【商業(yè)地產(chǎn)】策源-上海南匯康橋康虹花苑產(chǎn)品定位-概念規(guī)劃方案2007年-91PPT

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 我們的目標： 前期介入 ，更切中市場的產(chǎn)品規(guī)劃，打造高溢價產(chǎn)品 1、 2、 樓市發(fā)展的熱潮下，通過產(chǎn)品優(yōu)化，更穩(wěn)健的立足市場 3、 通過產(chǎn)品方案優(yōu)化，打造精品，使開發(fā)商品牌更上層樓 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 目錄： 第一部分：房地產(chǎn)市場分析及項目市場定位 第二部分：本項目產(chǎn)品方案推薦 康虹印象 市場分析 項目定位 規(guī)劃方案概述 產(chǎn)品線組合（戶型） 配套、智能化等 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第一部分： 房地產(chǎn)市場分析及項目市場定位 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 1 ?？岛缬∠?。 地塊位置 目前狀態(tài) 經(jīng)濟指標 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 滬南公路串聯(lián) 浦東、南匯交界 外環(huán)以內(nèi) 地塊位置 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 地塊現(xiàn)狀 地塊水系資源 地塊周邊環(huán)境 地塊現(xiàn)狀 地塊南部一處物流辦公樓 地塊中間一保留的多層住宅區(qū) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 河道資源豐富，適宜營造高檔社區(qū)氛圍 地塊現(xiàn)狀 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 已建多層 3.14萬 8萬 3.15萬 1.36萬 地塊被道路、河流和已有建筑強行分割為四幅偏小地塊 ,大盤風韻頓失 1.9 地塊現(xiàn)狀 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 工 廠 工廠 工 廠 道路南北向兩頭受阻，周邊多廠房，造成人流不暢，商業(yè)擴散度有限 地塊現(xiàn)狀 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 綜合經(jīng)濟技術指標 規(guī)劃總用地面積 96389 總建筑面積 211512 建筑面積（地上） 173502 建筑面積（地下） 38010 綜合容積率 1.8 綜合綠化率 42% 綜合建筑密度 16.6% 其中： 回搬動遷面積 36060 受“ 70/90”政策限制 內(nèi)部 3.6萬動遷回搬建筑面積指標 綜合經(jīng)濟技術指標： 項目規(guī)劃限制條件： 經(jīng)濟技術指標 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 地塊位置優(yōu)越，南匯距浦東最近位置，路網(wǎng)系統(tǒng)四通發(fā)達； 地塊內(nèi)部三條河道其中兩條河道大約寬 10米，水質(zhì)佳， 三條河道成“工”字型與地塊內(nèi)部道路將地塊劃分為四塊，各地塊多呈長方形方正地塊，但面積都不大，且地塊中部還有一個保留的多層住宅小區(qū)，項目整體規(guī)劃有定難度 總規(guī)模超過 20萬方，容積率 1.8，內(nèi)含 3.6萬方動遷回搬，且規(guī)劃受到“ 7090”限制 地塊特性總結(jié) “地塊零散 ” 、 “ 70.90限制 ” “便捷 ” 、 “ 水景 ” 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 。市場分析。 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 微觀市場解讀 市場契機 PART 2 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 。房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 微觀市場解讀 市場契機 宏觀經(jīng)濟 土地現(xiàn)象觀察 供需現(xiàn)狀 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 中國經(jīng)濟進入新一輪高速增長期，必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 貨幣相對貶值， 固定資產(chǎn)投資行為增加 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 宏觀經(jīng)濟 外資 投資 地產(chǎn) 本幣升值 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 【 近年上海掛牌住宅土地出讓列表 】 年度 全市出讓幅數(shù) 中心城區(qū)幅數(shù) 2003年 185 幅 25 幅 2004年 82 幅 14 幅 2005年 127 幅 20 幅 2006年 86 幅 10 幅 2007年上半年 12 幅 1 幅 開發(fā)全面外移，居住外圍化 【 土地價格 】 5616元 / 6677元 / 12509元 / 新江灣城 寶山顧村 地價快速上漲 8429 元 / （ 07.7） 3044元 /（ 04.12） 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 土地現(xiàn)象觀察 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 0 6 - 0 7 年上海公寓成交價格走勢89908640949097048000850090009500100000 6 年上 0 6 年下 0 7 年上 0 7 年下9740 0 6 - 0 7 年上海公寓供求走勢0 6 年上 0 6 年上0 6 年下0 6 年下0 7 年上0 7 年上0 7 年下0 7 年下0.0200.0400.0600.0800.01000.0供應量 成交量 整體市場向上勢頭強勁； 內(nèi)環(huán)內(nèi)、中外環(huán)板塊領漲； 【 公寓供求 】 【 價格走勢 】 供求兩旺 【 各環(huán)線價格 】 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 供需現(xiàn)狀 內(nèi)環(huán)內(nèi) 中外環(huán) 61.3% 42.6% 19.1% 3.5% 14.8% 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 房地產(chǎn)宏觀大環(huán)境看好； 24號文，房產(chǎn)市場真正市場化運作 在世博、奧運的利好下，樓市將長遠穩(wěn)定發(fā)展 07年底，金融、稅收等方面的調(diào)控下，樓市“拐點說”又現(xiàn)，仍需嚴密關注調(diào)控政策及樓市走勢動向； 開發(fā)外沿化；外圍項目市場機會擴大； 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 總結(jié) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 。微觀市場解讀 市場契機 周邊板塊地位解讀 市場結(jié)論 發(fā)現(xiàn)土地價值，挖掘土地潛力，賦予新價值 精準市場研究及客戶需求，尋找市場空白點 周康板塊現(xiàn)狀認知 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本板塊市場地位解析 【 三林 】 ： 世博支撐，后發(fā)力度強，后來居上；導入市區(qū)客戶 【 北蔡 】 ： “早期開發(fā)，在浦東本區(qū)客戶以及市區(qū)客戶心中地位穩(wěn)定，后繼力度弱，南北兩段式開發(fā)，熱點集中北部，南部認知度不高” ； 【 周康 】 ： 市中心動遷基地，發(fā)展逐漸成熟，認知度仍較低，目前以南匯本地客戶為主，擁有這著價格優(yōu)勢； 南匯進入浦東的北大門；周邊高手環(huán)繞，差距大 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 公寓供需價格情況（ 07.1-11） 周康成交量龐大，說明客戶基礎穩(wěn)定，需求旺盛 4000元差距 緊近浦東兩大板塊，認知度仍然較低，價格處于低位 供應 成交 區(qū)域報價 成交均價 北蔡 8.35萬 16.97萬 18000 11171 三林 26.78萬 35.47萬 17000-19000 10039 張江 12.36萬 24.46萬 10030 周康 41.21萬 57.31萬 6500-12000 6282 本板塊市場現(xiàn)狀認知 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 在售樓盤位置圖 主要在售個案： 中邦城市 綠地東上海 天臺星城 美林小城 菱翔苑 龍澤家園 大富苑 周浦 康橋 7047 6085 43.5萬 12.96 【 康橋 】 ：前期別墅聚集板塊，公寓在浦東輻射下發(fā)展 【 周浦 】 ：原來的市區(qū)動遷基地集中地，目前以區(qū)域客戶為主 開發(fā)集中周浦鎮(zhèn)；康橋板塊位置優(yōu)越但目前開發(fā)氛圍不足 本板塊市場現(xiàn)狀認知 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 康橋在售項目產(chǎn)品面積一覽 項目 中邦城市園 海富城市花園 美林小城 一房 66 兩房 96104 97100 80101 2 1房 102105 三房 113140 120133 105121 四房 165 復式 171175 大板塊內(nèi)沒有滯銷面積段 本板塊市場現(xiàn)狀認知 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 A. 康橋住宅產(chǎn)品大類一個不缺 產(chǎn)品空白：類似城郊結(jié)合部公寓產(chǎn)品存缺調(diào)查結(jié)果一覽表 物業(yè)類型 康橋 九亭 新橋 三林 北蔡 楊行 公 寓 多層 小高層 高層 本板塊市場現(xiàn)狀認知 產(chǎn)品空白：類似城郊結(jié)合部公寓產(chǎn)品存缺調(diào)查結(jié)果一覽表 說明：表示區(qū)域中沒有該類型產(chǎn)品 表示區(qū)域中有個盤有該類型產(chǎn)品 表示區(qū)域中該類產(chǎn)品相對較多 B. 六大特殊物業(yè)在康橋完全空白 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 市場結(jié)論 土地價值、板塊傳統(tǒng)認知 南匯土地、周浦、動遷基地 稚嫩的開發(fā)層級 本地開發(fā)商 老舊產(chǎn)品、缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新 從眾的面積、老套的規(guī)劃、老套的組合、老套的戶型設計 單一、低檔客戶群體 本地客戶、動拆遷客戶、小范圍內(nèi)的市區(qū)客戶 “4000元” 價差 浦東、南匯的土地級差不可跨越，但也有著 廣闊的價格增長空間 ； 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 所在的康橋板塊，已經(jīng)在悄然向浦東靠攏，區(qū)隔周浦 弱化板塊區(qū)位概念，弱化南匯概念，剝離周浦影響，向三林、北蔡滲透 地塊價值方面 本項目的位置，接浦東：南匯和浦東的第一觸點 產(chǎn)品方面 板塊內(nèi)，老套的產(chǎn)品，沒有出現(xiàn)亮眼點 從眾的面積、老套的規(guī)劃、老套的組合、老套的戶型設計 挖掘客戶所在，未來市場之空白，通過產(chǎn)品、規(guī)劃方案等的后天努力，去創(chuàng)造利潤 分析未來市場的契機?？蛻舻耐诰?。 轉(zhuǎn)變： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境解讀 微觀市場解讀 。市場契機 市場契機 板塊發(fā)展契機 項目契機 產(chǎn)品定位契機。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 如何在同等板塊內(nèi)創(chuàng)造出高利潤的個體 項目產(chǎn)品的全新打造 如何縮小 4000元的價格級差 板塊概念的重新塑造 迎合著市場契機 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 滬上購房的區(qū)域結(jié)構(gòu)性外擴勢不可擋 項目位處周康最北，臨界浦東 浦東“南擴”第一站 購房大軍南下首選 區(qū)隔周浦；三林、北蔡齊步 市場發(fā)展趨勢： 市場契機 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 品牌開發(fā)商進駐： 浦東南部整體房地產(chǎn)開發(fā)層級質(zhì)變 1000米開外的萬科地杰 5公里范圍內(nèi)的萬科開發(fā)包圍圈 知曉度提高、開發(fā)等級提高、價格的拉升、客戶的大量帶入 09、 10年上海東南置業(yè)熱土 市場契機 三林：萬科 5個地塊 金地未未來 北蔡：萬科（地杰） 周浦鎮(zhèn)：和黃 、中華企業(yè) 、榮惠等地塊 康橋：中邦、綠地后期 萬科曾以 12.9億元收購了浦東成山路、濟陽路、五街坊、七街坊及中林的 5個住宅開發(fā)項目 萬科 24億元的價格收購浦東超級大盤“地杰國際城 ”的 50股份 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 萬科等品牌開發(fā)商進駐對我們的啟發(fā)： 本身市區(qū)客戶向南擴張的同時，受到萬科等品牌開發(fā)商的品牌的吸引，更加產(chǎn)生聚集效應，同時提升周邊板塊的認知度； 萬科歷來的價格標桿形象，及帶動周邊板塊價格提升的現(xiàn)象，我們預判 08年 25000元已經(jīng)成為其價格底線， 借助這樣的趨勢，可以一定程度上帶動項目價格提升，同時在萬科高價杠鈴之下，利用價格優(yōu)勢，性價比，分流客戶。 引導市區(qū)南下客戶，提升板塊認知度 價格杠鈴，給性價比高的項目帶來機遇 客戶（主力及目標）： 市區(qū)南客戶為主 針對這類高要求的客戶，打造媲美萬科等開發(fā)商等級的產(chǎn)品，利用價格優(yōu)勢，提高性價比，引導、分流客戶 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 3 項目基本定位 客戶研判 本項目產(chǎn)品定位 項目利潤挖掘 。項目定位。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 立足浦東；平視三林、北蔡；營造 “泛三林”： 價格優(yōu)勢、產(chǎn)品特色，打造萬科五公里包圍圈內(nèi)的新亮點 板塊概念的重新塑造 項目市場定位 項目的市場定位是：東上海 精致社區(qū) 考慮基礎： 打造高端精品，實現(xiàn)價值，滿足目標客戶需求 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 挖掘潛在客戶需求；瞄準市場空白；對應的多元化 產(chǎn)品設計 了解未來的客戶 分析其購房需求 。 客戶定位 我們的客戶是： 南下客戶 世博、產(chǎn)業(yè)引入的客戶 基于地塊本源本地客戶 項目產(chǎn)品定位 浦東本區(qū)客戶 浦西市中心客戶 客戶需求 市場空缺 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 南下客戶 購房屬性： 對房產(chǎn)有一定了解，理解層級高，看過新產(chǎn)品，對整體規(guī)劃、產(chǎn)品細部、房型、面積都有著一定的高要求 項目突破點： 價格、利用 30-50萬的總價優(yōu)勢分流上游萬科客戶， 需求特征： 兩種：舒適性的改善性置業(yè) 年輕人的初次置業(yè)，如婚房、兩口之家居住等 需求 市場機會 目前市場對舒適性產(chǎn)品需求較大； 市場產(chǎn)品戶型設計單一，無特殊亮點 后期 90 以下小面積產(chǎn)品大量上市，競爭壓力加劇 舒適型產(chǎn)品供應減少；需求旺盛，價格將會有大幅上揚空間 對舒適型公寓 愈加珍?。皇袌鲂枨笥?創(chuàng)新型 90 以下小戶型 要求高 立基點：打造與上級板塊同等品質(zhì)的產(chǎn)品 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 基于地塊本源本地客戶 購房屬性： 希望有好的產(chǎn)品，但是沒有形成概念，對產(chǎn)品的認識還是比較初級 而且容易有追隨潮流、跟隨市區(qū)需求的特點；希望與市區(qū)拉近距離，但同時受到上級板塊高昂價格的壓制； 項目突破點： 可以完全展現(xiàn)的規(guī)劃，翔實呈現(xiàn)出的產(chǎn)品吸引；通過主推市區(qū)客戶，滿足其心理虛榮感；在價格優(yōu)勢的前提以及項目市區(qū)客戶定位的基礎之上，導入希望很大 需求特征： 本區(qū)的舒適性的改善性置業(yè)； 對舒適型公寓 愈加珍?。皇袌鲂枨笥?2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 高端改善性客戶 購房屬性： 脫離了 160以下面積的公寓需求，同時之前可能是居住聯(lián)排或是疊加產(chǎn)品，大面積舒適性的居住尺度需求，但可能對別墅上上下下的方式感到厭煩； 項目突破點： 舒適型居住尺度的需求，產(chǎn)品的創(chuàng)新，強調(diào)市場空白； 需求特征： 平層，無上下煩擾，尺度寬， 需求 市場機會 別墅需求難以得到滿足，必定帶來產(chǎn)品形式創(chuàng)新； 別墅的限批：區(qū)域逐漸面臨別墅供應的枯竭，從成交情況來看，區(qū)域需求旺盛。 康橋是早期別墅開發(fā)聚集區(qū)，浦東少有的別墅區(qū)域；已經(jīng)有了穩(wěn)固的客戶基礎 借鑒市場的經(jīng)驗如仁恒家園、萬源城等，“經(jīng)濟型別墅面積 /大面寬 /無上下煩擾 /平層” 的生活方式漸植根客戶心中； “大平層”類別墅 產(chǎn)品基礎較穩(wěn) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 世博、產(chǎn)業(yè)引入的客戶 購房屬性： 年輕、階段型居住要求、簡化裝修的麻煩，物業(yè)服務要求、直接入住， 項目突破點： 精裝，精致產(chǎn)品、市場稀缺、在外環(huán)等交通動線支撐下，有著位置優(yōu)勢 需求特征： 階段型居住要求，小面積、裝修、高服務標準 需求 市場機會 是周邊的稀缺性產(chǎn)品，基本沒有類似供應，有著市場空白 “世博帶動、工業(yè)園區(qū)支撐”， 市場空白的 “精致服務式公寓” 產(chǎn)品面臨一定的市場機遇 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 活力動感地帶，青年工房 “小戶型、精裝修、休閑生活主題” 立體小公寓 up space “占天不占地 ” 90m2獨享立體化生活 產(chǎn)品線之 N0.1： 產(chǎn)品線之 N0.2： 本項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品線之 N0.3： “可分可合”的全家福公寓 青年人獨戶小家與年邁父母成為鄰居 產(chǎn)品線之 N04： 寬 HOUSE， “ 平墅 ” 電梯洋房 類別墅 、舒適大平層 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 在這樣的產(chǎn)品設置下： 項目在整體規(guī)劃的基調(diào)下以中高檔產(chǎn)品推向市場，并通過別墅產(chǎn)品的設置提高整體檔次；而針對目標客戶喜好分析后的多樣化公寓，豐富的產(chǎn)品可以給整個項目帶來更高的產(chǎn)品利潤： 產(chǎn)品類型 針對本項目公寓產(chǎn) 品的溢價幅度 與周邊市場公寓產(chǎn) 品價格基礎 針對整個市場的 溢價 擬規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模 青年工房 1.2 10%的整體項目規(guī)劃 帶來的溢價： 1.1的基數(shù) 1.32 7200 90 立體小公寓 1.1 1.21 33600 全家福公寓 1 1.1 78825.8 平墅 1.3-1.4 1.43-1.54 17280 原有對外住宅 136905.8 ；新方案與原有方案相比提高 20%左右的增值利潤 基于原方案，本方案可以達到 20%的增值利潤 項目利潤挖掘 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第二部分： 本項目產(chǎn)品方案推薦 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 我們的目標 : 高溢價 & 引領性 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 產(chǎn)生高溢價生命脈絡組合 高附加值 規(guī)劃方案 獨到的 產(chǎn)品組合 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念規(guī)劃方案 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 高附加值 方案本身 贏得溢價 土地資源 極致利用 組合產(chǎn)品 創(chuàng)新無限 如何實現(xiàn)？ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 基地分析 基地范圍及技術指標 大 寨 河 北 規(guī)劃總用地面積 ： 96389 總建筑面積： 211512 地上建筑面積 ： 173502 地下建筑面積 ： 38010 綜合容積率 ： 1.94 綜合綠化率 ： 42% 綜合建筑密度 ： 16.6% 原有綜合經(jīng)濟技術指標： 基地大致四至范圍 一 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 基地分析 現(xiàn)有景觀資源 北 大 寨 河 “兩橫一縱”原生態(tài)水系 , “兩橫”將整個基地南北環(huán)抱 , “一縱”穿越地塊 ,同時豐富了東西向的自然景觀資源 ,可謂自然天成 ,環(huán)境優(yōu)美。 景觀資源點評： 二 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 基地分析 分區(qū)地塊價值分析 北 大 寨 河 地塊價值綜合評判： 三 我們根據(jù)地塊本身的優(yōu)劣勢合理分配房型分布位置，以“景觀資源最大化”為原則將舒適型房源安排到最佳位置。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 基地分析 產(chǎn)品線層次分布 北 大 寨 河 產(chǎn)品線層次分布： 四 1級 類別墅大戶型產(chǎn)品 2級 -1 2級 -2 3級 90M2創(chuàng)新產(chǎn)品 90M2以上舒適型產(chǎn)品 90M2經(jīng)濟型產(chǎn)品 2級 -3 5060M2精裝青年公寓 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 產(chǎn)品線之 N0.1：青年工房 產(chǎn)品線之 N0.2：立體小公寓 產(chǎn)品線之 N0.3：全家福公寓 產(chǎn)品線之 N04：“平墅” 電梯洋房 1級 類別墅大戶型產(chǎn)品 2級 -1 2級 -2 3級 90M2創(chuàng)新產(chǎn)品 90M2以上舒適型產(chǎn)品 90M2經(jīng)濟型產(chǎn)品 2級 -3 5060M2精裝青年公寓 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 總平面方案圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 四 規(guī)劃總用地面積 96389平方米 地上總建筑面積 176202.6平方米 綜合容積率 1.83 綜合綠化率 約 45% 綜合建筑密度 約 20% 方案綜合經(jīng)濟技術指標： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念規(guī)劃方案演繹 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 體塊模型效果圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 一 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 體塊模型效果圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 二 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 體塊模型效果圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 三 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 功能布局示意圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 四 圖例 : 配套商業(yè) 住宅 會所 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 空間結(jié)構(gòu)分析圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 五 2022 F 空間結(jié)構(gòu)層次分布： 1418 F 6 F 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 產(chǎn)品組合分析圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 插入圖片及文字 手繪和電腦結(jié)合 六 90m2以下復式及平層小高層產(chǎn)品 170m2左右，寬 HOUSE多層親水洋房 90130m2左右舒適型產(chǎn)品 90m2經(jīng)濟型產(chǎn)品 動遷房 5060m2經(jīng)濟型產(chǎn)品 精裝修青年公寓 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 整體景觀分析圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 七 “ 兩橫一縱”河岸景觀主軸 各組團景觀縱軸 圖例 : 各組團景觀節(jié)點 河岸景觀帶 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體概念方案之 道路結(jié)構(gòu)分析圖 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 八 地塊周邊主要交通道路 康衫路 康安路 康花路 小區(qū)內(nèi)主要車行流線 小區(qū)內(nèi)主要人行流線 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 以規(guī)劃方案為核心競爭力 ,贏得高溢價 以產(chǎn)品線為主要導向 ,創(chuàng)造市場價值 結(jié)論 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 概念規(guī)劃設計理念 生活的理想，就是理想的生活 法 雨果 N atural P eaceful L ife 自然 恬靜 生活 原生態(tài)資源完美結(jié)合 舒適怡人的空間氛圍 “ 漫 ” 成為一種生活方式 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 概念規(guī)劃總體定位 康橋 原生態(tài) 水岸漫城 我們的建議 : 小提示 :歐式風格流行過多 ,項目本身的容積率也不太適合做風情小鎮(zhèn)格調(diào)社區(qū) ,偏向于中性的融合風格會更符合地塊氣質(zhì) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體景觀設計理念 延 展 城 市 風 華 衍 伸 生 態(tài) 水 文 天然活水環(huán)島 風情水岸 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 差異化及獨到的產(chǎn)品線組合 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目發(fā)展思路 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 以創(chuàng)新產(chǎn)品帶動人氣 留住客源 形成消費 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 開發(fā)時序建議 獨到的 產(chǎn)品組合 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 二 (二 ) 以創(chuàng)新經(jīng)濟型產(chǎn)品吸引人氣 累積并留住差異化大戶型產(chǎn)品需求的客源 親水現(xiàn)場接待中心 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 地塊分區(qū)示意圖 一 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 獨到的 產(chǎn)品組合 A區(qū) 住宅區(qū)用地面積 31,442平方米 地上總建筑面積 64,823平方米 其 中 高層住宅建筑面積 19,929平方米 小高層住宅建筑面積 42,714平方米 平層 9,114平方米 復式 33,600平方米 沿街商鋪建筑面積 2,180平方米 容積率 2.06 B區(qū) 住宅區(qū)用地面積 19,847平方米 地上總建筑面積 19,180平方米 其 中 寬 house多層親水洋房 17,280平方米 會所建筑面積 1900平方米 容積率 0.97 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 各分區(qū)主要經(jīng)濟技術指標 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 獨到的 產(chǎn)品組合 二 C區(qū) 住宅區(qū)用地面積 31,502平方米 地上總建筑面積 60,282.8平方米 其 中 高層住宅建筑面積 35,431.2平方米 小高層住宅建筑面積 24,351.6平方米 會所建筑面積 500平方米 容積率 1.91 D區(qū) 住宅區(qū)用地面積 13,598平方米 地上總建筑面積 31,916.8平方米 其 中 高層住宅建筑面積 12,781.8平方米 小高層住宅建筑面積 11,935平方米 青年公寓建筑面積 7,200平方米 容積率 2.35 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 各分區(qū)戶型配比建議 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 獨到的 產(chǎn)品組合 三 總體戶型配比及戶型單元組合建議 物業(yè)類型 建筑面積 (m2) 戶型單元組合 地塊區(qū)域 占比 90平方米以下 (復式 ) 33600 2房 (一梯八戶 ) A區(qū) 19% 90平方米以下 (平層 ) 29043 2+1+2房 (一梯三戶 ) A區(qū) 16.5% 24351.6 2+1+1+2房 (一梯四戶 ) C區(qū) 16.5% 24716.8 2+1+2房 (一梯三戶 ) D區(qū) 14% 5060平方米精裝小戶型公寓 7200 D區(qū) 4% 90130平方米舒適型 35431.2 3+2+3房 (一梯三戶 )或 3+3房 (一梯二戶 ) C區(qū) 16.5% 170平方米左右平層親水洋樓 17280 4+4房 (一梯一戶 ) B區(qū) 10% 120平米左右動遷戶型 7200 3+3 (一梯二戶 ) D區(qū) 3.5% 合計 171622.6 100% 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 A區(qū)產(chǎn)品組合及戶型意向 高附加值 規(guī)劃方案 活力便捷 生活配套 節(jié)能環(huán)保 智能設施 品牌 精英團隊 獨到的 產(chǎn)品組合 四 A區(qū) 戶型分布區(qū)域示意 戶型類型意向 : 90M2復式 戶型點評 : 創(chuàng)意高層 TownHouse,獨特“ ”布局 ,將平層的功能立體化 ,超高舒適度空間。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 A區(qū)產(chǎn)品組合及戶型意向 高附加