北緯28°整合推廣案1741396844.ppt

半山半島 獨(dú)墅獨(dú)尊 北緯28 整合推廣策略提案 達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年2月1日版權(quán)所有敬請尊重 北緯28 世界半島豪宅的天生高度 北緯28 線 洛杉磯 夏威夷 濟(jì)州島 迪拜 邁阿密 洛杉磯的半山半島豪宅比弗利山莊BeverlyHills 邁阿密十四號總統(tǒng)半島海景別墅 夏威夷群島黃金海岸半島別墅 迪拜棕櫚島七星級半島海景別墅 濟(jì)州島的 FULLHOUSE 半山臨海別墅 浪漫滿屋 北緯28 這是一個(gè)偉大的緯度 在這里誕生了諸多世界頂級豪宅 在長沙 中糧 北緯28度 又將給世界帶來怎樣的驚喜 獨(dú)占鰲頭樹立絕對高度 獨(dú)具匠心實(shí)現(xiàn)深度溝通 北緯28 天生尊墅 六合獨(dú)尊 謀局 布局 勝局 唯我獨(dú)尊的地位 獨(dú)一無二的價(jià)值 獨(dú)占鰲頭的高度 定局 獨(dú)享資源挖掘核心價(jià)值 獨(dú)具慧眼確立遠(yuǎn)大目標(biāo) 謀局 目不及遠(yuǎn) 不致千里 立足中糧集團(tuán) 全面打開品牌長沙市場知名度 著眼北緯28 全面樹立項(xiàng)目頂級別墅的高度 在達(dá)到企業(yè)品牌及項(xiàng)目形象雙贏的基礎(chǔ)上 全面推動(dòng)項(xiàng)目的快速銷售 我們還可以把眼光放得更遠(yuǎn)一些 讓北緯28 成為影響全國 乃至全球的頂級豪宅標(biāo)桿 一如北京耕天下 上海湯臣一品 廣州星河灣 讓中糧地產(chǎn)成為比肩全國 乃至全球的知名開發(fā)商 一如綠城 萬科 中海 布局 知己知彼 運(yùn)籌帷幄 我們是否具備逐鹿天下的資本和環(huán)境 市場分析 項(xiàng)目分析 客群分析 在長沙 誰占有別墅的解釋權(quán) 2 1市場分析 縱觀09年的長沙 別墅混戰(zhàn) 六分天下 2 2 1長沙別墅六大格局 潛在項(xiàng)目主要分布在望城市府 麓南含浦和南城板塊 共有14個(gè) 占所有潛在樓盤的82 4 在售樓盤主要分布在金鷹星沙 南城市 望城 麓南四大板塊 占83 3 板塊素質(zhì)交通 貫通南北的金星大道通車后 金星北與從此與市府緊密相連 市府 麓谷已經(jīng)形成比較完善的路網(wǎng)體系 金星北板塊路網(wǎng)正在完善中 如銀星路 瀟湘大道北段 配套 金星北生活配套極端匱乏 市府板塊憑原有的事業(yè)單位和老社區(qū) 生活 醫(yī)療 教育等配套完善 但檔次低而亂 目前大型超市有新一佳 景觀 市府板塊有龍王港水系 西湖水上公園 金星北板塊有月亮島 瀟湘大道風(fēng)光 豐富的原生山體景觀 代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征東方大院 蘇迪亞諾 長沙玫瑰園 卓越蔚藍(lán)海岸 西山匯景 復(fù)合型別墅的聚集區(qū) 各式建筑風(fēng)格爭奇斗艷 板塊主力客源分析麓谷企業(yè)高層管理人員 市委 市政府及區(qū)政府等機(jī)關(guān)單位高級公務(wù)員 湘雅 腫瘤醫(yī)院醫(yī)生 大學(xué)城教授級別人群 及望城縣高收入人群 備注 該區(qū)域是經(jīng)歷了價(jià)格階段 經(jīng)濟(jì)適用房階段 代表樓盤 咸嘉新村 到景觀綠化階段 以賣環(huán)境為主 代表樓盤 景繡江山 到品質(zhì)階段 綜合效益 性價(jià)比階段 代表樓盤 沁園春 美林 銀谷 如今更可謂強(qiáng)手如林 卓越蔚藍(lán)海岸 長沙玫瑰園 南山 蘇迪亞諾 新地東方明珠等外地豪強(qiáng)以及盈臥龍灣等本地精英爭奇斗艷 望城市府別墅區(qū) 本項(xiàng)目所在區(qū)域 重要競爭對手 金地即將動(dòng)工的千畝別墅 金科東方大院 包括市政府 麓谷和金星北三小板塊 該區(qū)域目前皆為復(fù)合型別墅 集中生長于金星北 金星北路的拉通 為金星北別墅的開發(fā)奠定了良好的交通基礎(chǔ) 麓南含浦別墅區(qū) 重要競爭對手 岳麓山公館 卓越 麓山別墅 板塊素質(zhì)交通 長潭西線 金星大道與南二環(huán)的互通等基礎(chǔ)道路設(shè)施建設(shè)正逐步改變著片區(qū)以往閉塞落后的面貌 配套 生活 醫(yī)療 教育等配套匱乏 圍繞麓南各高校呈點(diǎn)狀分布 景觀 自然景觀依山伴水 岳麓山及其支脈 湘江西岸風(fēng)光帶 勒江 白鶴自然保護(hù)區(qū) 人文景觀 積淀深厚 代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征在售的麓山別墅 岳麓山公館 汀湘十里 米蘭春天 未來的900畝南山白鶴天池 純別墅產(chǎn)品聚集區(qū) 如 岳麓山公館 麓山山別墅 別墅產(chǎn)品檔次較高 特色中式別墅樓盤之一的汀湘十里 號稱要做長沙最高檔樓王的岳麓山公館都扎堆于此 板塊主力客源分析師大 湖大 中南 中醫(yī) 工業(yè)職院等學(xué)校教授 備注 從風(fēng)水學(xué)的角度看 麓南板塊位處岳麓山之南 湘江水之西北 符合風(fēng)水學(xué)上的依山傍水的原則 從大環(huán)境上講 湖南屬于內(nèi)部季風(fēng)氣候 夏天東南風(fēng) 冬天西北風(fēng) 有岳麓山擋住寒冷的西北風(fēng) 夏天湘江帶來濕潤空氣 單從這點(diǎn)上講 就已經(jīng)是長沙的風(fēng)水寶地 擁區(qū)內(nèi)原生態(tài)保護(hù)區(qū) 倚岳麓山景 傍湘江水景 添大學(xué)城人文底蘊(yùn) 造就天然純粹的別墅聚集區(qū) 金鷹星沙別墅區(qū) 重要競爭對手 好望谷 即將上市的莊士皇庭 金鷹星沙板塊 板塊素質(zhì)交通 三一大道連接?xùn)|西 萬家麗路貫通南北 新世紀(jì)大道建成通車 星沙區(qū)內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá) 行車方便 配套 星沙板塊配套較好 泰國易初蓮花 本土新一佳 通程在此落戶 金鷹月湖 主要圍繞金鷹城 長沙大學(xué)分布 萬家麗北板塊火熱發(fā)展中 目前配套匱乏 景觀 月湖公園 月島公園 騰飛島 自然山體資源 代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征售完的圣爵菲斯 在售的山水灣 早安星城 威尼斯城 諾亞山林等 將售好望谷 莊士皇庭 威尼斯的大體量別墅群 壟斷了星沙高端別墅市場 并首創(chuàng)了長沙精裝別墅的先河 藏瓏的先造湖 后建別墅 堅(jiān)定了消費(fèi)者的信心 創(chuàng)造了銷售的火爆 54套雙拼全部預(yù)定完畢 后起的萬家麗北板塊別墅樓盤開始放量 板塊主力客源分析金鷹月湖 金鷹影視集團(tuán)高層管理人員 萬家麗北 賀龍?bào)w校 國防科大等近十個(gè)大學(xué)教授 星沙 星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員 備注 洪山旅游區(qū)開發(fā) 西湖樓美食城 高爾夫球場建成 影視文化中心逐漸成型 星沙作為第六區(qū)的潛質(zhì) 未來發(fā)展前景廣闊 由金鷹月湖板塊 萬家麗北板塊和星沙板塊三小板塊組成 三個(gè)板塊既相互聯(lián)系 有比較獨(dú)立 威尼斯城壟斷星沙板塊中高檔別墅市場 市中心別墅區(qū) 非競爭區(qū)域 沒有對手 板塊素質(zhì)交通 東西走向人民路 南北走向萬家麗路 古曲路 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)綜合交錯(cuò) 配套 各類配套齊全 旺旺醫(yī)院 大潤發(fā)超市 沃爾瑪超市 上河國際商業(yè)廣場 高橋大市場 華雅華天國際大酒店 高爾夫球場以及郵政所 各類銀行 學(xué)校都在周邊 景觀 缺乏景觀資源 代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征售完的水云間 在售的萬科西街庭院 將來的陽光100國際新城 中心板塊別墅樓盤稀缺 目前僅有西街庭院在售 且為復(fù)合型別墅項(xiàng)目 板塊主力客源分析芙蓉區(qū)政府 檢查院公務(wù)員 旺旺醫(yī)院 馬王堆萬家麗高橋大市場私營業(yè)主 備注 城市別墅的唯一區(qū)域 成熟的配套 便捷的交通 稀有的鬧市中的別墅群 僅有萬科西街庭院 西山匯景 和后期的陽光一百30多套別墅 中心板塊 南城別墅區(qū) 重要競爭對手 美洲故事 閬峰云墅 板塊素質(zhì)交通 目前芙蓉路 韶山路 湘府路 萬家里路等多條公路相通 大脫機(jī)場具備一定的空運(yùn)能力 交通體系較完善 未來地鐵一號線的開通 交通更加完善 配套 該區(qū)域紅星商圈較成熟 配套齊全 景觀 天際嶺森林公園 省植物園代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征保利 閬峰別墅 比華利山 橘郡 托斯卡納 美洲故事 格蘭小鎮(zhèn) 郡原美村 御邦 愿景暮云項(xiàng)目 中信新城以復(fù)合別墅為主 兼有保利 閬峰別墅純獨(dú)棟以及美洲故事純別墅項(xiàng)目 別墅檔次較高 同類別墅較多 別墅盤競爭較大 板塊主力客源分析紅星商圈 東塘商圈的經(jīng)營業(yè)主 株洲 湘潭市區(qū)的高收入群體 省政府 天心區(qū)等機(jī)關(guān)單位高級公務(wù)員 備注 該區(qū)域前期主要是以中低檔次樓盤開發(fā)為主 長株潭融城以及省政府南遷后 南城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土 以中檔 中高檔樓盤開發(fā)為主 代表樓盤有中信新城 長沙奧林匹克花園 美洲故事 龍灣國際社區(qū)等 包括天際嶺森林公園和暮云板塊 作為長株潭融城規(guī)劃核心地段 該區(qū)域具有廣闊發(fā)展前景 目前別墅樓盤多 競爭激烈 南城板塊 北城別墅區(qū) 重要競爭對手 綠城青竹園 湘江一號 沙河 堤亞納灣 板塊素質(zhì)交通 目前主要以芙蓉路為交通要道 配套 目前處于發(fā)展地步 配套有待改善 景觀 新河三角洲 湘江風(fēng)光帶 瀏陽河 撈到河景觀資源 高爾夫球場代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征綠城 青竹園 沙河世紀(jì)城 湘江一號 山語城聚集了長沙別墅的頂尖產(chǎn)品 綠城 青竹園 區(qū)域別墅盤少 競爭相對南城較小 板塊主力客源分析開福區(qū)政府等機(jī)關(guān)單位的高層公務(wù)員 市區(qū)的高層收入群體備注 改區(qū)域政府先后出臺了一系列的政策 招商引資 鼓勵(lì)開發(fā)商在北城開發(fā) 去年地王在該區(qū)產(chǎn)生 都說明了政策的有效性 目前北城板塊成為樓盤的聚集地帶 涌現(xiàn)出一系列的高檔樓盤 如 湘江世紀(jì)城 湘江北尚 萬國城 雙灣國際 北辰項(xiàng)目 地王 但綜合來看 房地產(chǎn)在北城目前位于初步發(fā)展階段 別墅樓盤少 加上產(chǎn)品檔次分明 區(qū)內(nèi)競爭不大 綠城青竹園 借助原生山體景觀和高爾夫球場 成為長沙頂尖別墅的代表 北城板塊 2 2 2板塊對比 長沙別墅眾多 但缺乏真正意義上的頂級別墅 或資源不夠獨(dú)占 或產(chǎn)品不夠極致 或訴求不夠高度 北緯28 是否能擔(dān)此重任 他們最想要的是什么 2 3客群分析 還是看看我們的客戶群 什么是他們最想要的 在長沙 他們究竟是怎樣一群人 2 2客戶分析 高端別墅消費(fèi)群絕對的百里挑一的少數(shù)階層 他們是看不見的頂層和看得見的上層 更準(zhǔn)確描述 更準(zhǔn)確點(diǎn)說 他們是誰 一個(gè)看不見的階級 他們曾經(jīng)喜歡炫耀和揮霍 后來 他們在媒體 大眾的嫉恨 慈善機(jī)構(gòu)募捐者的追逐下銷聲匿跡了 沒有人對這個(gè)階級做出了細(xì)致的研究 頂層 48歲 長沙市人 某大型房地產(chǎn)公司董事長 這是他在加洲買的別墅 還想在長沙再買一棟 52歲 長沙縣人 某大型私營企業(yè)主 有點(diǎn)傳統(tǒng)和自傲 但去加拿大考察時(shí) 竟對這樣一棟別墅所折服 一個(gè)富有又看得見的階級 他們貪圖安逸 家中賓客川流不息 耀眼 這點(diǎn)是毫無疑問的 但不需特意提及 他們有著太多的正面標(biāo)記 例如紅酒 高爾夫 雪茄 上層 39歲 常德人 留學(xué)多年 長沙某大型上市企業(yè)高管 有了自己成功事業(yè) 急需自己的社會認(rèn)同 43歲 株洲人 清華大學(xué)畢業(yè) 32歲開始創(chuàng)業(yè)業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸到了海外平時(shí)經(jīng)常到硅谷考察學(xué)習(xí) 因?yàn)榇蟛靠蛻舴譃槎我陨腺徺I 因此別墅已經(jīng)不只是為了居住的需要 購買別墅 被看做是一種生活方式的選擇 對更高品質(zhì)生活的一種追求他們大部分的時(shí)間都在事業(yè)上打拼 內(nèi)心更加渴望寧靜 遠(yuǎn)離世俗的煩擾 都市的喧囂 回歸自然 買墅目的 追求更高品質(zhì)的生活 80 100 120 我愿意為優(yōu)質(zhì)的商品付出更多 我喜歡國外品牌 雖然它們更貴 我向往發(fā)達(dá)國家的生活方式 我喜歡去有文化氣息的地方度假 25 44 歲 所有被訪者 買墅目的 向往更多的休閑時(shí)間 渴望有讓自己暫時(shí)休息一下的時(shí)間 能睡個(gè)飽覺有時(shí)甚至成為一種奢望 做運(yùn)動(dòng)或開車兜風(fēng)放松一下是一種很好的調(diào)節(jié) 可就是沒時(shí)間 平時(shí)工作繁忙 對家庭照顧較少 懷有愧疚感 盡量爭取每周抽出時(shí)間和家人一起吃飯 外出 盡量抽空參加孩子的家長會 陪孩子玩 充分證明消費(fèi)者對自然 休閑的生活以及人文風(fēng)物懷有極大的好感和神往 生活大家 他們是平凡中的張揚(yáng) 是質(zhì)樸中的標(biāo)榜的一群我們叫他經(jīng)濟(jì)與階級社會中的 在中國的傳統(tǒng)文化與生活信仰里 大凡都是在外為儒 在家為道 在心為佛 所以 今天依然讓許多中國人不知不覺的以此為信條堅(jiān)守著 我們稱之為 骨子里的中國人文記憶與情結(jié) 自然是他們的物質(zhì)需要 人文是他們的精神標(biāo)榜 我們擁有多少獨(dú)占的資本 2 3項(xiàng)目分析 擁有何種獨(dú)尊資源 能打動(dòng)他們的心 品牌 中糧地產(chǎn) 以著名央企為背景 十六年蟬聯(lián)世界500強(qiáng)企業(yè) 論證 但市場已有綠城 金科 保利三大巨頭 中糧品牌最多能與之抗衡 卻無法凌駕其他三者之上 千畝龍湖浩瀚水面 百畝鷺島百鳥歸巢 山巒跌宕起伏 資源 山與湖 島與岸 論證 長沙為山水洲城 別墅占據(jù)山水資源乃為常態(tài) 但無可否認(rèn)的是 北緯28 是唯一一個(gè)依山 傍湖 居島的別墅盤 資源遠(yuǎn)優(yōu)其他項(xiàng)目 而其獨(dú)到的半山半島更遠(yuǎn)超 踞大河西先導(dǎo)區(qū)中心 距市府僅四公里 距市中心二十分鐘車程 緊鄰于龍湖高爾夫 區(qū)域 先導(dǎo)區(qū)核心 論證 地段并非別墅客戶最為看重的價(jià)值 況且東方大院比之項(xiàng)目更近市府 80萬平米疆域 28萬平米建墅 規(guī)模 1161畝疆域 論證 對別墅客戶而言 規(guī)模是一把雙刃劍 大則居者難免混雜 小則環(huán)境 配套欠佳 247 365 小獨(dú)棟 500 1200 大獨(dú)棟 純獨(dú)棟別墅區(qū) 產(chǎn)品 純獨(dú)棟 珍稀無上 論證 目前長沙除保利閬峰云墅均為小獨(dú)棟外 多以復(fù)合型別墅為主 純獨(dú)棟別墅區(qū)無疑具備極大的排他性和至高的檔次性 80萬平米別墅大盤 0 35容積率 一棟別墅兩畝地 疆無界 心無限 密度 超低密度 傲視群墅 論證 如此低密度純別墅 長沙目前獨(dú)有 很難再有 軟文重點(diǎn)炒作 美國首屈一指的景觀大師企業(yè) TCW主筆近65 園林綠化率 園林 數(shù)千米中軸景觀大道 論證 如此長的景觀大道 絕對稱雄長沙 但關(guān)鍵是要有樣板展示出來 起碼要超越金科 遙望密印寺 鐘鳴鼎食之家山環(huán)水抱 風(fēng)門水口 大運(yùn)福邸 風(fēng)水 靠山面水 風(fēng)生水起 論證 風(fēng)水是別墅客戶非常關(guān)注的 軟文中必須有適當(dāng)篇幅炒作 活動(dòng)也得有相關(guān)運(yùn)作 配套 適度高端配套 論證 別墅最缺的就是生活配套 但教育消費(fèi)者 別墅需要適度隱 別墅不需要太復(fù)雜的配套 更需要適度的高端配套 龍湖高爾夫球場環(huán)繞 首席名流圈 五星級溫泉酒店 文化產(chǎn)業(yè)園為鄰 價(jià)值 稀貴傳世資產(chǎn) 論證 從不動(dòng)產(chǎn)到稀貴資產(chǎn) 到傳世資產(chǎn) 這是富一代到富二代傳承的關(guān)鍵是項(xiàng)目價(jià)值高起點(diǎn) 高成長的關(guān)鍵 湖湘杰出家族 傳世貴重資產(chǎn) 項(xiàng)目八大價(jià)值整合 擁龍湖 畔依千畝龍湖 駕山御水觀天下 棲鷺島 獨(dú)占百畝鷺島 坐看閑云野鷺 居半山 面湖靠山依勢起伏 閱山無數(shù)自成峰 低密度 市府西 千畝別墅大盤 0 35容積率 大疆域 80萬平米疆域 28萬平米建墅 高球會 龍湖高爾夫會環(huán)繞 首席名流圈層純獨(dú)棟 247 365 小獨(dú)棟 500 1200大獨(dú)棟 貴資產(chǎn) 湖湘杰出家族 傳世貴重資產(chǎn) 山湖半島 純獨(dú)棟別墅 無疑是我們最核心的優(yōu)勢 北緯28 擁有頂級生態(tài)環(huán)境 山 項(xiàng)目處在山的懷抱中 青黛綿延 林木蔥茂 湖光山色 相得益彰 冬暖夏涼 氣候宜人 不可多得的天然氧吧 環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn) 千畝天然原生山林 北緯28 擁有頂級生態(tài)環(huán)境 湖 600畝觀音谷水庫 即龍湖 項(xiàng)目傍依千畝龍湖 山環(huán)水繞 波光瀲滟 自然景觀極為優(yōu)越 龍湖國際高爾夫俱樂部與之比鄰 山湖間揮桿 盡得高尚生活之便 北緯28 擁有頂級生態(tài)環(huán)境 島 百畝湖心鷺島 歸巢歸心 山中有湖 湖中有島 島上而居 無疑是人生居住的最高愿景 在島居本身的榮耀之上 人們更加迷戀的是 只有島的幽雅才能感悟生命的高貴 北緯28 擁有頂級獨(dú)棟產(chǎn)品 墅 獨(dú)棟別墅無疑是別墅中的王者 獨(dú)占天地四方之山水美景 寡占更多天然資源 而純獨(dú)棟就更為難得 更高端的鄰居 更純凈的圈層 更尊貴的享受 只為更少人享有 數(shù)百棟半山半島獨(dú)墅 半山半島 以世界視野建墅 獨(dú)墅獨(dú)尊 北緯28 市場價(jià)值 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 北緯28 項(xiàng)目核心價(jià)值版圖 勝局 絕對高度 獨(dú)占鰲頭 對于項(xiàng)目價(jià)值前面已經(jīng)分析表述的比較詳盡了 然而 僅有天賦資源可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值轉(zhuǎn)換嗎 我們真的一定能在長沙別墅獨(dú)占鰲頭嗎 破局針對項(xiàng)目優(yōu)勢進(jìn)行更詳細(xì)的訴求整合產(chǎn)品物理屬性與目標(biāo)人群精神特性 定位在于 賣點(diǎn) 我們尋求超越 當(dāng)都說山湖時(shí) 我們當(dāng)然要大大超越 中糧 北緯28 半山而立 半島而居 山環(huán)水抱的風(fēng)水佳地 是多少中國人選宅建邸的夢想之地 建筑與風(fēng)水易學(xué) 總是有著無法割舍的脈絡(luò) 然而 盡管有許多開發(fā)商都宣稱所建住宅風(fēng)水俱佳 但得到風(fēng)水學(xué)勘證的宅邸 能有幾個(gè) 山脊延綿如游龍 就是龍脈 看風(fēng)水首先要找到山的龍脈 然后在龍脈環(huán)抱的山腳選址 為何不選擇山頂?shù)凝埫}處 因?yàn)槟菞l龍還在游走 不安定 一定要選擇它安定下來的地方 北緯28 正是選擇在群山半環(huán)的山腳下依山而建 背后群山綿延起伏 圍湖而棲 像是一條橫臥龍湖旁的巨龍 湖中的鷺島如同龍珠 形成了巨龍戲珠的奇景 在如數(shù)百年的傳承中 似乎早有定數(shù) 半山而居 正是北緯28 推崇的生活方式 為何世界富豪大多選擇居住在半山區(qū) 就是因?yàn)榘肷接腥绱巳司喻攘?他也一定可以得到城市智富階層的青睞 也歸根于當(dāng)處智富階層事業(yè)成功之后 猶如游龍需要安定 需要一個(gè)可靠的居所 并從此展開一種有眼界 有品位的新生活 在親近自然的別墅中與親人 朋友分享快樂 由此邁向潛力無限的未來 何為半山而立 何為半島而居 縱觀世界上的著名豪宅 依湖面海的比比皆是 邁阿密 迪拜 夏威夷都是半島豪宅的誕生之地 古人云 臨水而居 水自古以來就是靈性的化身 修營別業(yè) 依山傍水 盡幽居之美是中國對于養(yǎng)生豪宅的定義 伴山而居 依水而住是人居的本性 從米蘭到悉尼 從日內(nèi)瓦到那不勒斯 臨湖而居 都成為一種終極意味的時(shí)尚追求 并代表了健康 品位與富足 代表了上流社會的價(jià)值觀 北緯28 就是半島而居 項(xiàng)目坐擁龍湖鷺島秀美景觀 山色的壯美 讓人感嘆不已 充分滿足業(yè)主對水景的占有 水又分為活水湖和人工水湖 大自然活水才能真正帶來靈韻之氣 龍湖 就是這樣的一個(gè)天然湖泊 帶給您真正的半島而居 龍湖 鷺島 半山半島純獨(dú)墅 項(xiàng)目獨(dú)到定位呼之欲出 半山半島 這是我們的獨(dú)創(chuàng) 也是項(xiàng)目絕對的獨(dú)到優(yōu)勢 更能支撐我們的價(jià)格定位 價(jià)格成長 核心資源 項(xiàng)目占位 頂級稀缺生活 頂級限量珍藏 龍湖 鷺島 半山半島純獨(dú)墅 北緯28 產(chǎn)品USP支撐 如果說項(xiàng)目定位是骨架血肉是前提的話 那么形象塑造就是給他賦予靈魂和氣質(zhì) 賦予項(xiàng)目震撼全城 獨(dú)占鰲頭形象高度 看市場 綠城青竹園 惟楚有墅 于斯為尊 產(chǎn)品質(zhì)素 美洲故事 原創(chuàng)北美 家族別墅 人文理念 湘江一號 頂級別墅 當(dāng)以舒適為本 產(chǎn)品質(zhì)素 東方大院 一宅一生 東方大院 人文理念 岳麓山公館 岳麓山中的別墅 資源訴求 好望谷 一墅定疆山 人文理念 說 且看長沙各路別墅如何同中求異 保利閬峰云墅 別墅中的世界名著 產(chǎn)品質(zhì)素 郡原美村 10萬棵原生樹 是郡原美村的原住民 資源訴求 長沙別墅 群雄割據(jù) 自立為王 真正別墅價(jià)值王者 究竟在何方 來自市場的聲音 北緯28度 獨(dú)步長沙的半山半島別墅 主形象廣告語呼之欲出 半山半島 獨(dú)墅獨(dú)尊 半山 高度USP半島 環(huán)境USP獨(dú)墅 產(chǎn)品USP獨(dú)尊 姿態(tài)USP 獨(dú)尊是實(shí)踐檢驗(yàn)后的世間真理 它是一種態(tài)度 更是一種堅(jiān)持 如果沒有秦始皇獨(dú)尊七國 中原戰(zhàn)火何時(shí)是一個(gè)盡頭 如果沒有漢武帝獨(dú)尊儒術(shù) 百家爭鳴何時(shí)是一個(gè)歸期 如果沒有獨(dú)尊毛澤東思想 新中國的締造將何以為期 如果沒有獨(dú)尊鄧小平理論 富強(qiáng)中國的夢將何時(shí)實(shí)現(xiàn) 備選廣告語 世界回到山湖島半山半島 巔峰人生人生至此 榮歸此墅 立局1重新立局 從最基本也是最根本的標(biāo)志開始 主推LOGO自然而成 基本VI系統(tǒng) 背景板 指示牌 指示牌 指示牌 吊牌 指示牌 指示牌 指示牌 道旗 道旗 吊旗 紙袋 袖珍讀本 名片 紙袋 CD盒 餐桌立牌 餐具 樓書風(fēng)格 次推LOGO曲中見真章 立局2重新立局 從項(xiàng)目分期分組團(tuán)案名開始 建議一 直接以項(xiàng)目資源優(yōu)勢命名一期 龍湖墅二期 鷺島墅三期 溫泉墅四期 棕櫚墅 建議二 以世界著名半山半島別墅命名一期 比華利二期 邁阿密三期 夏威夷四期 棕櫚島 勝局一招領(lǐng)先 招招領(lǐng)先 謀勝者則局勝 半山半島 獨(dú)墅獨(dú)尊 中糧地產(chǎn) 以世界視野建墅 二十年的發(fā)展周期開啟純獨(dú)棟山湖別墅的獨(dú)尊時(shí)代 獨(dú)占山水資源 純獨(dú)棟山湖大宅 人中龍鳳 領(lǐng)袖獨(dú)尊 品牌總體策略 品牌戰(zhàn)術(shù) 品牌為主線 產(chǎn)品為平臺 產(chǎn)品的總價(jià)走高 促進(jìn)品牌形象的提升 而品牌形象的提升又配合產(chǎn)品推售 將項(xiàng)目品牌從縱向上市場高度推進(jìn) 從橫向上進(jìn)行生活廣度的演繹 實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的疊加 在品牌推廣的同時(shí) 結(jié)合產(chǎn)品的特征 清晰傳達(dá)產(chǎn)品的利益點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的疊加 品牌戰(zhàn)略 從 以世界視野建墅 到 半山半島 獨(dú)墅獨(dú)尊 即 實(shí)現(xiàn)從集團(tuán)形象到項(xiàng)目形象的過渡 及品牌價(jià)值疊加 三個(gè)維度 全面深入 立體打造品牌形象資產(chǎn) 依托企業(yè)品牌資源優(yōu)勢 從宏觀面樹立品牌 自然影響世界 的市場地位與影響力 著眼于各產(chǎn)品賣點(diǎn)全面認(rèn)知 實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值疊加 通過 世界環(huán)湖生活城 的生活方式感染 認(rèn)同 營造深入的情感聯(lián)結(jié) 情感連結(jié) 產(chǎn)品認(rèn)知 權(quán)威感知 品牌總體策略詳解 廣告訴求策略 項(xiàng)目導(dǎo)入期通 過 半山半島 獨(dú)墅獨(dú)尊 概念宣示以及媒體炒作 別墅獨(dú)尊 引起公眾高關(guān)注度 從而建立品牌知名度 銷售前期逐步導(dǎo)入產(chǎn)品功能信息 闡述產(chǎn)品賣點(diǎn)優(yōu)勢 建立認(rèn)知度 強(qiáng)銷期傳播品牌強(qiáng)大的產(chǎn)品核心利益以達(dá)到全面理解度 分階段整合品牌信息持續(xù)傳播 半山半島 獨(dú)墅獨(dú)尊 非他莫屬 進(jìn)入品牌名單 新盤引人關(guān)注 決策心理驅(qū)動(dòng) 第一期階段推廣總目標(biāo) 建立北緯28 品牌 積累有效客源 達(dá)成快速銷售 項(xiàng)目推廣進(jìn)程 第一階段 2010年3月 5月中 品牌塑造期 通過中糧企業(yè)品牌形象的建立 一則凸顯企業(yè)強(qiáng)大實(shí)力 提升中糧形象 一則告知市場中糧即將有新項(xiàng)目在長沙面市 令市場對其產(chǎn)生一種期待 第二階段 5月底 9月底 形象建樹期 通過 龍湖 半山 半島 純獨(dú)棟 的核心優(yōu)勢訴求 與客戶心理境界及人生閱歷相呼應(yīng) 全面建立項(xiàng)目形象高度 通過對項(xiàng)目獨(dú)到優(yōu)勢資源的強(qiáng)化 以及客戶群體心態(tài)的深度挖掘 進(jìn)一步拉升項(xiàng)目形象 第四階段 11月 12月 持續(xù)強(qiáng)銷期 第三階段 9月底 10月底 開盤強(qiáng)銷期 進(jìn)一步強(qiáng)化訴求項(xiàng)目核心優(yōu)勢 加深客戶對項(xiàng)目的深度認(rèn)知 并與消費(fèi)者進(jìn)行深度對話 達(dá)到品牌形象的滲透與強(qiáng)化 廣告調(diào)性 氣場十足的天生榮耀 張力十足的內(nèi)涵 前所未有的現(xiàn)代感 第一階段 中糧品牌塑造 大家風(fēng)范 中糧地產(chǎn)即將改變你的價(jià)值觀 以國之大事與企業(yè)責(zé)任對接 強(qiáng)調(diào)企業(yè)規(guī)模 發(fā)展理念 突出國際感 同時(shí)與項(xiàng)目深度結(jié)合 第一系列 中糧品牌氣度 第二系列 中糧品牌視野 中糧品牌提升思考 中糧作為中國一線國企 16年蟬聯(lián)全球企業(yè)500強(qiáng) 其形象必須要有與之相稱的高度與魄力 集團(tuán)定位建議 將集團(tuán)立足點(diǎn)拔升至世界高度 進(jìn)一步提升集團(tuán)作為上市國企 世界500強(qiáng)的實(shí)力與氣魄 同時(shí) 以世界視野建墅 還與北緯28 的定位及形象一脈相承 使集團(tuán)品牌和項(xiàng)目品牌相生相宜 達(dá)到通過項(xiàng)目樹品牌的效果 以世界視野建墅 通過 龍湖 半山 半島 純獨(dú)棟 的核心優(yōu)勢訴求 與客戶心理境界及人生閱歷相呼應(yīng) 全面建立項(xiàng)目形象高度 第二階段 項(xiàng)目形象建樹 大家氣勢 北緯28 為長沙別墅樹立標(biāo)準(zhǔn) 第一系列 項(xiàng)目情景對話人生意境 擁有篇 登封篇 涵養(yǎng)篇 對望篇 第二系列 項(xiàng)目整體定位 VIP認(rèn)籌 整體定位篇1 VIP認(rèn)籌 整體定位篇2 軟文 戶外 圍墻 圍墻效果 形象燈箱 進(jìn)一步強(qiáng)化訴求項(xiàng)目核心優(yōu)勢 加深客戶對項(xiàng)目的深度認(rèn)知 并與消費(fèi)者進(jìn)行深度對話 達(dá)到品牌形象的滲透與強(qiáng)化 第三階段 項(xiàng)目VIP強(qiáng)勢積蓄 大家涵養(yǎng) 北緯28 為頂級人生確立高度 第一系列 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)直接闡述 第二系列 核心賣點(diǎn)與生活情境對接 龍湖篇 鷺島篇 山林篇 高爾夫篇 第三系列 核心賣點(diǎn)與人生意境對接 VIP認(rèn)籌 文明篇 VIP認(rèn)籌 廣度篇 VIP認(rèn)籌 品位篇 VIP認(rèn)籌 回歸篇 圍墻 圍墻效果 VIP認(rèn)籌燈箱 第四階段 項(xiàng)目一期正式開盤 湖山共賞 天地同賀 開盤 共賞同賀篇 開盤 歸岸篇 開盤 不群篇 開盤 擁有篇 軟文1 戶外 圍墻 圍墻效果 開盤燈箱 第五系列 項(xiàng)目一期持續(xù)強(qiáng)銷核心賣點(diǎn)與生活 人群 人生對接 第一系列 從核心賣點(diǎn)到高處人生 第三系列 從高端別墅到稀貴資產(chǎn) 墅立百年篇 稀貴資產(chǎn)篇 傳世獨(dú)墅篇 定局 深度溝通 圈層聯(lián)動(dòng) 前面的所有工作都是我們在籌謀 而最后一局 才是決定成敗的關(guān)鍵一局 我們要做的是 讓北緯28 在短時(shí)間內(nèi)出名 讓北緯28 在長沙別墅中出彩 宣傳策略思考 SP點(diǎn)式攻堅(jiān) PR對品牌形象的提升 以及對輿論的影響 有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境 作用 季節(jié)性的 針對性的銷售促進(jìn) 加強(qiáng)即時(shí)的銷售回報(bào)手段 現(xiàn)場 節(jié)假日 DM等 作用 廣告驅(qū)動(dòng)消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī) 感受品牌形象 制造市場拉力手段 電視 報(bào)紙 戶外等傳統(tǒng)的媒介手段 作用 加強(qiáng)消費(fèi)者的溝通 維系老用戶資源 提高親和力 加強(qiáng)品牌屏障手段 公關(guān)活動(dòng) 新聞 媒介策略大眾證言小眾滲透 覆蓋觸點(diǎn)層品牌的傳播要整合一切媒介 只要是與消費(fèi)者接觸到的點(diǎn)都是媒體 要利用這些接觸點(diǎn)對消費(fèi)者進(jìn)行品牌傳播 大眾傳播 點(diǎn)對點(diǎn)營銷 以點(diǎn)對點(diǎn)營銷為主要傳播手段 直擊目標(biāo)客戶大眾傳播作為基礎(chǔ)宣傳 前期鋪墊與形象塑造手段 主要戰(zhàn)術(shù) 定向促銷 直郵登門 公關(guān)活動(dòng) 航空雜志 中糧 北緯28 項(xiàng)目定位龍湖 鷺島 半山半島純獨(dú)墅 廣告 平面 戶外 電臺 網(wǎng)絡(luò) 大眾傳播 點(diǎn)對點(diǎn)營銷 媒介策劃 以傳統(tǒng)的報(bào)媒與專業(yè)雜志塑造形象 以報(bào)媒傳達(dá)信息報(bào)紙廣告 長沙晚報(bào) 瀟湘晨報(bào) 專業(yè)雜志 頂級TOP 柒天 南方航空 戶外廣告 芙蓉廣場戶外 五一大道戶外 一橋 二橋戶外 岳麓大道和雷鋒大道交叉處戶外 機(jī)場戶外等電臺廣告 針對目標(biāo)客戶群均為有車人士的特點(diǎn) 建議投放電臺廣告 如金鷹955網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)是目前覆蓋面廣 且效果較好的一個(gè)媒介 建議針對項(xiàng)目特性 以本地網(wǎng)絡(luò)和全國性網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式投放 如0731FDC 新浪網(wǎng)短信群發(fā) 注冊資金50萬以上私營企業(yè)主20萬元以上私家車主政府高級公務(wù)員影視媒介大腕等 大眾媒介 小眾媒體對于別墅客群來說 小眾的針對性的宣傳非常重要 所以除了常規(guī)媒體報(bào)紙和戶外外 要在針對性和創(chuàng)新上有新的突破 1 高檔場所DM在五星級酒店和高檔中西餐廳投放 以針對目標(biāo)客戶 形式 小折頁等2 高校 政府高官邀請函給目標(biāo)客戶如大學(xué)城資深教授 企業(yè)高層管理者 退休干部 利用邀請函的形式 搭配項(xiàng)目的宣傳資料 讓客戶產(chǎn)生意向 進(jìn)而到現(xiàn)場看房 形式 邀請函 小折頁等3 針對現(xiàn)有高端客戶100 有私家車 建議針對這部分潛在客戶群 A 和加油站聯(lián)合 如岳麓區(qū)主要油站 凡是小車加油 送項(xiàng)目資料一份 B 與汽車俱樂部聯(lián)合 4 層峰刊物 財(cái)經(jīng) 世界經(jīng)理人 新財(cái)富 證券時(shí)報(bào) 廣告形式可以內(nèi)插小樓書的方式 5 高球球會會刊6 超級名店7 各類金卡 其他新媒體的運(yùn)用 手機(jī)繳費(fèi)單 資費(fèi)通知單聯(lián)合舉辦活動(dòng)的合作單位所運(yùn)用的媒體聯(lián)合汽車4S店 名車介紹等 1 市中心外展點(diǎn)因項(xiàng)目所處位置較遠(yuǎn) 且現(xiàn)場尚未成熟 為了不錯(cuò)失目標(biāo)客戶群 方便客戶咨詢 建議在市中心設(shè)置接待中心 位置選擇如喜來登 南方明珠大酒店 新世界百貨等 外展點(diǎn)設(shè)置 2 龍湖高爾夫外展點(diǎn)因項(xiàng)目臨近龍湖高爾夫 而龍湖高爾夫是湖南知名高端休閑場所 高端人士匯聚 因此建議在龍湖高爾夫設(shè)立外展 一則強(qiáng)化項(xiàng)目形象 一則準(zhǔn)確吸引客流 關(guān)系營銷 一 大機(jī)構(gòu) 大集團(tuán)等大客戶資源 主要是大型機(jī)關(guān) 企事業(yè)單位 社會團(tuán)體等大客戶 二 社區(qū) 寫字樓 娛樂服務(wù)場所 超市 百貨商場等高端客戶資源 三 開發(fā)商自身的會員俱樂部客戶資源以及其他關(guān)系資源 四 代理商的客戶資源或者二三級市場聯(lián)動(dòng)的地鋪網(wǎng)絡(luò)及其積累的客戶資源 五 合作物業(yè)公司的客戶資源 六 房展會 巡展會等外展活動(dòng)積累的客戶資源 七 專業(yè)短信公司 直郵公司的客戶資源 八 銀行 證券 基金機(jī)構(gòu) 移動(dòng)公司的VIP客戶 高爾夫 車友會 游艇會等俱樂部會員 各種協(xié)會如臺商協(xié)會 證券協(xié)會 物流協(xié)會會員 九 房地產(chǎn)公司員工和老客戶推薦的客戶資源 對別墅而言 圈層特性極強(qiáng) 因此關(guān)系營銷在營銷環(huán)節(jié)中舉足輕重 建議在線上線下建立高度及知名度的同時(shí) 通過關(guān)系營銷推動(dòng)實(shí)際銷售 建立關(guān)系 相關(guān)人員走出售樓中心 行銷 用與開發(fā)商雇傭形成的甲乙方關(guān)系利用渠道 如代理商 三級中介 短信公司 直郵公司 物業(yè)公司與開發(fā)商 代理商或樓盤合作雙贏 互換客戶資源等關(guān)系形成的客戶資源 開發(fā)商自身積累的會員或者發(fā)動(dòng)全員營銷 老客戶營銷推薦的客戶資源 行為管理 上門拜訪 窄眾廣告針對 大客戶 如大機(jī)構(gòu) 大集團(tuán)客戶 學(xué)校等機(jī)構(gòu) 在社區(qū) 寫字樓 超市 百貨商場等目標(biāo)客戶集中的地方派發(fā)傳單在社區(qū) 寫字樓 百貨商場等地路演 包括產(chǎn)品發(fā)布會 產(chǎn)品展示 優(yōu)惠熱賣 現(xiàn)場咨詢 填表抽獎(jiǎng) 禮品派送 有獎(jiǎng)問答 文藝表演 游戲比賽等多項(xiàng)內(nèi)容在高檔娛樂服務(wù)場所 如上島咖啡 酒店客房 私人俱樂部 高檔茶樓等場所擺放項(xiàng)目宣傳資料給客戶郵寄 客戶通訊 樓書 折頁 海報(bào)等項(xiàng)目資料及小禮物發(fā)送項(xiàng)目銷售信息 項(xiàng)目節(jié)日問候 關(guān)系促進(jìn) 邀請參加項(xiàng)目舉辦的活動(dòng)訪談 定期業(yè)主懇談 開發(fā)商專職聘請業(yè)主顧問等等 消費(fèi) 很多較為高端的項(xiàng)目如深圳中旅國際公館 深圳中信紅樹灣都在售樓中心引進(jìn)老樹咖啡等品牌餐飲機(jī)構(gòu) 給客戶提供咖啡 冷飲 點(diǎn)心等 同時(shí)還給誠意客戶發(fā)行消費(fèi)券 通過贈(zèng)送1000元消費(fèi)券等吸引客戶本人及親友到銷售現(xiàn)場 專項(xiàng)推薦 產(chǎn)品推介會回訪 定期對到訪客戶進(jìn)行回訪也是客戶關(guān)系維系的規(guī)定動(dòng)作饋贈(zèng) 對客戶的饋贈(zèng)包括節(jié)假日贈(zèng)送小禮品 簽約入伙贈(zèng)送紀(jì)念品 活動(dòng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品等 還有老客戶帶新客戶的積分獎(jiǎng)勵(lì) 贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等 公關(guān)策略活動(dòng)做整合事件造氣勢 圈層影響力和大多數(shù)人無關(guān) 卻壟斷大多數(shù)人的注意力 征服中國 動(dòng)容世界 中糧 北緯28 全球新聞發(fā)布會 高端發(fā)聲 活動(dòng)吸引客戶 制造市場影響力 無國界的愛與行 北緯28 環(huán)保慈善音樂會 建議聯(lián)合長沙知名媒體及知名慈善機(jī)構(gòu)共同舉辦北緯28 無國界的愛與行 大型慈善環(huán)保音樂會 創(chuàng)新性的采用環(huán)保音樂會和慈善捐贈(zèng)儀式相結(jié)合的形式 并特別邀請國際知名環(huán)保音樂大師和明星作為演出嘉賓 現(xiàn)場還可設(shè)置愛心拍賣等環(huán)節(jié) 全面拉升項(xiàng)目品牌 提升項(xiàng)目形象 并以國際化的音樂會吸引目標(biāo)客戶參與 國際影響 申請?jiān)u選亞洲十大名盤中國十大別墅 頂級榮譽(yù) 身份的象征與品牌因素賦予了項(xiàng)目區(qū)別于其他房產(chǎn)的獨(dú)特氣質(zhì) 差異化與個(gè)性化的突顯 是富人們所追求的房產(chǎn)的特殊價(jià)值 龍湖高爾夫友誼賽 活動(dòng)目的 利用比鄰龍湖高爾夫的地域資源 通過與目標(biāo)客戶群吻合的高尚運(yùn)動(dòng) 吸引客戶關(guān)注 提升項(xiàng)目