房地產(chǎn)樓棟布局及戶型設(shè)計(jì)(修改意見).ppt

房地產(chǎn)樓棟布局及戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的日照和通風(fēng) 一 好的房子具有穿堂風(fēng) 比如南北通透 東西通透 容易形成空氣的對流 根據(jù)我國季風(fēng)特點(diǎn) 南北朝向?qū)α魍L(fēng)效果最好 其次南向和東南 西南朝向的房子較好 而北向的房子通風(fēng)效果差 一 影響通風(fēng)的幾個(gè)因素 如果同一個(gè)小區(qū)中既有洋房 小高層又有高層 那么合適的位置排布應(yīng)該是南側(cè)排布比較低的洋房 中間是小高層 北邊是高層 這樣有利于東南風(fēng)的進(jìn)入 如果采取合圍式布局 東 南側(cè)如有高層會對中間的洋房 小高層通風(fēng)產(chǎn)生影響 如果小區(qū)既有板樓 又有塔樓 那么南側(cè)排列板樓 或者獨(dú)單元的樓棟 比北側(cè)排列板樓 更有利于通風(fēng) 排布朝向 01 排布類型 02 類似布局 風(fēng)向 一般兩棟樓之間的間距超過樓高的1 2倍 通風(fēng)就不會有問題 在實(shí)際選房過程中 購房者應(yīng)當(dāng)盡量選擇正前方迎風(fēng)面沒有高大建筑物阻擋的樓棟 另外還要注意如果房子前有兩幢較高建筑并排擋住 可能產(chǎn)生 高速弄堂風(fēng) 通風(fēng)質(zhì)量較差 相較于南北方向一條線排布的小區(qū) 樓棟錯(cuò)開排布的小區(qū)通風(fēng)效果更佳 這是因?yàn)轱L(fēng)并非直線前進(jìn) 受到阻礙會曲線前進(jìn) 如果樓棟錯(cuò)位排布 風(fēng)繞過前面的樓之后 會逐漸擠入前樓后面的空間 樓間距 03 樓棟錯(cuò)位排布 04 錯(cuò)位排布 風(fēng)曲線前進(jìn) 充足的日照對于居住有著重要作用 在生理方面 陽光對于人的生長發(fā)育有積極作用 如陽光可以促進(jìn)維生素D的合成 預(yù)防佝僂病 陽光中的紫外線有著殺菌作用 充足的日照可以使室內(nèi)獲得良好的衛(wèi)生條件 在心理方面 陽光可以讓人們心情愉悅 消除抑郁 煩躁的情緒 此外 良好的日照條件可以為人們提供照明和熱量 太陽產(chǎn)生的熱量使房間保持一定的溫度 適合人們居住 二 光照的時(shí)長和角度 我們將陽光直接照射到建筑地段 建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)表面和建筑內(nèi)部空間的現(xiàn)象稱為建筑日照 在公轉(zhuǎn)過程中 冬至日太陽高度角最小 在住宅建設(shè)中常以冬至日的日照時(shí)間作為日照設(shè)計(jì)的最低標(biāo)準(zhǔn) 我國日照時(shí)長標(biāo)準(zhǔn) 大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日 2小時(shí) 冬至日 1小時(shí) 老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn) 日照時(shí)間不是越長越好 大約在2 6小時(shí)以內(nèi) 光照的重要性 01 建筑日照時(shí)長 02 1 樓間距越寬 樓層越高采光越好 被遮擋的部分越少 一天的日照時(shí)間越長 但是樓層太高也不好 夏天陽光照射嚴(yán)重 高層住宅室內(nèi)溫度會比中低層室內(nèi)溫度高 2 南向的房子采光好 客廳 主臥最好朝南 西南向的房子光照時(shí)間會比東南向的時(shí)間長 3 對一個(gè)面積確定了的房間 進(jìn)深小 面寬大 采光越好 居住起來越舒適 1 行列式布局不論是小 中還是高層均容易形成日照的遮擋 僅僅依靠拉大住宅間距的形式難以滿足后排的日照要求 2 在容積率不變的情況下 相對于行列式布局 錯(cuò)位式布局可以較好地解決日照遮擋的問題 3 斜向錯(cuò)位式布局 角度為南偏東30度 相對于以上幾種布局方式 在日照的遮擋方面最為有利 什么樣的房子采光最好 03 布局方式對日照的影響 04 S E 30 此類布局光照充足 我國冬季吹西北風(fēng) 吹東南風(fēng) 因此樓棟布局朝向西北的房子室內(nèi)溫度最低 保溫最差 而東西向的房子日照時(shí)間長 房子室內(nèi)溫度高 三 影響房子溫度的因素 如房子北邊有遮擋 則冬天保溫性較好 如南邊被遮擋 夏天室內(nèi)溫度會較高 朝向 01 遮擋物 02 冬季高層的房子比低層的室內(nèi)溫度更低 夏季更高 樓高 02 冬最冷夏最熱 夏最涼冬最暖 東南風(fēng) 西北風(fēng) 樓棟布局的方式以及優(yōu)缺點(diǎn) 二 住宅建筑布局方式是指小區(qū)內(nèi)樓棟的排列形式 它有圍合式 行列式 點(diǎn)群式 混合式等 建筑布局可影響到居住者的生活環(huán)境 舒適性 隱私等 那么這幾種建筑布局方式都有哪些優(yōu)缺點(diǎn)呢 1 行列式布局 優(yōu)點(diǎn) 1 建筑物之間能保持必要的間距 使住宅都能得到充足的日照 同時(shí) 行列式也容易產(chǎn)生過堂風(fēng) 從而保證了住宅的良好通風(fēng) 但樓間距過窄的樓盤除外 2 有利于節(jié)約用地 便于布置道路 缺點(diǎn) 不利于形成完整 安靜的空間 建筑組合單調(diào) 行列式布局比較主流和傳統(tǒng) 這樣的小區(qū)樓棟一般采取條式單元住宅或聯(lián)排住宅成排布置 2 點(diǎn)群式布局 點(diǎn)群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地 水景或配套建筑 有規(guī)律或自由地布置 從而形成一個(gè)組團(tuán)優(yōu)點(diǎn) 樓棟布置方式多樣 美觀度較高 很容易與周邊建筑物區(qū)別開來容易創(chuàng)造出圓形 弧線等特色房型缺點(diǎn) 過于散亂不利于小區(qū)的安靜與安全在點(diǎn)群式布局中 單個(gè)樓體擋風(fēng)面較小有益于通風(fēng) 但如果樓棟密度過大則通風(fēng)會受到影響 城市尚居 3 合圍式布局 合圍式的小區(qū)樓棟一般是圍繞景觀分布的 一般分為半圍合 圍合 優(yōu)點(diǎn) 小區(qū)中活動場地 綠地布局合理 適宜人們休閑活動且環(huán)境較為安靜 擁有共有的中庭空間 更為美觀雅致 缺點(diǎn) 為了照顧所有樓棟可以觀賞到樓盤中央的景觀會導(dǎo)致各戶型之間的差異加大 部分樓棟和戶型存在通風(fēng)和采光效果差的問題 南國豪苑 較完美的布局 合理規(guī)避以上三種布局缺點(diǎn) 集行列式的光照充足 點(diǎn)群式的布置方式多樣化 合圍式的美觀中庭三種布局的優(yōu)點(diǎn)于一身 橫向采用不規(guī)整行列式 整個(gè)小區(qū)圍成罕見的接近正方形的矩陣 小區(qū)中央打造壯美中軸園林水景 出于通風(fēng)及照明的考慮 為了避免合圍式部分樓棟通風(fēng) 照明不佳的問題 這些樓棟錯(cuò)位排布 有所傾斜 兼職了景觀和舒適性 4 混合式布局 君臨世紀(jì) 大小地塊的樓棟排布方式 三 中小地塊 規(guī)則地塊多采用行列式 也有開發(fā)商為了增加樓棟成合圍式不規(guī)則地塊多采用點(diǎn)群式 清暉嘉園 行列式占地面積 3 8萬平方米 赤坎碧桂園 點(diǎn)群式占地面積 3 6萬平方米 公園1號 半圍合占地面積 10 6萬平方米 山海華府 行列式占地面積 8 2萬平方米 大地塊一般較規(guī)則的地塊多采用行列式 混合式不規(guī)則地塊多采用合圍式或半圍合式 君臨世紀(jì) 混合式占地面積 22 2萬平方米 保利天悅灣 半合圍式占地面積 39萬平方米 省內(nèi)知名項(xiàng)目布局分析 四 番禺天頤華府 環(huán)湖而建 弧度柔美點(diǎn)群式 圍合式 占地面積 87812平方米 約131 7畝 建筑面積 46731平方米容積率 0 53綠化率 43 10 建筑類型 聯(lián)排別墅樓棟總數(shù) 128棟總戶數(shù) 128戶 布局優(yōu)點(diǎn) 1 環(huán)繞中心湖景排布 形成半合圍 呈現(xiàn)柔美弧度 2 根據(jù)原始地形而排布樓棟 最大化利用土地 3 臨湖構(gòu)筑別墅 風(fēng)水上為藏風(fēng)納氣 聚水為財(cái)之象 樓王單位獨(dú)享360度湖景充分顯現(xiàn)其尊貴價(jià)值 樓棟排布南北傾斜角度根據(jù)風(fēng)向而定 前后保持一定距離 并錯(cuò)落不對齊 東西距離適當(dāng) 保證通風(fēng)和光照 樓棟行列式排布在小區(qū)數(shù)條道路兩邊業(yè)主可享全天順暢通車 樓王單位環(huán)湖而居獨(dú)享美景 小觀景臺 前后樓棟用綠化阻隔體現(xiàn)居住空間的私密性 天頤華府實(shí)景圖 占地面積 272218平方米 約408 3畝 建筑面積 801664平方米建筑類型 超高層 別墅容積率 2 22綠化率 35 5 樓棟總數(shù) 40棟總戶數(shù) 4736戶 布局優(yōu)點(diǎn) 1 前低層別墅后超高前 項(xiàng)目北接澳門回歸紀(jì)念公園 南與澳門隔河相望 東臨前山河域 西眺黑白面將軍山 最大化保持各樓棟的景觀資源2 南北區(qū)以中央綠軸劃分 珠海中信紅樹灣 依山就勢 憑海而作半圍合式 行列式 北區(qū)效果圖 錯(cuò)位排列 東西方向的光照不會阻擋 別墅區(qū)整齊排列本身就是一道風(fēng)景 樓體向東南傾斜 夏季通透涼爽 冬季的西北風(fēng)被山體阻擋 冬暖夏涼 并且兼顧東西南北美景 將珠海四季朝向與景觀巧妙的融合 布局實(shí)屬罕見 中信紅樹灣實(shí)景圖 占地面積 114951平方米 約172 4畝 建筑面積 320584平方米容積率 2 5綠化率 35 樓棟總數(shù) 19棟總戶數(shù) 3274戶 布局優(yōu)點(diǎn) 1 采用大圍合組團(tuán)式布局 樓棟戶戶朝陽南北通透 樓距較寬 有效避免了樓棟之間的遮擋 保證通風(fēng)和充足的采光以及居住的私密性 2 引進(jìn)連綿10公里的活水系統(tǒng) 樓棟依水而建 這8棟視野開闊園景海景山景 前后左右風(fēng)景無敵 這些樓棟同樣可享中軸園景及西邊風(fēng)景 珠海橫琴K2 荔枝灣 全水系豪宅圍合式 本地項(xiàng)目布局分析 四 帝景銀灣 名不其實(shí)的湖景房圍合式 行列式 此棟為東西向 陽臺朝向湖景但湖景被7號樓擋住了 由兩塊地組成 地塊長而狹窄 規(guī)劃無法做得大氣 如排列3行則密度太大 只能作兩行排列 但為了多建樓 在東邊地塊中間植入2棟樓 形成合圍式 橫向之間樓間距小 會對隔壁樓棟光照有所影響 南向樓棟為并排設(shè)計(jì) 對北向樓棟通風(fēng)會有所阻擋 占地面積 128136平方米 約192 2畝 建筑面積 397446平方米容積率 3 10綠化率 35 樓棟總數(shù) 18棟總戶數(shù) 2475戶 為了通風(fēng) 陽臺設(shè)置為南北向 湖景在東邊 陽臺不正對 浪費(fèi)景觀資源 這幾棟基本看不到湖景了 小區(qū)內(nèi)園林景觀狹窄又一賣市政公園的樓盤 這3棟為2梯2戶大戶型樓王單位 出于通風(fēng)考慮 樓體向東南傾斜 但也不直面湖景 花大價(jià)錢依然買不到好風(fēng)景 布局優(yōu)點(diǎn) 1 可充分利用地塊 2 東邊樓王單位近公園 3 南風(fēng)南邊單位通風(fēng)好 皇冠城 在好地段蓋幾棟樓就叫豪宅 點(diǎn)群式 占地面積 39761平方米 約59 6畝 建筑面積 245572平方米容積率 3 6綠化率 暫無樓棟總數(shù) 6棟總戶數(shù) 720戶 占地面積小 為了提高土地利用率 只能做點(diǎn)群式布置 商業(yè)配套占大部分面積 綠化面積小 無園林高容積率 低綠化率 不符合豪宅闊氣的基本特征 上人民大道必須先往樂山路紅綠燈調(diào)頭再經(jīng)三帆環(huán)島 此位置是全湛江交通最繁忙的地段之一 布局優(yōu)點(diǎn) 1 充分利用地塊 2 1 2棟北向陽臺視野開闊 5號樓南向通風(fēng)和視野會受4號樓阻擋 123棟樓間距小 光照受彼此影響 后面被華都匯 高層寫字樓阻擋 20樓以下視野不開闊 4號樓北邊視野受5號樓和銀隆廣場阻擋 戶型設(shè)計(jì)的演變 五 戶型設(shè)計(jì)的演變 筒子樓是極具中國特色的一種住房樣式 是七八十年代中國企事業(yè)單位住房分配制度緊張的產(chǎn)物 面積狹小 每個(gè)單間大約有十幾個(gè)平方米的面積 有著長長的走廊 衛(wèi)生間和廁所都是公用的房子 其前身不過是各個(gè)單位的辦公室或者是單身職工宿舍 筒子樓 長走廊 公用衛(wèi)生間和廁所 筒子樓四大類型1 學(xué)生宿舍改建 房間高 便于放置上下鋪 2 前蘇聯(lián)專家建 前蘇聯(lián)專家按照一戶分為臥室 廚房 客廳的蘇式格局建設(shè) 但被分為三家合住 共用廚房 廁所 3 辦公室改建 大多有取暖設(shè)備 條件相對較好 4 單身宿舍改建 80年代中期 城市里許多人住進(jìn)了單元房 單元房是指設(shè)施相對完備 自成體系的獨(dú)立房子 居住條件上升了一個(gè)大臺階 單元房一般是由廚房衛(wèi)生間和房間連成的整體 衛(wèi)生間和房間的數(shù)量不限 但必須在同一整體之內(nèi) 單元樓 與筒子樓和團(tuán)結(jié)戶相對 相當(dāng)于西方的公寓 住戶除了出入自己的單元之外 無需和別人共用空間 80年代中期 獨(dú)立住房誕生 90年代開始了商品房時(shí)代 開啟個(gè)性化置業(yè) 1998年福利分房制度宣告終結(jié) 朱镕基總理提出住房制度改革的一整套想法 房屋 樓價(jià)上升到人們?nèi)粘Ｉ钪凶铌P(guān)心的層面 至此 新的住房時(shí)代開始了 但是90年代的商品房也有著那個(gè)時(shí)代明顯的特點(diǎn) 粗糙 隔音效果不好 布局也不是很合理 21世紀(jì)住宅 高品質(zhì)住宅 有物業(yè) 園林的商品房 21世紀(jì)的住宅 人們對房子的追求已經(jīng)不局限于寬敞 實(shí)用 而是進(jìn)一步要求居住環(huán)境的完美 居住環(huán)境的各種配套設(shè)施 不光要住的舒服 還要住的漂亮 有面子 人們居住有了更多選擇 有高層住宅區(qū) 復(fù)式樓 花園小區(qū) 甚至還有單門獨(dú)院的特色別墅 隨著人們生活水平的提高 裝修也成為熱點(diǎn) 剛需戶型與豪宅戶型的區(qū)別 六 所謂高性價(jià)比 無非兩種方法 1 在滿足房間需求的前提下 房間數(shù)不變 減少房間面積 從而降低房子總價(jià) 剛需戶型特點(diǎn) 高性價(jià)比 高彈性 高品質(zhì) 從平面上解決 N 1型 所謂高性價(jià)比 無非兩種方法 2 在總價(jià)不變的前提下 增加房間數(shù)量 提高空間使用率 高性價(jià)比 從層高上解決 復(fù)式型 高彈性即1 多房間 預(yù)留需求 一半面積贈送的 可引入入戶花園 改善戶內(nèi)環(huán)境 贈送陽臺改為可使用房間 全面積贈送的 可以擴(kuò)大房間使用面積 贈送凸窗或倒凸窗 與居住空間緊密集合 形成真正能使用的空間 通過奇偶數(shù)樓層相錯(cuò) 贈送露臺的 也可以擴(kuò)大與室外環(huán)境的交流空間等 高彈性即2 可變化 應(yīng)對需求 高品質(zhì)的戶型結(jié)構(gòu)布局具有以下特點(diǎn) 1 少居室戶型 削減非必要功能間 如主衛(wèi)生間 獨(dú)立餐廳等 2 將各功能空間環(huán)繞布置 高效率使用交通面積 3 將廚衛(wèi)放置進(jìn)深處 不占用南 北面價(jià)值比較高的面寬 4 客廳 臥室盡可能多的朝南向 5 充分利用收納空間 高品質(zhì) 對于剛需而言 就是 小而全 1 電梯獨(dú)立入戶 獨(dú)立前室 這是豪宅代入感的第一步 2 奢華玄關(guān)展示區(qū) 陳列著各地旅行回來的戰(zhàn)利品或者名家書畫 3 可開可合的餐廚區(qū)域 4 雙套間設(shè)計(jì) 5 書房的需求 6 儲藏間帶來的滿足感 豪宅產(chǎn)品的共性 一 戶型結(jié)構(gòu)為四房三衛(wèi)二廳 3南臥室 1北書房 標(biāo)準(zhǔn)舒適客廳 二 目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu) 1 兩代同住 男女主人 男娃女娃各一2 三代同住 男女主人 2男娃或2女娃 老人三 戶型特點(diǎn)及適用于 1 主人對于學(xué)習(xí)工作需要安靜獨(dú)立的私密空間 2 對臥室數(shù)量需要較多的家庭 本例子提供了最多的南向臥室數(shù)量 豪宅戶型實(shí)例 197 別墅與洋房的區(qū)別 別墅與洋房以樓層高度 容積率以及地理位置三大方面區(qū)分 洋房 1 層高一般為6層以下 2 容積率在1 0左右 3 位于近郊 也就是郊區(qū)和市區(qū)之間 別墅 1 種類多 較矮 每棟為同一購買者 2 容積率約在0 2到1 0之間 3