行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國房地產(chǎn)價格波動率的影響因素及實(shí)證分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國房地產(chǎn)價格波動率的影響因素及實(shí)證分析【摘要】我國房地產(chǎn)價格不斷上漲，其增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入增長率，而對房地產(chǎn)價格波動率的研究很少。本文根據(jù)2004年各省相關(guān)橫截面數(shù)據(jù)，運(yùn)用人均可支配收入增長率、建筑成本增長率、空置率三因素對房地產(chǎn)價格增長率進(jìn)行實(shí)證分析，并根據(jù)模型結(jié)論給出政策建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)人均可支配收入空置率投機(jī)需求一、影響房地產(chǎn)價格波動率的主要因素房地產(chǎn)的價格根本上取決于供求關(guān)系，而房地產(chǎn)的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產(chǎn)成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進(jìn)行分析。1、房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數(shù)，在其他因素不變時，建筑成本增加，供給減少，導(dǎo)致房價上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產(chǎn)價格增長率的正函數(shù)。在分析建筑成本對房價的影響時，不僅要考慮當(dāng)期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因?yàn)榉课葑鳛榇蠹陀孟M(fèi)品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：商品房價格昂貴，需要花費(fèi)一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要長時間進(jìn)行決策；商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；商品房隱含的信息多。為了達(dá)成交易，開發(fā)商需要時間開展?fàn)I銷活動，向消費(fèi)者傳遞信息，消費(fèi)者也要努力搜集信息，避免上當(dāng)受騙。因此，應(yīng)考慮當(dāng)期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房屋空置一年以內(nèi)為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數(shù)據(jù)方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建筑成本。2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產(chǎn)需求的正函數(shù)，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導(dǎo)致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產(chǎn)價格增長率的正函數(shù)。人均可支配收入增長所導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求增長表現(xiàn)在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現(xiàn)實(shí)購買力；二是收入的增長使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)成為重要的消費(fèi)對象，人們會用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導(dǎo)致財(cái)富增長，進(jìn)而對資產(chǎn)需求增加，刺激投機(jī)。房地產(chǎn)通常被看作一種資產(chǎn)，特別是在通貨膨脹或其他資產(chǎn)預(yù)期收益率較低時，房地產(chǎn)是良好的投機(jī)工具。3、空置率。空置率反映了市場供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當(dāng)前常被采用的計(jì)算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。計(jì)算方法不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭?，F(xiàn)行條件下，全部住房存量難以統(tǒng)計(jì)，而采取第二種計(jì)算方法，波動性會過大，所以本文采取第三種方法計(jì)算空置率。二、實(shí)證分析1、模型及計(jì)算。根據(jù)上述分析，建立模型如下：RP=C+RY+RC+RCA+RV+（1）其中，C為常數(shù)，RP、RY、RC、RCA、RV分別代表房屋價格增長率、人均可支配收入增長率、當(dāng)期房屋建筑成本增長率、前期房屋建筑成本增長率，反映其他影響因素。本文數(shù)據(jù)根據(jù)20022005年各年中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)整理而得，由于只有中國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒2005統(tǒng)計(jì)了空置面積數(shù)據(jù)，其中西藏省的空置面積數(shù)據(jù)缺失，所以文中以2004年中國大陸其余30省相關(guān)數(shù)據(jù)作為橫截點(diǎn)進(jìn)行分析。本文運(yùn)用Eviews5.0進(jìn)行計(jì)量分析，得到回歸方程（2）：RP=2.51+0.83Y+0.20RC+0.38RCA-0.69RV（2）（0.59）（2.13）（1.90）（2.67）（-4.03）而且檢驗(yàn)樣本回歸總顯著性的F值為7.77，對應(yīng)的p值為0.0003，擬合優(yōu)度為0.55。上述結(jié)論是假設(shè)誤差項(xiàng)服從同方差正態(tài)分布而得到的，這種設(shè)定是否合理？需進(jìn)一步檢驗(yàn)。首先對誤差作正態(tài)性檢驗(yàn)，采用JarqueBera方法檢驗(yàn)，結(jié)果表明，JB值為0.43，P值為0.81。因此，接受原假設(shè)，認(rèn)為誤差服從正態(tài)分布。其次，由于用橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，可能存在異方差，需作White檢驗(yàn)。計(jì)算得到F值為1.44，p值為0.25，接受原假設(shè)。因此，模型設(shè)定合理，誤差項(xiàng)服從同方差正態(tài)分布。2、結(jié)論。根據(jù)回歸結(jié)果，有如下結(jié)論：系數(shù)值顯著異于零。RP、RY、RCA、RV的系數(shù)通過了5的顯著性水平檢驗(yàn)，RC的系數(shù)通過了10的顯著性水平檢驗(yàn)，同時樣本通過了總顯著性檢驗(yàn)。這表明房屋價格增長率的確受人均可支配收入增長率、當(dāng)期房屋建筑成本增長率、前期房屋建筑成本增長率以及空置率的影響，而且房屋價格增長率與前三者呈同向變動關(guān)系，與空置率呈反向變動關(guān)系。這與理論完全一致。人均可支配收入增長率對房屋價格增長率的影響最大，在其他因素不變時，人均可支配收入每增加一個百分點(diǎn)導(dǎo)致房屋價格增長0.83；空置率的影響次之；前期房屋建筑成本增長率的影響較低；當(dāng)期房屋建筑成本增長率的影響最低，房價對成本的彈性為。其他因素不變時，當(dāng)期房屋建筑成本每增長一個百分點(diǎn)，導(dǎo)致房屋價格上漲0.2。模型表明，前期成本波動率比當(dāng)期成本波動率對房價波動率的影響更大。兩期房價成本變動的總影響達(dá)到0.58，作用明顯。總體擬合優(yōu)度為0.55，這說明模型基本上能解釋總體變異情況。三、政策建議根據(jù)上述模型分析結(jié)果可知，要控制房價過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，必須從影響房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出發(fā)。如前文所述，收入增長從三個方面拉動房屋需求，政府控制的重點(diǎn)應(yīng)是對房地產(chǎn)的投機(jī)需求。在控制房屋建筑成本方面，土地管理制度需進(jìn)一步完善。具體措施如下：1、征收利得稅，抑制投機(jī)需求。對于投機(jī)性需求，可用稅收杠桿進(jìn)行抑制。政府采取的稅收措施之一為征收營業(yè)稅，但征收營業(yè)稅的效果令人懷疑：一是營業(yè)稅作用有限，如果預(yù)期房價飛漲，投機(jī)收益率大增，征收5的營業(yè)稅于事無補(bǔ)，不能抑制投機(jī)需求；二是營業(yè)稅的稅負(fù)會部分轉(zhuǎn)嫁給購買方，特別是在購買方的需求價格彈性很低時，購買方會承受主要稅負(fù)，用更高價格購房，出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果。征收利得稅能更有效的抑制投機(jī)需求。因此，國家出臺108號文件，從2006年8月1日開始，國內(nèi)居民進(jìn)行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，征收20的所得稅。但征收固定稅率所得稅，對短期投機(jī)的打擊力度不足，對長期投資則加以抑制。所以，政府可以開征級差利得稅，對購買商品房后短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓的所得利潤課以較高的稅率，這一稅率隨持有房產(chǎn)年限的增加而遞減。借鑒美國和韓國的經(jīng)驗(yàn)，可采取如下辦法：購房不足一年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，對轉(zhuǎn)讓所得征收50%的利得稅，隨著持房年限增加，稅率逐年下調(diào)10%，直至最后利得稅稅率降至零。2、改革土地儲備制度。按照目前的規(guī)定，經(jīng)營性土地出讓只能采取拍賣、掛牌和招標(biāo)的方式，其中：拍賣和掛牌是價高者得之，招標(biāo)是合意者得之。由于拍賣、掛牌出讓收益遠(yuǎn)大于招標(biāo)，地方政府具有選擇拍賣、掛牌的強(qiáng)烈意愿。政府出臺這項(xiàng)制度的目的，是想通過土地儲備制度來達(dá)到對土地一級市場的壟斷，限制土地的投機(jī)。但是這一制度很難達(dá)到以上目的。因?yàn)檎仁峭恋厥袌龅恼{(diào)控者，又是土地出讓金的受益人。這種“裁判員”和“運(yùn)動員”的雙重身份使得政府會利用壟斷權(quán)力追逐利益。因此，從長期來看，政府應(yīng)借鑒美國的做法，讓市場獲得主導(dǎo)地位，國家主要征收不動產(chǎn)稅，取得土地的收益。而在短期內(nèi)，改變出讓方式，將招標(biāo)作為出讓的“單一規(guī)則”。因?yàn)榈胤秸疀]有動力實(shí)行這種“單一規(guī)則”，所以必須在制度上進(jìn)行約束。而且，政府可在制定土地招標(biāo)書時，對樓宇規(guī)劃、外立面、戶型設(shè)計(jì)等方面作出限制，以此控制開發(fā)商多建適合普通大眾居住的中小戶型單位，限制“非普通住房”的建設(shè)?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1施燦彬：我國房地產(chǎn)價格波動行為