物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)匯總.doc

管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 秩序管理服務(wù)1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施；1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車(chē)要管理有序，排列整齊，按車(chē)位停放；1.7 非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9 及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門(mén)并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車(chē)道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車(chē)輛、人員管理；1.12 檢查進(jìn)出門(mén)口設(shè)備、工具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2. 門(mén)崗服務(wù)2.1 門(mén)崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門(mén)崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；2.3 立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢(xún)問(wèn)，禁止與他人閑聊。2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開(kāi)管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證；2.4.2 對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 對(duì)外來(lái)人員必須認(rèn)真登記，經(jīng)被訪業(yè)主確認(rèn)并核對(duì)無(wú)誤后方可放行。2.5 物品進(jìn)出管理2.5.1大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門(mén)證，經(jīng)核對(duì)物品名稱(chēng)、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后，方可放行；2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨。2.6 機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理2.6.1 對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行小區(qū)車(chē)證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2 向進(jìn)入管理區(qū)域的車(chē)輛發(fā)放臨時(shí)停放證，放在車(chē)輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，并做好車(chē)輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車(chē)主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。2.6.4 對(duì)于外來(lái)車(chē)輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。2.6.5 車(chē)輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車(chē)費(fèi)，做好記錄。2.7 地下車(chē)庫(kù)管理2.7.1 車(chē)輛憑管理處所發(fā)停車(chē)卡進(jìn)出車(chē)庫(kù)；2.7.2 無(wú)停車(chē)卡車(chē)輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車(chē)庫(kù)，但不得占用業(yè)戶(hù)車(chē)位；2.7.3 督促進(jìn)車(chē)庫(kù)車(chē)輛遵守車(chē)庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車(chē)庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)；2.7.4 保持車(chē)庫(kù)及車(chē)庫(kù)出入口清潔、通暢；2.7.5 經(jīng)常到車(chē)庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)作好記錄并向客服部經(jīng)理報(bào)告；2.7.6 車(chē)庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。2.7 便民服務(wù)2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車(chē)時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車(chē)服務(wù)。3.巡崗服務(wù)3.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門(mén)、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等；3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線(xiàn)巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。3.2.4 客戶(hù)需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶(hù)指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；3.2.7遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；3.2.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線(xiàn)應(yīng)經(jīng)常變化；3.3.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；3.4 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警3.5.1立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話(huà)119；3.5.2 通知火災(zāi)周?chē)鷺I(yè)戶(hù)撤離危險(xiǎn)區(qū)；3.5.3做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，聽(tīng)候指揮。3.6 發(fā)生刑案3.6.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門(mén)110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員；3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)鷺I(yè)戶(hù)了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件3.7.1 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門(mén)110；3.7.3保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；3.8.2報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話(huà)120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；3.8.3引導(dǎo)救護(hù)車(chē)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；3.8.4無(wú)救護(hù)車(chē)時(shí)，臨時(shí)調(diào)車(chē)將觸電者急送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人3.9.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9.2安慰被困人員；3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)現(xiàn)人員、車(chē)輛堵塞立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗服務(wù)4.1日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像資料認(rèn)真保存。4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告客服部經(jīng)理。4.1.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像資料的管理4.2.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。4.2.4新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開(kāi)始使用日期；每次錄像后，注明錄像時(shí)間；錄像帶連續(xù)使用24個(gè)月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對(duì)象的，應(yīng)及時(shí)更換新帶。4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理4.3.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。4.3.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來(lái)人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5 秩序管理各崗位之間的輪換5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；5.2 換崗程序:巡視崗門(mén)崗監(jiān)控巡視崗;5.3 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監(jiān)控崗開(kāi)始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由客服部經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線(xiàn)，每小時(shí)一次按巡視路線(xiàn)巡視所有巡視點(diǎn)。6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；7.2秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；7.3客服部經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車(chē)輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶(hù)裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案清掃地面垃圾、樹(shù)葉等，無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂。 每日巡回。路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無(wú)塵灰、無(wú)污漬。每周擦拭一次。揀拾花圃?xún)?nèi)外垃圾，目視無(wú)枯枝、無(wú)果皮、無(wú)飲料罐、無(wú)廢紙雜物。每日巡回。行人路/車(chē)路面之清掃 無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過(guò)2個(gè)，無(wú)一厘米以上石子。每日巡回。清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無(wú)積塵、無(wú)污跡，透明度好。 每周擦拭一次。各進(jìn)出口臺(tái)階清潔，無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮。 每日巡回一次沖洗。地下車(chē)庫(kù)，無(wú)異味、泥土、垃圾和堆放物。每日巡回。外圍立柱之清潔，無(wú)積塵、無(wú)污垢、光亮。每月擦拭一次。垃圾箱、垃圾桶，箱體內(nèi)外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱內(nèi)外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶內(nèi)垃圾超過(guò)1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理 每日巡回一次清洗。2.檢查手段：2.1視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無(wú)明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。綠化服務(wù)管理1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1草坪1.1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲(chóng)害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草；1.1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定；c. 灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。1.1.3修剪a. 草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。9.1.1.4清除雜草a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲(chóng)害防治a. 病蟲(chóng)害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其他養(yǎng)護(hù)a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線(xiàn)，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；1.2 喬灌木1.2.1灌溉與排水a(chǎn). 對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹(shù)木周?chē)┯旰蠓e水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周?chē)e水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類(lèi)藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹(shù)木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)行；d. 中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。1.2.3 施肥a. 樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開(kāi)花前、開(kāi)花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類(lèi)不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類(lèi)應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。1.2.4修剪、整形a. 樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木生長(zhǎng)茁壯。各類(lèi)綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。-喬木類(lèi)：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹(shù)主干要求3.2m高；遇有架空線(xiàn)者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹(shù)冠圓整，分枝均衡；樹(shù)冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類(lèi)灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱(chēng)；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。-綠籬類(lèi)綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿(mǎn)；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類(lèi)地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補(bǔ)植樹(shù)木1.3.1 樹(shù)木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；1.3.2 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b. 針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。1.3.3補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹(shù)種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。1.4枯死植株的挖除1.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整；1.4.2枯死的大樹(shù)挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批，任何部門(mén)與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境1.5.1花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類(lèi)而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)5天；g. 花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3-5處，無(wú)枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。1.5.2花境的養(yǎng)護(hù)、管理a. 應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充；b. 應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；d. 修剪、整枝及時(shí)。花后及植株休眠期殘花枯枝不得大于15%；e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥；f. 及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作；落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)，做到無(wú)雜草垃圾。設(shè)備維修服務(wù)1 供配電設(shè)備1.1每日巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)供配電系統(tǒng)檢查表。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫(xiě)電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；4 給排水設(shè)備4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1日常巡視秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表。5.3維修保養(yǎng)5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)6.1供配電設(shè)備電力變壓器l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開(kāi)關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線(xiàn)端子緊固是否良好。低壓開(kāi)關(guān)柜l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線(xiàn)與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線(xiàn)連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l 閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。照明設(shè)備l 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開(kāi)關(guān)是否切斷相線(xiàn)，單相三極插座接地線(xiàn)是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l 照明線(xiàn)路的絕緣是否良好，接線(xiàn)頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。6.2電梯設(shè)備曳引機(jī)l 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。l 制動(dòng)器完好、可靠。轎廂l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l 超載報(bào)警正確可靠。l 轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。安全系統(tǒng)l 限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l 各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺(tái)l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤(pán)靈活、可靠。l 電源鎖開(kāi)關(guān)完好。顯示屏l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l 各顯示器接線(xiàn)清楚，無(wú)隨意拉接線(xiàn)。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉接線(xiàn)。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。攝像機(jī)l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。錄像機(jī)l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。巡更系統(tǒng)l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號(hào)傳輸線(xiàn)路良好。6.4 安保防盜系統(tǒng)對(duì)講裝置l 戶(hù)內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話(huà)。l 主機(jī)聯(lián)系情況良好。巡更系統(tǒng)l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號(hào)傳輸線(xiàn)路良好。6.5 消防系統(tǒng)消火栓泵l 消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活。l 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。l 管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。l 戶(hù)外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活。l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵l 噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 管道附件齊全有效、各閥門(mén)啟用靈活。l 噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?。l 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。l 管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。7 設(shè)備管理安全制度7.1電工安全守則7.1.1任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。7.1.2任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。7.1.3在工作開(kāi)始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。7.1.4嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。7.1.5在檢修用電線(xiàn)路和設(shè)備時(shí)，必須停電進(jìn)行。在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。7.1.6電氣設(shè)備