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美院項目可行性研究報告華宇地產(chǎn)全程服務(wù)機構(gòu)二00八年四月三日第一章 總 論1.1 投資單位簡介陜西三鼎實業(yè)有限公司成立于200年，注冊資金萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為級.主要從事高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。公司現(xiàn)有員工人，其中，中高級以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員人，主要管理人員均來自本市較有影響的開發(fā)企業(yè)，具有豐富的項目運作經(jīng)驗和管理經(jīng)驗。公司機構(gòu)呈矩陣式。在此基礎(chǔ)上建立健全了快速高效的決策系統(tǒng)和一整套科學(xué)有序的管理體系，并創(chuàng)建了靈活有效的激勵機制，從而保證了產(chǎn)品打造的“精益化生產(chǎn)流程”。公司目前正在動工的“集美”位于雁塔區(qū)健康路與吉祥路東南角，該項目面積35891萬平方米（由4層商業(yè)和15層loft結(jié)構(gòu)住宅共同組成），計劃總資約1.7億人民幣。陜西三鼎實業(yè)有限公司將憑借集團強大的資金支持，堅持“誠信為本、效率至上、平等協(xié)作、追求卓越”的企業(yè)理念，走超常規(guī)發(fā)展之路，大力儲備土地，強化產(chǎn)品打造，注重市場營銷，逐步實現(xiàn)做精、做強、做大的戰(zhàn)略目標，力爭在五年之內(nèi)成為本市地產(chǎn)界的主流企業(yè)。1.2 項目建設(shè)必要性1.2.1 發(fā)揮土地級差效益的需要“集美”項目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅開發(fā)。該項目用地過去一直作為村留地，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度，不能發(fā)揮土地的級差效益。而作商品住宅開發(fā)用地，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮有著積極的作用。1.2.2 開發(fā)商自身發(fā)展的需要本項目是由陜西三鼎實業(yè)有限公司開發(fā)的第二個項目，由于該項目位置極佳，加之公司強大的經(jīng)濟實力及專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，從而確保該項目的開發(fā)成功和長期穩(wěn)定的收益。第二章 市場分析2.1 項目周遍環(huán)境分析2.1.1 項目宏觀位置分析：該地位于西安南郊，小寨、吉祥村商業(yè)居住圈。目前是西安市經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一。小寨圈層發(fā)展模式不同于其他城市早期形成的開發(fā)區(qū)，它的地理位置與城市核心區(qū)較近，緊鄰城市二環(huán)路。因此，該區(qū)域目前不僅僅是西安市的經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)域，同時也成為居住生活發(fā)展最快的區(qū)域。今年來，該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，供需兩旺，已經(jīng)成為西安市房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一。2.1.2 項目中觀環(huán)境分析：小寨居住圈層依據(jù)發(fā)展的進程分為兩期。其中，第一期主要致力于商業(yè)整改與建設(shè)，在商業(yè)規(guī)劃整合的同時，而起的各種形式建設(shè)的住宅物業(yè)開始建設(shè)，由于商業(yè)物業(yè)強大的輻射力，住宅物業(yè)沿著長安路、小寨東西路、吉祥路形成三條強勁的發(fā)展軸，并以此為骨架迅猛發(fā)展。目前，該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)非常完善，大量建筑投入使用或者正在建設(shè)。項目地塊位于緯二街十字西側(cè)，與吉祥路和朱雀路相側(cè)。周邊區(qū)域發(fā)展迅速，分布有多個居住社區(qū)和知名高校與醫(yī)療機構(gòu)，其中兩個知名高校西安美院、長安大學(xué)影響力甚遠、腫瘤醫(yī)院交大附屬醫(yī)院遠近皆有口碑，是個西安人耳熟能詳?shù)膮^(qū)域。借助區(qū)域整體的配套優(yōu)勢，周邊擁有全市一流的教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、體育配套設(shè)施，項目的中觀環(huán)境優(yōu)勢明顯。2.1.3 項目微觀環(huán)境分析項目地塊北鄰健康路，正對腫瘤醫(yī)院，沿路兩側(cè)分布有多個居住社區(qū)。部分已經(jīng)全面投入使用；部分正在建設(shè)中；還有一些新項目將在2008年啟動。周邊配套設(shè)施非常完善。在教育方面，有、吉祥小學(xué)這樣的全市名校，項目西邊還有。商業(yè)方面，緊鄰小寨商圈，大型超市就有家樂福、好又多和西安秋林等多家。在環(huán)境方面，含光路、朱雀路自然植被未被破壞。在衛(wèi)生方面，有全市最高標準的交大附屬醫(yī)院和腫瘤醫(yī)院。項目周邊區(qū)域，所有道路已經(jīng)完善多年。路網(wǎng)密度高，路面寬度大，交通十分通暢。目前該區(qū)域的公共交通非常方便，略顯擁擠。2.2 項目產(chǎn)品定位2.2.1 項目區(qū)域市場分析在取得項目土地使用權(quán)后，我們展開了項目定位工作.首先,我們對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場展開了進一步的調(diào)研工作。以下對調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下：a、需求概況項目周邊區(qū)域是西安市經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域，強大的經(jīng)濟實力和發(fā)展動力是該區(qū)域成為全市住宅需求最大的區(qū)域。南郊和高新區(qū)對住宅產(chǎn)品需求是多個層面的，在自用客戶方面，這里既有很多經(jīng)過多年奮斗，有較多財富積累的高端客戶，也有大量新興產(chǎn)業(yè)帶來的就業(yè)人，由于財富積累期較短，對總價較低的產(chǎn)品有非常大的需求.由于早期投資者的成功經(jīng)歷，這里還有非常大的投資需。.投資客戶對于適用于商住功能的產(chǎn)品以及便于出租的小戶型產(chǎn)品有非常大的需求。b、供給概況1、供給總量由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,西安大多數(shù)區(qū)域尤其是項目所在區(qū)域正在面臨住宅土地供應(yīng)不足的局面。自2005年起，大量居住類項目開發(fā)建設(shè)。能被用于商品房建設(shè)的凈地已經(jīng)不復(fù)多見，而是多數(shù)需要在村留地或改造地上實施。2、供給結(jié)構(gòu)在供給結(jié)構(gòu)方面主要有二個特點：（1） 結(jié)構(gòu)比較多樣由于土地供應(yīng)條件改變,項目規(guī)模較為零亂，地塊面積從幾畝到上百畝都有，但項目區(qū)域以中小型社區(qū)為主。（2） 結(jié)構(gòu)從高端向中低端發(fā)展區(qū)域內(nèi)的項目定位隨著目標客戶的變化，逐漸向適用型調(diào)整.主要表現(xiàn)在：a、面對高端客戶的三房、四房產(chǎn)品，功能空間的面積標準更經(jīng)濟實用；b、產(chǎn)品整體結(jié)構(gòu)增大了小三房、兩房甚至一房戶型的比例。2.2.2 產(chǎn)品價格該區(qū)域是西安市房地產(chǎn)平均價格相對較高的區(qū)域。依據(jù)項目品質(zhì)不同，目前該區(qū)域項目均價在45006000元/平米之間。同 行 業(yè) 元 / 每平方米美麗的院子 元/每平方米豪盛時代廣場元/每平方米陽陽國際 48005000元/每平方米 元/每平方米2.3 項目swot分析2.3.1 項目優(yōu)勢1、項目位于小寨居住核心區(qū)。2、道路通暢，基礎(chǔ)設(shè)施完善。3、周邊配套設(shè)施完善。4、項目鄰城市干道，交通環(huán)境良好。5、項目土地成本有一定優(yōu)勢。2.3.2 項目劣勢1、項目區(qū)域處于建設(shè)發(fā)展階段。、項目容積率很大，對環(huán)境空間創(chuàng)造帶來一定困難。2.3.3 項目機遇1、西安市房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展為區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展創(chuàng)造了機遇。2、周邊區(qū)域大量居住項目的啟動使該區(qū)域成為住宅消費的熱點。2.3.4 項目風(fēng)險1、國家宏觀調(diào)控帶來的政策風(fēng)險。2、項目周邊大量的開發(fā)項目帶來的競爭風(fēng)險。2.3.5 項目定位1、項目產(chǎn)品定位策略通過swot分析，我們認為項目產(chǎn)品定位應(yīng)該采取wt策略，即：項目定位重點應(yīng)該弱化項目劣勢，規(guī)避項目風(fēng)險。2、項目產(chǎn)品定位方向時尚舒適型產(chǎn)品首先，從區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，從96年西安市房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展至今，西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全轉(zhuǎn)化為買方市場，消費者對產(chǎn)品的要求也發(fā)生了質(zhì)的變化，從最早豪華奢侈回歸到舒適適用，從單純對產(chǎn)品本身的關(guān)注轉(zhuǎn)化為對項目整體綜合品質(zhì)的要求。市場條件發(fā)生了根本性的改變，像早期開發(fā)的含光佳苑等小規(guī)模成熟型產(chǎn)品在今天的市場中已經(jīng)無法滿足中高層消費者的需求，現(xiàn)在的市場中，規(guī)模大、環(huán)境好、綜合品質(zhì)高的項目成為中高收入人群的首選，規(guī)模較小的項目在無法與大盤相抗衡的狀況下，紛紛改變策略，轉(zhuǎn)而面對其他類型群體，如商務(wù)辦公型客戶、低收入階層客戶、投資型客戶等，例如薩菲爾、新科現(xiàn)代生活館等就主要以商務(wù)辦公型客戶為主。其次，市場中過渡型產(chǎn)品需求量巨大但供給量較小，市場缺口明顯，競爭風(fēng)險小。第三，在區(qū)域市場競爭方面，目前市場中大盤名盤林立，外地知名企業(yè)項目已經(jīng)將區(qū)域市場中高收入階層市場帶入了激烈的競爭之中，而根據(jù)項目自身的條件來看，未來產(chǎn)品的綜合品質(zhì)無法與上規(guī)模的項目相抗衡，所以，我們必須尋找市場縫隙，避免與周邊項目進行正面的競爭。第四，從市場實例來看，小規(guī)模項目產(chǎn)品有趨小的現(xiàn)象，例如高科新花園金領(lǐng)公寓，從我們的調(diào)查來看，金領(lǐng)公寓原本設(shè)計為100平米以上的戶型，但目前其設(shè)計已經(jīng)改動，將原來的141平米戶型改為80平米兩室和40平米左右一室戶型。這種設(shè)計的改動可能是由于多方面原因造成的，但這種改動的方向很有可能成為今后相同條件項目產(chǎn)品的方向。綜合以上分析，在現(xiàn)有條件下，我們應(yīng)以差異化為產(chǎn)品定位的主要方向，盡量避免與周邊項目的直接競爭，因此，我們認為：項目產(chǎn)品定位方向應(yīng)選擇時尚舒適型產(chǎn)品。3、項目目標客戶定位依據(jù)項目定位策略，項目目標客戶定位應(yīng)該遵循兩方面原則：一、目標客戶定位應(yīng)該與區(qū)域競爭項目有一定的差異化；二、項目規(guī)模比較小，目標客戶定位區(qū)間應(yīng)該相對集中。項目目標客戶定位：1） 置業(yè)用途：首次置業(yè)客戶、住宅投資客戶2） 年齡劃分：首次職業(yè)的年輕客戶3） 客戶區(qū)域：高新區(qū)就業(yè)人口第三章 項目建設(shè)條件3.1 項目土地規(guī)劃條件項目土地用途：住宅/商業(yè)土地使用年限：70年/40年項目凈用地面積：52003.2 項目市場配套條件給水、排水、電源、天然氣、電訊 、熱力、道路等大配套齊全。第四章 項目開發(fā)方案4.1 項目戶型定位4.1.1 項目戶型定位依據(jù)目標客戶定位，項目戶型定位為總價適中的復(fù)式中小戶型。項目戶型定位為使用面積100平米左右的復(fù)式結(jié)構(gòu)的兩室兩廳、三室兩廳。4.2 項目規(guī)劃與建筑設(shè)計在規(guī)劃階段,主要考慮解決兩個問題:1、合理實現(xiàn)開發(fā)容積率與小戶型建筑平面要求；2、實現(xiàn)項目。項目規(guī)劃設(shè)計一棟高層：包括4層商業(yè)和19層公寓住宅。基本經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地面積7.803畝總建筑面積35891平米地上總建筑面積24680平米其中居住建筑面積29761平米商業(yè)建筑面積6130平米地下建筑面積12818平米項目建筑單體設(shè)計中，有三個問題是設(shè)計中要解決的重點：一、戶型面積標準與適用舒適性之間的平衡；二、爭取更多戶型有較好的采光通風(fēng)條件；三、建筑外觀體現(xiàn)項目客戶定位。第五章 項目投入產(chǎn)出分析5.1 項目投入產(chǎn)出分析說明本次投入產(chǎn)出分析為保守分析，分析中采用成本最大化，收入最小化的方法，因此，所得分析結(jié)果為保守利潤；本次分析所采用數(shù)據(jù)與收費標準均為行業(yè)收費標準，未考慮因不可控制因素所造成與實際發(fā)生額度發(fā)生偏差的情況，因此，本次分析結(jié)果僅可作為經(jīng)濟分析參考指標；本次分析中項目相關(guān)技術(shù)指標設(shè)定如下：指標設(shè)定值凈用地面積5200m2總建筑面積35891m2商業(yè)建筑面積6130m2住宅建筑面積29761m2在本次分析中，住宅部分價值（均價）定為8000元/平方米，未考慮安置原村民(拆遷戶)；商業(yè)部分8000元/ m2 價值（均價）按10000元/平方米標準計算；在本次分析中未考慮水增容、電增容、天然氣、暖氣、消防等配套設(shè)施收費；本次計算中，僅保留整數(shù)位，小數(shù)位按四舍五入進位。5.2 項目投入產(chǎn)出分析根據(jù)項目規(guī)劃方案，項目投入產(chǎn)出分析如下：投資成本核算表序號科目設(shè)定單價（元/）面積（）總計（萬元）1前期費用1692.07758358916073.04 1.1土地費用1394358915003.21 1.2勘察設(shè)計費3035891107.67 1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施配套37 1.4工程定額測定費2358917.18 1.5墻改押金63589121.53 1.6散裝水泥專項資金53589117.95 1.7防雷抗震審核費及環(huán)評報告1.6358915.74 1.8測量放樣費0.18358910.65 1.9質(zhì)監(jiān)費3.344883589112.01 1.1勞保統(tǒng)籌98.952735891355.15 1.11工程招標編標費1358913.59 1.12熱能入網(wǎng)費0358910.00 2高層建安成本2787.4185505170.63 2.1樁基礎(chǔ)7018550129.85 2.2土建工程費2184.4185504052.06 2.3電氣、智能化工程費10018550185.50 2.4給排水、消防工程費8018550148.40 2.5附屬工程配套費6518550120.58 2.6配套綠化工程281855051.94 2.7電梯16018550296.80 2.8裝飾工程費10018550185.50 3地下二層車庫建安成本1610128182063.70 3.1土方72 3.2樁基礎(chǔ)701281889.73 3.3土建安裝1000128181281.80 3.4水施/電施/通風(fēng)36012818461.45 4商業(yè)建安成本187061301146.31 4.1樁基礎(chǔ)70613042.91 4.2土建安裝10006130613.00 4.3水施/電施/通風(fēng)3006130183.90 4.4設(shè)備（電梯，中央空調(diào)）5006130306.50 5酒店建安成本1662112111863.27 5.1樁基礎(chǔ)701121178.48 5.2土建工程費1270112111423.80 5.3電氣、智能化工程費561121162.78 5.4給排水、消防工程費451121150.45 5.5附屬工程配套費361121140.36 5.6配套綠化工程151121116.82 5.7電梯9011211100.90 5.8裝飾工程費801121189.69 6其它費用364.3543358911307.70 6.1開發(fā)管理費3035891107.67 6.2廣告營銷及銷售代理費21035891753.71 6.3財務(wù)費用7035891251.24 6.4監(jiān)理費12.54333589145.02 6.5不可預(yù)見費41.81135891150.06 總成本費用17624.64 住宅單方成本4843.83188收益表：項目單價（元/）面積（）總計（萬元）住宅80001855014840商鋪800061304904酒店5000112115605.5合計25349.5依據(jù)本方案規(guī)劃和成本核算結(jié)果，本方案預(yù)計成本費用合計17624.6萬元；預(yù)計銷售收入25349萬元，利潤7729萬元；投資利潤率43.8%。第六章 結(jié)論及建議6.1 方案評價結(jié)論通過對項目方案的分析論證，我們得出以下結(jié)論：6.1.1 項目市場前景廣闊，企業(yè)能快速回籠資金，以進行公司的后續(xù)項目開發(fā)。6.1.2 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗豐富，具有良好的社會資源和資金保障，能夠保證項目的順利開發(fā)建設(shè)。6.1