【商業(yè)地產(chǎn)】安徽天徽古玩城商業(yè)行銷(xiāo)報(bào)告2008年-73PPT

山東新泰商業(yè)街策劃方案 上海升合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司 第一章、古玩城的推廣需以整體項(xiàng)目為著力點(diǎn) 古玩城消費(fèi)者分析 本地專(zhuān)業(yè) 古玩 收藏者 省內(nèi)外各城市專(zhuān)業(yè)古玩收藏者 省內(nèi) 業(yè)余收藏愛(ài)好者 來(lái)合肥及周邊景點(diǎn)觀光的旅游者 合肥本地大眾消費(fèi)群體 古玩城分析 古玩城經(jīng)營(yíng)者分析 在合肥本地經(jīng)營(yíng)多年古玩的經(jīng)營(yíng)者 省內(nèi)、外周邊城市專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)者 具有較長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光的投資者 愛(ài)好古玩，擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的收藏者 古玩城分析 經(jīng)營(yíng)者的需求 經(jīng)營(yíng)商家選址要素市政規(guī)劃25%地段30%人流量35%相關(guān)政策7%其他3%市政規(guī)劃地段人流量相關(guān)政策其他對(duì)于商家而言，選擇了好的店址，開(kāi)店幾乎就成功了一半。 古玩城分析 從古玩城消費(fèi)者的分析來(lái)看這一群屬的消費(fèi)者與其它商業(yè)形式的消費(fèi)者相比數(shù)量較少，遠(yuǎn)不足以支撐一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)。同時(shí)古玩的經(jīng)營(yíng)對(duì)人流量有著嚴(yán)格的要求。從這一方面來(lái)說(shuō)，我們建議在一期古玩城的宣傳推廣還是以整體項(xiàng)目推廣為主，以期吸引足夠人群，帶動(dòng)古玩城項(xiàng)目的銷(xiāo)售 小 結(jié)： 合肥市旅游業(yè)狀況 555.1238.9621.847.3695.463.174833.7985.61048105.47152020002004006008001000120014001600單位：（萬(wàn)/人次）2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年年份合肥市旅游業(yè)發(fā)展一覽表游客總?cè)舜?旅游總收入統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè) 旅游總收入 單位：億元 摘自： 合肥市統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng) 綜合市場(chǎng)分析 合肥市各區(qū)屬接待游客量 合肥各區(qū)屬接待游客量一覽2312111539251110173724121820262410172128051015202530354045蜀山區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 其他百分比：%2004年 2005年 2006年 2007年摘自： 合肥市統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng) 綜合市場(chǎng)分析 從項(xiàng)目綜合性商業(yè)集群的整體角度去宣傳推廣，借助政務(wù)區(qū)作為合肥新興的政治和文化中心這個(gè)跳板，不僅能夠吸引本地消費(fèi)者，同時(shí)還會(huì)吸引大量的外來(lái)游客，從而為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的消費(fèi)群體，給經(jīng)營(yíng)者以足夠的信心 。 小 結(jié)： 經(jīng)營(yíng)者類(lèi)別消費(fèi)接觸度 : 28 26 27 30 28 3228333136115111215128271113 82430總計(jì) 小于等于2 4 2 5 3 4 3 5 3 9 4 0 4 9 5 0 6 5大賣(mài)場(chǎng) 步行街 百貨商店品牌專(zhuān)賣(mài)店 高檔特色餐飲 傳統(tǒng)食雜店休閑娛樂(lè)場(chǎng)所市場(chǎng)決定商業(yè) 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)者需求 理想商業(yè)模式 文化、旅游 (22%) 娛樂(lè)休閑 (17%) 餐飲服務(wù) (16%) 一站式購(gòu)物 (21%) 現(xiàn)代快捷購(gòu)物 (24%) 置換商業(yè)模式 : 我們通過(guò)消費(fèi)者對(duì)不同的商業(yè)類(lèi)型接觸度和消費(fèi)情況分析，置換出本相目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比 經(jīng)營(yíng)者需求分析 項(xiàng)目各商業(yè)比列 : 項(xiàng)目商業(yè)各業(yè)態(tài)比重30%25%10%9%15%16%精品購(gòu)物餐飲服務(wù)娛樂(lè)休閑文化旅游我們通過(guò)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的分析，來(lái)對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行大致的配比。 小 結(jié) 充足的消費(fèi)群體是我們首先考慮的，而單一的古玩城遠(yuǎn)遠(yuǎn)吸引不了那么多人群，只能通過(guò)整體項(xiàng)目商業(yè)的推廣，利用整體所有的優(yōu)勢(shì)，來(lái)吸引充足的消費(fèi)人群；其次才是市場(chǎng)環(huán)境和完善的配套服務(wù)；而優(yōu)厚的政策也大大鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者的信心。 項(xiàng)目要滿足投資者和經(jīng)營(yíng)者的需求，必須充分考慮如何達(dá)成客戶的經(jīng)濟(jì)利益！ 本章總結(jié) : 業(yè)主和投資者 消費(fèi)群體 天徽 商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目 商家的決定性因素 給予投資者的信心者 完成項(xiàng)目銷(xiāo)售 項(xiàng)目最直接的需求者 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 第二章、古玩城及項(xiàng)目整體的定位分析 整體項(xiàng)目定位問(wèn)題 本案第一部分，我們從整體著手 ,首先進(jìn)行整體項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)者定位及他們的需求定位分析；其次重點(diǎn)闡述 項(xiàng)目整體的文化特色；最后就是在特有的文化下如何進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分和項(xiàng)目的文化細(xì)節(jié)打造。第一部分的大篇幅擴(kuò)展主要是為了突出一期古玩城的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與推廣。 總體 目 標(biāo) 概念 3新 規(guī) 劃 新商 業(yè) 街 風(fēng) 貌 新多元化空 間 新主力店定位 開(kāi) 創(chuàng)土地最高 價(jià) 值 短期 經(jīng) 營(yíng)策略 商店街 主 題 廣場(chǎng) 休閑娛樂(lè)中心 古玩城 基礎(chǔ)建設(shè) 資金回收 創(chuàng)造話題 炒熱成交 總 體定位作 業(yè) 規(guī)劃 總 體經(jīng) 營(yíng) 計(jì)劃 規(guī)劃 長(zhǎng) 期 經(jīng) 營(yíng)策略 長(zhǎng) 期物 業(yè) 管理 3新 規(guī) 劃 渾 然一 體 基礎(chǔ)建設(shè) 資金回收 創(chuàng)造話題 炒熱成交 一、本項(xiàng)目的文化特征 整合經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 社會(huì)效益 優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu) 城市形象名片 文化產(chǎn)業(yè) 切合文化政策導(dǎo)向 經(jīng)濟(jì)效益 天 徽 商 業(yè) 項(xiàng) 目 投入低回報(bào)高 增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力 舒適的購(gòu)物氛圍 +合理業(yè)態(tài)分布 +獨(dú)創(chuàng)文化區(qū)域 +完善的配套服務(wù) +專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 文化核心概念 ： 政 區(qū) 首 席 商 業(yè) 基 地 = （ 1）本項(xiàng)目以文化產(chǎn)業(yè)定位 務(wù) 文 化 業(yè)態(tài)分布合理，購(gòu)物環(huán)境高雅，娛樂(lè)、休閑、 購(gòu)物一站式服務(wù) 文化氛圍 配套服務(wù) 商業(yè)布局 建筑 政務(wù)新區(qū)首席 商業(yè)、文化基地 營(yíng) 銷(xiāo) 訴 求 （ 2）本項(xiàng)目是政務(wù)文化新區(qū)的文化核心 （ 3）本項(xiàng)目是安徽的產(chǎn)業(yè)文化核心 安徽產(chǎn)業(yè)文化 省會(huì)合肥 蚌 埠 蕪 湖 亳 州 政務(wù)文化新區(qū) 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)分布比重圖購(gòu)物35%餐飲服務(wù)25%文化、娛樂(lè)20%休閑、旅游20%購(gòu)物 餐飲服務(wù) 文化、娛樂(lè) 休閑、旅游二、項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)分布和業(yè)態(tài)特色 項(xiàng)目各商業(yè)類(lèi)別占項(xiàng)目總體的大 致比重 二、項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)分布和業(yè)態(tài)特色 本 項(xiàng) 目 理 想 業(yè) 態(tài) 配 比 種類(lèi) 物業(yè)細(xì)分 配比 購(gòu)物 精品商場(chǎng) 30%-35% 品牌專(zhuān)賣(mài) 購(gòu)物街 餐飲服務(wù) 高檔餐飲 20%-25% 特色飲食 快餐 娛樂(lè) K歌城 40%左右 電玩城 大型網(wǎng)吧 休閑 酒吧 咖啡館、茶館 文化 古玩城 旅游 酒店、賓館 古玩城項(xiàng)目具體問(wèn)題 在這一部分中我們主要是解決一期古玩城項(xiàng)目在市場(chǎng)、銷(xiāo)售、業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期推廣等一系列問(wèn)題。首先還是從古玩城消費(fèi)者分析開(kāi)始，分析他們需求；其次是我們古玩城的業(yè)態(tài)分布情況與分析；接下來(lái)就是我們對(duì)項(xiàng)目后期管理所做的建議；最后是我們將如何進(jìn)行項(xiàng)目的后期推廣 。 古玩城的消費(fèi)者是誰(shuí) 天徽 古玩城 合肥本地大眾消費(fèi)群體 項(xiàng)目周邊穩(wěn)定的生活消費(fèi)人群 來(lái)合肥及周邊景點(diǎn)觀光的旅游者 省內(nèi)及周邊大城市文化市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)消費(fèi)群體 省內(nèi)、外各城市業(yè)余的收藏愛(ài)好者 強(qiáng)調(diào)未來(lái)發(fā)展的重要消費(fèi) 群體，給予古玩經(jīng)營(yíng)者以 足夠的信心 1.古玩城業(yè)態(tài)分布 理由：負(fù)層燈光設(shè)計(jì)規(guī)格更完美，且古玩字畫(huà)對(duì)光線敏感，對(duì)收藏展覽有一定的環(huán)境要求國(guó)。也是為了突破負(fù)一層工藝品區(qū)客流量。 負(fù)二層： 拍賣(mài)廳 藝術(shù)品展覽廳 倉(cāng)儲(chǔ) 項(xiàng)目前期古玩城文化特色 理由：負(fù)一層能為特色手工、仿古工藝品提供較大空間，房租較便宜。而特色手工的主要消費(fèi)群體是年輕人，負(fù)一層的區(qū)位對(duì)于消費(fèi)的影響較其它年齡要小一些。 負(fù)一層： 特色手工藝品 仿古工藝品街區(qū) 一層： 書(shū)畫(huà)街區(qū) 古玩精品商區(qū) 玉器、珠寶專(zhuān)賣(mài)區(qū) 理由：以古玩精品和珠寶等精致物品吸引客流，一層主要是奠定項(xiàng)目的形象，吸引各層面的消費(fèi)者，其中主要的消費(fèi)人群是合肥當(dāng)?shù)馗叨巳巳?，主要的帶?dòng)項(xiàng)目整體人氣 理由：二層招入合肥本地及外地古玩老店、名店，打造成我們項(xiàng)目的名片，吸引收藏者與游客，及藝術(shù)品愛(ài)好者。是古玩城最核心的地方 。 二層： 古玩字畫(huà)、文化商品、工藝品 文化藝術(shù)衍生產(chǎn)業(yè) 理由：交易大廳民、文化鑒定主要是針對(duì)專(zhuān)業(yè)、高端客群 需要一定的私密性、安全性，同時(shí)可帶動(dòng)一、二、的客流 三層： 交易大廳 文物鑒定 動(dòng)手吧 三層： 制陶區(qū) 絲繡區(qū) 風(fēng)箏區(qū) 珠串區(qū) 剪紙區(qū) 中國(guó)結(jié)區(qū) 理由：三層開(kāi)發(fā)動(dòng)手吧，就是中國(guó)傳統(tǒng)民間手工藝體現(xiàn)中心，分為制陶、剪紙、珠串、刺繡等等區(qū)域，將開(kāi)發(fā)成為本項(xiàng)目的體驗(yàn)傳統(tǒng)文化特色中心，在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中著重突出，大力宣傳發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化，做為事件營(yíng)銷(xiāo)的一大文化特點(diǎn)。 陶 吧 剪紙吧 珠串吧 中國(guó)結(jié)坊 第三部分：項(xiàng)目整體招商問(wèn)題 本案第一部分 根據(jù)項(xiàng)目體量的大小及銷(xiāo)售需要。就招商方式： 本地現(xiàn)有市場(chǎng)招商 +本地開(kāi)發(fā)型招商 +外地市場(chǎng)招商。本地現(xiàn)有市場(chǎng)的加盟和本地市場(chǎng)的再開(kāi)發(fā)，是為本市場(chǎng)前期聚集人氣的最好途徑，然而外地市場(chǎng)招商將會(huì)是整個(gè)招商環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，提高本市場(chǎng)的知名度與美譽(yù)度，必須落到對(duì)外地市場(chǎng)的招商力度上。所以我們對(duì)招商的方式、策略和活動(dòng)等作了系列建議。 一、招商策略 樓層功能區(qū)劃按照各類(lèi)品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī) 整合。 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢(shì)吸納國(guó)內(nèi)亮點(diǎn)品牌。這是保證整體 層面上檔次先決條件。 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣(mài)點(diǎn)。 店鋪定價(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。 與合肥政府有關(guān)部門(mén)合作，打出公益事業(yè)牌。孕育系列廣場(chǎng)文化活動(dòng)。為眾 商鋪聚集人氣，使發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣 性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利保障，為樹(shù)立品牌形象打造宣 傳基點(diǎn)。 二、品牌形象定位 鑒于本案商業(yè)潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對(duì)象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國(guó)內(nèi)業(yè)界知名品牌匯聚的大舞臺(tái)。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播天徽古玩城在業(yè)內(nèi)行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。 三、招