深圳佳兆業(yè)物業(yè)可園物業(yè)管理實施方案

方案目錄 FANGANMULU 方案編制說明 1 物業(yè)概況 2 物業(yè)管理思路 5 管理目標和分項指標 8 機構(gòu)設(shè)置和人員配備 10 物質(zhì)裝備計劃 14 物業(yè)管理費用及相關(guān)測算 20 管理措施 32 急需解決的問題 45 費用測算表 住戶手冊 裝修管理規(guī)定 前期物業(yè)管理協(xié)議及業(yè)主公約 可園 VI 指示系統(tǒng) 1 方案編制說明 FANGANBIANZHISHUOMING 一、依據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 (以下簡稱條例 )及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)； 二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“可園”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料； 三、我公司管理制度及 ISO9000 質(zhì)量體系 規(guī)定； 四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。 2 物業(yè)概況 WUYEGAIKUANG 可園位于深圳市龍岡區(qū)布吉鎮(zhèn)木棉灣，占地面積 100210.4 平方米，總建筑面積 266770 平方米，住宅面積 248370 平方米， 綠化率大于 35%。 共有住房 套，居住人口約 人。配套有地下停車場約 平方米共 個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會 等多種配套設(shè)施。 可園鋪設(shè)了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務。家居智能 安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應俱全。先進的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。 可園物業(yè)明細表 3 類別 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 合計 備注 1 小區(qū)占地總面積 100210.4 小 2 住宅占地總面積 區(qū) 3 住宅建筑總面積 266770 規(guī) 4 住宅總面積 模 5 綠化面積 33000 6 住宅總套數(shù) 套 2500 7 商業(yè)總面積 12400 1 辦公室 576.00 2 宿舍 166.40 1+2+3+4=2045.6 綜 3 食堂 366.40 =管理用房面積 4 文體中心 (管理自用房 ) 936.80 合 5 居委會 131.20 6 直飲水、庫房配套用房 171.40 樓 7 商業(yè)用房 954.00 8 超市 1472.00 7+8+9+10=5869.2 9 地下超市 1312.00 商業(yè)總面積 10 肉菜市場 2131.20 公 共 設(shè) 施 3 幼兒園 所 1 5 地下停車場 個 3 6 停車位 個 1180 49000 7 停車場出入口 個 9 8 戲水池 個 1 可園公共設(shè)施設(shè)備明細表 類別 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 總計 備注 4 1 崗亭 個 4 四個出入口 2 路口道閘 個 4 四個出入口 3 樓頂蓄水池 個 15 298 方 1 個 /棟 (在每棟樓頂 ) 公 4 地下生活水池 個 2.00 400 方 C 區(qū) 2 棟地下一、二層各 1 共 5 地下消防水池 個 4.00 900 方 C 區(qū) 2 棟地下一、二層各 2 設(shè) 6 化糞池 個 7 600 方 5X100+2X50 施 7 交配電房 個 3 8 電話機房 個 3 9 有線電話房 個 3 10 智能交換機房 個 1 1 電梯 臺 28 840 KW 28 X 18.5 KW/臺 2 柴油發(fā)電機 臺 4 800900KW 2 X 200 + 1 X 400500 3 變壓器 臺 8 7500 KW 5X800+2X1250+1X1000 4 高壓開關(guān)柜 臺 11 5 低壓開關(guān)柜 臺 71 電 6 低壓電容柜 臺 6 7 排水泵 臺 118 289 KW 108 X 2.45KW/臺 8 噴水泵 臺 4 148 KW 4 X 37 KW/臺 9 生活水泵 臺 4 220 KW 4 X 55 KW/臺 10 水幕保護泵 臺 2 300 KW 4 X 75 KW/臺 11 消防水泵 臺 2 150 KW 2 X 75 KW/臺 12 排風機 臺 2 6 KW 2 X 3 KW/臺 力 13 排風扇 臺 14 4.2 KW 14 X 0.3 KW/臺 14 排煙風機 臺 10 73 KW 10 X7.3 KW/臺 15 送風機 臺 4 22 KW 4 X 5.5 KW/臺 16 通風機 臺 1 15 KW 1 X15 KW/臺 17 正壓風機 臺 20 252 KW 20 X 12.6 KW/臺 18 防火卷簾門 臺 76 102.6 KW 76 X 1.35 KW/臺 設(shè) 19 消防報警主機 ,電腦 ,聯(lián)動柜 臺 3 24 KW 3 X 8 KW/臺 20 壁燈 盞 760 45.6 KW 760 X 0.06 KW/盞 21 扁圓吸頂燈 盞 942 37.68 KW 942 X 0.04 KW/盞 22 單管日光燈 盞 620 24.8 KW 620 X 0.04 KW/盞 23 三管日光燈 盞 16 0.96 KW 16 X 0.06 KW/盞 24 雙管日光燈 盞 880 70.4 KW 880 X 0.08 KW/盞 備 25 環(huán)境路燈 盞 200 50 KW 200 X 0.25 KW/盞 26 庭院燈 盞 70 1.4 KW 70 X 0.02 KW/盞 27 樓層指示燈 盞 700 0.75 KW 700 X 0.0025 KW/盞 28 筒燈 盞 3500 87.5 KW 3500 X 0.03 KW/盞 29 應急標志燈 盞 800 3.6 KW 800 X 0.0045 KW/盞 30 應急筒燈 盞 390 4.29 KW 390 X 0.01 KW/盞 5 物業(yè)管理思路 W U Y E G U A N L I S I L U 數(shù)字化社區(qū) 零距離服務 可園 物 業(yè)管理思路 可園是深圳市住宅局開發(fā)建設(shè)的一個高規(guī)格、高檔次的純高層、福利房住宅小區(qū)，居住的人員涵蓋了政府各級機構(gòu)的公務員，具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)可園的綜合情況，進行新的突破?！白鹬貥I(yè)主需求和期望，提供業(yè)主 期待的服務”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。 建立服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務 建服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務是公司針對可園獨特的智能化、網(wǎng)絡化、科技化硬件條件，而設(shè)計的獨特服務。 一是在每棟樓大堂設(shè)置事務員崗位，讓每個大堂成為管理處的一個前端服務中心，每位大堂事務員通過電腦綜合布線與服務中心聯(lián)系，可以直接現(xiàn)場辦公，解決業(yè)主日常需要辦理的事務，為業(yè)主提供方便、節(jié)省時間，也提高了辦公效率；設(shè)置大堂事務員后大堂保安員取消，來訪接待事務由大堂事務 員負責；同時大堂事務員代替管理處事務助理進行本棟樓的裝修、安全巡視檢查等綜合工作。大堂事務員集辦公、事務處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務的前線指揮者和執(zhí)行者。 二是在管理處設(shè)置綜合服務中心，實施一站式管理，提供 24 小時服務，讓業(yè)主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。綜合服務中心與前端服務中心、一線服務人員、數(shù)字化網(wǎng)絡系統(tǒng)構(gòu)成一個系統(tǒng)服務體系，是管理處服務的神經(jīng)中樞。 6 三是對各級服務人員實行“首問責任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事 由，均要在最短的時間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。 四是利用小區(qū)網(wǎng)絡增加服務、溝通渠道，通過社區(qū)網(wǎng)絡將我們的服務與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務需求。 建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務 可園是一個智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)， 可園智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、 LED 電子公告系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。 良好的硬件條件是建立 數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把可園建設(shè)成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。 管理處利用 小區(qū)網(wǎng)絡設(shè)備建立獨立的社區(qū)網(wǎng)絡，在單獨申請連入城市電信網(wǎng)絡后，由管理處進行運營和管理。業(yè)主在可以通過小區(qū)網(wǎng)絡高速地連接到 Internet，也可以分享小區(qū)自有網(wǎng)站帶來的便捷的物業(yè)管理服務，如業(yè)主可以進行網(wǎng)上申報、查詢、繳費、投訴、建議和了解管理動態(tài)等。同時管理處利用網(wǎng)絡開展增值服務，低價提供 VOD 視頻點播，免費為業(yè)主提供巨大的娛樂和學習資源庫，開發(fā)網(wǎng)上購物、網(wǎng)上教育等網(wǎng)絡功能 。 利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施， 管理處在可園建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務。 通過家庭數(shù)據(jù)控制終端（ NDT）對可園所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子在線巡更系統(tǒng)的模擬圖示方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況，以便服務中心進行調(diào)控；通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話、提供不在家時的來訪者圖像和語音留言；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的 IC 卡和車輛圖像自動識別，對出入小區(qū)車輛 實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、銀行業(yè)務、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”，實施個性化管理；通過小區(qū)網(wǎng)絡、電子對講室內(nèi)顯示器、小區(qū) 7 室外 LED 電子顯示器發(fā)布各類通知、信息和小區(qū)公益宣傳，包括對業(yè)主的收費信息和日常需告之的內(nèi)容等。 實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。我公司是較早通過 ISO9000 國內(nèi)國際雙認證的企業(yè)之一，通過六、七年的運作，公司的管理體系已相當科學、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴格按公司 ISO900 質(zhì)量管理體系進行運作。為讓可園的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在可園實施 ISO9000 質(zhì)量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施 ISO14000 環(huán)境管理質(zhì)量體系、 OHSAS18000 安全管理質(zhì)量體系，讓可園的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。除此之外我們將在可園實施更多的特色服務：生活垃圾采取分類收集、電瓶車集中清運和最后的生化處理；車輛管理采取人車分流、 IC 卡和車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化，增加網(wǎng)絡文化，引進家政、培訓、健身等服務等功能。 管理目標和分項指 標 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO 一、總體目標 在管理合同期內(nèi)把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在可園住宅區(qū)達到硬件指標后，承諾： 8 管理合同生效后，可園住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書；三年內(nèi)達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書。 二、分項指標 序號 指標名稱 國家標準 指標測定依據(jù) 管理指標實施措施 1 房屋及配套配設(shè)施完好率 98% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 采用分區(qū)管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，責任到人。建立完善的分區(qū)事務助理巡查制度，嚴格裝修審批管理，健全檔案記錄。 2 房屋零修、急 修的及時率 99% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 3 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回回訪制度。以優(yōu)質(zhì)服務為本，實行 24 小時值班 制度。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 分項監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪確保功效。 維修工程質(zhì)量回率 100% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質(zhì)量。 序號 指標名稱 國家標準 指標測定依據(jù) 管理指標實施措施 4 清潔保潔率 99% 深圳市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團評比標準 區(qū)內(nèi)保潔落實到人，進行 24 小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度， 實行 10%淘汰制。 5 道路完好率及使用率 95% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 落實責任到人，堅持對道路、路燈及停車場等到公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行，各分共事務助理配合檢查落實。并建立建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。 停車場、單車棚完好率 95% 6 路燈完好率及使用 95% 7 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 0.1%以下 深圳市文明住宅小區(qū)、 文明住宅組團評比標準 實行 24 小時保安巡查制度 ,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心 24 小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況， 9 單車、摩托車、汽車被盜率 0.1%以下 全國城市物業(yè)管 理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 確立入住期“人防為主，技防為輔”，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi) ,以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。 8 火災發(fā)生率 0.1%以下 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。 9 違約發(fā)生率 0.5%以下 參照國家建設(shè)部及深圳市有關(guān)規(guī)定 ,依據(jù)蓮花物業(yè)公司物業(yè)管理企業(yè)標準 建立交叉巡視制，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違約發(fā)生并建立相應的回訪記錄。 違約處理率 90%以上 10 住戶有效投訴率、住戶設(shè)訴率、投訴回訪率 0.2%以下 95%以上 95%以上 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強一住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質(zhì)，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果、 有記錄和回訪。 11 居民對物業(yè)管理的滿意率 95%以上 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 采取現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務、親情服務、助殘服務，完善社區(qū)服務，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 12 綠化完好率、綠地率 95% 30% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 建立專業(yè)化管理養(yǎng)護隊伍，責任到人，分區(qū)負責與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。 13 大型及重要機電設(shè)備完好率 95% 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實行 24 小時專人值班。出現(xiàn)故障及排除。 機構(gòu)設(shè)置和人員配備 JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI 一、機構(gòu)設(shè)置 根據(jù)可園的實際情況，成立了可園客戶服務中心，具體的機構(gòu)和人員安排如下： 主任 1 人 10 二、人員配備及素質(zhì)要求 （一） 管理人員 (28 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 主任 1 全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作 本科 工程師 副主任 1 分管小區(qū)物業(yè)的各項工作 大專 經(jīng)濟師 副主任 1 人 事 務 管 理 組 28 人 工 程 技 術(shù) 組 16 人 公 共 秩 序 組 107 人 環(huán) 境 管 理 組 52 人 設(shè)備管理組 6 人 事 務 員 6 人 出 納 1 人 大 堂 事 務 員 14 人 維 修 6 人 網(wǎng) 絡 維 護 2 人 機 電 運 行 7 人 車 管 24 人 治安巡邏73人 值 班 人 員 4 人 綠 化 8 人 保潔43人 事務助理 4 人 網(wǎng)絡工程師 1 人 隊長 1 人助理 2 人班長 3 人 隊長 1 人 給排水技術(shù)員2人 電梯技術(shù)員2人 電器技術(shù)員2人 食 堂 管 理 3 人 11 事務助理 4 1. 小區(qū)內(nèi)住戶服務共 2 名，負責對各專業(yè)隊監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務各項事務和對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)處理業(yè)主建議、投訴等工作。 2. 分管內(nèi)務 1 名，負責接待、辦公室事務、社區(qū)服務、后勤管理等。 3. 分管工程技術(shù) 1 名，負責機電正常運行和公共設(shè)施的維護。 本科 2 人 ?？?2 人 經(jīng)濟師 1 人 工程師 1 人 助工 2 人 事務員 6 1. 2 名，協(xié)助事務助理，分擔住戶服務、對各專業(yè)隊的工作監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務和對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)處理業(yè)主建議、投訴等工作。 2) 2 名，負責前臺接待、收費、業(yè)主咨詢等工作。 3) 1 名，協(xié)助內(nèi)務事務助理，負責物品保管、食堂、宿舍、公共水電抄錄等。 4) 1 名，負責社區(qū)活動、電腦資料處理、社區(qū)文化等。 本科 1 人 大專 2 人 中專 3 人 助工 1 人 助理經(jīng)濟師 2 人 大堂事務員 14 負責大堂現(xiàn)場辦公，來訪接待事務，對本棟樓的裝修、安全巡視檢查。 大專 助工 10 人 出納兼資料員 1 負責管理處的財務收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術(shù)檔案資料管理等工作。 大專 助理會計師 飲事員 3 負責管理處膳食和食堂的管理。 高中 二級廚師 注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書。 （二） 工程技術(shù)組人員 (16 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 網(wǎng)絡工程師 1 分管小區(qū)計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護、運行等工作。 本科 工程師 網(wǎng)絡管理員 2 負責小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護、運行等工作。 大專 助工 12 機電運行人員 7 負責小區(qū)機電設(shè)備、消 防設(shè)施的正常運行，監(jiān)察運行狀況和及時處理設(shè)備的一般故障。 本科 2 名 大專 5 名 工程師 1 人 高級電工 3 人 中級技工 3 人 維修工 6 負責小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務，前期主要是負責保修服務。 大專 1 人 中專 5 人 中級電工 4 人 中級技工 2 人 （三）公共秩序組人員 (107 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 隊長 1 全面負責小區(qū)的治安和車輛管理。 大專 助理經(jīng)濟師 助理 2 協(xié)助隊長負責小區(qū)的治安和車輛管理。 中專 15 人 高中 92 人 均有專業(yè)上崗證書 班長 3 負責當班 小區(qū)的治安和車輛和理。 (1 人 /班 ) 道口 24 負責小區(qū)四個出入口的治安和車輛進出 (發(fā)卡等 )。 (2 人 /口 ) 大堂 28 負責 14棟大樓大堂的人員和貨物的進出和檢查等 (1 人 /棟 ),白班由大堂事務員負責。 樓內(nèi)巡邏 21 負責樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等， (1 人 /2 棟 ) 地下停車場巡邏 12 負責 ABC 區(qū)地下停車場的巡視和車輛管理 (夜班抽調(diào)出來加強地面和道口， 1 人 / B、 A 區(qū)， 2人 / C 區(qū) ) 地面巡邏 12 負責小區(qū) (分成 4 個區(qū)域 )的巡視和治安。 (1 人/區(qū) ) 值班室 4 監(jiān)控 中心值班 ,負責安防、消防、機電運行的監(jiān)控和調(diào)度 （四）環(huán)境管理組人員 (52 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 隊長 1 全面負責小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。 高中 助理醫(yī)師 1 人 園藝技工 2 人 室內(nèi)保潔員 28 負責小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。 高中 15人 初中 36人 13 室外保潔員 10 負責小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場、裙樓、管理處辦公室的保潔。 玻璃保潔員 2 負責 14 棟大堂、各層門窗玻璃清潔和 不銹鋼的保養(yǎng)。 垃圾清運及消殺員 3 負責 14 棟室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。 綠化工 8 負責小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護 （五）機電組人員 (6 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 電梯技術(shù)員 2 負責小區(qū)全部電梯的驗收和檢測，定期進行維 修和搶修工作。 大專 中級電梯工2 人 電器技術(shù)員 2 負責小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。 大專 助工 2 人 給排水技術(shù)員 2 負責小區(qū)供水設(shè)備和設(shè)施的驗收和檢測，定期 進和維修 、清洗和搶修工作。 大專 助工 2 人 物質(zhì)裝備計劃 WUZIZHUANGBEIJIHUA 一、現(xiàn)代化管理設(shè)備類 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 14 1 計算機 7臺 7000 49000 辦公自動化 2 筆記本電腦 1臺 15000 15000 3 不間斷電源 UPS 8臺 500 4000 4 交換機 1臺 1500 1500 5 雙絞線 300M 2 600 6 打印機 A4幅面 3臺 1000 3000 7 打印機 A3幅面 1臺 4000 4000 8 網(wǎng)絡相關(guān)軟件 1套 20000 20000 9 物業(yè)管理軟件 1套 100000 100000 10 非接觸式 IC 卡車輛管理系統(tǒng) 1套 車輛管理 11 全自動攝像跟蹤識別系統(tǒng) 1套 自動監(jiān)控 12 垃圾生化處理機 2部 250000 500000 環(huán)保 小計 二、辦公用品 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 1 辦公桌、椅 33 套 500 16500 2 主任辦公桌、椅 1套 3000 3000 15 3 會議室會議臺 1張 3000 3000 4 折疊椅 50 張 68 3400 5 主任辦公室沙發(fā) 1張 6000 6000 6 辦公大堂沙發(fā) 1張 3000 3000 7 樓宇大堂沙發(fā) 7張 1500 10500 8 分體空調(diào) 5臺 2000 10000 9 柜式空調(diào) 2臺 6000 12000 10 電話 6部 300 1800 11 傳真機 1部 3000 3000 12 保險柜 1個 1500 1500 13 點鈔機 1臺 1300 1300 14 驗鈔機 2臺 90 180 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 15 復印機 1臺 10000 10000 16 業(yè)主資料柜 6個 630 3780 17 文件柜 12 個 630 7560 16 18 資料柜 自做 4000 19 文具 一批 10000 20 業(yè)主檔案袋 2100個 2 4200 21 投影儀 1部 15000 15000 社區(qū)文化活動用 22 數(shù)碼攝像機 1部 15000 15000 23 數(shù)碼相機 1部 5000 5000 24 音響 1套 20000 20000 25 彩電 29寸 1臺 3000 3000 26 交通車 1輛 100000 27 宿舍寢具 150 套 500 75000 28 廚房裝備用具 1套 40000 40000 小計 三、清潔綠化工具 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 1 吸塵機 1臺 1500 1500 17 2 剪草機 1臺 3400 3400 3 綠籬修剪機 1臺 1800 1800 4 機動噴霧器 1臺 2000 2000 5 手動噴霧器 2臺 50 100 6 不銹鋼垃圾車 12 部 2500 30000 7 綠化清運車 2臺 165 330 8 分類垃圾桶（箱） 8套 360 2880 9 樓層垃圾桶 364 個 250 91000 10 果皮箱 80 個 30 2400 11 清潔工具 30 套 300 9000 12 綠化工具 5套 500 2500 小計 四、維修工具 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 用途或備注 1 電焊機 2 臺 800 1600 2 切割機 1 臺 1500 1500 18 3 手提砂輪機 1 臺 260 260 4 疏通機 2 臺 350 700 5 沖擊鉆 2 臺 1500 3000 6 手電鉆 2 臺 500 1000 7 潛水泵 2 臺 1200 2400 8 4M鋁合金梯 1 部 150 150 9 2.5M鋁合金梯 1 部 120 120 10 1.5M鋁合金梯 2 部 110 220 11 電工工具 4 套 600 2400 12 管道工工具 2 套 90 180 13 木工工具 3 套 300 900 14 瓦工工具 4 套 200 800 15 高空作業(yè)工具 2 套 1000 2000 16 空調(diào)工工具 3 套 1000 3000 17 常用材料備件 1 批 20000 20000 小計 五、治安、交通、消防管理裝備 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 用途或備注 1 無線對講系統(tǒng) 1套 2000 40000 20機 19 2 警棍 20 根 60 1200 3 警示牌 25 塊 200 5000 4 車輛減速駁 16 塊 1000 16000 5 消防云梯 2套 1500 3000 6 推車式 1211滅火器 5套 1000 5000 7 消防斧頭 14 把 50 700 8 專用消防扳手 14 把 30 420 9 防毒面具 30 套 120 3600 10 鋼盔 30 套 100 3000 11 消防靴 30 套 80 2400 12 手提式 1211滅火器 396 支 200 79200 13 訓練器材 1套 10000 10000 小計 物業(yè)管理經(jīng)費及相關(guān)測算 WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN 一、可園物業(yè)管理經(jīng)費收費原則： 1、嚴格按照深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準 收取； 2、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??； 20 3、定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 二、可園物業(yè)管理經(jīng)費來源： 管理服務費、智能化維護費、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。 1、管理服務費 在對可園實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離管理”，保障服務質(zhì)量的情況下，以深圳市微福利房物業(yè)管理費用標準作為取可園物業(yè)管理收費標準，具體標準暫擬為： 住宅物業(yè)： 2.60 元 /平方米月 商業(yè)物業(yè)： 6.50 元 /平方米月 2、智能化維護費： 16 元 /戶月 3、 公用設(shè)施專用基金 按照條例及其實施細則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，市住宅局在可園物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。 基金標準為：開發(fā)物業(yè)除地價以外的建設(shè)總投資的 2%。 此基金由福田區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。 （具體執(zhí)行及相關(guān)細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 4、房屋本體維修基金 按照條例及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。 標準為： 0.25 元 /月 。 5、車輛保管費 、車輛場地使用費 按條例規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進行管理，同時按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經(jīng)費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為： 地下車庫： 250 元 /月 .車 ； 6、向業(yè)主 (住戶 )提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。 21 三、管理虧損的解決方法 在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務水準的情況下，根據(jù)目前測算，可園每月管理費用總收入為 86.151 萬元，總支出為 94.167 萬元，每月實際虧損約 8.016 萬元。 為解決 管理虧損，保持可園高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法： 1、管理單位強化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。 2、市住宅局按條例規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。 3、市住宅局適當增撥商業(yè)用房，由管理單位合理經(jīng)營以填補費用缺口。 四、可園管理費用測算表 可園管理費用測算匯總表 序號 項 目 月費用 (萬元 ) 數(shù)據(jù)來源 (附后 ) 1 總收入 86.151 收入測算表 22 2 總支出 94.167 =(1)+ +(10) (1) 人員工資 33.285 人員工資測算表 (2) 辦公費用 4.965 辦公費用測算表 (3) 公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費 11.619 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費測算表 (4) 清潔衛(wèi)生費 3.161 清潔衛(wèi)生費測算表 (5) 綠化養(yǎng)護費 0.842 綠化養(yǎng)護費測算表 (6) 公共秩序管理費 5.012 公共秩序管理費 測算表 (7) 公用電費 21.891 公用電費及其它 費用測算表 (8) 其它費用 1.702 公用電費及其它 費用測算表 (9) 物業(yè)管理傭金 8.248 公用電費及其它 費 用測算表 (10) 稅收 3.442 公用電費及其它 費用測算表 3 結(jié)余 -8.016 =總收入 -總支出 收入測算表 類別：收入（ 萬元 /月 )） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 住宅管理費 面積 197000M2,每平米 2.6 元 ,入住率 97% 1970002.6 元 97% 49.683 57.7 23 2 住宅空置管理費 面積 197000M2,每平米 2.660%元 ,空置率 3% 1970001.56 元 3% 0.922 1.1 2.6 元 60% 3 商業(yè)用房管理費 面積 5869.2M2,每平米 6.5 元 5869.26.5 元 3.815 4.4 2.6 元上浮150% 4 管理處商鋪租賃費 總 建 筑 面 積 291219.22 =582.4M2,每平米租金 65 元 582.465 元 3.786 4.4 5 停車位費 總車位 1180個 ,每個車位 250元 ,收費率 80% 1180250 元 85% 25.075 29.1 相關(guān)部門免費車位約 100 個 6 臨時停車位 110 位 /天 1105 元 30 天 1.650 7 戲水池經(jīng)營 綜合測算 9000 元 /月 9000 元 0.900 8 有償服務 綜合測算 3200 元 /月 3200 元 0.320 總收入 1+8 86.151 注：空置房管理服務費是根據(jù)深住 199716 號關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關(guān)事項的通知第六條第 (二 )項制定。 商業(yè)用房管理服務費是根椐深物價 1997141 號關(guān)于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知第七項。 根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例第二十條，高層住宅 區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房 人員工資測算表 類別：支出（ 萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月總工資 6500 元 6500 元 2 1.300 1.37 24 2 事務助理 4 名事務助理 ,每人月總工資 3500 元 3500 元 4 1.400 1.47 3 事務員 6名事務員 ,1名出納 ,每人月總工資 2400 元 2400 元 7 1.680 1.77 4 機電運行技術(shù) 員 7 名 ,每人月工資 2000 元 2000 元 7 1.400 1.47 5 維修工 6 名 ,每人月工資 1600 元 1600 元 6 0.960 1.01 6 炊事員 3 名 ,每人月總工資 1000 元 1000 元 3 0.300 0.32 7 清潔綠化人員 52 名 ,每人月總工資 900 元 900 元 52 4.680 4.92 8 保安人員 正副隊長 3 名 ,每人月工資2000 元 ,保安 118 名 ,每人月工資 1000 元 2000 元 3+1000 元 118 12.400 13.04 9 工資附加費 人員工資總額的 40%=社保18.5%+福利基金 14%+工會2%+教育 1.5%+加班 2% 23.72 萬元 38% 9.165 9.64 按相關(guān)法 律制定 一、 人員工資小計 202 人（總?cè)藬?shù)為 211 人，其中 3 名網(wǎng)絡人員， 6名設(shè)備維護技術(shù)員工資已算在相關(guān)的維護費中，此處不計） 33.285 35.00 注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。 辦公費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 25 1 交通通訊 交通車 1 部 2500 元 /月 ,電話 6部 ,每部 400 元 /月 ,傳真機 500元 /月 ,差旅費、通信費人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 0.690 0.73 2 低值易耗 ,辦公 ,水電 ,業(yè)務費 ,培訓費 綜合測算 30 名管理人員人均月消耗 220 元 220 元 30 0.660 0.69 僅統(tǒng)計管 理層 3 服裝費 30 名管理人員冬、夏裝綜合測算 2400 元 /人年 2400 元 3012 0.600 0.63 4 廣告 ,宣傳 ,書報 ,標識標牌 ,社區(qū)文化 綜合測算 5500 元 /月 5500 元 0.550 0.58 5 辦公自動化維護費 管理處的辦公局域網(wǎng)絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算 1000 元 /月 1000 元 0.100 0.11 6 開辦費及辦公固定資產(chǎn)折舊 交通車 10 萬 ,辦公設(shè)施及物品31.919 萬 ,裝修 30 萬 ,入住資料印刷 6.3萬 ,標識牌 8萬 ,籌備期人員工資 30 萬 ,宿舍及食堂裝修 12 萬 ,入住現(xiàn)場 5 萬 ,不可預見費 8.7 萬共分 5 年折舊 10+31.919+30+6.3+8+30+12+5+8.7 共計 141.919 萬 141.919 萬 (512) 2.365 2.49 二、 辦公費用 小計 1+6 4.965 5.22 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費測算表 類別：支出（萬 /月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 電梯維修保養(yǎng)、年檢費 每臺維護費每月 2000 元 , 年檢費每臺 1000 元 ,共 28 臺 (2000+100012)28 5.833 6.13 26 2 供配電系統(tǒng) 低壓配電柜檢修費 1.5 元 /K VA月 ,共 7500KVA 1.57500 1.125 1.18 3 柴油發(fā)電機 維護費每臺 1200 元，共 3 臺 12003 0.360 0.38 4 公共照明系統(tǒng) 日光燈管 9 元 /支 ,日光燈 2428 根 (雙管 2880+單管 1620+三管 316),半年換一次 ,整流器 15元 /只 ,共 2428 只 ,2 年換一次 ,日光燈架 25 元 /個 ,共 1516 只 (880+620+16),4 年換一次 ,節(jié)能燈泡 3元 /個 ,約 6000 個，半年換一次 ,燈頭 2 元 /個 ,約6000 個， 2 年換一次 ,應急標志燈， 250 元 /盞 ,共 800 盞 ,每年更換 15%. 242896+24281524+15162548+ 600036 +6000224+800 250 0.15 12 1.195 1.26 6 消防系統(tǒng) 消火栓 1 元 /臺 月 ,1150 臺 (3254+32710+ 40) ,防排煙風機 5 元 /臺 月 ,38 臺風閥 1 元 /個月 ,400 個 (1 25 4+1 27 10+30),噴淋頭0.05元 /個 月 ,5000個 ,防火卷簾門 10元 /臺 月 ,76臺 ,煙溫感每年更換 5%,每個 800 元 ,共 4000 個 ,模塊每年更換 15%,每個 250 元 ,共 600 個 11501+385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 1.671 1.76 7 供水系統(tǒng) 生活、消防泵檢修費 40 元 /臺月 ,共 10 臺 ,管道油漆 1.5 元 /米 ,每年一次 ,15000 米 ,閥門每年更換30 個 ,平均每個 300 元 ,水池清洗 ,1598 方， 12 元/方年 ,水池檢驗費 1200 元 /個 年 ,共 15 個。 4010+(150001.5+30030)12+15981212+12001512 0.612 0.64 8 排水系 統(tǒng) 排水泵檢修費 10 元 /臺月 ,共 118 臺 ,排水管、下水道每年更換 10%,每米 6 元 ,共 10000 米 . 11810+(1000010%6)12 0.168 0.18 9 公共道路、雨 污水井蓋 詳細數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為 1200 元 /月 1200 0.120 0.13 10 戲水池 綜合測算每年租金、維護保養(yǎng) ,水電費、藥費和人員 (季節(jié)工 ),60000 元 /年 612 0.500 0.53 11 社區(qū)雕塑小品 綜合測算每月 350 350 0.035 0.04 三、 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費小計 1+11 11.619 12.22 注：設(shè)施設(shè)備明細詳見附表三可園公共設(shè)備設(shè)施明細表 清潔衛(wèi)生費測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 27 1 服裝費 冬裝 100 元 /套 442，夏裝 90 元 /套 44 2 (100442+90442)12 0.139 0.15 2 工具費 垃圾塑料桶 200 元 450 個 ,2 年折舊 ,垃圾袋每天每層 2 個 0.3 元 (364 層 ),不銹垃圾車 10 部 ,2500 元 /部 ,5 年折舊 ,每部維護費月 50 元 ,機動噴務器臺 ,每臺 2000 元 ,3 年折舊 ,月維護費用 50 元 200450212+36420.330+(102500512+1050)+(2000312+50) 1.132 1.19 3 消殺費 綜合測算每戶每月 1.5 元 1.52030 0.300 0.32 4 化糞池清理 每年清理一次 ,共 9 個 ,每個 4000 元 9400012 0.300 0.32 5 清潔用料、用水 綜 合 測 算 每 平 米 0.015 元 / 月290000M2 0.015290000 0.300 0.32 6 垃圾清運費 商業(yè)部份 ,每天二車 ,每車 75 元 30 75230 0.450 0.47 暫定價 7 垃圾生化處理機折舊費和維護費 2 臺共 45 萬， 8 年折舊，維護費 700元 /月 450000812+700 0.539 0.57 四、 清潔衛(wèi)生費 小計 1+7 3.161 3.32 綠化養(yǎng)護費測算表 類別： (萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 ) 占總 % 備注 28 1 服裝費 8個人 ,冬裝 100 元 /套 ,每人 2 套 ,夏裝90 元 /套 ,每人 2 套 10028+9028 0.304 0.32 2 工具費 剪草機 3400 元 ,綠籬機 1800 元 ,3 年每月維護費 200,元 ,清運車 2 臺 ,700元 /臺 24,每月維護費每部 20 元 ,其它簡單工具每月 500 元 (3400+1800)36+(2200)+(270024+220)+500 0.110 0.12 3 農(nóng)藥化肥 綜合測算每平米 0.3 元 /年 ,綠地面積38000 平米 380000.312 0.095 0.10 4 綠化水費 綜合測算每平米月 0.03 噸 ,每噸 2.25元 380000.32.25 0.257 0.27 5 補苗費 綜合測算 0.02m2/月 380000.02 0.076 0.08 五、 綠化養(yǎng)護費 小計 1+5 0.842 0.89 公共秩序管理費測算表 類別：支出（月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 (萬元 /月 ) 占總 % 備注 29 1 服裝費 每人冬夏裝 4 套 ,每套 150 元 ,共 121人 150412112 0.605 0.64 2 裝備費 對講機 42 部 ,2050 元 /部 ,3 年更新 ,發(fā)射臺 1部 5000元 ,5年更新 ,對講機附件維護費每部 200元 /年 ,巡邏自行車 24 輛 , 300 元 /輛 ,1 年更新 ,維護費每輛月 10 元 205042312+5000512+2004212+3002412+1024 0.577 0.61 3 低值易耗 ,辦公 ,業(yè)務費 綜合測算每人 20 元 /月 20 121 0.242 0.25 4 停車場設(shè)施設(shè)備維護費 道 閘 4個 6600元 /個、崗亭 4個 12000元 /個 6 年折舊、維護費 300 元 /月，車位線及附件維護費 2500 元 /月， (66004+120004)612+300+2500 0.383 0.40 5 保險費 小區(qū)公共責任保險 7000 元 /年 ,300元 /位年 ,1180 個車位 ,按 80%計算 (7000+30011800.80)12 2.418 2.54 6 車位租金 100 元 /位 年， 1180 個車位，按 80%計算 10011800.8012 0.787 0.83 六、 公共秩序管 理費 小計 1+6 5.012 5.27 電費及其它費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 30 七 公用電費 總電力日均使用電量： 8584.68 度 8584.6830 天 0.85 元 /度 21.891 23.02 八 業(yè)主委員會辦公費 一年 5 元 /戶，共 2030 戶 20305 元 12 0.085 0.09 九 不可預見費 一至八項之和的 2%計 一 + 六 2%, 80.8612% 1.617 1.70 十 物業(yè)管理傭金 一至九項之和的 10% 一 + 七 10% , 82.3910% 8.248 8.67 十一 稅收 一 + 六 +八 + 十之和的 5% 一 + 六 +八 +九 +十5%,69.6515% 3.442 3.62 小 計 七 + 十 一 35.283 39.69 總支出 一 + 十 二 94.167 結(jié)余 =總收入 -總支出 -8.016 注：業(yè)主委員會辦公費根據(jù) 深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則 (試行 )第二章第五條制定。 可園智能化維護費測算表 單位： (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 31 一、 智能化維護費（收入） 1 智能化維護費 總戶 2030 戶 ,每戶 16 元 ,入住率 95% 16 元 203095% 3.086 一、 智能化維護費（支出） 1 網(wǎng)絡工程師 1 名 ,每人月總工資 3500 元 3500 元 1 0.350 9.97 2 網(wǎng)絡管理員 2 名，月總工資 2000 2000 元 2 0.400 11.39 3 工資附加費 社保 18.5%、福利 14,工會 2%、教育1.5%、加班 2%、人員工資總額的 38% 0.75 萬元 38% 0.285 8.12 5 服裝費 2 名管理人員每人年 3 套 ,每套 800 元 800 元 2312=400 0.040 1.14 4 低值易耗 ,辦公 ,業(yè)務費 ,培訓費 2 名技術(shù)人員人均月消耗 300 元 300 元 2 0.060 1.71 6 智能化設(shè)備用電 樓層交換機 108 臺 ,30W/臺 ,主干交換機 1 臺 ,0.5KW/臺 ,計算機 1 臺 ,400W/臺 ,LED 1 臺 ,7.5KW/臺 ,一天 12 小時 (1080.03+10.5+10.4)24+17.510= 174.3630 天 0.85 元/KWH 0.445 12.68 7 管理中心設(shè)備維護 綜合測算每月維護費 4000 元 4000 元 0.400 11.39 8 智能化網(wǎng)絡運行費用 綜合測算 2000 元 2000 元 0.200 5.70 9 家庭安防報警自動抄表等系統(tǒng)維護費 綜合測算每月維護費 5000 元 5000 元 0.500 14.24 10 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 綜合測算每年維護保養(yǎng) ,更換材料費 ,30000 元 /年 30000 元 12 0.250 7.12 11 巡更系統(tǒng)維護 14 套 ,綜合測算 500 元 /月 500 元 0.050 1.42 12 不可預見費 1+8 的 2% 0.060 1.70 13 物業(yè)管理傭金 1+9 的 10% 0.304 8.66 14 稅收 1+10 的 5% 0.167 4.76 合 計 1+14 3.511 結(jié)余 收入 -支出 -0.425 注 :智能化人員還需維修人員協(xié)助 ,人員費用未計入 . 管理措施 GUANLICUOSHI 可園的物業(yè)管理服務分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務中 32 按公司 ISO9000 物業(yè)管理質(zhì)量體系運作能完成基本服務，但針對可園物業(yè)智能化、網(wǎng)絡化的特性，業(yè)主的服務需求和期望，為順利實施“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”的管理思路和做法，達到可園實施特色管理、提供特色服務的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務流程進行了識別和分析，對其中的特 殊流程、重要流程、新增流程進行重新設(shè)計并制定了相應的措施，這些措施主要有： 接管驗收實施措施 辦理入住實施措施 裝修監(jiān)管實施措施 日常事務實施措施 綠化保潔實施措施 公共秩序?qū)嵤┐胧?機電管理實施措施 智能化管理實施措施 社區(qū)網(wǎng)絡管理與服務措施 社區(qū)服務實施措施 本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管三個措施作為本方案的參考資料： 一、 接管驗收實施措施 成立可園籌備處，主要是準備和了解有關(guān)可園的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關(guān)表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做 準備，并為未來可園的管理進行了周密的調(diào)研和策劃。 33 （一）準備階段 1、人員分組 按土建 (含室內(nèi)部份 )、機電、消防、智能化等專業(yè)項目進行人員分工，負責對小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備的驗收和接管。 機電組： 由邵茂中、陳樂華負責，將供水、供電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)的資料按序收集，設(shè)計各種驗收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。 工程組： 由徐春負責，整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設(shè)計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。 A、住戶門內(nèi)部分： 地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、 排水、空 調(diào)孔、對講、門鎖。 B、住戶門外部分： 消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保 潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及 停車用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、 公共電照、開關(guān)、熟悉以上項目的施工情況，收集相關(guān)資料，重點收集大 堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面 圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶 衛(wèi) 生間平面圖及材料報價工期報告）、設(shè)計各種驗收記錄表。 事務組： 由謝志生負責，熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報辦公室備案。同工程組熟悉戶內(nèi)各種設(shè)備及各種戶型的結(jié)構(gòu)布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統(tǒng)的管網(wǎng)走向、功能使用等，熟悉小區(qū)內(nèi)各型房屋數(shù)量、面積、方位等，報籌備處備案。 裝修組： 由徐春負責，熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層 34 結(jié)構(gòu)平面圖。（工程組已繪制）報辦公室備案。 2、相關(guān)資料準備 由籌 備處主任負責。 可園物業(yè)驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領(lǐng)導小組審定。 收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關(guān)資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準。 資料印刷。 3、辦公設(shè)備、裝備計劃 辦公設(shè)備： 計算機、刻字機、復印機、空調(diào)、打印機、桌椅、交件柜、過塑機、驗鈔機、 點鈔機。 裝備：各類工具、對講機。 制作類： 各類牌匾、導向指示、場景布置、入住儀式由買莉娟負責，電梯轎廂加封、 入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封由徐春負責。 4、人員培訓 制定可園接管人員專業(yè)培訓方案，由邵茂中、 徐春、謝志生、陳樂華、買莉娟負責起草，交籌備處審批后組織實施。 （二）驗收接管階段 由籌備處主任牽頭總負責，組織各專業(yè)小組按各專業(yè)不同類別驗收接管。 1、驗收接管程序 初驗： 同住宅局工程管理站、施工單位共同聯(lián)合初驗，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見，由施工單位按標準要求按時整改，并認真做好初次驗收備忘錄。 合驗： 再次同住宅局工程管理站、施工單位共同對初驗提出整改意見項目進行驗收，對不合格之處再次提出整改意見，由施工單位按標準要求即時整改，整改后會同相關(guān)部門進行確定驗收并共同簽字蓋章。 35 資料圖紙 交接： 建設(shè)單位向物業(yè)公司交接資料圖紙，按照深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例第五章每三十七條規(guī)定，移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應當向業(yè)主委員會（物業(yè)公司）移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料： A、住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； B、本體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖； C、地下管網(wǎng)竣工圖； D、其它必要的資料。 工程保修： 與建設(shè)單位簽訂保修協(xié)議，規(guī)定保修的內(nèi)容、保修的時間、保修款的收取與 返還、實施保修的標準和程序等，保修期滿后，與施工單位簽署驗收報告。 2、分類驗收 機電組：（由邵茂中、陳樂華負責） 資料類： 產(chǎn)品調(diào)試 報告書（高、低壓變配電，發(fā)電機、電梯、水泵、消防主機、智能化系統(tǒng)等）、產(chǎn)品使用說明書、產(chǎn)品合格證書、電氣接線圖紙、竣工圖紙資料：包括機房、電、水、管道、消防、電梯、進口產(chǎn)品商檢書（復印件）、深圳市環(huán)保合格證書（發(fā)電機）、隨機配件、工具清單、設(shè)備交接清單、電腦軟件、（消防）市消防局頒發(fā)的“消防驗收合格證”書。 隨機配件、工具類： 電梯、發(fā)電機、高壓柜、低壓柜、消防主機、消防查詢電腦。 驗收實體類： A、供水： 總水表、分戶水表、上下水池、水池蓋、爬梯、水泵、各種閥門、液壓泵、 減壓閥、單向止回閥、減速振喉 、管網(wǎng)、設(shè)備及管道支架、儀表、自動上 水控制（干簧管）、各類電器控制柜、配電箱、管道井。 B、供電： 高壓進線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。 C、消防 消防值班室：消防主機、消防控制柜、監(jiān)控電腦、打印機、電腦桌、椅。 D、水系： 水泵、濕式報警閥、室內(nèi)處消防栓、水泵接合器、噴淋系統(tǒng)、各類儀表、各 36 類閥門、止回閥、壓力調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)、設(shè)備及管網(wǎng)支架。 E、電系： 弱電線網(wǎng)、消防各類模塊、各種報警按鈕、疏散批示、感溫、感煙控頭。 F、風 系： 正壓風機、排風機、風井（管）、各類風閥、鋁合金風口百葉。 G、消防門系： 防火通道、防火門、 VCD、錄音機、錄像機、線路、層間揚聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機。 H、發(fā)電機： 發(fā)電機、油箱、輸油管、排送風系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。 I、 CO2 系統(tǒng)： 氣瓶、氣瓶吊架、輸氣管、噴頭、 N2 啟動瓶、 N2 啟管系、報警器（箱）。 J、電梯： 牽引機、配電箱、控制柜、機座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進道照明、井底、排污泵、層間招喚器。 K、各類機房： 交換機房、電梯機房、 水泵房、風機房、配電房、發(fā)電機房、 CO2 房、強電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關(guān)、門窗、門鎖、給排水系。 L、排水排污系： 水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網(wǎng)、閥門、出水口。 M、智能化系統(tǒng)： 寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、 LED 電子公告系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)。 驗收注意事項：檢查設(shè)備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設(shè)備外罩變形、脫 漆，各類支架固定防腐良好、設(shè)備試運行良好、配電柜（箱）內(nèi) 各種螺栓緊 固，柜門開關(guān)自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，機房墻、地面、 天花無污染、無孔洞、無殘渣、排污井內(nèi)無雜物。 3、分類驗收 工程組、事務組：（由謝志生、徐春負責）。 資料類： 竣工圖（土建、綠化）。 驗收實體類： 37 A、公共部分（工程組）： 消防通道、層間走廊、扶手、護攔、瓷磚、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標志、斑馬線、公共衛(wèi)生 間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關(guān)、避雷器系統(tǒng)。 B、住戶房內(nèi)部分（工程組、事務組）： 地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設(shè)施、門、窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調(diào)孔、對講、門鎖、電照、開關(guān)、閥門。 注意事項： 內(nèi)、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關(guān)自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內(nèi)無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地面平整等。 4、分類驗收 環(huán)衛(wèi)組：（由楊文玉負責） 資料類： 綠化圖紙、綠化水系圖紙。 驗收實體類： 樹木、衛(wèi)生死角是否有 建筑垃圾。 注意事項： 樹木垂直成蔭、草坪茂盛、綠化水系無滲漏、綠化地排水系良好、無衛(wèi)生死角、無建筑垃圾、休閑椅無脫漆，螺絲無缺件松動。 二、入住辦理實施措施 （一）入住辦理現(xiàn)場的布置由買莉娟負責。 1、選址：入伙手續(xù)辦理點：初步定在可園綜合樓二層 2、設(shè)計：繪出現(xiàn)場布置方案示意圖，作出工程預算和工期交籌備處匯總審 批后組織實施，由徐春負責。 3、施工安排、人員、材料、工期、由徐春編制施工計劃表報籌備處審定。 （二）入住手續(xù)辦理業(yè)務培訓：由謝志生負責。 1、熟悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責， 能解答住戶提出的相關(guān)問題。 2、模擬入住手續(xù)辦理全過程，模擬業(yè)主提問、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。 38 3、驗房員應熟悉各戶型房屋及戶內(nèi)設(shè)施、熟悉裝修管理方面的規(guī)定，并能按統(tǒng)一口徑向業(yè)主作出恰當?shù)慕忉?、熟悉抄錄水表、電表、氣表的技術(shù)要求和相關(guān)規(guī)定，按交房程序與業(yè)主進行驗房交接。 （三）收費員由財務派人統(tǒng)一培訓，對裝修審批、辦證、收費崗人員及事務助理的稅務知識培訓，可邀請福田區(qū)地稅局工作人員進行 1-2 次專門培圳。 1、入住儀式策劃方案 由買莉娟負責入住儀式的策劃及方案流程圖，管理規(guī)定等應于 12 月 10 日前拿報籌備處審議。 2、入住資料袋，公示牌制作安裝到位。 入住資料印刷后組織分類裝入住戶資料袋，入住資料“上墻”展板公示牌的制作。由買莉娟指導。 3、辦理流程 宗旨：緊張有序、方便快捷、服務周到、住戶滿意 環(huán)境氣氛營造 A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點各色彩球、設(shè)置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領(lǐng)導、公司主要領(lǐng)導和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。 B、設(shè)立專門的入住辦理場所，場所的布置以美觀、簡潔、明快為基調(diào)，適當設(shè)置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內(nèi)設(shè) 展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)?，F(xiàn)場有若干名服務人員為住戶提供咨詢、導向、表格填寫指導、復印、禮品派送等服務，并在在休息區(qū)為客人準備一些糖果或點心、茶水、飲料、報刊等。 入住現(xiàn)場布置圖 出口 出口 復印 屋 收 房 驗 交 費 39 入口 入口 辦理流程圖 1 業(yè)主需攜帶 : 入住通知單 家庭成員身份證、戶口本復印件和吋照一張。 購房合同復印件。 2 業(yè)主交驗入住通知單和身份證明。 3 驗證后，管理處發(fā)放入住資料。 驗證及資料發(fā)放 驗證 表格 填寫 區(qū) 休 息 區(qū) 咨詢臺 40 說明： A、現(xiàn)場設(shè)流程展板、咨詢臺、為住戶提供導向服務。 B、住戶資料的驗證和發(fā)放入戶資料同時進行，由專人現(xiàn)場指導資料的填寫，并張?zhí)砀裉顚懙姆侗竟┳魠⒖肌?C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發(fā)放繳費通知單。 D、住戶憑繳費通知單到銀行收費臺繳費，銀行發(fā)出回執(zhí)。管理處憑回執(zhí)1 業(yè)主填寫 住戶 家庭情況登記卡 ，并粘好照片和身份證復印件。 2 與管理處簽訂 前期管理協(xié)議 、 業(yè)主公約 及 委托收款協(xié)議書 。 3 將上述資料連同 購房合同 復印件、 入住通通單 交回管理處。 1 按入住收費一 覽表所列項目交費。 2 所有收費標準已報物價部門審批。 1 管理處人員陪同業(yè)主驗收房，填寫驗房表。 2 如有問題，經(jīng)返修后，約定時間再驗。 3 直至驗收合格，業(yè)主簽字收房。 1 業(yè)主憑已簽字的