挖掘潛在資源盤活城市存量

1 / 7 經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)營城市的工作思路是：在準確定位城市發(fā)展方向的前提下，以市場為載體，以資源為動力，擴充城市外延，整合城市功能，挖掘潛力，盤活存量，不斷營造競爭態(tài)勢，構(gòu)建“政府主導、企業(yè)主體、市場主宰、社會主辦”的經(jīng)營城市運作機制。 一、用足增量資源，加快土地配置供應的市場化 經(jīng)營城市就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成政府滾滾財源。當前，要建立符合國際慣例的土地儲備制度，對城市建設用地實行“五統(tǒng)一”： l、統(tǒng)一規(guī)劃。建立健全功能定位、交通、市政設施、房地產(chǎn)開發(fā)、預留用地各項專項指標體系，對重要地區(qū)、重要地段的開發(fā)建設實行控制、引導和規(guī)范，保障城市規(guī)劃的實施。改革現(xiàn)行的“先立項、后給地、再規(guī)劃”的基本建設管理程序，先按照城市規(guī)劃功能分區(qū)的要求，確定出讓土地的使用性質(zhì)，再提供規(guī)劃設計條件及基準定價等，最后通過競爭確定土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，做到“先規(guī)劃、后得地、再立項”。 2 / 7 2、統(tǒng)一收購。政府壟斷土地一級市場，由市城建投資公司或土地儲備公司代表政府，負責統(tǒng)一收購經(jīng)營城市土地。一是收回至今尚未使用的，原行政劃撥而按現(xiàn)行規(guī)定應實行有償供應的土地；二是清理收回開發(fā)商征 用多年未開發(fā)建設，出讓合同到期的閑置的地塊；三是收購“退二進三”或破產(chǎn)、搬遷、困難企業(yè)的土地；四是收購因城市建設撤銷村民小組建制的剩余土地；五是清理違法使用的土地；六是收購根據(jù)規(guī)劃要求，近期具有成片開發(fā)價值的土地。 3、統(tǒng)一儲備。對收回儲備的土地由市城市建設投資公司或土地儲備公司負責籌措資金，統(tǒng)一組織拆遷，實現(xiàn)“六通一平”，達到地面無障礙，地下有管網(wǎng)，甚至栽上草坪，種植花木。把“毛地”變成“凈地”，把“生地”炒成“熟地”，把“閑地”建成“俏地”，“包裝”上市，待價而沽。通過適當儲備土地，使土地始終成為短缺 商品，從而增強政府對土地市場的調(diào)控能力。 4、統(tǒng)一調(diào)控。由國土管理部門對城區(qū)土地分等劃級，加大級差地租。由城市規(guī)劃部門擬定每年的土地出讓規(guī)劃，確定供地規(guī)模、供地位置、供地時間，控制土地供應總量。對納入出讓規(guī)劃的土地實行紅線控制，被紅線儲備的土地嚴禁占作他用。 5、統(tǒng)一供應。根據(jù)城市規(guī)劃和城市發(fā)展需要，按照從嚴控制、限量批租的原則，有計劃地出讓供應土地。今后，城3 / 7 市建設用地除國家法律法規(guī)規(guī)定，如城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地可以劃撥供地外，一律實行市場化配置，對工業(yè)用地實行低地價政策，可采取協(xié)議出讓、租賃、 作價入股方式供地；對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地和商業(yè)、金融、娛樂、旅游、服務等第三產(chǎn)業(yè)用地，一律實行招標、拍賣方式供地。 二、盤活存量資源，推行基礎設施建設的社會化 經(jīng)營城市的核心在于使靜止的城市資產(chǎn)變成富有活力，可產(chǎn)生新價值的城市資本。 l、加快固態(tài)向動態(tài)的轉(zhuǎn)變。把凡是可以投入市場營運的城市基礎設施，如道路、橋梁、公廁、垃圾場、候車亭、自來水廠、污水處理站、供熱氣站、燃氣供應站和各類市場等固態(tài)有形資產(chǎn)的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)推向市場，能賣則賣，能租則租，能抵押則抵押，把實物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)，把死錢變成活錢。 2、加快無形向有形的轉(zhuǎn)變。對城市的戶外廣告標牌，公交線路經(jīng)營權(quán)和停車場 (點 )、水面、園林環(huán)衛(wèi)設施等公共產(chǎn)品的經(jīng)營權(quán)，對道路、橋梁、公園、廣場、雕塑的冠名權(quán)，對占道經(jīng)營權(quán)、垃圾清運權(quán)、街道場地保潔權(quán)等無形資產(chǎn)，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，推向市場，籌集城市建設資金。 3、加快共享向共建的轉(zhuǎn)變。城市公用設施的基本特征是開放式、公眾式的，其共享性呼應其共建性。因此，要將基4 / 7 礎設施全部面向社會招商，不論法人還是個人，不管內(nèi)資還是外資，都可以通過競爭從事城市基礎設施的建設和管理，并享受相應利益。推進城市公用設施的 有償使用，可采用轉(zhuǎn)讓、股份制、資產(chǎn)受益抵押等多種方式，引導社會各界參與建設；鼓勵和支持個人、企業(yè)捐款、集資修建道路、景點、公廁等公共設施；鼓勵外來施工隊伍為城市基礎設施建設作貢獻。 4、加快經(jīng)辦向經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。市城市建設投資公司作為經(jīng)營城市的實施單位，要抓緊運轉(zhuǎn)，迅速盤活存量資產(chǎn)，由承辦建設項目轉(zhuǎn)向經(jīng)營建設項目。當前，要對原有的城市基礎設施資產(chǎn)進行全面的清理、 歸集，能夠?qū)嵭匈Y產(chǎn)分離和經(jīng)營的資產(chǎn)要盡可能地作為資產(chǎn)投入公司，以增強公司的資產(chǎn)規(guī)模，最大限度地發(fā)揮城市閑置資產(chǎn)的直接融資和經(jīng)濟效益。要按照市場規(guī)律管理、經(jīng)營城市資本，形成城建資金的投入回報機制、貸款償還機制、資本增值機制、業(yè)主受益機制，提高企業(yè)“自籌、自用、自還”的投融資能力，壯大城建市場主體。 三、擴張區(qū)位資源，實現(xiàn)城市綜合效益的最大化 隨著城市設施建設、城市規(guī)模擴大和區(qū)位條件變化，將會生成許多可以經(jīng)營的新資源。當前，要結(jié)合城市總體規(guī)劃的修編，不斷探索經(jīng)營城市新思路，把區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，通過區(qū)位 伸展，實現(xiàn)區(qū)位資源的擴張。 5 / 7 大力置換資本。圍繞社會事業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，對地處市區(qū)商業(yè)繁華地段的學校、醫(yī)院等單位地產(chǎn)進行重新整合，把沉淀資本置換出來，按照功能分區(qū)要求，逐步將學校、醫(yī)院集中遷入規(guī)劃好的文教衛(wèi)區(qū)。圍繞城市規(guī)劃的調(diào)整，鼓勵宿豫縣、宿城區(qū)采取產(chǎn)權(quán)置換的方式，把老城區(qū)的機關辦公用房等存量資產(chǎn)變現(xiàn)變活，從而推動新行政辦公區(qū)的建設，形成新的區(qū)位空間。 努力營造“洼地”。通過精心策劃，在城市的各個部位，打造若干個潛在的“洼地”，吸納建設資金，使土地與空間升值。今后，要在新老城區(qū)選擇不同的區(qū)域，注重培育特色 ，包括做大皂河鎮(zhèn)的旅游品牌，做優(yōu)曉店鎮(zhèn)的生態(tài)品牌，做強洋河鎮(zhèn)的工業(yè)品牌，以極點帶軸線向外擴散，形成滾動式、連鎖型系列開發(fā)，逐步建成仿古商業(yè)區(qū)、商業(yè)步行街、濱湖美食城、度假休閑中心等，做到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、建設一片、美化一片，使土地不斷升值。 借力“騰籠換鳥”。對中心城區(qū)內(nèi)的污染企業(yè)、虧損企業(yè)、擾民企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)要進行有計劃的搬遷，逐步進入規(guī)劃中的工業(yè)園區(qū)，將騰出來的黃金地段精心規(guī)劃，重點用于商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，凸現(xiàn)土地的級差地租。 四、營造環(huán)境資源，打造城市形象品牌的特色化 宿遷是一座千年古城 ，歷史悠久，人文薈萃，積淀了豐厚的歷史文化資產(chǎn)，將市場化機制引入這個領域，會創(chuàng)造可觀6 / 7 的經(jīng)濟效益。 l、經(jīng)營文化產(chǎn)業(yè)，大做歷史文章。要結(jié)合現(xiàn)有的歷史文化景點的保護、恢復、開發(fā)，面向市場，廣泛進行招商。對歷史上知名度較高的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，重新進行規(guī)劃設計，向社會公開招標、拍賣，建成一批以秦楚風貌為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)、飲食文化、人居文化為內(nèi)涵，集旅游、商業(yè)、居住等功能為一體的傳統(tǒng)建筑街巷。要進一步發(fā)掘傳統(tǒng)文化，大做特做項羽文化、酒文化、運河文化、古黃河文化的文章，彰顯文化底蘊，提高城市文化品位。 2、經(jīng)營旅游資源 ，大做自然文章。 要樹立旅游產(chǎn)業(yè)化開發(fā)經(jīng)營的觀念，培植新的經(jīng)濟增長點。要創(chuàng)新旅游體制，組建旅游集團，企業(yè)化運作旅游產(chǎn)品的策劃、促銷和市場開發(fā)，重點培育精品旅游線路。迅速編制全市旅游開發(fā)規(guī)劃，市縣一體，統(tǒng)盤謀劃，整體運作，對外統(tǒng)一宣傳。運用市場杠桿，加緊開發(fā)建設古黃河風光帶、運河風光帶、