龍港儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 儀邦 集團(tuán) 有 限 公 司 二 零 一 二 年 三 月 1 目 錄 摘要 . 4 第一章 編制依據(jù)、項(xiàng)目選址和建設(shè)目標(biāo) . 7 一、編制依據(jù) . 7 二、項(xiàng)目選址 . 8 三、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) . 10 1.項(xiàng)目主體部分 . 11 （ 1）“中國(guó)禮品城” . 11 （ 2）龍港儀邦購(gòu)物中心 . 11 （ 3）浙南新天地 . 13 2. 配套服務(wù)設(shè)施 . 14 第二章 項(xiàng)目機(jī)遇背景 . 16 1、契合國(guó)家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 . 16 2、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 . 17 （ 1）有利于浙南區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群發(fā)展 . 17 （ 2）與蒼南縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)接 . 18 （ 3）契合蒼南縣發(fā)展規(guī)劃 . 19 （ 4）有利于把握“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) ” 發(fā)展的歷史機(jī)遇 . 22 （ 5）符合龍港發(fā)展規(guī)劃 . 23 （ 6）有利于完善區(qū)域商貿(mào)業(yè)布局 . 24 第三章 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析 . 27 一、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)前景 . 27 1、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景繼續(xù)看好 . 27 2、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)規(guī)模巨大 . 28 3、區(qū)域內(nèi)非購(gòu)物類消費(fèi)潛力巨大 . 29 4、相關(guān)商 業(yè)品牌的需求旺盛 . 29 二、項(xiàng)目體量可行性分析 . 31 2 第四章 項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)方背景 . 33 一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團(tuán)商業(yè)模 式 . 33 二 、儀邦集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 . 38 第五章 項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)方案 . 41 一、項(xiàng)目投資建設(shè)方案 . 41 1、項(xiàng)目前期投資建設(shè)方案 . 43 2、項(xiàng)目建設(shè)和招商階段投資建設(shè)方案： . 44 二、項(xiàng)目組織管理方案 . 45 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案 . 46 1、奧特萊斯購(gòu)物中心和浙南新天地運(yùn)營(yíng)方案 . 47 2、禮品城交易市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案 . 49 四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的市場(chǎng)基礎(chǔ) . 49 1、“中國(guó)禮品城”等的已有成熟商業(yè)平臺(tái)的支持 . 49 2、項(xiàng)目所在區(qū)域的堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)需求依托 . 50 第六章 項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 . 53 一、投資拉動(dòng)效應(yīng) . 53 二、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)效應(yīng) . 53 三、結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng) . 54 四、城市形象提升和功能完善效應(yīng) . 55 五、稅收和民生效應(yīng) . 56 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及 資金籌措 . 58 一、項(xiàng)目銷售和運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)分析 . 58 二、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、投資回收期和內(nèi)部報(bào)酬率 . 60 三、項(xiàng)目投資額和資金籌措 . 61 第八章 環(huán)境保護(hù)分析和節(jié)能分析 . 64 一、環(huán)境保護(hù)影響綜合分析 . 64 二、項(xiàng)目節(jié)能分析 . 65 3 1、分析依據(jù) . 65 2、項(xiàng)目及能源供應(yīng)情況 . 66 3、能源消費(fèi)量測(cè)算 . 67 4、項(xiàng)目節(jié)能措施評(píng)估及建議 . 68 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 . 70 一、微觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) . 70 二、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) . 71 三、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) . 71 四、風(fēng)險(xiǎn)防范 . 72 第十章 研究結(jié)論及建議 . 73 一、研究結(jié)論 . 73 二、項(xiàng)目正式實(shí)施前的建議 . 74 1、產(chǎn)業(yè)政策配套到位 . 74 2、有關(guān)規(guī)劃對(duì)接及時(shí) . 74 3、為項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)提供必要支持 . 74 4 摘要 本項(xiàng)目為 龍港“ 中國(guó)禮品城 ” 的擴(kuò)建、改造和運(yùn)營(yíng)升級(jí)項(xiàng)目。中國(guó)禮品城在龍港開業(yè) 10 年來(lái)，已經(jīng) 順利完成了一期和二期的 工程 建設(shè) 和 一期工程的開業(yè) ， 市場(chǎng)不斷繁榮 ， 目前已經(jīng) 發(fā)展成為影響全國(guó)的禮品 及 包裝 印刷品 交易中心、集散中心和信息中心 。 先后獲得 中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)授予的 “中國(guó)禮品城”、“中國(guó)印刷材料交易中心”和“中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心”三張 “ 國(guó) ” 字號(hào)商業(yè)品牌。 隨著 龍港 禮品城所在的 浙南地區(qū) 禮品、包裝印刷產(chǎn)業(yè)的升級(jí) 轉(zhuǎn)型 ，以及龍港城市化的 提質(zhì)擴(kuò)容 ，為 龍港 禮品城的發(fā)展帶來(lái)了更大的發(fā)展 平臺(tái)和 全新的發(fā)展 機(jī)遇，本著與時(shí)俱進(jìn)、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的理念，儀邦集團(tuán)在廣泛調(diào)研和深入考察的基礎(chǔ)上，通過(guò)與國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)品牌的充分溝通，結(jié)合未來(lái)禮品城后續(xù)開發(fā)建設(shè)方 案，計(jì)劃通過(guò)對(duì) 項(xiàng)目 已建成部分的有效改造 和后續(xù)新建部分的合理規(guī)劃設(shè)計(jì) ，在保持和提升已有禮品和包裝印刷材料交易市場(chǎng) 活力的基礎(chǔ)上 引入新的商業(yè)業(yè)態(tài)， 將龍港禮品城升級(jí)更名為“龍港儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)”， 使龍港禮品城全面 擴(kuò)大和 升級(jí)為 能 服務(wù)和輻射整個(gè)浙江南部地區(qū)的大型綜合性商業(yè)中心。 項(xiàng)目全部 改造和擴(kuò)建工程完工和開業(yè) 運(yùn)營(yíng)后， 龍港儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)項(xiàng)目 將成為 立足龍港、面向蒼南、輻射整個(gè)鰲江流域的浙南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、業(yè)態(tài)最新的一站式購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲中心。 未來(lái) 龍港儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)項(xiàng)目的 多元復(fù)合 業(yè)態(tài)包括連鎖百貨、 5 大型連鎖 超市、品牌折扣店、步行休閑 餐飲 商業(yè)街、國(guó)際影院、電玩城、連鎖歌城、 兒童樂園、母嬰用品 連鎖專賣 店等各種新型現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。 龍港禮品城全面改造、擴(kuò)建和升級(jí)為龍港儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)項(xiàng)目后，項(xiàng)目將 主要 由“中國(guó)禮品城”、“龍港儀邦購(gòu)物中心”、“浙南新天地 三大 部分 組成 ： “ 中國(guó)禮品城 ” ： 總 建筑 面積 約 10 萬(wàn)平米， 布置 在 目前的 禮品城一期 內(nèi) 。這部分將 繼續(xù)充實(shí)和提升以禮品和包裝印刷品交易為主的禮品城市場(chǎng)，保留和提升“中國(guó)禮品城”、“中國(guó)印刷材料交易中心”、“中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心”的 商業(yè)品牌 和影響力。 “ 龍港 儀邦 購(gòu)物中心 ” ： 總 建筑 面 積約 14 萬(wàn)平米， 布置 在禮品城二期和后續(xù)擴(kuò)建 部分內(nèi) 。這部分將 引入百貨、大型超市、數(shù)碼電器連鎖、影院、歌城、電玩城、品牌折扣城、兒童娛樂城、母嬰 專賣 店等細(xì)分商業(yè) 領(lǐng)域的國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)品牌，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一個(gè)浙江南部地區(qū)一站式購(gòu)物和休閑娛樂中心，達(dá)到高度繁榮，包羅萬(wàn)象。 “ 浙南新天地 ” ：總 建筑 面積約 2.3 萬(wàn)平米， 布置在 禮品城一期沿龍港大道對(duì)面 的印刷材料交易中心 內(nèi)。在 對(duì)現(xiàn)有印刷材料交易中心進(jìn)行改造的基礎(chǔ)上 進(jìn)行 招商定位優(yōu)化，以上海 “ 新天地 ” 等經(jīng)典 休閑餐飲復(fù)合商業(yè) 項(xiàng)目為 藍(lán)本，聚焦咖啡、酒店、連鎖快餐和大型餐飲，運(yùn)營(yíng)成為浙南地 區(qū) 的 休閑天堂 浙南 “新天地”。 項(xiàng)目全部投運(yùn)后，將形成 以 禮品城 龍港大道兩側(cè) 室外 步行街區(qū)、和 禮品城 市場(chǎng)內(nèi) 室內(nèi)步行街區(qū) 以及 項(xiàng)目中心位置步行景觀廣場(chǎng)為主 6 要客流匯聚點(diǎn)， 禮品交易市場(chǎng)、購(gòu)物中心、浙南新天地三位一體， 多元 商業(yè)業(yè)態(tài)良性互動(dòng)，相互融合的 新商業(yè)格局 ，年客流量約 1 千萬(wàn)人次，商業(yè)交易額約 160 億元， 實(shí)現(xiàn)稅收約 3-5 億元，提供就業(yè)崗位約2 萬(wàn)個(gè)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益明顯。 項(xiàng)目總投資約 13.5 億元， 其中禮品城一期和二期工程已經(jīng)投入約 6 億元 ，后續(xù)需要繼續(xù)投入約 7.5 億元 。 項(xiàng)目建成后每年可創(chuàng)造稅收約 3-5 億元 ， GDP 約 5-6 億 元 。 擬建 項(xiàng)目投資強(qiáng)度約 680 萬(wàn)元 /畝，項(xiàng)目建成后每年 GDP 貢獻(xiàn)約300 萬(wàn)元 /畝，稅收貢獻(xiàn)為 150-260 萬(wàn)元 /畝 ， 項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。 總之，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較清晰， 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益比較明顯， 投資 方的經(jīng)驗(yàn)和資源對(duì)項(xiàng)目的成功有有較強(qiáng)的 支撐 ，項(xiàng)目可行性 較好 ，建議在細(xì)化方案的基礎(chǔ)上狠抓落實(shí)，促進(jìn)項(xiàng)目早日實(shí)施和投運(yùn) 。 7 第一章 編制依據(jù)、項(xiàng)目選址和建設(shè)目標(biāo) 一、編制依據(jù) 1、 溫州 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要 ； 2、 蒼南縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃 綱要 ； 3、 龍港鎮(zhèn) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要 ； 4、 溫州 市 百貨、超市、品牌折扣店等商業(yè) 業(yè)態(tài)的 運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)； 5、 溫州市 有關(guān) 建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 6、 國(guó)家發(fā)布 的有關(guān) 商業(yè) 發(fā)展規(guī)劃等戰(zhàn)略規(guī)劃； 7、 國(guó)內(nèi)外奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)情況 ； 8、 上海新天地、 杭州 西湖天地等著名商業(yè)項(xiàng)目 規(guī)劃 方案 ； 9、 浙江省 2011 年、 2010 年、 2009 年、 2008 年政府工作報(bào)告 10、 溫州市 2011、 2010、 2009、 2008 年 政府工作報(bào)告 11、 蒼南縣 2011 年、 2010 年、 2009 年、 2008 年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 12、 溫州市 2011、 2010、 2009、 2008、 2007 年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 13、 杭州市大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng) 情況 14、 溫州市大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng) 情況 15、有關(guān)土地出讓合同和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 項(xiàng)目 擬 建設(shè)單位： 儀邦集團(tuán)有限 公司 項(xiàng)目 擬 投資方： 儀邦集團(tuán) 有限公司 8 二、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目?jī)x邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)為擴(kuò)建和改造項(xiàng)目，位于溫州市蒼南縣龍港鎮(zhèn) 咸園村，在現(xiàn)有中國(guó)禮品城、中國(guó)印刷材料交易中心的基礎(chǔ)上改造和擴(kuò)建完成。 圖 1：項(xiàng)目所在的區(qū)位示意圖 龍港具有優(yōu)越的區(qū)位條件 ， 地處溫州南部，位于鰲江入海口南岸 ,是鰲江流域主要的制造業(yè)中心城市， 東 瀕東海 ,西接 104 國(guó)道、同三高速公路和溫福鐵路，南 依 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江南平原， 鰲江 北岸為平陽(yáng)縣 ，處在臺(tái)灣海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯點(diǎn)上， 與平陽(yáng)、蒼南、文成、泰順和福建福鼎等市縣的文化和人員往來(lái)頻繁，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，是浙南地區(qū)的中心城鎮(zhèn)之一。 尤其經(jīng)過(guò) 30 多年快速擴(kuò)展之后， 龍港已處在未來(lái) “ 長(zhǎng)江三角洲 ” 經(jīng)濟(jì)圈和 “ 海峽西岸 ” 經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略交匯項(xiàng)目 9 區(qū)位，處在 整個(gè)浙南地區(qū) 城市空間拓展和城市功能 增強(qiáng) 的前沿區(qū)位之上。 圖 2： 龍港 城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀 所以， 本 項(xiàng)目 擬 選址宏觀區(qū)位背景為 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略交匯位置上，既能依靠長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的 雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ，又能擁有未來(lái)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的良好區(qū)位背景和廣闊增長(zhǎng)潛力 ，處在長(zhǎng)期快速發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略區(qū)位上 。 微觀 區(qū)位 方面，本項(xiàng)目所處的咸園村處在龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)的邊緣，處在龍港與靈溪、鰲江等主要 中心城市的 融匯部位，隨著未來(lái)龍港城鎮(zhèn)化提質(zhì)擴(kuò)容繼續(xù)發(fā)展 和 作為 未來(lái)鰲江流域的中心城市 的含金量不 斷提高 ，項(xiàng)目所在的區(qū)域的 產(chǎn)業(yè) 升級(jí)和城市化 提升 前景非常良好 。 總之，本項(xiàng)目所處的區(qū)域位于浙南地區(qū)南大門，具有 發(fā)展成為 海 10 峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 兩大經(jīng)濟(jì) 區(qū)域 融合發(fā)展的 重要 增長(zhǎng)極之一 的潛力， 項(xiàng)目未來(lái) 將 占據(jù)鰲江領(lǐng)域中心城市的快速發(fā)展區(qū)域的有利地位 。 三、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 本擴(kuò)建、改造 項(xiàng)目 “ 龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場(chǎng) ” 初步規(guī)劃 為 立足 龍港、 輻射 浙南 區(qū)域、 以禮品集散、品牌折扣購(gòu)物和現(xiàn)代餐飲、娛樂、休閑等多元復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)有機(jī)融合為特色的 大型 區(qū)域性商業(yè)綜合體 。是與龍港未來(lái)作為鰲江流域中心城市地位對(duì)應(yīng)的標(biāo)志性商業(yè)和服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。 在 細(xì)分各 組成部分和主要商業(yè)業(yè)態(tài)組合 上 具體 包括以下 幾 部分 附表 1：項(xiàng)目功能分區(qū)和建筑面積比例表 （單位：平米） 功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種 面積 比重 性質(zhì) 龍港奧特萊斯購(gòu)物中心 浙南百貨商廈 精品百貨 50000 19% 新建 浙南奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng) 品牌折扣店 50000 19% 新建 連鎖大型超市 大賣場(chǎng) 20000 8% 新建 浙南國(guó)際影院 電影院 3000 1% 新建 浙南電玩城 電玩 2000 1% 改造 浙南兒童樂園 親子娛樂、早教、玩具和母嬰產(chǎn)品專賣 6000 2% 改造 浙南大歌城 提供 自助餐的連鎖高檔歌城 3000 1% 改造 小計(jì) 134000 52% 浙南新天地 休閑餐飲 酒吧、咖啡、連鎖品牌餐飲 22740 9% 改造 中國(guó)禮品城 專業(yè)市場(chǎng) 禮品、皮具、包裝印刷品 100000 39% 保留優(yōu)化 合計(jì) 256740 100% 11 1.項(xiàng)目主體部分 （ 1） “中國(guó)禮品城” 該細(xì)分功能為 本 項(xiàng)目的 基礎(chǔ)性功能 ， 也是龍港的四大 “ 國(guó) ” 字號(hào)產(chǎn)業(yè) “ 金名片 ” 之一。 主要布置在目前已有的禮品城一期項(xiàng)目?jī)?nèi)，將儀邦集團(tuán)旗下?lián)碛械?“中國(guó)禮品城”、“中國(guó)印刷材料交易中心”和 “中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心”三大 “ 國(guó) ” 字號(hào)產(chǎn)業(yè)流通品牌整合和優(yōu)化提升，通過(guò)硬件改造和管理及營(yíng)銷服務(wù)水平提升，使之進(jìn)一步提升質(zhì)量，提高交易效率和市場(chǎng)影響力，進(jìn)一步擴(kuò)大交易額，更好的服務(wù)龍港禮品產(chǎn)業(yè)和包裝印刷產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)展要求。 這部分功能分區(qū) 在檔次上定位為理念先進(jìn)、設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格鮮明、管理上乘的 全國(guó)最大室內(nèi)禮品及包裝印刷品交易、集散、展示和信息中心。 本部分 建筑面積 約 10 萬(wàn) 平米 ， 定位為一個(gè)立足 浙南 、 面向全國(guó)的 最大的 專業(yè)禮品和包裝印刷品室內(nèi)市場(chǎng)。 （ 2） 龍港儀邦購(gòu)物中心 這部分功能是本項(xiàng)目的龍頭功能。主要布置在禮品城 二期和后續(xù)擴(kuò)建部分。 本部分規(guī)劃總建筑面積約 13.4 萬(wàn)平米，其中百貨規(guī)劃建筑面積約 5 萬(wàn)平米，品牌折扣（奧特萊斯 outlets）約 5 萬(wàn)平米，連鎖大型超市約 2 萬(wàn)平米。另外，本項(xiàng)目還規(guī)劃了電影院、電玩城、歌城和兒童早教和童嬰產(chǎn)品專賣店等現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。這些現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)招 12 商對(duì)象將主要為國(guó)內(nèi)外一流品牌。服務(wù)半徑以龍港為中心、輻射蒼南、平陽(yáng)等周邊縣市。目標(biāo)為建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一個(gè)業(yè)態(tài)全面、業(yè)種新穎、商家品牌號(hào)召力強(qiáng)的一站式購(gòu)物和娛樂中心。 百貨業(yè)態(tài)方面，品位和檔次及規(guī)模將定位為 類似于 銀泰、茂業(yè)、巴黎春天、新世界、百聯(lián)等國(guó)內(nèi)外一線百 貨品牌 ，將成為龍港地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最佳的百貨商廈。 品牌折扣 （奧特萊斯 outlets）專賣店 方面，品位和檔次方面也朝國(guó)內(nèi)外一線和二線城市專業(yè)品牌折扣 店看齊，參考上海青浦奧特萊斯、杭州奧特萊斯和北京奧特萊斯的成功經(jīng)驗(yàn)，將優(yōu)質(zhì)一線商業(yè)品牌引入浙南，豐富龍港乃至整個(gè)浙南地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升浙南商業(yè)的檔次和服務(wù)水平。 大型超市方面，規(guī)劃一個(gè)區(qū)域性大型賣場(chǎng)，主要面向 和滿足 龍港約 70 萬(wàn) 常住 消費(fèi)人口 的 日常生活需求，引入國(guó)內(nèi)外著名大型超市品牌，尤其在生鮮食品、日用品方面提高龍港及周邊區(qū)域的市場(chǎng)供給檔次，方便人民 生活， 大幅 提高龍港和周邊地區(qū)的生活質(zhì)量和生活便捷程度。 除了購(gòu)物方面，項(xiàng)目還規(guī)劃引入大面積的文化教育、休閑和娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新形態(tài)。主要包括現(xiàn)代國(guó)際影院、電玩城、大歌城、兒童樂園等，打造 集 購(gòu)物、休閑、娛樂和文化 為一體的大型 一站式消費(fèi)空間。尤其要成為老、中、青、幼皆宜，可以滿足居民家庭全部成員消費(fèi)需求的一站式復(fù)合商業(yè)空間。這些商業(yè)業(yè)種也計(jì)劃引入一線連鎖品牌， 彌補(bǔ)龍港和浙南區(qū)域這種商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，提升龍港和浙南區(qū) 13 域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，提高民生質(zhì)量 ，彌補(bǔ)龍港在大型現(xiàn)代化城市商貿(mào)綜合體方面的空白 。 總之，本項(xiàng)目的購(gòu) 物中心部分是未來(lái)禮品城延伸發(fā)展和全面升級(jí)的主要載體。 附表 3：儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)購(gòu)物中心部分主要商業(yè)功能表（單位：平米） 業(yè)態(tài) 業(yè)種 面積 比重 浙南百貨商廈 精品百貨 50000 19% 浙南奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng) 品牌折扣店 50000 19% 連鎖大型超市 大賣場(chǎng) 20000 8% 浙南國(guó)際影院 電影院 3000 1% 浙南電玩城 電玩 2000 1% 浙南兒童樂園 親子娛樂、早教、玩具和母嬰產(chǎn)品專賣 6000 2% 浙南大歌城 提供自助餐的連鎖高檔歌城 3000 1% （ 3） 浙南新天地 本部 分功能 主要為一個(gè)彰顯 龍港 現(xiàn)代城市個(gè)性和文化品位的步行休閑商業(yè)街區(qū)。主要業(yè)態(tài)為酒吧、咖啡館、會(huì)所、連鎖快餐和大型餐飲的餐飲區(qū)域。主要布置在禮品城一期龍港大道對(duì)面的印刷材料交易中心。通過(guò)對(duì)其進(jìn)行改造、裝修和招商，打造成為一個(gè) 與 禮品城市場(chǎng)和 龍港儀邦 購(gòu)物中心相呼應(yīng)的 現(xiàn)代化 餐飲商業(yè)區(qū) ，繁榮龍港餐飲業(yè) 。 本 部分 的建筑設(shè)計(jì)改造方案和商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意借鑒上海市的 著名的 文化休閑類商業(yè)地標(biāo)上?！靶绿斓亍焙汀八寄瞎^”，突出表現(xiàn)龍港和浙南地區(qū)山海相連，浙南人實(shí)干創(chuàng)新的海派文化和厚重悠久的浙南歷史傳承 。 寓文化于商業(yè)，格調(diào)高雅，空間精 致， 設(shè)計(jì)一流，服務(wù)精細(xì)， 創(chuàng)造出一個(gè)滿足浙南地區(qū)居民休閑和 商務(wù) 聚會(huì)的標(biāo)志性空間。 14 最終實(shí)現(xiàn)與 項(xiàng)目的另外兩大部分 禮品城和 儀邦 購(gòu)物中心的購(gòu)物功能相互促進(jìn)，相互融合的現(xiàn)代商業(yè) 局面 。 達(dá)到龍港 禮品市場(chǎng)、 龍港儀邦購(gòu)物中心和“浙南新天地”街區(qū)三位一體 的大浙南商業(yè)新格局。提升整個(gè)龍港和浙南區(qū)域的商業(yè)水平和質(zhì)量。 2. 配套服務(wù)設(shè)施 為了提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)效率，在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持特色和為入駐商家提供更多的附加值。本項(xiàng)目還將注重項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)。本項(xiàng)目的配套設(shè)施主要包括以下幾部分： （ 1） 停車位和停車庫(kù) 考慮到本項(xiàng)目定位為區(qū) 域性商業(yè)中心，客群既有個(gè)人，也有家庭和單位，加之本項(xiàng)目全部投運(yùn)后每天商戶和服務(wù)員工的人數(shù)將達(dá)到上萬(wàn)人，前來(lái)消費(fèi)和購(gòu)物的客流量估計(jì)有 3-5 萬(wàn)人，為此，交通組織非常重要。本項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)改造和新建機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位及停車庫(kù)，滿足停車需求。 其中停車位和停車庫(kù)總停車容量為 3000 個(gè)，計(jì)劃在項(xiàng)目各組成部分之間合理分布。 通過(guò)大量便捷有效的停車位的設(shè)立和安排，將為商家和消費(fèi)者提供非常良好的出行條件。也將彰顯本項(xiàng)目作為區(qū)域性一站式大型商業(yè)中心在配套條件方面的完備性和競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 2） 精裝修酒店式公寓 為了豐富 項(xiàng)目?jī)?nèi)部的使用功能，完善入駐企業(yè)和員工的居住和生 15 活配套服務(wù)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)的精裝修酒店式公寓也將發(fā)揮配套服務(wù)功能，尤其為入駐商家的中高級(jí)管理人員和經(jīng)營(yíng)人才提供便捷舒適的日常生活條件，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，也是對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人氣和客流的有益補(bǔ)充和提升。 目前精裝修酒店式公寓項(xiàng)目已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和主要公共部位精裝修，正在進(jìn)行收尾裝修工程。 （ 3） 景觀廣場(chǎng) 現(xiàn)代商業(yè)空間的設(shè)計(jì)規(guī)劃非常注重公共空間的質(zhì)量和舒適性，本項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)改造和新建，在購(gòu)物中心、餐飲步行街、禮品城交易市場(chǎng)等內(nèi)部形成別具一格的景觀廣場(chǎng)，起到匯集和疏散 客流，聚攏商業(yè)人氣，提高商業(yè)空間整體品位的作用。 其中禮品城二期廣場(chǎng)內(nèi)的 景觀 廣場(chǎng)將作為整個(gè)項(xiàng)目的核心處理，在綠化、美化、亮化上做足功夫，尤其將結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的夜間和節(jié)日照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出美倫美幻，繁華似景的商業(yè)中心氣氛。同時(shí)布置大量的休閑、聚會(huì)和交流空間，通過(guò)建筑小品、雕塑等打造現(xiàn)代都市型購(gòu)物空間的優(yōu)良品位和卓越個(gè)性。 （ 4） 物業(yè)管理 及業(yè)務(wù)用房 同時(shí)，在禮品城一期和部分建筑內(nèi)部，設(shè)立物業(yè)管理、招商、租務(wù)等專業(yè)管理機(jī)構(gòu)用房，提升項(xiàng)目的綜合管理水平，更加方便的服務(wù)入駐經(jīng)營(yíng)戶和商家，同時(shí)為保安、清潔和維 修管理工作提供良好的工作場(chǎng)所。努力做到 硬件一流、軟件一流。 16 第二章 項(xiàng)目機(jī) 遇 背 景 一、項(xiàng)目的宏觀背景 1、契合國(guó)家 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃 2010 年，國(guó)家頒布了 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見 ，在這份指導(dǎo)性文件中 指出，服務(wù)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，服務(wù)業(yè) 尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。 當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正處于重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期， 我國(guó)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)比重明顯偏高，服務(wù)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)水平和比重明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家， 加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，對(duì)于推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化 、國(guó)際化、現(xiàn)代化，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。 零售、批發(fā)、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)都是 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 的重要 領(lǐng)域，大型城市商業(yè)綜合體 往往在一個(gè)區(qū)域和空間范圍內(nèi)大面積密集布局和有機(jī)集成各種 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)要素，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部有機(jī)互動(dòng)，良性循環(huán)發(fā)展，往往成長(zhǎng)為獨(dú)居特色和富有生命力的現(xiàn)代 城市產(chǎn)業(yè) 系統(tǒng)， 因此，本項(xiàng)目的大型城市商業(yè)綜合體的發(fā)展思路和方向 非常契合國(guó)家有關(guān) 17 支持 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 決策 和 發(fā)展 定位 ，將成為龍港乃至蒼南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)良發(fā)展載體 。 2、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 （ 1） 有利于 浙南 區(qū)域 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 集群 發(fā)展 根據(jù)溫州市“十二五”發(fā) 展規(guī)劃綱要，溫州市將在未來(lái)著力建設(shè)和打造 10 個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)示范區(qū)： 這些示范區(qū)既有商貿(mào)聚集區(qū)，也有物流、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、旅游度假等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，其中 現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)重點(diǎn)建設(shè)五馬中心商業(yè)街區(qū)、南浦特色商業(yè)街區(qū)、鹿城綜合廣場(chǎng)、甌海新城現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、龍灣商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、瑞安現(xiàn)代商貿(mào)綜合區(qū)、樂清城市休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 。 現(xiàn)代物流集聚區(qū)重點(diǎn)建設(shè)潘橋、樂清灣、江南、空港、半島（含靈昆、狀元岙港區(qū)）、雙嶼、浙南（鰲江和龍港）等現(xiàn)代物流園區(qū)（中心）；制造業(yè)服務(wù)集聚區(qū)重點(diǎn)建設(shè)樂清國(guó)際電氣、瑞安汽摩配、永嘉泵閥、蒼南禮品等制造業(yè)服 務(wù)集聚區(qū) 。 本項(xiàng)目所在的龍港既是物流業(yè)和制造業(yè)基地，也處在城市化提質(zhì)擴(kuò)容，全面邁向都市化的關(guān)鍵階段，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，迫切需要提升商業(yè)服務(wù)和商貿(mào)流通水平。本項(xiàng)目既服務(wù)于龍港優(yōu)勢(shì)禮品制造業(yè) 和包裝印刷業(yè)，又能促進(jìn)龍港和蒼南商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)聚集升級(jí)，完全符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)將促進(jìn) 18 區(qū)域 內(nèi)尤其 龍港 優(yōu)質(zhì) 商業(yè) 要素的 融合 ， 項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)屬性和定位等都與區(qū)域 的發(fā)展方向契合。 （ 2）與 蒼南縣 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)接 根據(jù) 蒼南縣 “ 十二五 ” 發(fā)展規(guī)劃， 蒼南在十二五期間將 按照省委“八八戰(zhàn)略”、“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強(qiáng)省”總戰(zhàn)略要求，堅(jiān) 持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以改革創(chuàng)新為動(dòng)力，以保障和改善民生為出發(fā)點(diǎn)，以生態(tài)文明建設(shè)為著力點(diǎn)，大力實(shí)施“投資驅(qū)動(dòng)、沿海開發(fā)、三帶協(xié)進(jìn)、中心集聚、環(huán)境優(yōu)化”五大戰(zhàn)略，著力推進(jìn)縣域城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化、基本公共服務(wù)均等化，力促經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型， 努力打造浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市 ，全面建成惠及全縣人民的小康社會(huì)，為提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 規(guī)劃指出，蒼南將 堅(jiān)持綠色發(fā)展。加快生態(tài)文明建設(shè)，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)，著力推進(jìn)節(jié)能減排和環(huán)境保護(hù)， 加快形成節(jié)約能源資源和 保護(hù)生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式和消費(fèi)模式，促使生產(chǎn)生活從高消耗高排放向綠色低碳宜居轉(zhuǎn)變，建設(shè)“綠色蒼南 -美麗家園” 。 經(jīng)過(guò) 30 多年建設(shè)和發(fā)展，蒼南的第二產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，現(xiàn)在正在進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，生產(chǎn)和生活均衡提高的新階段，本項(xiàng)目的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展方向和提升龍港和蒼南以及浙南地區(qū)商業(yè)服務(wù)水平的目標(biāo)完全符合蒼南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在要求。 19 （ 3） 契合 蒼南縣 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)蒼南縣 “ 十二五 ” 發(fā)展規(guī)劃，蒼南的發(fā)展戰(zhàn)略 概括為四大 重點(diǎn) 戰(zhàn)略和四大定位 目標(biāo)： 在發(fā)展戰(zhàn)略方面，蒼南未來(lái)幾年的戰(zhàn)略重點(diǎn)為以下四點(diǎn)： 投資驅(qū)動(dòng) ： 打造政府融資平臺(tái)、加大政府投資，吸引外資和在外蒼南人回鄉(xiāng)投資，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和城市平臺(tái)、重大基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)民生、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)，全力推進(jìn)固定資產(chǎn)投資，以大投入建設(shè)大平臺(tái)、改善大環(huán)境、促進(jìn)大發(fā)展。 沿海開發(fā) ： 大力推進(jìn)黃金海岸線開發(fā)建設(shè)。 三帶協(xié)進(jìn) ： 加快構(gòu)筑沿 104 國(guó)道商貿(mào)物流發(fā)展帶、龍金大道特色制造業(yè)發(fā)展帶和 78 省道生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶， 形成“工貿(mào)并舉、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局 和“區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共建共榮”的縣域一體化發(fā)展新格局。 中心集聚 ： 按照中心集聚、區(qū)域聯(lián)動(dòng)的思路，著力構(gòu)建新型城鄉(xiāng)格局。加 快靈溪、龍港兩個(gè)中 心城區(qū)建設(shè)，打造溫州大都市副中心，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施承載、社會(huì)公共服務(wù)、經(jīng)濟(jì)集聚等城市功能 ，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)集聚。 環(huán)境優(yōu)化 ： 推進(jìn)以硬措施改善軟環(huán)境、以軟環(huán)境促進(jìn)硬發(fā)展的機(jī)關(guān)效能建設(shè)，加快建設(shè)公共服務(wù)型政府，加快完善土地、資金、人才、能源、供水要素保障，以及縣域綜合交通、“數(shù)字蒼南”信息化、防災(zāi)減災(zāi)體系建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境；加快生態(tài)文明建設(shè)，優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境。 在發(fā)展定位方面，蒼南縣域經(jīng)濟(jì)在未來(lái)的發(fā)展定位為以下四點(diǎn)： 20 建設(shè) 溫州南部經(jīng)濟(jì)中心 ：規(guī)劃指出：蒼南要“ 大力發(fā)展商貿(mào)物流、休閑旅游以及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化靈溪、 龍港兩個(gè)中心城區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)蒼南綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、要素集聚能力、區(qū)域輻射能力，努力構(gòu)建溫州南部經(jīng)濟(jì)中心 ” 。 打造 浙南閩東北省際貿(mào)易中心 ： 依托高鐵、高速等大交通以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，著力改造提升浙福水產(chǎn)城、浙閩農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)、溫州禮品城、浙閩副食品市場(chǎng)等重點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)，積極發(fā)展網(wǎng)上交易市場(chǎng)、電子商務(wù)，加快培育蒼南汽車貿(mào)易城、龍港國(guó)際家居生活廣場(chǎng)等新興市場(chǎng)，推進(jìn)龍港物流基地、順達(dá)物流倉(cāng)儲(chǔ)中心等物流基地，巴曹、霞關(guān)等港口作業(yè)區(qū)，以及縣城新區(qū)商業(yè)綜合體、站前商業(yè)綜合體、龍港城市商業(yè)綜合體建設(shè)，努力構(gòu)建浙南閩東北省際貿(mào)易中心。 創(chuàng)建 浙南對(duì)臺(tái)經(jīng)貿(mào)集聚區(qū) ： 抓住國(guó)家支持海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)、兩岸經(jīng)貿(mào)合作進(jìn)一步深化等重要戰(zhàn)略機(jī)遇，發(fā)揮地理區(qū)位、資源等比較優(yōu)勢(shì)，加快蒼南工業(yè)園區(qū)、臺(tái)北小鎮(zhèn)、臺(tái)灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園、霞關(guān) 對(duì)臺(tái)貿(mào)易 試點(diǎn) 口岸 等功能平臺(tái)建設(shè)，著力推進(jìn)經(jīng)貿(mào)、旅游、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等方面與臺(tái)灣的對(duì)接，強(qiáng)化合作共贏，努力打造浙南對(duì)臺(tái)經(jīng)貿(mào)集聚區(qū)。 發(fā)展成為 浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市 ： 以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力、提升居民生活品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，加快推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市品位提升、生態(tài)文明建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)， 努力打造浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市。 21 本 擬建 項(xiàng)目規(guī)模巨大， 功能多元，業(yè)態(tài)先進(jìn)，有利于提升 龍港城市服務(wù)功能和承載力， 具有 第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)和城市環(huán)境優(yōu)化方面的 雙向 作用， 涵蓋的產(chǎn)業(yè)要素眾多，發(fā)展方向正好服務(wù)于 蒼南縣域經(jīng)濟(jì) 大力 發(fā)展現(xiàn)代 商業(yè)服務(wù)業(yè) 和建設(shè)具有廣泛影響力的中心城市的 規(guī)劃 目標(biāo) 。 圖 4： 以休閑餐飲和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為特色的新天地街區(qū)意向意向效果圖 22 （ 4） 有利于 把握“ 海峽西岸 經(jīng)濟(jì) 區(qū) ” 發(fā)展 的 歷史 機(jī)遇 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) ” 東與臺(tái)灣一水相隔，北承長(zhǎng)江三角洲，南接珠江三角洲，是我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)帶的 重要組成部分，在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中處于重要位置，具有對(duì)臺(tái)交往的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 2009 年 5 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見（國(guó)發(fā) 2009 24 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱意見）。 2011 年 3 月，國(guó)家發(fā)布了 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ， 標(biāo)志著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段 。 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) 包括福建省全境以及浙江省溫州市、衢州市、麗水市，廣東省汕頭市、梅州市、潮州市、揭陽(yáng)市，江西省上饒市、鷹潭市、撫州市、贛州市，陸域面積約 27 萬(wàn)平方公里。 海峽西岸 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理體制富有活力，尤其 企業(yè) 活力 充沛 ， 具有豐富的人力資源和廣闊的市場(chǎng)腹地，同時(shí)又具有數(shù)千萬(wàn)的僑胞和海外華人網(wǎng)絡(luò)， 是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)極之一，發(fā)展 海峽西岸區(qū)域 是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展的必然選擇。 隨著海西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)和兩岸經(jīng)濟(jì)貿(mào)易關(guān)系的不斷發(fā)展和深化，海峽 西岸區(qū)域 的發(fā)展?jié)摿︶尫旁诩矗?海峽西岸區(qū)域 必將從走向大開發(fā)和大發(fā)展的前沿，為中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供“ 海峽西岸 經(jīng)濟(jì)區(qū) 機(jī)遇”。 本項(xiàng)目地處海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)，又背靠長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)具有廣闊的區(qū)域發(fā)展背景，現(xiàn)在推進(jìn)項(xiàng)目全面完 23 成，有利于捕捉海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)蓬勃發(fā)展的歷史戰(zhàn)略 機(jī)遇。 （ 5） 符合 龍港 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù) 蒼南縣域 總體規(guī)劃， 龍港 將建設(shè)成為 鰲江流域的中心城市，在一二產(chǎn)業(yè)上引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展；另外，龍港還將成為鰲江流域的商貿(mào)中心， 在第三產(chǎn)業(yè)方面也能 發(fā)揮浙南和閩東北區(qū)域 省際 商業(yè)中心的 作用 。 根據(jù) 龍港 的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略 ， 未來(lái)幾年是龍港 全面建設(shè)鰲江流域中心城市的關(guān)鍵攻堅(jiān)期。隨著行政區(qū)劃調(diào)整和省小城市培育試點(diǎn)工作的深入推進(jìn)， 龍港 將進(jìn)一步突破空間和體制機(jī)制方面的束縛，沈海高速?gòu)?fù)線、蒼南發(fā)電廠、濱海新區(qū)、舥艚港區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，為 龍港 加快推進(jìn)現(xiàn)代化濱海城市提供強(qiáng)有力的支撐。 龍港將 以 “ 濱海新區(qū)、舥 艚港區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” 為主戰(zhàn)場(chǎng)，深入實(shí)施 “ 產(chǎn)業(yè)提升、項(xiàng)目推進(jìn)、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)一體、普惠共享、社會(huì)保障 ” 六大工程，切實(shí)推進(jìn)龍港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型和社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。 按照 龍港 鎮(zhèn)第九次黨代會(huì)提出的 “ 投資驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、文化引領(lǐng)、管理創(chuàng)新 ” 六大戰(zhàn)略重點(diǎn)要求， 龍港正在深入實(shí)施以下 “ 六大工程 “ 。 一、實(shí)施 “ 產(chǎn)業(yè)提升 ” 工程，扎實(shí)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)； 二、實(shí)施 “ 項(xiàng)目推進(jìn) ” 工程，不斷夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)； 三、實(shí)施 “ 城市提質(zhì) ” 工程，努力塑造宜居城市形象； 四、實(shí)施 “ 城鄉(xiāng)一體 ” 工程，切實(shí)提升農(nóng)村發(fā)展水平； 24 五、實(shí)施 “ 普 惠共享 ” 工程，全面發(fā)展各項(xiàng)民生事業(yè)； 六、實(shí)施 “ 社會(huì)保障 ” 工程，著力促進(jìn)和諧穩(wěn)定局面。 龍港 將 建設(shè)成為溫州南部中心城市核心區(qū)、現(xiàn)代化工貿(mào)城市 。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代商業(yè)綜合體 的定位完全符合這一規(guī)劃， 將打造成為面向 浙南地區(qū) 的高端 現(xiàn)代商貿(mào)聚集 區(qū) 。 圖 5： 蒼南和龍港城市總體規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)和開發(fā)區(qū)域示意圖 （ 6） 有利于 完善 區(qū)域商貿(mào) 業(yè)布局 在目前溫州市的商貿(mào)聚集區(qū)中，主要分布在市區(qū)中心城區(qū)五馬街等核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，而擁有數(shù)百萬(wàn)人口的蒼南和平陽(yáng)等南部地區(qū)商貿(mào)聚 25 集區(qū)數(shù)量少，規(guī)模小，業(yè)態(tài)相對(duì)滯后。比如溫州市區(qū)的開泰中心 和銀泰中心，這兩個(gè)百貨店的營(yíng)業(yè)額都在 10 億元左右甚至更高，浙南地區(qū)的居民家庭購(gòu)物消費(fèi)距離遠(yuǎn)，日常餐飲和娛樂消費(fèi)也不能就地滿足。龍港本地有 40 萬(wàn)戶籍人口和 30 多萬(wàn)外來(lái)常住人口，在購(gòu)物、餐飲和娛樂等方面的的 實(shí)際需求 都不能有效滿足 。 在 溫州主城區(qū) 開發(fā)成本和交通及環(huán)境壓力不斷上升的背景下，許多具有特色的近郊和遠(yuǎn)郊 商業(yè)綜合體 上市，既 可以有效 緩解對(duì) 溫州 市中心商務(wù)區(qū)的壓力，又 能 滿足了廣大 主城區(qū) 以 外 的 居民 對(duì) 優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間和商業(yè)服務(wù) 的 迫切 需求，這已經(jīng)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。 目前在 全國(guó)各地的大中型城市都已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)， 在巨型中心城市以外的中 小城市 開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的新商業(yè)聚集區(qū) 既能 切近 中小城市 當(dāng)?shù)鼐用窦彝?，又能在商業(yè)業(yè)態(tài)上革新 ， 引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級(jí)， 市場(chǎng)反應(yīng)良好，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 非常 明顯。 未來(lái)幾年， 在人口達(dá)到 40 萬(wàn)以上的城鎮(zhèn)化區(qū)域，大型商貿(mào)綜合體的開發(fā)建設(shè)正逢其時(shí)。 在交通條件優(yōu)越 、具有一定商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)的 區(qū)域布置 特色 商務(wù)聚集區(qū)， 定位 面向本地不斷增強(qiáng)的居民消費(fèi)需求和城市化進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容帶來(lái)的消費(fèi)增長(zhǎng)， 有助于 當(dāng)?shù)?培育新的 特色產(chǎn)業(yè) 和增長(zhǎng)點(diǎn)，而且項(xiàng)目具有清晰的 市場(chǎng)基礎(chǔ) 支持，未來(lái)發(fā)展前景看好 。 本項(xiàng)目坐擁龍港近 70 多萬(wàn)常住人口，又可以輻射鰲江流域周邊地區(qū)，作為鰲 江流域的中心城市，必須擁有和流域內(nèi)中心城市地位相稱的大型商貿(mào)聚集區(qū)，也可以對(duì) 溫州、杭州等巨型 中心城區(qū)商貿(mào)區(qū)的 26 交通和環(huán)境及商務(wù)成本壓力進(jìn)行有效化解 ，實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局優(yōu)化和均衡化 。 27 第三章 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析 一、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)前景 1、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景 繼續(xù) 看好 根據(jù)方案， 本項(xiàng)目仍然保留和優(yōu)化已有的“中國(guó)禮品城”、“中國(guó)印刷材料交易中心”和“中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心”三大國(guó)字號(hào)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)品牌。作為項(xiàng)目的三大主體功能之一。 而 據(jù)中國(guó)輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)提供的材料，目前全球每年的禮 品貿(mào)易額約為 4000 億美元左右。而中國(guó)的禮品業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易，近 5 年來(lái)每年保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)率，成為世界禮品增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。目前中國(guó)內(nèi)地進(jìn)出口禮品貿(mào)易額約占世界的 10% ，居世界第 1 位 。 另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)禮品生產(chǎn)企業(yè)已過(guò)萬(wàn)家，有的企業(yè)年產(chǎn)值已超過(guò)億元，出口比例達(dá) 90%以上。 僅圣誕禮品方面，中國(guó)就供給了全球市場(chǎng)的 70%以上產(chǎn)品。在浙江、廣東和福建等區(qū)域，禮品產(chǎn)業(yè)集群不斷涌現(xiàn)， 尤其經(jīng)過(guò)多年發(fā)展和沉淀，蒼南及周邊地區(qū)禮品 產(chǎn)品制造和設(shè)計(jì)水平提升非常迅速，專業(yè)化程度提升很快，形成了完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引了大量 勞動(dòng)力和資金等產(chǎn)業(yè)要素， 是龍港 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的 支柱產(chǎn)業(yè)之一，本項(xiàng)目在禮品及包裝印刷品交易方面的市場(chǎng)基礎(chǔ)仍然非常扎實(shí)，繼續(xù)優(yōu)化和提升項(xiàng)目?jī)?nèi)的禮品城 室內(nèi)市場(chǎng) 交易規(guī)模和交易效率，繼續(xù)打好“中國(guó)禮品城”、“中國(guó)印刷材料交易中心”和“中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心”三張 “ 國(guó) ” 字號(hào)金招牌，做好禮品城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 管理 ，完全具有深厚的產(chǎn)業(yè)背景和廣闊的市場(chǎng)需求前景 作為項(xiàng)目的 28 堅(jiān)實(shí) 支持 。 2、 區(qū)域內(nèi) 購(gòu)物 消費(fèi)規(guī)模 巨大 項(xiàng)目所在的浙南地區(qū)和閩東北 地區(qū) 商圈中，總商圈人口規(guī)模約500 萬(wàn)人， 區(qū)位條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達(dá)， 根據(jù) 蒼南發(fā)展總體規(guī)劃，僅僅蒼南一個(gè)縣域內(nèi)， 至 2020 年人口規(guī)模 將達(dá)到 140 萬(wàn)人。加上臨港產(chǎn)業(yè)新城人口，縣域總?cè)丝跒?160萬(wàn)人 ， 縣域城市化率 會(huì) 達(dá)到 74 。 目前 龍港本地常住總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到約 70 多萬(wàn)。 而按照測(cè)算，本項(xiàng)目全部投運(yùn)后，只要平均每天客流量達(dá)到 3 萬(wàn)左右就可以達(dá)到比較繁榮的水平，憑借本項(xiàng)目 核心商圈（ 本地龍港商圈 ） 約 70 萬(wàn)人口和次級(jí)商圈 （浙南和閩東北鰲江流域大商圈） 總?cè)丝诩s 500 萬(wàn)的規(guī)模，商圈的消費(fèi)能力完全可以滿足項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模的要求。 尤其隨著 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和 當(dāng)?shù)?居民家庭富裕程度達(dá)到較高水平生活方式不斷城市化和 生活節(jié)奏加快， 居民對(duì)服飾、食品、電器等方面的消費(fèi)需求不斷增長(zhǎng)，完全可以支撐一個(gè)大型城市商業(yè)綜合體的順利開業(yè)和長(zhǎng)期繁榮 。 正是這一未被滿足的巨大 消費(fèi)需求群體 使得開發(fā)運(yùn)營(yíng)一個(gè) 立足龍港、面向浙南、輻射閩東北 區(qū)域的的現(xiàn)代 商貿(mào)綜合體 的市場(chǎng)前景看好。 29 3、 區(qū)域內(nèi)非購(gòu)物類消費(fèi)潛力巨大 龍港 是浙南和閩東北區(qū)域內(nèi) 人口 密度最高 、 產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá) 的 地區(qū)之一 。 不僅購(gòu)物類消費(fèi)市場(chǎng)需求規(guī)模巨大，而且文化、教育、休閑、娛樂、餐飲等非購(gòu)物類消費(fèi)市場(chǎng)潛力也十分巨大。 首先，區(qū)域內(nèi)居民家庭普遍具有較高的 消費(fèi) 能力，隨著社會(huì)節(jié)奏加快和可支配收入不斷提 高，家庭非工作日休閑、娛樂和旅行方面的支出比例會(huì)不斷增加，逐漸超過(guò)在食品 、衣物、家具 等生活必需品方面的消費(fèi)。 其次，區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)集群密布，中小企業(yè)數(shù)量眾多，這些企業(yè)在 外出聚餐、集體活動(dòng)等方面的 商務(wù) 消費(fèi)需求也具有較大的規(guī)模和潛在的增長(zhǎng)空間。 本項(xiàng)目提高的購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、文化等多元復(fù)合業(yè)態(tài)正好可以挖掘這部分需求空間，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物消費(fèi)和非購(gòu)物類消費(fèi)齊頭并進(jìn)，相互融合，提高民生質(zhì)量。 總之， 開發(fā)運(yùn)營(yíng)一個(gè)立足 龍港 、輻射 浙南和閩東北的區(qū)域性商業(yè)綜合體， 打造 購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、文化等一站式商業(yè)空間 ，有巨大的市 場(chǎng)需求作為基礎(chǔ) 。 4、 相關(guān)商業(yè)品牌的 需求 旺盛 隨著城市化不斷發(fā)展和中國(guó)逐漸轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模 30 式，未來(lái)商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展空間看好，越來(lái)越多的國(guó)外商業(yè)品牌進(jìn)入中國(guó)， 中國(guó) 國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)出了大量富有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)品牌，如百貨領(lǐng)域的銀泰、茂業(yè)，連鎖超市領(lǐng)域的大潤(rùn)發(fā)、永輝超市；連鎖電影院領(lǐng)域的金逸國(guó)際、星美影城；電器領(lǐng)域的國(guó)美、蘇寧，連鎖歌城領(lǐng)域的錢柜，這些企業(yè)都已經(jīng)初步完成了在 北京 、上海、深圳、廣州、杭州、南京、寧波等一線和二線城市的布局，現(xiàn)在正在捕捉三四線城市商業(yè)更新?lián)Q代的歷史性機(jī)遇。 因?yàn)?三四線城市 過(guò)去 建設(shè) 的 商業(yè) 設(shè)施 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平無(wú)法滿足目前這些新型商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)空間建筑結(jié)構(gòu)、交通組織、配套設(shè)施水平、面積、層高和形象等方面的要求，這些商業(yè)品牌朝全國(guó)化發(fā)展受到當(dāng)?shù)赜行虡I(yè)空間供給不足的制約。改造和新建適合 這些 新型連鎖商業(yè)品牌的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體成為唯一選擇。過(guò)去幾年，全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)空間的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中 僅 2009 年統(tǒng)計(jì)的商鋪銷售面積就達(dá)到 5000 多萬(wàn)平米。但是，因?yàn)樯虡I(yè)氛圍良好、交通條件便利、客流量大的 地段往往也 土地成本高企，拆遷整理難度巨大，因此 目前 許多國(guó)內(nèi)外商業(yè)品牌在三四線城市擴(kuò)張的步伐不得 不放緩。 所以，和廣大商業(yè)企業(yè)在三四線城市布局?jǐn)U張的 需求 相比，有效的 能 符合現(xiàn)代商業(yè) 企業(yè) 經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的 城市 商貿(mào)綜合體需求非常強(qiáng)勁 ，蘊(yùn)含巨大的商業(yè)機(jī)會(huì) 。 本項(xiàng)目 的改造和 擴(kuò)建及全面升級(jí)后， 可以有效解決 廣大 連鎖商業(yè)品牌在龍港和浙南地區(qū)對(duì)經(jīng)營(yíng) 平臺(tái) 的 需求 。 31 附表 4： 2006 年 -2009 年全國(guó)商業(yè)和辦公樓市場(chǎng)銷售面積和銷售額 指標(biāo) 單位 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年 新建商業(yè)和辦公類不動(dòng)產(chǎn)銷售額 億元 5837.8 3869.9 - - 新建商業(yè)和辦公不動(dòng)產(chǎn)銷售面積 萬(wàn)平米 8418.6 6675.2 7089 6428.8 其中：新建商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)銷售面積 萬(wàn)平米 5222.3 - - - 新建辦公類不動(dòng)產(chǎn)銷售面積 萬(wàn)平米 1513.3 - - - 二、項(xiàng)目體量可行性分析 適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目投資規(guī)模必須不能超出實(shí)際市場(chǎng)基礎(chǔ)可以承載的項(xiàng)目建設(shè)體量，但在現(xiàn)代商貿(mào)和商務(wù)綜合體開發(fā)領(lǐng)域，更要注重達(dá)到必須的規(guī)模效益和聚集效益，才能使項(xiàng)目有實(shí)力迎接現(xiàn)代商業(yè)的挑戰(zhàn)，為入住的商家和往來(lái)的消費(fèi)者提供最佳的服務(wù)水平和最優(yōu)的產(chǎn)品價(jià)值，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境下長(zhǎng)期 可持續(xù) 保持旺盛的商業(yè)活力和生命力。 龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場(chǎng) 項(xiàng)目 改造和擴(kuò) 建后 總建設(shè)體量達(dá)到 約 26萬(wàn)平米 （ 其中 禮品城交易市場(chǎng) 建筑面積 10 萬(wàn) 平米 ，購(gòu)物中心建筑面積 13.4 萬(wàn)平米，休閑餐飲步行街區(qū)約 2.3 萬(wàn)平米 ） ，達(dá)到了大型 商貿(mào)流通 綜合體的規(guī)模。體量最大的為 購(gòu)物中心部分 ，合計(jì)約 13.4 萬(wàn)平米 建筑面積 ，具有明顯的規(guī)模效應(yīng)。消化這樣大體量的商 業(yè) 空間需要大約 1000 多個(gè) 商業(yè)品牌 ，按照 目前國(guó)內(nèi)外相同規(guī)模購(gòu)物中心的招商經(jīng)驗(yàn)，這樣規(guī)模和品牌數(shù)量的購(gòu)物中心具有最佳的產(chǎn)品組合和品牌選擇空間 。 由于 浙南 區(qū)域尤其 龍港產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá) ， 人口密集，區(qū)域內(nèi)又缺乏 32 相同規(guī)模和檔次的商貿(mào)綜合體項(xiàng)目。 本項(xiàng)目 的定位是未來(lái) 浙南地區(qū) 的商業(yè) 桂冠，聚攏、集成行業(yè) 內(nèi) 最富有附加值和競(jìng)爭(zhēng)力的 商家品牌，這樣的 體量正好可以滿足這一目標(biāo)， 將為 在龍港和浙南地區(qū)發(fā)展的新興商業(yè)品牌提供 優(yōu)質(zhì) 聚集舞臺(tái)，以整個(gè) 浙南和閩東北 區(qū)域經(jīng)濟(jì)腹地為市場(chǎng)半徑， 發(fā)揮有效 整合區(qū)域內(nèi) 相關(guān) 商業(yè) 資源 和 引領(lǐng) 商業(yè) 格局 發(fā)展 的作用 。 大型 商業(yè) 區(qū) 生長(zhǎng)發(fā)育成功的關(guān)鍵是要先有能支持大規(guī)模 商業(yè) 活動(dòng) 集中發(fā)生的 商業(yè)氛圍和配套交通 條件 ，以 目前禮品城市場(chǎng)目前已經(jīng)達(dá)到的每年近百億元的商業(yè)交易額。以及核心商圈和輔助商圈近 500萬(wàn)人口的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)模，結(jié)合項(xiàng)目所處的優(yōu)越區(qū)位和 交通條件 ，以 禮品城現(xiàn)有市場(chǎng) 為基礎(chǔ)， 以大型超市、電影院、品牌折扣店等易于成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)為切入點(diǎn)， 順勢(shì)延伸 到童嬰用品 專賣、兒童早教、親子娛樂、電玩城、歌城和休閑餐飲廣場(chǎng)等復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài) ，最終將 項(xiàng)目 建設(shè)成區(qū)域 內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)物和娛樂休閑 的首選目的地和 浙南地區(qū) 的 商貿(mào)流通 龍頭。 33 第四章 項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)方背景 一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團(tuán)商業(yè)模式 儀邦集團(tuán)是由應(yīng)仲樹先生創(chuàng)立的一家以為地方特色 商業(yè) 營(yíng)造現(xiàn)代化發(fā)展平臺(tái)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)專注于建設(shè) 運(yùn)營(yíng) 能夠集成商貿(mào)、物流、商務(wù)、展示、電子商務(wù)等多種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能的特色 商貿(mào) 綜合體。業(yè)態(tài)涵蓋 零售、 批發(fā)、商務(wù) 等多種 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 項(xiàng)目。 儀邦集團(tuán) 還 是浙江省禮品行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位和 中國(guó)禮儀用品工業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)商品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展委員會(huì)副理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)常務(wù)理事 等多重行業(yè)單位，是 國(guó)內(nèi) 禮品 、包裝、印刷 產(chǎn)業(yè)鏈的 龍頭企業(yè) 之一 。 儀邦集團(tuán)的發(fā)展從整合優(yōu)化 浙南地區(qū)原來(lái)比較 松散粗放的包裝印刷行業(yè)入手，引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素聚集，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)劃開發(fā)了具有展示、信息、交易、研發(fā)、配送、加工等多種功能的特色 商貿(mào)流通載體，把商務(wù)禮品、印刷材料、臺(tái)掛歷等不起眼的細(xì)分產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為萬(wàn)商云集，活力 四射的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大平臺(tái)，表現(xiàn)了較強(qiáng)的商業(yè)號(hào)召力 、組織力 和創(chuàng)新力。 從 1996 年 開始 ，儀邦 集團(tuán) 就開始了開發(fā)運(yùn)營(yíng)特色 商貿(mào) 平臺(tái)的業(yè)務(wù)實(shí)踐，針對(duì)尚處于初級(jí)松散狀態(tài)的 浙南地區(qū) 商務(wù)禮品、包裝印刷、臺(tái)掛歷等三個(gè)特色產(chǎn)業(yè)，為這些產(chǎn)業(yè)營(yíng)造現(xiàn)代化的 流通 平臺(tái)，聚攏全國(guó)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)要素，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)流通和信息交流渠道，10 多年來(lái)，在當(dāng)?shù)卣拇罅χС趾蛨?jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，依靠團(tuán)結(jié)廣大企 34 業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶，儀邦集團(tuán)開發(fā)的禮品和包裝印刷品專業(yè)市場(chǎng)不斷繁榮，市場(chǎng)影響力輻射到全國(guó)和全球各地。 在 龍港 的原野上，終于打造出了“中國(guó)禮品城”、“中國(guó)印刷材 料交易中心”和“中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心”三個(gè)“ 國(guó) ”字號(hào)產(chǎn)業(yè)載體，年銷售額 約 100 億元， 為培育 輻射全國(guó)的禮品、包裝印刷和臺(tái)掛歷產(chǎn)業(yè)集群 做出了貢獻(xiàn) 。 也正 是 這十多年間 第一代儀邦特色 商貿(mào)綜合體 的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，使得儀邦探索和創(chuàng)造出了一條建設(shè)和運(yùn)營(yíng)富有特色的 商貿(mào)綜合體 的商業(yè)模式。 從 2009 年開始， 以 上海儀邦鉆石灣廣場(chǎng)、 全椒儀邦廣場(chǎng) 、大連儀邦廣場(chǎng) 項(xiàng)目為代表的儀邦第二代 商業(yè) 綜合體項(xiàng)目，具有更寬廣的行業(yè)視野和更強(qiáng)的 商業(yè) 資源整合和商業(yè) 業(yè)態(tài) 創(chuàng)新能力 。 這些商業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)是規(guī)模巨大、業(yè)態(tài)新穎，尤其出現(xiàn)了許多以地方特色文化和產(chǎn)業(yè)資源為 基礎(chǔ)的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物、餐飲、娛樂和文化休閑有機(jī)融合，相互促進(jìn)。 截至 2011 年底， 儀邦 集團(tuán)在上海浦東建立了 商業(yè) 品牌運(yùn)營(yíng) 總部 ，正在發(fā)展成為全國(guó)性品牌 ，運(yùn)營(yíng)和在建的 特色 商貿(mào) 綜合體面積逾 300萬(wàn)平米， 另外有 300 萬(wàn)平米的特色商貿(mào)綜合體也在規(guī)劃之中， 公司產(chǎn)品也從原來(lái)“中國(guó)禮品城”等“第一代 儀邦 產(chǎn)業(yè)綜合體”過(guò)渡到上海金山 “儀邦鉆石灣” 廣場(chǎng) 等“第二代 儀邦商貿(mào) 綜合體”，涵蓋產(chǎn)業(yè)博覽、城市會(huì)展、購(gòu)物旅游、電子商務(wù)等諸多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能 ，商業(yè) 能級(jí)更高， 業(yè)態(tài) 更新，輻射帶動(dòng)能力更強(qiáng)，可有效激發(fā) 商貿(mào)產(chǎn)業(yè) 集群 的活力 。 2011 年，儀邦集團(tuán)做出了 2011-2015 年經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃。提出了以 35 下 商業(yè)發(fā)展理念和戰(zhàn)略 發(fā)展方向。 圖 3：早在 2003 年，儀邦集團(tuán)就被中國(guó)輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)授予“中國(guó)禮品城” 圖 4： 2006 年， “中國(guó)印刷材料交易中心” 授牌 圖 5： 2006 年，中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)授予“中國(guó)臺(tái)掛歷集散中心” 36 儀邦 集團(tuán)的 核心商業(yè)理念為“進(jìn)化”和“集成” 。 在儀邦的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)和開發(fā) 理念中， 商業(yè)組織 形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)三者緊密聯(lián)系，相互影響，且都不斷進(jìn)化，先進(jìn)的 商業(yè)形態(tài) 、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)必將淘汰落后的 商業(yè) 組織形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)，儀邦的商業(yè)使命為專注于順應(yīng)和引導(dǎo)這種趨勢(shì)，為這種趨勢(shì)服務(wù)。實(shí)現(xiàn)儀邦自身與所服務(wù)的產(chǎn)業(yè)和所在的城市相得益彰，跨越式發(fā)展。 儀邦還認(rèn)為，有生命力的 商業(yè) 形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)不是孤立和封閉的，而是一個(gè)集成各種優(yōu)質(zhì) 商業(yè) 要素，包括各個(gè)環(huán)節(jié)和城市各種功能的有機(jī)整體，才能具有規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，在全球經(jīng)濟(jì)快速調(diào)整和激烈競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期保持特色地位和發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)力。 正是基于以上兩個(gè)核心商業(yè)理念，才成就了儀邦的特色商業(yè)模式和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 洞察產(chǎn)業(yè)大勢(shì)，精通產(chǎn)業(yè)整合機(jī)理，彌補(bǔ) 商業(yè) 發(fā)展的短板，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)優(yōu)勢(shì)為勝勢(shì)，是儀邦 特色商業(yè) 綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的 主導(dǎo)思想理念 。 儀邦還特別重視城市空間形態(tài)和城市形象與商業(yè)綜合體之間的契合和互動(dòng)，視商業(yè)形態(tài)和城市空間形態(tài)互為條件，相互影響和促進(jìn)。商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作必須和城市功能及形象提升一體籌劃，一體實(shí)現(xiàn)。 一個(gè)儀邦特色商業(yè)綜合體，就是一個(gè)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集成區(qū)，涵蓋酒店、零售、餐飲、文化、旅游等多種可以促進(jìn)城市融和和城市功 37 能形象提升的功能，這些功能既服務(wù)于儀邦 商業(yè) 綜合體，又為整個(gè)城市提供功能空間和配套服務(wù)。 20 多年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)全球化和市場(chǎng)化的大背 景下，儀邦人親眼目睹各個(gè)地方 商業(yè) 的衰敗和繁榮，深刻體會(huì)到一個(gè)地區(qū)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力與其所具有的 商業(yè) 平臺(tái)和行業(yè)格局息息相關(guān)，只有將區(qū)域發(fā)展置身于規(guī)模效應(yīng)明顯、 配套 水平高、 專業(yè) 服務(wù)完善的 現(xiàn)代化 平臺(tái)之上，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝，脫穎而出。 圖 7：儀邦集團(tuán)業(yè)務(wù)架構(gòu)圖 經(jīng)過(guò) 20 多年的摸索和完善，儀邦的商業(yè)模式不斷清晰和強(qiáng)健：挖掘 地方商業(yè)需求 ，釋放特定區(qū)域和城市 商業(yè) 發(fā)展的潛力，構(gòu)建和運(yùn) 38 營(yíng) 商業(yè) 長(zhǎng)期良性發(fā)展的平臺(tái)。 二 、儀邦 集團(tuán) 商業(yè) 運(yùn)營(yíng)能力 儀邦 集團(tuán) 不僅在 20 多年的創(chuàng)業(yè)歷程中探索和淬煉出了開發(fā)運(yùn)營(yíng)特色 商業(yè) 發(fā)展平臺(tái) 的獨(dú)特商業(yè)模式，更表現(xiàn)出了較強(qiáng)的商業(yè)執(zhí)行力，積累了復(fù)制和創(chuàng)新其 商業(yè) 綜合體項(xiàng)目所需的較為豐富的商業(yè)客戶資源、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人才和資金儲(chǔ)備。 在龍港 禮品城 ，儀邦從無(wú)到有，日積月累，不斷變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，變優(yōu)勢(shì)為勝勢(shì)。最終將松散弱小的農(nóng)村禮品和包裝印刷產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為影響遍及全國(guó)的三家“國(guó)”字號(hào) 商貿(mào)流通 綜合體。在此期間，克服了多次宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，以及兩次金融危機(jī)風(fēng)暴對(duì)產(chǎn)業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的巨大壓力和艱難挑戰(zhàn)。表現(xiàn)出了較強(qiáng)的商業(yè)組織能力和整合提升能力。 儀邦集團(tuán)在禮品行業(yè)探索學(xué)習(xí) 20 多年，積累了非常豐富的商業(yè)資源，僅“中國(guó)禮 品城”項(xiàng)目背后就擁有 近千家 合作企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶，在全國(guó)乃至全球禮品產(chǎn)業(yè)鏈中處在重要節(jié)點(diǎn)之上，有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)聯(lián)系的國(guó)內(nèi)外客戶 成千上萬(wàn) 。 儀邦集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)精干而又穩(wěn)定，管理層在探索創(chuàng)新特色 商貿(mào) 綜合體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面堅(jiān)持了 20 多年，不僅對(duì) 商業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整、流通環(huán)節(jié)變革、 物流 等領(lǐng)域具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力，更在 20 多年的企業(yè)發(fā)展歷程中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的商業(yè)技術(shù)。在項(xiàng)目選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、融資、財(cái)務(wù)和工程管理等方面有完善的流程、制度和操作指南。 39 儀邦集團(tuán)還具有全國(guó)范圍內(nèi)難得的一支特色 商業(yè) 綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面的團(tuán)隊(duì) ，尤其在 特色 商業(yè)綜合體 的組織運(yùn)營(yíng) 方面，在過(guò)去 10多年 相關(guān) 過(guò)程 中，儀邦積累了一支總?cè)藬?shù)約 100 多人的 商貿(mào) 綜合體經(jīng)營(yíng)和管理人才，涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、資產(chǎn)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、財(cái)務(wù)金融和工程技術(shù)等各專業(yè)領(lǐng)域。 為探索發(fā)展特色 商貿(mào) 綜合體這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)和城市建筑形態(tài)，儀邦組建了一支學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)，并特別重視人員儲(chǔ)備和人才梯隊(duì)建設(shè)，截至目前，項(xiàng)目管理、工程管理、商業(yè)管理等中高級(jí)管理人才和技術(shù)人員 儲(chǔ)備 ， 完全可以滿足 項(xiàng)目的成功建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 的需要 。 2011 年，儀邦集團(tuán)做出了 2011-2015 年經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃。提出了以下幾點(diǎn)發(fā)展方 向。 （ 1）借力資本 市場(chǎng) 登陸資本市場(chǎng)不僅有利于籌集社會(huì)資金，支持儀邦集團(tuán)完成全國(guó)投資布局。更有助于增強(qiáng)儀邦對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力，提升公司治理水平和品牌形象。 從 2010 年起，儀邦集團(tuán)各部門和各分公司都已按照 規(guī)范化管理公司的監(jiān)管要求做好各項(xiàng) 與資本市場(chǎng)對(duì)接 前的準(zhǔn)備工作，并注意繼續(xù)梳理和完善各項(xiàng)工作流程，強(qiáng)化已經(jīng)建立的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范和內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。做好日常管理數(shù)據(jù)采集和分析等有關(guān)基礎(chǔ)工作，為早日登陸資本市場(chǎng) 做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 （ 2） 完成全國(guó)布局 在 2010 年前完成華東和華中市場(chǎng)的布局的基礎(chǔ)上，儀邦集團(tuán)從 40 2011 年開始決定實(shí)施全國(guó)布局戰(zhàn)略，作好 了 大連、 江西 等新項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備工作。儀邦集團(tuán)將按照全國(guó)性大型集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)，研究制定和實(shí)行新的組織管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司和資產(chǎn)管理公司的職能，區(qū)域公司從項(xiàng)目工程和運(yùn)營(yíng)管理智能拓展到項(xiàng)目投資職能，重點(diǎn)工作為項(xiàng)目選址、規(guī)劃和施工組織，集團(tuán)總部重點(diǎn)側(cè)重到資本運(yùn)作和人力資源支持。 截至 2011 年底，儀邦集團(tuán)上海金山鉆石灣項(xiàng)目、 浦東儀邦 廣場(chǎng)項(xiàng)目、安徽滁州奧特萊斯項(xiàng)目、全椒儀邦廣場(chǎng)項(xiàng)目和江西井岡山儀邦會(huì)展中心項(xiàng)目都開始開工建設(shè)和運(yùn)營(yíng)前的準(zhǔn)備工作，浦東張江 儀邦總部基地 （與張江集團(tuán)合資） 、大連旅順龍頭鎮(zhèn)儀邦廣場(chǎng)等項(xiàng)目都已獲取土地，在華東區(qū)域和華中區(qū)域市場(chǎng)拓展已經(jīng)基本完備的情況下，儀邦集團(tuán)未來(lái)的重點(diǎn)將加大東北、華北和西北以及華南區(qū)域的市場(chǎng)拓展力度，最終完成在全國(guó)大多數(shù)省市的投資布局，計(jì)劃將商業(yè)運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃面積在目前運(yùn)營(yíng)、在建和在規(guī)劃面積 300 萬(wàn)平米的基礎(chǔ)上翻一番，達(dá)到 600 萬(wàn)平米，進(jìn)入全國(guó)物流領(lǐng)域和商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域“雙前 10名”。 41 第五章 項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)方案 一、項(xiàng)目投資建設(shè)方案 本擬建 項(xiàng)目 的 建設(shè)運(yùn)營(yíng)包括三個(gè)階段，分別為項(xiàng)目前期、項(xiàng)目建設(shè)招商期和項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng)期。 目前，項(xiàng)目整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案正在進(jìn)行之中，各項(xiàng)前期工作進(jìn)展順利，計(jì)劃于 2012 年上半年完成項(xiàng)目報(bào)批和可行性研究編制工作，以及擴(kuò)建項(xiàng)目施工準(zhǔn)備和全部項(xiàng)目的招商機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理部門組建，下半年前結(jié)束各項(xiàng)前期工作，轉(zhuǎn)入項(xiàng)目建設(shè)和招商。 完成全部 項(xiàng)目建設(shè) 和 招商 估計(jì)需要 約 3-5 年時(shí)間， 從 2012 年下半年開始，項(xiàng)目 按照建設(shè)進(jìn)度分為三大部分，其中禮品城一期工程已經(jīng)完成，禮品城二期工程的建設(shè)也已基本完成，后續(xù)主要為三期擴(kuò)建工程建設(shè)。 其中主要工作進(jìn)度計(jì)劃初步安排如下所示： （ 1）、禮品城二期在建項(xiàng)目的完工 ：計(jì)劃 2012-2013 年內(nèi)完成全部禮品城二期的基建和裝修及周邊環(huán)境整治工作。 （ 2）禮品城一期已建成項(xiàng)目的改造和重新裝修 ：計(jì)劃從 2013年開始啟動(dòng)完成禮品城一期的改造和重新裝修工作，截止 2015 年全部完成禮品城一期市場(chǎng)的改造和精裝修。 （ 3）中國(guó)印刷材料交易中心已建成項(xiàng)目的改造和重新裝修 ：計(jì)劃 2014 年啟動(dòng)禮品城市場(chǎng)對(duì)面已建成的中國(guó)印刷材料交易中心改造和重新裝修工作。工期預(yù)計(jì) 1-2 年內(nèi)完成，截止 2016 年竣工。 （ 4） 后續(xù) 新開工 擴(kuò)建 工程 ：后續(xù)擴(kuò)建 工程 準(zhǔn)備分 兩 期開發(fā) 建設(shè) ， 42 其中一期先行啟動(dòng)和完成 已經(jīng)取得土地證和完成基本土地 拆遷整理工作的龍港大道和龍金大道夾角轉(zhuǎn)盤地塊建設(shè)。后續(xù)部分待土地整理完成后擇時(shí)進(jìn)行。 目前，龍金大道和龍港大道 西南 夾角轉(zhuǎn)盤地塊的規(guī)劃方案在多輪優(yōu)化之后已初步完成，計(jì)劃于 2012 年完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，達(dá)到開工條件， 2013 年開工建設(shè)， 2015 年竣工后投入運(yùn)營(yíng)。 運(yùn)營(yíng)和招商方面，禮品城一期已經(jīng)有十年運(yùn)營(yíng)歷史，商業(yè)影響力和商戶組合初具規(guī)模， 但項(xiàng)目改造和擴(kuò)建后升級(jí)為區(qū)域性商業(yè)中心后，商戶組合更為復(fù)雜，商業(yè)業(yè)態(tài)培育和經(jīng)營(yíng)業(yè)種的日常管理工作更為具體和專業(yè)化， 運(yùn)營(yíng)招商工作的質(zhì)量和效率，決定了整個(gè)項(xiàng)目的成敗，運(yùn)營(yíng)招商工作 初步進(jìn)度安排 如下： （ 1） 招商和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的籌備和設(shè)立 計(jì)劃在已有禮品城招商和運(yùn)營(yíng)管理公司的基礎(chǔ)上，大力引進(jìn)專業(yè)人才尤其現(xiàn)代購(gòu)物中心和大型商貿(mào)綜合體的經(jīng)營(yíng)管理人才，組建儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)招商中心、租賃中心和物業(yè)管理中心，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)和日常管理工作，該運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)計(jì)劃在 2012 年上半年完成籌備工作，下半年開始運(yùn)轉(zhuǎn)。 （ 2） 主力租戶簽約落戶 連鎖大型超市、百貨、國(guó)際影院、電玩城、歌城、兒童樂園等租賃面積在 2000 平米以上的商家品牌全部為主力租戶，主要從儀邦集團(tuán)戰(zhàn)略合作商家品牌庫(kù)中遴選。計(jì)劃從 2012 年下 半年開始逐步簽約，2013 年開始裝修和入駐開業(yè)。 43 （ 3） 非主力租戶簽約落戶 租賃面積在 2000 平米以下的商家品牌為非主力租戶，非主力租戶的簽約和入駐前裝修工作時(shí)間進(jìn)度壓力較小，安排在完成主力租戶簽約工作后進(jìn)行。 運(yùn)營(yíng) 和招商 期 是長(zhǎng)期工作，貫穿在今后 幾十年的經(jīng)營(yíng)管理 過(guò)程之中 。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 等前期工作和招商入駐等運(yùn)營(yíng)工作都在 深入的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上 進(jìn)行 ，充分考慮項(xiàng)目所處區(qū)域的文化和地理特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的 區(qū)域性一站式高端商業(yè)中心的基本 定位 特征，以及項(xiàng)目作為 浙江南 部 區(qū)域重要的大型現(xiàn)代城市風(fēng)貌區(qū)的目標(biāo)，致力于建設(shè) 一流 品質(zhì)，選擇最優(yōu) 的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間將堅(jiān)持實(shí)行“ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理 ”，使項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)管理水平達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。 三個(gè)階段的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)大致安排如下所示： 1、項(xiàng)目前期投資建設(shè)方案 項(xiàng)目前期工作安排如下： 1、 2012 年 2-6 月： 完成 項(xiàng)目 整體規(guī)劃方案 、 可行性研究報(bào)告編制和審批工作 。 2、 2012 年 7 月 10 月： 完成項(xiàng)目 擴(kuò)建部分 設(shè)計(jì) 方案 評(píng)審。 3、 2012 年 11 月 12 月： 44 完成施工圖設(shè)計(jì)及施工圖審查備案工作 及施工許可，以及做好項(xiàng)目施工各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 。 2、項(xiàng)目建設(shè)和招商階段投資建 設(shè)方案： 項(xiàng)目建設(shè)和招商階段，項(xiàng)目建設(shè)工作和招商工作一起謀劃，同時(shí)開展，齊頭并進(jìn)。按照市場(chǎng)培育和成長(zhǎng)規(guī)律，分步驟完成整個(gè)項(xiàng)目25.7 萬(wàn)平米的 主要 基建和安裝調(diào)試同時(shí)，順利完成各部分的招商、裝修、開業(yè)和整體運(yùn)營(yíng)。 具體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下： （一）第一期項(xiàng)目 施工 進(jìn)度： 1、 2013 年 1 月 2014 年 6 月： 首期 工程施工建設(shè)及招商階段。 2、 2014 年 7 月 2014 年 12 月： 首期工程 設(shè)備安裝調(diào)試階段。 3、 2015 年 1-5 月： 首期 工程竣工驗(yàn)收，交付使用。 （二）第二期項(xiàng)目進(jìn)度 在龍金大道和龍港大道西南夾角轉(zhuǎn)盤 地塊的建設(shè)過(guò)程中，加快推動(dòng)龍港大道北側(cè)地塊的開發(fā)啟動(dòng)工作，視土地拆遷整理進(jìn)展，及時(shí)推進(jìn)建設(shè)和招商運(yùn)營(yíng)工作，早日實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建成和運(yùn)營(yíng)，具體時(shí)間進(jìn)度初步安排如下所示 ： 45 附表 3：項(xiàng)目建設(shè)及招商工作進(jìn)度計(jì)劃 年份 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 月份 9 10 11 12 1-11 12 1-6 7 8 9 10 11 12 1-6 7 8 9 10 11 12 方案設(shè)計(jì) 方案評(píng)審 三通一平 施工圖設(shè)計(jì) 一期 擴(kuò)建 基建招商 一期 擴(kuò)建 安裝調(diào)試 一期 擴(kuò)建 竣工投運(yùn) 二期 擴(kuò)建 基建招商 二期 擴(kuò)建 安裝調(diào)試 二期 擴(kuò)建 竣工投運(yùn) 項(xiàng)目籌建期 項(xiàng)目建設(shè) 招商 期 二、項(xiàng)目組織管理方案 項(xiàng)目采用現(xiàn)代企業(yè)管理體制，實(shí)行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，執(zhí)行董事由投資人負(fù)責(zé)任免。公司除設(shè)立總經(jīng)理職位之外，還設(shè)立若干副總經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、工程管理、合同管理、銷售、財(cái)務(wù)、行政人事、法務(wù)、公共關(guān)系、 IT 等。 組織結(jié)構(gòu)如圖 11 所示： 圖 8：項(xiàng)目組織架構(gòu)圖 預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)招商階段，團(tuán)隊(duì)需要 30 名員工；大多為中高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人才。隨著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)展開，到全部項(xiàng)目投運(yùn)，公總經(jīng)理 商業(yè)運(yùn)營(yíng)部 銷售部 財(cái)務(wù)部 合約部 工程管理部 物業(yè)管理部 行政人事部 法務(wù)部 公共事務(wù)及 IT 46 司員工總數(shù)可能達(dá)到 1000 人左右，主 要增加物業(yè)管理 （清潔、保潔、維修、保安等）、租賃管理 等方面的人員， 以上人員全部 從市場(chǎng)上招聘 和引進(jìn) 。 項(xiàng)目施工建設(shè)嚴(yán)格按照國(guó)家關(guān)于工程監(jiān)理和施工質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)管的有關(guān)規(guī)范進(jìn)行操作，同時(shí)繼承儀邦集團(tuán)在過(guò)去開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)“中國(guó)禮品城” 、安徽滁州儀邦?yuàn)W特萊斯廣場(chǎng)等 多個(gè) 類似商貿(mào) 綜合體的經(jīng)驗(yàn)，推陳出新，制定科學(xué)的工作崗位規(guī)范和工作流程，提高項(xiàng)目的組織管理水平，確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和 進(jìn)度 。 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案 本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)按照 龍港儀邦 奧特