【商業(yè)地產(chǎn)】-房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段管理流程-49PPT-2008年

Company LOGO 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段管理流程 易居中國(guó) 燎原華東 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理工具包 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理流程 信 息 收 集 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 關(guān) 系 拓 展 開(kāi) 發(fā) 維 護(hù) 項(xiàng) 目 提 案 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 4 信息收集關(guān)鍵點(diǎn) 關(guān)鍵點(diǎn)二：城市房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)量、銷售量 關(guān)鍵點(diǎn)三：住宅、商業(yè)、辦公各自供需比重 關(guān)鍵點(diǎn)一：城市 GDP發(fā)展?fàn)顩r 尋 求 市 場(chǎng) 最 佳 切 入 點(diǎn) 通過(guò)合理的市場(chǎng)研判 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理流程 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 信 息 收 集 關(guān) 系 拓 展 開(kāi) 發(fā) 維 護(hù) 項(xiàng) 目 提 案 6 深度了解市場(chǎng)層面一 當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商狀況 當(dāng)?shù)卮硎袌?chǎng)狀況 土地儲(chǔ)備 資質(zhì)審評(píng) 開(kāi)發(fā)性質(zhì) 開(kāi)發(fā)能力 公司性質(zhì) 代理市場(chǎng)比重 主要代理商 代理標(biāo)底 總經(jīng)理層面了解 了解 當(dāng)?shù)?開(kāi)發(fā) 商與 代理 市場(chǎng) 狀況 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 7 深度了解市場(chǎng)層面二 當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況 當(dāng)?shù)貧v史沿革及人文特點(diǎn) 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣 了解 當(dāng)?shù)?城市 概況 及房 地產(chǎn) 市場(chǎng) 狀況 執(zhí)行層面了解 年銷售量 年開(kāi)發(fā)量 市場(chǎng)價(jià)格 熱點(diǎn)板塊市場(chǎng) 土地獲取政策 房產(chǎn)銷售政策 面積 房型 地段愛(ài)好 公建配套 8 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理流程之關(guān)系拓展 關(guān) 系 拓 展 信 息 收 集 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 開(kāi) 發(fā) 維 護(hù) 項(xiàng) 目 提 案 9 關(guān)系拓展方式 關(guān) 系 拓 展 方 式 自身資源利用 直接聯(lián)絡(luò)方式 當(dāng)?shù)厝嗣}資源 公司資源 市場(chǎng)踏點(diǎn) 借助開(kāi)拓團(tuán)隊(duì) 的自身人脈關(guān)系 公司領(lǐng)導(dǎo)層面 易居臣信鋪點(diǎn) 相關(guān)合作單位（設(shè)計(jì)院、景觀、物業(yè)公司、廣告公司） 電話拜訪 上門(mén)拜訪 信函拜訪 拜訪切入點(diǎn) : CRIC系統(tǒng)的上門(mén)拜訪 研究院區(qū)域調(diào)研拜訪 直接公司介紹 客戶拜訪信息收集方式 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 10 客戶拜訪的流程 參觀公司及樓盤(pán) 發(fā) 布 信 息 信 息 反 饋 無(wú) 合 作 興 趣 保存 資料 長(zhǎng)期 維護(hù) 有 合 作 興 趣 電 話 邀 約 初 次 拜 訪 跟 進(jìn) 聯(lián) 絡(luò) 長(zhǎng) 期 維 護(hù) 商 務(wù) 合 作 項(xiàng) 目 提 案 長(zhǎng) 期 維 護(hù) NO 商 務(wù) 洽 談 YES 通過(guò) Fax Mail Catlog 等 形式 傳遞 公司 信息 開(kāi)發(fā) 商的 回應(yīng)， 判斷 接洽 以及 合作 可能 性 約定 初步 洽談 時(shí)間 介紹 公司 形象 業(yè)績(jī) 11 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理流程 開(kāi) 發(fā) 維 護(hù) 關(guān) 系 拓 展 信 息 收 集 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 項(xiàng) 目 提 案 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 12 開(kāi)發(fā)維護(hù)流程 深入了解 開(kāi)發(fā)商 情況 明確不同 級(jí)別的 不同 維護(hù)服務(wù) 針對(duì)不同 階段、不同 對(duì)口人員 進(jìn)行 重點(diǎn)攻關(guān) 13 開(kāi)發(fā)維護(hù)一：深入了解開(kāi)發(fā)商 深入了解開(kāi)發(fā)商信息 根據(jù)工程進(jìn)度，根據(jù)不同對(duì)口人員， 將信息與工程配對(duì) 公 司 背 景 運(yùn) 營(yíng) 狀 況 主要 負(fù)責(zé) 人 對(duì)口 項(xiàng)目 對(duì)口 部門(mén) 及相 關(guān)人 員 項(xiàng) 目 運(yùn) 營(yíng) 進(jìn) 度 項(xiàng) 目 定 位 設(shè) 想 價(jià) 格 設(shè) 想 14 開(kāi) 發(fā) 維 護(hù) 服 務(wù) 方 式 針對(duì)專業(yè)性服務(wù) 長(zhǎng)期維護(hù)服務(wù) 跟進(jìn)型服務(wù) 定期提供市場(chǎng)報(bào)告 定期組織市場(chǎng)論壇 針對(duì)具體人員感情聯(lián)絡(luò) 定期見(jiàn)面、吃飯、交 流等 ,保持常規(guī)聯(lián)絡(luò) 團(tuán)隊(duì)服務(wù) 針對(duì)項(xiàng)目提供提案 針對(duì)重點(diǎn)人員攻關(guān) 開(kāi)發(fā)維護(hù)二：明確不同級(jí)別的不同維護(hù)服務(wù) 15 開(kāi)發(fā)維護(hù)三： 針對(duì)不同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行不同的針對(duì)服務(wù) 開(kāi)發(fā)商 A級(jí)開(kāi)發(fā)商 （已簽約開(kāi)發(fā)商） B級(jí)開(kāi)發(fā)商 （有望簽約開(kāi)發(fā)商） C級(jí)開(kāi)發(fā)商 (無(wú)望簽約開(kāi)發(fā)商 ) 提供 長(zhǎng)期維護(hù)服務(wù) /跟進(jìn)型服務(wù) 提供 長(zhǎng)期維護(hù)服務(wù) 提供 專業(yè)性 服務(wù) / 長(zhǎng)期維護(hù)服務(wù)/跟進(jìn)型服務(wù) 16 開(kāi)發(fā)維護(hù)四：不同階段 ,針對(duì)不同對(duì)口人員進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān) 重 點(diǎn) 攻 關(guān) 項(xiàng)目前期 : 提供規(guī)劃定位 產(chǎn)品建議服務(wù) 項(xiàng)目中期： 項(xiàng)目的前期籌備 營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目后期： 項(xiàng)目的后期銷售 媒體推廣 對(duì)口人員 工程部人員 獲取信息 項(xiàng)目的工程進(jìn)度 產(chǎn)品設(shè)想 對(duì)口人員 營(yíng)銷部人員 獲取信息 廣告喜好 價(jià)格設(shè)想 銷售進(jìn)度 對(duì)口人員 營(yíng)銷部 /財(cái)務(wù)部人員 獲取信息 資金回籠 傭金結(jié)算 17 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理流程 項(xiàng) 目 提 案 信 息 收 集 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 關(guān) 系 拓 展 開(kāi) 發(fā) 維 護(hù) 18 項(xiàng)目策略生成工具包 19 策略生成系統(tǒng)目的 確立以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，客戶需求為核心的動(dòng)態(tài)體系 營(yíng)銷策略的推導(dǎo)制定更為全程化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化 營(yíng)銷策略的制定更為準(zhǔn)確、合理，有利項(xiàng)目的推進(jìn) 20 策略生成系統(tǒng)目標(biāo) 形成標(biāo)準(zhǔn)化、模式化的策略推導(dǎo)體系 ,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，客戶需求為核心 充分利用客戶分析工具包，提高策略制定的準(zhǔn)確性 ,衍生策略生成工具包的功能，建立各項(xiàng)以客戶偏好為導(dǎo)向的數(shù)據(jù)庫(kù) 21 策略生成系統(tǒng)原則 以市場(chǎng)需求為根本，從平臺(tái)（宏觀面） 區(qū)域（初步半徑確定） 競(jìng)爭(zhēng)（二次半徑確定）形成三級(jí)市場(chǎng)研判，導(dǎo)出項(xiàng)目?jī)r(jià)格論證 以客戶需求為核心推導(dǎo)項(xiàng)目目標(biāo)客戶，尋求項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的需求支撐 根據(jù)目標(biāo)客戶偏好明確項(xiàng)目定位，提供產(chǎn)品建議 根據(jù)目標(biāo)客戶偏好制定營(yíng)銷策略 22 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析子工具包 客戶研究工具包 價(jià)格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 市場(chǎng)定位23 市場(chǎng)定位推導(dǎo)流程 城市概況了解 整體市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位 認(rèn)知市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展?jié)摿?目的 分析市場(chǎng)特征研究未來(lái)走勢(shì) 目的 尋求市場(chǎng)共性鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑 目的 尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與潛在客戶 目的 運(yùn)用市場(chǎng)分析工具包 24 生成市場(chǎng)分析子工具包目的 為市場(chǎng)定位的推導(dǎo)提供工具幫助 保障市場(chǎng)推導(dǎo)過(guò)程準(zhǔn)確有效 使市場(chǎng)定位更為標(biāo)準(zhǔn)化、模式化 25 市場(chǎng)分析子工具包 經(jīng)濟(jì)水平 城市地位 歷史沿革 人口狀況 市場(chǎng)政策面分析 一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)狀況 供需成交比對(duì)分析 成交價(jià)格走勢(shì)分析 政府未來(lái)政策導(dǎo)向規(guī)劃導(dǎo)向 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)半徑圈定 供需狀況走勢(shì)分析 城市規(guī)劃 市場(chǎng)板塊特征 方法 行政區(qū)劃/板塊/效應(yīng)/個(gè)性同質(zhì)產(chǎn)品 人口導(dǎo)入/產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入/交通建設(shè)/區(qū)域改造 （供需/價(jià)格/賣(mài)點(diǎn)） 關(guān)注 關(guān)注 城市概況 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 市場(chǎng)潛力容量判斷 明晰市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 細(xì)分市場(chǎng) 鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑 26 市場(chǎng)分析子工具包 城市概況 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 市場(chǎng)潛力容量判斷 明晰市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 細(xì)分市場(chǎng) 鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶共性分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)模競(jìng)爭(zhēng) 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 干擾競(jìng)爭(zhēng) 基本信息（規(guī)模/進(jìn)度/ 物業(yè)配比/房型配比） 銷售分析（銷售價(jià)格/ 銷售率/推盤(pán)策略） 營(yíng)銷分析（媒體選擇/ 階段主題/SP活動(dòng)執(zhí)行） 消費(fèi)心態(tài) 收入狀況 家庭組成 客戶年齡 客戶來(lái)源 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 相鄰區(qū)域 /板塊 市政規(guī)劃導(dǎo)向（軌道 /產(chǎn)業(yè)） 性價(jià)比錯(cuò)位（產(chǎn)品 /價(jià)格） 27 市場(chǎng)分析子工具包 城市概況 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 市場(chǎng)潛力容量判斷 明晰市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 細(xì)分市場(chǎng) 鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑 市場(chǎng)定位 尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 顯性客戶判定 產(chǎn)品特征落位 市場(chǎng)行情初設(shè) 初步客戶構(gòu)成 28 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析子工具包 客戶研究工具包 價(jià)格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 29 客戶定位推導(dǎo)流程 顯 性 客 戶 類 型 導(dǎo) 出 客 戶 基 本 特 征 描 述 單價(jià) /面積段 /總價(jià)范圍 /收入 /月供能力） 與 本 項(xiàng) 目 比 對(duì) 分 析 潛 在 消 費(fèi) 力 分 析 產(chǎn) 品 過(guò) 濾 動(dòng) 機(jī) 過(guò) 濾 選擇 顯性 客戶 群體 潛在 消費(fèi) 力 尋找 項(xiàng)目定位 區(qū)域規(guī)劃 產(chǎn)品（規(guī)模 /戶型 /面積 /景觀） 配套（學(xué)校 /醫(yī)院 /商業(yè) /會(huì)所） 交通（軌道交通） 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)（投資 / 自用 /兼有） 文化背景； 品牌（開(kāi)發(fā)商 / 物業(yè)管理等） 同質(zhì)化居住（鄰居背景身份） 分 析 要 素 產(chǎn)品 SWOT分析 產(chǎn)品規(guī)劃可行性 資金回籠要求 尋 找 渠 道 軌道交通延伸 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)消費(fèi)力的導(dǎo)入 區(qū)域常駐與流動(dòng)人口比較 客源需求的成長(zhǎng)性 客戶研究工具包 （見(jiàn)客戶中心內(nèi)容） 信 息 匯 總 客戶定位 30 客戶定位推導(dǎo)流程 客 戶 分 類 客 戶 描 述 主力客戶 次要客戶 拓展客戶 形態(tài)描述（年齡 /家庭結(jié)構(gòu) /收入 /職業(yè)背景） 需求描述（購(gòu)買(mǎi)用途 / 產(chǎn)品需求）； 分布范圍（工作 /業(yè)余 /居住 /在土； 同質(zhì)化居?。ㄠ従颖尘吧矸荩?產(chǎn) 品 偏 好 調(diào) 性 偏 好 媒 體 偏 好 裝 修 偏 好 經(jīng)濟(jì)型； 標(biāo)準(zhǔn)型； 舒適型； 富貴型； 富豪型； 價(jià)值沖突（性價(jià)比） 意識(shí)形態(tài)（生活方式） 文化導(dǎo)向（文化主題） 同質(zhì)化居?。ㄠ従颖尘吧矸?公眾媒體 分眾媒體 接受渠道 風(fēng)格表現(xiàn) 風(fēng)格導(dǎo)向 建材標(biāo)準(zhǔn) 功能導(dǎo)向 技術(shù)導(dǎo)向 為 產(chǎn) 品 定 位 提 供 依 據(jù) 客戶定位 客戶偏好鎖定 31 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析子工具包 客戶研究工具包 價(jià)格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 32 產(chǎn)品定位推導(dǎo)過(guò)程 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 銷售分析 道路四至 宗地現(xiàn)狀 規(guī)劃指標(biāo) 主要競(jìng)爭(zhēng) 干擾競(jìng)爭(zhēng) 熱銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 未來(lái)規(guī)劃 生活機(jī)能 交通條件 客源分析 客戶偏好 客戶定位 戶型需求 風(fēng)格偏好 形態(tài)偏好 環(huán)境需求 配套需求 產(chǎn)品定位 規(guī)劃條件 成本測(cè)算 成本分析子工具包 33 生成產(chǎn)品定位子工具包目的 為提供合理的產(chǎn)品定位提供工具幫助 提供產(chǎn)品定位內(nèi)容的索引 使產(chǎn)品定位內(nèi)容更為標(biāo)準(zhǔn)化、模式化 34 產(chǎn)品定位子工具包 產(chǎn)品定位 形象定位 產(chǎn)品規(guī)劃 會(huì)所規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品概念 平面布局 項(xiàng)目平面布局 組團(tuán)規(guī)劃 道路規(guī)劃 景觀規(guī)劃 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 全裝修建議（風(fēng)格 /品牌 /配件） 房型面積配比 公建設(shè)施（學(xué)校 /醫(yī)院） 商業(yè)設(shè)施（商業(yè)配套布局、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)風(fēng)格） 物業(yè)服務(wù)社區(qū)系統(tǒng)（智能化 /水處理 /安保） 建筑風(fēng)格 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 平面布局 經(jīng)營(yíng)方式 35 生成成本分析子工具包目的 為成本分析提供標(biāo)準(zhǔn)化的模型 為成本分析內(nèi)容提供索引 36 為參考上海費(fèi)用， 具體費(fèi)用額度根據(jù)各地區(qū)優(yōu)惠政策而定 成 本 分 析 子 工 具 包 土地費(fèi)用 樓板地價(jià) 大配套費(fèi)用 地價(jià) /667/容積率 320元 /平米（地價(jià)） 前期費(fèi)用 招投標(biāo)費(fèi) 建安造價(jià) 0.07% 工程監(jiān)理費(fèi) 可行性研究費(fèi) 建安造價(jià) 0.5% 建安造價(jià) 0.1% 勘測(cè)設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)及審圖費(fèi) 按建面 80元 /平方米 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建面 200元 /平方米 建安成本 1、別墅： 1500元 /平方米 2、多層： 1000元 /平方米 3、小高層： 1200元 /平方米 4、高層： 1400元 /平方米 5、公建： 1000元 /平方米 6、商業(yè)： 1000元 /平方米 7、地下開(kāi)挖： 1800元 /平方米 小配套費(fèi) （按建筑面積算） 1、供電工程費(fèi)： 30元 /平方米 2、供水工程費(fèi)： 110元 /平方米 3、煤氣工程費(fèi)： 28元 /平方米 4、電話通訊工程費(fèi) :20元 /平方米 5、環(huán)衛(wèi)配套： 15元 /平方米 6、有線電視 : 25元 /平方米 7、智能化系統(tǒng) :30元 /平方米 環(huán)境改造費(fèi)用 100-300元 營(yíng)銷費(fèi)用 總銷金額 *2% 管理費(fèi)用 總銷金額 *1% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 建安成本 *15% 必須獲取信息 數(shù)據(jù)： 建筑面積 、容積率、地價(jià) （每畝價(jià)格） 37 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析子工具包 客戶研究工具包 價(jià)格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 38 價(jià)格定位推導(dǎo)過(guò)程 市場(chǎng)分析 客戶需求分析 成本測(cè)算 確定基準(zhǔn)價(jià)格 價(jià)格修正 確定定價(jià)方法 需求導(dǎo)向 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 成本導(dǎo)向 價(jià)格定位 39 生成價(jià)格定位子工具包目的 為價(jià)格定位提供工具幫助 保障價(jià)格定位的精確性 使價(jià)格定位更為標(biāo)準(zhǔn)化、模式化 40 價(jià)格定位工具包 定價(jià)方法 需求導(dǎo)向 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 成本導(dǎo)向 根據(jù)目標(biāo)策略 市場(chǎng)特點(diǎn)確定定價(jià)方法 區(qū)域競(jìng)品分析 產(chǎn)品分析 銷售分析 建筑形態(tài) 戶型面積 成交價(jià)格 去化速度 容積率 景觀規(guī)劃 配套設(shè)施 會(huì)所規(guī)劃 同質(zhì)競(jìng)品分析 產(chǎn)品分析 銷售分析 建筑形態(tài) 戶型面積 成交價(jià)格 去化速度 容積率 景觀規(guī)劃 配套設(shè)施 會(huì)所規(guī)劃 項(xiàng)目分析 景觀規(guī)劃 建筑形態(tài) 容積率 未來(lái)規(guī)劃 戶型面積 會(huì)所配套 區(qū)域市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的均價(jià)范圍 同質(zhì)樓盤(pán)可參考的均價(jià)范圍 潛在競(jìng)品 41 確定基準(zhǔn)價(jià)格 價(jià)格修正 產(chǎn)品修正 市場(chǎng)漲幅 價(jià)格定位 需求導(dǎo)向 成本導(dǎo)向 無(wú)市場(chǎng)價(jià)格參考而生成均價(jià) 成本 稅收 利潤(rùn) 成本測(cè)算 客戶需求 建安成本 土地成本 營(yíng)銷成本 其他成本 總價(jià)認(rèn)知 單價(jià)認(rèn)知 房型需求 面積需求 (競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 ) 價(jià)格定位工具包 42 相關(guān)表單 43 錄入確認(rèn)： 驗(yàn)收確認(rèn)： 開(kāi)發(fā)商初始登記信息表 一、開(kāi)發(fā)商信息 1 開(kāi)發(fā)商名稱 2 開(kāi)發(fā)商地址 3 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼 4 注冊(cè)資金（萬(wàn)元） 5 資質(zhì)等級(jí) 6 企業(yè)性質(zhì) 7 法人代表 8 法人聯(lián)系方式 9 聯(lián)系人 10 聯(lián)系電話 11 網(wǎng)址 12 經(jīng)典開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 13 備注 44 公司名稱 地址上屬企業(yè)或投資方 總負(fù)責(zé)人占地面積 建筑面積容積率 物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目現(xiàn)狀 周邊特征拜訪時(shí)間 聯(lián)絡(luò)人 次數(shù)：職位 聯(lián)絡(luò)方式拜訪時(shí)間 聯(lián)絡(luò)人 次數(shù)：職位 聯(lián)絡(luò)方式拜訪時(shí)間 聯(lián)絡(luò)人 次數(shù)：職位 聯(lián)絡(luò)方式希望提供何種幫助希望提供何種幫助談話重點(diǎn)希望提供何種幫助談話重點(diǎn)談話重點(diǎn)地理位置：客戶拜訪信息其他企業(yè)基本狀況項(xiàng)目基本狀況公司背景及曾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有 無(wú)客戶拜訪表 45 住 宅 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 調(diào) 研 表 樓盤(pán)概況 開(kāi)發(fā)商 推 廣 名 營(yíng)銷企劃 物業(yè)名稱 物業(yè)管理 廣告代理 住宅類型 普通住宅 酒店式公寓 別墅 售樓情況 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 售樓處電話 開(kāi)盤(pán)日期 交房日期 樓盤(pán)現(xiàn)狀 拆遷 正負(fù) 00 主體結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)封頂 外裝修 內(nèi)裝修 交房 銷售價(jià)格 總價(jià)范圍 物業(yè)管理費(fèi) 銷售率 交通條件 樓盤(pán)地址 主要交通動(dòng)線 周邊交通 居位氛圍 周邊樓盤(pán) 商業(yè)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 占地面積 建筑形態(tài) 高層 小高層 多層 低層 建筑面積 在售面積 在售戶數(shù) 建筑形態(tài) 規(guī)劃戶數(shù) 綠 化 率 會(huì)所規(guī)劃 泳池壁球桌球網(wǎng)球場(chǎng)棋牌室兒童樂(lè)園健身房歌舞廳其他 公建配套 餐廳超市幼托小學(xué)中學(xué)家政中心美發(fā)廳洗衣房其他 小區(qū)配套 車位價(jià)格 地上 地下 安保系統(tǒng) 智能化設(shè)施 外 立 面 涂料 面磚 石材 其它 走 廊 裝修狀況 裝修價(jià)格 主力房型 主力面積 樓層差價(jià) 房型差價(jià) 主力去化房型 主力去化價(jià)格（單價(jià)） 去化原因 客源情況 客源來(lái)源（） 本地（當(dāng)?shù)?臺(tái)商 ） 上海 蘇州 江浙 國(guó)內(nèi)其他 海外 客戶用途（） 自用 投資 照片 外立面、道路實(shí)景圖、工程進(jìn)度圖、售樓處實(shí)景圖、小區(qū)實(shí)景圖、房型圖、樓層平面圖、小區(qū)總平圖、樣板房照片 46 新增項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn)表 項(xiàng)目名稱 占地面積 項(xiàng)目地址 建筑面積 開(kāi)發(fā)商名稱 容積率 開(kāi)發(fā)商地址 建筑類型 聯(lián)系人、職級(jí) 工程進(jìn)度 聯(lián)系電話、傳真 開(kāi)發(fā)商評(píng)估 （實(shí)力、信譽(yù)、是否自銷、接洽代理公司數(shù)量等) 較差 差 較好 優(yōu)秀 理由： 項(xiàng)目評(píng)估 （產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目進(jìn)度、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等） 較差 差 較好 優(yōu)秀 理由： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 綜合評(píng)估意見(jiàn) 可以操作 無(wú)法操作 無(wú)法判斷 理由： 評(píng)估人： 日 期： 部門(mén)經(jīng)理 評(píng)估意見(jiàn) 可以操作 無(wú)法操作 無(wú)法判斷 理由： 評(píng)估人： 日 期： 經(jīng)營(yíng)層 評(píng)估意見(jiàn) 可以操作 無(wú)法操作 理由： 評(píng)估人： 日 期： 備注：如面談，必須附會(huì)議紀(jì)要 47 項(xiàng)目立項(xiàng)決策意見(jiàn)表 項(xiàng)目名稱 會(huì)議日期 項(xiàng)目區(qū)域 上海 外地 合作方式 前期研展 銷售代理 包銷 純企劃 招商 市場(chǎng)意見(jiàn) 市場(chǎng)中心接洽 轉(zhuǎn)項(xiàng)目部 轉(zhuǎn)外地事業(yè)部 市場(chǎng)判斷 客戶判斷 產(chǎn)品判斷 商務(wù)判斷