河畔星城總部基地可行性研究報(bào)告

河畔星城總部基地可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目提出的背景 （一）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用 近年來我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)四年達(dá)到或略高于 10%，顯示出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中非公經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了重要的作用，以固定資產(chǎn)投資為例，非公經(jīng)濟(jì)、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從 2003 年占企業(yè)投資總額的 18.4%，提高到 2005年的 40.6%，兩年提高了 22.2%，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)正在成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。 中國(guó)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在短短二十多年的時(shí)間內(nèi)使民間資本、私人資本，由幾乎為零迅速增長(zhǎng)到目前 的約 6 萬億元，并且私營(yíng)企業(yè)已占中國(guó)法人企業(yè)的 60%以上；創(chuàng)造了中國(guó) GDP 的約 40%，創(chuàng)造了中國(guó) GDP 增量的約 60%；解決了中國(guó)城鎮(zhèn)就業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的一大半，解決了社會(huì)新增的非農(nóng)就業(yè)的 80%以上；提供了中國(guó)稅收的約 1/5、提供了地縣稅收的大半；提供了中國(guó)出口的約 1/5；提供了商品與服務(wù)，成為徹底扭轉(zhuǎn)中國(guó)短缺經(jīng)濟(jì)面貌的一個(gè)最重要力量。 據(jù)全國(guó)工商聯(lián)主席黃孟復(fù)預(yù)測(cè)，“十一五”期間，中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)高于全國(guó)平均水平，占 GDP 的比重可能達(dá)到近 75%；企業(yè)規(guī)模繼續(xù)明顯擴(kuò)大，形成一批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力 的大公司大集團(tuán)。 （二）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部遷移的發(fā)展趨勢(shì) 伴隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展及其廣泛應(yīng)用，許多國(guó)際生產(chǎn)集團(tuán)和跨國(guó)公司總部和地區(qū)性總部在特定城市或區(qū)域集中的現(xiàn)象越來越明顯。在跨國(guó)公司和全國(guó)性大公司遷都的熱潮中，規(guī)模以上的民營(yíng)企業(yè)遷都跡象也越來越明顯。 企 業(yè)總部遷移現(xiàn)象在二十世紀(jì)九十年代就已經(jīng)出現(xiàn)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益完善，企業(yè)總部遷移所具有的戰(zhàn)略意義為眾多企業(yè)所意識(shí)，因此許多企業(yè)紛紛加入到企業(yè)總部 遷移行列中，形成了一股遷都潮。湖南長(zhǎng)沙私營(yíng)納稅大戶遠(yuǎn)大集團(tuán)、山東的浪潮集團(tuán)遷都北京，江蘇的春蘭集團(tuán)、深圳的平安保險(xiǎn)公 司、聯(lián)想的筆記本研發(fā)總部等遷 都上海，此外還有全國(guó)最大規(guī)模的電源生產(chǎn)企業(yè)雙登集團(tuán)將管理總部由姜堰遷往南京等。總部遷移的企業(yè)規(guī)模也存在著差異，早期的遷移企業(yè)一般都是大中型企業(yè)， 而現(xiàn)在很多中小的企業(yè)也加入到遷移行列中。 浙江作為一個(gè)較早發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)的省份，企業(yè)遷移，特別是企業(yè)總部遷移現(xiàn)象在浙江表現(xiàn)的尤為明顯。 2003 年浙江省工商局發(fā)布了題為從浙企外遷看我省個(gè)私民營(yíng)企業(yè)生態(tài)環(huán)境 關(guān)于全省民營(yíng)企業(yè)外遷資金外流的專題調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示至 2002 年浙江共有 3058 家民營(yíng)企業(yè)外遷（遷出省外），其中 整體外遷 488 家，總部遷移 2488 家。 企 業(yè)遷移可分為整體遷移、生產(chǎn)加工基地遷移和總部遷移，三種遷移方式對(duì)遷入地所具備的資源要素的要求存在著明顯的差別，總部遷移相對(duì)于前兩者來說更注重非常 規(guī)資源（戰(zhàn)略性資源）的需求。所謂非常規(guī)資源是指伴隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來而培育、開發(fā)和利用的非自然資源，如人才、信息、技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等。企業(yè)總部擔(dān)負(fù)著 整個(gè)企業(yè)的管理、決策、投資、研發(fā)等功能，它具有知識(shí)密集性、高價(jià)值增長(zhǎng)性和技術(shù)密集性等特點(diǎn)。企業(yè)總部對(duì)資源需求存在的特點(diǎn)反映到企業(yè)對(duì)總部空間設(shè)置 上，明顯表現(xiàn)出向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、地理 位置獨(dú)特的城市集中，如北京、上海、廣州、深圳、天津等。浙江民營(yíng)企業(yè)家雜志曾對(duì)已經(jīng)遷都上?；虼嬖谶w都上海意向的企 業(yè)就遷都動(dòng)機(jī)所做調(diào)查的顯示，需求市場(chǎng)空間、需求國(guó)際化經(jīng)營(yíng)平臺(tái)、企業(yè)發(fā)展需要的高層次人才排在遷都動(dòng)機(jī)的前三位，反映了企業(yè)對(duì)遷入地的資源要求。企業(yè)會(huì) 根據(jù)不同地區(qū)的資源狀況設(shè)置不同的職能單元，以期獲得最大的價(jià)值。企業(yè)總部的遷移正是考慮到企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地對(duì)資源要求存在較大差距，打破企業(yè)組織 空間的局限性，把企業(yè)總部設(shè)置在最具資源優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。 企業(yè)總部遷移是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是企業(yè)構(gòu)建更大發(fā)展 平臺(tái)的重要舉措。順應(yīng)我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，針對(duì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，全國(guó)工商聯(lián)提出要建立一個(gè)促進(jìn)我國(guó)民營(yíng)企業(yè)科技創(chuàng)新、管理提升、進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)大聯(lián)合的發(fā)展基地，推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展、大提高。 （三）總部經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐在國(guó)內(nèi)的發(fā)展 2002 年北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘發(fā)現(xiàn)并提出了“總部經(jīng)濟(jì)”理論。總 部經(jīng)濟(jì)指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)統(tǒng)稱?？偛拷?jīng)濟(jì)的精髓和核心在于總部和 生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)空間分離所形成的資源再配置價(jià)值，其所強(qiáng)調(diào)的是總部以及由總部需求所衍生出來的金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法 律、教育、培訓(xùn)、物流等構(gòu)成的一套完整的服務(wù)業(yè)體系，是各經(jīng)濟(jì)體之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互支撐。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。大批國(guó)內(nèi)外企業(yè) 總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國(guó)際化 進(jìn)程。 總部經(jīng)濟(jì)概念提出后引起了全國(guó)許多中心城市的強(qiáng)烈反響，北京、上海、廣州、深圳、青島、濟(jì)南、武漢、大連、沈陽 、廈門等國(guó)內(nèi)大城市紛紛明確提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略，將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的戰(zhàn)略選擇。北京 1999 年出臺(tái)鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部若干規(guī)定，目前形成了北京 CBD，中關(guān)村科技園海淀園、豐臺(tái)園和金融街等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)的總部聚集區(qū)。廣州目前有越秀區(qū)和天河區(qū)兩個(gè)總部聚集區(qū)，并根據(jù)總部企業(yè)行業(yè)類型制定了配套政策。上海出臺(tái)各種政策重點(diǎn)扶植 16 家總部基地。 以企業(yè)總部為專門服務(wù)對(duì)象的市場(chǎng)提供的是具有創(chuàng)意性、建設(shè)性的高級(jí)智力型服務(wù)。也就是說，由總部經(jīng)濟(jì)理論和總部基地實(shí)踐所衍生出來的“總部產(chǎn)業(yè)”，將是一個(gè)資本 和知本高度密集的產(chǎn)業(yè)?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”的發(fā)展和“總部基地”的建設(shè)將在新的層面上重新整合全國(guó)各種資源，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的動(dòng)力。 （四）環(huán)渤海地區(qū)的迅速崛起 繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起，尤其是京津冀地區(qū)，已經(jīng)成為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支重要力量，是拉動(dòng)北方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)機(jī)，將具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，也為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良機(jī)。 黨中央、國(guó)務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，這是二十 世紀(jì) 八十 年代開發(fā)深圳 、 九十 年代開發(fā)浦東之后， 我國(guó)改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的又一重大戰(zhàn)略舉措， 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展迎來了最好的歷史機(jī)遇?？梢韵胍?，濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)將產(chǎn)生巨大的聚合效應(yīng)，將像深圳和浦東的開發(fā)一樣，迅速引發(fā)全國(guó)乃至全世界的人流、物流和資金流的大量涌入，將從環(huán)渤海地區(qū)掀起我國(guó)改革開放的 第三 次浪 潮 。這為天津，為環(huán)渤海地區(qū)，為“ 3交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域緊鄰市區(qū)外環(huán)線，區(qū)域內(nèi)部及周邊擁有市域干道、快速路、地鐵站等現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目地塊經(jīng)津沽公路 外環(huán)線 京津高速公路往北京市約 140 公里，距天津市中心區(qū) 11 公里，距濱海城區(qū) 20 余公 里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 7 公里。根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的天津市城市年總體規(guī)劃 2005-2020，津?yàn)I大道、地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線 以及輕軌都將經(jīng)過項(xiàng)目區(qū)域，現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)保證了項(xiàng)目區(qū)域具有良好的可達(dá)性，能夠滿足總部現(xiàn)代化辦公對(duì)道路交通的高標(biāo)準(zhǔn)要求。 4成本優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域土地資源豐富，土地成本相對(duì)較低，能為項(xiàng)目建設(shè)提供理想的自然環(huán)境和足夠的發(fā)展空間。作為民營(yíng)企業(yè)的總部基地，要聚集足夠的人氣，不僅要提供完善的商業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施，還要能降低入駐企業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，使企業(yè)在獲得最佳發(fā)展環(huán)境的同時(shí)獲得最大的效益。 通過以上 分析可以看出，選擇津南雙港地區(qū)建設(shè)河畔星城總部基地具有多方面優(yōu)勢(shì)，利于總部基地的特色規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)，利于總部基地的項(xiàng)目招商和后期運(yùn)營(yíng)，也利于更好的發(fā)揮總部基地的集聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)。 五、項(xiàng)目開發(fā)基本思路 （一）指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo) 貫徹國(guó)務(wù)院“非公經(jīng)濟(jì) 36 條”，按照天津市“十一五”規(guī)劃的基本要求，響應(yīng)全國(guó)工商聯(lián)關(guān)于建立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)的號(hào)召，對(duì)區(qū)域資源進(jìn)行全面整合和提升，打造一個(gè)以大中型民營(yíng)企業(yè)為主的國(guó)內(nèi)外企業(yè)相互交往、合作的平臺(tái)，一個(gè)國(guó)內(nèi)外政府機(jī)構(gòu)和民間組織交流、協(xié)作的平臺(tái)，一個(gè)按國(guó)際化規(guī)則運(yùn)作、提供現(xiàn)代 化商務(wù)服務(wù)的平臺(tái)，一個(gè)智能化、生態(tài)型的新型商務(wù)花園，實(shí)現(xiàn)天津市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，完善天津市的城市功能，提升天津市的城市地位。 （二）項(xiàng)目功能定位 總部整合功能： 整合中國(guó)民營(yíng)企業(yè)資源，建立民營(yíng)企業(yè)科技創(chuàng)新、管理提升、進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)的重要平臺(tái)，以吸引中國(guó)民營(yíng)企業(yè)總部為主，涵蓋各類總部。通過總部入駐發(fā)揮總部經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)。 國(guó)際交流的功能 ：吸引國(guó)內(nèi)外各類商會(huì)、協(xié)會(huì)和經(jīng)濟(jì)組織，舉辦各種會(huì)議、展覽和洽談會(huì)，形成強(qiáng)大的國(guó)際交流功能。 研發(fā)和轉(zhuǎn)化功能： 側(cè)重引進(jìn)成長(zhǎng)性好、帶動(dòng)性強(qiáng)、研發(fā)轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)，具有廣闊發(fā)展前景的 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，提高自主創(chuàng)新能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力， 使總部基地成為科技創(chuàng)新基地、研發(fā)成果轉(zhuǎn)化基地。 教育培訓(xùn)功能： 與國(guó)內(nèi)外知名教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，開展各種教育和培訓(xùn)工作，建設(shè)基地的培訓(xùn)中心大廈，形成發(fā)達(dá)的信息交流網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)總部基地作為智力資本核心的地位。 國(guó)際商務(wù)服務(wù)功能： 以現(xiàn)代信息技術(shù)為基礎(chǔ)，建設(shè)專業(yè)的商務(wù)服務(wù)體系，吸引銀行、保險(xiǎn)、法律等機(jī)構(gòu)以及外貿(mào)、工商等政府部門入駐，為入駐企業(yè)提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)及 “一站式 ”政府服務(wù)。 商貿(mào)服務(wù)功能： 引進(jìn)國(guó)際化程度較高、輻射功能強(qiáng)的高端商業(yè)項(xiàng)目，提供高檔商業(yè)服務(wù)，配套 購(gòu)物、餐飲、娛樂等設(shè)施，形成配套商業(yè)服務(wù)功能。 配套生活服務(wù)功能： 秉承“人與自然和諧發(fā)展”、“居住與世界同步”的理念，建設(shè)配套生活區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。 以上各功能交叉、重疊、耦合，共同形成總部基地的復(fù)合功能。 （三）入駐主體（目標(biāo)客戶）定位 河畔星城總部基地將以國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè) 500 強(qiáng)為引進(jìn)重點(diǎn)，發(fā)揮它們投資大、水平高、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，吸引其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部， 形成以電子信息、高科技、生物制藥、房地產(chǎn)、商貿(mào)物流以及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的總部聚集區(qū)。 1國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)綜合性總部，信息中心，投 資總部，營(yíng)銷總部及研發(fā)總部； 2國(guó)內(nèi)外商會(huì)和協(xié)會(huì)； 3政府稅務(wù)、工商等部門的派出機(jī)構(gòu)； 4金融、評(píng)估、信息、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)； 5其他類型企業(yè)集團(tuán)總部及總部派出性機(jī)構(gòu)。 六、項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總占地 5.63 平方公里，扣除規(guī)劃津?yàn)I大道、津沽路退線、梨雙路延長(zhǎng)線、海河南路等市政道路、燃?xì)庥玫丶昂：俞t(yī)院占地，項(xiàng)目實(shí)際可開發(fā)面積為 4.81 平方公里。根據(jù)總部基地的功能定位，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，項(xiàng)目將主要分為四個(gè)功能區(qū)：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 （一）規(guī)劃指導(dǎo)思想 1、工作與生活和諧發(fā) 展 為實(shí)現(xiàn)總部基地工作、居住的平衡，將就近規(guī)劃居住區(qū)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 50%的人群上班通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最高的資源利用效率。 2、綜合配套平衡 重視城市功能多樣化及其結(jié)構(gòu)的合理性，做到商務(wù)與商業(yè)、休閑等各項(xiàng)配套功能的和諧發(fā)展， 發(fā)展和諧生活，強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較優(yōu)勢(shì)。 3、資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)并重 利用新型能源，加強(qiáng)資源綜合利用，推行節(jié)能、綠色建筑，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型生態(tài)新區(qū)。 （二）總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)模確定及選址 1總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)模 根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的按照總部基地模式建設(shè)的項(xiàng)目區(qū)域來看，總部基地 一般都包括核心區(qū)和外延區(qū)，核心區(qū)域作為辦公、研發(fā)及決策中心，是建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)為了更好的為總部基地的核心區(qū)域服務(wù)，又規(guī)劃了為滿足總部基地內(nèi)的各種業(yè)務(wù)、會(huì)議需要的外延服務(wù)區(qū)。高度集中的總部核心區(qū)和多功能、高度復(fù)合的大區(qū)域的良性互動(dòng)才能打造成功真正意義上的總部基地。 中國(guó)現(xiàn)有的總部基地大致分為兩種，一種是在原來就具有良好區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和環(huán)境基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)劃而發(fā)展形成的總部基地，這類總部基地一般占地規(guī)模較大，總面積在 1.5-4 平方公里，例如：北京朝陽 CBD 占地 3.99 平方公里（核心區(qū)占地面積約 600 畝）、上海 陸家嘴中央商務(wù)區(qū)區(qū)域總占地 1.7 平方公里，深圳福田中心商務(wù)區(qū)占地2.33 平方公里；另一種為先規(guī)劃后建設(shè)的總部基地，面積一般在 1000畝以下，例如：北京豐臺(tái)總部基地 975 畝、天津塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)占地 600 畝、上海東方環(huán)球總部基地占地約 300 畝。 結(jié)合天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及項(xiàng)目區(qū)域的現(xiàn)狀及發(fā)展定位，項(xiàng)目中總部經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積為 1.5 平方公里。 2. 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)在項(xiàng)目?jī)?nèi)的選址 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀條件及總部基地的規(guī)劃和發(fā)展要求，項(xiàng)目中總部經(jīng)濟(jì)區(qū)選址在津南區(qū)雙港村及上小汀村村界內(nèi)。該地塊處于規(guī)劃津?yàn)I大道的兩側(cè)，緊鄰梨雙路， 未來還將有地鐵和輕軌通過，周邊有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，輻射能力強(qiáng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 （三）項(xiàng)目功能分區(qū) 項(xiàng)目共分為四個(gè)功能區(qū)：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 1. 總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積約 1.5 平方公里，可開發(fā)面積為 1.06 平方公里，建筑 面積 195 萬平米，總體容積率為 1.3。 包含總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、商業(yè)配套區(qū)和配套居住區(qū)，其中總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)和商業(yè)配套區(qū)構(gòu)成了總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)。 總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)： 占地面積約 0.2 平方公里，建筑面積約 55 萬平米，容積率為 2.75。 總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)為項(xiàng)目的核心組成部 分，涵蓋項(xiàng)目各項(xiàng)核心功能。區(qū)內(nèi)設(shè)有總部辦公大廈、多功能會(huì)展中心、企業(yè)服務(wù)中心、國(guó)際教育培訓(xùn)中心、研發(fā)中心及多棟單體總部樓，商務(wù)區(qū)內(nèi)還將建設(shè)大型廣場(chǎng)，利用開放空間的理念進(jìn)行綠化布局，將廣場(chǎng)式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的公園式辦公環(huán)境。 表 1：總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)主要項(xiàng)目 項(xiàng)目 建筑面積 (萬平方米 ) 建筑形式 備注 總部辦公大廈 10 高層 標(biāo)志性建筑 總部樓 15 多層 獨(dú)棟建筑 ,面積 1000-5000平米 研發(fā)中心 10 多層 獨(dú)棟建筑 ,面積 1000-5000平米 多功 能會(huì)展中心 10 多層 標(biāo)志性建筑 企業(yè)服務(wù)中心 七、投入產(chǎn)出分析 河 畔星城總部基地項(xiàng)目用地現(xiàn)狀以村莊和農(nóng)用地為主，為高水平規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，需要先對(duì)項(xiàng)目用地的村莊、企業(yè)和農(nóng)用地進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，在土地整理完成后，分期進(jìn)行 項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目的資金投入主要分為土地一級(jí)整理（拆遷、安置、補(bǔ)償和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）的投入和土地二級(jí)開發(fā)的投入兩部分。 （一）土地一級(jí)整理投入產(chǎn)出分析 1. 土地整理成本 （ 1）收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi) 河畔星城總部基地項(xiàng)目總占地面積 8445 畝，為實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，需要對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)土地進(jìn)行整理，根 據(jù)周邊地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償?shù)那闆r測(cè)算，預(yù)計(jì)征地拆遷資金總計(jì)為 35 億元人民幣。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施投入 為使項(xiàng)目達(dá)到可出讓條件，需要對(duì)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為 11 萬元 /畝，資金需求約 10 億元人民幣。 （ 3）土地整理過程中的其他費(fèi)用 土地整理過程發(fā)生的土地辦件費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、期間費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等項(xiàng)支出約為 8 萬元 /畝。資金需求約為 7 億元人民幣。 土地整理總成本約為 51 億。 表 3：土地整理成本表 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 單價(jià)（萬元 /畝） 費(fèi)用小計(jì)（億元） 土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi) 41 35 基礎(chǔ)設(shè)施投入 11 9.3 其他費(fèi)用 8 6.8 合計(jì) 60 51 2. 土地出讓收益 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域出地率約為 53%，可出讓面積為4476 畝，出讓底價(jià)約為 145 萬元 /畝（包含 20%的政府凈收益）。結(jié)合周邊土地市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)未來土地出讓成交價(jià)格為 150 萬元 /畝，則通過土地出讓可獲得收入 67 億元。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)整理并進(jìn)行出讓后預(yù)計(jì)可獲凈收益 16 億元，將全部用于投入和補(bǔ)貼總部基地重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （二）土地二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 河畔星城總部基地的運(yùn)作理念是“筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚”。為高標(biāo)準(zhǔn)、高水平建設(shè) 河畔星城總部基地項(xiàng)目，盡快形成資本洼地，聚集區(qū)域內(nèi)的人氣和財(cái)氣，提升區(qū)域形象，項(xiàng)目將采用“高標(biāo)準(zhǔn)、低售價(jià)”的原則，建成的獨(dú)棟總部樓將基本按略高于成