星河策略提案-房地產(chǎn)策劃文案.ppt

星河地產(chǎn) 星御豪庭2002品牌行銷案 推典范 賣未來 樹品牌 呈送 星河地產(chǎn)提案 博古廣告日期 2002年3月14日 專案目錄 一 市場分析二 項目研究三 競爭對手掃描四 目標消費者洞察五 品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 六 全年整合戰(zhàn)術(shù)推廣七 創(chuàng)意接力棒八 媒介策略和有效媒體運用九 預(yù)算分配與費用統(tǒng)籌十 特別建議 在短期內(nèi)迅速有效的占領(lǐng)市場并完成項目的銷售 創(chuàng)造出在深圳市場的領(lǐng)導品牌地位和創(chuàng)新地產(chǎn)概念 樹立起輕松繁殖 后發(fā)得意的品牌資產(chǎn) 行銷目標 一 市場分析 我們處在什么樣的房地產(chǎn)市場中 市場概況 良好的市場基礎(chǔ) 已為我們鋪好了銷售的路基 2001年地產(chǎn)市場經(jīng)過低潮的陣痛 下半年迎來了房地產(chǎn)的牛市 大盤成為深圳的又一亮點 入世 中國加入WTO 24小時通關(guān)已成必然趨勢 港人北上置業(yè)已成為潮流 將會實現(xiàn)港人深圳居住 香港返工 住宅租賃市場會帶來明顯變化 二次置業(yè)的人士增多 并更加理性 政府對中心區(qū)的大力推廣 中心區(qū)規(guī)劃圖 二 項目分析 我們自己怎么樣 優(yōu)勢 處于深圳獨一無二的中心區(qū) CBD 是未來深圳重點規(guī)劃建設(shè)的策略增長區(qū) 星河地產(chǎn)良好的品牌知名度 深圳最具投資價值的黃金地段 項目規(guī)模超大 30萬平米 有整體規(guī)劃 中海華庭的先期銷售成功 為此地段作了良好的宣傳鋪墊 也給消費者帶來很大的信心 市政府對周邊的規(guī)劃投入 如購物公園等 和對中心區(qū)的大力度推廣 都為本項目作了先期的炒做 項目背景 成熟的小區(qū)配套設(shè)施 活動中心 幼兒園 郵電所 社區(qū)健康服務(wù) 商業(yè)配套設(shè)施等 九棟高層 視野開闊 風光一覽無疑 蓮花山 夠物公園 海景等輔助環(huán)境 將成為中心區(qū)標志性建筑之一 劣勢 作為位于中心區(qū)CBD的住宅物業(yè) 比中心區(qū) 北區(qū)CLD 的和記黃浦雅苑 深業(yè)花園等樓盤的先天條件 競爭力稍弱 中海華庭的先期入伙 分流了一批消費者 定價的起點較高 估計開盤價為6000元左右 導致購房的消費群形成一定的局限 片區(qū)同期開發(fā)和正在銷售的樓盤 城市花園 黃浦雅苑 深業(yè)花園等 存在一定的競爭壓力 其它待與開發(fā)商溝通后再行提煉 項目背景 機會點 具備住宅物業(yè)的所有配套設(shè)施環(huán)境 活動中心 幼兒園 郵電所 社區(qū)健康服務(wù)設(shè)施 商業(yè)配套設(shè)施及綜合市場 并且中央購物公園近在咫尺 作為中心商務(wù)區(qū) CBD 周邊的高檔寫字樓良好租售市場 將會帶動一大群在此周邊地區(qū)的住宅租賃市場 不僅具有良好的居住環(huán)境 而且還是最佳投資熱點 離皇崗口岸車程只有三分鐘 會帶來更多港人置業(yè)的銷售熱點 政府在政策上的大力支持 投入大量資金改善交通及周邊環(huán)境 項目背景 市中心配套工程將輻射我們 地鐵站 市民中心 青少年宮 中心區(qū)將做為深圳發(fā)展的重中之重中心區(qū)可使用的土地將越來越少 市中心區(qū)項目屬性較為相似項目樓盤 市中心區(qū)以外 容積率較低 綠化率較高 價格比我們低15 20 的樓盤 較弱 威脅 Threat 星河項目策略提案 小結(jié) 綜合分析 在政府規(guī)劃上 中心區(qū)的南片區(qū)為中央商務(wù)區(qū) CBD 以寫字樓為主 北區(qū)為中央生活區(qū) CLD 以住宅樓為主 對該項目而言 這既是弱勢 又是優(yōu)勢 寫字樓的熱銷和租賃 無疑會帶來更多有實力的企業(yè)的入住 為了辦公的方便 就可能需求在附近的良好住宅物業(yè)進行購買或租住 并且離口岸近 從而使該區(qū)的物業(yè)升值 這也符合了重復置業(yè)人士的核心利益 所以宣傳推廣的主策略應(yīng)避免在居住環(huán)境上及生態(tài)環(huán)境上與CLD樓盤打硬仗 應(yīng)傾向于投資環(huán)境的重點訴求 居住環(huán)境作為其支持點進行訴求 三 競爭對手掃描 我們的對手怎么樣 星河項目競爭品群 老牌開發(fā)商的項目 人氣旺 買家廣 樓價挺 總量適中 走勢好 大多數(shù)缺乏特色和核心價值 星河項目策略提案 如果在開發(fā)商背景和品牌知名度上不足 這次在CBD的高檔樓盤會成為星河地產(chǎn)的品牌經(jīng)典 機會來了 星河項目策略提案 四 消費者洞察 我們的房子賣給誰 目標人群分析 二次或多次置業(yè)者為主 居住已不是其購房的主要目的 而投資才是最重要的因素 有足夠的購買力 大部分為成功人士 部分購買者為多套購買 對地理環(huán)境的要求最為關(guān)心 因為這是獨一無二的 其次才是居住環(huán)境的要求 具有很敏銳的投資眼光 購樓較為理性 對開發(fā)商有一定的了解 對開發(fā)商的實力和品牌比較關(guān)注 年齡在30 40歲之間為主 以男性為主 擁有相當?shù)某删透?希望走在別人的前面 有超前意識 消費者的購房傾向 1 小高層變?yōu)槭袌鲆院蟮内厔? 100 150平米左右的面積最受深圳人歡迎3 選擇裝修房會被更多的人接受4 配套成熟度越來越受關(guān)注 住宅類型 居室類型及面積 裝修標準 配套設(shè)施 類型一 居住自用者 中小企業(yè)主和高級白領(lǐng) 30 45歲左右 年收入十萬以上 受過高等教育 以深圳本地為主 他們出入高級娛樂 消費場所 注重周邊配套設(shè)施 看重身份和地位 注重文化 社交 商務(wù)圈的認同感 關(guān)心樓盤的綜合素質(zhì) 價格并非重要的因素 消費者的描述 40 50歲的有產(chǎn)階級 擁有一定的資本和資產(chǎn) 企業(yè)主或賺取了第一桶金的人 類型二 投資置業(yè)者 消費者描述 有一定的資本運作經(jīng)驗 有很強的投資意識 眼光敏銳 消費理性 類型三 非深人士 含外地和境外的人 會考慮樓盤的素質(zhì)及發(fā)展商的實力 價值認同感身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位 目標消費者心理分析 精英人士居住的圈子真正的中央商務(wù)區(qū)城市的絕對中心星河地產(chǎn)的鼎力之作盡享各種都市生活之優(yōu)越 消費者的需要 星御豪庭能給予的 星御豪庭項目對于消費者意味著 開發(fā)商知名度有信心品牌力有實力高質(zhì)素值得信賴智能化領(lǐng)先的人性化溫情的個性化時尚的 高品質(zhì) 高品位 產(chǎn)品的核心利益點消費者的核心愿望 項目對于消費者意味著 五 星御豪庭品牌規(guī)劃 怎樣做星御豪庭的強勢品牌 以精品的形象旺銷 品牌發(fā)展規(guī)劃 綱要 整合傳播 品牌概念 創(chuàng)意概念 創(chuàng)意表現(xiàn) 星御豪庭能給他們帶來的 他們的核心愿望 不僅是適宜的居住環(huán)境 而且是理想的投資行為 產(chǎn)品 對消費者意味著 品牌 品質(zhì) 放心 大型社區(qū) 安心 居住 地理環(huán)境 信心 投資 建筑風格 順心 社區(qū)風格 舒心 品牌定位 高級白領(lǐng) 經(jīng)商人士 最適合自己 有成就感 星御豪庭是實現(xiàn)我夢想的理想生活家園 它讓我住的安心 住的放心 住的舒心 重復置業(yè)人士 支持點 因為星御豪庭有最佳的地理環(huán)境 完善的配套設(shè)施 周全的物業(yè)管理 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 核心利益 最佳的投資方向 它不僅適合我居住 更讓我的投資超值 核心利益 品牌定位 目標消費群定位 商務(wù)及其他置業(yè)人士 產(chǎn)品定位 CBD典范精英生活圈 品牌概念 城中經(jīng)典 商務(wù)精英品位之選 星御豪庭的目標價值推進 信息認知 領(lǐng)先的 大氣的 專業(yè)的 樓盤好感 高檔的 尊貴的 國際標準的 價值認同 適合的 超值的 購買形成 必選的 唯一的 物業(yè)本身 中心區(qū) 規(guī)劃環(huán)境 深圳城市發(fā)展規(guī)劃 國際性現(xiàn)代化大都市 人性化規(guī)劃 中心區(qū)規(guī)劃 品味修養(yǎng)的滿足人性的自然滿足現(xiàn)代的發(fā)展需求 滿足居住 工作 交際 休閑 康樂等立體需求 建筑 環(huán)境自然 與人的融合 科技化智能化信息化環(huán)?；?guī)?；?交通便利 發(fā)展 區(qū)域功能的完善 完善配套 市政設(shè)施 蓮花山大生態(tài)區(qū) 地鐵概念 景觀好 樓高 購物公園 社區(qū)文化 周邊資源 區(qū)位地段 搶占心中之城 入住明日之星 住宅市場發(fā)展 現(xiàn)代的 發(fā)展的 健康的 豐富的 融洽的 樓盤本身的高度 周邊環(huán)境的高度 升值空間 地理位置的高度 心中之城 明日之星 內(nèi)部配套 內(nèi)部環(huán)境 心中之城明日之星 人性真實面 它為什么與我有關(guān) 心中的城堡 更好的選擇在CBD 在我的生活圈 情感屬性 我為什么要選擇 選擇明日之星 和明天的生活方式在一起 未來屬與我 成功有保證 項目的物理屬性 我為什么要相信它 星河明居 星河雅居的盤品質(zhì)樓的延伸 來自 用智慧 創(chuàng)精品 的星河地產(chǎn) 傳播核心概念 星河項目策略提案 品牌個性 成熟 穩(wěn)重 充滿動力 有內(nèi)涵的 星河項目策略提案 設(shè)計目的 Logo設(shè)計目的 1 體現(xiàn)樓盤的高品質(zhì)2 體現(xiàn)樓盤的高檔次3 體現(xiàn)樓盤的尊貴感4 符合樓盤項目的核心概念5 體現(xiàn)項目屬性及命名寓意6 給人以想象的空間 星河項目策略提案 星河項目命名 表現(xiàn)出項目的物業(yè)定位 中心區(qū)高檔精品住宅 表現(xiàn)出項目的策略核心 表現(xiàn)出項目的規(guī)模 原則 星河項目策略提案 星御豪庭 CBD豪宅典范 以九天繁星命名的九座樓盤 媲美獨有的 你 天馬座 天鷹座 天王座天琴座 天龍座 海王座天鶴座 天鵝座 鳳凰座 各不相同 星座與業(yè)主相輝映 設(shè)計目的星河闊天城 六 全年行銷推廣戰(zhàn)術(shù)與廣告策略 我們?nèi)绾畏蛛A段賣樓盤 我們?nèi)绾巫鰪V告 我們怎么促銷 全方位傳播核心概念 戶外 報紙 電視 雜志 主題活動 促銷活動 售樓處包裝 認知 認同 認購 星河項目策略提案 星河地產(chǎn)VS星御豪庭2002年度品牌攻擊戰(zhàn) 傳播策略 電視廣告 塑造 心中之城 明日之星 的視象概念 平面廣告 選取若干個則面 從不同的角度將星御豪庭塑造軟性文章 多方面 更詳細地推介星御豪庭的 明日之星 的投資概念 現(xiàn)場廣告 展示板 單張 電視廣告雜志 售樓書等 以不同的角度及表現(xiàn)方式多方面 更詳細地推介星御豪庭的 心中之城 明日之星 的生活概念 促銷及事件促銷活動 以 心中之城 明日之星 的概念為展開 CBD豪宅典范 的形象概念 營銷推廣組合 上線廣告 電視形象廣告 系列平面廣告 報紙 雜志 戶外下線公關(guān) 促銷活動 開盤前 噱頭 廣告形式 營造市場 懸念 大型開盤活動 系列促銷活動安排 針對潛在消費群的直郵活動 全方位整合營銷策略 星御豪庭推廣三部曲 開春炒懸念 第一步 預(yù)熱 蓄水 釣眼球 懸念廣告開路 星圖獅標登場 引起全城觀矚和好奇 創(chuàng)造期待感 爭取更多來電量和爆光率 領(lǐng)導品牌應(yīng)有領(lǐng)導表現(xiàn) 剛過完年 誰先引領(lǐng)話題 誰先成為焦點 開盤的激光秀 讓大家仰天看星 避開環(huán)境和生態(tài)的不足 全城作好準備親歷曠世奇觀 階段1 開盤前目的 制造懸念 好奇進而廣泛關(guān)注星園的開盤 迅速在深圳市場建立相當?shù)闹群完P(guān)注度 策略 噱頭廣告 全城作好準備親歷曠世奇觀 為主題的平面戰(zhàn)役 配合星空 星座的背景傳達星御豪庭的視覺形象和標識 九天繁星屬于你 階段2 開盤及開盤后階段目的 繼續(xù)建立知名度 開始建立樓盤形象 擴大消費者對項目的認知度 策略 電視廣告30秒 戶外候車亭 全面塑造星御豪庭的品牌形象 平面 圍繞大的主要賣點 位置 品牌 規(guī)劃 環(huán)境 的主題廣告 讓消費者全面認知 開盤大型活動 激光秀 星御豪庭推廣三部曲 五一看典范 第二步 展示 說透 引現(xiàn)場 系列廣告造勢 分賣點訴求優(yōu)越感 集中展現(xiàn)名明天的生活方式 對三種買家各個打動 與競爭對手拉開價值差距 主打明天的生活典范和投資價值 星御豪庭推廣三部曲 澆油火一片 第三步 實話實說 讓買家添彩 借大量現(xiàn)身說法和針對性公關(guān)活動給買家信心 推動銷售目標的達成 對開發(fā)商的好感和信任 對樓盤的認同 對機會的把握 在直指人心的促銷中達成 靠高擋樓盤拉高星河地產(chǎn)的品牌號召力 2002年布局 星御豪庭整合品牌攻擊戰(zhàn)社區(qū)生活品牌社會影響品牌星御豪庭 港式豪宅典范星御豪庭方方面面引領(lǐng)你的生活 1 1聯(lián)手 影響力 社會影響力 星御豪庭滲透影力3月懸念吸引電視臺 深視健身房背景 周末大贏家4月母親節(jié)SouFun con 星御豪庭背景4月見證成5月體驗典范團委 聯(lián)合兒童夏令營6月星河請你看世界華強北 戶外廣告牌 或深南路 7月兒童夏令營地產(chǎn)展銷會 專業(yè)地產(chǎn)展8月品味特訓營特區(qū)報 社區(qū)生活廣告9月家庭趣味運動會商報 新聞10月中秋節(jié)攝影家協(xié)會 攝影展11月美麗集市深圳設(shè)計家 前衛(wèi)藝術(shù)展12月圣誕節(jié)深圳周刊 星御豪庭深圳人征文深圳航空 星御豪庭號 象川航驕子號 銷售概念 銷售嘉年華 廣告目標 正式公開銷售 強化購房者對樓盤的認知 建立客戶對樓盤的好感 配合促銷活動 形成訂購熱潮 廣告策略 運用分階段的賣點訴求 通過平面廣告和口碑搭載公關(guān) 促銷活動 完成項目的認知和美譽度 推廣要點 比優(yōu)勢 說賣點 導入期 強銷一期 2002 4 10 2002 5 18 導入開盤期 宣傳主題 1 發(fā)展商 實力與信心的保證 2 CBD地段 鉆石中心地段與投資潛力 3 樓盤 尊貴 中心絕版 4 象征意義 頂尖身份與價值感廣告調(diào)性與風格 自信的 大氣的 充滿底蘊的 廣告目的 繼續(xù)擴大知名度 引導潛在客戶對樓盤賣點形成準確的認知 吸引預(yù)定 形成開盤前的預(yù)熱 廣告策略 運用高密度 大范圍的廣告運動 通過深度軟文及硬性廣告進行信息的傳遞和拉動購房者的關(guān)注 廣告主題 星御豪庭 讓成功者享受更好的 推廣要點 炒知名度 關(guān)注度 試銷期 預(yù)售二期后期 2002 3 1 2002 4 10 硬性廣告1 廣告主題 高品位的生活方式廣告調(diào)性 高檔的 領(lǐng)先必備要素 通用賣點 區(qū)位圖 效果圖 硬性廣告2 廣告主題 最經(jīng)典的樓盤廣告調(diào)性 尊貴的 深情的必備要素 通用賣點 區(qū)位圖 效果圖 硬性廣告3 廣告主題 美好的未來廣告調(diào)性 樂觀的 自信的必備要素 通用賣點 區(qū)位圖 效果圖 硬性廣告4 廣告主題 經(jīng)典氣質(zhì) 傳世品質(zhì)廣告調(diào)性 慨嘆的 絕美的必備要素 通用賣點 區(qū)位圖 效果圖 軟文稿 廣告主題 好地段 配套全 網(wǎng)絡(luò)生活 電梯快 好車位 市中心的花園 鬧中取靜 裝修房 成熟的星御豪庭生活圈 領(lǐng)先的生活方式 成功人士的象征 促銷活動 等 創(chuàng)作要求 幽默自信的文案 活潑理性的設(shè)計 必備要素 主打廣告語和標志 廣告目標 加強消費者購買信心和對樓盤的價值認同 廣告策略 公布建設(shè) 銷售進度 進一步明確樓盤賣點 并通過已入住者的親身感受 來觸動潛在客戶的情感并增進他們的信心 同時 利用強烈促銷活動驅(qū)動賣場完成誘購 引發(fā)又一次熱潮 推廣要點 顯銷售人氣 讓購房者說話 樹發(fā)展商品牌 強銷期 強銷二期 2002 5 20 2002 6 30 強銷期 交通便利 想去哪里都便利 競爭對手客戶分流篇 要住一輩子 再等一陣子 消除地段和環(huán)境不利影響篇 晚上我更喜歡窗外燈火闌珊的感覺 綜合優(yōu)勢篇 讓成功者享受更好的 廣告調(diào)性與風格 自豪的 理性的 促銷活動 五一開放日 有 私人管家 服務(wù)巡禮 秋季房交會 星御豪庭 國內(nèi)外專家展銷會設(shè)計講解 評 深圳十大成功人士 大型公關(guān)活動 促銷活動 星御豪庭白領(lǐng)俱樂部和精英大本營啟動 星御豪庭世界行 買星御豪庭 送星御豪庭貴賓卡 星御豪庭客戶招待會 廣告目標 消除消費者隱憂 打動猶豫客戶 促使購買的最終形成 推動尾盤銷售 廣告策略 用直接的比較性廣告和面對面的溝通行為并配合星御豪庭成的慶典來完成不好戶型和保留精品的銷售 完成收尾 推廣要點 用面對面的報價和已有的人氣 延續(xù)期 2002 7 2002 9 推廣策略 第一階段 主要針對新客戶 8月8日 9月10日 利用品牌號召力 先強調(diào)檔次與形象 吸引潛在客戶 再以星御豪庭的綜合優(yōu)勢吸引他們?nèi)胱?輔以已住戶的成功業(yè)績 人氣和號召力 第二階段 主要針對新老客戶導入業(yè)主現(xiàn)身說感受 讓我們談星御豪庭 系列推廣 打消潛在和現(xiàn)實客戶的猶豫和不滿 再次強調(diào)品牌的尊貴感 以品牌力和標桿形象吸引新用戶 留住老客戶 推廣策略 第一階段系列和報廣宣傳主題 1 傳遞租售信息主題 租得有道理 買得更得意 2 解釋潛在客戶的最大疑慮主題 貴得有道理 3 進一步增強潛在客戶的信心主題 星御豪庭 幫你談生意 和500強的跨國企業(yè)在一起 4 廣告風格大氣 豪華 配實景高樓 第二階段系列和報廣宣傳主題 物業(yè)好一點 心情好一片 租戶行政總監(jiān)談物業(yè)服務(wù) 身處星御豪庭 事事有保證 業(yè)主某某國際請你談配套優(yōu)勢 廣告風格 可信感人物現(xiàn)身說法十理性長文章 促銷活動 星御豪庭聯(lián)合促銷 保留戶型集中推薦 精裝修建材品牌大放送 七 創(chuàng)意接力棒 我們用什么樣的創(chuàng)意拉動消費者購買 并建立樓盤形象 與市場推廣 廣告宣傳配合的創(chuàng)意表現(xiàn)和媒體展開 星御豪庭世紀花園2002創(chuàng)意載體樹 核心創(chuàng)意 心中之城 明日之星 全年廣告風格與方向 前端品牌形象廣告良好 現(xiàn)在起最重要是廣告有必須信息傳遞清楚 好感不斷累積的力量 每次單一訴求并表現(xiàn)買點 不忘溝通要素 通用賣點 區(qū)位圖和三維效果圖 更重要的是在推動過程中 必須符合目標群的接受風格 幫助品牌建立密碼并有效取得市場區(qū)隔 品牌不是一張廣告的結(jié)果 但每一次溝通行為必須能對品牌有所貢獻 更不能背離品牌個性 作戰(zhàn) 2002年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月戰(zhàn)術(shù)1戰(zhàn)術(shù)5戰(zhàn)術(shù)7戰(zhàn)術(shù)9戰(zhàn)術(shù)11戰(zhàn)術(shù)13戰(zhàn)術(shù)15戰(zhàn)術(shù)17戰(zhàn)術(shù)19戰(zhàn)術(shù)21懸念吸引戰(zhàn)術(shù)2戰(zhàn)術(shù)6戰(zhàn)術(shù)8戰(zhàn)術(shù)10戰(zhàn)術(shù)12戰(zhàn)術(shù)14戰(zhàn)術(shù)16戰(zhàn)術(shù)18戰(zhàn)術(shù)20戰(zhàn)術(shù)22SouF春交會Openday周末大贏家狂歡節(jié)攝影展秋交會國慶品牌深圳航空戰(zhàn)術(shù)3進攻華強北戰(zhàn)術(shù)4深視健身房 2002年度整合品牌攻擊計劃 3月份作戰(zhàn)計劃 項目2001 3月12345678910111213141516171819202122232425262728293031FFFFF1 全城期待 懸念 2 SouF 3 攻擊華強北 4 深視健身房 5 深圳特區(qū)報 6 深圳商報 7 深圳周刊 戰(zhàn)術(shù)1 懸念廣告開路 市場契機 上班返深 大家關(guān)佇 競爭特點 四兩撥千金 迅速拉高知名度和形象 核心目標 3月份是一年的開始 眾多樓盤都將在3月入市 其他樓盤的廣告都在講房子星御豪庭以其獨特的活動方式 以鮮明的形象跳出來 吸引關(guān)注點 并建立品牌號召力 戰(zhàn)術(shù)2 SouF SouF 房地產(chǎn)方面最權(quán)威在線媒介 專業(yè)地產(chǎn)商 買家的主要地產(chǎn)信息來源 其本身不斷的熱點 成為社會關(guān)注的目標 如 城市經(jīng)典住宅指數(shù) 新聞發(fā)布會 也曾經(jīng)采用其進行網(wǎng)上競拍 SouF對星御豪庭的意義 星御豪庭的主力目標群為中間白領(lǐng)階層 知識水準偏高 對電腦與網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用較為普遍 其可以對星御豪庭高知識層面白領(lǐng)階層具有良好的封殺效果 執(zhí)行結(jié)果 SouF除正常的網(wǎng)頁掛的方式外 在探討其他引動網(wǎng)蟲的關(guān)注點 戰(zhàn)術(shù)3 進攻華強北 關(guān)于華強北 星御豪庭的主力目標群區(qū) 深圳最活躍的CBD中央商務(wù)區(qū) 3大商圈之一 金融密集區(qū) 寫字樓密集區(qū) 中心區(qū)過渡區(qū) 餐飲密集區(qū) 西部活動的唯一中心帶 華強北對星御豪庭的意義 主力目標群及目標群生活范圍覆蓋區(qū) 是星御豪庭的潛在買家的直接原產(chǎn)地 進攻華強北的方式 華強北與振華路交匯的廣告牌 原中城康橋的位置 華強北的節(jié)假日大規(guī)模實景展示會 華強北 振華路 振興路東段掛旗 階段性 戰(zhàn)術(shù)4 深視健身房 深圳有線電視臺 深圳主流電視媒介 越來越多地融入深圳人的全天候生活 早深視健身房 周末大贏家等其很多欄目的參與性 背景性較強 深圳有線臺對星御豪庭的意義 星御豪庭與其他地產(chǎn)不同點在于其已經(jīng)是新社區(qū) 新鮮的生活 通過影視的方式可以非常直觀地讓觀眾感受星御豪庭的生活 執(zhí)行方式 與深視健身房聯(lián)手 背景是星御豪庭 與周末大贏家聯(lián)手 在星御豪庭現(xiàn)場進行活動節(jié)目 與其他欄目聯(lián)手 通過背景的融入 參與性滲透星御豪庭的感染力 戰(zhàn)術(shù)5 開盤 市場攻擊策略 開盤是個非常明確的銷售指標概念 需要非常清晰地傳遞給消費者 天馬座開始正式銷售 由于其銷售信息比較明確 因而建議強化媒介的組合 通過媒介快速的信息傳遞 短期內(nèi)形成銷售反饋 由于開盤及5 1節(jié) 地產(chǎn)展銷會的時間都比較近 現(xiàn)場建議嘉年華的活動方式進行相應(yīng)氛圍配合 MediaProgramTimeAprMay12345678910111213141516171819202122232425262728293012345FFFFF4期開盤 Newspaper特區(qū)報廣告2次11深圳商報1次1南方都市報1次1Magazine深圳周刊3次111 戰(zhàn)術(shù)6 春交會 春交會 是深圳地產(chǎn)的載體 形成了會展經(jīng)濟概念 成為目前深圳地產(chǎn)方面的專業(yè)舞臺 具有絕對的權(quán)威性 每年地產(chǎn)的新熱點與新概念同樣會在展銷會上出現(xiàn) 春交會對星御豪庭的意義 星御豪庭的核心競爭力是社區(qū)氛圍 讓更多的人了解星御星御豪庭 改變?nèi)藗儗π怯劳サ脑懈拍?星御豪庭將成為30萬平米的大社區(qū) 且仍具有發(fā)展的可能 春交會參展建議 轉(zhuǎn)變 星御豪庭將成為30萬平米的大社區(qū) 模型及說明性新聞發(fā)布會 星河對星御豪庭的考慮 展位休閑 特出其生活概念 另是否可組織老年義務(wù)解說員 現(xiàn)場說法 戰(zhàn)術(shù)7 5月美少年 人文的屬性 星御豪庭不僅需要社區(qū)人文 同樣需要有人文的屬性 即人文的觀點 如參與 健康 活力 人文的屬性將會象人的性格一樣 隨著星御豪庭的發(fā)展 其會逐步展現(xiàn)出星御豪庭的鮮明的個性 人文屬性對星御豪庭的影響 少年人愛護社區(qū) 尊老 老年人更有健康活力 年輕人鄰里和睦 互相關(guān)懷 5月美少年 通過兒童主題 展開星御豪庭美少年活動 5月5日上午 兒童交換自己的玩具 星御豪庭美少年準則 戰(zhàn)術(shù)8 Openday 市場攻擊策略 5月份是上半年最大的點 7天的假期導致地產(chǎn)的購買升溫 5月同樣是星御豪庭上半年最大的節(jié)日 現(xiàn)場的美麗將會再次感染目標群的心動與購買欲望 現(xiàn)場成為攻擊目標群最佳的方式 一定要讓目標群到現(xiàn)場 核心攻擊點 5月1日 7日現(xiàn)場Openday開放日 開放日核心開放點 門口節(jié)日氛圍 氣球 條幅 掛旗 烤香腸 雪糕車 咖啡廊 印第安圈舞 健身表演 俄羅斯 歡樂小丑 戰(zhàn)術(shù)9 公開會所 市場攻擊策略 是星御豪庭第二次亮相 其具有承上啟下的關(guān)鍵作用 前面過程的銷售蓄水量應(yīng)該足夠 廣告的目標在于非常搶眼地告之目標群明確的銷售概念 新聞需要重點強調(diào)星御豪庭的概念提前滲透 由于是星御豪庭的第一期 住宅形態(tài)相對不完整 突出其配套及大地產(chǎn)生活概念 建議能夠出星御豪庭的專集 典范生活集 MediaProgramTimeJuneJuly12345678910111213141516171819202122232425262728293012345FFFFF Newspaper特區(qū)報廣告2次11深圳商報1次1南方都市報1次1Magazine深圳周刊3次111 戰(zhàn)術(shù)10 周末大贏家 周末大贏家 由于其欄目形式活潑 有趣 參與性比較強 在有線臺眾多欄目中的收視率非常高 其欄目的內(nèi)容豐富 可延展性非常強 如果能夠在現(xiàn)場舉辦活動 將能夠充分發(fā)揮現(xiàn)場的魅力 執(zhí)行方案 同深圳有線電視臺 周末大贏家 共同協(xié)商 戰(zhàn)術(shù)11 兒童夏令營 星河的親和力 兒童夏令營的方式成為與人覺得與星河更親近的信賴感 星河地產(chǎn)的形象一直是比較親和力的形象 星河的樓盤也總是給人感覺人情味更多一些 星河親和力與星御豪庭 星御豪庭規(guī)模性住宅 更適合星河品牌力的建立 如果能夠與團委聯(lián)動 如市三好學生夏令營 將會使兒童夏令營的層面達到市級高點 執(zhí)行計劃 松散式兒童夏令營的方式 白天到星御豪庭集合 活動 晚上送回 游泳培訓 舞蹈培訓 愛護小區(qū) 我是保安活動 戰(zhàn)術(shù)12 美麗狂歡節(jié) 市場攻擊策略 讓人來看 讓人來參與 就象世界之窗 歡樂谷 讓星御豪庭成為人們喜歡去 喜歡再去的地方 并且業(yè)主也喜歡帶朋友來參與 形成星御豪庭是一個非常有現(xiàn)場感染力的地方 有主題的美麗狂歡節(jié) 同樣具有與眾不同的社區(qū)互動人文題材 形成整合的推廣攻擊力 7月份 人們戶外的活動時間比較長 比較多 通過現(xiàn)場也可以歡躍社區(qū)氛圍 執(zhí)行計劃 活動時間活動內(nèi)容7月9日俄羅斯歌舞 放白鴿 千面化妝 寶利來7月16日父與子懷舊 陀螺比賽 風箏比賽7月23日愛尼族竹桿舞 爬刀山7月30日啤酒節(jié) 魔術(shù)戲法 戰(zhàn)術(shù)13 美麗特訓營 市場攻擊點 為老人買房 也是占有星御豪庭目前購買的比重 現(xiàn)場老人已經(jīng)集結(jié) 形成老年會 老人最容易打動目標群的心 物業(yè)公司現(xiàn)在的活動已經(jīng)形成非常好的口碑和凝聚力 有計劃地對老人進行培訓 將形成社區(qū)非常好的人文個性 老人美麗特訓營 時間 為1個月 地點 會所 培訓內(nèi)容 太極拳 太極劍市武術(shù)協(xié)會書法市書法協(xié)會舞蹈市歌舞團 延展題材 成立老年會 創(chuàng)辦與老年人相關(guān)的生活 醫(yī)療 休閑服務(wù)方式 戰(zhàn)術(shù)14 美麗攝影展 市場攻擊策略 社區(qū)需要歷史 有歷史才有內(nèi)涵 才有情的關(guān)注和延續(xù) 才有生活的多姿多彩 星御豪庭需要生活 需要屬于自己的故事 每個階段都在征集關(guān)于星御豪庭內(nèi)發(fā)生故事的圖片 會聚在一起 就是典范生活的畫卷 讓每個人都在留戀的畫卷 執(zhí)行方式 定期征集業(yè)主的生活圖片 在星御豪庭會所舉行星御豪庭畫卷展 邀請攝影家協(xié)會同時舉行攝影展 開展攝影培訓教程 最佳攝影評選 并進行 第一屆星御豪庭攝影展 最佳得主 每半年舉辦一次 媒介配合 相應(yīng)圖片在新聞上進行刊登 介紹最佳攝影評選與得主 深圳周刊進行采訪錄 戰(zhàn)術(shù)15 深圳航空 深圳航空 川航的飛機有 驕子 號 驕子煙廠 海南航空有椰風海韻不同主題 深圳航空是否可以 深圳航空與星御豪庭 嘗試 深圳航空星御豪庭號 新聞發(fā)布會 深圳形象的代表 航空的影視廣告 媒介策略 傳統(tǒng)媒介 電視 報紙 雜志 車體 戶外 網(wǎng)站 住交會等 自制媒介 樓書 展板 圍墻 促銷禮品 旗幟 幕墻 大氣球 掛旗 宣傳單張 售樓小姐服裝 板圖 價目表及其它現(xiàn)場所需物料等 媒體目標 根據(jù) 星御豪庭 房產(chǎn)整合行銷傳播給定的各個階段 試銷期 導入期 強銷期 延續(xù)期 所賦予傳播的任務(wù) 制定切實的媒體目標 使媒體在目標的界定上有所側(cè)重 媒體策略 深圳市人口中的高收入家庭 受過高等教育 擁有一定的購房資本 年齡在30 50歲之間 對于 星御豪庭 而言 社會形象風險更高 因為投入的金額會更高 而且有能力購買 星御豪庭 的族群 在社會地位上的顧慮將高于一般平價房的消費群 周邊的人將以此來評判一個人的地位和形象 目標階層的設(shè)定 媒體策略 目標階層的特征是 富裕的 接觸媒體的積極消費者 目標階層的媒體消費習慣 媒體的高消費者 其中報紙列第一 電視位居其次 目標階層及其媒體接觸行為 媒體策略 深圳市房地產(chǎn)廣告市場投放特征是 市場活躍 但電視廣告投放競爭性相對較弱 競爭廣告狀況 媒體策略 房地產(chǎn)行業(yè)廣告策略是通過深度信息的傳遞 運用分階段的賣點訴求拉動消費者的關(guān)注 其高關(guān)心度的商品特性決定了首選媒體的形式 報紙 以傳達真實新聞 信息為主 具有較高權(quán)威性與新聞性的媒體 是 星御豪庭 打開深圳市場 制定營銷戰(zhàn)略的首要媒體 媒體資源分配 電視媒體 具有畫畫與文字說明功能 可用于 星御豪庭 演出性示范同時 可以完整的闡訴商品功能 說服力較高 但電視投入費用較高 不利于單一商品的銷售 另外電視信息片的表現(xiàn)形式 也不利于 星御豪庭 品質(zhì)的認同 廣播媒體 在傳達懸疑神秘性創(chuàng)意的承載效果較佳 由于目標階層只聽到聲音 卻看不到具體實物 具有較大的想象空間 表現(xiàn) 星御豪庭 高貴 典雅 神秘的價值 戶外媒體 建立長期品牌效應(yīng)的媒體 發(fā)布周期長 CPM值低 是所有媒體類別中最可能以最大尺寸篇幅傳達創(chuàng)意的媒體 體現(xiàn) 星御豪庭 的企業(yè)實力 建立企業(yè)品牌力 媒體策略 媒介投放比例NP TV RD OD 75 5 10 10 投放行程比例試銷期 導入期 強銷期 延續(xù)期25 40 25 10 媒體策略 對消費者來說 買房置業(yè)是一件必須深思熟慮 反復權(quán)衡才能作出的重大決策 因此 房地產(chǎn)廣告往往需要將盡可能多的信息傳達給消費者 這就要求廣告在表現(xiàn)形式和媒體選擇上表現(xiàn)出眾 媒體策略 小版面的形式 保持一種 姿態(tài) 以各種訴求面目出現(xiàn) 表現(xiàn)風格的統(tǒng)一定能給人留下深刻的印象 同時廣告本身所帶來的人本關(guān)懷更讓人意趣 半版彩色 豎1 3版以及跨版雙通的多樣表現(xiàn)形式 給予消費者強烈的視覺沖擊 大版面更體現(xiàn)企業(yè)實力 本階段傳達的信息含量較高 建議使用報紙媒介 三大主流報紙媒體同期發(fā)布 固定版面 形成持續(xù)記憶 固定版面選擇 針對性強 目標受眾明確 但廣告干擾較高 因此采用在周五 媒體策略 試銷期 強力推進 構(gòu)建焦點效應(yīng) 報紙適當導入刊登相同內(nèi)容 并給予電波媒體的形象支持 給消費者造成無處不在的視覺印象 利用收聽 視 率較高的電波媒體導入的電視廣告片 配合于平面 給人以動感 全面塑造品牌形象 媒體策略 導入期 全面引爆 塑造形象 利用多媒體同時發(fā)布促銷信息 再掀活動高潮 強化活動效果 再訴品牌形象 強化記憶效果 并配合開展的 世界行 白領(lǐng)俱樂部 精英大本營 等活動進行軟硬性報道 媒體策略 強銷期 促銷推進 強訴品牌 媒介排期策略 連續(xù)式投放 廣告持續(xù)出現(xiàn)在消費者面前 不斷積累廣告效果 防止廣告記憶下滑 持續(xù)刺激消費動機 樹立品牌形象 建立品牌效應(yīng) 持續(xù)一月的投放 有效建立 星御豪庭 的品牌形象 媒介排期 將軟文媒體SP PR進行有效整合采取統(tǒng)一的說話風格統(tǒng)一的形象將項目的優(yōu)勢利益點展現(xiàn)在目標群體的面前 讓目標群產(chǎn)生認知與記憶 不同的廣告形式側(cè)重點會有所不同 媒體 以報紙 電視來打項目形象及提升知名度 現(xiàn)場包裝 以營造氣氛 增加人氣為主 宣傳品 展板 用來展示項目的各項賣點 軟性文章 新聞 硬性廣告的必要補充 制造話題形成熱點 引起關(guān)注 星河項目策略提案 形象 形象 形象 引銷期 開盤銷售 圖示 第一階段 第三階段 第二階段 星河項目策略提案 階段性廣告推廣 說明 第一階段 樹立項目的品牌形象 建立知名度 主塑差異化形象 形成熱點引起關(guān)注此步為引銷期 第二階段 在形象塑造過程中 將樓盤的強概念輸出勢給目標受眾 同時結(jié)合中心區(qū)配套工程的逐漸完善加大宣傳力度 以促進銷售 此步為強銷期 第三階段 經(jīng)過前二步的積累 樓盤進入持續(xù)期 此步以強勢銷售為主 利用以積累的品牌形象 口碑效應(yīng)與開盤時的各種活動來進一步拉動銷售 星河項目策略提案 第一階段 塑造項目的品牌形象 時間 待定目標 初步建立項目 成熟 穩(wěn)重 有內(nèi)涵的 個性形象 讓目標受眾了解樓盤概念 主要手段 戶外 報廣 現(xiàn)場包裝輔助手段 DM 星河項目策略提案 第二階段 建立美譽 形象與銷售并進 時間 待定目標 提升形象 建立美譽度 形成口碑效應(yīng)主要手段 報廣 CF片 現(xiàn)場POP 主題會議輔助手段 公關(guān)活動 雜志 星河項目策略提案 第三階段 完善知名度 美譽度的建設(shè) 時間 待定目標 完善品牌建設(shè) 大力促進銷售主要手段 促銷活動 報廣 CF片輔助手段 DM 在這三步運作的過程中 若能利用有效的傳播方式組合進行推廣 并展開系列的活動 可達到短期內(nèi)迅速提升 擴大項