轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資若干法律問(wèn)題淺析

轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資若干法律問(wèn)題淺析 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資模式及流程 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)商自有資金，銀行貸款及施工企業(yè)墊資，售房款的再投入。項(xiàng)目的啟動(dòng)需要開(kāi)發(fā)商投入自有資金，項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)規(guī)劃審批、簽訂土地出讓合同、進(jìn)行土地的三通一平等前期工作主要依靠開(kāi)發(fā)商自有資金完成。開(kāi)發(fā)商投入完成上述工作后一般能取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證臨證、施工許可證。取得了上述文件后，開(kāi)發(fā)商即可向銀行申請(qǐng)貸款，獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要資金來(lái)源，通常取得銀行貸款需要以在建工程進(jìn)行抵押。另一方面，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往要求施工企業(yè)墊資，墊 資施工是業(yè)界的一項(xiàng)潛規(guī)則。獲得來(lái)自施工企業(yè)的資金支持，也是開(kāi)發(fā)商的融資途徑之一。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)達(dá)到預(yù)售條件后，開(kāi)發(fā)商即申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售、銷(xiāo)售，將售房資金投入項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)。以上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最基本的融資模式及流程。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資法律問(wèn)題 上述房地產(chǎn)融資流程主要包括在銀行貸款、墊資與售房款三個(gè)方面；涉及四方主體：開(kāi)發(fā)商、銀行、施工企業(yè)、購(gòu)房人；從各方主體利益保護(hù)的角度而言，其中的法律問(wèn)題主要表現(xiàn)為在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)之間的沖突。 2.1 相關(guān)法律制度概述 2.1.1 在建工程抵押權(quán)概述 根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第 3 條的規(guī)定，所謂在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。最高人民法院關(guān)于適用 若干問(wèn)題的解釋 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)擔(dān)保法解釋 )第 47 條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。 2.1.2 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)概述 合同法第 286 條規(guī)定： 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償 。合同法第 286 條的規(guī)定，是在建設(shè)工程合同制度中確立了一項(xiàng)新的法律制度，承認(rèn)建設(shè)工程承包人對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 2002 年 6 月 27 日，最高法院法釋 (2002)16 號(hào)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù) (以下簡(jiǎn)稱(chēng) 批復(fù) )，對(duì)合同法第 286 條規(guī)定的建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的范圍、期限等具體內(nèi)容作出了進(jìn)一步解釋。 2.1.3 買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)概述 批復(fù)第 2 條規(guī)定， 消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。 也就是說(shuō)，相對(duì)于施工企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，已經(jīng)支付全部或者大部分款項(xiàng)的買(mǎi)受人在請(qǐng)求商品房交付方面享有優(yōu)先權(quán)。 2.2 現(xiàn)存法律問(wèn)題 綜上，針對(duì)房地產(chǎn)融資模式中涉及到三種不同形式的權(quán)利：在建工程 (房屋 )抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、買(mǎi)受人商品房 交付請(qǐng)求權(quán)。 2.2.1 買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)與在建工程 (房屋 )抵押權(quán)的沖突買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)與在建工程抵押權(quán)通常不會(huì)產(chǎn)生沖突，按現(xiàn)行的操作模式，開(kāi)發(fā)公司為避免在建工程抵押影響項(xiàng)目銷(xiāo)售，通常都與銀行事先洽商好了逐步解除抵押的時(shí)間和步驟，在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，項(xiàng)目貸款銀行會(huì)解除對(duì)售出部分設(shè)定的抵押；若買(mǎi)受人申請(qǐng)銀行按揭的，雖然也需要以所購(gòu)房屋設(shè)定抵押，但其性質(zhì)與參與主體均發(fā)生了轉(zhuǎn)變，兩者之間若產(chǎn)生沖突屬于買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)與在房屋抵押權(quán)的范疇。但上述操作模式并不是一種法定程序，因此仍存在買(mǎi)受人商品房交付 請(qǐng)求權(quán)與在建工程抵押權(quán)發(fā)生沖突的可能性。 另一方面，實(shí)踐中，一些開(kāi)發(fā)商為填補(bǔ)資金缺口，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的融資需要，在商品房預(yù)售 (買(mǎi)賣(mài) )合同簽訂后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行而獲取貸款。由此也可能產(chǎn)生買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)與房屋抵押權(quán)的沖突。 依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，在開(kāi)發(fā)商不履行償還貸款義務(wù)時(shí)，債權(quán)人 (抵押權(quán)人 )可對(duì)該抵押房屋的折價(jià)、變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償，而買(mǎi)受人因其通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)該房屋享有的只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，也不能請(qǐng)求免除設(shè)定于房屋之上的抵押負(fù)擔(dān)。 和上述法律原則一致，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋第 8 條規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立以后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三人導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任，但是無(wú)法請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付房屋。也就是說(shuō)，抵押貸款是優(yōu)先于商品房買(mǎi)受人的債權(quán)的。 2.2.2 在建工程 (房屋 )抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的沖突 在批復(fù)施行前，對(duì)建設(shè)工程中的被拖欠工程價(jià)款與在建工程抵押權(quán)沖突時(shí)，司法實(shí)踐大多以合同約定的違約責(zé)任和擔(dān)保法及其解 釋的相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，以在建工程抵押權(quán)形式作為擔(dān)保的的銀行債權(quán)可以高枕無(wú)憂(yōu)。批復(fù)實(shí)施后，被拖欠工程價(jià)款在一定程度上取得了對(duì)抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，可優(yōu)先于抵押權(quán)以項(xiàng)目工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。銀行債權(quán)本可就抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，現(xiàn)在卻變成其次受償了，即在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，必須確保工程價(jià)款優(yōu)先償付后，銀行抵押債權(quán)才能優(yōu)于其他一般債權(quán)受償。 針對(duì)拖欠工程款中的施工企業(yè)墊資部分，最高法院研究室人員明確指出，施工企業(yè)墊資如果確實(shí)已經(jīng)物化到工程中，則該墊資屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶?。就是說(shuō)，就施工企業(yè)墊資及銀行貸款這兩種房地產(chǎn)融資形式來(lái)說(shuō)，墊資具有優(yōu)先地位。批復(fù)的出臺(tái)實(shí)施，對(duì)采用司法途徑解決工程價(jià)款拖欠問(wèn)題提供了有力的支持，施工企業(yè)通過(guò)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解決拖欠工程價(jià)款問(wèn)題成為可操作的現(xiàn)實(shí)，受到建筑業(yè)界的普遍歡迎，但這對(duì)銀行信貸資產(chǎn)的安全卻產(chǎn)生了較大的沖擊。 2.2.3 買(mǎi)受人商品房交付請(qǐng)求權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的沖突 如前所述，批復(fù)第 2 條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。也就是說(shuō)，相對(duì)于施工企業(yè)的 工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，已經(jīng)支付全部或者大部分款項(xiàng)的買(mǎi)受人在請(qǐng)求商品房交付方面享有優(yōu)先權(quán)。最高法院研究室人員對(duì)此的解釋是，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房是一種生存權(quán)利，同時(shí)還關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定；而承包人的權(quán)利主要是一種經(jīng)營(yíng)權(quán)利，生存權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)利受到保護(hù)。 2.2.4 多種權(quán)利共存情況下的沖突 如前所述，買(mǎi)受人的商品房交付請(qǐng)求權(quán)是不能對(duì)抗抵押權(quán)的，只能行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)來(lái)獲得救濟(jì)。根據(jù)批復(fù)的規(guī)定，買(mǎi)受人的商品房交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這樣一種兩兩相勝的微妙關(guān)系，導(dǎo)致了多 種權(quán)利共存情況下法律關(guān)系的復(fù)雜化。 現(xiàn)舉一例說(shuō)明： 某商品房工程，取得預(yù)售許可證后，進(jìn)行預(yù)售。已售出部分，解除了原來(lái)設(shè)定的在建工程抵押，由購(gòu)房人申請(qǐng)了按揭貸款，用所購(gòu)房屋設(shè)定了抵押；在購(gòu)房款支付方面，部分購(gòu)房人支付了超過(guò) 50%的購(gòu)房款，部分支付不足 50%；現(xiàn)該商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，因開(kāi)發(fā)商拖欠工程款，施工企業(yè)于法定期限內(nèi)提起訴訟要求行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，以該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。 該例中出現(xiàn)了商品房交付請(qǐng)求權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)，其中抵押權(quán)又可細(xì)分為在建工程抵押權(quán)及房屋抵押權(quán)。在同一項(xiàng)目中出現(xiàn)了上述多種權(quán)利沖突并存的復(fù)雜局面。 筆者認(rèn)為，該例中，就未出售的房屋部分施工企業(yè)享有優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行依據(jù)建工程抵押權(quán)具有第二順位的受償?shù)匚?；?duì)售出房產(chǎn)中購(gòu)房款支付未超過(guò) 50%的部分，施工企業(yè)也優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房人由于付款未超過(guò) 50%,故無(wú)權(quán)對(duì)抗施工企業(yè)要求以房屋拍賣(mài)以該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，同時(shí)按揭銀行依據(jù)房屋抵押權(quán)也優(yōu)先于購(gòu)房者具有第二順位的受償?shù)?