商城招商策劃方案.doc

.商城招商策劃方案第一部分：招商策略第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟(jì)分析第五部分 招商費(fèi)用預(yù)算第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容第八部分：廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)慶典第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全國(guó)、走向國(guó)際以北京為重點(diǎn)，在確保北京地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，各招商部門安排出20的招商力量，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國(guó)際）招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：北京地區(qū)招商占60左右；外地招商占20左右；國(guó)際招商占15左右；預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60；外地招商、國(guó)際招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5；第五年租金遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20。2、首期交納5年租金的30，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超過20?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。首期就一次性交納5年租金?？色@得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過20。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交納5年租金?？色@得贈(zèng)送6個(gè)月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過20。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。三、分析（以均價(jià)8.5元計(jì)算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646億元；第6年半年租金：3.761646/21.880823億元；五年的貸款利息：17.91260億元*0.071.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.11.79126億元；租五送6個(gè)月?lián)p失：1.8808231.2538820.626941億元；租五送一年的損失：3.7616461.2538822.507764億元；租五送一比租五打9折多損失： 0.716504億元；租五送半年比租五打9折少損失： 1.164319億元；從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費(fèi)送6個(gè)月對(duì)公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的提高，對(duì)將來的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)金是王的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：經(jīng)濟(jì)分析一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：9元/天樓層 租金價(jià)格（元/天） 出租面積（） 說明 應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層 未計(jì)算 五層 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963四層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180三層 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166一層 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979B2層 未計(jì)算 總計(jì) 均價(jià)9元 115472.04 共回收五年租金費(fèi)用 11.29429說明：、11.29429億元的30為：3.38829億元。、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*31.89663億元。、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。 、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收?。?億元。二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：8.5元/天樓層 租金價(jià)格（元/天） 出租面積（） 說明 應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層 未計(jì)算 五層 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571四層 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782三層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166一層 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979B2層 未計(jì)算 總計(jì) 均價(jià)8.5元 115472.04 共回收五年租金費(fèi)用 10.65441說明：、10.65441億元的30為：3.19632億元。、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*31.89663億元。、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。 、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收?。?億元。三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）：1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：9元/天樓層 租金價(jià)格（元/天） 出租面積（） 說明 應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層 未計(jì)算 五層 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*5 2.53272四層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633三層 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*5 3.17297二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609一層 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965B2層 未計(jì)算 總計(jì) 均價(jià)9元 115472.04 共回收五年租金費(fèi)用 18.82381說明：、18.82381億元的30為：5.64714億元。、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*53.16105億元。、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收?。?億元。四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：8.5元/天樓層 租金價(jià)格（元/天） 出租面積（） 說明 應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層 未計(jì)算 五層 6.0 18503.89 18503.89*6*365*5 2.02618四層 7.0 20454.30 20454.30*7*365*5 2.61304三層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609一層 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965B2層 未計(jì)算 總計(jì) 均價(jià)8.5元 115472.04 共回收五年租金費(fèi)用 17.91260說明：、17.91260億元的30為：5.37378億元。、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*53.16105億元。、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在3000萬3600萬之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。項(xiàng)目 費(fèi)用預(yù)算（萬元） 備注廣告制作 300 印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3D、展具、戶外、流動(dòng)。媒體購(gòu)買 2400 電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)辦公用品 150 車輛、演示用具、移動(dòng)辦公人員管理 400 薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)差旅 20 交通、住宿、招待外埠費(fèi)用 200 場(chǎng)地、日常費(fèi)用電話費(fèi)用 30 電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)DM費(fèi)用 5 郵寄、夾報(bào)、散發(fā)公關(guān)活動(dòng) 100 發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、合計(jì) 3605 分析：其中廣告制作費(fèi)用約占8.3；媒體購(gòu)