土地使用年期買賣應該注意什么事項？.doc

土地使用年期買賣應該注意什么事項？ 在這里首先強調(diào)一下一個觀念、區(qū)別。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)是兩個不同的概念，土地所有權(quán)作為個人是沒有的，也不可能有的，因為我國是土地屬國有或集體所有。所以我們一般人擁有的是土地使用權(quán)，同時土地使用權(quán)也不是沒有期限的，一般都會有期限。那么土地使用年期買賣應該注意什么事項？ 在這里首先強調(diào)一下一個觀念、區(qū)別。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)是兩個不同的概念，土地所有權(quán)作為個人是沒有的，也不可能有的，因為我國是土地屬國有或集體所有。所以我們一般人擁有的是土地使用權(quán)，同時土地使用權(quán)也不是沒有期限的，一般都會有期限。那么土地使用年期買賣應該注意什么事項？商品房買賣契約中的土地使用年期買賣條款有何法律意義?在商品房買賣契約中，一般都在第2或3款中明確指出，該房屋所占用土地的使用年限為70年，該使用期限的限制對房屋所有權(quán)有一定影響，但并不等于購房者對所購房屋沒有完全的所有權(quán)。一、商品房買賣契約中的土地使用權(quán)及其年限在商品房買賣契約中，一般都在第2或3款中明確指出，該房屋所占用土地的使用年限為70年，該使用期限的限制對房屋權(quán)有一定影響，但并不等于購房者對所購房屋沒有完全的權(quán)。按我國法律的規(guī)定：房地產(chǎn)買賣時，房屋的權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，因此，購房者在購房并獲得產(chǎn)權(quán)證后，擁有對房屋的完全權(quán)及對房屋所占土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)。按法律規(guī)定，土地使用權(quán)期滿后，國家可以不收回土地使用權(quán)，但土地使用者如需繼續(xù)使用，就應于使用權(quán)期限屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。因此，就購房者購買的商品房而言，其享有的權(quán)是沒有任何時間限制的，受到限制的只是房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的期限，但由于房屋、土地作為不動產(chǎn)的不可移動、不可分割性，國家一般允許使用權(quán)期限隨房屋的使用而相應延續(xù)。宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。土地管理法第62條第1款，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。一戶的定義：根據(jù)戶籍管理的戶口來判定的，也就是說，如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就屬于一戶。二、宅基地買賣問題本村的宅基地只能出售給本村村民，城鎮(zhèn)戶口、外村村民無權(quán)購買。但不能違反一戶只能擁有一處宅基地的規(guī)定。也就是說未擁有宅基地的本村村民可以向村里申請一處宅基地。另外：宅基地雖然不能出售給無權(quán)購買者，但宅基地上建筑的房屋屬于私人財產(chǎn)，可以出售給任何人，由于“房地一體”原則，購房者擁有該處宅基地的使用權(quán)。但無權(quán)對該處宅基地的地上建筑進行翻建、維修，一旦房屋倒塌，地上建筑不復存在，宅基地將由村組織依法收回。小結(jié)：(1)同村村民(一戶，無宅基地的前提下)可以購得本村的宅基地。(2)城鎮(zhèn)戶口無權(quán)購買宅基地，但可以購得農(nóng)村住房，獲得宅基地的使用權(quán)。(3)村民一旦出售宅基地，再次申請，不予批準新的宅基地。一戶人，可以一直繼承本戶擁有的宅基地。直至本戶無人，宅基地有村組織收回。若一戶人擁有多出宅基地的使用權(quán)，只能一處宅基地進行繼承，其余宅基地上的房屋屬于私人財產(chǎn)，也能繼續(xù)繼承，但無權(quán)對地上建筑進行翻建、維修，一旦房屋倒塌，地上建筑不復存在，該處宅基地將由村組織收回。小結(jié)：(1)地上建筑屬于私人財產(chǎn)，無論是否有資格擁有宅基地均可以繼承。(2)宅基地只能一戶人繼承，直至由村組織收回。(3)擁有宅基地的一個重要權(quán)利就是對地上建筑的處置權(quán)，主要是翻建和維修，否則一旦地上建筑不在，村組織有權(quán)收回宅基地。注意事項涉及宅基地任何問題均要合理、合法的辦理，這樣才能保障我們的利益宅基地使用權(quán)年限宅基地分兩種：一種是國有土地上的宅基地，此宅基地應當有年限，不超過七十年;一種是集體土地上的宅基地，此宅基地無年限，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因身體而獲得的什么是土地所有權(quán)對于土地所有權(quán)，大家首先要明確一個概念，土地歸國家所有,國有土地可以出讓使用權(quán)。任何一塊土地的招標、掛牌、拍賣、轉(zhuǎn)讓都只是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而不是所有權(quán)。通過任何一種形式取得的國有土地的使用權(quán)都是有年限限制的，并非永久使用。開發(fā)商支付國有土地使用權(quán)出讓金，以有償方式獲得的僅是這塊地有時間期限的使用權(quán)，一旦土地使用期滿,國家將收回土地。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。也就是說，一旦土地使用權(quán)到期，不僅國家要收回土地，而且土地上的建筑等物也歸國家所有。三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項獨立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并負擔義務。使用權(quán)1、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應認定無效：(1)城鎮(zhèn)居民購買;(2)法人或其他組織購買;(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準;(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);(2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;注意事項宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土