周大課復(fù)習(xí)串講投資與理財(cái).ppt

第18周投資與理財(cái) 復(fù)習(xí)與串講 第一章理財(cái)概述理財(cái)?shù)囊饬x個(gè)人理財(cái)?shù)亩x貨幣時(shí)間價(jià)值單利和復(fù)利計(jì)算的方法個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的比較分析 個(gè)人理財(cái) 為實(shí)現(xiàn)個(gè)人人生目標(biāo)而制定 安排 實(shí)施和管理的一個(gè)各方面總體協(xié)調(diào)的財(cái)務(wù)計(jì)劃的過程 什么是理財(cái) 理 管理 財(cái)產(chǎn) 財(cái) 生命周期理論 養(yǎng)老投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)規(guī)避通貨膨脹應(yīng)付意外之災(zāi) 為什么要理財(cái) 你現(xiàn)在需要開始理財(cái)嗎 一 貨幣時(shí)間價(jià)值 1 定義 是指貨幣隨時(shí)間推移而形成的增值 7天連鎖酒店貨幣經(jīng)過一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值即為貨幣的時(shí)間價(jià)值 2 貨幣時(shí)間價(jià)值表現(xiàn) 1 等量資金在不同時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值量是不同的 2 等量資金隨時(shí)間推移價(jià)值會(huì)降低 3 時(shí)間對貨幣的價(jià)值產(chǎn)生重大影響 5 貨幣時(shí)間價(jià)值計(jì)量 貨幣時(shí)間價(jià)值通常以相對數(shù)利息率 絕對數(shù)利息計(jì)量 貨幣時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)方式有現(xiàn)值 終值兩種 現(xiàn)值是貨幣的現(xiàn)在價(jià)值 本金 終值是現(xiàn)值在一定時(shí)期后的本利和 分為三種 年利率 百分?jǐn)?shù)表示 月利率 千分?jǐn)?shù)表示 日利率 萬分?jǐn)?shù)表示 年利率除以12為月利率 年利率除以360為日利率 6 貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法 1 單利 本生利而利不生利 2 復(fù)利 本生利而利也生利 S 終值P 現(xiàn)值I 利息i 利率n 時(shí)期 投資理財(cái)?shù)钠贩N有哪些優(yōu)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn) 投資理財(cái)?shù)钠贩N多樣 尤其值得注意的是 投資理財(cái)絕不是暴富的途徑 不僅要看到收益 也要看到風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)和收益并存 1 買股票 優(yōu)點(diǎn) 利潤誘人 如果趕上大行情 再加上運(yùn)氣好 真的會(huì)上演 一夜暴富 的神話 論風(fēng)險(xiǎn)在所有的投資品種中排列第一 既然一夜之間能把你變成富翁 那么同樣也可以把你變成窮光蛋 2 買國債 優(yōu)點(diǎn) 長期投資 穩(wěn)定收益 風(fēng)險(xiǎn) 加息是國債投資的一大風(fēng)險(xiǎn) 3 買黃金 優(yōu)點(diǎn) 變現(xiàn)良好 保值增值 風(fēng)險(xiǎn) 是受美元反彈和國際油價(jià)下跌影響 炒金當(dāng)心被套牢 4 外匯 優(yōu)點(diǎn) 買賣交易時(shí)間長 一天24小時(shí)皆可 不需向銀行繳納手續(xù)費(fèi) 市場透明度高 收益尚可 風(fēng)險(xiǎn) 受美元上下幅度走勢影響 要關(guān)切美元的動(dòng)向 5 信托 優(yōu)點(diǎn) 收益較高 目前大部分信托理財(cái)產(chǎn)品的年收益率基本上在5 10 風(fēng)險(xiǎn) 流動(dòng)性差 風(fēng)險(xiǎn)大 信托產(chǎn)品一般不能提前終止 政府不再為信托風(fēng)險(xiǎn) 買單 加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn) 6 基金 優(yōu)點(diǎn) 收益相對穩(wěn)定 進(jìn)入門檻較低 適合大眾投資 風(fēng)險(xiǎn) 相對股市風(fēng)險(xiǎn)較小 但也有虧損可能 7 保險(xiǎn) 優(yōu)點(diǎn) 投資 保障兩相宜 風(fēng)險(xiǎn) 投資保險(xiǎn)也有一定的風(fēng)險(xiǎn) 如投資連險(xiǎn)等 第二章銀行產(chǎn)品理財(cái) 儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)種類 定期存款種類比較 外匯產(chǎn)品理財(cái) 紙黃金 P44 儲(chǔ)蓄存款的利息計(jì)算 注意個(gè)人利息所得稅5 最新銀行存款利率表 最新銀行存款利率表 定期存款種類比較 1 利息計(jì)算公式為利息 本金 存期 利率2 年利率 月利率和日利率之間的換算公式為年利率 月利率 12 日利率 360月利率 年利率 12 日利率 30日利率 月利率 30 年利率 360注 按規(guī)定銀行可選擇計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息 即每年365天 閏年為366天 每月為當(dāng)月公歷的實(shí)際天數(shù) 1 計(jì)算利息的基本公式 1 凡個(gè)人從中國境內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)取得的人民幣 外幣儲(chǔ)蓄存款利息所得 都應(yīng)計(jì)算繳納個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得稅 2 對儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅按5 比例稅率征收 3 對個(gè)人取得的教育儲(chǔ)蓄存款利息所得以及國務(wù)院財(cái)政部門確定的其他專項(xiàng)存款或者儲(chǔ)蓄性專項(xiàng)基金存款的利息所得 免征個(gè)人所得稅 4 來自稅務(wù)局稅收協(xié)定締約國的居民從中國境內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)取得的儲(chǔ)蓄存款利息所得按稅收協(xié)定規(guī)定的稅率征收個(gè)人所得稅 5 個(gè)人利息所得稅計(jì)算規(guī)定 第三章證券產(chǎn)品理財(cái) 重點(diǎn) 證券的定義及證券產(chǎn)品有什么 股票 債券 基金的概念和特征及類別 股票交易的基本流程及交易規(guī)則 K線畫法與K線形態(tài) 股票開戶 委托 競價(jià) 成交 結(jié)算及其它交易事項(xiàng) P75 了解證券交易費(fèi)用 P82 證券投資的技術(shù)分析 K線 均線 趨勢 證券的概念 定義 證券是指用以證明或設(shè)定權(quán)利所做成的書面憑證 它表明證券持有人或第三者有權(quán)取得該證券擁有的特定權(quán)益 或證明其曾經(jīng)發(fā)生過的行為 按其性質(zhì)不同可將證券分為證據(jù)證券 憑證證券和有價(jià)證券 人們通常所說的證券即有價(jià)證券 第一章 股票 定義 股票是股份有限公司在籌集資本時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證 代表著其持有者 即股東 對股份公司的所有權(quán) 這種所有權(quán)是一種綜合權(quán)利 如參加股東大會(huì) 投票表決 參與公司的重大決策 收取股息或分享紅利等 股票的特征 不可償還性 參與性 流通性 風(fēng)險(xiǎn)性 收益性 股票的類型 一 按股東有權(quán)利不同 可分為 普通股 優(yōu)先股 普通股是 優(yōu)先股 的對稱 是隨企業(yè)利潤變動(dòng)而變動(dòng)的一種股份 是公司資本構(gòu)成中最普通 最基本的股份 是股份企業(yè)資金的基礎(chǔ)部分 是股份公司發(fā)行的在分配紅利和剩余財(cái)產(chǎn)時(shí)比普通股具有優(yōu)先權(quán)的股份 優(yōu)先股也是一種沒有期限的有權(quán)憑證 優(yōu)先股股東一般不能在中途向公司要求退股 二 按票面形態(tài)分類 可分為 記名股無記名股面值股無面值股 這種股票在發(fā)行時(shí) 票面上記載有股東的姓名 并記載于公司的股東名冊上 此種股票在發(fā)行時(shí) 在股票上不記載股東的姓名 其持有者可自行轉(zhuǎn)讓股票 有票面金額股票 簡稱金額股票或面額股票 是指在股票票面上記載一定的金額 如每股人民幣100元 200元等 金額股票給股票定了一個(gè)票面價(jià)值 這樣就可以很容易地確定每一股份在該股份公司中所占的比例 無面值股也稱比例股票或無面額股票 股票發(fā)行時(shí)無票面價(jià)值記載 僅表明每股占資本總額的比例 國有股 國有股指有權(quán)代表國家投資的部門或機(jī)構(gòu)以國有資產(chǎn)向公司投資形成的股份 包括以公司現(xiàn)有國有資產(chǎn)折算成的股份 法人股 法人股指企業(yè)法人或具有法人資格的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體以其依法可經(jīng)營的資產(chǎn)向公司非上市流通股權(quán)部分投資所形成的股份 社會(huì)公眾股 社會(huì)公眾股是指我國境內(nèi)個(gè)人和機(jī)構(gòu) 以其合法財(cái)產(chǎn)向公司可上市流通股權(quán)部分投資所形成的股份 三 按股投資主體分類 四 按上市地點(diǎn)分類 A股 A股的正式名稱是人民幣普通股票 它是由我國境內(nèi)的公司發(fā)行 供境內(nèi)機(jī)構(gòu) 組織或個(gè)人 不含臺(tái) 港 澳投資者 以人民幣認(rèn)購和交易的普通股股票 B股 B股的正式名稱是人民幣特種股票 它是以人民幣標(biāo)明面值 以外幣認(rèn)購和買賣 在境內(nèi) 上海 深圳 證券交易所上市交易的 H股 H股 即注冊地在內(nèi)地 上市地豐香港的外資股 N股S股 B股場于1992年建立 2001年2月19日前 僅限外國投資者買賣 2001年2月19日后 B股市場對國內(nèi)投資者開放 在中國境外注冊 在香港上市的帶有中國大陸概念的股票稱為紅籌股 股票的交易程序 證券在證券交易所的交易程序一般包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié) 開戶 委托 競價(jià)成交 清算交割 過戶等步驟 K線理論 一 K線的畫法和主要形狀 一 K線的畫法K線是一條柱狀的線條 由影線和實(shí)體組成 影線在實(shí)體上方的部分叫上影線 下方的部分叫下影線 實(shí)體表示一日的開盤價(jià)和收盤價(jià) 上影線的上端頂點(diǎn)表示一日的最高價(jià) 下影線的下端頂點(diǎn)表示一日的最低價(jià) 根據(jù)開盤價(jià)和收盤價(jià)的關(guān)系 K線又分為陽 紅 線和陰 黑 線兩種 收盤價(jià)高于開盤價(jià)時(shí)為陽線 收盤價(jià)低于開盤價(jià)時(shí)為陰線 1 債券的定義 債券 是發(fā)行者依照法定程序發(fā)行 并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券 是表明投資者與籌資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的書面憑證 3 債券的基本特性 債券的權(quán)利性利息請求權(quán)償還本金請求權(quán)財(cái)產(chǎn)索取權(quán)其他權(quán)利債券的有期性債券的靈活性債券的穩(wěn)定性 4 債券與股票的區(qū)別 權(quán)利不同發(fā)行目的不同獲得報(bào)酬的時(shí)間不同風(fēng)險(xiǎn)大小不同投機(jī)性的大小不同發(fā)行者構(gòu)成不同流通性不同 1 按發(fā)行主體分類 政府公債中央政府或財(cái)政部門發(fā)行的債券政府機(jī)構(gòu)債券地方政府債券金融債券企業(yè)債券國際債券 基金 一 基金的定義和特征 一 基金的定義證券投資基金是指一種利益共享 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合證券投資方式 即通過發(fā)行基金單位 集中投資者的資金 由基金托管人托管 由基金管理人管理和運(yùn)用資金 從事股票 債券等金融工具 并將投資收益按基金投資者的投資比例進(jìn)行分配的一種間接投資方式 1 證券投資基金是一種投資制度 它從廣大的投資者那里聚集巨額資金 交給基金管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理和經(jīng)營 2 證券投資基金發(fā)行的基金券是一種面向社會(huì)大眾的投資工具 投資者通過購買基金完成投資行為 并憑之分享證券投資基金的投資收益 承擔(dān)證券基金的投資風(fēng)險(xiǎn) 二 證券投資基金的特征1 證券投資基金是由專家運(yùn)作管理并專門投資于證券市場的基金 它主要投資于證券市場并由專業(yè)的基金管理公司負(fù)責(zé)資金的運(yùn)作和管理 2 證券投資基金是一種間接的證券投資方式 投資者通過購買基金單位間接投資于證券市場 通過證券投資基金間接參與投資收益分配 3 證券投資基金具有組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢 通過匯集中小投資者的資金 證券投資基金形成了雄厚的資金實(shí)力 可以分散投資于不同的種類 不同行業(yè) 不同地區(qū) 不同公司的證券 以分散投資風(fēng)險(xiǎn) 4 證券投資基金具有投資額小 費(fèi)用低 買賣手續(xù)簡便的優(yōu)點(diǎn) 可以滿足中小投資者的需要 開放式基金與封閉式基金區(qū)別 1 期限不同 封閉式基金有固定的封閉期 期滿后要予以清盤 通常在5年以上 一般為10年或多或15年 經(jīng)受益人大會(huì)通過并經(jīng)主管機(jī)關(guān)同意可以適當(dāng)延長期限 而開放式基金沒有預(yù)定存在期限 投資者可隨時(shí)向基金管理人贖回基金單位 若大量贖回甚至?xí)?dǎo)致清盤 2 發(fā)行規(guī)模限制不同 封閉式基金的基金規(guī)模是固定的 在封閉期限內(nèi)未經(jīng)法定程序認(rèn)可不能再增加發(fā)行 開放式基金沒有發(fā)信規(guī)模限制 投資者可隨時(shí)提出認(rèn)購或贖回申請 基金規(guī)模就隨之增加或減少 3 基金單位交易方式不同 封閉式基金的基金單位在封閉期內(nèi)不能贖回 在證券交易所上市或者在柜臺(tái)轉(zhuǎn)讓 交易多數(shù)在投資者之間完成 開放式基金的投資者則可以在首次發(fā)行結(jié)束一段時(shí)間 多為3個(gè)月 后 隨時(shí)向基金管理人或中介機(jī)構(gòu)提出購買或贖回申請 絕大多數(shù)開放式基金通常不上市交易 4 基金單位交易價(jià)格的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同 封閉式基金與開放式基金的基金單位除了首次發(fā)行價(jià)都是按面值加一定百分比的購買費(fèi)計(jì)算外 以后的交易計(jì)價(jià)方式就不同了 封閉式基金的買賣價(jià)格受市場供求關(guān)系的影響 常出現(xiàn)溢價(jià)或折價(jià)現(xiàn)象 并不必然反映基金的凈資產(chǎn)值 開放式基金的交易價(jià)格則取決于基金每單位的凈資產(chǎn)值 開放式基金的交易價(jià)格則取決于基金每單位凈資產(chǎn)值的大小 其申購價(jià)一般是基金單位凈資產(chǎn)值加一定的購買費(fèi) 贖回價(jià)是基金單位凈資產(chǎn)值減去一定的贖回費(fèi) 不直接受市場供求影響 5 投資策略不同 封閉式基金在封閉期內(nèi)基金規(guī)模不會(huì)減少 因此可進(jìn)行長期投資 基金資產(chǎn)的投資組合能有效地在預(yù)定計(jì)劃內(nèi)進(jìn)行 開放式基金因基金單位可隨時(shí)贖回 為應(yīng)付投資者隨時(shí)贖回兌現(xiàn) 基金資產(chǎn)不能全部用來投資 更不能把全部資本用來進(jìn)行長線投資 必須保持基金資產(chǎn)的流動(dòng)性 在投資組合上需保留一部分現(xiàn)金和高流動(dòng)性的金融商品 6 交易費(fèi)用不同 封閉式基金在交易價(jià)格之外要付出一定比率的證券交易稅和手續(xù)費(fèi) 開放式基金的有關(guān)費(fèi)用包含在基金價(jià)格之中 7 基金單位凈資產(chǎn)公布時(shí)間不同 封閉式基金一般間隔一周 三個(gè)月等較長時(shí)間公布一次 開放式基金基本上是每個(gè)交易日連續(xù)地公布的 五 基金與股票 債券的區(qū)別1 投資者的地位不同股票持有人是公司的股東 具有法定的股東權(quán)利和義務(wù) 債券持有人是債券發(fā)行人的債權(quán)人 有權(quán)到期收回本息 基金單位持有人是基金的受益人 是基金資產(chǎn)的最終所有人 其主要權(quán)利為本金求償權(quán) 收益分配權(quán)及參與投資人大會(huì)表決權(quán)等 2 收益與風(fēng)險(xiǎn)不同債券的票面利率通常是預(yù)先確定的 到期還本付息 收益是固定的 投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小 股票的收益取決于發(fā)行公司的經(jīng)營狀況 收益是不固定的 且影響的因素較多 投資風(fēng)險(xiǎn)較大 而基金主要投資于有價(jià)證券 且其投資選擇相當(dāng)靈活多樣 從而使基金的收益有可能高于債券 投資的風(fēng)險(xiǎn)又可能小于股票 五 基金與股票 債券的區(qū)別3 投資方式不同與股票 債券的投資者不同 證券投資基金是一種間接的投資方式 基金的投資不參與有價(jià)證券的買賣活動(dòng) 不直接承擔(dān)投資的風(fēng)險(xiǎn) 而是由專家具體負(fù)責(zé)投資對象 投資方向的選擇 4 價(jià)格取向不同在宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境一致的情況下 基金的價(jià)格主要取決于資產(chǎn)凈值 債券價(jià)格主要是受市場利率的影響 股票的價(jià)格則主要受發(fā)行公司經(jīng)營業(yè)績 市場供求關(guān)系的影響 5 投資回收方式不同股票具有不可償還性 債券有償付期 到期就可以收回本金利息 投資基金則要視其類型而定 第四章保險(xiǎn)產(chǎn)品理財(cái) 保險(xiǎn)的定義和基本分類 我國目前的社會(huì)保障體系 商業(yè)保險(xiǎn)的投資品種 人身保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 投資型壽險(xiǎn)分析 分紅險(xiǎn) 萬能險(xiǎn) 投連險(xiǎn) 1 保險(xiǎn)概述 保險(xiǎn)理財(cái) 一 保險(xiǎn)的含義 保險(xiǎn)在法律上的定義保險(xiǎn)首先是一種法律關(guān)系 保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人以合同約定各自享有的權(quán)利和義務(wù) 受法律的支配和保護(hù) 保險(xiǎn)是一方支付保險(xiǎn)費(fèi) 另一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的法律關(guān)系 保險(xiǎn)法 中所說的保險(xiǎn)特指商業(yè)保險(xiǎn) 保險(xiǎn)是建立在當(dāng)事人雙方法律地位平等的基礎(chǔ)上的自愿行為 保險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)定義保險(xiǎn)是以風(fēng)險(xiǎn)損失分?jǐn)倷C(jī)制為基礎(chǔ)的一種處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)機(jī)制 它是以面臨同質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)單位或個(gè)人 通過風(fēng)險(xiǎn)損失分?jǐn)倷C(jī)制來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)成本最低化的經(jīng)濟(jì)方法 1 保險(xiǎn)概述 二 保險(xiǎn)的作用 1 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 2 均攤損失 3 實(shí)施補(bǔ)償 4 抵押貸款和實(shí)施投資 保險(xiǎn)理財(cái) 三 保險(xiǎn)的基本分類 保險(xiǎn)理財(cái) 社會(huì)保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)的比較 4 我國目前的社會(huì)保障體系 社會(huì)保障是社會(huì)安定的重要保證 黨的十七大報(bào)告中指出 要以社會(huì)保險(xiǎn) 社會(huì)救助 社會(huì)福利為基礎(chǔ) 以基本養(yǎng)老 基本醫(yī)療 最低生活保障制度為重點(diǎn) 以慈善事業(yè) 商業(yè)保險(xiǎn)為補(bǔ)充 加快完善社會(huì)保障體系 促進(jìn)企業(yè) 機(jī)關(guān) 事業(yè)單位基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革 探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn) 城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn) 新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè) 保險(xiǎn)理財(cái) 商業(yè)保險(xiǎn)的分類 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) 人身保險(xiǎn) 責(zé)任保險(xiǎn) 信用保證保險(xiǎn) 運(yùn)輸保險(xiǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)盜竊保險(xiǎn)工程和生產(chǎn)保險(xiǎn)災(zāi)后保險(xiǎn) 人身意外傷害險(xiǎn)健康保險(xiǎn)人壽保險(xiǎn) 公共責(zé)任保險(xiǎn)雇主責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 忠誠保證保險(xiǎn)契約保證保險(xiǎn) 分紅險(xiǎn) 萬能險(xiǎn) 投連險(xiǎn) 一 分紅險(xiǎn)概念分紅壽險(xiǎn)是指保險(xiǎn)公司在每一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后 將上一會(huì)計(jì)年度該類分紅保險(xiǎn)的可分配盈余 按一定的比例 以現(xiàn)金紅利或增值紅利的方式 分配給客戶的一種人壽保險(xiǎn) 保險(xiǎn)理財(cái) 二 萬能險(xiǎn)概念萬能險(xiǎn)最早由外國傳入 指的是可以任意調(diào)整支付保險(xiǎn)費(fèi)以及任意調(diào)整死亡保險(xiǎn)金給付金額的人壽保險(xiǎn) 注 萬能險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)與保障并存 介于分紅險(xiǎn)與投連險(xiǎn)之間的一種投資型保險(xiǎn) 所繳保費(fèi)費(fèi)為兩個(gè)部分 一部分用于保障 另一部分用于投資賬戶 三 投連險(xiǎn)投連險(xiǎn)的全稱是投資連結(jié)保險(xiǎn) 是指除了具有保險(xiǎn)保障外 保單的現(xiàn)金價(jià)值直接與保險(xiǎn)公司的投資收益掛鉤的壽險(xiǎn)產(chǎn)品 投資人繳付的保費(fèi)一部分用來購買由保險(xiǎn)公司設(shè)立的投資賬戶中的投資單位 一部分購買壽險(xiǎn)保障 投資賬戶由投資專家運(yùn)作 客戶享有全部投資收益 同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)投資風(fēng)險(xiǎn) 第五章房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)的含義 房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別 P149 房地產(chǎn)投資的特征及優(yōu)缺點(diǎn) 購買住宅的基本標(biāo)準(zhǔn) P169 購買期房注意事項(xiàng) P171 購買二手房注意事項(xiàng) P172 1 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是指土地 建筑物及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益 房地產(chǎn)與個(gè)人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性 這些特性包括 位置固定 使用價(jià)值耐久 不可分割 土地資源的有限性和整體價(jià)值的增值性等 2 房地產(chǎn)投資的特征 1 投資額巨大2 具有高風(fēng)險(xiǎn) 投資額達(dá)且投資期長 3 對金融的依賴性較強(qiáng)4 受城市規(guī)劃和環(huán)境制約較大5 受國民經(jīng)濟(jì)和政府政策影響較大6 房地產(chǎn)投資流動(dòng)性較差7 具有保值增值性 3 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 1 通貨膨脹中的保值手段 2 易于融資 3 具有一定的稅收優(yōu)勢 4 潛在的增值性 5 投資回報(bào)高 6 可以獲得多重收益如 租金收入 身份地位 抵押貸款等 缺點(diǎn) 1 投資風(fēng)險(xiǎn)大 2 投資技巧性強(qiáng) 3 投資流動(dòng)性差 4 投資的固定性 5 需要大筆首期投資 4 購買住宅的基本標(biāo)準(zhǔn) 位置 住宅圈 環(huán)境 綠化 污染區(qū) 配套 交通 醫(yī)院 學(xué)校 市場等 開發(fā)商的實(shí)力 信譽(yù) 知名度 小區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)管理 物業(yè) 朝向 樓層住戶檔次售價(jià)戶型設(shè)計(jì) 布局 5 期房投資的策略 1 關(guān)注市場的走勢 在購買期房時(shí) 一定要對所在地的房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢進(jìn)行理性的判斷 以避免所購期房入住后出現(xiàn)貶值 2 避開信譽(yù)差的開發(fā)商 開發(fā)商的信譽(yù)和項(xiàng)目質(zhì)量緊密相關(guān) 好的開發(fā)商資金實(shí)力都比較雄厚 不會(huì)由于出現(xiàn)現(xiàn)金的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)而造成投資者的損失 另外 好的開發(fā)商都很看重自己建立起來的品牌 不會(huì)做出對自己的聲譽(yù)有損的事情 故建筑的房屋有保障 3 多走多問 根據(jù)我國房地產(chǎn)銷售有關(guān)辦法 凡是預(yù)售房屋必須從國家房屋管理部門取得商品銷售許可證 因此 查驗(yàn)房地產(chǎn)是否具有其資格非常重要 另外 還有其他的一些法律文件 如建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開工證 土地使用權(quán)證等都要查驗(yàn)清楚 以保障投資者產(chǎn)權(quán)的順利過渡 6 購買二手房注意事項(xiàng) 查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)狀況弄清房屋的面積 結(jié)構(gòu) 裝修狀況考察環(huán)境和配套了解房屋的歷史與鄰居組合了解房地產(chǎn)管理狀況合法 徹底地辦理過戶手續(xù) 第六章家庭理財(cái)規(guī)劃 個(gè)人生命周期理論 家庭財(cái)務(wù)分析 資產(chǎn)負(fù)債表 現(xiàn)金流表 財(cái)務(wù)比率表 個(gè)人的生命周期 嬰幼兒時(shí)期童年時(shí)期少年時(shí)期青年時(shí)期中年時(shí)期壯年時(shí)期老年時(shí)期 累積階段鞏固階段支付階段 財(cái)務(wù)生命周期 財(cái)務(wù)生命周期 累積階段 有相對穩(wěn)定的收入來源 但住房 交通 個(gè)