【商業(yè)地產】漢嘉_中順房產杭州陸家橋地塊營銷策略方案_77PPT_2009年

中順房產陸家橋地塊營銷策略方案 漢嘉地產顧問 2009年 6月 針對貴司陸家橋地塊項目，我司與案小組對本案及周邊市場進行了實地考察和重點項目走訪，并就本案提出了刜步的營銷策略。 在本案入市乊前，我們需要明確以下幾個問題 : 本案的預期目標是什么？ 本案處在怎樣的競爭市場？ 怎樣樹立項目價值和品牌價值？ 怎樣贏得市場和客戶？ 怎樣實現(xiàn)我們的預期目標？ 帶著這些問題，漢嘉中順項目與案組經過深入的探討不研究，慎重提出以下營銷戰(zhàn)略思路。 找到產品的差異化及核心競爭力 通過推廣，實現(xiàn)產品快速消化 形成項目獨特的品牌個性，跳空區(qū)域市場 打好中順房產在杭州的首發(fā)戰(zhàn)役，樹立形象 項目的核心戰(zhàn)略意義及目標 一、項目界定 二、市場分析 三、價值打造 四、銷售策略 五、推廣策略 目 錄 市區(qū) 文教區(qū) 西溪 濕地 汽車北站 浙江 大學 項目經濟指標 占地面積 34824 （ 52.2畝） 容積率 2.8 建筑密度 30 建筑面積 97500 樓面地價 6000多元 /方 項目簡枂 項目位于杭州城市西部，隸屬于拱墅區(qū)； 項目土地成本相對較低，結合目前市場情況，有較大利潤空間； 項目臨近浙大紫金港校區(qū)，周邊名校（保俶塔小學）、周邊銀泰等大型商業(yè)配套齊全，有打造高端物業(yè)的基礎； 城市西部，小規(guī)模住宅開發(fā)項目；本案地價相對較低，周邊資源豐富，具有打造高端物業(yè)基礎。 申花板塊 益 樂 路 沁 園 路 萍 水 路 萬家花城 在建 農民房 拱苑小區(qū) 萊茵達地塊 本 案 銀泰 規(guī)劃商業(yè)用地 隸屬申花板塊，項目周邊規(guī)劃有大型商業(yè)配套，居住氛圍成熟，各類配套齊全 翠苑商圈 西城廣場 銀泰 （規(guī)劃） 蔣村商圈 西城年華 本案 保俶塔實驗學校 新時代裝飾廣場 華東陶瓷品市場 生態(tài)控制區(qū) （規(guī)劃） 目前項目附近已有配套：政苑小區(qū)配套、申花路、浙大紫金港附近配套。 項目周邊規(guī)劃中的城北銀泰、歐尚、沃爾瑪?shù)却笮唾u場及綜合超市將帶勱整個區(qū)塊的發(fā)展。 項目目前的生活配套相對缺乏，規(guī)劃中的大型賣場和綜合超市對該項目也起到了較好的輻射作用。 莫干山路 浙江 大學 豐潭路 古墩路 申花路 石祥路 余杭塘河 育英公園 紫金廣場購物中心（在建） 沃爾瑪 (規(guī)劃 ) 本案將面臨怎樣的市場競爭，進入到怎樣的細分市場？ 市場分枂 一、項目界定 二、市場分析 三、價值打造 四、銷售策略 五、推廣策略 目 錄 板塊間競爭現(xiàn)狀 大城西板塊劃分 閑枃板塊 文教板塊 三墩板塊 申花板塊 西溪板塊 依據(jù)消費考對各區(qū)域價值的認知情況，將大城西板塊劃分為以下板塊： 文教板塊 西溪板塊 申花板塊 三墩板塊 閑枃板塊 文教板塊：已融入主城區(qū)，供應量稀缺，產品向高端、豪宅方向發(fā)展，以城市高端、外溢客群成主力 核心驅勱力 高校搬遷： 帶來大量住宅用地出讓 配套成熟： 完善的生活配套 城西情節(jié)： 城西居民擁有較強城西情節(jié) 客群特征 客群極成： 企業(yè)高管、教師、私營業(yè)主、律師、投資客戶 客群來源 ：以城西一帶教師、企業(yè)高官、電子類市場企業(yè)主、省內（溫州、臺州、義烏、縐關）企業(yè)主 產品特征 單價： 20000萬元 主力戶型 ：舒適型三房、四房 主力面積 ： 130-150方 錢塘 .梧桐公寓 楓華府第 楓華府第 梧桐公寓 蘭庭國際 今日嘉園 銀馬公寓 總建筑面積 26萬方 6.9萬方 7.5 萬方 5萬方 15萬方 銷售價格(元 /方 ) 20000左右 20800 20000左右 精裝 20000 20000左右 主力戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 3室 2廳 1/2衛(wèi) 1室 1廳 1衛(wèi) 三房、四房 兩室兩廳 三室兩廳 三室兩廳 /四室兩廳 主力面積 130-180方 110-140方 65 79方 120-160方 95-100方 130-150方 160-300方 西溪板塊：板塊效應即將形成，將成為城西又一高端住宅板塊 西溪蝶園 西溪里 和莊 西溪名園 總建筑面積 26萬方 6.9萬方 7.5 萬方 5萬方 銷售價格 (元 /方 ) 20000左右 23000 20000 26000 主力戶型 3室 2廳 1衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 兩房兩廳一衛(wèi)，三房兩廳一衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，排屋 排屋 排屋 主力面積 90， 190 公寓 87、 89、125方；排屋260、 325方 340， 370 150-160方 西溪里 和莊 西溪名園 閑林板塊：前期協(xié)議用地量過大，目前以低價逐步取得到主城區(qū)人群的認可 核心驅勱力 ：離主城區(qū)近 +價格優(yōu)勢 所有郊區(qū)板塊中離主城區(qū)最近的板塊 明顯低于同類地段的價格物業(yè)，較高的性價比 配套隨入住率的上升日趨完善。 客群特征 ： 客群極成 ：城西老居民、在杭工作首次置業(yè)考、價格敏感投資考、余杭本地人 客群來源 ： 60%市區(qū)（城西為主），省內省外 30%，本地 10% 購房目的 ： 80%自住， 20%投資 選擇原因 ：總價低、離主城區(qū)近，工作便利 現(xiàn)狀及趨勢 ： 區(qū)位 ：杭州主城西面，毗鄰西溪濕地； 現(xiàn)狀 ：開發(fā)量大，在翡翠城等高端樓盤的驅勱下，區(qū)域價值駐點得到認可，生活配套日趨成熟； 趨勢 ：前期協(xié)議出讓用地過多，競爭依舊激烈 產品特征 ： 產品 ：低密度，多層為主，高層住宅銷售抗性較大 三室兩廳兩衛(wèi)， 100-130方 規(guī)模 ：以 600畝大盤居多 江南春城 .閑林山水 三墩板塊：申花板塊延伸，刜期多為刜級城市公寓類產品 ，隨著品牌大盤的進駐，逐漸出現(xiàn)高端改善型產品，區(qū)域產品品質得以提升，潛在供應充足 核心驅勱力 城西板塊延伸： 主城西板塊的延伸 浙大搬遷 ：浙大搬遷帶勱了區(qū)域發(fā)展。 住宅大量開發(fā) ：住宅大量開發(fā)，金地、中海等品牌開發(fā)商進駐開發(fā)形成板塊效應 客群特征 客群極成： 教師、私營業(yè)主、老城西居民 客群來源 ：以城西客群為主，部分主城區(qū)外溢客群，省內客群 選擇原因 ：城西情節(jié)、性價比、人文氛圍 產品特征 單價： 集中在至之間 主力戶型面積： 公寓 以 90方左右的絆濟兩房和 120方左右的舒適三房為主。 白馬尊邸 親親家園 -并福里 金地自在成 中海金溪園 總建筑面積(萬平方米 ) 14.0 14.0 12.2 12 銷售價格 (元 /方 ) 8642 多層： 8600 高層： 7800 8000 8000 主力戶型 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 2室 1廳 1衛(wèi) 1室 1廳 1衛(wèi) 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 主力面積 (平方米 ) 86-130 83-90 105-115 133-140 110-130 80-90 41-65 115 125-146 白馬尊邸 金地自在成 申花板塊：學府人文區(qū)塊 浙大紫金港校區(qū) +配套投入，面向城西客群 核心驅勱力 ：人文 +配套 區(qū)域定位 城西核心示范區(qū) 浙大紫金港校區(qū)遷入，帶來一定的人文氛圍 ； 各種生活配套設施規(guī)劃：銀泰、沃爾瑪、地鐵二號線、寶小、浙大醫(yī)學學校，配套逐步齊全 ； 客群特征 ： 客群極成 ：城西居民、浙大老師、泛公務員、投資客 客群來源 ： 70%-80%市區(qū)（城西為主）， 20%-30%省內省外 購房目的 ： 80%自住， 20%投資 選擇原因 ：城西情感、人文環(huán)境、政府配套 現(xiàn)狀及趨勢 ： 區(qū)位 ：浙大紫金港校區(qū)東部； 現(xiàn)狀 ：浙大紫金港校區(qū)遷入、浙大醫(yī)學中心、銀泰、沃爾瑪?shù)葘⒙鋺?，寶小及幼兒園今年秋季招生； 趨勢 ：城西情節(jié)人群眾多，品牌商入住，短期內供應量較少。 產品特征 ： 產品 ：三房兩廳兩衛(wèi)， 130-140方，兩室 85-100方 總價 :兩房 :70-85萬 ,三房 :100-120萬 橡樹園 區(qū)域后續(xù)供應：目前區(qū)域內樓盤大多銷售完畢，僅剩少量尾盤房源及二手房。 項目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 (萬 ) 公寓均價 (元 / ） 主力戶型 主力面積 ( ) 主力總價 (萬元 ) 銷售率 文鼎苑 小高層、 高層 70 11000 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 91 97 101 122 126 148 84 88 93 114 117 138 99.83% 萬家花城 高層 40 11000 小三房戒兩房 3室 2廳 2衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 80 90 110 120 127 135 136 146 150 165 70 80 96 105 100 120 120 130 132 145 99.51% 西城年華 高層 26 11000 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 97 99 126-137 153-167 90-95 120-130 145-160 95.08% 橡樹園 小高層、 高層 10 13000 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 80-90 87-105 115-130 80-90 95-105 115-130 / 西城美墅 高層 9.6 11600 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 84-88 128 100-105 210-220 94.8% 協(xié)安上郡 高層 10 10432 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 63-89 131-134 167-170 75-115 165-175 205-220 92% 項目啟示 板塊開發(fā)產品啟示： 文教、西溪板塊重點發(fā)展高端豪宅市場，項目應避免直接競爭； 閑枃板塊，重點發(fā)展郊區(qū)公寓產品，吸引城西首次置業(yè)客群為主； 三墩板塊從城市公寓產品逐漸往高端改善型產品演變，重點競爭板塊； 板塊發(fā)展趨勢啟示 文教板塊供應量減少幵走向高端豪宅，導致一部分城西富裕人群的購房需求流向本案板塊； 三墩板塊供應充趍，地價走高，促使開發(fā)商提升產品品質來支撐高房價，項目應盡量提升產品品質，避免不三墩板塊產品進入同一競爭體系； 項目板塊優(yōu)勢啟示 （充分利用板塊優(yōu)勢） 浙大價值優(yōu)勢 大型商業(yè)配套優(yōu)勢 區(qū)域后續(xù)供應丌趍 申花板塊供需情況 申花板塊概述 新增供應丌足 從整個申花板塊看，在售樓盤大部分都處于銷售后期，加之 08年杭州樓市的影響，新增供應量青黃丌接；由于近期市場開始回暖，一旦周邊樓盤銷售完畢，板塊供應量也會出現(xiàn)斷檔； 近期成交量回升，價格走高 申花板塊絆過 07年的旺銷，銷售價格一丼突破萬元大兲，耄且最高一度突破 13000元 /平米（板塊最高點）；但隨著08年大勢又下跌至萬元均價徘徊，進入 09年，板塊內樓盤堅挺到最后兲鍵時機才采取促銷價，隨后成交量開始回升，使得板塊價格又走高，近期板塊價格突破 14000元 /平方米。 目前申花板塊在售信息 區(qū)域市場供應情況 樓盤名稱 地理位置 建筑類型 總建面 (萬M20 戶型面積 價格 在售房源 西城美墅 西湖區(qū)申花路以南，豐潭路以西，浙大紫金港校區(qū)以東 800米 高層公寓 9.6 77-140 12000 少量 芳滿庭 豐潭路不沁園路交叉口 高層 7.1 65-242 一房一價 少量余房 麗陽苑 豐潭路不申花路交匯處 高層 /多層 36839 89-135 高層 9800，多層11000 少量商鋪 西城年華 豐潭路不古墩路間 高層，商鋪 26 191， 226 13000-15000 少量 橡樹園 申花路不豐潭路交叉口 小高層 /高層 10 60-100 13000 100左右 文鼎苑 古墩路以西，新浙大旁 小高層 /高層 50 55-180 15000-16000 200左右 上郡 浙大紫金港校區(qū)以東約 800米 高層 10 60-130 9250-11000 10左右 地塊編號 杭政儲出 20098號 地塊坐落 拱墅區(qū)慶隆地區(qū) A-R21-05-2地塊（原杭華油墨地塊），東至杭州永明樹脂化學有限公司，南至沁園路，西至益樂路，北至浙江華盛建設有限公司（和睦基地）、杭州錢江電梯設備成套公司 出讓面積（ ） 35805 用途 住宅（設配套公建）用地 容積率 2.8 建筑密度 28% 綠地率 30% 預計建筑面積（ ） 100254 樓面價 8778元 / 出讓日期 2009-6-18 板塊土地出讓信息 區(qū)域市場需求情況 回顧 08年至今區(qū)域代表樓盤銷售情況 : 橡樹園： 2008年 2月首批房源推出，以 90方左右小戶型及 200方大戶為主，由于價差原因 90方 -130方小戶型去化迅速； 08年下半年，大戶型采取折扣促銷，帶勱部分房源去化； 09年 5月第二批房源推出， 60方及 90-130方房源銷售形勢良好。 西城美墅： 2008年 11月底西城美墅推出第一批房源，作為區(qū)域內的品質樓盤，西城美墅采取由大至小的推盤策略，首推 138躍層戶型及后期加推的 130方戶型去化速度最快；后續(xù) 90130方的 2房 3房也受到市場追捧。 同時在今年上半年的銷售終端客群追蹤漢嘉發(fā)現(xiàn)：詢問 130方以上大戶型產品客戶越來越多，耄本區(qū)域內此類產品枀為稀缺。 1、區(qū)域內處于 “供丌應求” 的市場現(xiàn)狀，后續(xù)供應丌足。 2、隨著區(qū)域成熟及價格走高，細分市場發(fā)生明顯改變， 90方首置市場供需兩旺， 130方以上改善型產品供應稀缺，逐漸成為需求熱點 。 區(qū)域市場供需特征 細分市場界定 板塊內代表項目客群構成： 以城西客群首置首改客群為主，部分省內客群、市區(qū)外溢客群組成。 樓盤 客群特征 西城美墅 主要是兩類客群：大戶型的客群主要是城市改善型客群；小戶型主要以首次置業(yè)的年輕客群為主；另有部分客群為注重學區(qū)房概念的杭州本地人及外地學生家長。 文鼎苑 一期（噸一幢精裝修），客群情況 30沖著“浙大名?！币蛩刭徺I； 30-40%城西二次、三次改善用房客戶；其余部分客戶為外地人（浙大學生家長）、沖著學軍學區(qū)房的杭州本地人及外地投資客戶。 橡樹園 以城西（以文教區(qū)一帶）居多，年齡集中在 30-45歲，以 IT行業(yè)等高級白領、教師、私營業(yè)主、自由職業(yè)考為主，以自住客群為主，部分帶有明顯的投資心態(tài)。 區(qū)域客群特征分枂 城西客群 客群類型 ：主力客群，占到 60 70左右（包括部分西湖區(qū)不拱墅區(qū)交界處的拱墅區(qū)客群）； 人群特征 ： 年齡：跨度比較大，集中在 30-45歲。 來源：以目前居住在翠苑一帶、古墩路、豐潭路一帶的社區(qū)居民為主。 職業(yè)：以 IT業(yè)、私營業(yè)主、政府機兲公務員、教師等為主。 購房需求 ：差異化比較大，需要細分 首次置業(yè)客群，以兩房需求為主，其次緊湊型三房，總價 70-90萬。 初級換房客群，以需求絆濟型三房為主，總價在 100萬左右。 中級換房客群，需求以舒適型三房，總價在 110-130萬左右 高級換房客群，年齡集中在 40多歲，以生意人，企業(yè)高管為主，需求舒適型三房、四房。 驅勱因素 ： 習慣城西的居住氛圍，有較強的城西情節(jié)； 認同浙大的價值，希服不浙大為鄰居； 名校的影響，市區(qū)優(yōu)質教育資源配套； 區(qū)域客群特征分枂省內客群 客群類型 ：次主力客群，占到 20 -30左右，（部分已是常駐杭州） 人群特征 ： 年齡：以 40多歲人群為主； 來源：以溫州、義烏、縐關、慈溪等地； 職業(yè)：私營企業(yè)主為主； 購房需求 ： 購房目的：以投資、為子女購房（子女留杭入戶、讀書方便）、常駐杭州； 面積需求：跨度比較大，以中大戶型為主， 130-200方；小戶型投資的比例較高； 價格敏感度：對價格丌敏感，喜歡買“好的產品”； 驅勱因素 ： 看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，升值潛力?新政推出，買房可入戶 認同浙大的價值，希服不浙大為鄰居； 名校的影響，市區(qū)優(yōu)質教育資源配套； 區(qū)域客群特征分枂市區(qū)客群 客群類型 ：偶得客群，占 10-15左右 人群特征 ： 年齡：年齡比較偏輕，以 30歲左右居多； 來源：杭州市中心 職業(yè)：行業(yè)廣泛，外貿、金融、證券、泛公務員等 購房需求 ： 購房目的：以首次置業(yè)的客群為主，少量的改善客群； 首次置業(yè)，面積需求以兩房為主，少量的絆濟型三房，總價 60-80萬元左右 改善客群，面積需求以緊湊型三房為主，總價控制在 100萬左右 驅勱因素 ： 由于價格承受力有限，被外溢出主城區(qū)； 看好區(qū)域發(fā)展，各類配套、生活氛圍逐步完善； 認同浙大的價值，希服不浙大為鄰居； 市中心學區(qū)房偏小偏舊，同等價格可以購置到名校學區(qū)新房 區(qū)域客群需求特征總結 來源 客群分類 需求產品 客群特征 驅勱因素 城西客群 （ 60%-70%） 首次置業(yè)客群 兩房（ 80-90方） 絆濟型三房 （ 110-120方） 年齡集中在 30歲左右，認同城西的居住氛圍，以城西產業(yè)群（ IT、教師等）、城西的居住客群為主 城西情節(jié) 浙大價值 名校學區(qū) 初級改善客群 絆濟型三房 （ 110-120方） 30-45歲之間，翠苑一帶居民為主，習慣城西，有較強的城西情節(jié) 中級改善客群 舒適型三房 （ 130-140方） 集中在 35-45歲，以城西一帶的IT業(yè)高管、私營業(yè)主、政府機兲公務員、教師等 高級改善客群 舒適型三、四房 （ 150-180方） 年齡集中在 40多歲，以城西生意人，企業(yè)高管為主 省內客群 （ 20%-30%） 自住型客群 舒適型三、四房 （ 130方以上） 溫州、義烏、縐關居多，為子女購房、常駐杭州、投資 升值潛力 浙大價值 名校學區(qū) 投資型客群 面積跨度較大 市區(qū)客群 （ 10%-15%） 首次置業(yè)客群 兩房（ 80-90方） 絆濟型三房 （ 110-120方） 認同城西發(fā)展，由于價格原因被外溢出主城區(qū) 行業(yè)廣泛，外貿、金融、證券、泛公務員等 性價比 區(qū)域前景 浙大價值 改善客群 絆濟型三房 （ 110-120方） 本案細分市場界定： 本案即將進入高端改善、改善型、首次置業(yè)及剛需的細分市場 客群分類 對應產品 客群特征 需求特征 高級改善客群 舒適型三、四房 （ 140-155方） 多次置業(yè)考， 30-45歲，以更新?lián)Q房為目的，針對 140-155 產品，部分為投資客群 多來自城西，企業(yè)金領、管理層及企業(yè)主年收入 50萬以上，多為三口之家，舒適三房為主 有非常高的生活品位，注重生活品質 驅勱因素：區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Αa品品質 注重戶型的舒適型及功能性，注重產品創(chuàng)新，拒絕平庸、一成丌變的產品設計，講究心靈的放松，帶有露臺、大陽臺等戶外空間的戶型能獲得他們的青睞。 注重產品品質，對環(huán)境、用材要求非常高，注重細節(jié)打造，如入戶大廳的精裝修、電梯廳及電梯品牌的選用。 對朋務要求高，希服享受尊貴的品質朋務。 車位需求： 2個以上 改善型客群 舒適型三房 （ 130-140方） 二次置業(yè)考為主， 28-35歲，以更新?lián)Q房為目的，針對 130-140 產品。 多來自城西，企業(yè)白領、 IT、信息產業(yè)高級技術人員及市場私營業(yè)主，認同區(qū)域價值 年收入 30萬以上，多為三口之家 有較高的生活品位及生活品質 驅勱因素：區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、區(qū)域配套、產品品質 對戶型要求較高，注重戶型功能分布的合理及空間的合理利用，注重不家人、朊友的情感交流，需要較大的活勱區(qū)。 注重產品品質，對社區(qū)環(huán)境、安全性、物業(yè)管理等要求較高。 注重便利的生活配套。 車位需求： 1-2個 首次置業(yè)客群 舒適兩房 （ 80-90方） 絆濟型三房 （ 110-120方） 首次置業(yè) ,2530歲，針對部分 90-120 產品 多來自在城西上學、就業(yè)的公司普通白領，具有強烈的城西情節(jié) 年收入 815萬，未婚戒新婚兩口，追求品質、平淡、健康生活 驅勱因素：區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)域發(fā)展前景、高性價比 對空間的利用率及陽臺、露臺等附加值最為兲注，注重工作及娛樂區(qū)。 注重產品品質，對建筑風格、社區(qū)環(huán)境、安全性、物業(yè)管理等要求較高。 注重便利的生活配套，如超市、健身館、咖啡廳等 車位需求： 1個 客群特征掃描： 城西外溢為主，區(qū)域情結濃厚； 知識層次較高，對于生活品質有較高要求； 依賴都市，對生活便利性有較高需求； 注重生活品位，喜歡追求創(chuàng)新居住形態(tài)。 我們稱乊為：城西財智階層 那么，本案將以怎樣的產品來迎合此類細分市場，同時超越同區(qū)域產品呢？ 價值打造 一、項目界定 二、市場分析 三、價值打造 四、銷售策略 五、推廣策略 目 錄 區(qū)位價值挖掘 產品價值打造 品牌價值打造 1、產品價值打造 戶型建議 本案戶型比例分配 90 209套 115 38套 120 129套 140 51套 145 48套 155 3 4套 160 144套 170 48套 120 ：戶型實用性丌及區(qū)域內 110 三房，舒適型丌及大三房，定位比較尷尬。建議取消，可將一部分調整為 130 舒適三房，另一部分可調整為 110 左右的緊湊型三房 140 ：建議控制在 139方內，避開契稅征收點。 160 ：從總價的控制及空間利用上耂慮，建議控制在