行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-在次貸危機(jī)情況下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-在次貸危機(jī)情況下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略摘要：次貸危機(jī)已經(jīng)演變?yōu)槊绹?guó)金融史甚至全球金融史上最深重的危機(jī)之一。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)由于受到金融危機(jī)的影響，其發(fā)展前途堪憂(yōu)，為了扭轉(zhuǎn)其所處的困境，本文首先交代次貸危機(jī)的根源和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處的特殊環(huán)境，分析了房地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，最后提出了我國(guó)房地產(chǎn)擺脫金融危機(jī)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的具體建議。關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；金融創(chuàng)新；策略一、美國(guó)次貸危機(jī)的根源次級(jí)債危機(jī)的源頭是美國(guó)所實(shí)行的寬松房貸政策和創(chuàng)新貸款產(chǎn)品。所謂次級(jí)房貸，是住房按揭的一種類(lèi)型，指的是銀行將錢(qián)貸給收入很少或個(gè)人信用記錄較低的人。貸款給這些人的原因在于貸款機(jī)構(gòu)能收取比良好信用等級(jí)按揭更高的按揭利息。為振興國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)于2001年大幅減稅和降低利率，同時(shí)房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)開(kāi)始放松個(gè)人貸款信用政策，在提供優(yōu)質(zhì)貸款的同時(shí)提供次級(jí)抵押貸款。貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下買(mǎi)房；一旦買(mǎi)房，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，令貸款人可以用不斷升值的房屋作抵押，進(jìn)行再融資。次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)日益繁榮。在這樣的背景下，越來(lái)越多的人有買(mǎi)房的沖動(dòng)。而信貸公司由于急于開(kāi)拓業(yè)務(wù)，不記后果地把一些銀行信譽(yù)較差甚至還有一些根本不具備還款能力的人拉入他們的業(yè)務(wù)范圍，為了顯現(xiàn)銀行業(yè)績(jī)，不斷開(kāi)發(fā)一些針對(duì)還款能力弱的金融產(chǎn)品，這就是“次級(jí)貸款”產(chǎn)生的背景。在房?jī)r(jià)高漲情況下，由于抵押品價(jià)值充足，貸款不會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題；但隨著2004年至2006年美聯(lián)儲(chǔ)17次調(diào)高利率，對(duì)利率敏感的房屋市場(chǎng)開(kāi)始有了反映，房屋價(jià)格、開(kāi)工率和銷(xiāo)售額均下滑并屢創(chuàng)新低，房屋價(jià)值嚴(yán)重縮水，使得抵押品價(jià)值不足貸款本息，收入不高的按揭人面臨著貸款違約，進(jìn)而引起按揭提供方的壞賬增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加，并且已經(jīng)波及全球，最終導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度依賴(lài)銀行資金，而商業(yè)銀行也一直把房貸業(yè)務(wù)作為信貸投放的重點(diǎn)。我國(guó)80左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款；而通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的個(gè)人，占全部購(gòu)房者總數(shù)的90，占銀行貸款比例20，這是一個(gè)極端保守的數(shù)字。如果不重視房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取措施防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)銀行淪為房東就恐怕不止一家兩家了，最終形成大規(guī)模金融危機(jī)。目前盡管受到宏觀(guān)調(diào)控政策的制約，但是目前的房地產(chǎn)價(jià)格下降的勢(shì)頭近年內(nèi)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯，許多信貸機(jī)構(gòu)的大量貸款無(wú)法收回已成既定的事實(shí)。我們追究某一方的責(zé)任既是不負(fù)責(zé)的，又是于事無(wú)補(bǔ)的。個(gè)中有許多方面的原因交錯(cuò)：1、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金較少，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以銀行信貸等間接融資為主，大量業(yè)主資金鏈條斷裂，就導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。2、發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，各商業(yè)銀行為了擴(kuò)大盈利范圍，搶占市場(chǎng)份額，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)的資格審查中，對(duì)貸款人提供資料的真實(shí)性、合理性審查僅通過(guò)貸款人單位提供的收入證明來(lái)完成，這種提供收入證明的方式易弄虛作假，在對(duì)貸款人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查的過(guò)程中也存在一定的缺陷，只根據(jù)貸款人在銀行的信用記錄進(jìn)行判斷，而對(duì)那些在銀行沒(méi)有信用記錄及負(fù)債情況的申請(qǐng)人來(lái)講，就無(wú)法查實(shí)其真實(shí)的信用狀況。這樣銀行就無(wú)法判斷貸款人的還貸能力，為以后貸款人發(fā)生違約埋下隱患。部分銀行為了自身短期效益，采取對(duì)住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，不僅違規(guī)放寬了個(gè)人住房按揭貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房?jī)r(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無(wú)限放大。3、假按揭凸現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭通常采用的方式是開(kāi)發(fā)商虛擬若干購(gòu)房人，與其簽訂不真實(shí)、虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款，從而套取銀行資金。有的開(kāi)發(fā)商在通過(guò)虛擬購(gòu)房人取得銀行貸款后，將房屋賣(mài)給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋賣(mài)出則干脆攜款潛逃。4、法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。更為關(guān)鍵的是，高法條關(guān)于房貸的司法解釋指出，“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。”這使得銀行收回抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)的進(jìn)程加了執(zhí)行難度。5、流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩是全球普遍存在的問(wèn)題，我國(guó)尤其嚴(yán)重。為了抑制流動(dòng)性過(guò)剩，央行采取加息政策，這使商業(yè)性住房貸款的利率大幅上升，提高了購(gòu)房者的資金成本。近幾年，隨著住房貸款利率的上升，房?jī)r(jià)也上漲，一方面，銀行主動(dòng)向房地產(chǎn)投資信貸資金，另一方面，個(gè)人的購(gòu)房需求高漲。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，人們的預(yù)期也隨之上漲，又推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，這樣不斷循環(huán)的結(jié)果，使房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房貸過(guò)度投放，一旦非常情況，將使房?jī)r(jià)下跌，很可能出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)的情況：由于利率大幅上升，房?jī)r(jià)下跌而造成借款人無(wú)力還貸的局面，誘發(fā)貸款危機(jī)。三、走出當(dāng)前困境，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的發(fā)展策略防范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策如下：1、加快廉租房建設(shè)。仿效新加坡模式，建立大規(guī)模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問(wèn)題，還可以起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從長(zhǎng)期的市場(chǎng)變化來(lái)看，廉租房的供給每增加5，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降34。最終的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購(gòu)買(mǎi)第一套住房的時(shí)候享受補(bǔ)貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場(chǎng)原則投資商品房。2、完善市場(chǎng)信息采集和披露體系，提高市場(chǎng)透明度。一個(gè)有效率的市場(chǎng)離不開(kāi)市場(chǎng)透明度的提高，全面、可靠的市場(chǎng)信息是包括政府、企業(yè)、個(gè)人等在內(nèi)的市場(chǎng)參與各方判斷市場(chǎng)形勢(shì)、做出正確決策的基礎(chǔ)。信息技術(shù)的普及和產(chǎn)權(quán)登記體系的建立，使市場(chǎng)信息采集和實(shí)時(shí)處理成為可能。3、建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。一方面加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，另一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)研究，以及對(duì)資產(chǎn)安排、開(kāi)發(fā)實(shí)力等進(jìn)行徹底評(píng)估。銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如果政府監(jiān)管部門(mén)缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)指引和勸告，缺乏對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)，不能對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示，就會(huì)失去對(duì)危機(jī)的預(yù)警。我們必須在堅(jiān)持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)金融業(yè)綜合監(jiān)管，防止出現(xiàn)監(jiān)管重疊、監(jiān)管遺漏或空缺的現(xiàn)象。4、推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化。金融衍生產(chǎn)品的過(guò)度泛濫以及債券評(píng)級(jí)體系的失真是美國(guó)次貸危機(jī)快速傳導(dǎo)的助推器。而適度的資產(chǎn)證券化，對(duì)于中國(guó)銀行業(yè)來(lái)講是非常必要的。一是分散過(guò)度集中于銀行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的需要，二是拓展了代理等中間業(yè)務(wù)市場(chǎng)，改進(jìn)了商業(yè)銀行存貸利差的單一收入結(jié)構(gòu)。三是有助于改變商業(yè)銀行信貸資金過(guò)分依賴(lài)一般存款的情況。推進(jìn)貸款證券化的工作，同樣應(yīng)該借鑒美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，本著循序漸進(jìn)、先試點(diǎn)后推廣的原則逐步推進(jìn)，金融產(chǎn)品決不能過(guò)度衍生，基礎(chǔ)資產(chǎn)不能無(wú)限制放大，堅(jiān)決防止投資機(jī)構(gòu)杠桿融資。5、采取必要的嚴(yán)厲措施。從住房按揭的對(duì)象來(lái)看，美國(guó)對(duì)貸款人信用狀況有嚴(yán)格的等級(jí)劃分，但目前我國(guó)對(duì)個(gè)人客戶(hù)的信用評(píng)級(jí)還不完善，客戶(hù)提供相關(guān)資料真實(shí)性的查證也存在較大難度，貸款客戶(hù)資質(zhì)和信用方面的信息還存在較大的不對(duì)稱(chēng)性，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲一定程度上會(huì)把信用低下按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)掩蓋起來(lái)。我國(guó)銀行業(yè)應(yīng)參照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，制定和完善貸款資格審查細(xì)則，加強(qiáng)銀行征信系統(tǒng)的建設(shè)，加大對(duì)住房貸款的審查力度。改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的材料進(jìn)行決策的做法，盡量將違約風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽中。6、加強(qiáng)金融創(chuàng)新，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金融創(chuàng)新對(duì)金融系統(tǒng)而言是新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。美國(guó)發(fā)生的次級(jí)貸款危機(jī)，遭受巨大損失的不是銀行，而是二級(jí)市場(chǎng)的投資者。這是因?yàn)槊?