合肥龍泉山旅游地產主題定位及一期別墅產品建議76P.ppt

合肥龍泉山旅游地產主題定位 及一期別墅產品建議,杰星房產 2011.01,報告大綱,一.項目理解,三.一期別墅定位,四.產品建議,項目屬性 區(qū)位交通 環(huán)境配套 規(guī)劃前景 立地總結,二.運營模式定位,項目理解,項目屬性,項目經濟指標 區(qū)域屬性 龍泉山風景旅游區(qū) 總用地 18772.95畝 可建用地 909.6畝 耕地 7595.25畝 苗圃 859.8畝 道路 647.85畝 山地 8148.75畝 水域 596.7畝,項目建設目標為休閑旅游度假基地，屬性為旅游地產； 項目一期啟動為沿合馬路、東臨雞籠山的區(qū)域，以建設度假型獨立別墅產品及相關配套為主要方向。,項目理解,區(qū)位判斷,距離合肥市區(qū)25公里 距離巢湖12公里 距離合肥東站30公里 距離巢湖市分界線3公里 距離合肥繞城高速14公里,市區(qū),巢湖市,地塊所在的橋頭集位于合蕪經濟走廊的發(fā)展軸上，據(jù)合肥東部門戶； 本項目位于合肥東南部，位屬城市遠郊，區(qū)位較為偏遠。,交通判斷,項目理解,基地可直達合肥市區(qū)，道路通達性較為理想，但內部道路網絡不完善。,本地塊依靠s105合馬路與合肥市區(qū)和外區(qū)域相聯(lián)系； 通過雙擁路與橋頭集鎮(zhèn)相通達；,地塊資質,項目理解,地塊信息： 項目地塊呈不規(guī)則三角型； 地塊呈東高西低； 東面為龍泉山體，西面為平地及小型湖泊； 地塊內已有成型的生態(tài)農業(yè)產業(yè)苗圃園；,地塊現(xiàn)有特征： 高低錯落，相得益彰； 可建區(qū)域連續(xù)，操作空間大； 水域遍布，全天然水系； 生態(tài)農業(yè)，成型農家樂功能；,本項目地塊自身資質較為良好，具有旅游地產必備的山景、水景、布局空間、基礎功能，但缺乏市場知名度和認同；,自然環(huán)境,項目理解,十八趟水庫,龍泉山,龍泉寺,梅山仙人洞,自然資源：龍泉山、十八趟水庫、豐富水域 人文景觀：梅山仙人洞、龍泉寺,地塊擁有豐富的自然景觀資源和人文景觀資源，但缺少突出景觀優(yōu)勢； 地塊所在龍泉山旅游區(qū)未有效的整合資源和媒體宣廣，景區(qū)賣點不突出。,周邊配套,項目理解,本地塊,1,2,3,4,5,6,橋頭集鎮(zhèn)政府 橋頭集中學 橋頭集客運站 聯(lián)都超市 鎮(zhèn)衛(wèi)生院 橋頭集中心小學,項目周邊配套檔次低，以滿足當?shù)鼐用裆罨拘枨鬄橹鳎?地塊周邊缺乏旅游地產應具備的賓館飯店、旅游專賣、娛樂休閑場所； 地塊所處旅游區(qū)處于旅游發(fā)展的初級階段，無法與其他旅游區(qū)相競爭。,項目運營開發(fā)存在周邊旅游休閑配套不足的問題。,規(guī)劃前景,項目理解,合巢旅游發(fā)展軸,橋頭集鎮(zhèn),店埠鎮(zhèn),規(guī)劃資料： 肥東縣 規(guī)劃定位文化、休閑、濱湖 規(guī)劃目標2-3個4a級旅游區(qū) 橋頭集鎮(zhèn) 規(guī)劃定位龍泉山風景旅游區(qū) 規(guī)劃功能觀光農業(yè)、果林旅游、鄉(xiāng)村旅游,龍泉山風景旅游區(qū)將成為合巢旅游發(fā)展軸的重要組成，但目前中高端旅游基礎并不具備。,運營模式判斷,項目理解,本項目缺乏合肥已有的旅游地產運營模式所具有突出的景觀、人文或居住資源； 本地塊自身體量較大，具備打造獨特運營模式。,項目優(yōu)劣勢小結,項目理解,優(yōu)勢： 良好的自然環(huán)境資源； 交通通達性佳； 規(guī)劃前景清晰； 合肥體量最大的度假型旅游地產,劣勢： 區(qū)位偏僻，知名度低； 景觀資源優(yōu)勢不突出 缺乏度假休閑旅游配套； 景區(qū)道路體系不完善； 地塊建設從零開始，起步要求高；,地塊在區(qū)位交通、景觀資源、人文景觀和配套設施上均無突出賣點； 現(xiàn)有各類合肥旅游地產運營模式無法支撐本項目這類超大體量度假村； 旅游地產具有高風險特質，本項目目前缺乏核心概念支撐，必須尋找到合理的市場切入點，否則項目將面臨巨大風險,三.一期別墅定位,四.產品建議,二.運營模式定位,一.項目理解,國外旅游地產發(fā)展趨勢 國內新興運營模式探討 合肥旅游發(fā)展前景 本案運營模式定位,國外旅游地產發(fā)展趨勢,運營模式定位,國外旅游地產發(fā)展趨勢特征： 觀光型逐漸被休閑度假取代、游客停留時間更長； 個性化主題游興起，一般圍繞高爾夫賽事、冬季滑雪、精英論壇等展開； 候鳥型度假模式出現(xiàn)，國外游客選擇每年在固定時間、固定場所度假；,熱點旅游地產模式,商界會議型商務度假,商界會議型商務度假模式已成為國外重要旅游地產推動模式。,國外旅游地產發(fā)展趨勢,運營模式定位,商務度假模式范例達沃斯年會,1971年，瑞士日內瓦商學院教授克勞斯施瓦布在達沃斯創(chuàng)建了以“共同討論、分享經驗”為主要形式，探討世界經濟社會發(fā)展前沿話題的歐洲管理論壇，后來擴展成為公認的世界經濟論壇。達沃斯因此而舉世聞名，世界經濟論壇也被人稱為達沃斯論壇。三十多年來，一年一度的論壇年會規(guī)模越來越大，發(fā)展中國家的政治經濟要人也逐漸被邀請參加。每屆年會都有數(shù)十位國家元首和政府首腦、數(shù)百位部長和兩千余名來自世界各地的政治、經濟、金融、財政、文化、藝術、教育、新聞等領域人士參加。,隨著達沃斯年會的召開，達沃斯掀起了當?shù)氐臅h、商務、酒店等商旅度假的熱潮； 而全球也興起了各種等級、圈層商界論壇，并帶動了各地的商務度假的興起。,國內新興模式探討,運營模式定位,國內圈層會議度假模式范例博鰲論壇,博鰲亞洲論壇，由25個亞洲國家和澳大利亞發(fā)起，于2001年2月27日在海南省瓊海市萬泉河入?？诘牟楁?zhèn)召開大會，正式宣布成立。論壇為非官方、非營利性、定期、尋址的國際組織；為政府、企業(yè)及專家學者等提供一個共商經濟、社會、環(huán)境及其他相關問題的高層對話平臺；海南博鰲為論壇總部的永久所在地。,論壇總部選擇在中國海南博鰲，這是因為 1.海南作為中國最大的經濟特區(qū)，已成為中國南部重要的旅游經濟發(fā)展的典范； 2.海南省當前和未來的發(fā)展重點是生態(tài)產業(yè)，其自然、生態(tài)、宜居的特性被各大商務組織和商務人士所看重，符合未來商旅度假需要； 3.海南博鰲是一個專門為論壇設計的集生態(tài)、休閑、旅游、智能和會展服務為一體的綜合功能區(qū)，有著十分宜人的自然地理環(huán)境 .,博鰲論壇的舉辦促進了海南商務旅游的高度繁榮，同時此類商務度假型旅游地產也成為投資者追捧的目標。,運營模式定位,商界論壇型商務度假模式對區(qū)域旅游地產的利好,提高區(qū)域旅游地產的知名度，帶來各類高收入高端商務人群； 為地區(qū)高端酒店、會所、餐飲飯店帶來持續(xù)性的高收入客群； 優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，延長客群逗留度假時間，促發(fā)其產生購置旅游地產的需求； 地區(qū)度假產品的供應和客戶需求的釋放，吸引更多的投資者，使地區(qū)旅游地產投資價值提升； 投資產品價值提升、度假客戶人數(shù)提升反過來刺激和促進地區(qū)商務度假模式的成熟和完善。,國內新興模式探討,國內新興模式探討,運營模式定位,國內商界論壇商務度假模式已在各大經濟圈形成,京津冀地區(qū),“會都”九華山莊,長三角地區(qū),上海淀山湖朱家角,珠三角地區(qū),廣州白云山鳴泉居,圈層會議度假模式必備要件： 地區(qū)經濟規(guī)?；诔鞘屑敖洕σ研纬奢^大規(guī)模的商務商貿產業(yè)集群，并且已有或將要自發(fā)形成的各行業(yè)精英圈層，他們有進行非官方精英會議、休閑、度假的需求。 郊區(qū)生態(tài)化此類產品必須遠離喧囂的城區(qū)，周邊已有較為靜謐、自然的生態(tài)環(huán)境資源，頗為迎合高端商務精英人士的休閑度假品位。 形態(tài)綜合化作為度假場所，此類產品除了專業(yè)的會議設施以外，還需要私密的高端會所、服務全面的酒店設施、以及其他衍生的別墅、公寓等長短住和投資型產品。 形式非官方化此類度假模式重在休閑，給予各行業(yè)精英一個自由交流的平臺，呈現(xiàn)非功利化。,本項目立地條件符合 “郊區(qū)生態(tài)化”要求，并且具備形態(tài)綜合化的可建體量。,合肥經濟規(guī)模發(fā)展概況,運營模式定位,長三角經濟圈是以上海為中心，蘇浙為兩翼，形成的3小時經濟商貿圈； 隨著高速鐵路的陸續(xù)通車，合肥也被納入了長三角三小時經濟圈內； 合肥經濟圈具有長三角城市所需要的人力資源、自然資源，隨著合肥納入泛長三角經濟圈，其產業(yè)、商務、會展等各方面正積極的對接長三角產業(yè)發(fā)展。,泛長三角 3小時經濟圈,合肥經濟圈對接長三角將形成更多新的產業(yè)、商務發(fā)展機會，通過產業(yè)整合，合肥經濟圈的發(fā)展將快速追趕滬、杭、寧等城市。,模式引入思考：本項目基本具備引入商界論壇商務度假模式的立地條件和體量要求，合肥的經濟發(fā)展未來走勢將決定本項目模式定位的關鍵因素。,合肥經濟圈,合肥經濟規(guī)模發(fā)展概況,運營模式定位,規(guī)劃利好2010年1月12日，國務院正式批復皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃，合肥經濟圈承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。,合肥經濟圈發(fā)展規(guī)模與前景： 1、合肥經濟圈區(qū)域消費市場廣闊 皖江城市帶處于我國人口密集、消費需求較大的最靠近東部的中部地區(qū)，以合肥為中心，半徑500 公里。無論是國內生產總值，還是社會消費額，安徽及周邊地區(qū)都占全國比重近1/2，皖江城市帶是拓展國內市場、啟動內需的關鍵區(qū)。 2、合肥經濟圈投資需求潛力巨大 目前皖江九市完成固定資產投資投資對經濟增長的貢獻率達到78.5%。顯示出合肥經濟圈在吸引外來資金投資的巨大潛力。 3、合肥經濟圈吸納勞動力就業(yè)的空間大 合肥經濟圈開發(fā)空間廣，承接產業(yè)的能力強，吸納勞動力就業(yè)的空間大，而且區(qū)位居中，便于縮短勞動力來回遷移的距離，是國家擴大內需、解決就業(yè)的重要載體。,合肥作為合肥經濟圈的核心城市，無疑成為產業(yè)轉移發(fā)展的主戰(zhàn)場，未來將大力發(fā)展商貿、金融、會展、旅游休閑等現(xiàn)代服務業(yè)。,合肥經濟規(guī)模發(fā)展概況,運營模式定位,合肥未來發(fā)展前景： 國家重要科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新產業(yè)基地； 未來發(fā)展成旅游會展中心、商貿物流中心、金融信息中心； 大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)；,合肥的產業(yè)結構呈現(xiàn)多元化，已從單一制造業(yè)為重核心逐漸轉型為金融會展商貿為核心的現(xiàn)代服務業(yè)； 從合肥經濟發(fā)展的趨勢判斷，未來2-3年內將具備商務度假地產發(fā)展的經濟規(guī)?；臈l件。,合肥旅游行業(yè)發(fā)展概況,大蜀山旅游區(qū),三國新城遺址,紫蓬山森林公園,行業(yè)經濟2009年合肥旅游行業(yè)收入173億元，比重8.2%，已成為合肥經濟支柱之一； 發(fā)展重心多元功能旅游已成為合肥旅游新方向，產業(yè)重心從純觀光轉向休閑度假； 重要旅游景區(qū)已形成紫蓬山、三國新城遺址、岱山湖、豐樂生態(tài)園、元一雙鳳湖、徽園 等多個4a景區(qū)； 發(fā)展階段與其他城市旅游行業(yè)相比，合肥旅游仍處于發(fā)展成型階段，仍以區(qū)域性中短途游和觀光游為主，且缺少國際級景區(qū)和相關的配套設施。,合肥旅游行業(yè)發(fā)展仍處于初級階段，紫蓬山周邊已出現(xiàn)初級的私人高爾夫型商務度假產品； 大規(guī)模的商界論壇型商務度假型旅游地產存在較大的市場空白，本項目具有較大介入機會。,運營模式定位,合肥旅游行業(yè)發(fā)展概況,游客旅行目的,休閑度假、商務會議將逐漸代替游覽觀光成為合肥旅游游客主要旅游目的； 合肥具有潛在的會議休閑度假需求。,數(shù)據(jù)來源：合肥統(tǒng)計局,運營模式定位,合肥商務度假需求研究,運營模式定位,合肥當?shù)馗餍袠I(yè)徽商團體需要能有舉辦精英論壇并且滿足商務度假需求的旅游地產。,合肥未來商務度假發(fā)展趨勢判斷： 合肥經濟圈的經濟發(fā)展規(guī)?？焖侔l(fā)展，現(xiàn)代服務業(yè)已成為合肥重點發(fā)展的產業(yè)； 合肥已形成初級層次的高爾夫商務度假模式，官方形式的會議經濟逐漸發(fā)展成熟； 區(qū)域已經形成各行業(yè)的徽商團體，此類團體經常不定點舉辦各類行業(yè)精英論壇； 合肥缺乏為各類徽商精英團體提供商界論壇和商務度假兩個功能的場所。,本項目運營模式定位,運營模式定位,合肥各行業(yè)徽商團體需要既可舉辦商界論壇又能滿足商務度假需求的場所； 本項目已具備運營此類商務度假產品的立地條件和可建規(guī)模；,以“商界論壇型商務度假”模式為運營模式定位，可為本項目整體提供核心競爭力支持，借以拉動酒店、會所、別墅等各產品線的發(fā)展，這是本項目取得成功的關鍵。,本項目運營模式定位,運營模式定位,本項目定位為,合肥經濟圈首個具備舉辦商界論壇及會議條件的 體量最大功能最齊備水準最高的商務主題度假村,報告大綱,報告大綱,各區(qū)度假別墅分布 市場細化研究 客戶研究 產品定位,三.一期別墅定位,四.產品建議,二.運營模式定位,一.項目理解,一期別墅定位,針對一期可售的獨棟別墅產品，進行市場定位,本案一期獨棟別墅產品如能順利去化，既能達到回籠資金，并可與酒店、會所等度假設施形成良性互動； 一期獨棟別墅作為可售產品，可引入高端客戶，促進項目推廣，后文通過市場分析進行產品定位和建議。,各區(qū)度假型別墅分布特征,一期別墅定位,城區(qū),大蜀山,梅沖湖,環(huán)巢湖,紫蓬山,遠郊,城區(qū)：大蜀山板塊 遠郊：梅沖湖、紫蓬山、環(huán)巢湖板塊,大蜀山板塊與本項目區(qū)位相似度較低，但具有類似的自然景區(qū)資源； 與本項目具有相近的區(qū)位特征和自然資源優(yōu)勢的主要有梅沖湖、紫蓬山、環(huán)巢湖三個別墅板塊構成，這些別墅區(qū)以度假型產品為主。,28公里,14公里,25公里,13公里,典型項目案例,一期別墅定位,該項目為地中海式別墅，其是以公寓為主的操作模式，度假別墅僅是其提高形象的附加產品。,典型項目案例,一期別墅定位,該項目最大的特色是充分利用高低地勢規(guī)劃成合肥稀有的度假型山地別墅。,典型項目案例,一期別墅定位,名流高爾夫莊園是以高爾夫球場為運營模式的度假別墅產品。,典型項目案例,一期別墅定位,半島一號是以1700畝梅沖湖為賣點的綜合性別墅產品，其英倫風格獲得市場追捧。,典型項目案例,一期別墅定位,該項目是以巢湖湖景為主賣點的綜合度假產品，面對客群主要為合肥市區(qū)投資者。,市場供應研究,在售供應主力產品雙拼產品為主，獨棟僅有名流高爾夫和觀瀾天下； 未來供應主力產品雙拼、聯(lián)排，體量約80萬方； 未來獨棟供應體量約10萬方；供應樓盤名流高爾夫、觀瀾天下、幸福聯(lián)盟紫廷、安梁紫云灣。,未來合肥度假型獨立別墅僅10萬供應，預計將在6-8年內陸續(xù)推出。,一期別墅定位,市場去化研究,一期別墅定位,針對市場上獨棟別墅產品進行去化、面積、價格、客戶研究以確定本項目一期獨棟別墅產品定位。,目前僅有肥西紫蓬山板塊有獨棟別墅成交記錄，月均成交2套左右； 從現(xiàn)有市場供應判斷，剩余存量可在5個月內逐漸消化； 未來市場獨棟別墅供應約有10萬方會在6-8年左右陸續(xù)上市，從目前市場成交年均1.6萬方判斷，市場消化壓力并不大； 目前市場熱銷面積段基本在300-400平米。,目前市場單個獨棟別墅個案月均去化套數(shù)2套，月均去化面積600-800平米，市場供求處于均衡狀態(tài)。,市場價格研究,一期別墅定位,肥西紫蓬山獨棟別墅成交單價基本在20000元-30000元價格段； 該區(qū)域獨棟別墅主力成交總價基本在700-900萬價格段；,肥西紫蓬山板塊別墅與本項目存在區(qū)域差異，單總價僅供未來定價參考； 紫蓬山板塊獨棟別墅成交價格表現(xiàn)了合肥高檔獨棟別墅主力價格表現(xiàn)。,產品面積研究,一期別墅定位,單位：平米、萬元/套,市場供應主力產品為310-390平米的中小獨棟產品； 300-390平米產品總價基本控制在800萬上下，是成交的主力戶型； 300平米小獨棟別墅更適合度假人群使用，面積控制合理，功能全面。,從市場主力成交面積配比與本項目度假產品性質判斷，本項目戶型面積更適合規(guī)劃300平米左右小獨棟產品。,客戶研究,一期別墅定位,置業(yè)目的：以5+2度假需求為主； 客戶來源：合肥市區(qū)為主； 職業(yè)特征：以私營企業(yè)主為主，多數(shù)為各行業(yè)徽商,市場總結,別墅產品定位,已出現(xiàn)高爾夫為主題的商務度假別墅產品； 結合市場成交，未來市場獨棟別墅產品供求競爭并不激烈； 市場成交主力總價段為700-900萬； 市場主力成交面積段為300-400平米小獨棟產品； 合肥市區(qū)的私營企業(yè)主是目前度假別墅主力購買者。,一期別墅定位,本項目定位為,以合肥經濟圈精英商界人士為目標客層 合肥最高水準的商務度假別墅,報告大綱,三.一期別墅定位,四.產品建議,二.運營模式定位,一.項目理解,全景水岸度假別墅 地中海風情悠居生活,建筑立面 景觀設計 戶型建議 內部配套,目標：,建筑立面,有效利用自然水資源，貫穿始終的地中海風情，打造一個完美愜意的休閑度假環(huán)境。 通過不同的組團處理，進行不同地中海風格的演繹。如意大利風格、西班牙風格等，達到視覺效果的跳躍，使整個一期度假別墅區(qū)更加輕松愜意，更具活力。,整體格調以地中海風情為主,建筑立面,海灣式布局：西班牙是海洋國家，所以“水”是西班牙風格的靈魂元素之一，一些西班牙項目通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧。,西班牙風格,建筑立面,西班牙風格,建筑立面保留了西班牙風格傳統(tǒng)的紅瓦屋頂及大拱門窗設計，在立面色彩上加以改良，打造主色調為淺米色，更切合項目海灣度假風情的統(tǒng)一性。,建筑立面,西班牙風格,其基本特征是： a、屋頂多為紅瓷瓦鋪設； b、屋沿朝兩側外伸，戶內有庭院； c、門廊和窗多顯拱形。,建筑立面,意大利 威尼斯風格,考慮項目整體水系環(huán)繞，與水城威尼斯相似，通過威尼斯建筑靈動、鮮明的立面色彩，為項目增添輕松愜意的度假氛圍。,建筑立面,威尼斯建筑不但融入西方的特色，也有西亞的特點，這是因為古時威尼斯與土耳其戰(zhàn)事頻繁，并且與黑海周邊國家商務往來密切，所以將東方的一些裝飾圖案與藝術帶入威尼斯，如圓頂，據(jù)說就是來自西亞的土耳其伊斯坦布爾的圣索非亞大教堂，而正面華麗風格則沿襲了中東的拜占庭風格。,威尼斯風格,建筑立面,威尼斯風格,威尼斯建筑物的主要色彩為淡黃與淡紅，有人形容這是一種模糊、微亮、輕柔、似水的淡紅。,建筑立面 景觀設計 戶型建議 內部配套,目標：,景觀設計,以水為景觀締造主要元素，結合地中海風情景觀打造， 演繹一個生態(tài)、自然、愜意的度假區(qū)。,景觀設計,有效利用水資源，打造戶戶臨水，水景環(huán)繞的視覺效果。 通過不同的水域面積，達到主次分明，組團鮮明的特色。,景觀表現(xiàn),景觀設計,利用較大的水域面積區(qū)域，通過堤岸、植被、親水平臺的設計，營造觀賞性強烈的地中海風情。,景觀表現(xiàn),景觀設計,內路區(qū)域，通過噴水池、跌水的設計，使水景遍布整個度假區(qū)。,通過陶罐、花車等傳統(tǒng)的地中海風情演繹品的陳列，突出對其風格的詮釋。,景觀細節(jié),景觀設計,細節(jié)：元素和色彩 在地中海風格的庭院中，陶罐是必不可少的裝飾元素， 土色和褐紅色的陶罐里常種植粉紅或紅色的花草。,細節(jié)：植物 棚架-地中海庭院的典型特征之一，可種植一些攀援植物如葉子花、凌霄和白色茉莉花都是地中海庭院的經典植物。,景觀細節(jié),建筑立面 景觀設計 戶型建議 內部配套,目標：,戶型建議,突破點和價值點：度假型、舒適性、居家感 打造附加空間,以市場現(xiàn)狀為依據(jù) 打造舒適型度假理念 創(chuàng)造戶型的突破點和價