情況，及時糾正工作偏差；4.如實記錄并小結本班工作情況，并及時向上級匯報；5.做好保安器材的交接和保管工作；6.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處保安員崗位職責1.大廳保安員職責:1.1負責維持生產大樓、住宅樓、機房及公共區(qū)域秩序，保證入口暢通；1.2密切注視相關出入人員，勸離衣冠不整者及閑雜人員；1.3負責查驗大件物品放行手續(xù)；1.4負責非辦公時間大樓出入登記工作；1.5巡查所轄區(qū)域的治安消防情況。2.巡樓保安員職責:2.1負責按規(guī)定路線巡查大樓各樓層，檢查治安消防情況；2.2負責查詢可疑人員；2.3監(jiān)督檢查用戶裝修現場的治安消防狀況，及時處理違規(guī)裝修；2.4非辦公時間負責檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現問題及時處理；2.5負責非辦公時間加班人員登記工作。3.停車場保安員職責:3.1指揮引導進出車輛，安排進入的車輛停放在指定位置；3.2負責巡查車輛及車場設施情況，做好車況記錄，對有損傷車輛請司機簽名確認；3.3檢查車場消防器材，保持消防通道的暢通；3.4負責車場的安全管理，維持車場秩序，嚴禁閑雜人員進場。4.營業(yè)廳保安職責:4.1維持營業(yè)廳現場秩序，遇有客戶詢問時，應禮貌對客戶進行導示，無特殊原因，不得離開營業(yè)大廳；4.2儀容整潔，微笑服務；4.3及時處理營業(yè)廳內出現的異?，F象，保護工作人員及客戶的人身及財產安全；4.4制止、驅趕營業(yè)廳內的各類閑雜人員，禁止人員攜帶寵物進入營業(yè)廳；4.5及時排除營業(yè)廳安全隱患，能正確使用消防設施；4.6發(fā)生緊急情況時，必須以最快的速度趕到事故現場進行處理并上報安全保衛(wèi)部；4.7負責夜間營業(yè)廳內各項設施安全；4.8做好勤務登記，落實換崗交接手續(xù)；4.9按時完成安保分部交辦的其它任務。 5.門衛(wèi)保安職責:5.1遵守企業(yè)的各項規(guī)章制度，服從管理，聽從指揮，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；5.2儀容整潔，微笑服務；5.3認真檢查出入人員、車輛、物品，保持高度警惕，堅守崗位，圓滿完成安全保衛(wèi)任務；5.4對大件物品出門時，須檢查“貨物出門證”,查驗合格后方可出門；5.5維護正常秩序，制止閑雜人員和寵物進入大門；5.6遇有重要情況，要及時報告安保分部或相關部門領導；5.7做好勤務登記，落實換崗交接手續(xù)，以免發(fā)生事故。 6.值班室保安崗位職責6.1嚴格履行服務區(qū)域內門禁管理制度；6.2密切注視大院周邊治安環(huán)境，及時報告發(fā)現威脅服務區(qū)域安全的緊急情況，并采取必要的防護措施；6.3按照服務區(qū)域進出管理制度要求，嚴格做好對出入人員、車輛、物品的檢查并做好記錄；6.4嚴格執(zhí)行勤務紀律，不得擅離職守，不得脫崗，并做好勤務登記。項目管理處監(jiān)控員崗位職責1.安防監(jiān)控人員工作職責:1.1認真學習報警監(jiān)控知識，熟悉配置設施性能，熟練掌握報警監(jiān)控系統(tǒng)的操作技能；1.2監(jiān)控室實施24小時坐班制。值班人員要堅守崗位，外來人員嚴禁入內；1.3盡職盡責，密切監(jiān)視大樓的安全動態(tài)；1.4發(fā)現異常情況和可疑人員時，要根據情況，迅速通知當班保安采取應對措施，同時立即報告相關領導；1.5愛護監(jiān)控設施，正確實施操作，發(fā)現故障及時報告；1.6認真實施交接班，詳細填寫值班日記，做好每天的設備運行情況記錄；1.7未經許可，不準隨意更改、更換系統(tǒng)程序；1.8保守企業(yè)秘密，嚴禁給其他人員查看和拷貝圖像資料。 2.消防監(jiān)控人員工作職責:2.1熟悉消防設備系統(tǒng)的基本原理和功能，并能熟練操作；2.2堅守工作崗位，做好消防設施運行、報警、故障、維護監(jiān)控記錄；2.3監(jiān)控設備的所有報警信號均應核實準確，不得遲報或誤報。經批準后，方可撥打火警電話“119”報警；2.4協(xié)助技術人員對監(jiān)控系統(tǒng)進行維修、維護；不得擅自拆卸、挪用、停用或更改系統(tǒng)工作狀態(tài)和程序，保證設備正常運行；2.5做好交接班工作，認真填寫值班記錄；2.6對消防監(jiān)控設備及通信器材、防毒面具、探照燈及配置的其它消防設施要進行經常性的檢查，定期做好各系統(tǒng)功能實驗，以確保狀態(tài)良好；2.7除值班人員和消防管理人員外，其他人員未經許可不得入內。3.綜合監(jiān)控崗位職責:3.1負責地下停車場進出車輛的總數量；3.2負責建立車主的車輛檔案，并給停車場管理卡的授權；3.3負責住戶可視對講、防盜系統(tǒng)問題的受理；3.4負責接聽電梯間應急電話的處理。項目管理處保潔主管崗位職責1.全面負責部門工作，對部門經理、管理處主任負責；2.負責制定本部門的工作計劃，及建章立制工作；3.合理分配及調度人力，編制排班表，申報所需的設備、日常消耗材料和服務項目，努力降低成本，提高效率；4.處理客戶對清潔方面的投訴，并負責制定改進措施；5.做好工作總結，主持部門例會，布置工作，解決難題；6.組織安排其它各種內部與外部的活動和事宜；7.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處保潔班長崗位職責1.處理部門日常事務，執(zhí)行部門經理工作的安排；2.組織落實部門經理的工作安排；3.監(jiān)察崗位紀律，控制日常工作質量；4.負責一般日常事務的決策和組織落實；5.負責員工的日常培訓和現場培訓；6.協(xié)助部門經理開展員工的考評；7.檢查各種設備的完好情況，控制物料損耗；8.帶領保潔員完成保潔工作；9.積極完成領導交辦的其它工作。項目管理處保潔員崗位職責1.負責管轄區(qū)域內各層電梯廳、走道、樓梯、公用衛(wèi)生間等公共區(qū)域地面、墻面、天棚的清潔、保潔工作。2.負責樓宇內的各種標識、井道門、管線、消防栓等公用設施設備的清潔、保潔工作。3.負責地下室、天面、轉換層的清潔及其明暗溝的疏通清理工作。4.負責道路、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔。5.負責樓宇周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風口的清潔。6.定時對室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進行清理疏通。7.負責室外明裝管線和明裝公用設施設備的外表清潔工作。8.負責室外果皮箱和垃圾站的清潔、清運和消殺工作。9.積極完成領導交辦的其它工作。管理制度保安部管理制度保安管理制度目的為了進一步提升保安隊伍的服務水準，強化隊伍的行為規(guī)范，創(chuàng)業(yè)主、客戶滿意的優(yōu)質服務適用范圍 各項目管理處內容1.服從管理，聽從指揮，遵守公司及項目處制定的各項制度；2.管理實行負責制，即班長對項目經理負責，項目經理對公司安保部負責；3.項目上做到制度上墻并落實到每一名保安，公司安保部經理隨時檢查制度落實情況；4.保安員外出必須向保安班長（隊長）請假，批準后方可離隊，24小時內由項目經理簽字批準，超過24小時由項目經理向公司安保部經理請示；5.各班組對于班中出現的重大問題，一定要及時匯報，不得押留不報，如押留不報或匯報不及時的，項目處將記錄并記過失一次，作為考核的依據；6.各班組在上崗時應注意崗位形象、言行、舉止、禮節(jié)及規(guī)范，交接崗要統(tǒng)一正規(guī)，不能因個人形象欠佳影響中心及客戶聲譽；7.各班組每日值班、巡檢、學習、訓練、人員出勤等內容詳細記錄，對于當天發(fā)生的大事要及時匯報并記錄存檔，便于公司安保部隨時檢查；8.各班組每周要寫周報，總結本周的工作、學習、訓練、內務等情況，書面正規(guī)并存檔，公司安保部隨時檢查；9. 每月保安班長將本月工作完成情況及下月工作計劃在當月25日前呈報項目經理。值班室管理制度目的規(guī)范各崗位值班、交接班行為，保證設備系統(tǒng)正常運行適用范圍各項目管理處內容1.大樓（小區(qū)）值班室管理制度:1.1大樓大門上鎖時間為：晚20：00時次日早7：00時，小區(qū)大門上鎖時間為：20：00時次日早6：00時；1.2員工入樓須持證進入，來訪者經前臺或保安確認后，憑有效證件填寫會客證方可進入；1.3物品進出大樓（小區(qū)），應自覺接受保安檢查，必要時須出具相關證明，否則不予放行；1.4任何人不得攜帶兒童、食物、寵物、危險品進樓；1.5各類推銷人員、衣冠不整者謝絕入內；1.6大樓內一律不準留宿。大樓封閉后，因工作需要出入的，隨開隨鎖并做好登記；1.7大樓封閉管理期間（節(jié)假日及下班后），大樓內工作人員不得將親朋好友及閑雜人員帶入大樓；1.8保安人員必須堅守崗位，盡職盡責，不得擅離職守。2.住宅小區(qū)門衛(wèi)崗哨值班制度:2.1嚴格遵守、執(zhí)行國家的法律、政策。文明值勤，禮貌待客；2.2提高警惕，防止各種事故發(fā)生，特別要注意防止火災、盜竊、搶劫、破壞、治安災害事故的發(fā)生。維護正常的工作秩序；2.3上崗時必須做到：查看日志，發(fā)現問題立即處理；在確認手續(xù)清楚后上崗；上崗后即對安全保衛(wèi)工作、治安秩序的管理工作負責；2.4當值時必須保持著裝整齊，坐（立）姿正規(guī)；定時對保安守護的范圍檢查；謝絕無關人員進入大院，對可疑的人員要及時查問；注意排除工作范圍內的不安全因素，特別是高空墜物、車輛漏油、異常響聲、異味、煙霧、不正常的亮光等，防止意外事件的發(fā)生；要糾正大門附近物品亂堆放、車輛亂停亂放行為；2.5進出大門的貨物要問清楚物品、單位、負責人等情況，禁止易燃、易爆、危險物品進入住宅小區(qū)。出外的貨物憑單位業(yè)主開出的證明或放行條的放行制度，必要時要查證登記，在確認無誤后放行。杜絕企業(yè)、單位、住戶財物流失或被盜。 3.保安室交接班管理制度:3.1交班人員向接班人員通報當班詳細情況；3.2接班人員對設備運行認真檢查并確認運行正常；3.3清點交接設備運行記錄并確認正常；3.4填寫交、接班記錄，交接班人分別簽字；3.5接班人員對交班確無疑問時方可接班上崗；3.6巡查各樓層消防柜內的設備是否完好，滅火器是否丟失、損壞，特別是對地下層面尤為關注；3.7不按規(guī)定交接班發(fā)生問題時，由當事人負責。4.保安員交接班制度:4.1按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，如接班人員有特殊情況未到達前，當班人員不準離開崗位；4.2接班人員要詳細了解上一班的執(zhí)勤情況和值班時應注意的事項；4.3交接班人員應將當班時發(fā)現的情況、發(fā)生的問題、處理情況當面向接班人員交代清楚；4.4當班人員發(fā)現的情況要及時處理，不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢，接班人應協(xié)助完成；4.5接班人員應注意檢查崗位范圍內的物品、設施和器械裝備等，發(fā)現異常情況應立即報告，必要時雙方簽名作證；4.6交班人員應負責清理值班場地衛(wèi)生。監(jiān)控中心管理制度目的確保監(jiān)控中心工作正常運行 適用范圍適用于各項目管理處內容1.安防監(jiān)控室管理制度1.1監(jiān)控員必須持證上崗，做到熟悉大樓（小區(qū)）所有監(jiān)控設施的性能和作用，熟練操作和使用監(jiān)控設備；1.2實行24小時值班制，值班人員不得在值班期間做與工作無關的事，保持值班電話暢通，不得打私人電話；1.3工作期間應全神貫注，發(fā)現異常情況及時處理；1.4嚴格交接班制度，認真填寫各種登記統(tǒng)計表，并簽字確認；1.5各監(jiān)控區(qū)域的錄像資料信息，其他部門和人員未經許可不準擅自查閱，禁止將視頻監(jiān)控系統(tǒng)的配置性能和錄像資料以及設防情況泄露給無關人員；1.6值班人員要愛護系統(tǒng)設備，對報警系統(tǒng)的探頭、主機、顯示器、鍵盤操作臺要定期進行清潔維護，保持系統(tǒng)干凈整潔。系統(tǒng)運行不正常時應及時報告，不得擅自處理；1.7禁止無關人員進入安防監(jiān)控室。非監(jiān)控人員不得對視頻監(jiān)控系統(tǒng)進行操作。2.消防監(jiān)控室管理制度:2.1消防監(jiān)控員應持證上崗，刻苦鉆研業(yè)務技術，努力學習消防知識，做到熟練操作監(jiān)控設備，能迅速準確的說出每一個報警探頭編碼所對應的具體位置，會正確使用各種滅火器材；2.2監(jiān)控室實行24小時值班制，值班人員應精力集中、堅守崗位，不得睡覺、會客，做與工作無關的事，保持值班電話暢通，不得打私人電話；2.3監(jiān)控設備的所有報警信號均應一絲不茍的認真核實，必要時可到現場核實，予以處置。經現場核實確認有火險、火警發(fā)生時，應立即通知事發(fā)單位或住戶并組織力量進行撲救，并向物管中心或部門領導報告，遇到火災視火情的大小和蔓延程度，必要時經領導批準向“119”報警；2.4自動滅火系統(tǒng)的操作應由當班人員操作，其他人不得接觸和操作監(jiān)控設備，否則一切后果由當班人員負責；2.5愛護消防監(jiān)控設備和其它設施，嚴格按照設備使用說明的操作規(guī)程操作；積極維護監(jiān)控設備和機房的衛(wèi)生，保持室內清潔；認真填寫值班日志，監(jiān)控設備打印的有價值記錄，須整理存檔備查；2.6按時交接班，嚴格履行交接手續(xù)并簽字確認；2.7監(jiān)控重地安全第一，除值班人員和消防管理人員外，其他人員未經許可，值班人員有權拒絕入內。收發(fā)室工作制度目的保證項目管理處所管轄區(qū)域內大樓、住宅小區(qū)信件準時到達適用范圍各項目管理處內容1.當日值班人員必須對報紙、刊物、信件、包裹等物品的數量、質量進行認真檢查登記，凡發(fā)現質量、數量有問題的一律拒收退回；2.交接班人員對郵件、報刊必須當面清點核對，驗收清楚后方可交接簽字；3.不準私自拆封和扣壓報刊信件、包裹等郵件，違者一切后果由當事人負責；4.急件急辦，及時送達，不得延誤；5.凡給各部門、住戶傳送的物品一律登記，并及時通知有關人員領取。沒人領取且時間較長的物品不能隨意處理，必須報部門以上領導處置；6.對郵遞員錯投的信件郵品等要及時退回，不得擅自拆封；7.妥善保管好收發(fā)印章；8.值班期間值班室電話應保持暢通，不得打私人電話。停車場管理制度目的保證停車場內車輛停車有序、安全適用范圍 各項目管理處內容1.停車場管理制度1.1及時提醒客人鎖好門窗，帶走貴重物品； 1.2按規(guī)定認真檢查車況，發(fā)現問題，請駕駛員在車輛檢查登記表上簽名確認；1.3巡邏保安員每小時對車場及后圍非機動車例行巡查。1.4當值保安員每30分鐘對車場例行巡查；1.5項目安保主管每日對車場及后圍非機動車車庫例行巡查兩次；1.6保安班長每次巡崗須對車場例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。2.停車場人工起桿管理制度2.1當車主持卡插入出口讀卡機不能進出時，由出口保安核查車主所持卡是否有效卡，如是有效卡，應報請帶班主管或班長同意后，人工起桿。起桿后，取回不能過機的卡，并在卡上寫上“不能過機”字樣，保存，作為核查依據；2.2其他特殊情況需使用人工起桿時，須經主管或班長同意；2.3每次使用人工起桿，須在當值記錄本上詳細記錄。保安員紀律制度目的確保安保分部保安員整體素質 適用范圍 各項目管理處內容1.遵守國家法律、法令；2遵守保安員儀容儀表規(guī)定，做到精神飽滿，文明執(zhí)勤；3執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)定，講文明，有禮貌；4嚴格遵守保安員上崗制度、考勤制度、交接班制度；5嚴格遵守警械的使用規(guī)定、保安管理條例；6禁止利用工作之便敲詐勒索，接受賄賂。保安員巡視檢查制度目的通過巡視檢查，及時發(fā)現和消除不安全隱患適用范圍各項目管理處內容1.巡邏檢查應以防盜、防破壞和防治安災害事故為主，巡邏人員必須提高警惕，集中精力，防止不法分子盜竊破壞，確保客戶、小區(qū)治安安全；2.值勤期間若發(fā)現可疑的響動，氣味和可疑人員時就及時檢查，并匯報相關部門領導；3.進行巡邏的保安員必須佩戴證件，并按規(guī)定的路線進行巡視；4.巡邏人員必須熟悉巡邏區(qū)的各類設備，物品擺放位置，如發(fā)現設備、物品的可疑情況，要立即查明，如發(fā)現險情，應采取應急措施進行處理，并及時報監(jiān)控中心，在有關領導沒到場之前，不能離開現場；5.發(fā)現消防器材有無損壞，必須立即報告領導進行更換；6.注意觀察來往人員情況及攜帶的物品，如發(fā)現可疑人員及物品，要選擇適當的方法加以監(jiān)視，并及時報告，必要時對其所帶的物品進行檢查并做好記錄；7.夜間巡邏檢查時，應查清閑散人員，防止不法分子盜竊、破壞，檢查火災隱患；8.在巡邏中，隨時接受監(jiān)控中心的指令，并采取果斷措施應急處理。緊急事故報告制度目的在第一時間內處理各種緊急事件適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免事件發(fā)生，特制定緊急事故報告制度:1. 緊急事故包括：刑事案件；員工集體投訴；中央空調主機、發(fā)電機、高低電壓柜、通訊設備等大樓主要設備設施故障；大樓主體結構遭受破壞等危及到業(yè)主生命財產損失的事件。 2.發(fā)生緊急事故，參與事件處理的部門主管及項目經理應立即到現場處理，同時盡快以口頭形式向公司主管領導報告，并根據事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理；3.參與事件處理的項目經理在事件處理后立即填寫緊急事故報告表，于2小時內以書面形式遞交公司主管領導，詳述事件發(fā)生的時間、地點、經過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經過； 4.緊急事故報告表由項目經理簽名后上報，如項目經理不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報；5.參與事件處理的項目處應在事件處理完畢后24小時內填寫緊急事故總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。物品出入管理制度目的確保項目管理處所管轄區(qū)域內各服務區(qū)域的財產安全 適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容1.外來人員需帶（運）出貨物，承辦者應持蓋有其公司公章及負責人簽字的證明，填寫物品放行證，在出門時將放行證交保安員驗收保安員驗收。2.凡發(fā)現可疑物品，易燃易爆、化學、劇毒、放射性等有害物品，當值保安人員有權截留所帶（運）出的貨物并進行登記。3.所有搬運大件貨物的公司必須按指定通道、貨梯、時間進行搬運。搬運過程如損壞公共設施，要照價賠償。4.大樓內如雇請外來搬運人員，須對他們嚴加管束，禁止他們到非搬運樓層亂竄，并在進入大樓前將其姓名、身份證號碼、人數等資料交大樓保安部。5.所有帶（運）出貨物者必須服從管理，如實回答保安員的查詢。門禁系統(tǒng)管理制度目的確保各項目管理處所管轄區(qū)域內各服務區(qū)域人員的及業(yè)主的人身財產安全適用范圍有門禁系統(tǒng)的各項目管理處內容1.大樓門禁系統(tǒng)管理制度：1.1對工作人員出入范圍的要求，對門禁權限進行控制，將業(yè)主單位原始資料存檔，如有修改或增加權限的員工，憑業(yè)主單位書面通知，方可辦理，更改過的資料分類存檔；管理處工作人員權限由管理處根據所需范圍，統(tǒng)一由項目管理處配發(fā)門禁卡；1.2對于大樓單位應先派指定人員到管理處進行員工登記，然后將門禁卡由監(jiān)控室錄入到門禁系統(tǒng)并制作好相應的門禁卡。制作完成的門禁卡由管理處統(tǒng)一發(fā)放給指定人員。1.3大樓里如因為各種原因對某個員工的門禁卡進行修改權限或終止使用權，須及時通知管理處，并提供該員工門禁卡的基本情況，包括卡號，持卡人姓名及活動區(qū)域及時限等。管理處確認后，監(jiān)控室進行修改或終止。如果終止門禁卡，須退回門禁卡與管理處。1.4如發(fā)生員工丟失門禁卡的事件，持卡人須立即以書面形式通知管理處，并提供持卡人的姓名，卡號，持卡人活動區(qū)域等基本情況。管理處確認后取消丟失卡的授權。丟失門禁卡的員工在辦理完新卡發(fā)卡的手續(xù)后，由管理處辦公室發(fā)放新卡，并交納相應的補卡費。1.5門禁系統(tǒng)由安保部監(jiān)控室各班組進行日常管理，各班組須做好交接工作，發(fā)現問題及時上報管理處；1.6辦公大樓門禁系統(tǒng)電腦，專人專用，禁止非公他用或擅自使用及隨便更改數據，否則將按管理處紀律予以開除處理；1.7如門禁系統(tǒng)出現問題，應及時通知管理處。2.住宅小區(qū)門禁系統(tǒng)管理制度：2.1根據業(yè)主出入其所在的住宅樓單元，對門禁權限進行控制，管理處工作人員權限由管理處根據所需范圍，統(tǒng)一由管理處配發(fā)門禁卡；2.2如發(fā)生業(yè)主丟失門禁卡的事件，業(yè)主須立即以書面形式通知管理處，并提供其姓名，卡號等基本情況。管理處確認后取消丟失卡的授權。丟失門禁卡的業(yè)主在辦理完新卡發(fā)卡的手續(xù)后，由管理處辦公室發(fā)放新卡，并交納相應的補卡費。2.3如門禁系統(tǒng)出現問題，應及時通知管理處。 義務消防隊管理制度目的協(xié)助公安消防部門做好消防工作 適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容1.行動組：由安保主管、維護部主管、維護部班長、保安班長、部分當值保安員及維護部當值人員組成。行動組發(fā)現火災，應進行初期火警撲救，防止火勢蔓延。不能控制的火警，應實施應急程序。2.救護疏散組：由管理處主管、文員、綜合管理員組成，負責搶救傷員和重要文件物資并疏散大樓人員。3.保衛(wèi)組：由安保部部分保安員組成?；鹁l(fā)生時，負責保衛(wèi)大樓內重要部位及把守各通道口，防止外來者進入大樓范圍內，并帶領消防隊員到火警現場。4.指揮部：由總經理、安保經理、項目經理組成，負責火場滅火指揮工作。防火安全檢查制度目的消除火災隱患 適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容為規(guī)范各服務區(qū)域的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度:1.公共區(qū)域、公共設施消防安全檢查:1.1每月末及節(jié)日前，對大樓、住宅樓各層或住宅小區(qū)公共區(qū)域、公共設施進行安全檢查；1.2檢查工作由各項目處消防總負責人組織，維護、安保、管理部門負責人參與；1.3檢查項目為各層所配備的消防滅火器材、消防栓設施是否齊全、有效；1.4檢查各層配電房、風機房、茶水間及頂層電梯機房的電掣電器等設施設備是否符合消防安全規(guī)定，門鎖是否完好；1.5檢查各層走廊、電梯廳、走火梯是否暢通，走火梯門、煙感探測器、指示燈是否正常。2.各層房間內消防安全檢查:2.1檢查各房間內是否有違反消防安全條例的事項；2.2房間內所使用的電器是否符合安全規(guī)定；2.3房間是否按規(guī)定配備一定數量的滅火器；2.4檢查中發(fā)現樓層內各種設施設備有變異，或其他違反消防安全規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理。不能立即解決的，由管理處出整改通知書，限期整改。鋼瓶間管理制度目的確保各項目管理處所管轄區(qū)域消防設備正常使用適用范圍有鋼瓶間的各項目管理處所管轄區(qū)域內容1.鋼瓶間鋼瓶的檢查分月檢查、年檢查，由監(jiān)控人員進行巡檢；2.各班組每半個月檢查一次，仔細檢查后，責任人認真填寫巡查記錄表，并存檔；3.巡查中如發(fā)現有故障或缺陷事項，必須立即填寫記錄表格，上報班長，通知有關部門進行維修；4.巡檢人員巡檢的同時，要對鋼瓶間的衛(wèi)生進行清潔；5.未經許可，非操作人員不得進入鋼瓶間。重點部位臨時動火作業(yè)安全制度目的確保各項目管理處所管轄區(qū)域內防火安全，加大消防管理力度，認真執(zhí)行消防法規(guī)定適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容1.申請 需在大樓范圍或小區(qū)內臨時動火、焊割作業(yè)的單位或個人，必須提前向管理處提出書面動火申請，申請時列明動火作業(yè)時間、范圍、內容及操作者姓名，并承諾遵守大樓一切規(guī)定，同時提交操作者的有效操作證書復印件。項目管理處接到申請后兩個工作日內審批。審批申請過程中若認為有必要，管理處可以要求申請人交操作者操作證原件及消防部門的有關批文原件，以供查驗。2.防火安全“三級”檢查制度根據用火的危險程度，把審批動火管理權分為三級:2.1一級動火須由用火部門防火責任人會同工程、安保人員認真檢查施工現場，定出可靠的防火措施，填寫一級動火申請單后，報項目經理批準，報當地公安消防監(jiān)督部門審批，經現場檢查確認措施可靠，逐條落實后，方可批準動火；2.2二級和三級動火必須由用火部門防火負責人制定消防措施，填寫動火申請單后，報項目經理批準，維護、安保人員現場檢查監(jiān)督；2.3焊接和切割屬于明火作業(yè)。公安消防管理部門規(guī)定，從事燒焊作業(yè)的人員，必須持有當地部門培訓后發(fā)放的焊工證，方可上崗燒焊。3.動火作業(yè)的“八不”、“四要”和“一清”3.1動火前“八不”:3.1.1防火、滅火措施不落實不動火；3.1.2周圍的易燃雜物未清除不動火；3.1.3附近難以移動的易燃結構未采取安全措施不動火；3.1.4凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器和管道不動火；3.1.5凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道，未經洗刷干凈、排除殘存的油質不動火；3.1.6凡儲存有易燃、易爆物品的房間、倉庫和場所，未經排除易燃、易爆危險的不動火；3.1.7在高空進行焊接或開始焊割作業(yè)時，下面的可燃物未清理或未采取措施的不動火；3.1.8未配備相應滅火器材的不動火。3.2動火中“四要”:3.2.1動火前要指定現場安全負責人。3.2.2現場安全負責人和動火人員必須經常注意動火情況，發(fā)現不安全苗頭時，要立即停止動火。3.2.3發(fā)生火災爆炸事故時，要及時撲救。3.2.4動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。3.3動火后“一清”:動火人員和現場安全責任人在動火后，應徹底清理現場火種，確?；鸱N完全熄滅，留守現場1530分鐘才能離開現場。4.違反規(guī)定的處理在辦公大樓或住宅小區(qū)內進行臨時動火、焊割作業(yè)的單位或個人，違反本規(guī)定時，管理處有權視其情節(jié)輕重采取以下處理措施：4.1限時整改；4.2責令立即停止動火作業(yè)；4.3移交消防管理部門處理。施工現場安全管理制度目的為確保各項目管理處所管轄區(qū)域內安全，特制定本制度適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容為加強裝修施工場地的消防管理，保證裝修施工場地及大樓或住宅小區(qū)內人身財產安全，特制定此消防安全規(guī)定。1.施工現場須按裝修的實際面積和使用材料配備一定數量的2kg以上滅火器。配備標準：100平米以下配23支；100平米以上34支；半層56支；全層810支；2.施工現場嚴禁吸煙及使用明火燒雜物、彎膠管等；3.禁止將易燃、易爆、帶腐蝕性、有毒等危險物品帶入大樓內；4.裝修工程所需有機溶劑、油漆等只允許帶進當天裝修所需用量，當天離開時一律帶走，不得儲存、堆放在大樓內；5.嚴格遵守安全用電規(guī)定，不得亂拉接電線或超負荷用電；6.室內布裝電線須使用阻燃性絕緣導線，并穿硬塑料管或鋼管進行明、暗敷設，絕緣導線的絕緣強度應符合電源電壓要求，電源電壓為380v的應采用額定電壓為550v的絕緣導線，電源電壓為220v的應采用額定電壓為250v的絕緣線；7.室內裝修須嚴格按消防安全要求，使用不燃或難燃的防火材料，不得使用易燃材料；8.動明火燒焊的單位，在計劃燒焊動火作業(yè)前須先向管理處工程部提出申請，嚴格按臨時動火焊割作業(yè)安全管理規(guī)定作業(yè)；9.未經申報批準，不得擅自改動觸動煙感器、噴淋頭、緊急廣播喇叭和消防栓等消防設備；10.室內裝修間隔必須符合消防安全規(guī)定，如間隔封頂、間隔內無煙感噴淋的必須加裝等；11.裝修施工不得遮擋消防設施、疏散指示標志及出口，不得妨礙消防設施和疏散走道的正常使用；12.為避免施工場地粉塵過大引起煙感報警，每日施工前報經保安部同意后須用膠紙袋將煙感器包住，每日施工結束后須將包裝物取掉，恢復煙感器的正常工作狀態(tài)；13.每日施工結束離場前，須通知安保當值班長到場進行室內消防安全檢查、確認無安全隱患后方可鎖門離開?；馂碾[患整改制度目的落實消防崗位責任制，做好對火險隱患的監(jiān)察和整改，確保物業(yè)服務安全適用范圍各項目管理處所管轄區(qū)域內容1.認真宣傳、貫徹、執(zhí)行中華人民共和國消防法及中華人民