淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的環(huán)節(jié)和因素[權(quán)威資料]

淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的環(huán)節(jié)和因素 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 【摘要】 以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)相繼出臺了一系列調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的新挑戰(zhàn)，國家為此出臺了一系列的調(diào)控手段，其目的不在于打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從暴利行業(yè)向社會平均利潤行業(yè)的理性回歸，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。因此，以往靠非規(guī)范市場的暴利時代發(fā)展起來的房地企業(yè)，在新形勢下，要盡快轉(zhuǎn)變管理理念，從粗放式向集約式的管理方式 轉(zhuǎn)變。在今后的發(fā)展中，精管理、抓內(nèi)控，強化成本控制意識，將成為今后房地產(chǎn)業(yè)需要關(guān)注的重要內(nèi)容。本文就房地產(chǎn)業(yè)如何開展成本管理工作，以及應(yīng)抓住成本管理的哪些主要途徑和環(huán)節(jié)等問題，結(jié)合工作實際進(jìn)行探討。并對全過程成本控制提出建議。 【關(guān)鍵字】成本控制；過程管理；階段控制；制度保障 F234 A 【引言】 2011 年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)相繼出臺了一系列調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的新挑戰(zhàn)，國家為此出臺了一系列的調(diào)控手段，其目的不在于打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了引導(dǎo)房地 產(chǎn)企業(yè)從暴利行業(yè)向社會平均利潤行業(yè)的理性回歸，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。因此，以往靠非規(guī)范市場的暴利時代發(fā)展起來的房地企業(yè)，在新形勢下，要盡快轉(zhuǎn)變管理理念，從粗放式向集約式的管理方式轉(zhuǎn)變。在今后的發(fā)展中，精管理、抓內(nèi)控，強化成本控制意識，將成為今后房地產(chǎn)業(yè)需要關(guān)注的重要內(nèi)容。作為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理部門，借此就房地產(chǎn)業(yè)如何開展成本管理工作，以及應(yīng)抓住成本管理的哪些主要途徑和環(huán)節(jié)等問題，結(jié)合工作實際進(jìn)行探討。 房地產(chǎn)業(yè)的成本控制應(yīng)為全過程的成本控制，它涉及前期的策劃、規(guī)劃、設(shè)計，中 期的施工管理以及后期的銷售、物業(yè)服務(wù)等開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)，需要建立起包括限額設(shè)計制度、招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、工程造價管理辦法、工程變更管理辦法、成本指標(biāo)分級考核與績效工資制度等一系列系統(tǒng)的管理制度保障，同時設(shè)立相對獨立的成本控制職能部門作為組織制度保障，并明確各階段成本控制的重點。其控制的主要途徑具體為： 1、前期規(guī)劃、設(shè)計階段，是成本控制的源頭 成本控制的源頭在項目的前期規(guī)劃設(shè)計階段，尤其要抓住設(shè)計這一關(guān)鍵階段，以達(dá)到未雨綢繆、事半功倍的效果。樹立設(shè)計的節(jié)約是最大節(jié)約的成本管理理 念。 該階段成本控制的重點包括：項目的篩選和定位、開發(fā)時序的確定、設(shè)計施工工藝和施工方案的確定。具體可通過市場預(yù)測選擇市場上占有一定優(yōu)勢的開發(fā)項目，根據(jù)市場需求確定開發(fā)時序，根據(jù)性價比確定設(shè)計施工工藝和產(chǎn)品定位，根據(jù)現(xiàn)場實際確定設(shè)計施工方案。期間更要關(guān)注市場（客戶需求）、成本、品質(zhì)的適度和可實施性，避免忽視成本而片面的追求設(shè)計效果。具體來說： 一要根據(jù)市場需求，確定開發(fā)時序。通過開發(fā)時序的優(yōu)化組合、合理確定，一方面有利實現(xiàn)銷售收入的最大化，另一方面也利于減少資金的占用，節(jié)約融資成本。比如 ，可以對提升整個項目檔次和品位有促進(jìn)作用的項目優(yōu)先開發(fā)，能帶來銷售收入大幅度增長的項目優(yōu)先開發(fā)，非市場銷售項目（如公建及公益性項目）可適當(dāng)推遲開發(fā)。 二要根據(jù)性價比，確定設(shè)計施工工藝。根據(jù)性價比確定擬開發(fā)項目的投資實質(zhì)就是價值工程在開發(fā)成本中的應(yīng)用。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品不是一般的商品，它具有資源的不可復(fù)制性。將最適當(dāng)?shù)姆孔淤u給最合適的人，是房地產(chǎn)營銷最基本的原則。首先調(diào)查了解項目的客戶群體，以此確定產(chǎn)品的設(shè)計定位。在高端地段開發(fā)低檔次項目是土地資源的浪費，在低端地帶開發(fā)高品質(zhì)項目是也是浪費。這就要合理 確定項目的性價比。一般對位置好、高端需求多的小區(qū)，應(yīng)將小區(qū)的品位和檔次定高些；位置相對較偏、中低端需求客戶多的地方，應(yīng)以安居房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為宜。同時，影響小區(qū)建設(shè)品位的不僅是房屋的內(nèi)在結(jié)構(gòu)質(zhì)量，還包括外部裝飾、小區(qū)配套、景觀綠化及交通便利、學(xué)區(qū)等人文環(huán)境。淮礦地產(chǎn)公司的房屋開發(fā)在內(nèi)在結(jié)構(gòu)上是公認(rèn)的好質(zhì)量，而在其他方面需仍要進(jìn)一步提升，做到 “ 有粉涂在臉上 ” ，通過 “ 內(nèi)外兼修 ” ，提升小區(qū)的品位，達(dá)到最優(yōu)的性價比。 三要根據(jù)現(xiàn)場實際，確定設(shè)計施工方案。為保證設(shè)計方案的技術(shù)可行、經(jīng)濟合理，首先，要有足夠深度的 地質(zhì)勘察資料。只有勘察的深度夠了，才能為施工設(shè)計提供準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)資料。地質(zhì)勘察是花小錢辦大事的環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)工程需要適當(dāng)增加勘察深度和廣度，以提高勘察資料的準(zhǔn)確性。 四要推行限額設(shè)計制度，要求設(shè)計院在一定要提供設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，并在實施中起到估算、概算、預(yù)算、結(jié)算的逐級約束作用。同時要求設(shè)計人員關(guān)注現(xiàn)場實際，根據(jù)設(shè)計任務(wù)書和現(xiàn)場實際情況進(jìn)行設(shè)計。其次要加強工程設(shè)計圖紙的審查，重點就圖紙的技術(shù)合理性、施工可行性、造價經(jīng)濟性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免設(shè)計考慮不周或失誤而帶來經(jīng)濟損失，該項工作 要求在工程進(jìn)入招標(biāo)階段前完成。 2、注重施工過程管理，減少或避免索賠或不合理變更，是控制建造成本的關(guān)鍵。 工程進(jìn)入施工階段，成本控制的重點環(huán)節(jié)主要在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。 第一，項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制。項目招投標(biāo)是施工過程中成本控制的關(guān)鍵階段，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與施工企業(yè)打交道的過程中最掌握主動權(quán)的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用這一階段，做好招標(biāo)文件的編制工作，通過招標(biāo)文件、合同條款、評標(biāo)辦法風(fēng)險范圍的制定，最大限度降低自己的風(fēng)險，減少工程索賠。招標(biāo) 文件的條款制定要嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面，特別是招標(biāo)文件中工期要求、合同風(fēng)險、工程變更等關(guān)鍵條款的約定，要能合理體現(xiàn)合同風(fēng)險范圍和工程變更價款的確定方法，在招標(biāo)文件中要體現(xiàn)如下內(nèi)容： 2.1、合同風(fēng)險的合理劃分。 根據(jù)我國工程建設(shè)特點，投標(biāo)人應(yīng)完全承擔(dān)的風(fēng)險是技術(shù)風(fēng)險和管理風(fēng)險，如管理費和利潤；應(yīng)有限度承擔(dān)的是市場風(fēng)險，如材料價格、施工機械使用費在一定幅度范圍內(nèi)等的風(fēng)險；應(yīng)完全不承擔(dān)的是法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化的風(fēng)險。 2.2、對投標(biāo)人可能發(fā)生的不平衡報價要在招標(biāo)文件中有所限制。 2.3、對暫估價的材料或?qū)I(yè)工程在招標(biāo)文件中要明確采購形式或結(jié)算方法。 2.4、對總包配合費的計算范圍和方法要有明確約定。 2.5、要對工程變更價款計價方法，在招標(biāo)文件中約定清晰，明確需要進(jìn)行造價或工期調(diào)整的工程變更范圍。 2.6、要嚴(yán)把招標(biāo)控制價的審核關(guān)。 審核時，一方面要符合國家、地方相關(guān)造價管理制度、政策、計價規(guī)范的約定，另一方面也要滿足企業(yè)有效控制成本的要求。因此，造價人員首先要嚴(yán)格按發(fā)布的工程量清單審核招標(biāo)控制價，做到不錯項、不漏項、不重項。其次要正 確運用行業(yè)和地方計價定額（包括相關(guān)文件）、人工和材料價格，要在充分了解市場的基礎(chǔ)上使用；再次要對施工機械設(shè)備的選型，注重經(jīng)濟實用、先進(jìn)高效的原則確定，對競爭性的措施方案依據(jù)先進(jìn)合理性要求計算其費用；對政府主管部門強制性規(guī)定從其要求。 第二，要按招標(biāo)文件規(guī)定與中標(biāo)單位的合同簽訂。簽訂合同時，必須根據(jù)招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑、中標(biāo)價與中標(biāo)的施工單位簽訂合同，不可與招投標(biāo)文件的主要實質(zhì)性內(nèi)容（標(biāo)的、價款、風(fēng)險范圍、質(zhì)量、履行期限）相違背。 第三，要把好工程變更關(guān)和關(guān)注索賠事項的處理。在施工管理中，要 把握好工程變更和索賠處理的重點：一是要求有關(guān)責(zé)任人（主要指工程管理和造價人員）熟悉招標(biāo)文件、施工合同條款、建筑行業(yè)一般管理程序、方法和規(guī)定，并能根據(jù)招標(biāo)文件和合同約定，合理界定合同風(fēng)險，盡量減少工程索賠，合理確定工程變更。同時，要加強協(xié)作，細(xì)化變更（簽證）的各項基礎(chǔ)性工作，提高變更（簽證）的預(yù)見性，使之有利于本單位的成本控制。二是要建立工程變更（簽證）管理制度，確定工程、造價等有關(guān)人員的職責(zé)分工，確保變更（簽證）的質(zhì)量，避免不實及虛假變更（簽證）的發(fā)生。三是要強調(diào)工程變更（簽證）的及時性；四是對簽證描述要客 觀、準(zhǔn)確、完整，尤其對隱蔽變更（簽證）要以圖紙為依據(jù)，表明隱蔽部位、項目、工藝、質(zhì)量及工程量完成情況，并注明幾何尺寸并附上見圖，不能籠統(tǒng)的標(biāo)注工程量和工程造價。 3、關(guān)注項目竣工驗收，嚴(yán)把竣工決算關(guān)，是建造成本控制的重要環(huán)節(jié) 在進(jìn)入項目的竣工驗收、竣工結(jié)算階段，要嚴(yán)格按照以下五個步驟開展工作。 第一，要明確項目是否驗收合格。只有完成合同約定全部工作內(nèi)容并經(jīng)竣工驗收簽認(rèn)的合格工程，才能進(jìn)行工程的竣工結(jié)算。 第二，要理清與項目有關(guān)的所有資料?？⒐そY(jié)算資料所需要的原始資 料包括設(shè)計變更、工程簽證、隱蔽驗收等要完整、齊全，按編號裝訂成冊。所有工程資料要以我方提供為準(zhǔn)，對方提供的只作參考。 第三，要理清項目合同。竣工結(jié)算時工程人員要同時進(jìn)行合同清理，對應(yīng)合同條款對工期、質(zhì)量、安全、管理人員到位等情況給予獎懲，并形成完整的合同清理報告。 第四，要注重對項目所有費用的清理，主要包括招標(biāo)代理費、委托第三方施工的工程費用、安全文明措施費、水電費、審計費及其他費用的清理。 第五，要做到一工程一竣工一審計，確保工程資料、造價資料百分之百的可追溯性。 4、要做好其他階段的成本控制 4.1、管理費用控制的關(guān)鍵，在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，一方面要適當(dāng)壓縮管理費用的開支，另一方面應(yīng)加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。 4.2、銷售費用控制的關(guān)鍵，在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制營銷費用。 4.3、工程款支付時，對常出現(xiàn)的質(zhì)量問題解決流程、措施、扣款額度等進(jìn)行明確。 4.4、財務(wù)費用控制的關(guān)鍵是貸款利息的降低和稅費的籌劃，一方面通過控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期來降低財務(wù)費用，另一方面要爭取合理避稅，有效降低 稅收負(fù)擔(dān)。 4.5、針對不同的主體和項目的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費籌劃，爭取稅收優(yōu)惠政策，做到合理避稅。 5、做好成本的制度保障 為確保以上各環(huán)節(jié)的成本控制得以落實，要建立項目成本考核制度，樹立全員、全過程的成本控制觀念，并在成本控制中通過對監(jiān)理合同約束，強化監(jiān)理在成本控制中的作用。對成本異常及時發(fā)現(xiàn)、分析和采取應(yīng)對措施。 6、及時做好項目的后評價工作 項目實施完畢后，應(yīng)及時對整個項目從決策、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)服務(wù)等全過程進(jìn)行投資效益評價和分析，為以后項目的開發(fā) 提供參考依據(jù)。 【結(jié)束語】 總之，房地產(chǎn)行業(yè)成本控制要將科學(xué)的管理滲透到管理的各個環(huán)節(jié)，做到投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、竣工結(jié)算價的層級可控，并加強成本形成各階段的考核，樹立全員、全過程的成本控制思想，在保證安全、質(zhì)量的前提下，結(jié)合市場需要，合適的房子賣給合適的人，達(dá)到效益的最大化，通過標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理，使控制成本的目的。 文檔資料：淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的環(huán)節(jié)和因素 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費閱讀及下載 閱讀相關(guān)文檔 :淺談鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)設(shè)計中的裂縫控制 淺談機電安裝工程特點和項目管理措施 淺談高速公路清掃設(shè)備的選用 淺談城市商業(yè)街區(qū)的延續(xù)與多元化發(fā)展 淺論建筑工程監(jiān)理存在的問題及對策 淺談高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的幾個問題 工程造價審計風(fēng)險與防范對策探究 淺談城市道路給排水施工 淺談公路工程的施工管理 綠色生態(tài)商業(yè)建筑探析 淺談城市環(huán)境與建筑設(shè)計