行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運行機制分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運行機制分析摘要在市場經(jīng)濟條件下，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制。通過分析我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵以及其運行機制，認為其包括五項內(nèi)容，即房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的競爭機制、創(chuàng)新機制、約束機制、自我調(diào)節(jié)機制以及宏觀調(diào)控機制。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展運行機制房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對推進整個社會的健康快速發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是在不損害后代利益的前提下，合理有效地開發(fā)利用資源，實現(xiàn)長期持續(xù)的產(chǎn)業(yè)增長及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化，既保證當(dāng)代人對房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)的需要，維護其資源的供需平衡和良性循環(huán)，又不損害后代人滿足發(fā)展需要的權(quán)利。房地產(chǎn)市場的運行應(yīng)遵循以下幾條原則：第一，合法原則。房地產(chǎn)市場的主體必須遵守法律，合法開展經(jīng)營活動；第二，安全原則。防范風(fēng)險是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項重要原則；第三，競爭原則。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在合理適度競爭的基礎(chǔ)上提供高質(zhì)量的服務(wù)；第四，服從原則。房地產(chǎn)市場運行的目標(biāo)應(yīng)服從于國民經(jīng)濟整體發(fā)展的目標(biāo)。在市場經(jīng)濟條件下，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制。房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制包括競爭機制、創(chuàng)新機制、約束機制、自我調(diào)節(jié)機制以及宏觀調(diào)控機制。1競爭機制（1）完善房地產(chǎn)市場競爭法規(guī)體系，完善競爭管理。公平、公正、公開、高效的房地產(chǎn)市場競爭秩序要依靠完善、有力的法律法規(guī)來維護。因此，我們應(yīng)該加快房地產(chǎn)基本法制定的進度，建立城市房地產(chǎn)管理法、土地法、住宅法三法并舉的統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系；增加突出房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護的內(nèi)容，使消費者權(quán)益得到合理的保護；維護房地產(chǎn)法律體系的統(tǒng)一，避免法出多門，相互矛盾的現(xiàn)象；要做好房地產(chǎn)立法預(yù)測工作，對立法的整體狀況、法與法之間的關(guān)系進行預(yù)先的把握，從而對將要發(fā)生的問題起到“防患于未然”的預(yù)防作用。（2）建立符合市場經(jīng)濟要求的強有力的競爭監(jiān)控機制。房地產(chǎn)市場間的競爭應(yīng)該是有效的適度的競爭，所以主管部門的監(jiān)控必不可少。主管部門必須對房地產(chǎn)市場實行高效的監(jiān)管，發(fā)揮裁判和調(diào)控職能，創(chuàng)造一個公平的競爭環(huán)境以保證房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。2創(chuàng)新機制經(jīng)濟發(fā)展的動力在于科技進步和創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也是如此。隨著科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率會繼續(xù)提高，但這種提高往往是通過提高單位勞動產(chǎn)出的供給量為主要內(nèi)容。就是說住宅建設(shè)主要不是表現(xiàn)在產(chǎn)品數(shù)量的增加，而是表現(xiàn)在產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的變化。房地產(chǎn)業(yè)是一個以高度密集資源作為主要投入要素的行業(yè)，應(yīng)該隨著科技創(chuàng)新，逐步轉(zhuǎn)變成提高資源利用效率的參與市場競爭的行業(yè)。依靠科技進步，優(yōu)化資源配置，是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。一是要在規(guī)劃設(shè)計中按照自然規(guī)律辦事，充分考慮當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源特點；二是提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技水平，推廣應(yīng)用新的建筑技術(shù)；三是開發(fā)推廣新建筑材料以代替耗竭性自然資源的使用；四是重視太陽能等新能源和可再生能源在房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)和使用，提高能源的使用效率，減少污染源的排放；五是重視適用技術(shù)的整合集成，提高城建和房地產(chǎn)開發(fā)中的科技貢獻率；六是完善人才培養(yǎng)及引進機制，充分發(fā)揮科技人員的作用，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的科技進步與創(chuàng)新。3約束機制（1）政府約束。政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展和運行的約束，主要是通過法律手段、行政手段及經(jīng)濟手段來實現(xiàn)的。根據(jù)我們現(xiàn)在的體制政策，房地產(chǎn)的主要資金在銀行，土地由政府控制，稅收則是政府在征收，金融、土地、稅收、規(guī)劃等主要的條件都是在政府這邊。所以目前房地產(chǎn)業(yè)仍是政府參與度很強的行政主導(dǎo)性行業(yè)。由于體制政策調(diào)控過程存在著明顯的缺陷，造成房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的許多問題。因而，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，政府要處理好行政手段與法律手段、行政手段與經(jīng)濟手段的關(guān)系。在提高體制政策調(diào)控的效率的同時，突出市場機制對房地產(chǎn)業(yè)資源的優(yōu)化配置。（2）社會約束。社會約束是社會公眾出于維護社會安定、資產(chǎn)安全以及在參與房地產(chǎn)交易、選擇房地產(chǎn)服務(wù)和對房地產(chǎn)業(yè)信譽、作風(fēng)的看法評價上，施加于房地產(chǎn)業(yè)的各種約束。主要是利用廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒工具對房地產(chǎn)市場的運行進行監(jiān)督。社會約束有利于培育房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的文化氛圍，有利于形成房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的道德規(guī)范。因此，我們必須大力營造遵信、重信、守信的外圍環(huán)境，培育信用觀念，強化誠信道德建設(shè)，提高全民的道德修養(yǎng)和市場主體信用意識，培育良好的行業(yè)道德文化。（3）市場約束。有效的市場約束必須具備兩項條件。第一，有效的市場約束要求信息準確、全面和及時披露。在信息透明的情況下，道德犯罪的機率就會大大降低。有效的信息傳播機制可以通過中介服務(wù)與法律服務(wù)的方式解決。如物業(yè)管理中的信息問題、公契的條款和法律地位，各自的權(quán)利與義務(wù)都是可以靠中介服務(wù)和律師的介入來保護的；第二，有效的市場約束要求健全、合理的市場退出機制。合理規(guī)范的房地產(chǎn)市場準入和退出機制對于房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提高均具有非常重要的意義。（4）國際約束。國際約束是指國際準則的遵守。國際準則是指市場經(jīng)濟國家所普遍接受共同遵守的國際市場經(jīng)濟運行的普遍規(guī)則和管理。國際準則對房地產(chǎn)市場的約束是規(guī)范化和國際化的制度約束。這種約束對WTO框架下我國房地產(chǎn)業(yè)參與國際市場的競爭具有特別重要的意義。（5）生態(tài)約束。生態(tài)約束主要表現(xiàn)在兩個方面：由于資源的有限性對房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展造成的約束以及房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展走生態(tài)化道路，建成環(huán)境優(yōu)美舒適的現(xiàn)代化居住環(huán)境。所以在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、建設(shè)與后期物業(yè)管理都應(yīng)有超前的環(huán)保觀念，在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，多在荒、廢棄地上進行開發(fā)；其次，應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制有毒材料、部件的使用；第三，大力推進房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的；第四，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶、綠化區(qū)域，提高綠化質(zhì)量和城市園林水平，構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng)，從根本上改善居住區(qū)環(huán)境。4自我調(diào)節(jié)機制房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，還必須充分考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會整體利益的關(guān)系，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展與社會的整體利益相一致。所以要正確處理和合理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部之間及房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟利益關(guān)系。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，各企業(yè)主體間是平等競爭的關(guān)系，在市場經(jīng)濟條件下，為了各自的利潤目標(biāo)而展開競爭，因此要合理調(diào)節(jié)它們之間的經(jīng)濟利益關(guān)系，使得它們的競爭在合法有序的軌道上進行；同時，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是相互依存、相互制約的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)要給予其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充分的支持，正確處理與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟利益關(guān)系。所以必須建立有效的行業(yè)自律機制，行業(yè)自律機制是以契約及道德力量為基礎(chǔ)的自我行為調(diào)節(jié)機制。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律是為了維護公平的競爭環(huán)境，自覺建立起行業(yè)組織，通過制定行業(yè)規(guī)范，對其成員的經(jīng)營活動進行引導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和控制的一種管理方式。行業(yè)自律的內(nèi)容包括利益保護、協(xié)作服務(wù)、市場監(jiān)督以及仲裁爭議等方面。5宏觀調(diào)控機制在制定和實施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策時，必須對房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢進行認真分析，針對具體情況去制定和實施合理有效的策略，以確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。（1）培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進資源的有效利用。房地產(chǎn)市場是一個統(tǒng)一的市場，壟斷一級市場，優(yōu)化二級市場，放開三級市場。壟斷一級市場，就是要確保政府對土地出讓的高度壟斷，控制土地供應(yīng)總量；優(yōu)化二級市場，就是要按經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)；放開三級市場，就是對存量房地產(chǎn)要實行流通領(lǐng)域、形式、對象和價格全部放開。（2）加強房地產(chǎn)價格管理。進一步完善房地產(chǎn)價格的信息、咨詢、監(jiān)督體系。逐步清理土地的隱形市場，加強對劃撥土地使用權(quán)的管理。組織力量對土地價格體系和基準地價進行研究，盡快制定統(tǒng)一的基準地價，加強成本管理，嚴格控制安居房、微利房和商品房的價格構(gòu)成，使房價跟居民的消費能力相適應(yīng)。（3）調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通住宅。加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅，努力改善居民的居住條件，確保資源的有效利用。（4）建立健全房地產(chǎn)金融市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)，組建全國性房地產(chǎn)銀行、土地銀行、住宅銀行，逐步形成一個較完善的房地產(chǎn)金融市場網(wǎng)絡(luò)，規(guī)范房地產(chǎn)金融的運作，適度放開金融市場，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。將房地產(chǎn)市場培育成一個具有多樣化市場活動主體、多層次多適應(yīng)性的金融商品系列、具有廣泛多樣性金融服務(wù)體系的資金融通場所；以居民為中心來構(gòu)造住房金融體系，將融資重點放在住房消費者身上，建立符合市場經(jīng)濟要求的融資格局；建立房地產(chǎn)抵押、拍賣和信用保險制度，降低銀行對開發(fā)商