成都SBI項目營銷策劃報告最終版本.ppt

東創(chuàng)SBI成都項目 營銷策劃報告,蘇州新百利 2010年4月,序,西部躍進 SBI題記 成都是一座充滿魅力的城市，讓人流連。 把根扎在成都是一種幸福。 而把事業(yè)安在成都，更是一種榮耀！ “金溫江”，成都最美的地方！ 上風上水，人杰地靈！ 浸染大學城千載人文氣韻， 坐擁國家級海峽兩岸科技園先天優(yōu)勢， 更有地鐵、輕軌通達四方，財源廣進， 這里曾成就了無數(shù)企業(yè)家的夢想，也走出了眾多的世界500強。 俱往矣， 今天，在這片神奇的土地上， 東創(chuàng)正為這座城市的發(fā)展續(xù)寫新的篇章！ 我們必將再創(chuàng)輝煌！ 共勉之！,提報背景： 項目一期進入準現(xiàn)房階段，完全具備銷售條件，營銷計劃需要全面啟動。,提報目的： 市場調(diào)研分析（機會點確認） 本體屬性分析（項目SWOT分析） 項目建議（營銷推廣策略及執(zhí)行方案） 企劃展示（項目價值再提升）,提報目的,關于目標，我們始終保持一致： 高速、高價、項目品牌傳遞,高價,品牌,高速,超越項目現(xiàn)有價格體系3800元/m。 提高核心競爭力，體現(xiàn)和提升項目價值，為項目創(chuàng)造溢價。,制定項目營銷策略，建立項目推廣渠道，達到快速去化。 6個月回款5000萬。,維護并豐滿SBI的項目形象。 提升項目知名度和美譽度，確立項目的品牌影響力。,戰(zhàn)略目標,提報構架,項目思考？,市場調(diào)研,企劃展示,本體屬性,區(qū)域市場調(diào)研,項目建議,同類產(chǎn)品調(diào)研,消費群體調(diào)研,項目概況,項目SWOT分析,項目發(fā)展思路,價值重塑,形象包裝,媒體通路,營銷推廣,現(xiàn)場執(zhí)行,推廣名,SLOGAN,視覺展示,每一個項目都有其獨特的價值屬性， 專業(yè)的地產(chǎn)人應該在最短的時間內(nèi)找到它， 并尋找最有效的解決之道， 為項目創(chuàng)造更高的價值。,項目思考？,2、怎樣才能快速去化，6個月內(nèi)回款5000萬？,1、這么好的產(chǎn)品，為什么客戶不肯“買單”？,一切問題都可以在市場中找到答案！ 從市場中來，到市場中去！ 讓我們先來看，市場告訴我們什么？,壹 市場調(diào)研分析,1、市場是怎樣的？ 2、機會點在哪里？,市場調(diào)研分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,競爭市場調(diào)研分析,市場啟示,榕樹嶺8克拉,區(qū)域市場調(diào)研分析,金色魚鳧（源境）,項目點評 項目定位：溫江福地，高性價比的精工建筑 項目優(yōu)勢：城區(qū)核心配套優(yōu)勢 項目不足：大面積房源配比過大 項目借鑒：項目現(xiàn)場執(zhí)行力較強,區(qū)域市場調(diào)研分析,水韻尚城,項目點評 項目定位：專家型高檔社區(qū) 項目優(yōu)勢：內(nèi)部環(huán)境好，樓間距大，單價低 項目不足：面積過大 項目借鑒：關系營銷在項目銷售中起到了很大的推動作 用，銷售過程中，“找到對的人”很重要。,區(qū)域市場調(diào)研分析,?？泼?項目點評 項目定位：在學城 地鐵線 CBD核心生活區(qū) 項目優(yōu)勢：靠近大學城，入口處景觀打造的較好 項目不足：交通不便，周邊配套有所欠缺 項目借鑒：戶型設置合理，景觀資源良好，項目定位高端,區(qū)域市場調(diào)研分析,巨龍環(huán)島國際,項目點評 項目定位：環(huán)島公園華宅，溫江頂級景觀豪宅社區(qū) 項目優(yōu)勢：成熟配套優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢，5星級酒店優(yōu)勢 項目不足：產(chǎn)品立面形象不佳，且由于小區(qū)規(guī)模的局限， 內(nèi)部造景并不充分 項目借鑒：售樓處現(xiàn)場包裝不錯，有效提升了項目檔次,區(qū)域市場調(diào)研分析,麗晶港,項目點評 項目定位：光華大道地標樓王 項目優(yōu)勢：超大贈送面積，自然河流景觀，周邊有高檔配 套，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目不足：景觀均好性不足 項目借鑒：面積區(qū)間多樣化，推案節(jié)奏把握得當，促銷活 動有吸引力,區(qū)域市場調(diào)研分析,珠江新城國際,項目點評 項目定位：1200畝雙核中央生活城 項目優(yōu)勢：戶型功能性布局合理，得房率高，景觀均衡性 好，精裝修 項目不足：面積過大，總價高， 項目借鑒：戶型設置合理，景觀資源良好，項目定位高端,區(qū)域市場調(diào)研分析,新城區(qū)樓盤以小面積為主流，面積區(qū)間控制有持續(xù)轉小趨勢 老城區(qū)及光華大道沿線，面積普遍比新城區(qū)大，套三產(chǎn)品較多，比較關注小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)，注重景觀 營造和配套設施打造，為高檔居住區(qū) 新城區(qū)樓盤以套二和套三為主，其中套二比例較大 新城區(qū)的小面積公寓需求旺盛，出現(xiàn)脫銷現(xiàn)象（以套二的居家型公寓為主） 新城區(qū)區(qū)域內(nèi)小面積房源接近尾聲，除金水灣和榕樹嶺各有一棟剩余外，其余項目已售完 新城區(qū)內(nèi)由粗放開發(fā)開始步入產(chǎn)品時代（如榕樹嶺、金色魚鳧都有入戶花園和錯位露臺贈送空間） 客戶對內(nèi)部環(huán)境關注度不高，市場比較容易引導（金強大學城、榕樹嶺這類圍合式小區(qū)，戶型、景 觀都比較一般的項目，憑著小面積，低總價，靠企劃包裝也取得了不俗的銷售業(yè)績） 對外部景觀關注度較高，除面積、樓層外，外部景觀資源也能創(chuàng)造價格（如巨龍環(huán)島和金水灣） 存在少量小面積居家投資兩相宜產(chǎn)品，但從購買上來看以自住為主,產(chǎn)品分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,新城區(qū)市場為總價市場，小面積房源供銷兩旺，居民購買力略顯不足 老城區(qū)和光華大道價格均在5000元/以上，打造宜居溫江高檔住宅集群 新城區(qū)均價約為4300元/，價格區(qū)間為3200元/4800元/ 水韻尚城為內(nèi)銷房，內(nèi)部成勘院職工購買可享受約3200元/的均價 新城區(qū)樓盤價格差異在于面積區(qū)間和形象包裝兩個方面 新城區(qū)租售比嚴重失衡，普通套二租金僅為800左右，租售比高達1：500 新城區(qū)客戶可承受的總價在50萬以內(nèi)，超過50萬的房子銷售會非常困難（源境，水韻尚城） 樓盤普遍都有13%的優(yōu)惠，金色魚鳧最高優(yōu)惠累計可達7%，價格優(yōu)惠對成交有很大促進作用,價格分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,4080小戶型去化快，區(qū)域內(nèi)此類房源出現(xiàn)脫銷情況 高層項目117F銷售較高，17F以上客戶抗性較大 去化以自住需求為主，少量小面積房源存在部分投資性需求 新城區(qū)樓盤平均年推案量約為700套，銷售率在7080%之間，去化情況良好 新城區(qū)樓盤大都采用長期蓄水、短期引爆、順勢加推的策略，達到迅速去化的目的 樓盤優(yōu)惠活動對項目去化起到了較大的促進作用,去化分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,新城區(qū)的購買客群按項目的位置不同，大致分為4050歲本地居民改善型需求（也有幫子女買的）、 大學城教職工自住型需求、政府公務人員自住型需求、其它縣市自住兼投資型需求四類 新城區(qū)購房需求以區(qū)域內(nèi)部改善型需求為主 榕樹嶺小面積房源存在一定的周邊縣市投資型客戶 光華大道客群與新城區(qū)存在較大差異，以周邊縣市的自住型需求為主,客群分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,市場調(diào)研分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,競爭市場調(diào)研分析,市場啟示,競爭市場調(diào)研分析,金府國際,項目點評 項目定位：城西CBD,居家性質(zhì)的投資品 項目優(yōu)勢：面積小，總價低，可做商用 項目不足：40年產(chǎn)權，周邊居住環(huán)境差 項目借鑒：不以寫字樓為主訴求，只講產(chǎn)品，小戶型,競爭市場調(diào)研分析,金府SOHO,項目點評 項目定位：SOHO 項目優(yōu)勢：地段、交通好，靠5星級酒店，帶8%回報 項目不足：環(huán)境差 項目借鑒：帶投資回報，吸引了很多投資客,競爭市場調(diào)研分析,金府國際均價為5680元/,金府SOHO均價為6300元/ 市場以投資型產(chǎn)品毛坯為主，與區(qū)域住宅價格持平 產(chǎn)權以40年為主，有以自住為主導的居家概念和以辦公為主的SOHO概念 出現(xiàn)返租概念，金府SOHO推出年返利8%，反響不錯，公開當天預約掉90% 精裝概念未普及，SOHO及酒店公寓性質(zhì)的房子價值仍未被完全認可，價格仍有提升空間 居家概念的金府國際推盤節(jié)奏較快，金府國際較同期公開的金府SOHO多推200套 60以上的房子都以兩室為主 仍是低樓層的接受度較高，金府國際銷控掉46F共計約200套房源,價格及去化分析,競爭市場調(diào)研分析,市場調(diào)研分析,區(qū)域市場調(diào)研分析,競爭市場調(diào)研分析,市場啟示,帶裝修，精裝公寓（所見即所得），提升檔次，創(chuàng)造溢價,市場啟示,市區(qū)投資型產(chǎn)品銷售火爆，存在消費人群和消費市場 區(qū)域內(nèi)小面積小戶型產(chǎn)品暢銷，但是以居家自住需求為主 區(qū)域內(nèi)小面積房源剩余體量不大，市場存在快速去化的機會 區(qū)域內(nèi)未現(xiàn)精裝產(chǎn)品，客戶對裝修成本不敏感,市場是怎樣的？,機會點在哪里？,自住型需求旺盛,投資型產(chǎn)品匱乏,以滿足自住型需求為主訴求，同時又帶有強烈投資價值的小面積“公寓”,客戶對裝修不敏感，存在極強的可引導性,貳 項目本體屬性分析,1、項目SWOT？ 2、項目如何突破？,項目本體屬性分析,項目概況,項目SWOT,項目發(fā)展思路,轄3鎮(zhèn)7街道，人口約32.9萬 距市區(qū)16公里，距市中心約24公里 國家級生態(tài)示范區(qū) 上風上水，成都宜居生活區(qū) 擁有西部規(guī)模最大的大學城，師生將達7萬人 擁有國家級海峽兩岸科技園，園區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多 地鐵、輕軌4號線即將啟動，與市區(qū)無縫對接，經(jīng)濟、生活完美交融 ,項目概況,溫江概況,項目概況,項目概況,項目概況,項目概況,項目概況,項目概況,地段上，目前來看略顯偏僻，但依發(fā)展來看，未來的核心CBD、管委會所在地，前景大好。 具備一定的配套，但難掩區(qū)域內(nèi)配套的缺乏 全辦公性質(zhì)的產(chǎn)品與市場需求相悖 管委會入駐對項目形成一定的利好因素，帶來部分投資辦公型需求 60套一格局功能性略顯不足，需包裝成套二,項目本體屬性分析,項目概況,項目SWOT分析,項目發(fā)展思路,成都上風上水宜居區(qū)域 成都高尚住宅區(qū)，光華大道延伸段 60-80小面積，低總價 稀缺性，區(qū)域內(nèi)無在售小面積產(chǎn)品 市場態(tài)勢良好，市區(qū)投資型公寓和SOHO銷售火爆 準現(xiàn)房，已封頂 海峽兩岸科技園管委會的入駐 周邊企業(yè)眾多，為出租（辦公樓、酒店、公寓）提供了廣大客群 大學城10萬師生，學區(qū)配套為項目提供出租客群，錢程無憂 輕軌、地鐵便捷交通即將啟動 位于海峽兩岸科技園CBD核心區(qū)域,項目SWOT分析,Strength（優(yōu)勢）,周邊配套缺乏 居住、商業(yè)氛圍不濃，人氣不旺 公共交通便利度不夠（打車都很困難） 地段較偏，位于城區(qū)發(fā)展的邊界位置，基本屬于溫江最遠的項目（國色天香別墅除外） 項目以創(chuàng)業(yè)街為主題，內(nèi)部景觀缺乏，休閑設施匱乏，而景觀也是當?shù)乜腿狠^關注的因素 靠近高壓線，對沿街部分造成視覺和心理上的影響 前期試水不理想，口碑效應不足 商業(yè)用地性質(zhì)，40年產(chǎn)權，用水用電成本高 60-80以一房為主，功能性不足 辦公樓形象導致客源不足 項目周邊廠房（物流公司、企業(yè)）較多，不利形象 首付50%，客戶會被其它項目普通公寓分流,Weakness （劣勢）,項目SWOT分析,地鐵、輕軌交通已經(jīng)開始實施，站臺距項目地僅250米 周邊大學城教職工約10萬人且企業(yè)眾多為項目提供潛在客源 市場稀缺性小面積產(chǎn)品，低總價低首付 光華大道延伸段，導入大量有效購房客群 “宜居溫江”城市戰(zhàn)略，帶動區(qū)域發(fā)展和住房消費 “SBI創(chuàng)業(yè)街”公司和企業(yè)進駐，帶來大量產(chǎn)業(yè)人群和與之相關聯(lián)、有合作的潛在客群 “海峽兩岸科技園園區(qū)管委會”入駐確立項目溫江新城區(qū)CBD核心地位，推動項目知名度和發(fā)展 國家限制二套房購房，投資性需求受打壓，但小面積、低總價的投資性產(chǎn)品受影響不大 SBI的產(chǎn)業(yè)平臺帶來的集聚效應、導入眾多終端消費人群（租售辦公樓），投資性大大提高,Opportunity （機會）,項目SWOT分析,政策性的打擊，對投資性住房的首付、利率等 商業(yè)性質(zhì)的用水用電 榕樹嶺后期小面積產(chǎn)品的競爭 項目公攤較大，對自住客戶來說，形成一定威脅 對營銷團隊的執(zhí)行力要求較高，影響團隊的戰(zhàn)斗力不足對項目產(chǎn)生較大威脅,Threat （威脅）,項目SWOT分析,項目本體屬性分析,項目概況,項目SWOT分析,項目發(fā)展思路,發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢；抓住機會，避免威脅！,項目發(fā)展思路,項目發(fā)展思路,WT策略,利用酒店產(chǎn)品的特殊性來避免落入跟普通公寓進行粗暴的比較 通過產(chǎn)品的精裝來提升項目檔次，弱化相關不足 改商業(yè)用水用電為民用，或非商用性質(zhì)用水用電（或者在物業(yè)費中進行補貼） 引入物業(yè)管理理念及服務，形成差異化，弱化項目配套及服務不足的影響 把樣板間做成一室一廳或兩室一廳，來強調(diào)產(chǎn)品的實用性 對銷售團隊進行強化培訓，提升團隊作戰(zhàn)能力,叁 項目建議,1、解決之道？,項目建議,項目價值重塑,項目形象包裝,媒體通路制訂,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,營銷推廣策略,項目思考？,這么好的產(chǎn)品，為什么客戶不肯“買單”？,如果客戶對產(chǎn)品的認可度為200%，那么，銷售不是問題！,價格過高？,市場不好？,購買力不足？,媒體通路？,客戶需求度較低？,訴求方向偏差？,執(zhí)行力不夠？,？,項目思考？,如何才能在6個月回款5000萬？,其實這兩個問題是同一個問題，只要解決了第一個問題，第二個問題就自然解決了， 現(xiàn)在問題只剩下一個： 如何提高客戶認可度！,市場在變、政策在變 即使是同樣的SBI，在溫江的土壤里，也未必是一樣的SBI 產(chǎn)品可以復制，而市場不是 同樣的產(chǎn)品遭遇新的市場與客戶，會面臨新的問題 讓我們忘掉已知的SBI，重新開始,我們的態(tài)度,項目價值重塑,SOHO,5星級精裝公寓,VS,項目價值體系偏差,焦點問題之一：,項目價值重塑,SOHO,5星級精裝公寓,焦點問題之一：,價值構成： 居家功能+辦公功能 居家辦公概念，強調(diào)辦公性質(zhì)，弱化了居家，投資性等價值，且容易誤導客戶，給人第一感覺是辦公性質(zhì)的不適合居家。,概念：居家辦公,概念：自住兼投資型第二居所,價值構成： 居家功能+投資功能 居家概念，高檔第二居所，強調(diào)舒適的居住環(huán)境及物業(yè)的投資性，弱化客戶對辦公區(qū)不適居住的抗性，且改變純SOHO居家辦公概念所導致的客源不足問題（即SOHO，客戶只有想到投資或創(chuàng)業(yè)的時候才想到辦公，使客源面更廣泛）,針對客群： 想創(chuàng)業(yè)的，想擁有自己獨立的、個性的辦公空間的人，以青年為主,針對客群： 中年人士，有一定經(jīng)濟基礎的人,項目價值重塑,項目價值體系重塑（市場再定位）,建議一：,溫江首席5星級精裝公寓,價值體系構成： 精裝修（星級酒店的裝修） 居住性（高檔第二居所） 投資性（酒店式的物業(yè)管理、大學城10萬師生、海峽兩岸科技園眾多租客） 身份識別性（高檔物業(yè)所帶來的身份標簽）,項目價值重塑,建議一：,項目投資性價值支撐 大學城 西南財經(jīng)大學、成都中醫(yī)藥大學、四川交通職業(yè)技術學院、四川教育學院、成都農(nóng)業(yè)科技職業(yè)學院等高校等，教職員工和學生可達10萬人。 海峽兩岸科技園 1998年經(jīng)國臺辦和科技部批準正式成為國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園。是全國四家之一、西部地區(qū)唯一的國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，是四川省、成都市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)基地和臺商投資聚集區(qū)，也是成都市重點建設的三家國家級開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)享受國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策。 園區(qū)大小企業(yè)入駐近600家。,溫江首席5星級精裝公寓,項目建議,項目價值重塑,項目形象包裝,媒體通路制訂,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,營銷推廣策略,SOHO創(chuàng)業(yè)街,項目形象訴求單一,焦點問題之二：,項目形象重塑,項目形象針對市場需求，強化項目優(yōu)勢 以高檔酒店物業(yè)的形式包裝，強調(diào)產(chǎn)品的高貴“調(diào)性”和產(chǎn)品極佳的投資性,建議二：,辦公只是項目眾多價值中的一點，但不是全部， 項目辦公性質(zhì)的形象訴求過于單一，導致現(xiàn)場來人不足 項目形象重新包裝，改SOHO為5星級精裝公寓 SBI同樣也涵蓋辦公性質(zhì)的的訴求，同時又增加了自住性與投資性，客源面更廣,具體措施 更換售樓處包裝 戶外道旗、高炮畫面更換 樣板間按酒店標準重新包裝 （詳見企劃展示部分）,項目形象重塑,項目建議,項目價值重塑,項目形象包裝,媒體通路制訂,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,營銷推廣策略,項目戶外以錦繡路道旗、高炮和南薰路精神堡壘為主要導視系統(tǒng) 其它媒體通路相對比較薄弱,媒體通路不暢，客源不足,焦點問題之三：,媒體通路制定,點面結合，全面布控媒體通路，完善導視系統(tǒng),建議三：,媒體通路制定,成溫高速主要通道 光華大道至溫江入口處 成溫高速出口處 老城區(qū)商務配套區(qū)戶外 ?？坡费鼐€道旗或跨街 項目地本身包裝 樓體廣告 至大學城進行產(chǎn)品宣傳 科技園企業(yè)宣傳 溫江5星級精裝展示,面,引導系統(tǒng)示意：,點,溫江老城區(qū)接待處 市區(qū)中介公司聯(lián)合，組織看房團 與民間看房組織聯(lián)系，組織看房團 與成都網(wǎng)絡主流媒體聯(lián)系，組織網(wǎng)絡看房團,項目建議,項目價值重塑,項目形象包裝,媒體通路制訂,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,營銷推廣策略,現(xiàn)場“殺氣”不夠,焦點問題四,現(xiàn)場人員項目介紹比較翔實 但缺少“殺氣”，不夠“狠” 對客戶需求和客戶引導把握度不夠 執(zhí)行力需要加強,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,現(xiàn)場銷售人員再培訓，提高案場執(zhí)行力,建議四,房地產(chǎn)及金融投資基礎知識培訓 禮儀培訓項目說辭培訓 答客問培訓 銷售技巧培訓 ,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,項目建議,項目價值重塑,項目形象包裝,媒體通路制訂,現(xiàn)場執(zhí)行力提升,營銷推廣策略,項目整體把握力度不夠，推案節(jié)奏不明,焦點問題五,成事，當胸有成竹！ 項目銷售行為的統(tǒng)籌性和計劃性需要加強 必須有完整的計劃性。,項目營銷推廣策略,1、整體營銷推廣思路,建議五,項目營銷推廣策略,以小面積、小戶型公寓為主訴求 以大學城、科技園的龐大出租客群作為項目投資價值的強有力支撐,尋找客源-短期引爆（忌平推、忌拖沓）,2、定價策略,項目營銷推廣策略,以客觀的市場平均價格為因子，加上項目的裝修成本，再對項目按價格影響因素進行綜合評分，最終得出項目預期價格：,定價方法：市場比較法,建議五,再綜合考慮用地性質(zhì)、地段差異和景觀差異，下浮10% 即可得出項目的預期價格為4500元/,市場平均價4200元/(已計入3%下浮)+項目裝修成本800元/（預期）,一期采用低開高走策略，低開保速度，聚人氣，樹口碑，高走創(chuàng)效益，以4200元/入市，后期根據(jù)逐步走高，最終達到4500元/。,附裝修標準建議,項目營銷推廣策略,建議五,門：入戶門：高級入戶門，配高級精美入戶門鎖。 窗：采用高級鍍膜玻璃鋁合金窗。 天花：高級乳膠漆，配精美石膏角線； 地面：“大自然”或“世友”豪華復合實木地板 墻身：高級乳膠漆 衛(wèi)生間：地面：“馬可波羅”或“冠珠”高級防滑磚 墻身：馬可波羅”或“冠珠”高級墻面磚 潔具：選用“克勒”或“美標”名牌潔具； 龍頭：選用“MOEN”（摩恩）名牌水龍頭 配套設施：電話（寬帶網(wǎng)）：預留電話（寬帶網(wǎng)）線接口（由用戶自行申請開通） 電視：預留有線電視接收接口；（由用戶自行申請開通） 供電：每戶設代理電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)名牌電箱，名牌高級開關、插座面板； 給排水：每戶設獨立水表，水管暗裝； 煤氣：每戶設獨立煤氣表，管道煤氣入戶；（由用戶自行申請開通 安防：每戶安裝可視對講。家居安防標準配置為客廳設紅外線探頭一個，入戶門設門磁一個，主臥設緊急按 鈕一個； 燈飾：客廳、餐廳、主人房配豪華燈具，其余空間配精美燈具； 衛(wèi)生間配送五金件：配“帝朗”廁紙架、雙桿毛巾架。,3、目標客戶鎖定,項目營銷推廣策略,溫江本地經(jīng)商人員（4050歲） 溫江本地未婚過渡型青年（2030歲） 政府及管委會公務人員 科技園企業(yè)中高層管理人員 大學城教職工 少量的學生購房者（或學生家長） 其他投資型需求人員（本地、市區(qū)、周邊縣市）,通過周邊項目的市場調(diào)研，可大致模擬出項目的目標客群：,建議五,4、營銷方式選擇,項目營銷推廣策略,渠道營銷 點對點，直接找到對的人，大學城、科技園企業(yè)做點對點宣傳，跟企業(yè)和學校相關人員聯(lián)系組織產(chǎn)品說明會和團購。 關系營銷 對SBI入駐企業(yè)和SBI合作伙伴進行搜索，發(fā)掘潛在客戶 地盤營銷 布控溫江區(qū)域，對媒體通路進行封鎖，全面攔截區(qū)域內(nèi)客戶 體驗營銷 利用豪華樣板間和5星級精裝修以及全程一對一的置業(yè)顧問服務來打動客戶 平臺營銷 利用市區(qū)售樓處的外接待平臺和其他民間看房組織合作，構建看房平臺，帶客戶到現(xiàn)場看房,建議五,5、銷售排期,項目營銷推廣策略,建議五,項目啟動,蓄水,認籌,開盤（引爆）,201004,201005,201006,201007,項目小組進駐 市場調(diào)研開展 制定總體計劃,各項工作計劃及細案的調(diào)整執(zhí)行 戶外及項目形象部分全部更換 點對點行銷啟動 客戶蓄水,客戶認籌 繼續(xù)蓄水 媒體全面啟動,正式公開引爆 進入強銷階段,待辦事項,二 項目資料建檔 1、所有平立面確認 2、面積表確認（