中原國際商貿(mào)城項目策劃全案

中原國際商貿(mào)城項目策劃全案 項目總論 一、中原國際商貿(mào)城項目基本情況 中原國際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為 2200 畝 (其中凈地 2000 畝，退規(guī)劃紅線 200 畝 )西界：輕工一路，東界 ；大慶路，南界 ；建設(shè)路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)有限公司通過正式掛牌所得，總地價約人民幣 8000 萬元。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準了該項目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計要求。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無拆遷任務(wù)。周口市有關(guān)部門在市長辦公室會上已基本滿足項目用地的六通 (即上水 通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通 )條件，周口市政府成立了以市長負責制的項目指揮部，項目列入周口市 2004 年一號工程，并準備申報河南省重點工程項目。 二、項目模式與合作方式 本項目由周口市天華置業(yè)有限公司獨資開發(fā)。 項目經(jīng)營方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷售；鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)大棚、大型倉儲、貨場、無污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營。自營部分在財務(wù)預(yù)測時按租賃形式列算。 三、項目可行性報告的結(jié)論 項目總投資人民幣 132189.5 萬元 (含貸款利息 )，啟動資金 2 000 萬元， 向銀行借款8 000 萬元。經(jīng)分析研究，項目主要經(jīng)濟指標如下 : 1、成本指標 （ 1）交易展銷區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架： 1294.76 元 / （ 2）配套住宅區(qū) 多層半框架： 1194.36 元 / （ 3）商務(wù)休閑區(qū) 小高層框架： 1394.35 元 / （ 4）倉儲加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)： 1064.76 元 / 2、銷售與租價格指標： （ 1）交易展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價為 1900 元 / （ 2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價為 1380 元 / （ 3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價為 2100 元 / （ 4）倉儲加工園等鋼構(gòu)租賃金為： 21 元 /月 3、收入標準 (靜態(tài)指標 ) （ 1）銷售收入： 149940 萬元 （ 2）租賃收入： 5619.6 萬元（可租賃部分年靜態(tài)指標） 4、財務(wù)指標 (靜態(tài)指標 ) （ 1）所得稅前利潤： 32765.9 萬元（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入） （ 2）投資利潤率： 45.5% （ 3）投資利稅率： 55.6% （ 4）稅前財務(wù)凈現(xiàn)值： 62 447.9 萬元 （ 5）內(nèi)部收益率： 48.36% （ 6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前： 4.15 年 稅后： 4.57 年 （ 7）投資回收期（動態(tài)） 稅前： 4.93 年 稅后： 5.30 年 （ 8）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值： 49 971 萬元 （ 9）內(nèi)部收益率： 41.04% 第一部分 市場研究與方案構(gòu)思 第一章 項目市場研究 1.1 周口專業(yè)市場宏觀走勢分析 周口市是一個有著一千多萬人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。發(fā)展大商貿(mào)，促進大流通，加快城市建設(shè)勢在必行。 建設(shè)大周口的大都市目標，就需要有一個與市情相適應(yīng)相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計劃中，其重要一項是：規(guī)范市場行為，建設(shè)、引領(lǐng)地區(qū)大流通 、大商貿(mào)的大型綜合類批發(fā)市場，已經(jīng)是周口經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。 1.1.1 周口市住宅商品房情況 周口市住宅商品房正由 住居 時代開始向人性化、智能化方向發(fā)展；開始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的 人居 時代邁進。在層高上開始向小高層發(fā)展；在戶型上開始向大套居發(fā)展；在設(shè)計上開始有飄窗，分干、濕區(qū)，動、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。 周口住宅商品房整個價位走勢偏低。從市場調(diào)查來看，最為普遍的價位在 1300 1100元每平方 米之間；在個案中，最高售價達每平方米 1960 元，最低售價（頂樓）在每平方米 850 元左右。 1、周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積 周口城鎮(zhèn)人均居住建筑面積為 29.4 平方米，已基本達到小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積： 19.76 平方米。 2、周口市住宅平均價格 中心城區(qū)： 1300 元 /平方米；外環(huán)城區(qū)： 950 元 /平方米 3、周口 2003 年前已完成開發(fā)面積（城鎮(zhèn)）： 982 萬平方米 其中：住宅面積： 692 萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積： 290 萬平方米 住宅面積70%商業(yè)地產(chǎn)30% 4、周口 2003 年后預(yù)計新開發(fā)面積（含在建）： 200 余萬平方米 。 其中：住宅面積： 120 萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積： 80 余萬平方米 住宅60%商業(yè)地產(chǎn)40% 5、周口房地產(chǎn)銷售基本特征 周口房地產(chǎn)銷售主要表現(xiàn)為：售價適應(yīng)當?shù)叵M水平，房產(chǎn)整體形勢良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快，周口蘊藏著較強的購買力。 周口住宅地產(chǎn)銷售價格差距較大，從每平方米 1950 元到每平方米 850 元，表 現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。 周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專業(yè)市場開始有產(chǎn)權(quán)進步，但價格差距太大，從極少數(shù)每平方米達到 15000 元到最低 2000 元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場極不穩(wěn)定，具有明顯的初級特征。 1.1.2 周口寫字樓情況 周口尚未形成規(guī)范的寫字樓，除幾大銀行擁有 15 層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟較為落后的基本特征。 1、多層帶商居辦公樓較為普遍 如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機構(gòu)以文教為主；以小戶型結(jié)構(gòu)、單間面積 20 平方米為主，其余有二室、三室 戶型，面積在 40-50平方米；沒有規(guī)范物業(yè)管理，只有車輛看管。 2、多層機關(guān)辦公樓自用與出租 如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高 8 層，總面積 7000 平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積 30 平方米，共 110 套，二室 60 平方米，約 20 套，三室 90 平方米，約 15 套。 6 至 7 層為商業(yè)局自用， 1 至 5 層對外出租。 3、開發(fā)寫字樓較少 如位于老新華書店對面的永安商務(wù)樓，屬對外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與基本物管服務(wù)，但出租率不甚理想，約在 50%多一點，戶型以單間為主，面積在 26 平方米左右，約 100 余間，每間每月租金 400 元左右，主要入駐機構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險等。 1.1.3 周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟情況 1、項城市 位于周口市南部，面積 1083 平方公里，人口 103 萬，轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會經(jīng)濟指標的絕對值基本與周口相持平，年人均可支配收入在 4000 5000 元之間。主要商業(yè)區(qū)在以項城商場和項城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場有項城建材市場，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。 項城交通發(fā)達。漯阜鐵路環(huán)城而過，并以形成省級公路網(wǎng)。 2、鄲城縣 位于周口東部，面積 1471 平方公里，總?cè)丝?120 萬，轄 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在 八縣中，鄲城是經(jīng)濟較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟主要支柱。年人均可支配收入在 3000 元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價商場為中心的人民路中段，專業(yè)市場不發(fā)達，主要依靠馬路帶經(jīng)濟。 鄲城交通不發(fā)達。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級公路網(wǎng)已形成。 3、淮陽縣 位于周口市腹地，面積 1468 平方公里，人口 119 萬人，轄 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓柦?jīng)濟比較落后，僅有一個占地約 30 畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在 3000 元左右。 淮陽城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達，鐵路有周淮地方鐵路與 許鄲地方鐵路，106 國道穿城而過，省級公路網(wǎng)已形成。 4、西華縣 位于周口西郊，總面積 1194 平方公里，人口 79 萬，轄 19 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟比較落后，年人均可支配收入在 3000 元以下。 西華交通不發(fā)達，沒有鐵路，主要依靠省級公路網(wǎng)。 5、沈丘縣 位于周口市東南郊，總面積 1007 平方公里，人口 111 萬，轄 21 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟較好的縣之一，年人均可支配收入在 3000 元以上。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場。 沈丘交通不發(fā)達，沙潁河盤城而 過，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。 6、鹿邑縣 位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積 1245 平方公里，人口 110 萬，轄 22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個，經(jīng)濟實力在八縣中也較強，年人均可支配收入 3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒有鐵路，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。 7、扶溝縣 位于周口市西北隅，面積 1173 平方公里，總?cè)丝?68 萬，轄 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟綜合實力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在 3000 元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過，具有水陸交通與省級公路網(wǎng)聯(lián)動能力。 8、太康縣 位于周口市北郊，面積 1759 平方公里，總?cè)丝?130 萬，轄 23 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個，經(jīng)濟實力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在 3600 元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場。許鄲地方鐵路與 106 國道交城而過，省級公路網(wǎng)發(fā)達。 9、商水縣 位于周口西南部，面積 1314 平方公里，總?cè)丝?107 萬，轄 23 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。商水距周口僅 8 公里，周口未來城市發(fā)展將實現(xiàn)“周商一體”，商水是周口向南發(fā)展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟落后，是八縣中較落后的一個，年人均可支配收入在 3000 元以下，交通 主要依靠省級公路網(wǎng)。 10、川匯區(qū) 川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟水平整體高于周口市，人口 35 萬人，年人均可支配收入在 5000 元左右。 11、八縣主要經(jīng)濟特征 （ 1）商業(yè)工業(yè)品來源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙； （ 2）房地產(chǎn)發(fā)展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)； （ 3）以農(nóng)業(yè)為主，各縣都有農(nóng)用機械廠和交易場所； （ 4）商業(yè)發(fā)展較慢，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)大市的基本特征； （ 5）人均住房面積 19 ； （ 6）城區(qū)商品房價格在 800 1100 元 /之間。 1.2 周口市專業(yè)化市場中觀走勢分析 1.2.1 周口專業(yè)化（商品化）市場情 況 周口目前擁有的各類專業(yè)市場，全部停留在商品化市場這一面向終端消費者經(jīng)營模式，其特點是： 經(jīng)營成本高，經(jīng)營利潤薄，發(fā)展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，尤其表現(xiàn)為“集貿(mào)”市場，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的基本特征。 1、建材裝飾市場 周口鐵路建材批發(fā)市場 位于農(nóng)工路，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場，主要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房， 市場運作模式為出租。 周口精細建材批發(fā)市場 位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場。主要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木材、油漆 、五金等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房，占地面積約在 100 畝左右，市場運作模式以出租為主，單體租金平均為 10000 元 /平方米 /年。 周口鋼材世界 位于建設(shè)路，占地約 6 畝的露天鋼材交易廣場，主要經(jīng)營各類鋼材，經(jīng)營年史約 10年以上。 豫東大世界 由宋慶齡基金會投資，擬在周口興建一個大型建材批發(fā)市場，該項目正在論證階段。 2、集貿(mào)市場 周口農(nóng)資大市場 位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積 450 畝，建筑結(jié)構(gòu)為二、三層磚混結(jié)構(gòu)，屬新建市場，計劃今年 5 月 1 日或 6 月 1 日開業(yè)。主要經(jīng)營內(nèi)容：化肥、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。市場運作模 式以出租為主。 高莊集貿(mào)市場 位于莊東路，建筑結(jié)構(gòu)以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，主要經(jīng)營蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。 北花園集貿(mào)市場 位于建設(shè)路與八一路交叉口，占地約 8 畝，建筑結(jié)構(gòu)主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經(jīng)營時間約 3 年多，經(jīng)營內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。 文昌街集貿(mào)市場 位于文昌街，占地約 8 畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要經(jīng)營蔬菜、干果等農(nóng)副產(chǎn)品，經(jīng)營時間約 4 年。 迎水寺集貿(mào)市場 位于中州路北段，占地約 8 畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營內(nèi)容為針織、毛線 、服裝、鞋帽等，經(jīng)營時間約 5 年。 八一路農(nóng)貿(mào)市場 位于八一路，是周口市內(nèi)最大的農(nóng)貿(mào)市場，占地約 20 畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場，主要經(jīng)營蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品。 3、家具市場 華威家具城 位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營實木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉庫改建而成，經(jīng)營時間約 4 年。 家美家具城 位于工農(nóng)路南段，建筑結(jié)構(gòu)為二層大框架大廳，主要經(jīng)營內(nèi)容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。 龍江家具廣場 建筑結(jié)構(gòu)為三層大框架大廳，目前正在裝修待營業(yè)階段 。 浙江家具城 位于大閘路，面積 12000 平方米，框架式結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)營實木家具、套房家具、辦公家具等。 易發(fā)家具廣場 位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結(jié)構(gòu)二層磚混，面積 2500 平方米，為獨家經(jīng)營市場，主要經(jīng)營辦公家具、套房家具等。 4、其他類市場 周口古玩城 位于八一路，建筑結(jié)構(gòu)單層磚混，主要經(jīng)營古玩、字畫、玉器等。 北京亞飛周口汽貿(mào)城 位于建設(shè)路，占地約 10 畝，屬獨家自建自營性質(zhì)，主要經(jīng)營整車銷售，經(jīng)營時間約4 年。 周口億星批發(fā)市場 主要經(jīng)營糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟，經(jīng)營主要集中一 層商業(yè)鋪面。 5、專業(yè)化（商業(yè)化）市場調(diào)查分析 分析數(shù)據(jù)： 市場個數(shù)： 21 個 業(yè)主戶數(shù)： 3510 戶 市場經(jīng)營業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類。 市場總面積： 150 萬平方米。 建筑結(jié)構(gòu)： 單層磚混 31.5 萬平方米 占 21% 二層復(fù)式 45 萬平方米 占 30% 鋼架石棉瓦大棚 64.5 萬平方米 占 43% 舊倉庫等舊房改造 9 萬平方米 占 6% 如下圖所示： 經(jīng)營業(yè)主來源 本地： 3018 戶 占 86%；外地： 492 戶 占 14% 本地86%外地14% 租金價格 10 元 /平方米月以下： 占 6% 11-15 元 /平方米月： 占 38% 16-25 元 /平方米月： 占 46% 26 元 /平方米月以上： 占 10% 中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達 60-100 元 /平方米以上 如下圖所示： 市場流通通路 零售業(yè)： 占 89%；批發(fā) 業(yè)： 占 11% 如下圖所示： 零售業(yè)89%批發(fā)業(yè)11% 1.2.2 荷花市場 荷花市場位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長青路，面積約八十畝，建筑面積約 5 萬平方米，主要結(jié)構(gòu)為二層和部分鋼架大棚，市場內(nèi)共有商戶 2350 戶，經(jīng)營項目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。 1、交通不暢制約了市場發(fā)展 荷花市場位于市中心，車輛出入不方便，加上市場內(nèi)各種添置物的阻礙，市場出入貨不暢，已不符合交通作為市場的基本要求。 2、亂收費壓抑了市場發(fā)展 荷花市場由于缺乏有效管理，亂收費現(xiàn)象十分嚴重。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費在 30 100 元不等，工商、國地稅每月每戶在 780 元以上，嚴重挫傷了經(jīng)營戶的積極性。 3、消防隱患壓在人們心頭 荷花市場由于歷史原因，消防一直未能按市場規(guī)范建設(shè)，而荷花市場現(xiàn)狀已無法改變消防 隱患 的事實。從全國各大市場的火災(zāi)來看（如安徽合肥城隍廟市場 2000 年大火，沈陽 2001 年大火，安慶光彩市場 2003 年大火等等），一旦荷花市場出現(xiàn)火情，后果將不堪設(shè)想，不僅是房、貨的損失，更有可能傷及人民生命安全。 1.2.2.1 荷花市場經(jīng)營內(nèi)容分析 1、棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品 1391 戶 占 59% 2、小百貨、日雜品 306 戶 占 13% 3、糖、煙、酒、副食品 270 戶 占 11% 4、電子、電器、電工、電料、五金 200 戶 占 9% 5、其他（化妝品、廚具、建材） 183 戶 占 8% 1.2.2.2 荷花 市場鋪型結(jié)構(gòu)分析 1、單間 2060 戶 占 87.6% 2、兩間 247 戶 占 10.50% 3、三間 28 戶 占 1.2% 4、四間 16 戶 占 0.7% 5、鋼架大棚 1 座 1.2.2.3 荷花市場經(jīng)營業(yè)主類別分析 1、購房經(jīng)營業(yè)主 214 戶 占 9% 2、租房經(jīng)營業(yè)主 2138 戶 占 91% 3、本地業(yè)主 2021 戶 占 86% 4、 外地業(yè)主 329 戶 占 14% 1.2.2.4 荷花市場經(jīng)營情況分析 1、市場租（售）價格情況 市場最高售價在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米 15000 元，市場最低售價每平方米僅 2000 多元，形成巨大的距差，從售出價格平均分析，售價應(yīng)在每平方米 4000 8000元之間。 15000600010000200040006000800010000120001400016000最高價 平均價格 最低價租（售）價格情況 2、市場營業(yè)情況 荷花市場最鼎盛時為 5000 多戶，現(xiàn)在為 2350 戶，正開門營業(yè)的 1881 占總經(jīng) 營戶的 80%，關(guān)門未營業(yè)的 469 占總經(jīng)營戶的 20%。 5000235018814690100020003000400050006000鼎盛期 現(xiàn)在 經(jīng)營中 關(guān)門市場營業(yè)情況 1.3 中原國際商貿(mào)城市場微觀走勢分析 1.3.1 區(qū)位特點 中原國際商貿(mào)城選擇在周口市川匯區(qū)新政務(wù)區(qū)，是周口市城市新一輪經(jīng)濟發(fā)展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價值。 市政府投資重點的轉(zhuǎn)移給川匯新區(qū)帶來了更多的機遇。川匯新區(qū)的建立使各項配套得到完善，居民人口增長，生活設(shè)施進一步齊全，對外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來開發(fā)投資，同時城市基礎(chǔ)配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮， 加速經(jīng)濟的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價值。 1.3.2 購買對象及購買心理分析 對購買對象心理分析采用市場調(diào)查的手段，調(diào)查共發(fā)放問卷 200 份，向具有一定經(jīng)營規(guī)模的業(yè)主做了詳細而深入的訪查。 1.3.2.1 業(yè)主經(jīng)營現(xiàn)狀分析 1、 經(jīng)營場所及種類 （ 1） 經(jīng)營場所的樣本分布 40.00%10.00%9.50%2.50%4.00%18.00%16.00%荷花市場中州商城浙江家具城億星批發(fā)市場東方家具城鐵路精細建材批發(fā)市場主干道 （ 2） 經(jīng)營種類的樣本分布 26.00%8.00%10.50%8.00%13.50%18.00%16.00%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料家具建材其他 棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三個種類是此次調(diào)查重點，占比達 57.5%，“其他”項中包括電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨。 （ 3） 經(jīng)營場所 BY 經(jīng)營種類 0% 20% 40% 60% 80% 100%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料家具建材音像主干道 50% 10% 20% 10% 10%鐵路精細建材城 100%東方家具城 100%億星批發(fā)市場 100%浙江家具城 100%中州商城 100%荷花市場 40% 20% 20% 20%棉紡針織 , 服 裝鞋帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五 金 , 家電 , 電 工 ,電料家具 建材 音像 棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調(diào)查的批發(fā)市場中所占的比例較重，也顯示出這四個經(jīng)營種類在周口市各批發(fā)市場中的成活率較高。 2、 鋪面結(jié)構(gòu)及面積 （ 1） 鋪面結(jié)構(gòu) 大棚28.50%單層40.50%二層復(fù)式4.00%二層11.50%三層2.00% 其他13.50% 在調(diào)查的經(jīng)營戶中，其鋪面結(jié)構(gòu)以大棚和單層為主，所占比重接近 70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。 （ 2） 鋪面面積 面積在 30 80 的鋪面所占比例為 56%，這個面積區(qū)間在調(diào)查的經(jīng)營戶中占的比例較高。 （ 3） 鋪面結(jié)構(gòu) BY 鋪面面積 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%大棚 63.15% 19.29% 17.56%單層 8.64% 91.36%二層復(fù)式 100%二層 76.92% 23.08%三層 100%框架 80% 20%10-30 30-80 80-100 100-200 200-300 3 0 0 以 上 大棚結(jié)構(gòu)的面積集中在 10 30 ，單層結(jié)構(gòu)的面積則集中在 30 80 ，二層復(fù)式的面積在 80 100 ，二層結(jié)構(gòu)的單間面積集中在 10 30 以內(nèi)，三層結(jié)構(gòu)面積在 100200 ，框架結(jié)構(gòu)的面積在 200 以上。 （ 4） 經(jīng)營場所 BY 鋪面結(jié)構(gòu) 0% 20% 40% 60% 80% 100%大棚單層二層復(fù)式二層三層框架主干道 75% 9.37% 15.63%鐵路精細建材城 69.44% 5.55% 25.01%東方家具城 100%億星批發(fā)市場 80% 20%浙江家具城 100%中州商城 90% 10%荷花市場 71.25% 11.25% 1.25% 11.25% 5%大棚 單層 二層復(fù)式 二層 三層 框架 在調(diào)查的市場中，荷花市場的鋪面結(jié)構(gòu)最多，以大棚加磚混結(jié)構(gòu)為主，兩個家具城均為框架結(jié)構(gòu)，單層結(jié)構(gòu)在所有調(diào)查的市場占據(jù)著主導地位。 （ 5） 經(jīng)營場所 BY 經(jīng)營面積 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%10-3030-8080-100100-200200-3003 0 0 以 上主干道 12.50% 68.75% 6.25% 12.50%中州商城 15% 85%浙江家具城 5.26% 52.63% 31.57% 10.54%億星批發(fā)市場 60% 20% 20%東方家具城 62.50% 37.50%鐵路精細建材城 55.55% 30.55% 11.11% 2.79%荷花市場 45% 46.25% 8.75%10-30 30-80 80-100 100-200 200-300 3 0 0 以 上 以荷花市場為代表的綜合性市場，主要面積在 10 80 之間，經(jīng)營建材的鐵路精細建材批發(fā)市場面積集中在 30 100 之間，兩個家具城的面積均在 80 以上，主干道的沿街商鋪的面積則以 30 80 的居多。 （ 6） 經(jīng)營種類 BY 經(jīng)營面積 0% 20% 40% 60% 80% 100%10-3030-8080-100100-200200-3003 0 0 以 上其他 12.50% 68.75% 6.25% 12.50%建材 55.55% 30.55% 5.55% 5.55% 2.80%家具 3.70% 55.55% 33.33% 7.42%五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 87.50% 12.50%糖業(yè)煙酒 76.19% 4.76% 19.05%日用小百貨 100%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 17.30% 75% 1.92% 3.84% 1.94%10-30 30-80 80-100 100-200 200-300 3 0 0 以 上 在所調(diào)查市場的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在 30 80，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經(jīng)營面積集中在 10 30 ，家具行業(yè)的經(jīng)營面積在 100 200 之間。 3、 購買價格和租賃價格 （ 1） 鋪面擁有形式 購買5.50%租賃94.50% 在調(diào)查的經(jīng)營戶中，有 94.5%的鋪面擁有形式為租賃。 （ 2） 購買價格 在購買的經(jīng)營業(yè) 主中，有超過 60%業(yè)主購房單價在 2000 3000 元 /。 （ 3） 租賃價格 55.55%24.33%18.51%1.61%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 有超過 50%的經(jīng)營業(yè)主的租金在 10 20 元 /月。 （ 4） 鋪面擁有形式 BY 經(jīng)營場所 92.50%95% 94.44%100% 100% 100%93.75%7.50%5% 5.56% 6.25%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%荷花市場中州商城鐵路精細建材城 億星批發(fā)市場浙江家具城東方家具城主干道租賃 購買 所調(diào)查的各批發(fā)市場鋪面均以租賃為主。 （ 5） 鋪面擁有形式 BY 經(jīng)營種類 90.39%87%100.00% 100% 100%94%100.00%9.61%13%5.55%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%棉紡針織,服裝鞋帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五金,家電,電工,電料家具 建材 其他租賃 購買 調(diào)查的各經(jīng)營種類的鋪面均以租賃為主。 （ 6） 鋪面擁有形式 BY 鋪面結(jié)構(gòu) 27.50%40%4.00%9%2%14%2.00% 2%3%0.50%6%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%大棚 單層 二層復(fù)式 二層 三層 框架租賃 購買 調(diào)查顯示，大部分鋪面結(jié)構(gòu)所對應(yīng)的鋪面擁有形式為租賃。 （ 7） 經(jīng)營場所 BY 購買價格 0% 20% 40% 60% 80% 100%2000-30003000-40004000-50005000-6000主干道 50% 50%東方家具城浙江家具城億星批發(fā)市場鐵路精細建材批發(fā)市場 100%中州商城 100%荷花市場 33.33% 16.66% 16.66% 33.35%2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000-6000 所調(diào)查的市場中，荷花市場的購買價格的區(qū)間最多，其中 2000 3000 元 /為主要的售出價格，鐵路建材市場的售出價格在 2300 3800 元 /，兩個家具城和億星批發(fā)市場內(nèi)只租不售。 （ 8） 經(jīng)營種類 BY 購買價格 0% 20% 40% 60% 80% 100%600-10001000-20002000-40004000-5000其他 50.00% 50.00%建材 100.00%家具五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料糖業(yè)煙酒日用小百貨 100%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 40.00% 20% 20.00% 20.00%600-1000 1000-2000 2000-4000 4000-5000 在調(diào)查的經(jīng)營種類中，棉紡 針織、服裝鞋帽購買的價格區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有形式均為租賃，購買者較少。 （ 9） 鋪面結(jié)構(gòu) BY 購買價格 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%大棚 27.27%單層 50.00%二層復(fù)式二層 4.54%三層 18%1000-2000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 調(diào)查的單層價格均集中在 2000 3000 元 /之間，二層復(fù)式均為租賃。 （ 10） 經(jīng)營場所 BY 租賃價格 0% 20% 40% 60% 80% 100%10-2020-3030-505 0 以 上主干道 53% 16% 18.75% 12.25%東方家具城 100%浙江家具城 84.21% 15.79%億星批發(fā)市場 80% 20%鐵路精細建材批發(fā)市場 58.33% 36% 5.56%中州商城 65% 25% 10%荷花市場 35.00% 27.50% 28.75% 1.25%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 10 20 元 /月是各批發(fā)市場經(jīng)營戶的主導租金價格。 （ 11） 經(jīng)營種類 BY 租賃價格 0% 20% 40% 60% 80% 100%10-2020-3030-505 0 以 上其他 56.66% 16.66% 20.00% 6.68%建材 58.33% 38.23% 3.44%家具 88.88% 11.12%五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 12.50% 87.50%糖業(yè)煙酒 100%日用小百貨 57.14% 42.86%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 53.19% 30% 8.51% 8.48%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 經(jīng)營五金、家電、電工、電料、日用小百貨的經(jīng)營戶租金價格在 20 50 元 /月，超過 80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經(jīng)營戶租金價格為 10 30 。 （ 12） 鋪面結(jié)構(gòu) BY 租賃價格 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%大棚 21.16% 8.99%單層 26.45% 10.58%二層復(fù)式 1% 1.05%二層 3.70% 8.46%三層 1.05% 1%框架 7.93% 4.23% 2.11%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 有近 50%租金價格在 10 20 元 /月經(jīng)營戶的結(jié)構(gòu)為大棚、單層。 4、 供貨來源及經(jīng)營方式 （ 1） 上游供貨來源 15%7%4%1%1%3%0.3%13%14%33%0.83%0.28%1.10%0.28%0.28%9.9%鄭州 武漢 江浙 上海 河北 廣東 河南 山東 福建山西 湖南 黑龍江 東北 北京 美國 所調(diào)查的經(jīng)營戶的進貨來源的地區(qū)主要來自：鄭州、江浙、武漢和 上海，占比達75%。 （ 2） 經(jīng)營方式 批發(fā)8%零售36%批零兼營56% 56%的被調(diào)查業(yè)主的經(jīng)營方式為批零兼營。 （ 3） 經(jīng)營場所 BY 供貨來源 0% 20% 40% 60% 80% 100%鄭州武漢江浙上海河北山東廣東河南福建山西湖南黑龍江北京四川主干道 78% 6% 3.12% 18.75 25% 9.37% 3.12%東方家具城 62.50 12.50 12.50 12.50浙江家具城 15.78 21.05 26.31 26.31 15.78 36.84億星批發(fā)市場 80% 20%鐵路精細建材批發(fā)市場 66.66 14% 16.66 50% 16.66 22.22 2.77%中州商城 65% 20% 10% 15% 5% 5% 15% 10%荷花市場 47.50 18.75 51.25 16.25 25% 2.50% 10% 10% 2.50% 1.25% 1.25% 1.25%鄭州 武漢 江浙 上海 河北 山東 廣東 河南 福建 山西 湖南黑龍江北京 四川 調(diào)查的各批發(fā)市場的主要進貨區(qū)域為：鄭州、江浙和上海。 （ 4） 經(jīng)營種類 BY 供貨渠道 0% 20% 40% 60% 80% 100%鄭州武漢江浙上海河北山東廣東河南福建山西湖南黑龍江北京四川其他 69% 6% 3.12% 18.75 25% 9.37% 6.25% 3.12%建材 66.66 13.88 16.66 50.00 16.66 22.22 2.77%家具 29.62 14.81 22.22 22.22 14.81 25.92五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 19% 37.50 37.50 37.50 18.75糖業(yè)煙酒 71.42 5% 5% 28.57 9.52% 33.33 4.76% 4.76% 4.76% 4.76%日用小百貨 60% 23% 42% 15% 29% 2% 10% 1.92% 4%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 47.50 18.75 51.25 16.25 25% 2.50% 10% 10% 2.50% 1.25% 1.25% 1.25%鄭州 武漢 江浙 上海 河北 山東 廣東 河南 福建 山西 湖南黑龍江北京 四川 所調(diào)查各行業(yè)的進貨地區(qū)主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。 （ 5） 經(jīng)營場所 BY 經(jīng)營方式 以上數(shù)據(jù)顯示，各批發(fā)市場經(jīng)營戶以批零兼營為主。 （ 6） 經(jīng)營種類 BY 經(jīng)營方式 0% 20% 40% 60% 80% 100%批發(fā)零售批零兼營其他 59.37% 40.63%建材 5.55% 13.88% 80.57%家具 44.44% 55.56%五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 6.25% 68.75% 25%糖業(yè)煙酒 14.28% 4.76% 80.96%日用小百貨 12.50% 87.50%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 13.46% 46.15% 40.39%批發(fā) 零售 批零兼營 在調(diào)查的類別中，批零兼營在三種經(jīng)營方式中占據(jù)首位。 5、 現(xiàn)有市場的問題點 現(xiàn)有市場的問題點主要反映為三大點：市場管理不好；租金太高；競爭激烈。 1.3.2.2 客戶需求分析 1、 一期專業(yè)市場的征詢 60%53%64%40%43.50%29%7.50%8%7%28%1%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%日用小百貨糖酒食品服裝建 材 , 裝 飾 材 料五 金 , 家 電家具農(nóng)資汽車及配件農(nóng)業(yè)機械圖書音像其他 被調(diào)查的經(jīng)營業(yè)主希望未來市場應(yīng)設(shè)置開發(fā)建設(shè)的專業(yè)市場集 中在以下三個：服裝；日用小百貨；糖酒食品。 2、 商貿(mào)城鋪面面積 有超過 54%的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主認為鋪面面積應(yīng)在 70 以下。 3、 單位售價的承受力 59.50%33%6.50%1%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2 0 0 0 以 下 2000-3000 3000-4000 4 0 0 0 以 上 對售價的承受力，被調(diào)查業(yè)主當然希望價格越低越好，這就造成了調(diào)查結(jié)果偏差，從上圖可以看出 59.5%的被調(diào)查業(yè)主選擇 2000 元 /這個價位，這個數(shù)據(jù)不能完全采信。有 33%的較為理性的 被調(diào)查業(yè)主選擇了 2000 3000 元 /單位售價區(qū)間，這個數(shù)據(jù)可以做為以后定價的參考依據(jù)。 4、 單位租金價格 有近 50%的經(jīng)營業(yè)主選擇的單位租金價格為 15 18 元 /月。 5、 配套內(nèi)容 占絕對比例的經(jīng)營業(yè)主選擇的配套內(nèi)容為：倉庫、餐飲和運輸。 6、 商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策 50%以上的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu) 惠政策為：稅收 減免、工商減免和第一年租金減免。 7、 商貿(mào)城的布局 有 58.4%的經(jīng)營業(yè)主希望商貿(mào)城的布局要同行業(yè)集中。 8、 商鋪結(jié)構(gòu)的接受度 對商鋪結(jié)構(gòu)接受度的結(jié)果為： （ 1）近 50%業(yè)主不接受大棚； （ 2）超過 70%的業(yè)主接受單層； （ 3）近 50%業(yè)主愿意接受二層復(fù)式； （ 4） 42%的業(yè)主接受二層結(jié)構(gòu)； （ 5） 71%的經(jīng)營業(yè)主不愿意接受三層結(jié)構(gòu)。 9、 配套功能重要程度評價 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%重要較重要一般較不重要不重要辦公場所 5% 3% 18.50% 13.50% 60%配套住宅 10% 4.50% 19% 30% 36.50%娛樂設(shè)施 7.50% 7.50% 31.50% 22.50% 31%餐飲設(shè)施 36% 19.50% 32% 8.50% 4%稅收管理 66% 24% 8% 0.50% 1.50%環(huán)境衛(wèi)生 90.50% 8.50% 1%治安狀況 96% 4%信息服務(wù) 38.50% 31% 25% 1.50% 4%運輸配送 73.50% 8% 14.50% 1% 3%倉儲服務(wù) 67% 9% 17% 4% 3%重要 較重要 一般 較不重要 不重要 被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主認為商貿(mào)城配套功能最為重要應(yīng)包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運輸服務(wù)和倉儲服務(wù)。 1.3.2.3 經(jīng)營業(yè)主對中原國際商貿(mào)城愿望分析 1、 購租意向 有超過 85%的被調(diào)查業(yè)主對到商貿(mào)城購買和租賃都選擇了“很可 能去”或“不確定”，這反映出了經(jīng)營業(yè)主們的觀望心理。 2、 加盟商貿(mào)城的形式 購房經(jīng)營13.00%租房經(jīng)營85.50%購房投資1.50% 被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為 租賃經(jīng)營，占比達 85.5%。 3、 購房付款方式 7.50%56%9.50%4%23%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%一次性付款 分期 五年按揭 5 - 1 0 年 按 揭 看情況 有 56%的被調(diào)查業(yè)主愿意購房時分期付款。 1.3.2.4 媒介資訊接受情況 1、 了解廣告信息的渠道 被調(diào)查業(yè)主主要通過報紙雜志和當?shù)仉娨暳私鈴V告信息。 2、 報紙雜志的選擇 被調(diào)查業(yè)主平時看的報紙主要為：大河報和周口日報。 3、 電視頻道的選擇 經(jīng)營業(yè)主平時收看的頻道主要為： CCTV-1、河南衛(wèi)視和周口 1、 2、 3 套。 4、 收看電視的時間段 2.50%7.50%90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%6:00-9:00 12:00-15:00 19:00-22:00 經(jīng)營業(yè)主收看電視的時間段主要在晚上七點至十點。 5、廣播電臺的選擇 收聽周口廣播電臺的經(jīng)營業(yè)主占到了 33%。 6、廣播電臺的時間段 20%40% 40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%7:00-8:00 12:00-14:00 19:00-21:00 經(jīng)營業(yè)主收聽廣播電臺的時間段主要集中在 12： 00 14： 00 和 19： 00 21： 00 兩個時間段內(nèi)。 7、 對戶外廣告的興趣 能引起經(jīng)營業(yè)主興趣的戶外廣告主要為：車身廣告和路牌燈箱。 8、街上散發(fā)傳單、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和親友介紹的接受情況 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%愿 意 ( 能 )不 愿 意 ( 不 能 )不確定親友介紹 28% 35.50% 36.50%售樓業(yè)務(wù)員上門推介 43% 21.50% 35.50%街上散發(fā)傳單 37.50% 37.50% 25%愿 意 ( 能 ) 不 愿 意 ( 不 能 ) 不確定 親友介紹、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和街上散發(fā)傳單三種宣傳上“愿意”和“不確定”所占的比例均達 60%以上，可知經(jīng)營業(yè)主對此三種宣傳方式在心理是可以接受的。 9、喜歡的廣場活動 被調(diào)查的經(jīng)營業(yè)主所喜歡的廣場活動主要為：文藝表演、有獎游戲和親身參與抽獎活動，其占比例均達 60%以上。 1.3.3 競爭形式分析 周口屬于發(fā)展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專業(yè)化市場規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商發(fā)展的目標。目前正是搶占先機的最佳時機。雖然競爭形式不是很激烈。但已有一些投資商開始瞄向周口， 2004 年在計劃中有七大市場開發(fā)建設(shè)，只有在他們尚未付諸行動前，加快商貿(mào)城的開發(fā)步伐，占領(lǐng)競爭的制高點。 2004 年將計劃開發(fā)的七大市場有： （ 1）投資 7 億元的豫東南商品批發(fā)大世界 （ 2）投資 1.5 億元的汽車配件城 （ 3）投資 1.2 億元的李莊汽配城 （ 4）投資 1 億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場 （ 5）投資 5000 萬元的中州商城三期工程 （ 6）投資 2500 萬元的東方家具城三期工程 （ 7）投資 5000 萬元的精細建材二期工程 第二章 項目環(huán)境分析 2.1 地塊環(huán)境條件 2.1.1 土地性質(zhì)綜述 項目面積 2200 畝 (其中凈用地面積 2000 畝，退規(guī)劃紅線 200 畝 )用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 50 年。 地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城 市主干道大慶路，南面為建設(shè)路，北面為北環(huán)路。 地塊東面長約 1600 米，西面長約 1340 米，北面長約 920 米，南面長約 1300 米。 2.1.2 地塊地面情況 地塊靠西南角，大慶路與建設(shè)路交匯處有面粉廠、汽車修理廠和短途客運站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。 地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表基本為沙化土質(zhì)，具有較強的粘性土壤，基本無塊石。 2.1.3 地塊周圍交通條件 項目地塊周圍交通條件良好，東面大慶路為 80 米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建設(shè)路 為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫通，往輕工一路西面約 40 米，為市區(qū) 80 米寬的八一路，是周口是主要貫通南北的大道。 地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交錯，不存在亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此，該地塊應(yīng)當充分利用交通極為便利的優(yōu)勢。 2.1.4 項目地塊周圍生活配套設(shè)施 項目地塊周圍生活配套設(shè)施不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對項目生活配套的影響，所以在本項目的規(guī)劃中，可以建商務(wù)休閑中心和購物超市，以滿足市場消費的要求。 2.2 項目地塊 SWOT 分析 2.2.1 優(yōu)勢分析 （ 1）用地規(guī)模優(yōu)勢：本項目用地面積達 2200 畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項目單位開發(fā)成本；另一方面有利于專業(yè)市場群形成自我的獨立環(huán)境。若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造商貿(mào)城的商業(yè)生活氛圍，必能增強項目的市場核心競爭力。 （ 2）交通條件優(yōu)勢：本項目四界為市主要干道環(huán)境 ,距市中心距離較近，與周口八縣方便大貨車出入 ,在市內(nèi)與市外交通上將為本項目的一大賣點。 2.2.2 劣勢分析 （ 1）周圍城市配套：地塊為周口城市發(fā)展帶，周口城市生活配套不發(fā)達，自身 生活配套的完善，增強開發(fā)商投資壓力。 （ 2）商業(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增加開發(fā)商宣傳營銷成本。 2.2.3 項目機會分析 （ 1）蘊藏巨大的市場潛力，周口是一個人口大市，在加速城市化進程中，市場潛力巨大，本項目蘊藏巨大的目標消費群。 （ 2）上升發(fā)展期的市場需求，周口是一個上升發(fā)展期的城市，目前周口專業(yè)化市場程度不高，遠不能滿足周口發(fā)展的需求，為本項目創(chuàng)造一個獨有的先機條件。 （ 3）項目本身的機會 :特別是用地規(guī)模，市場多元化建設(shè)，無疑是周口目前各類小型市場所無法比擬的，因此，只要堅持 走高質(zhì)量、大、新、全的市場路線，充分發(fā)揮本項目優(yōu)勢，然后通過“全新”的概念導入，找準市場的時機，全面推向市場，占領(lǐng)市場。 2.2.4 項目的威脅分析 （ 1）已形成市場對購買目標的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營年史的各類專業(yè)市場，如荷花市場、精細建材城等，對本項目的去化目標可能造成障礙威脅； （ 2） 2004 年計劃的七大市場的威脅，尤其是準備投資 7 億元的豫東南商品大世界。 2.3 結(jié)論 從項目環(huán)境來看，地塊是比較理想的專業(yè)化市場群的項目用地。 根據(jù) SWOT 理論分析，一要加快項目建設(shè)的步伐，提高投資商投資周 口專業(yè)化市場的門檻；二要導入“全新”市場經(jīng)營理念，成為“引八方富商，富一方百姓”的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財氣并在周口確立商業(yè)航母級地位。 第三章 項目的市場定位 3.1 商貿(mào)城概念導入 商貿(mào)城定位在一個大型綜合性、專業(yè)化細分程度高的市場群，大規(guī)模、高品味、國際理念、世紀財富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實現(xiàn)上述定位，須導入如下概念： （ 1）信息導入：在進入信息化時代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺，打造“信息化市場”的品牌。 （ 2）生態(tài)導入：商貿(mào)城與居民環(huán)境 不同，綠化只是其中一項生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場管理行為主張生態(tài)，同時要引領(lǐng)經(jīng)營者與消費者感受和遵從生態(tài)意識。 （ 3）財富導入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財富的發(fā)動機，通過規(guī)模與信息渠道，倡導創(chuàng)造財富的意識和方法，引導與推進商貿(mào)城的經(jīng)營者快速致富，永久致富的步伐。 （ 4）人文導入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場，就需導入全新的人文思想，將“以人為本 ” 的服務(wù)理念從意識形態(tài)轉(zhuǎn)化落實到社會實踐。同時在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場經(jīng)營服務(wù)上，更要 體現(xiàn)“以人為本”。 3.2 商貿(mào)城市場定位 3.2.1 商貿(mào)城市場定位 以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲運信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強、具有相對封閉獨立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。 3.2.2 資本運作模式定位 總的資本運作模式：短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)。 充分利用資源和現(xiàn)代化項目運作手段，以最小的投資、最快的時間，為開發(fā)商獲得最高的收益。 3.2.3 市場管理模式定位 商場化管理、市場化經(jīng)營、大營銷服務(wù)。 商場化管理 ： 運用現(xiàn)代大商場集約化管理，實行六個統(tǒng)一 ，即：統(tǒng)一服務(wù)標準、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場的、集約化程度高的管理模式，為消費者提供最好的服務(wù)。 市場化經(jīng)營： 體現(xiàn)現(xiàn)代化專業(yè)市場大規(guī)模經(jīng)營特點，充分讓市場各經(jīng)營業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營優(yōu)勢，利用商貿(mào)城大市場輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨物流通渠道，豐富市場經(jīng)營內(nèi)容，增加經(jīng)營活力。 大營銷服務(wù)： 體現(xiàn)商貿(mào)城大市場群的主渠道威力，整合資源，強勢宣傳，運用專業(yè)媒體與區(qū)域主導媒體聯(lián)動，打造商貿(mào)城大品牌地位。 3.3 商貿(mào)城市場細分 隨著周口城市化進程的加快，人們需要有一個可以發(fā)展的專 業(yè)化大市場群，從經(jīng)營者的角度希望有一個管理規(guī)范、經(jīng)營有方的市場。從消費者角度希望有一個滿足“一次購齊”。質(zhì)量有保障、服務(wù)有保障的市場群，商貿(mào)城的建設(shè)即可以滿足經(jīng)營與消費的需求。 3.3.1 從市場功能上的細分 （ 1）商品展銷交易區(qū) （ 2）物流配送中心 （ 3）大型倉儲區(qū) （ 4）區(qū)域貨場 （ 5）無污染加工區(qū) （ 6）配套住宅區(qū) （ 7）商務(wù)休閑區(qū) （ 8）辦公園區(qū) 3.3.2 從開發(fā)進度上細分 分三期開發(fā)完成總體目標 第一期分為二階段 每階段開發(fā) 500 畝 第一階段開發(fā)主力市場為主 第二階段開發(fā)主力市場及第三方物流為主 第二期開發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主 第三期開發(fā)完善商貿(mào)城整體功能 3.3.3 從商貿(mào)城經(jīng)營主體上細分 （ 1）經(jīng)營業(yè)主 (購房自營 )占 70% （ 2）投資業(yè)主 (購房投資 )占 30% （ 3）本地塊經(jīng)營業(yè)主占 60% （ 4）對外引入經(jīng)營業(yè)主占 40% 3.4 商貿(mào)城目標市場 商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟行為，需要廣大經(jīng)營業(yè)主共同營造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目標市場應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場的經(jīng)營業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。 （ 1）第一期第一階段的目標市場，以周口荷 花市場，周口精細建材市場內(nèi)的經(jīng)營業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的 40%左右。 （ 2）商貿(mào)城總體各市場的目標，以周口其他市場與商業(yè)街面經(jīng)營戶為主。 （ 3）根據(jù)對市場各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。 （ 4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個大的目標市場是周口中產(chǎn)階級房地產(chǎn)投資者。 第二部分 中原國際商貿(mào)城項目方案策劃 第四章 規(guī)劃設(shè)計方案 4.1 規(guī)劃設(shè)計目標 商貿(mào)城占地 2000 畝（ 1 334 000 平方米），總建筑面積 1 056 000 平方米（其中二層半框架 復(fù)式商鋪 600 000 平方米，多層半框架住宅 174 000 平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000 平方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū) 48 000 平方米，單層鋼架大棚 223 000 平方米）。項目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風景。 在進行商貿(mào)城規(guī)劃時，不但要從市場需求出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，同時也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸收其它類比專業(yè)市場的優(yōu)良經(jīng)驗，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計做得更好。 規(guī)劃超前化。第一、在主體風格上要體現(xiàn)時代特征，符 合當今時代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。第三、服務(wù)意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識。 商鋪、住宅戶型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷售，要充分考慮目標市場的接受能力與接受程度，二層復(fù)式的面積既能適應(yīng)經(jīng)營需要又能滿足總價控制和能力。住宅部分要結(jié)合市場經(jīng)營戶的特點，以中型戶型為主力戶型為宜。 建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目標是中產(chǎn)階層的經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達到小康，具有一定的 藝術(shù)審視能力；另一方面，商貿(mào)城須體現(xiàn)出時代潮流特征。所以在規(guī)劃時，要求建筑包括整個園區(qū)設(shè)計和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計藝術(shù)化。 質(zhì)量標準化。對于質(zhì)量標準，商貿(mào)城要達到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標準。 建材環(huán)?；?。引入商貿(mào)城生態(tài)導入理念，一方面符合社會對環(huán)保的要求，迎合消費者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。 配套完善化。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計時要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分增加超市、會所等，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。 服務(wù)星級化。對于 今天的房地產(chǎn)市場尤其商業(yè)地房，服務(wù)營銷從理論到實踐做得越來越好，已經(jīng)成為樓盤銷售主要手段，所以商貿(mào)城要做到服務(wù)星級化，把星級酒店服務(wù)運用到商貿(mào)城營銷服務(wù)上。 環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時也是商貿(mào)城推廣銷售的一個賣點。 流通信息化。作為商貿(mào)城導入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。 營銷人文化。商貿(mào)城主要導入人文概念之一，從營銷著手，從宣傳出發(fā)，營造人文營銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營商、管理者與消費者之 間的文化橋梁。 4.2 項目規(guī)劃設(shè)計要點 1、容積率：總?cè)莘e率： 0.8（以占地 2000 畝計算） 其中：大型展銷交易區(qū)： 0.9 大型倉儲區(qū)： 0.7 物流配送中心： 0.7 區(qū)域貨場： 0.7 無污染加工區(qū)： 0.7 辦公園區(qū)： 1.6 配套住宅： 1.3 商務(wù)休閑區(qū)： 1.8 2、建筑密度： 45% 3、綠化率： 20% 4、建筑紅線退讓道路邊線 60 米 5、建筑物間距 14-38 米 6、規(guī)劃道路： 主干道路 30 米加兩側(cè)各 3 米人行道， 內(nèi)街道路 12 米加兩側(cè)各 2 米分流道。 7、商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。 8、商貿(mào)城主入口方向：東面（大慶路上） 9、區(qū)域貨場及停車場要求，每分市場中心，面積在 10 畝左右。 10、商貿(mào)城中心主題廣場要求，面積約 30 畝，中心為旱噴廣場。 11、商貿(mào)城主入口廣場兩側(cè)設(shè)計不銹鋼旗桿，桿高 20 米，分兩側(cè)，每側(cè) 18 根，共 36 根。 4.3 規(guī)劃構(gòu)思 4.3.1 功能分區(qū) 商貿(mào)城由八大區(qū)域組成： 大型展銷交易區(qū)：由專業(yè)市場組成，結(jié)構(gòu)為二層半框復(fù)式，主要功能為相對可分割 （根據(jù)經(jīng)營戶需求）商業(yè)單元。 大型倉儲區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉儲服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 物流配送中心：作為市場第三方物流配送配套場地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。 區(qū)域貨場：為專業(yè)市場臨時停車，裝卸物資服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 無污染加工區(qū)：按標準加工廠房設(shè)計，主要為市場配套加工服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營辦公區(qū)，結(jié)構(gòu)為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)主配套生活住宅，為多層（六 -七層）半框架結(jié)構(gòu)。 商 務(wù)休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計超市、會所、酒店等，為小高層框架結(jié)構(gòu)。 4.3.2 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 商貿(mào)城綠化重點應(yīng)在配套住宅部分，形成相對獨立的小區(qū)設(shè)計，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。 商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分考慮周口北方地區(qū)的特點，引入當今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地 園區(qū)組團綠地 道路綠化。 4.3.3 公建設(shè)施規(guī)劃 為形成商貿(mào)城商業(yè)交易場所 流動要求和住宅小區(qū)的人居要求： 1、休閑文化設(shè)施 : 露天運動場所，高品味酒店，悠閑康樂文化等。 2、大型商業(yè)購物中心：設(shè)計大型超市，引入品牌組團加盟等。 3、商業(yè)服務(wù)機構(gòu)：設(shè)計銀行、通訊等機構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機構(gòu)。 4、物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機構(gòu)、配電、供水、修茸等。 5、生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等。 4.4 商鋪設(shè)計與分期開發(fā) 4.4.1 分期開發(fā)計劃（用地平衡表） 項目內(nèi)容 占地面積 結(jié)構(gòu) 層數(shù) 開發(fā)時段 大型展銷交易區(qū) 1000 畝 半框架 二層復(fù)式 1 2 3 期 大型倉儲區(qū) 200 畝 鋼架 單層 2 3 期 物流配送中心 50 畝 鋼架 單層 2 3 期 區(qū)域貨場 80 畝 鋼架 單層 2 3 期 無污染加工區(qū) 150 畝 鋼架