行業(yè)經濟論文-當前我國房地產金融風險的表現(xiàn)及防范對策.doc

行業(yè)經濟論文-當前我國房地產金融風險的表現(xiàn)及防范對策【摘要】房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業(yè)和房地產金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要。文章首先分析了我國房地產金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點，接著描述了當前我國房地產金融風險的集中表現(xiàn)，并在此基礎上提出了必要的風險防范措施?！娟P鍵詞】房地產金融風險風險防范房地產業(yè)是國民經濟最重要的支柱性產業(yè)，是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有風險的極其復雜的系統(tǒng)工程。隨著我國城市化進程的加快，房地產業(yè)發(fā)展迅速。房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業(yè)和房地產金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。一、我國房地產金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點近年來我國房地產投資占全社會固定資產投資的比重如圖1所示，1997年該比例為13.7%，從1999年起表現(xiàn)出明顯的上升趨勢，超過了20%，近兩年有所回落，2005年為21%。在此期間，房地產開發(fā)投資的增速也較為顯著，1998年至2005年的增長速度分別為12.06、11.92、17.67、21.44、18.57、23.27、22.83和16.50%。房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關，這具體表現(xiàn)為房地產業(yè)是金融業(yè)的重要服務領域，房地產市場的發(fā)展離不開金融的資金支持。據統(tǒng)計，在2006年全國房地產開發(fā)投資的資金來源中，國內貸款為5263.4億元，占資金來源總額的19.58%，同比增長34.3%，其他資金來源中的定金及預收款占比30.27%，同比增長17%。（數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局網站）商業(yè)銀行提供個人住房抵押貸款，是房地產業(yè)與金融業(yè)相聯(lián)系的另外一個表現(xiàn)。據統(tǒng)計，1997年底，全國商業(yè)銀行自營性個人住房貸款僅為190億元，到2006年底，全國住房公積金貸款已經達到6364.33億元，個人住房貸款余額達到3804.71億元，十年的時間，增加了近20倍。（數(shù)據來源：中宏數(shù)據庫2007-3-23）總體而言，我國房地產金融的發(fā)展具有以下幾個特點：1、發(fā)展時期短，起步快從我國房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，我國用于房地產開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。2、融資渠道單一從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，是我國房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。3、融資比例較高融資比例較高，是我國房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業(yè)的融資策略大都離不開“市場資源資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。2003年及以前，我國房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中，自有資本金占項目總投資的比例普遍低于30%，部分企業(yè)甚至在20%左右，剩余部分則主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。二、當前我國房地產金融風險的集中表現(xiàn)房地產業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業(yè)務與金融機構之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險，從而造成大損失。在當前，我國房地產金融風險主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：1、房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行據估算，在土地購置和房地產開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在我國目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。2、土地儲備貸款存在隱性風險我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往出于土地收益的考慮，希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產價格的上漲。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風險。3、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期根據國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管我國當前宏觀經濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經濟發(fā)展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。4、商業(yè)銀行和其他金融機構經營上存在管理風險由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產信貸，在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。三、我國房地產金融風險的防范措施對房地產金融風險的防范，應根據經濟發(fā)展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設計，從而在根本上防范銀行的風險。2、加快土地制度改革，完善土地管理模式如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發(fā)展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續(xù)發(fā)展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩(wěn)定密切相關的各項制度。3、加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度對于國家而言，房地產金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監(jiān)管力度。4、完善房地產金融的法律環(huán)境確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產金融風險。5、建立個人及房地產企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制針對我國目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風險”?！緟⒖嘉墨I】1陳予軍：房地產信貸不能再大幅擴張，中宏數(shù)據庫，