鳳凰國際可行性分析（DOC 39頁）.doc

鳳凰國際可行性分析一、項目概況鳳凰國際位于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個項目地塊基本呈一長方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對項目的社會、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估，判斷項目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會效益。2、投資分析的依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等；本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項目開發(fā)建設(shè)方案（項目開發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)一般獲利能力；國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件：本報告按照全部資金來源為自有資金的情況進(jìn)行計算，不考慮自有資金的機(jī)會成本。范圍：本報告研究的范圍主要側(cè)重于項目的成本測算和簡單財務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情況，汲取其他項目的成功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價格比吸引客戶，樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期本項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為3年，即2004.2年2007.2年。開發(fā)方案本項目以滾動開發(fā)方式，建設(shè)工期為24個月；銷售進(jìn)度方案于開工6個月后（2004年8月）開始正式銷售，銷售周期為20-21個月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前，完成銷售總住宅面積的35%（約38500平方米），住宅交付使用時，完成銷售總住宅面積的40-45%（約44000-49500平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號項目面積及造價1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價格23125000元6住宅15000M2造價13500000元7辦公樓1000M2造價1000000元8商業(yè)5000M2造價6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價2625000元B、土地成本分析以地上建筑面積約120600平方米計算（其中住宅面積約110000平方米，會所面積約3000平方米，商業(yè)面積約7000平方米，非配套公建600平方米），可銷售面積為117000平方米，土地成本55000000元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r470元。2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于北京市豐臺區(qū)東鐵匠營橫七條44號；該項目平均售價6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2；結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2；。我們就以方南家園這棟樓為例，其建安成本分析如下：方南家園5#樓建安成本估算序號項目名稱單方造價（元）1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計1364.38注：此建安成本費(fèi)用中不包括電梯及安裝費(fèi)。工程三材匯總表序號工程名稱鋼材（t）其中：鋼筋木材（m3）水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計1882.471865.220.396773.57說明：土建工程土建工程內(nèi)容：序號12345陽臺及凸窗內(nèi)欄桿陽臺晾衣架78地下室基礎(chǔ)防水廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水模板工程腳手架工程大型垂直機(jī)械使用費(fèi)鋼筋工程構(gòu)建工程構(gòu)建制作安裝工程屋面工程子目名稱土石方工程現(xiàn)場攪拌混凝土工程砌筑工程6910其他工程防水工程非實(shí)體消耗量土建工程造價：序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236638合計23044341071360914766589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價為672.56元/平方米。裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷墻體保溫保溫墻面外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道箅子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗量裝飾工程造價：序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手152