行業(yè)經(jīng)濟論文-區(qū)域特征與商業(yè)銀行住房抵押貸款決策.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-區(qū)域特征與商業(yè)銀行住房抵押貸款決策一、城區(qū)特征的涵義城區(qū)特征是商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的一個重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、離婚率、失業(yè)率、年齡結構和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房價格波動率、住房交易規(guī)模、土地供給彈性、住房所有權比率、住房空置率、中位住房租金價格比、中位住房建筑周期和中位住房年齡等；3.公共服務特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、學校質(zhì)量、治安狀況和拆遷改造等；4.其它特征，包括單個貸款者收到的住房抵押貸款申請數(shù)量、經(jīng)濟增長率和產(chǎn)業(yè)分散化程度等。城區(qū)特征或多或少以相同方式影響一個城區(qū)住房抵押貸款的風險。因此，商業(yè)銀行可以根據(jù)城區(qū)特征判斷一個城區(qū)的住房抵押貸款違約風險，進而確定對該城區(qū)的住房抵押貸款決策(例如最低首付款比例和拒貸率)。二、城區(qū)特征對商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響機制關于城區(qū)特征對商業(yè)銀行住房抵押貸款決策影響機制的研究主要有違約理論、理性歧視理論、信息外部性理論和內(nèi)部信息效應理論。其中，違約理論可以解釋哪些城區(qū)特征影響貸款風險；理性歧視理論主要解釋商業(yè)銀行根據(jù)城區(qū)特征進行貸款決策的合理性；信息外部性理論和內(nèi)部信息效應理論解釋城區(qū)特征對商業(yè)銀行貸款決策的影響會導致中低收入城區(qū)的貸款供給不足。信息外部性理論與內(nèi)部信息效應理論的主要區(qū)別在于研究角度不同：前者認為，當前住房交易提供的城區(qū)信息使該城區(qū)的所有貸款者受益；后者認為，單個貸款者在從事住房抵押貸款業(yè)務過程中搜集到的某些城區(qū)信息只使該貸款者受益。1.違約理論住房抵押貸款違約理論有兩種：支付能力理論和權益理論，分別解釋被迫違約和理性違約。支付能力理論的主要內(nèi)容是：(1)當借款者無力支付月還款額時，違約發(fā)生。(2)影響借款者支付能力的因素有：觸發(fā)事件(包括失業(yè)、離婚和疾病等)、融資來源(包括收入和儲蓄等)、融資條款(包括住房抵押貸款的利率、期限和貸款價值率以及其它負債)和其它(包括戶主年齡和家庭里孩子的年齡與數(shù)量等)。權益理論的主要內(nèi)容是：(1)違約可視為住房抵押貸款所內(nèi)含的看跌期權，即以不償還住房抵押貸款余額為條件而賣出住房的期權；即使借款者有能力支付月還款額也可能在一定條件下執(zhí)行看跌期權。(2)違約的必要條件是負權益(即住房價值小于貸款價值)，并且違約受交易成本和觸發(fā)事件的影響。(3)負權益的影響因素包括初始貸款價值率、住房價格波動率、已抵押年數(shù)、貸款期限和資金機會成本；交易成本包括違約信用損失、尋找新住所的搜尋費用和搬遷費用等，它增加違約成本從而降低違約概率；觸發(fā)事件包括失業(yè)、離婚和遷移等，它將多期最優(yōu)違約決策提前到現(xiàn)在。有關住房抵押貸款違約的研究成果是：城區(qū)住房價格波動是導致違約損失的最重要因素；城區(qū)失業(yè)率有助于解釋違約率；城區(qū)中位家庭收入水平與違約率高度負相關，城區(qū)失業(yè)率和離婚率與違約率高度正相關?？梢?，住房價格波動率、失業(yè)率或離婚率高以及中位家庭收入低的城區(qū)違約風險大。2.理性歧視理論該理論的主要內(nèi)容是：(1)在單個貸款申請者和單個住房特征難以準確獲得的情況下，權衡收益和成本，貸款者根據(jù)貸款申請所屬城區(qū)的特征判斷違約風險更有利可圖。(2)某些城區(qū)的違約風險比其它城區(qū)高，如果高于貸款者的最大可承受風險，來自這些城區(qū)的貸款申請會被拒絕；如果低于貸款者的最大可承受風險則會被批準，但同時被要求較高的首付款比例。(3)因為理性歧視是有利可圖的，市場競爭不能使其消失。這方面的研究成果表明，金融機構對低收入城區(qū)比對其它城區(qū)的拒貸率高，但在控制了城區(qū)風險之后，拒貸率的城區(qū)差別消失，這表明理性歧視是存在的。對住房價格波動率較大的城區(qū)，貸款者要求較高首付款比例的概率較大。3.信息外部性理論該理論的主要內(nèi)容是：(1)一方面，住房估價的精確性與近期的城區(qū)住房交易規(guī)模正相關，與城區(qū)預期住房價格波動率負相關；另一方面，如果住房估價不精確，貸款者為降低違約風險會要求較高的首付款比例或者拒貸，導致住房銷售難度加大；兩個方面相互影響，產(chǎn)生了一個動態(tài)的信息外部性。(2)在一個外部沖擊(例如住房交易稅提高)下，如果住房交易規(guī)模下降得較小，則信息外部性作用較小，住房抵押貸款市場能恢復到初始的穩(wěn)態(tài)均衡點；如果住房交易規(guī)模下降得足夠大，則信息外部性作用會大到使該市場持續(xù)萎縮，甚至消失。(3)低收入城區(qū)的住房交易規(guī)模一般較小，而且首付款是對低收入家庭擁有住房所有權的一個重要門檻，所以信息外部性對低收入城區(qū)的影響較大。有關學者經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，住房交易規(guī)模與拒貸率顯著負相關，表明信息外部性是存在的。4.內(nèi)部信息效應理論該理論的主要內(nèi)容是：(1)單個貸款者在從事住房抵押貸款業(yè)務過程中搜集到的某些城區(qū)信息只使該貸款者受益，這些信息與該貸款者的抵押貸款業(yè)務規(guī)模正相關。(2)在低收入城區(qū)，購買住房的抵押貸款申請總量通常比較小，如果一個城區(qū)存在多個貸款者，可能沒有任何一個有足夠的業(yè)務規(guī)模以獲得足夠的城區(qū)信息，貸款風險或單位貸款成本會比較高，從而首付款比例或拒貸率也比較高。有關學者研究發(fā)現(xiàn)，單個貸款者的住房抵押貸款業(yè)務規(guī)模與其拒貸率顯著負相關，表明內(nèi)部信息效應是存在的。內(nèi)部信息效應在低收入城區(qū)比在中高收入城區(qū)大，可以解釋中低收入城區(qū)之間1/4的拒貸率差別。我們基于有關文獻綜述，發(fā)現(xiàn)城區(qū)特征對商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響機制有三種：(1)違約理論和理性歧視理論：城區(qū)預期住房價格波動率、城區(qū)中位家庭收入水平、城區(qū)離婚率或城區(qū)失業(yè)率違約風險首付款比例或拒貸率(2)信息外部性理論：城區(qū)預期住房價格波動率或城區(qū)住房交易規(guī)模住房估價精確性違約風險首付款比例或拒貸率(3)內(nèi)部信息效應理論：單個貸款者收到的住房抵押貸款申請數(shù)量該貸款者獲得的城區(qū)信息違約風險首付款比例或拒貸率三、城區(qū)特征對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響現(xiàn)狀當前城區(qū)特征對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。一方面，使商業(yè)銀行對不同城區(qū)規(guī)定不同的最低首付款比例，甚至對一些城區(qū)拒貸；另一方面，使中低收入城區(qū)的住房融資難度明顯加大。2004年一季度，杭州市蕭山區(qū)許多新樓盤每平方米價格上漲1000元2000元，受此影響，4月上旬，工行、農(nóng)行、中行、建行的蕭山區(qū)分支機構，全部暫停對該城區(qū)的住房抵押貸款業(yè)務。建行蕭山區(qū)支行還對住房抵押貸款的評估作出了一些限制：如果之后恢復了住房抵押貸款業(yè)務，評估必須由本銀行指定的幾家房地產(chǎn)評估公司來做。2004年下半年，上海多家銀行在二手房抵押貸款方面出臺了新的限制條件城區(qū)和環(huán)線概念，停止了向奉賢、金山、南匯、川沙、崇明五個城區(qū)發(fā)放二手房抵押貸款；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的二手房抵押貸款首付款比例普遍增至3成，內(nèi)外環(huán)之間的增至4成，外環(huán)線以外的增至5成。2005年9月，中國農(nóng)業(yè)銀行總行下發(fā)關于積極穩(wěn)健發(fā)展二手房貸款業(yè)務的通知規(guī)定：二手房貸款業(yè)務的重點發(fā)展區(qū)域僅限于長三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈直轄市、省會城市、地級城市及經(jīng)濟強縣(市)。據(jù)統(tǒng)計，我國中西部所有城區(qū)的住房抵押貸款余額只占全國的23.9%，所占比例明顯偏低。另外，為防范金融風險，中國人民銀行規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房抵押貸款首付款比例不得低于30%，但考慮到中低收入者的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行最低首付款比例20%的規(guī)定。然而，在實踐中，商業(yè)銀行對住房抵押貸款申請者普遍執(zhí)行的最低首付款比例是30%或30%以上。四、結論及建議1.商業(yè)銀行根據(jù)城區(qū)特征進行住房抵押貸款決策具有合理性。目前，我國個人信用查詢系統(tǒng)處于起步階段，尚不完善；住房估價技術的科學性、客觀性較差，并且委托代理問題使房價高估的現(xiàn)象比較突出。這導致商業(yè)銀行搜集單個貸款申請者特征和單個住房特征的成本高、準確性低。相對而言，城區(qū)特征的獲取成本較低、較準確。城區(qū)預期住房價格波動率、中位家庭收入水平和住房交易規(guī)模等城區(qū)特征都顯著影響住房抵押貸款違約率。所以，商業(yè)銀行會根據(jù)城區(qū)特征判斷一個城區(qū)的住房抵押貸款違約風險，對違約風險較大的城區(qū)規(guī)定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。2.商業(yè)銀行應與品牌房地產(chǎn)中介公司和物業(yè)管理公司合作。目前我國已經(jīng)有了一些品牌房地產(chǎn)中介公司和物業(yè)管理公司，它們在城區(qū)特征方面比商業(yè)銀行具有信息優(yōu)勢，商業(yè)銀行通過與其合作可以降低城區(qū)特征的信息搜集成本。3.商業(yè)銀行應密切關注城區(qū)住房價格波動率。城區(qū)住房價格波動是導致違約損失的最重要因素，一個城區(qū)的住房價格波動性越大，則住房估價的精確性越低，進而住房抵押貸款的風險越大。因此商業(yè)銀行對該城區(qū)的貸款申請應該規(guī)定較高的最低首付款比例或者拒貸率。4.政府應對中低收入城區(qū)征收較低的房地產(chǎn)營業(yè)稅，甚至免征。我國2005年以來的房價調(diào)控政策之一開征或提高房地產(chǎn)營業(yè)稅，通過抑制住房交易穩(wěn)定房價，實踐證明起到了一定效果。但需要注意的是，開征或提高房地產(chǎn)營業(yè)稅也會通過抑制住房交易降低住房估價的精確性，進而使商業(yè)銀行提高首付款比例或拒貸率。因此，為解決中低收入者的住房融資困難，建議政府對中低收入城區(qū)征收較低的房地產(chǎn)營業(yè)稅，甚至免征。應采取抑制住房交易以外的其它措施(例如增加住房供給)調(diào)控中低收入城區(qū)的房價。5.應限制中低收入城區(qū)的商