龍湖地產(chǎn)案例庫.doc

案 例 庫龍湖地產(chǎn)目 錄第一篇 研發(fā)類案例801 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例802 弗萊明戈面積計(jì)算的案例1103 對藍(lán)湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結(jié)1404 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例1705 芳樹晴川人行天橋結(jié)構(gòu)計(jì)算與分析案例2106 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例2607 紫都城四期落水管定樣案例3508 藍(lán)湖郡湖西1組團(tuán)地下室高窗的案例3909 紫都城四期戶門定樣案例4510 觀山水規(guī)劃驗(yàn)收案例4811關(guān)于清波選擇項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)單位的案例4912 晶藍(lán)半島售樓部鋼構(gòu)設(shè)計(jì)案例5113 晶藍(lán)半島示范區(qū)鋼構(gòu)廊架案例5414 清波項(xiàng)目售樓部造價(jià)超標(biāo)案例5515 林瀾藝墅地下車庫設(shè)計(jì)面積變更5616 我拿什么獻(xiàn)給你，我的市場58第二篇 工程部案例6317 觀山水南入口景觀水幕墻體拆除案例分析6318 關(guān)于紫都城花園陽臺(tái)空調(diào)護(hù)欄的反思6519 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例6820 關(guān)于電氣工程將礦物絕緣電纜改為耐火型電纜的案例7321 芳樹晴川臨時(shí)箱變案例7522 觀山水舊樣板區(qū)拆除案例7723 關(guān)于觀山水塔機(jī)倒塌案例8024 關(guān)于紫都城三期百安居屋面鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)調(diào)整事宜8325（室外游泳池）土建與精裝修配合不當(dāng)?shù)陌咐?526關(guān)于藍(lán)湖郡二期入戶門安裝的案例8727 藍(lán)湖郡三期鐵花欄桿安裝的案例8928關(guān)于對新引入的分供方管理的案例9029 關(guān)于觀山水會(huì)所及南入口雨水立管改動(dòng)案例9230 關(guān)于水晶酈城三、四、五組團(tuán)交房返修案例9331 紫都城110項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源案例分析9532 觀山水9、10、11號(hào)樓陽臺(tái)找坡排水案例9833 藍(lán)湖郡三期23、25樓文化石色差案例10034 紫都城消火栓立管更改引發(fā)的思考10235 業(yè)主參觀工地看房受傷賠償案例外部引用10436 觀山水車庫風(fēng)管安裝案例10537 西城天街一期平基土石方的案例10738 芳樹晴川景觀工程樣板區(qū)搶工案例10839 西城天街鋼材供應(yīng)案例11040 觀山水生活陽臺(tái)鋁合金門帶窗改動(dòng)案例11141西城天街門窗、幕墻工程案例11342 藍(lán)湖郡三期景觀種植土回填工程案例11443 觀山水風(fēng)管標(biāo)高影響車位銷售案例11744 藍(lán)湖郡三期消防驗(yàn)收案例11945 關(guān)于晶藍(lán)半島項(xiàng)目一期護(hù)壁局部垮塌案例分析12046 晶藍(lán)半島項(xiàng)目污水處理案例12347 晶藍(lán)半島一期施工許可證辦理案例13348 辦理晶藍(lán)半島建設(shè)工程規(guī)劃許可證案例13549 辦理工程許可證“假付款”案例經(jīng)過及其啟示13650 晶藍(lán)半島售場水景池底黑色大理石變色的案例13851 林瀾藝墅地基處理方案變更14052 林瀾會(huì)所勞動(dòng)力案例14253 西苑污水管線搶修案例145第三篇 計(jì)劃財(cái)務(wù)部案例14854 觀山水mini公寓（7、8#樓）產(chǎn)品定位及研發(fā)過程的思考14855 對紫都城4期項(xiàng)目整體計(jì)劃的總結(jié)和反思15056 對西城天街在開工之際提出設(shè)影院的反思15257 紫都城開閉所電源進(jìn)線工程成本超過正常水平的總結(jié)和反思15458 從成本測算與實(shí)際成本的差異思考成本測算方法15759 紫都城開盤計(jì)劃延誤的分析和反思15860 計(jì)劃調(diào)整的陷阱16061 會(huì)簽了1個(gè)多月的會(huì)議紀(jì)要16262 林瀾藝墅戶式燃?xì)忮仩t選型案例16563 林瀾藝墅污水管線圖紙會(huì)審案例168第四篇 人力資源及行政部案例170第四篇 人力資源及行政部案例17064 復(fù)印機(jī)采購案例分析17065 重慶龍湖西街置業(yè)有限公司兩次行政處罰案例分析17366 關(guān)于駕駛員蘇宗清公車私用案例17567 別讓“福利”之風(fēng)盛行17668項(xiàng)目管理培訓(xùn)組織實(shí)施案例178第五篇 發(fā)展部案例18269 國土證辦理案例18270 林瀾藝墅人防報(bào)建188第六篇 造價(jià)采購部案例19171 關(guān)于采用邀標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位的案例19172水晶酈城信報(bào)箱案例19973 水晶酈城一期的電纜供應(yīng)事宜案例20174 先斬后奏為何遭重罰？20375 樣板房裝飾工程結(jié)算漏扣甲供材的案例20576 一字值萬金 落筆應(yīng)慎重20777 由對古麗婭的表揚(yáng)說開去210第六篇 營銷部銷售支持組案例21378 關(guān)于合同附圖的案例21379 工程施工圖與營銷合同附圖核對的案例21580 再談合同附圖的制作及審核21781 關(guān)于楓香圖戶型彩頁宣傳圖紙有誤的案例21982 銷售手續(xù)辦理案例22183 關(guān)于國土證年限的案例22384 整理辦理兩證過程及注意事項(xiàng)22585 香樟林變更登記費(fèi)風(fēng)波22886 錢的教訓(xùn)22987 香樟林會(huì)所裝修竣工時(shí)間一再延期的分析23188 關(guān)于b-13業(yè)主雷友鋒付款計(jì)劃的案例233第七篇 營銷部銷售組案例23690 龍灣營銷推廣案例23691關(guān)于弗萊明戈合同附圖總圖標(biāo)示錯(cuò)誤的案例25592 紫都城1-10-2-104合同案例25893 產(chǎn)權(quán)證辦理案例26094 關(guān)于10月10日投訴的思考26295 十二月案例26596 沈雪勤女士購房分析：對客戶潛意識(shí)中特別關(guān)注的問題的挖掘和處理26797 售場銷、控、支流程案例關(guān)于c-3-3的案例26998 唐璽交房案例27199特殊客戶檔案273100 水晶售場燈具維修案例275101 人情和原則277102 王榮開接待案理281103 藍(lán)湖郡銷售案例284104 水晶酈城銷售組電話回訪工作案例286105 境外客戶退房案例關(guān)于pak-soon chan事件的案例288106 售場裝修體會(huì)290107 天街d1兒童房墻體整改案例291108 樣板房贊助物品管理的案例293109 樣板房物品采購管理流程優(yōu)化295110 萬喜接待案例296111 領(lǐng)獎(jiǎng)風(fēng)波300112 關(guān)于楓香庭周國隆業(yè)主合同變更的案例305113 楓香庭售場購買電視機(jī)案例308114 楓香庭業(yè)主懇談會(huì)電話通知案例309115 水晶靜苑交房現(xiàn)場硬件保障案例3111165 天街2號(hào)價(jià)格表案例313117 關(guān)于委托設(shè)計(jì)協(xié)議的案例316118 藍(lán)湖郡2-12-a1商鋪案例318第八篇 營銷部客戶中心案例320119 接待投訴和協(xié)商處理技巧320120 藍(lán)湖郡5-26-2業(yè)主報(bào)事升級(jí)案例322121 紫都城1-3-703業(yè)主報(bào)事升級(jí)案例330122 賠付處理中的效率原則334123 賠付處理中的略高原則337124 賠付處理中的客戶至上原則338125 綜合案例341126 委屈后的喜悅344第九篇 金科物業(yè)案例347127 使用“智能電表”的誤會(huì)347128 面對突如其來的“隱翅蟲”害349129 業(yè)主拒交物管費(fèi)并要求降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)351130 工作安排與安全問題有沖突時(shí)該怎么辦353131 拾金不昧的保潔大姐355132 扭傷后的溫情356133 摩托車被盜事件357134 不顧傷痛，認(rèn)真檢查每一班崗358135 對于違規(guī)事件的處理技巧360136 細(xì)節(jié)決定服務(wù)質(zhì)量361137 未接房，業(yè)主是否應(yīng)該借鑰匙363138 裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦365139微笑服務(wù)在工作中366140放在寢室外走廊的鞋子遺失了，該物管公司負(fù)責(zé)嗎？368141 急客戶之所急369142 江邊躉船管理問題分析370143 增強(qiáng)責(zé)任心，擺正工作態(tài)度371144 崗位執(zhí)勤技巧372145 書面記錄備案的重要性373146 毗鄰建筑的維修影響了鄰里生活怎么辦375147 急匆匆搬家的租戶376148 偷車賊追捕未果，小區(qū)應(yīng)如何規(guī)避377149 一場催費(fèi)風(fēng)波所引起的反思379150 一個(gè)煙頭背后的微笑381151 業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦?383152 堅(jiān)持原則、據(jù)理力爭385153 迅速反應(yīng)，創(chuàng)造感動(dòng)387154 拾金不昧的保潔工388155 做好細(xì)節(jié)、避免紛爭389156 失物錯(cuò)領(lǐng)的啟示390157 安全責(zé)任保證書的簽訂392158 做好小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施安全檢查工作393159 美容師394160 提醒客人保管好自身物品的重要性395161 物管公司應(yīng)如何對業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管396162 如何對待和處理商戶的違規(guī)行為？398163 新業(yè)主搬家具遇到的麻煩400164 如何防范廢品收購人員順手牽羊402165 接房未入住的物管費(fèi)該怎么收404166 迅速反應(yīng)，跟進(jìn)服務(wù)，創(chuàng)造感動(dòng)405167 保潔員接管多媒體開關(guān)工作407168 樣板房小物品丟失引起的思索409169 都是“群發(fā)”惹的禍410170 出租房物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰承擔(dān)412171 車庫值班崗的“委屈”413172 電纜線被盜事件的啟示414173 如何做好小區(qū)進(jìn)出人員的控制416174“不怕冷”的班長417175 業(yè)主有了成見怎么辦。418176 執(zhí)勤過程中的技巧419177主動(dòng)服務(wù)、創(chuàng)造感動(dòng)420178 在建小區(qū)安全防范應(yīng)從何著手421179 抓住業(yè)主的心理，適時(shí)提供幫助422180 回填層水未放干，引起衛(wèi)生間漏水423181 樣板房電梯困人事件424182 惱人的“斷路器”425183 護(hù)衛(wèi)隊(duì)員如何處理突發(fā)事件426184 綠化公司與物管公司責(zé)任劃分不清時(shí)，怎么辦？427185 訪客無理拒登記，冒充業(yè)主強(qiáng)登樓428186 親屬駕車要外出 靈活處理受稱贊429187 溫暖的大年夜431188 都是空中花園惹的禍432第一篇 研發(fā)類案例01 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例【事件簡述】在弗萊明戈23#、25#樣板樓外墻涂料的施工過程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)該是同一個(gè)顏色的23#樓和24#樓的主要墻面顏色出現(xiàn)了較為明顯的色差，整個(gè)23#、25#樓的效果沒有之前施工的24#樓的外墻涂料效果好，部分業(yè)主也因此對項(xiàng)目品質(zhì)提出了質(zhì)疑。經(jīng)過相關(guān)人員研究，決定僅對23#、25#樓部分外立面線條及墻面顏色進(jìn)行調(diào)整，在大面積施工前再次進(jìn)行調(diào)樣比較。對這一案例的原因分析及改進(jìn)措施：一、在效果控制、封樣方面本次造成色差的最主要的原因在于更換了涂料廠家：樓棟涂料廠家說明研發(fā)部封樣經(jīng)過24樣板樓涂料施工單位 研發(fā)部第一次封樣樣板實(shí)施單位2325杜克大規(guī)模施工前招標(biāo)中標(biāo)單位，造價(jià)部推薦的替代廠家先后提供5次材料小樣，在質(zhì)感上均沒有達(dá)到自然的效果，但是考慮到價(jià)格因素，加之二者小樣顏色比較接近，研發(fā)部最終還是接受使用杜克涂料。分析sto和杜克兩家廠家的涂料效果差異成因，主要在于：、外墻涂料是質(zhì)感涂料，在不同光線、不同顆粒的情況下顏色效果都會(huì)有差異。成熟的涂料廠家，在進(jìn)行顏色調(diào)試時(shí)，都是由專業(yè)色彩師在各方面環(huán)境完全相同的情況下進(jìn)行不同角度的比較。而我們在確定采用杜克材料樣板替代時(shí)，沒有在同樣的情況下（如同樣粒徑、同樣施工工藝、同樣的基層、同樣的施工厚度等）將材料小樣與已封樣的涂料樣板進(jìn)行多角度（各種光線、各種環(huán)境等）對比后再次封樣。、我們在進(jìn)行替代涂料與封樣涂料的對比時(shí)，使用的是小樣比較，視覺誤差造成小樣上顏色差不多，但大面積施工后色差增強(qiáng)。3、不同廠家質(zhì)感涂料的粒徑配比不一樣，涂料配方不一樣（杜克的涂料較稠、偏暗），施工工藝不一樣，均導(dǎo)致施工后的效果出現(xiàn)差異。綜上所述，在外墻效果控制上，研發(fā)部應(yīng)以第一次封樣的樣板效果為準(zhǔn)；如因客觀原因不得不使用替代廠家的產(chǎn)品，必須分析并對比所有影響效果的因素才能做出選擇。在外墻涂料的選擇上則必須遵守在現(xiàn)場做實(shí)體樣板施工，并進(jìn)行多角度對比后才能確定再次封樣。二、在廠家的選擇方面本案例中，廠家更換的關(guān)鍵因素在于，在弗萊明戈大規(guī)模外墻涂料施工招投標(biāo)中（此時(shí)樣板樓施工封樣已完成），報(bào)價(jià)高于杜克報(bào)價(jià)約20元/平方米（分別為61.75元/和41.20元/）。巨大的價(jià)格差異，一方面決定了我們的選擇；另一方面，客觀上兩家單位的施工工藝、材料上也必然存在差距。在這種情況下，要求研發(fā)部的項(xiàng)目專員清楚地認(rèn)識(shí)到，在對外墻顏色效果要求非常敏感的項(xiàng)目中，如本案例中的弗萊明戈項(xiàng)目，樣板樓色彩是經(jīng)過多次調(diào)試才達(dá)到項(xiàng)目控制的效果標(biāo)準(zhǔn)，其材料配方、施工工藝對最終效果有著非常大的影響。因此，在此類項(xiàng)目選擇樣板樓施工單位時(shí)，研發(fā)部應(yīng)提請?jiān)靸r(jià)采購部，將后期大面積使用因素考慮進(jìn)去，盡量保證樣板施工和后期大面積施工招標(biāo)一并完成；同時(shí)，在招標(biāo)的價(jià)格對比中，應(yīng)綜合考慮不同單位的材料成分及質(zhì)量、施工內(nèi)容、施工工藝和施工效果。否則，在此類項(xiàng)目中，大面積施工開始后再更換廠家，后期會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力，同時(shí)效果還不能得到保證。三、合理的施工工期方面23#、25#樓原定于6月25日開放，由于各種原因提前至6月10日開放，所以施工工期非常緊張，整個(gè)涂料的施工工期只有6天，上一道工序沒有全部完成（如打磨或干透）就進(jìn)行下一道工序的施工，也會(huì)造成涂料的顏色出現(xiàn)偏差。對因客觀原因造成的項(xiàng)目工期壓縮，研發(fā)部的項(xiàng)目專員應(yīng)積累經(jīng)驗(yàn)，對可能造成的效果偏差有充分的預(yù)見性，并通告相關(guān)部門，采取相應(yīng)的措施，將此類影響控制到最小范圍。02 弗萊明戈面積計(jì)算的案例【事件簡述】：計(jì)財(cái)部2005年10月28日版“藍(lán)湖郡三期銷售指標(biāo)”中，住宅建筑面積為89286m，套內(nèi)面積為85424 m，公攤率為4.52（計(jì)財(cái)部以研發(fā)部提供的初步設(shè)計(jì)階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的測算）。銷售前營銷部委托測算后提供的“弗萊明戈預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)”中，住宅建筑面積為90014.75 m，套內(nèi)面積為80905.13 m，公攤率為11.26（營銷部以研發(fā)部提供的施工圖設(shè)計(jì)階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的測算）。營銷部委托測算的套內(nèi)面積比計(jì)財(cái)部10月28日版測算的套內(nèi)面積少了4518.87平方，導(dǎo)致實(shí)際銷售回款相比預(yù)計(jì)銷售回款減少了近1520萬元。因研發(fā)部在初設(shè)階段提供的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，在施工圖階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也沒有及時(shí)提供給計(jì)財(cái)部，導(dǎo)致計(jì)財(cái)部對該項(xiàng)目的預(yù)期回款相比項(xiàng)目實(shí)際可回款差1520萬元。給公司資金調(diào)配及高層決策等帶來了困擾?！驹蚍治觥浚?、研發(fā)部沒有及時(shí)、準(zhǔn)確提供相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)藍(lán)湖郡三期是龍湖開發(fā)的第一個(gè)花園洋房項(xiàng)目，在前期設(shè)計(jì)過程中方案改動(dòng)較多，導(dǎo)致面積統(tǒng)計(jì)的版本也很多，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒有及時(shí)和計(jì)財(cái)部保持緊密的聯(lián)系，導(dǎo)致提供給計(jì)財(cái)部的參考數(shù)據(jù)是不及時(shí)、不準(zhǔn)確的（計(jì)財(cái)部是以研發(fā)部提供的初步設(shè)計(jì)階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的相關(guān)測算）。2、設(shè)計(jì)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算錯(cuò)誤在初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)院沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的建筑面積和套內(nèi)面積的計(jì)算，只是進(jìn)行了大概的框算，導(dǎo)致建筑面積和套內(nèi)面積出入比較大。當(dāng)時(shí)處在報(bào)建階段，由于建筑面積的出入較大，報(bào)建工作有過幾次反復(fù)，但當(dāng)時(shí)研發(fā)部沒有對面積影響銷售指標(biāo)的問題引起重視，也沒有及時(shí)與計(jì)財(cái)部保持緊密聯(lián)系。3、設(shè)計(jì)更改和優(yōu)化導(dǎo)致面積的變化在初步設(shè)計(jì)開始階段，有些車庫和住宅在負(fù)一層交界的地方是按車庫面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，由于設(shè)計(jì)更改，最后有些面積算入了住宅建筑面積。在初步設(shè)計(jì)階段，因?yàn)樵O(shè)計(jì)院是按層進(jìn)行的框算，落到負(fù)一層車庫的樓梯間是沒有算入住宅建筑面積的，最后考慮到居住舒適度和對銷售有利的原則增加了一些直接從車庫進(jìn)入樓梯間的入口，這些改變都導(dǎo)致了公攤率會(huì)增加。4、規(guī)劃部門和房屋測量部門的計(jì)算方法不同導(dǎo)致計(jì)算誤差例如規(guī)劃部門一般將外墻全部作為套內(nèi)面積計(jì)算，而房屋測量部門只算到中軸線，這個(gè)計(jì)算方法的不同可能導(dǎo)致幾千平方米的計(jì)算差別?！靖倪M(jìn)措施】：1、與計(jì)財(cái)部保持緊密聯(lián)系由于在設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)更改幾乎是不可避免的，所以一旦發(fā)生面積指標(biāo)的變化就應(yīng)及時(shí)與計(jì)財(cái)部保持緊密聯(lián)系，及時(shí)通報(bào)計(jì)財(cái)部。2、在施工圖設(shè)計(jì)階段設(shè)置一個(gè)控制節(jié)點(diǎn)由于公司規(guī)定只需要在方案和初步設(shè)計(jì)階段提交項(xiàng)目成果，所以經(jīng)常會(huì)認(rèn)為施工圖設(shè)計(jì)階段不需要提交什么成果了，經(jīng)常會(huì)忽略應(yīng)提交計(jì)財(cái)部最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，用制度來進(jìn)行約束可能效果會(huì)好得多。如果前期需要比較準(zhǔn)確的面積計(jì)算，可能的話也可以委托權(quán)威的面積計(jì)算部門房管局測量所提前介入進(jìn)行面積測算。3、計(jì)財(cái)部在做項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算時(shí)，應(yīng)以營銷部提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)來進(jìn)行測算畢竟設(shè)計(jì)院不是專業(yè)、權(quán)威的面積計(jì)算部門，只能提供大概的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來進(jìn)行參考，而且設(shè)計(jì)院的計(jì)算方法和房管局的計(jì)算方法有細(xì)小的差別，而營銷部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自房管局測量所，是權(quán)威的面積計(jì)算部門?！究偨Y(jié)】：1、應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到面積指標(biāo)統(tǒng)計(jì)的重要性應(yīng)該認(rèn)識(shí)到面積指標(biāo)不僅僅關(guān)系到報(bào)建，而且影響到住宅的銷售定價(jià)、公司的回款計(jì)劃、項(xiàng)目的收益率等很多關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。所以在前期應(yīng)及時(shí)和相關(guān)部門保持緊密的聯(lián)系，保證信息傳遞的及時(shí)性與準(zhǔn)確性。2、提高對問題的預(yù)判能力比如在設(shè)計(jì)院初期提供很低公攤率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候，就應(yīng)該及時(shí)判斷這是不可能的，而不應(yīng)該僅僅對數(shù)據(jù)表示懷疑但是依舊加以利用。3、應(yīng)提高全局意識(shí)、全面考慮問題作為研發(fā)項(xiàng)目專員，不能說施工圖完成了就萬事大吉，應(yīng)經(jīng)常跟蹤關(guān)心有關(guān)該項(xiàng)目的成本測算、銷售、施工、接房、業(yè)主反饋等過程。03 對藍(lán)湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結(jié)工作內(nèi)容切作方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；方案上會(huì)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、防雷、園林和人防報(bào)建審查；施工招投標(biāo)；安檢、質(zhì)檢備案；規(guī)劃許可證和施工許可證辦理；團(tuán)隊(duì)成員王露、周川、徐遠(yuǎn)林、胡劍、俞尾銀、張玉婷、古麗婭、周世艾、吳杰人、何建偉、董絳、楊永席（一）設(shè)計(jì)工作設(shè)計(jì)圖紙是報(bào)建的重要道具，為了在最短的時(shí)間內(nèi)取得符合報(bào)建條件的圖紙，研發(fā)部王露、胡劍根據(jù)報(bào)建計(jì)劃的安排，與設(shè)計(jì)方談判、協(xié)調(diào)，將報(bào)建組反饋的政府信息及時(shí)輸入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，夜以繼日地指導(dǎo)并督促設(shè)計(jì)院出圖。藍(lán)湖郡四期方案設(shè)計(jì)單位為深圳華匯，但蓋章卻在天津。為了提高圖紙的準(zhǔn)確性和縮短圖紙蓋章周期，通過協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)方派設(shè)計(jì)師及印章管理員飛往重慶，在重慶直接出圖、蓋章，而出圖方也采取多家合作的方式，確保圖紙及時(shí)供應(yīng)。（二）、報(bào)建工作研發(fā)部報(bào)建組周川、徐遠(yuǎn)林在此次報(bào)建工作中的表現(xiàn)堪稱完美。在方案、初設(shè)、施工圖審查過程中，涉及到規(guī)劃、面積核算、消防、環(huán)保、防雷、園林、人防等多個(gè)部門，但從申報(bào)到最終全部取得批復(fù)意見，幾乎在16小時(shí)內(nèi)完成。這種非常的速度得益于在報(bào)建前，周川、徐遠(yuǎn)林與部門、公司相關(guān)支持同事（楊永席經(jīng)理、董絳經(jīng)理等）一起，拆分報(bào)建節(jié)點(diǎn)，分析重點(diǎn)難點(diǎn)，集中優(yōu)勢資源，重點(diǎn)突破，如在初設(shè)審查階段，遇到節(jié)能復(fù)核攔路虎，楊永席經(jīng)理利用資源使程序簡化，縮短報(bào)建周期；董絳經(jīng)理利用與職能部門經(jīng)辦人的良好關(guān)系，有力的推進(jìn)了工作。經(jīng)過縝密的安排和布署后，報(bào)建工作的神速體現(xiàn)在：在消防初設(shè)意見還沒有取得的情況下，就先行取得了消防施工圖備案意見；在藍(lán)湖郡項(xiàng)目揚(yáng)塵、渣土清運(yùn)對報(bào)建工作不利的影響下，突破環(huán)保局關(guān)鍵環(huán)節(jié)，取得了環(huán)保書面意見；在施工圖還沒有審查的前提下取得了面積核算報(bào)告書；在不具備放線的前提下1天內(nèi)取回放線成果和驗(yàn)線回單創(chuàng)造了6月26日（星期一）取得藍(lán)湖郡四期方案批復(fù)，6月30日（星期五）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的報(bào)建新記錄！這種在特殊時(shí)期的突破能力為公司贏得了時(shí)間與機(jī)會(huì)?。ㄈ?、招投標(biāo)工作在研發(fā)部先期設(shè)計(jì)及報(bào)建的過程中，造價(jià)采購部為了確保招投標(biāo)時(shí)間不影響施工許可證的取得，密切關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的變化，根據(jù)報(bào)建進(jìn)度，預(yù)估建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理時(shí)間，提前進(jìn)行了項(xiàng)目造價(jià)水平的商定，分析考慮本次招標(biāo)可能給公司帶來的經(jīng)濟(jì)及法律風(fēng)險(xiǎn)，與律師進(jìn)行多次交流并尋求規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)的方法，完成了招標(biāo)文書的編制與交底，并安排投標(biāo)單位提前進(jìn)行投標(biāo)文件的編制，縝密布署招投標(biāo)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)與經(jīng)開區(qū)招標(biāo)辦進(jìn)行了多次的交流溝通，憑借以往招標(biāo)與招標(biāo)辦所積累的“龍湖信譽(yù)”，在不具備規(guī)劃許可證及施工圖審查報(bào)告的兩大招標(biāo)報(bào)建要件的情況下，完成了招標(biāo)報(bào)建、開評標(biāo)時(shí)間確定、組織了開標(biāo)、評標(biāo)等一系列招投標(biāo)工作。在平常前期手續(xù)齊全的情況下，從招標(biāo)報(bào)建到開標(biāo)都需要1522天的招標(biāo)周期的招標(biāo)工作，這次在短短的幾天之內(nèi)完成了，也是開了招投標(biāo)工作的先例，為后續(xù)工作爭取了時(shí)間；（四）、施工許可證辦理工程部為快速取得建設(shè)工程施工許可證，提前與施工單位，監(jiān)理單位協(xié)商，重點(diǎn)跟蹤過程中每一個(gè)容易出錯(cuò)的環(huán)節(jié)，在招投標(biāo)前，工程部資料已準(zhǔn)備完畢。因?yàn)檎型稑?biāo)手續(xù)辦理先于規(guī)劃許可證的取得，在建筑面積上有所調(diào)整，7月3日（星期一）一早張玉婷和俞尾銀一起到建管站落實(shí)建筑面積，更改報(bào)建及招投標(biāo)資料相關(guān)數(shù)據(jù)，并與建管站財(cái)務(wù)室聯(lián)系，提前取得繳款書。項(xiàng)目部利用招投標(biāo)公示2個(gè)工作日，跟蹤完成了建管站資料的內(nèi)部流轉(zhuǎn)及所有費(fèi)用的繳納，并在公示完成的第一天7月5日，即取得藍(lán)湖郡四期建設(shè)工程施工許可證。這是一次完美的配合，藍(lán)湖郡四期建設(shè)手續(xù)的成功辦理，得益于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)每一位成員的無私奉獻(xiàn)，也得益于每一位項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員不循常規(guī)，勇于突破。每一個(gè)人身上都體現(xiàn)出強(qiáng)烈的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，每個(gè)環(huán)節(jié)都有專人跟蹤，每個(gè)環(huán)節(jié)都有人前期介入，完美的配合與及時(shí)的補(bǔ)位，確保了藍(lán)湖郡四期最終順利取得了建設(shè)工程施工許可證。在這個(gè)過程中，龍湖團(tuán)隊(duì)的優(yōu)秀精神再一次得到了充分地展現(xiàn)，每一個(gè)成員身上都充滿了使命感，面對困難，勇敢突破，不斷調(diào)整工作方法與思路，及時(shí)反饋，依靠團(tuán)隊(duì)的力量最終完成了幾乎不可能完成的任務(wù)！04 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例【事件簡述】：2006年5月，研發(fā)部和項(xiàng)目部在弗萊明戈23#樓進(jìn)行施工中間過程檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)在頂層戶型客廳和臥室的坡屋頂中出現(xiàn)了現(xiàn)梁，客廳梁較為雜亂，且客廳、臥室均出現(xiàn)了一根斜梁的最低點(diǎn)離樓面只有2.75米的情況（見下圖），與我司設(shè)計(jì)任務(wù)書中“主要功能房間不能現(xiàn)梁”的要求嚴(yán)重不符。經(jīng)研發(fā)部、項(xiàng)目部、營銷部協(xié)商討論，決定對未施工但存在此類問題的樓棟立即進(jìn)行設(shè)計(jì)更改，消除客廳梁雜亂和客廳、臥室現(xiàn)梁且高度過低的情況。但因坡屋面結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目部、研發(fā)部經(jīng)過多次討論，設(shè)計(jì)院于6月7日完成了大部分芳樹晴川的坡屋面施工更改圖，6月16日完成了弗萊明戈未施工棟號(hào)的坡屋面施工更改圖，6月18日完成了弗萊明戈已施工樓棟的坡屋面施工更改圖。但此時(shí)，研發(fā)部與項(xiàng)目部的同事發(fā)現(xiàn)有10棟（共計(jì)34套）現(xiàn)梁樓棟樓面結(jié)構(gòu)已施工完成，更改會(huì)存在較高的返工費(fèi)用。而這些現(xiàn)梁的問題并未違反規(guī)范的要求（規(guī)范規(guī)定：坡屋頂離樓面2.2米以上可計(jì)算建筑面積，弗萊明戈現(xiàn)梁的高度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一高度）。在整改與否的取舍間，負(fù)責(zé)的同事產(chǎn)生了動(dòng)搖。在這種情況下，研發(fā)部與項(xiàng)目部邀請營銷部藍(lán)湖郡銷售組、營銷部客服中心、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員到現(xiàn)場進(jìn)行評判；6月20日，由研發(fā)部組織，研發(fā)部、工程部、營銷部、造價(jià)采購部、物業(yè)公司相關(guān)人員再次到現(xiàn)場進(jìn)行討論。經(jīng)過反復(fù)交流后，大家統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，現(xiàn)梁問題并非僅僅是違背規(guī)范與否的問題，而是企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的問題。既然在過程中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品未能達(dá)到公司的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，那么就應(yīng)該整改，不能向客戶提供不符合龍湖標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。在這一過程中，值得我們總結(jié)的地方有:1、對公司標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)。在弗萊明戈的項(xiàng)目中，公司標(biāo)準(zhǔn)“主要功能的房間不能現(xiàn)梁”是清晰的，也明確地在任務(wù)書、設(shè)計(jì)管理中提了出來。但是從設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)管理到施工管理的復(fù)雜的過程中，不同的人對標(biāo)準(zhǔn)和該標(biāo)準(zhǔn)的目的有著不同的認(rèn)識(shí)，比如：（1）設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)師是非常清楚這一標(biāo)準(zhǔn)的，但坡屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師并不清楚這一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)失控； （2）研發(fā)部建筑專業(yè)的項(xiàng)目專員是非常清楚任務(wù)書提到的這一標(biāo)準(zhǔn)，在建筑圖中也注意到了這一問題；但是花園洋房坡屋頂現(xiàn)梁問題在結(jié)構(gòu)圖中才體現(xiàn)出來。而研發(fā)部的結(jié)構(gòu)工程師并不清楚這一標(biāo)準(zhǔn)，在審圖時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)這一問題；（3）現(xiàn)場的項(xiàng)目工程師并不清楚這一標(biāo)準(zhǔn)，在審圖時(shí)，工程師發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象，但是以施工過的香樟林為標(biāo)準(zhǔn)，弗萊明戈的現(xiàn)梁既未違反規(guī)范，也比香樟林現(xiàn)梁問題好得多，因此，也沒有人對此提出異議。（）發(fā)現(xiàn)問題后，因要產(chǎn)生整改費(fèi)用，動(dòng)搖了整改的決心，而忽略了企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對產(chǎn)品的意義“要提供符合龍湖標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品給客戶”。因此，作為標(biāo)準(zhǔn)的制定者或牽頭執(zhí)行部門，一定要理清各個(gè)控制環(huán)節(jié)，將統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)傳遞到位，讓每一位參與控制的人員都清楚同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，在過程中要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，才能將產(chǎn)品的質(zhì)量控制到位。2、現(xiàn)場問題處理一定要看準(zhǔn)目標(biāo)，果斷處理。處理的時(shí)間越長，成本越高。弗萊明戈現(xiàn)梁問題的解決，從發(fā)現(xiàn)問題到解決，前后有一個(gè)多月的時(shí)間，原因是因?yàn)閷?biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不清，一直想從規(guī)范的角度論證不進(jìn)行整改。但是造成的客觀后果是，施工階段進(jìn)行得更深入，再整改會(huì)造成更大的經(jīng)濟(jì)損失，而且對工期也有影響。3、標(biāo)準(zhǔn)（含設(shè)計(jì)、施工、交房）的制定和維護(hù)是一項(xiàng)長期的工作。每一個(gè)項(xiàng)目（尤其是第一次做的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，如本案例中的花園洋房），都應(yīng)該對已經(jīng)成形的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回顧。經(jīng)過梳理，現(xiàn)梁的標(biāo)準(zhǔn)基本成形：廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、衣帽間等次要使用空間可接受現(xiàn)梁，客廳、餐廳、臥室等主要使用空間不得現(xiàn)梁（迫不得已的話應(yīng)滿足高度要求、梁應(yīng)比較規(guī)整），客廳和餐廳的分界處、陽臺(tái)、過道等部位可有限度接收現(xiàn)梁和標(biāo)準(zhǔn)。4、完善各種業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)審圖的重點(diǎn)：在花園洋房的設(shè)計(jì)管理中，坡屋頂現(xiàn)梁問題是容易忽視的重點(diǎn)問題。所以設(shè)計(jì)審圖中，不僅要注意平層現(xiàn)梁的問題，對不涉及到戶型使用、套內(nèi)分隔的頂層屋面現(xiàn)梁問題也應(yīng)列為重點(diǎn)。5、研發(fā)部設(shè)計(jì)管理建筑與結(jié)構(gòu)由不同的人員進(jìn)行，但是對其中可能涉及交叉的地方要及時(shí)溝通和交流，不要出現(xiàn)審圖的真空地帶。05 芳樹晴川人行天橋結(jié)構(gòu)計(jì)算與分析案例一、事件簡述：2006.6，研發(fā)部結(jié)構(gòu)工程師孫翔在審查芳樹晴川人行天橋結(jié)構(gòu)施工圖時(shí)，對設(shè)計(jì)圖紙中設(shè)計(jì)師的取值提出疑問。通過對計(jì)算書中計(jì)算模型、參數(shù)的分析，研發(fā)部的相關(guān)人員與設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員及結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了反復(fù)的交流和溝通，針對計(jì)算模型、參數(shù)、規(guī)范構(gòu)造措施等問題進(jìn)行了層層分析。雙方在經(jīng)過激烈的探討后，就上述問題達(dá)成了一致，對人行天橋結(jié)構(gòu)施工圖的荷載取值，梯道寬度、鋼材等級(jí)等方面進(jìn)行了調(diào)整，人行天橋鋼結(jié)構(gòu)用鋼量比原來減少25噸，節(jié)約成本約十幾萬元。二、對芳樹晴川結(jié)構(gòu)施工圖的分析過程（一）芳樹晴川人行天橋原結(jié)構(gòu)施工圖參數(shù)芳樹晴川人行天橋橫跨金開大道，橋面寬4m，全長24.25m+17.5m，兩側(cè)梯道寬3.0m，腹板鋼箱梁，箱梁梁高1.1m，底寬1.6m，頂寬4.0m，天橋梯道為鋼箱梁式梯道。天橋箱梁除中橫隔板、縱向加勁肋采用q235鋼外，其余均采用q345鋼。人群荷載5.0kn/m2，鋼箱梁頂板和底板鋼板厚度14mm，腹板厚度12mm，加勁肋間距每隔1.5m設(shè)一處。最終整體結(jié)構(gòu)用鋼量為55（天橋結(jié)構(gòu)）+16（梯段結(jié)構(gòu)）=71噸。（二）對設(shè)計(jì)結(jié)果的分析及疑問：我們首先從設(shè)計(jì)的合理性分析，提出以下幾個(gè)疑問：1、關(guān)于荷載取值，規(guī)范并沒有規(guī)定人行天橋人群荷載5.0kn/m2；2、關(guān)于梯道寬度，規(guī)范規(guī)定兩邊梯道寬度總和大于橋面寬度的1.2倍，因此取3.0m顯然過寬；3、鋼箱梁高度1.1m，約為跨度的1/22，按規(guī)范規(guī)定，取到1/30仍然是可以滿足規(guī)范要求，即鋼箱梁高度大約800mm；4、天橋箱梁除中橫隔板、縱向加勁肋采用q235鋼外，其余均采用q345鋼（ii級(jí)鋼）是否合理？5、鋼箱梁頂板和底板鋼板厚度14mm，腹板厚度12mm是否偏厚？6、加勁肋間距1.5m是否過密？（三）對結(jié)構(gòu)計(jì)算書的分析和疑問提出以上疑問后，我們要求設(shè)計(jì)院提供計(jì)算書并在審核計(jì)算書時(shí)，進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)了以下幾個(gè)問題：1、設(shè)計(jì)院天橋結(jié)構(gòu)計(jì)算模型采用彈性理論計(jì)算（簡單的說就是變形和內(nèi)力成正比關(guān)系），鋼箱梁截面沒有假定為一剛性面，計(jì)算結(jié)果箱梁各部位變形相差很大，顯然與正常使用狀態(tài)下的實(shí)際情況不相符合。2、天橋的最大豎向最大位移值為109mm，而根據(jù)城市人行天橋與人行地道技術(shù)規(guī)范（cjj69-95）3.5.2條及3.5.3條，梁板式主梁跨中允許的豎向最大撓度不應(yīng)超過l/600，也就是說，芳樹晴川人行天橋結(jié)構(gòu)跨中最大變形值不能超過40.4mm。3、在恒載和全部人群荷載作用下的最大屈服應(yīng)力為210 mpa 285.63mpa 310 mpa(q345鋼材的強(qiáng)度設(shè)計(jì)值)從城市人行天橋與人行地道技術(shù)規(guī)范（cjj69-95）3.5.2條及3.5.3條可以看出，芳樹晴川人行天橋結(jié)構(gòu)的變形如果達(dá)到109mm時(shí)，早已破壞。由于天橋在施工和使用過程中不可能出現(xiàn)如此大的變形，因此根據(jù)彈性理論（設(shè)計(jì)院采用的計(jì)算理論）計(jì)算，結(jié)構(gòu)也不可能出現(xiàn)285.63mpa的應(yīng)力。（四）與設(shè)計(jì)院的交流從設(shè)計(jì)的角度而言，設(shè)計(jì)院并沒有計(jì)算上的錯(cuò)誤，只是設(shè)計(jì)的立足點(diǎn)不一樣，采取了比較保守的算法。孫工帶著疑問，采取與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員就天橋結(jié)構(gòu)的計(jì)算模型、荷載取值、計(jì)算理論、規(guī)范構(gòu)造措施等方面展開了“學(xué)術(shù)”交流的方式，反復(fù)溝通，最終設(shè)計(jì)院總工認(rèn)同了我們的建議，對天橋的結(jié)構(gòu)重新計(jì)算并對施工圖進(jìn)行了優(yōu)化，改進(jìn)措施如下：1、關(guān)于荷載取值，人行天橋人群荷載由5.0kn/m2改為4.4 kn/m2；2、關(guān)于梯道寬度，由3.0m改為2.5m；3、鋼材等級(jí)由q345鋼（ii級(jí)鋼）改為q235（i級(jí)鋼）鋼；4、鋼箱梁頂板和底板鋼板厚度由14mm改為12mm，腹板厚度由12mm改為10mm；5、加勁肋間距由1.5m調(diào)整為2.0m；6、另外，加勁肋的截面高度也作了相應(yīng)的調(diào)整。7、梯道由鋼箱梁結(jié)構(gòu)改為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；通過以上的優(yōu)化，芳樹晴川人行天橋鋼結(jié)構(gòu)用鋼量從71噸降至45.8噸，節(jié)約成本十幾萬元。另外，需要說明的是，修改后的施工圖，鋼箱梁高度仍然是1.1m，主要是考慮到人行天橋結(jié)構(gòu)的安全是由“剛度”控制，而不是強(qiáng)度控制，因此加大截面極大的利于結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，而若將截面高度從1100mm降至800mm，則天橋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性將大大降低，而用鋼量減少不大。最終，在這一點(diǎn)上，我們尊重設(shè)計(jì)師的考慮，未將截面高度改為800mm。三、總結(jié)和思考：1、成本控制觀念本案例中，研發(fā)部的結(jié)構(gòu)工程師孫翔是一名新員工，除了對規(guī)范的熟悉和自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)外，公司在鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)審查方面尚無全面完整的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但是他通過對公司“善待你一生”理念的理解，始終把用好客戶的每一分錢當(dāng)作自己設(shè)計(jì)管理中的一條基本原則，所以在判斷和分析應(yīng)運(yùn)用的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)理論時(shí)，做出了正確的取舍，并且也為后期說服設(shè)計(jì)院打下了基礎(chǔ)。2、結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)作為甲方的專業(yè)技術(shù)人員，在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理時(shí)，必須具備結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)的能力，清晰各種結(jié)構(gòu)控制其安全性和經(jīng)濟(jì)性的主要控制點(diǎn)在哪里：（1）本案例中，從安全性的角度，由于鋼結(jié)構(gòu)人行天橋控制結(jié)構(gòu)安全性的因素是剛度（控制變形）而不是強(qiáng)度，所以采用q345鋼不能在結(jié)構(gòu)剛度上得到加強(qiáng)，而材料的強(qiáng)度又不能發(fā)揮優(yōu)勢，造成不必要的浪費(fèi)。（2）從經(jīng)濟(jì)性的角度，甲方要追求合理的成本，而不是一味的考慮節(jié)約。本案例中，如果將鋼箱梁的高度由1100mm改為800mm，成本的節(jié)約大約是整個(gè)工程的2%，但天橋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性可能削弱20%甚至更多。所以最終并沒有采用這一措施。3、與分供方的溝通設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)、專業(yè)性很強(qiáng)的工程，而設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員有時(shí)也是這方面專家，作為甲方的技術(shù)管理人員，在與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師交流時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)以虛心學(xué)習(xí)的態(tài)度，以交流、探討的方式進(jìn)行，以理服人，才能達(dá)到雙方的共贏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)化。否則，以甲方身份硬壓或直接以甲方的專業(yè)水準(zhǔn)為設(shè)計(jì)上限，會(huì)造成雙方溝通不暢，最終的結(jié)果會(huì)對公司項(xiàng)目不利。在本案例中，當(dāng)我們提出疑問的最初，設(shè)計(jì)師并不接受我們的觀點(diǎn)，通過研發(fā)部專業(yè)工程師和項(xiàng)目專員等同事的反復(fù)溝通和交流，針對工程的計(jì)算模型、計(jì)算參數(shù)的選取等問題展開充分的“學(xué)術(shù)”討論，在保證信息傳遞到位的同時(shí)，考慮設(shè)計(jì)師們在溝通過程中的感受，在討論中雙方互相說服，最終雙方各有讓步，達(dá)成一致，使該項(xiàng)目的鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圓滿完成。06 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例一、事件簡述：紫都城四期樣板區(qū)圖紙，從9月3日研發(fā)部向項(xiàng)目工程部提供圖紙以來，到10月6日研發(fā)部、項(xiàng)目工程部相關(guān)人員共赴深圳，與設(shè)計(jì)院共同解決圖紙問題，歷時(shí)一個(gè)月，其間研發(fā)部與項(xiàng)目工程部就“圖紙能否滿足現(xiàn)場施工，圖紙有無問題”反復(fù)出現(xiàn)爭議，促使了我們對研發(fā)部與項(xiàng)目工程部的配合、對設(shè)計(jì)的管理問題進(jìn)行深入的思考和總結(jié)。事后，我們利用研發(fā)部和項(xiàng)目工程部在這一事件中發(fā)布的公開信息，對事件經(jīng)過還原并對各個(gè)環(huán)節(jié)再次進(jìn)行分析，以期找出問題的成因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)措施，更好地推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)程。29二、事件公開信息追溯（一）從研發(fā)部與項(xiàng)目工程部的配合的角度序號(hào)事件公開信息相關(guān)記錄及顯示的關(guān)鍵問題點(diǎn)評19.3，研發(fā)部向項(xiàng)目工程部提供樣板區(qū)全套施工圖（電子版），用于圖紙會(huì)審。公開信息1、按照公司既定流程，施工圖審查分為過程中審查、施工圖外部審查、施工圖內(nèi)部審查、施工圖設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審（會(huì)同施工單位、監(jiān)理單位一并進(jìn)行）幾個(gè)環(huán)節(jié)控制。但在目前各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際操作中，因項(xiàng)目時(shí)間緊張，施工圖內(nèi)部審查這一步驟常常與設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審步聚合并進(jìn)行。雖然節(jié)約了時(shí)間，但是不可避免在這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制力度會(huì)減小，同時(shí)流程上對應(yīng)該如何進(jìn)行審查沒有明確的操作指引，在一定程度也形成各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作程序和標(biāo)準(zhǔn)不一樣的現(xiàn)象。2、從紀(jì)要上看，各方對圖紙的審查比較充分，且就相關(guān)意見達(dá)成一致，會(huì)審目的達(dá)到。但是從研發(fā)部9.10收到的圖紙會(huì)審紀(jì)要來看，該圖紙會(huì)審紀(jì)要沒有參會(huì)各方的簽字認(rèn)可，該份紀(jì)要尤其是對外的有效性上打了折扣。、研發(fā)部對項(xiàng)目部提出的缺安裝圖紙沒有明確的答復(fù)意見。將問題留到后面解決，也為后期的爭執(zhí)埋下導(dǎo)火索。29.5，由項(xiàng)目工程部組織，深圳華匯、研發(fā)部建筑和專業(yè)工程師、監(jiān)理單位、施工單位參與，召開了“龍湖.紫都城四期7#樓工程主體設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審會(huì)議”“紫都城四期7#樓工程主體設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審會(huì)議紀(jì)要”顯示：對9.3圖紙各個(gè)部門提出許多修改意見或疑問；項(xiàng)目工程部在紀(jì)要中提出“缺空調(diào)室內(nèi)室外機(jī)設(shè)計(jì)到位圖紙”。約定會(huì)后修改，重新提交圖紙39.13，研發(fā)部向項(xiàng)目部提交修改后的樣板區(qū)全套施工圖。從研發(fā)部反饋的信息，相關(guān)負(fù)責(zé)人審圖后認(rèn)為，該圖對9.5交底內(nèi)容修改到位。此版圖紙為第一次集中修改后的圖紙，但研發(fā)部在將圖紙交給工程部后，未對此版圖紙進(jìn)行交底或答疑，從后續(xù)事件發(fā)展情況來看，如果這一環(huán)節(jié)控制到位，應(yīng)該避免很多爭執(zhí)。序號(hào)事件公開信息相關(guān)記錄及顯示的關(guān)鍵問題點(diǎn)評49.139.18，項(xiàng)目工程部過程中時(shí)有信息反饋：研發(fā)部提供的9.13版本圖紙未對9.5交底問題進(jìn)行修改。公開信息1、此時(shí)，研發(fā)部、項(xiàng)目工程部對圖紙認(rèn)知產(chǎn)生重大了差距，且因?yàn)轫?xiàng)目工期緊張，涉及對現(xiàn)場施工的影響問題，屬于緊急事項(xiàng)，必須立即解決。59.139.19期間，研發(fā)部由建筑組牽頭、專業(yè)組、設(shè)計(jì)院參與，對9.13圖紙和9.5圖紙核對和會(huì)審。研發(fā)部反饋的信息： 9.13圖紙對9.5的會(huì)審意見已修改到位。應(yīng)該可以滿足當(dāng)時(shí)現(xiàn)場施工的需求。同時(shí)，深圳華匯也對 “110項(xiàng)目圖紙會(huì)審紀(jì)要答復(fù)逐條進(jìn)行答復(fù)，答復(fù)記錄顯示圖紙修改到位。1、 組織核對圖紙是及時(shí)正確的舉措;2、 但作出“可以滿足現(xiàn)場施工需求”的結(jié)論后，沒有及時(shí)跟項(xiàng)目工程部確認(rèn)并達(dá)成一致，以至于這個(gè)問題成為雙方后來產(chǎn)生分歧的焦點(diǎn)之一。69.20下午3：30，項(xiàng)目工程部召開“110項(xiàng)目施工圖紙進(jìn)度及外墻保溫方案討論會(huì)”，會(huì)上集中暴露了研發(fā)部與工程部對圖紙問題的分歧。oa紀(jì)要顯示：紀(jì)要初始版、校稿版及研發(fā)部的會(huì)簽意見顯示雙方對此問題并未達(dá)成一致也未反映到校稿版中。其焦點(diǎn)問題集中在：1、9.13圖紙究竟對9.5圖紙修改到位與否;2、圖紙對現(xiàn)場施工有無影響;（1）項(xiàng)目部堅(jiān)持認(rèn)為：“研發(fā)部提供2006.9.13電子版本圖紙仍然是2006.9.5版本，設(shè)計(jì)院未加任何修改；”“原確定的2006.9.20版本施工圖未提交，現(xiàn)場施工進(jìn)度受一定影響?！保?）研發(fā)部堅(jiān)持認(rèn)為：9.13版已對9.5提出的問題修改到位;“會(huì)議上明確：目前現(xiàn)場施工未受影響，擔(dān)心可能會(huì)影響基礎(chǔ)以后的施工進(jìn)度。需研發(fā)部在9.26前提供修改完善的施工圖?！?、 會(huì)議管理不到位：從該份紀(jì)要顯示的內(nèi)容來看，這次會(huì)議就相關(guān)問題并未達(dá)成一致，會(huì)后也未針對有爭議的問題再次進(jìn)行溝通。為后續(xù)雙方繼續(xù)爭論埋下伏筆。2、 紀(jì)要校稿版中提出了圖紙的版本號(hào)涉及：0913版、0915版、將要提供的0920版和0922版圖。通過分析，工程部所指的0915實(shí)際是研發(fā)部提供的0913版文件；后續(xù)0920版文件也發(fā)生類似的術(shù)語不一致的情況，這在某種程度上也影響了雙方在溝通和理解上迅速地達(dá)成一致。序號(hào)事件公開信息相關(guān)記錄及顯示的關(guān)鍵問題點(diǎn)評79.21上午9：56，研發(fā)部建筑組在征得設(shè)計(jì)總監(jiān)同意后，與設(shè)計(jì)院取得聯(lián)系，將設(shè)計(jì)院當(dāng)時(shí)手中最新的圖紙版本“9.16”電子版本發(fā)給項(xiàng)目工程部。qq發(fā)文記錄1、 記錄顯示，研發(fā)部在傳送題目標(biāo)明為“9.16”圖紙時(shí)，qq上未作書面說明，說明該版文件與之前文件的差異和用途。2、 事實(shí)上，0916版圖與0913圖紙為同一版圖紙，只是設(shè)計(jì)院在正常的設(shè)計(jì)進(jìn)程中，對圖紙細(xì)微部分進(jìn)行了調(diào)整。8該版“9.16”圖紙基本上得到項(xiàng)目部的認(rèn)可，認(rèn)為其已對9.5提出的問題進(jìn)行修改，工程部公開信息“簡報(bào)案例”：“2006.9.16研發(fā)部提供修改后樣板區(qū)全套電子版施工圖，2006.9.21提供紙質(zhì)版施工圖，該部分圖紙建筑部分基本更改，但安裝圖紙仍然沒有（現(xiàn)場預(yù)留、預(yù)埋無法施工）”；1、圖紙版本雙方表述方式異致理解不一致的情況依然存在：（1）0916版是設(shè)計(jì)院標(biāo)于圖紙文件夾上的名稱，但是并非研發(fā)部9.16提供給項(xiàng)目部的圖紙；（2）所有紙質(zhì)的圖紙都是研發(fā)部根據(jù)設(shè)計(jì)院發(fā)過來的電子文檔，由出圖單位曬出來。因此紙質(zhì)版本號(hào)也應(yīng)與電子文件的名稱對應(yīng)。但是這一文控中最基本的常識(shí)，因?yàn)檫h(yuǎn)程設(shè)計(jì)控制中過程文件太多由項(xiàng)目專員直接轉(zhuǎn)手造成了圖紙標(biāo)識(shí)不清的情況。2、工程部再次提出缺安裝圖紙的問題，根據(jù)事件發(fā)展的后續(xù)情況來看，該問題并不難解決，關(guān)鍵是研發(fā)部與工程部經(jīng)辦的雙方人員并未及時(shí)就這一問題進(jìn)行深入的研討或?qū)で笃渌薪?jīng)驗(yàn)的人員協(xié)助解決，繼續(xù)讓這一問題存在并擴(kuò)大影響。序號(hào)事件公開信息相關(guān)記錄及顯示的關(guān)鍵問題點(diǎn)評89.22下午3：00，研發(fā)部建筑組組織，專業(yè)組參加、項(xiàng)目工程部參加，召開了“110外裝材料協(xié)調(diào)會(huì)及7樓施工圖圖紙情況交流會(huì)”，會(huì)議目的之一就是消除雙方對圖紙的認(rèn)知差異，了解現(xiàn)場亟需解決的問題，以推動(dòng)項(xiàng)目正常進(jìn)展。oa紀(jì)要顯示該次會(huì)議雙方仍未就圖紙和現(xiàn)場需求的安裝問題達(dá)成一致，最終該紀(jì)要被研發(fā)部曹經(jīng)理駁回。1、研發(fā)部認(rèn)為060920版本施工圖可以滿足現(xiàn)場施工需要；2、工程部認(rèn)為“060920版施工圖僅滿足土建現(xiàn)場施工；”“對于安裝預(yù)留預(yù)埋圖，研發(fā)部在9.26前提供以不影響主體施工為原則；”1、會(huì)議管理不到位：從該份紀(jì)要顯示的內(nèi)容來看，雙方就很多方面的問題都還有爭議，會(huì)議組織者并未就這些問題一一落實(shí)并解決，所以導(dǎo)致最終該份紀(jì)要被駁回。2、此時(shí)，雙方雖然對圖紙的認(rèn)識(shí)不清楚，但基本對0920版圖紙對9.5意見修改到位達(dá)成一致。3、工程部再次提出現(xiàn)場安裝預(yù)留問題。但是研發(fā)部仍然沒有重視這一問題的提出，其實(shí)這一問題的解決并不復(fù)雜，因?yàn)樵谠撛O(shè)計(jì)階段，完整的安裝圖不可能出來，根據(jù)我們以往項(xiàng)目藍(lán)湖郡、弗萊明戈、好望山等的經(jīng)驗(yàn)，可以由設(shè)計(jì)院或項(xiàng)目部根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對需要預(yù)留預(yù)埋的位置畫出管線口設(shè)計(jì)圖來解決這一問題。事后，項(xiàng)目的相關(guān)責(zé)任人跟項(xiàng)目部溝通這一問題后，很快就由項(xiàng)目部現(xiàn)場完成了這一項(xiàng)工作。79.229.29，為了提高施工圖的質(zhì)量，研發(fā)部由建筑組牽頭，專業(yè)組參與，再次對樣板區(qū)圖紙進(jìn)行了二次審查，爭取把盡可能多的問題解決在圖紙階段。110項(xiàng)目7#樓 施工圖二次審查紀(jì)要（0926版1012版）研發(fā)部意識(shí)到施工圖審查環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步加強(qiáng)控制力度：1、 審圖要點(diǎn)的深度不夠，需加強(qiáng);2、 設(shè)計(jì)前控不夠，要梳理形成施工圖設(shè)計(jì)指引加強(qiáng)設(shè)計(jì)前的管理。目前，由研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)黃總牽頭，從110項(xiàng)目開始，已經(jīng)開始著手進(jìn)行該項(xiàng)工作。序號(hào)事件公開信息相關(guān)記錄及顯示的關(guān)鍵問題點(diǎn)評89.27，研發(fā)部110項(xiàng)目建筑專業(yè)項(xiàng)目專員，在與設(shè)計(jì)總監(jiān)到現(xiàn)場與項(xiàng)目工程師進(jìn)行交流時(shí)，在非正式情況下，將0926版研發(fā)部審圖意見（各個(gè)專業(yè)人員提出，未經(jīng)部門和設(shè)計(jì)院復(fù)核）提供給了項(xiàng)目工程師?？陬^交流，直接提供，無記錄。從這一環(huán)節(jié)來看，研發(fā)部雖然對施工圖審查工作逐步加強(qiáng)，但是控制流程和相關(guān)人員對此的認(rèn)識(shí)還不到位，在圖紙審查管理中有明顯失誤：1、圖紙審查意見應(yīng)經(jīng)部門審核，未完成定稿的文件貿(mào)然對外，造成信息混亂，徒增下游部門困擾。2、審查意見中有部分意見如果成立，涉及設(shè)計(jì)違反強(qiáng)規(guī)如樓梯碰頭問題，此種有悖常理的問題，應(yīng)先與設(shè)計(jì)院落實(shí)，請其自查再作定論。事實(shí)證明，這是審圖中出現(xiàn)的誤差。3、在項(xiàng)目時(shí)間緊張的情況下，審查與施工并行，需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有足夠的把控能力，哪些問題對目前的現(xiàn)場施工有影響，哪些問題可以由設(shè)計(jì)方改完后再通知項(xiàng)目部。99.30，項(xiàng)目工程部再次提出樣板區(qū)圖紙有重大問題，影響現(xiàn)場施工。提出的問題：諸如