哈爾濱保利花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

目目錄錄 頁碼 目目錄錄.1 7.0 實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃.4 7.1 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明.4 7.2 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn).4 7.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表.6 投投資資分析分析.8 8.0 投投資資構(gòu)成、成本分析構(gòu)成、成本分析.8 8.1 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排.8 8.2 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）.10 8.3 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）.10 8.4 建安工程成本.11 8.5 前期費(fèi)用.14 8.6 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi).14 8.7 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi).15 8.8 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi).16 8.9 靜態(tài)總投資額.17 8.10 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用.17 8.9.1資金籌措.17 8.9.2財(cái)務(wù)費(fèi)用.18 8.11 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi).18 8.12 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用.18 8.13 本項(xiàng)目所得稅.19 8.14 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述.19 8.15 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述.20 9.0 可行性研究可行性研究財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)和和選選定定.22 9.1.4 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出.22 9.1.5 經(jīng)營稅、費(fèi).22 9.1.6 土地增值稅.22 9.1.7 所得稅.23 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)效益分析效益分析.23 10.0 項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)收益分析收益分析.23 10.1 項(xiàng)目贏利能力.24 10.1.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）.24 10.1.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）.25 10.1.3資本回報(bào)率（靜態(tài)）.25 10.1.4靜態(tài)投資回收期.26 10.2 項(xiàng)目的不確定性分析.28 10.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析.28 10.2.2項(xiàng)目敏感性分析.28 10.2.3概率分析.29 10.2 風(fēng)險(xiǎn)分析.30 附表：附表：.31 附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計(jì)劃表.31 附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表.42 附表 3：項(xiàng)目損益表.44 附表 4：概率分析表.46 附附圖圖： ：.47 附圖 1：本項(xiàng)目盈虧平衡圖.47 附圖 2：本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖.48 7.0 實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃 本項(xiàng)目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，需投入大量的人力、財(cái)力和物力， 因此，發(fā)展商宜結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項(xiàng) 目開發(fā)的一些初步思路，通過與研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展劃分為三個(gè)連續(xù)的 階段（即每?jī)赡隇橐粋€(gè)階段，每年按 4 月至 11 月為一個(gè)計(jì)算期）。 7.1 有關(guān)本有關(guān)本項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃的劃的說說明明 1、根據(jù)市場(chǎng)研究所得結(jié)論，“哈爾濱保利花園”的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期 回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次序的確定，應(yīng)根 據(jù)市場(chǎng)反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項(xiàng)目能夠啟動(dòng)成功，持續(xù)發(fā)展，按照先啟動(dòng)多 層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，一待時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)次序劃分。 2、根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和市場(chǎng)的需要，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型 應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠化 景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封閉式管理。 3、根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對(duì)環(huán)境的要 求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。 4、將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅按 連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為 6 年，每個(gè)季度為一個(gè)計(jì)算期，共分 24 期）并不具體劃分 一、二、三期各開發(fā)階段。 7.2 本本項(xiàng)項(xiàng)目裝修目裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 基礎(chǔ)：人工挖孔樁及砼樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、高層（主要以 13 層配一臺(tái)電梯 為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級(jí)聚 脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚； 屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺(tái)鋪高級(jí) 花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面； 電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無電梯），不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā) 電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)施； 水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應(yīng)（小區(qū)集中供暖），室內(nèi)全部安裝 埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系 統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對(duì)講機(jī)、埋墻安裝 IDD 電話線槽。 室內(nèi)裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià) （精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本）。 7.3 項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度表度表 項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱 第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年 建建設(shè)設(shè)、施工、施工進(jìn)進(jìn)度、投度、投資資安排安排 1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度 一、征地拆遷 1、征地拆遷及場(chǎng)地七通一平 二、設(shè)計(jì)與工程勘探 1.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、報(bào)建 2.工程勘測(cè)、建筑模型制作 3.各類施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 三、辦理前期報(bào)建手續(xù) 四、工程施工 1、場(chǎng)地大開挖土方工程及基礎(chǔ)施工 2、地下室工程（25 層住宅樓） 3、砼框架結(jié)構(gòu)土建及室內(nèi)基本裝修 4、會(huì)所及公建配套設(shè)施工程 五、設(shè)備安裝 1.給、排水工程 2.變配電及室內(nèi)電氣工程 3.消防工程 4.電梯工程 5.暖氣工程 6.煤氣工程 六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程 項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱 第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年 建建設(shè)設(shè)、施工、施工進(jìn)進(jìn)度、投度、投資資安排安排 1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度1 季度季度2 季度季度3 季度季度4 季度季度 外水、外電、綠化、道路、公建 說明：時(shí)間單位為季度 1、總工期為理論工期，未含外界因素(或施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)、生活及臨建施工、施工準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)修改、報(bào)建、出施工圖紙、圖紙會(huì)審等時(shí)間工期延誤)影響. 2、除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項(xiàng)工程可同時(shí)穿插進(jìn)行施工. 3、由于東北特殊氣候原因,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 日前室外不能施工.但依然可以利用該段時(shí)間進(jìn)行施工準(zhǔn)備等。 資料來源：受托方研究部 投投資資分析分析 本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營 能力，基本采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對(duì)征地補(bǔ)償 款、綜合開發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安工 程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng) 計(jì)和計(jì)算。 8.0 投投資資構(gòu)成、成本分析構(gòu)成、成本分析 本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過受托方研究部與 委托方以及本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目 的用地規(guī)模、分塊發(fā)展方式，包括對(duì)各類單項(xiàng)開發(fā)成本的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔次 標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并根據(jù) 此原則，提出了分階段發(fā)展和投資成本的分階段投入安排建議。 8.1 項(xiàng)項(xiàng)目基本參數(shù)及目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)施工施工進(jìn)進(jìn)度安排度安排 各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開發(fā)的原則。根據(jù)委托 方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項(xiàng)目開發(fā)所征用土地的地塊面積巨大，委托方前 階段必須支付的費(fèi)用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、（征地補(bǔ)償款、土地綜合開發(fā)費(fèi)為 未知數(shù)，待求）和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程 費(fèi)以及銷售期稅、費(fèi)包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)種 類，開發(fā)周期較長等原因影響。 本項(xiàng)目投資建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分地塊、分階段發(fā)展的方式。 施工進(jìn)度安排包括開發(fā)計(jì)劃橫度圖詳見本報(bào)告第七部分。 表表 8-1本本項(xiàng)項(xiàng)目建筑技目建筑技術(shù)術(shù)參數(shù)一參數(shù)一覽覽表表 序號(hào)序號(hào) 本本項(xiàng)項(xiàng)目基本目基本經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo) 參數(shù)參數(shù) 備備注注 1 實(shí)際實(shí)際可開可開發(fā)總發(fā)總占地面占地面積積 120,890 平方米平方米 總總占地面占地面積積 126,000 平方米平方米 2 項(xiàng)項(xiàng)目可開目可開發(fā)總發(fā)總建筑面建筑面積積 305,712 平方米平方米 總總可售建筑面可售建筑面積積 285,052 平方米平方米 2.1 多層住宅總建筑面積 17,790 平方米 住宅總建筑面積 232,002 平方米 2.2 高層住宅總建筑面積 214,212 平方米 車位數(shù)約為 500 個(gè) 2.3 商場(chǎng)總建筑面積 30,550 平方米 有經(jīng)營性收益之商業(yè)場(chǎng)所 2.4 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建筑面積 15,260 平方米 機(jī)電設(shè)備及大廈管理用房等 2.5 地下室總建筑面積 27,900 平方米 每個(gè)停車位約占地 45 平方米 3 容容積積率率(地上地上總總建筑面建筑面積積除除總總占地面占地面積積) 2.30 總總?cè)萑莘e積率率 2.53 4 建筑密度建筑密度(首首層層建筑面建筑面積積除以除以總總占地面占地面積積) 29.2% 按照住宅小區(qū)按照住宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要求要求 5 綠綠地率地率 30.0% 按照一般城市按照一般城市規(guī)規(guī)劃劃細(xì)則細(xì)則要求要求 6 綠綠地面地面積積 36,267 平方米平方米 綠綠化率乘以化率乘以總總占地面占地面積積 7 地上部分地上部分總總建筑面建筑面積積 277,812 平方米平方米 首首層層建筑面建筑面積積 35,245 平方米平方米 7.1 多層住宅部分總建筑面積 17,790 平方米 平均以 6 層住宅樓為主 7.2 高層住宅部分總建筑面積 214,212 平方米 平均以 13 層住宅樓為主 7.3 商場(chǎng)部分總建筑面積 30,550 平方米 主題商場(chǎng)及特色酒樓、西餐廳 7.4 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建面積(設(shè)備房、管理用房等) 15,260 平方米 地下室一層 7.5 地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù) 22,500 平方米 地下設(shè)備房 5,400 平方米 8 多、高多、高層層住宅住宅總單總單元元戶戶數(shù)數(shù)共有住共有住戶戶 1,814 戶戶 居住人口居住人口 6,349 人人 9 第第 1 期開期開發(fā)總發(fā)總建筑面建筑面積積 79,132 平方米平方米 學(xué)府路與工學(xué)府路與工電電路交界路交界為為一期一期 9.1 商場(chǎng)面積 13,834 平方米 裙樓商場(chǎng)約二層 9.2 多層住宅面積 9,696 平方米 4 層6 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng)) 9.3 高層住宅面積 55,602 平方米 7 層16 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng)) 10 第第 2 期開期開發(fā)總發(fā)總建筑面建筑面積積 107,263 平方米平方米 自自興興街與工街與工電電路交界路交界為為二期二期 10.1 商場(chǎng)面積 9,160 平方米 裙樓商場(chǎng)約二層 10.2 多層住宅面積 4,008 平方米 4 層6 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng)) 10.3 高層住宅面積 94,095 平方米 7 層16 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng)) 11 第第 3 期開期開發(fā)總發(fā)總建筑面建筑面積積 119,317 平方米平方米 自自興興街與學(xué)府里交界街與學(xué)府里交界為為三期三期 11.1 商場(chǎng)面積 7,556 平方米 裙樓商場(chǎng)約二層 11.2 多層住宅面積 4,086 平方米 4 層6 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng)) 11.3 高層住宅面積 64,515 平方米 7 層16 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng)) 11.4 會(huì)所建筑面積 12,600 平方米 位于小區(qū)中心地帶 11.5 居委會(huì)、管委會(huì)面積 180 平方米 11.6 地下室建筑面積（機(jī)電設(shè)備房） 5,400 平方米 每戶車位數(shù)約 0.28 個(gè) 11.7 地下室建筑面積（室內(nèi)停車位） 22,500 平方米 每車位約 3.63 戶 11.8 幼兒園2,120 平方米 序號(hào)序號(hào) 本本項(xiàng)項(xiàng)目基本目基本經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo) 參數(shù)參數(shù) 備備注注 11.9 變電所熱交換站面積 360 平方米 資料來源：受托方研究部 8.2 項(xiàng)項(xiàng)目開目開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值（ （銷銷售收入）售收入） 本本項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售總總收入：收入：86,229 萬元；萬元；詳見詳見下表。下表。 表表 8-2本本項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售收入一售收入一覽覽表表 8.0 各功能物各功能物業(yè)總銷業(yè)總銷售收入售收入可可銷銷售建筑面售建筑面積積單單價(jià)價(jià)(人民人民幣幣元元) 83,174 萬元萬元 8.1 多層住宅銷售收入 17,790 平方米2,500 元/平方米 4,448 8.2 高層住宅銷售收入 214,212 平方米2,800 元/平方米 59,979 8.3 商場(chǎng)部分銷售收入 30,550 平方米4,500 元/平方米 13,748 8.4 停車位銷售收入 500 個(gè)10 萬元/個(gè) 5,000 資料來源：受托方研究部 8.3 土地成本（政府地價(jià)和征地土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)費(fèi)用）用） 經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一 億九千萬元考慮，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621 元/平方米。即： 1、本項(xiàng)目土地出讓金：11,116 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方 成本為：364 元/平方米。 2、擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)：7,884 萬元。 3、地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)約為 0.00 萬元。 詳見下表： 表表 8-3本本項(xiàng)項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一目土地成本構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建筑面建筑面積積分分?jǐn)倲?1.0土地成本（土地成本（1.1+1.2+1.4） ） 19,000 萬元萬元621 元元/平方米平方米 1.1 多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià) (364 元/m21.1) 17,790 平方米 400 元/平方米 712.31 萬元 按哈爾濱市國土出讓金 標(biāo)準(zhǔn) 1.2 高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià) (364 元/m21.1) 214,212 平方米 400 元/平方米 8,577.05 萬元 按哈爾濱市國土出讓金 標(biāo)準(zhǔn) 1.3 商場(chǎng)國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520 元/m21.15) 30,550 平方米 598 元/平方米 1,826.89 萬元 按哈爾濱市國土出讓金 標(biāo)準(zhǔn) 1.4 擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償 費(fèi) 305,712 平方米 258 元/平方米 7,883.75 萬元 1.5 地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi) 120,890 平方米0.00 萬元 資料來源：受托方研究部 8.4 建安工程建安工程成本成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34,100 萬元，按照總建筑 面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,115 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方 米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,1196 元/平方米； 詳見下表： 表表 8-4本本項(xiàng)項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元) 按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲倐鋫渥⒆?2.0 建安工程投建安工程投資資（ （2.1+2.2） ） 34,100 萬元萬元1,115 元 元/平方米平方米 1,196 元元/平方米平方米 資料來源：受托方研究部 其中： 1、土建及裝修工程造價(jià)：26,750 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單 方成本：875 元/平方米；詳見下表： 表表 8-5本本項(xiàng)項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建筑面建筑面積積分分?jǐn)倲?2.1 土建及裝修工程（土建及裝修工程（2.1.1+2.1.6） ） 26,750 萬元萬元875 元元/平方米平方米 2.1.1 一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上 部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 9,696 平方米510 元/平方米494.50 萬元 以下均已包括裝修工程 造價(jià) 2.1.2 一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 9,696 平方米190 元/平方米184.22 萬元 多層土建造價(jià) 700 元/ 平米 2.1.3 一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上 部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 55,602 平方米620 元/平方米3,447.32 萬元 高層土建造價(jià) 830 元/ 平米 2.1.4 一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 55,602 平方米210 元/平方米1,167.64 萬元 商場(chǎng)土建 1,000 元/平方 米 2.1.5 一期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部 框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 13,834 平方米550 元/平方米760.87 萬元 會(huì)所及公建土建 695 元 /平米 2.1.6 一期:商場(chǎng)部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 13,834 平方米450 元/平方米622.53 萬元 地下室土建 1,250 元/平 米 2.1.7 二期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上 部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 4,008 平方米510 元/平方米204.41 萬元 裝修套餐詳見交樓裝修 標(biāo)準(zhǔn) 2.1.8 二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 4,008 平方米190 元/平方米76.15 萬元 建安工程造價(jià)則含水電 設(shè)備 2.1.9 二期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上 部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 94,095 平方米620 元/平方米5,833.89 萬元 多層住宅 837 元/平方 米 2.1.10 二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 94,095 平方米210 元/平方米1,976.00 萬元 高層住宅 974 元/平方 米 2.1.11 二期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部 框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 9,160 平方米550 元/平方米503.80 萬元 裙樓商場(chǎng) 1,150 元/平方 米 2.1.12 二期:商場(chǎng)部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 9,160 平方米450 元/平方米412.20 萬元 會(huì)所公建 838 元/平方 米 2.1.13 三期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上 部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 4,086 平方米510 元/平方米208.39 萬元地下室 1,392 元/平方米 2.1.14 三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 4,086 平方米190 元/平方米77.63 萬元 6 層住宅樓無電梯 2.1.17 三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 64,515 平方米620 元/平方米3,999.93 萬元 多層住宅按 6 層計(jì)算 2.1.18 三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 64,515 平方米210 元/平方米1,354.82 萬元高層住宅按 13 層計(jì)算 2.1.19 三期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部 框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 7,556 平方米550 元/平方米415.58 萬元 商場(chǎng)按裙樓 2 層計(jì)算 2.1.20 三期:商場(chǎng)部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 7,556 平方米450 元/平方米340.02 萬元 地下室按 1 層計(jì)算 2.1.21 二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺(tái)、砼 底板、防水工程費(fèi) 27,900 平方米 1,250 元/平方米 3,487.50 萬元 會(huì)所及公建按 2 層計(jì) 2.1.23 會(huì)所及公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本17,020 平方米 695 元/平方米1,182.21 萬元 高層住宅配 1 臺(tái)電梯 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建筑面建筑面積積分分?jǐn)倲?裝修工程造價(jià) 資料來源：受托方研究部 2、機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7,350 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t 單方成本：240 元/平方米； 詳見下表： 表表 8-6本本項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)目機(jī)電設(shè)備電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲?2.2 機(jī)機(jī)電設(shè)備電設(shè)備安裝工程（安裝工程（2.2.1+2.2.10） ） 7,350 萬元萬元240 元元/平方米平方米 2.2.1 中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器 (1800KVA) 2 臺(tái)45 萬元/臺(tái)90.00 萬元 水電及設(shè)備工程造 價(jià)如下 2.2.2 多層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、 線槽施工) 17,790 平方米59.0 元/平方米 104.96 萬元 多層住宅 137 元/平 方米 2.2.3 高層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、 線槽施工) 214,212 平方米 62.0 元/平方米 1,328.11 萬 元 高層住宅 144 元/平 方米 2.2.4 商場(chǎng)部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線 槽施工)30,550 平方米65.0 元/平方米 198.58 萬元 裙樓商場(chǎng) 150 元/平 方米 2.2.5 會(huì)所及公建配套設(shè)施電力系統(tǒng)(含高低壓配電 柜、線槽施工) 15,260 平方米60.0 元/平方米91.56 萬元 會(huì)所公建 141 元/平 方米 2.2.6 地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、 線槽施工) 27,900 平方米62.0 元/平方米 172.98 萬元 地下室 144 元/平方 米 2.2.7 中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng)(連安裝工程) 65 臺(tái)22.5 萬元/臺(tái) 1,461.53 萬 元 含暖氣設(shè)備及管道 安裝費(fèi) 2.2.8 商場(chǎng)及地下室、會(huì)所消防栓、煙感、噴淋頭及保 安監(jiān)視 73,710 平方米95.0 元/平方米 700.25 萬元 含高低壓配電柜及 線槽 2.2.9 多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 17,790 平方米78.0 元/平方米 138.76 萬元 含給排水管道安裝 工程費(fèi) 2.2.10 高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 214,212 平方米 82.0 元/平方米 1,756.54 萬 元 2.2.11 商場(chǎng)部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 30,550 平方米85.0 元/平方米 259.68 萬元 2.2.12 會(huì)所及公建配套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造 價(jià)15,260 平方米81.0 元/平方米 123.61 萬元 2.2.13 地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)27,900 平方米82.0 元/平方米 228.78 萬元 2.2.14 供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價(jià) 2 臺(tái)339 萬元/臺(tái)678.00 萬元每臺(tái) 10 噸 2.2.15 管道煤氣安裝工程費(fèi)1,814 戶 0.00 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲?2.2.16 有線電視安裝費(fèi)（300 元/戶）1,814 戶 0.00 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 2.2.17 大樓保安及住宅對(duì)講系統(tǒng)（250 元/戶）1,814 戶 0.00 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 2.2.18 零星工程費(fèi)（防雷接地、泛光照明等） 0.23% 7,333 萬元16.87 萬元 資料來源：受托方研究部 8.5 前期前期費(fèi)費(fèi)用用 本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1055 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 35 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：37 元/平方米； 詳見下表： 表表 8-7本本項(xiàng)項(xiàng)目前期目前期費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成一用構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲倐鋫渥⒆?3.0 前期前期費(fèi)費(fèi)用（用（3.1+3.2+3.3+3.4） ） 1,055 萬元萬元 35 元元/平方米平方米 37 元元/平方米平方米 3.1 場(chǎng)地三通一平、砌筑圍墻等工程費(fèi) 120,890 平方米3.00 元36.27 萬元 3.2 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 0.062 34,100 萬元21.14 萬元 3.3 建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑模型制作 費(fèi) 305,712 平方米2.0 元61.14 萬元 3.4 工程勘探120,890 平方米3.0 元35.66 萬元 3.5 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 305,712 平方米20.0 元611.42 萬元 3.6 籌建開辦費(fèi)及項(xiàng)目管理費(fèi) 0.85% 34,100 萬元 289.85 萬元 按本項(xiàng)目建安工程造價(jià)0.85% 資料來源：受托方研究部 8.6 項(xiàng)項(xiàng)目其它不可目其它不可預(yù)見費(fèi)預(yù)見費(fèi) 本項(xiàng)目項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)：680 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則 單方成本：22 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：24 元/平方 米； 詳見下表： 表表 8-8項(xiàng)項(xiàng)目其它不可目其它不可預(yù)見費(fèi)計(jì)預(yù)見費(fèi)計(jì)算表算表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元) 按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲倐鋫渥⒆?4.0 項(xiàng)項(xiàng)目不可目不可預(yù)見費(fèi)預(yù)見費(fèi)（ （2.12.5%） ） 2.5%26,750 680 萬元萬元 22 元元/平方米平方米24 元元/平方米平方米 資料來源：受托方研究部 8.7 應(yīng)繳納應(yīng)繳納之開之開發(fā)發(fā)期稅、期稅、費(fèi)費(fèi) 本項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)：2,460 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t 單方成本：80 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：86 元/平方 米；詳見下表： 表表 8-9項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)繳納應(yīng)繳納開開發(fā)發(fā)期稅、期稅、費(fèi)費(fèi)構(gòu)成一構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲倐鋫渥⒆?5.0 開開發(fā)階發(fā)階段段應(yīng)繳納應(yīng)繳納稅、稅、費(fèi)費(fèi) （ （5.1+5.17） ） 2,460 萬元萬元 80 元元/平方米平方米86 元元/平方米平方米 5.1 土地管理費(fèi)(按照總占地面積 3.0 元/m2一次性收取) 城鎮(zhèn)土地分級(jí)適用稅額 3.0 元(由財(cái)政 部門收) 36.27 萬元 120,890 平方米 5.2 投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收）2000 年開始暫免征收 按1991國務(wù) 院 82 號(hào)令0.00 萬元住宅按 5%計(jì)算 5.3 水利建設(shè)附加(按照本項(xiàng)目總 建筑面積 1 元/平方米) 1.0 元30.57 萬元 305,712 平方米 5.4 城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(8 層以上 免收) 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 統(tǒng)一按 50.0 元/ 平方米計(jì)算 88.95 萬元 17,790 平方米 5.5 多層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi) (按 330 元/KVA 計(jì))按供電局標(biāo)準(zhǔn) 多層住宅樓平 均按 8KW/戶 478.90 萬 元 1,814 戶8KW/戶 5.6 商場(chǎng)部分供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì))按供電局標(biāo)準(zhǔn) 裙樓商場(chǎng)按 120W/m2 120.98 萬 元30,550 平方米120W/平方米 5.7 會(huì)所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi) (按 330 元/KVA 計(jì))按供電局標(biāo)準(zhǔn) 會(huì)所、地下室 65W/m2 92.58 萬元 43,160 平方米65W/平方米 5.8 中小學(xué)教師住房集資費(fèi)按文件規(guī)定 17.4 元 531.94 萬 元305,712 平方米 5.9 供水設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)(按 750 元/m3 計(jì)算)按自來水公司標(biāo)準(zhǔn) 3.5 人/戶、0.25 噸/人.日 119.04 萬 元6,349 人0.25 立方米 5.10 預(yù)算定額管理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元34.10 萬元 0.1% 5.11 建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按建安工程 造價(jià)計(jì)算)按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元 406.13 萬 元 1.2% 5.12 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(按建安 工程造價(jià)計(jì))按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元85.25 萬元 0.25% 5.13 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi) (按土建造價(jià)) 按土建工程造價(jià)計(jì) 26,750 萬元40.12 萬元 0.15% 5.14 建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)(按土建 工程造價(jià)計(jì)算)按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元51.15 萬元 0.15% 5.15 占道費(fèi)(在施工過程中可能發(fā) 按占道實(shí)際工作日計(jì)算 1.0 元0.22 萬元2,190 工作日 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元)按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲倐鋫渥⒆?生的紅線外占道) 5.16 建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)資金按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元68.20 萬元 0.2% 5.17 墻改基金 9.0 元 275.14 萬 元305,712 平方米 資料來源：受托方研究部 8.8 紅線紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)費(fèi) 本項(xiàng)目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：1,390 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米 進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：45 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成 本：49 元/平方米；詳見下表： 表表 8-10紅線紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)費(fèi)構(gòu)成一構(gòu)成一覽覽表表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱技技術(shù)術(shù)參數(shù)參數(shù) 基本參數(shù)基本參數(shù) 合合計(jì)計(jì)(萬元萬元) 按按總總建面建面積積分分?jǐn)倲倐鋫渥⒆?6.0 紅線紅線內(nèi)、外工程成本（內(nèi)、外工程成本（6.1+6.8） ） 1,390 萬元萬元45 元元/平方米平方米 49 元元/平方米平方米 6.1 外電工程費(fèi)(含新裝變電設(shè)備及小 區(qū)范圍電纜溝敷埋挖掘) 305,712 平方米65 元397.43 萬元 20% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 6.2 臨時(shí)施工用電費(fèi) 305,712 平方米7.8 元59.61 萬元 25% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 6.3 小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌 工程費(fèi) 120,890 平方米55 元200.67 萬元 30% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 6.4 外水工程費(fèi)(包含大廈內(nèi)上下水管 道敷埋挖掘)305,712 平方米90 元412.71 萬元 15% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 6.5 臨時(shí)施工用水費(fèi) 305,712 平方米5.5 元42.04 萬元 25% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 6.6 環(huán)境美化及園林綠化工程費(fèi) 120,890 平方米60 元217.60 萬元 30% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 6.7 紅線內(nèi)市政及公建配套設(shè)施零星 工程費(fèi) 120,890 平方米25 元30.22 萬元 10% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 6.8 紅線外市政及公建配套設(shè)施零星 工程費(fèi) 120,890 平方米25 元30.22 萬元 10% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 資料來源：受托方研究部 8.9 靜靜態(tài)總態(tài)總投投資額資額 本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資（1.0+6.0）：58,685 萬元。按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行 分?jǐn)?