河北石家莊某商貿(mào)城項目建議書（代可行性研究報告）

“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 1 頁 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 總論 1.1、項目概況 1.1.1、項目名稱： XX商貿(mào)城 項目承辦單位：河北 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表： 法定地址： 電話： 1.1.2、承辦單位概況 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 2 頁 河北 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由中國金龍控股，中國金龍創(chuàng)建于 1993年，是經(jīng)國家工商總局注冊的全國無區(qū)域企業(yè)， 1997年通過 ISO9001認證。被溫州市委市政府授予重點骨干“規(guī)模型、科技型、外向型”企業(yè)，列入國家計委高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程、科技部火炬項目、信息產(chǎn)業(yè)部科研民品計劃和承擔國家電子信息發(fā)展基金項目；為中國電子元件百強企業(yè)，電子信息全國先進單位。在國內(nèi)上海、天津、廈門、廣東東莞、深圳、香港等地區(qū)設(shè)有分公司，并在日本、韓國、美國、德國設(shè)有辦事。公司員工 3000多人，總部設(shè)在溫州，總建筑面積 88000平方米，并正在建設(shè)上海金龍 65000平方米，具有極強的開發(fā)能力和嚴格的國際企業(yè)管理模式，為項目的成功建設(shè)提供了有利的資金保障。 公司在產(chǎn)業(yè)升級的同時，實行多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，主要產(chǎn)業(yè)有：電子、信息、投資、房地產(chǎn)、金融等，特別是在房地產(chǎn)投資方面走出了成功的一步，公司房地產(chǎn)投資的特點是：以開發(fā)大型綜合商圈為特點，從而帶動整個區(qū)域的繁榮與增值，“ XX”項目 又將成為公司發(fā)展的重要里程碑，形成新的增長點。河北 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司注冊資金 3000萬元，二級開發(fā)資質(zhì)。公司的領(lǐng)導層多年從事商業(yè)經(jīng)營活動，具有很強的商業(yè)意識，熟悉商業(yè)操盤和運作。公司技術(shù)力量雄厚，主要技術(shù)人員均有多年從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，為項目的順利實施提供了強有力的技術(shù)保障。 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 3 頁 1.3、項目擬建地點 本項目擬建地點位于 XX市 裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約 585米，東西約 802米。 場址交通便利。 1.4項目建議書（代可研報告）編制單位 XX市建筑設(shè)計院 咨詢證書編號： 法人代表： 法定地址： 1.5編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍 1.5.1編制依據(jù) 1.5.1.1建設(shè)單位委托書 1.5.1.2XX市 2010年總體規(guī)劃 1.5.1.3XX市規(guī)劃局 2003年 10月 19日規(guī)劃條件。 1.5.1.4項目場址地形圖及有關(guān)其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 1.5.2 編制原則 1.5.2.1依據(jù) XX市總體規(guī)劃，嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策。 1.5.2.2本著科學規(guī)劃、合理布局，設(shè)計先進，節(jié)省投資的原則。 1.5.2.3該項目建筑設(shè)計要求滿足使用功能要求，創(chuàng)造既“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 4 頁 有現(xiàn)代風格和 又有濃郁商業(yè)氣息的商貿(mào)城。 1.5.3 項目建議書（代可研報告）編制工作概況 受建設(shè)單位委托，我院組成項目建議書（代可研報告）“項目組”，會同建設(shè)單位有關(guān)人員對擬建場地進行了踏勘，并同建設(shè)單位有關(guān)人員進行了多次廣泛深入的座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運作構(gòu)思，并提供了本項目的相關(guān)資料及文件，我院項目組在認真調(diào)查、統(tǒng)計、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了項目建議書（代可研報告）。 1.5.4 項目建議書（代可研報告）的研究范圍 依據(jù)該項目建設(shè)特點，對項目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保 與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析等內(nèi)容進行了 全面系統(tǒng)的 研究和測算 1.6研究結(jié)論 本項目符合 XX市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計滿足使用者對辦公和居住的要求。 經(jīng)計算，本項目估算總投資 33.9159億元人民幣，其中：建筑工程費 199824.38萬元，設(shè)備購置費 7630萬元，安裝工程費 763萬元，其它費 113225.29萬元，預(yù)備費 11746.1萬元，貸款利息 5970.41萬元。資金來源為自籌及銀行貸款，貸款比例為投資額的 40%，貸款額度 133275.60 萬元。 投資利潤率為（稅后） 2.95% “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 5 頁 投資利稅率為（ 稅后） 10.56% 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） 4.45% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=4%，稅后） 1353萬元 借款償還期（稅前） 3.09年（含建設(shè)期） 投資回收期（稅后） 3.94年（含建設(shè)期） 本項目的建設(shè)對于加快我市舊城改造步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟意義和重要的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。 第十一章 項目建設(shè)的背景與必要性 2.1、項目背景： 2.1.1、 XX商業(yè)經(jīng)濟簡析： XX作為河北省的省會城市，市區(qū)常住人口 218萬人，流動人口 30萬人，它地處東西南北交叉中心，是京廣 、石德、石太等幾條鐵路、公路和高速公路的交匯點，東臨“三港”天津、秦皇島、黃驊港，背靠靠北京、天津兩大直轄市，地處“三北”華北、西北、和東北，面向“三南”中南、西南和華南，是東西南北商品和國內(nèi)外商品、貨物批發(fā)倉儲和最大最具規(guī)模的集散地。正是由于它得天獨厚的地理位置，使它自古以來便成為一個商賈云集之地，工、農(nóng)、商業(yè)非常發(fā)達。 2002年 XX的社會商品零售總額達 411.5億元，良好的經(jīng)濟形勢，日益增長的消費需求與落后的商業(yè)格局形成巨大的矛盾，市場經(jīng)濟的進一“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 6 頁 步發(fā)展，迫切需求具有全新理念和高級經(jīng)營業(yè)態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)生。 因此，位于 XX橋西區(qū)南花園商貿(mào)區(qū)融文化、時尚、休閑、購物、餐飲、娛樂、旅游為一體的黃金商業(yè)圈 “ XX”應(yīng)運而生。 2.1.2、項目現(xiàn)狀：本區(qū)域的區(qū)位交通情況及商業(yè)、金融氛圍前有所述，把本區(qū)域建設(shè)成集金融、商務(wù)、購物、交往、休憩、餐飲、文化娛樂、旅游觀 光為一體的新型的城市商務(wù)商貿(mào)中心區(qū)已成為城市發(fā)展的必然。 2.1.3項目優(yōu)勢： 2.1.3.1大氣候優(yōu)勢：改革開放以來，國內(nèi)政策穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展迅速健康，尤其是加入 WTO后，全球經(jīng)濟一體化形成的自由貿(mào)易，中國已成為國際投資熱土。隨著人民生活水平的提高，國際品牌接踵 而來，國內(nèi)的知名品牌大量涌現(xiàn)，將為“ XX”商務(wù)商貿(mào)區(qū)帶來無限商機，“ XX”商務(wù)商貿(mào)區(qū)可謂順天時而生。 2.1.3.2政策優(yōu)勢：本區(qū)域有著如此好的交通優(yōu)勢和商業(yè)、金融氛圍，但內(nèi)部卻是破舊平房一片，臨街店面破舊、散亂，嚴重影響了城市的市容市貌，拆遷改造是必須的，是順應(yīng)城市發(fā)展需要的，是符合 XX市城中村改造政策的，政策優(yōu)勢顯而易見。 2.1.3.3需求優(yōu)勢：本項目擬建設(shè)成以商業(yè)步行街為商業(yè)主體業(yè)態(tài)的商務(wù)商貿(mào)區(qū)，對周圍商業(yè)來講，是一種業(yè)態(tài)的補充，“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 7 頁 有著消費群需求的優(yōu)勢。 2.1.3.4人才優(yōu)勢：溫州人目前在全國經(jīng)商人 數(shù)有 260萬，在國外經(jīng)商人數(shù)有 40多萬，溫州商會在全國有 70多個，由溫州人創(chuàng)辦的商業(yè)市場在國內(nèi)外有 300多家，溫州人在外地已創(chuàng)造了另一個溫州， GDP產(chǎn)值已同樣達到一千多億。加上勤勞的XX人民和外地駐石商人，為“ XX”商務(wù)商貿(mào)區(qū)的興旺、繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ)。 2.2、項目發(fā)展概況： 本項目建設(shè)完成后，將形成 XX市第一個 CBD城市商務(wù)商貿(mào)區(qū)，對推動 XX市的經(jīng)濟發(fā)展，完成把 XX建設(shè)成為華北大商埠的戰(zhàn)略部署有著積極和重要的意義。在拉動內(nèi)需解決就業(yè)問題上將起到重要作用。對 XX市的城市文化層次也是一次提升。 2.3、項 目建設(shè)的必要性 本區(qū)域具有其他地域無可比擬的交通優(yōu)勢，其東臨 XX市的交通樞紐火車站、長途汽車站，西有城市主干道中華大街，北有 XX市的城市主軸線交通干道兼商業(yè)主軸中山路，南有路面寬敞交通便捷的裕華路，交通優(yōu)勢極為明顯。 沿主干道已建設(shè)了一批市級大中型商業(yè)設(shè)施，如：沿中山路有中山商廈、大眾商場、萬方商廈、華銀大廈、東方購物中心、新華集貿(mào)市場、人民商場、青年街市場等。沿自強路建設(shè)了多座金融高樓，如：省建設(shè)銀行、省農(nóng)業(yè)銀行、省工商銀行、“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 8 頁 省交通銀行、省計經(jīng)大廈等。近年沿裕華路相繼興建了燕山大酒店、博士公寓、省藝術(shù)中心 、裕園廣場等大型公共建筑。由此，南花園一帶已經(jīng)具備了現(xiàn)代化城市中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)的雛形，本項目的定位呼之欲出。 通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進程，還有利于擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，推動城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，項目的建設(shè)是十分必要的。 第三章 市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 3.1、招商計劃：通過溫州總商會、 XX浙南商會進行行業(yè)招商（如到溫州、義烏進行招商）；通過在意大利、法國、荷蘭、韓國、日本成功的溫州商人進行招商； 通過國際招商網(wǎng)，吸引國際、國內(nèi)知名品牌入駐；通過與政府聯(lián)合招商。 3.2、市場預(yù)測：通過上述招商計劃，以及對 XX商業(yè)市場的了解和把握，我們預(yù)測： 3.2.1、項目建成后，可入駐商戶約 1500個，可提供就業(yè)崗位 10000個，銷售額近 50億元，上繳稅收達 4億多元。 3.2.2、項目建成后，在繁榮 XX市的同時，進而影響全省經(jīng)濟。同時將提升該區(qū)域的城市功能，改善人們生活和辦公條件，進一步完善投資環(huán)境，增加就業(yè)機會，帶動 XX市的第三產(chǎn)“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 9 頁 業(yè)的再度繁榮。 3.3、建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃總用地面積 379.92畝，建設(shè)內(nèi)容包括商 業(yè)、辦公、住宅工程，公建工程包括小學、幼兒園、配電、換熱站、垃圾站等?？偨ㄖ娣e 75.92萬平方米。其中商業(yè)、辦公 55.13萬平方米，住宅 20.4萬平方米，公建 0。 4萬平方米。 第四章 場址、建設(shè)條件與規(guī)模 4.1、建設(shè)場址 4.1.1、場址選擇 本項目擬建地點位于 XX市 裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約 585米，東西約 802米。 場址交通便利。東側(cè)是 XX火車站和長途汽車站，距 XX機場 20公里。 4.1.2 自然條件及地質(zhì)狀況 A、氣象條件 XX市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性 季風氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在 7、 8月。 全年平均氣溫： 13 極端最高氣溫： 42.7 極端最低氣溫 :-26.5 全年平均降水量 :458.6 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 10 頁 日最大降水量 :280.2 一小時最大降水量 :92.9 最大積雪深度 :190 冬季西北風，夏季東南風 全年平均風速： 1.8m/s 全年日照時數(shù)： 2737.8h 最大凍土深度： 540 全年雷暴日數(shù)： 31.5天 冬季大氣壓力： 763 hg 夏季大氣壓力： 747 hg B、水文工程地質(zhì)條件 本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主 要分布第四紀沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質(zhì)條件單一，無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標準值為 130-160kpa。 C、地震烈度 據(jù)國家地震局 1990年頒布的中國地震烈度區(qū)劃圖， XX市處于 7度地震設(shè)防區(qū)。 依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 GB18306-2001），本項目抗震地動峰值加速度按 0.05g設(shè)防。 4.2 建設(shè)條件 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 11 頁 4.2.1 供電 本項目設(shè)計用電容量 17400KW，電源從裕華路引入本項目開變電所。區(qū)內(nèi)供電線路沿道路直埋敷設(shè)， 路燈照明線與供電線路并行敷設(shè)，路燈設(shè)在距路緣石 0.5m處。 4.2.2 供排水 供水由市政給水管網(wǎng)供給。本項目設(shè)計用水量 4100立方 /日。 排水采用雨污分流制 ，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。日排水量 4120立米。 4.2.3 供熱 本項目熱源為集中供熱，由裕華路市政集中供熱管道引入本項目供熱站。耗熱指標按 60瓦 /平方米，總采暖熱負荷為 8.18兆瓦，供水溫度 95，回水 溫度 70。供熱管道采用鋼管，直埋敷設(shè)。 4.2.4煤氣 由裕華路市政煤氣熱管道引入本項目煤氣調(diào)壓站 ,后送至用戶。 4.2.4 通信、電視 自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。線路沿道路“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 12 頁 直埋敷設(shè)。 第五章 土地綜合利用 5.1 土地利用依據(jù) 5.1.1、國土資源部第 7號令建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法 5.2.2、 XX市土地利用總體規(guī)劃（ 1997 2010年） 5.2 土地利用原則 整個項目建設(shè)要遵循布局合理、減少浪費、兼顧生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。 5.3 項目選址情況 本項目 XX市 裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約 585米，東西約 802米 。場址交通便利。 5.4 土地綜合利用情況 本項目為舊城改造項目，占地 379.92畝。綠化率為 30%，容積率為 3.0。 第六章 工程技術(shù)方案 6.1、工程設(shè)計原則 6.1、總平面布局與功能劃分： 6.1.1、總平面布置原則： a、以全市總體規(guī)劃為設(shè)計依據(jù)。 B、滿足核心區(qū)域現(xiàn)代化商務(wù)、購物、休閑、娛樂功能的“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 13 頁 要求，并結(jié)合實地自然狀況合理布置。 C、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。 D、功能分區(qū)合 理，各區(qū)之間有機結(jié)合，充分利用土地。 6.1.2、總平面布置概述： 根據(jù)功能的需要，本規(guī)劃由一軸、兩街、三塊、七口組成。 a、一軸：是指景觀主軸（道），稱匯金大道。自省藝術(shù)中心南至自強路。城市總體規(guī)劃中，幾個標志性建筑（燕山大酒店、省藝術(shù)中心、省農(nóng)業(yè)銀行），構(gòu)成了一條建筑物實軸，已事實存在。我們規(guī)劃的匯金大道正與總體規(guī)劃吻合，同時為此主軸增加了一個由省藝術(shù)中心到省農(nóng)業(yè)銀行的景觀虛軸，增加了主軸的靈動性，做到了虛實結(jié)合，點線結(jié)合，高低結(jié)合，物景結(jié)合。匯金大道與永安街的交叉口處規(guī)劃了一個休閑廣場，疏林鋪裝與旱噴泉相結(jié)合，為顧客與游人提供一個環(huán)境優(yōu)美的休憩空間。此主軸的兩側(cè)建設(shè)商業(yè)建筑與文化娛樂建筑，格調(diào)優(yōu)雅，從南至北依次過渡。 B、兩街：是指永安街和南小街。此兩街均為商業(yè)街，南小街做成最為高檔的商業(yè)精品街。歐式風格建筑的襯托，使商業(yè)街顯的高貴、氣派、富雍。永安街的綠化點、線、面結(jié)合，既保證了環(huán)境，又避免了單一、呆板，同時又為顧客和游人創(chuàng)造除了駐足、觀賞、休憩場所以外的綠化空間。使人購而不煩，“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 14 頁 游而不累，流連忘返，融購物、休閑、旅游為一體。 C、三塊：是指由南小街、匯金大道、永安步行 街分割成的幾塊集中用地，以建設(shè)高檔精品住宅為主。面向城市白領(lǐng)和區(qū)內(nèi)商戶，形成一種入住于此就是一種身份和地位的象征。 D、七口：是指進入步行街的 7個入口。分別為永安步行街在站前街和中華大街的兩個入口，南小街在裕華路和中山路的兩個入口，省藝術(shù)中心兩側(cè)的兩個入口，以及匯金大道與自強路相交的入口。這 7個入口分別從東西南北四個方向吸引人流。為加強 7口的吸引作用，充分利用自強路、中華大街的城市主干道作用，美化市容市貌，還分別再匯金大道與自強路交叉口建設(shè)金融、保險證券中心，在永安街和站前街交叉處建設(shè)電器商城，在裕 華路和中華大街交叉口處建設(shè)標志性商務(wù)辦公中心。 6.2、建筑設(shè)計： 6.2.1、建筑設(shè)計原則：建筑設(shè)計經(jīng)濟、節(jié)能、適用、兼顧、美觀為原則，建筑設(shè)計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時代特色，又獨樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。 6.2.2建筑風格：采用歐式經(jīng)典與歐式現(xiàn)代風格相結(jié)合的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。 6.2.3新技術(shù)、新材料：大量采用國家推廣的建筑節(jié)能、“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 15 頁 環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個無污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。 6.2.4、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項主要指 標如下：各項主要指標如下： 熱交換站、泵房 100 磚混燃氣調(diào)壓站 100 磚混物業(yè)、居委會 200 磚混公安、儲蓄 100 磚混商服樓 313970 剪力墻商務(wù)樓 273226 剪力墻辦公樓 110676 剪力墻住宅（ 12 層） 120000 異型柱住宅（ 7 層） 138178 磚混合計 9600006.2.5、消防設(shè)計 區(qū)內(nèi)有完善的消防通路，消防車均能到達每棟建筑的房前或屋后，并設(shè)室外消防管網(wǎng)、室外消火栓與市政管網(wǎng)連接。 建筑防火間距均能滿足，多層之間大于 6米，高層之間大于 13米，高層與多層之間大于 9米。 單體內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。 6.3、整體結(jié)構(gòu)設(shè)計 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 16 頁 6.3.1、高層采用框剪結(jié)構(gòu)，柱子縱、橫間距為 8m， 12層住宅為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，計算程序擬采用由中國建筑科學研究院編制的 TBSA軟件計算。多層與 公建部分采用磚混結(jié) 構(gòu)，現(xiàn)澆砼樓板，墻下條形基礎(chǔ)。 6.3.2、抗震設(shè)防烈度為 7度。 6.3.3、設(shè)計主要依據(jù)的現(xiàn)行國家規(guī)范： 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB 50009-2001 混凝土設(shè)計規(guī)范 GBJ10-89 GB50010-2001 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50003-2001 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GBJ11-89 GB50011-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002 高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002 鋼筋砼異型柱框架結(jié)構(gòu) 住宅技術(shù)規(guī)程 DB13(J)36-2002 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 GB50038-94 6.4、給水、消防、排水、 雨水設(shè)計 6.4.1 設(shè)計依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB15-88（ 1997年修訂版） 住宅設(shè)計規(guī)范 GB50096-1999 室外給水設(shè)計規(guī)范 GBJ13-87（ 97年） 室外排水設(shè)計規(guī)范 GBJ14-87（ 97年） “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 17 頁 建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件 6.4.2、 給水 6.4.2.1、 由區(qū)內(nèi)環(huán)狀管網(wǎng)供水至室外消火栓，消防水池，商業(yè)建筑室內(nèi)消火栓，道路 澆灑及綠化等。 6.4.2.2、區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè)施，恒壓自動變頻泵組一套，一定數(shù)量貯水池，自貯水池吸水，加壓至環(huán)狀管網(wǎng)，供區(qū)內(nèi)生活用水。 6.4.2.3、區(qū)內(nèi)給水引入管設(shè)室外水表計算，各用水單位用室內(nèi)水表計量。 本項目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量 10400m3。室外消防用水量 45L/S考慮 , 室內(nèi)消防用水量 35L/S考慮。 6.4.3、消防。見消防篇 6.4.4、排水系統(tǒng) 6.4.4.1、污、廢水分流排放，洗滌廢水經(jīng)處理后經(jīng)過中水處理后用于糞便沖洗水。 6.4.4.2、污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管道 。 6.4.5、雨水系統(tǒng) 場地雨水經(jīng)有組織收集后，排入市政雨水管道。步行街設(shè)連續(xù)式排水溝。 6.5、暖通設(shè)計 .6.5.1 設(shè)計依據(jù) “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 18 頁 本設(shè)計依據(jù)現(xiàn)行采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范以及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。 6.5.2 氣象參數(shù) 氣象參數(shù) 大氣壓： 夏季： 995.7hpa 冬季： 1036.8hpa 冬季采暖計算干球溫度： -8 冬季平均風速： 1.8m/s 冬季風向： N 冬季日照率： 61.6% 最大凍土厚度： 56mm 設(shè)計計算用采暖期天數(shù)： 117天 6.5.3、室內(nèi)供暖系統(tǒng) 住宅采用“熱表到戶，計量 收費”便于管理。高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。 6.5.4、室外熱網(wǎng) 區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機組及循環(huán)水泵，由熱力公司提供蒸汽，通過熱交換機組， 進行汽水交換后，送 出 95-70熱水，供給各用戶 采暖系統(tǒng)內(nèi) 。 6.6、通風與空調(diào)設(shè)計 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 19 頁 6.6.1、衛(wèi)生間設(shè)衛(wèi)生間通風器，通過土建豎井或側(cè)墻百葉進行機械排風、換氣次數(shù)為 10h-1。 6.6.2、地下車庫設(shè)機械排風兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合廣場造型實現(xiàn)高空排放，自然進風換氣次數(shù)為 6h-1。 6.6.3、其余建筑物通風采用自然通風?？照{(diào)由各商家設(shè)分體式或柜式空調(diào)機。 6.7、強電設(shè) 計 6.7.1設(shè)計依據(jù) a、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T16-92 b、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 GB50057-94 c、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 GB50303-2002 d、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB50200-94 e、低壓配電設(shè)計規(guī)范 GB50054-95 f、 10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范 GB50053-94 g、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50053-94 h、住宅設(shè)計規(guī)范 GB50096-1999 I、其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等 6.7.2、供電電源 本項目設(shè)兩座變配電 室，東部和西區(qū)部一座。由市網(wǎng)引10 KV電源以電纜埋地引入。計算總?cè)萘?22030KW。 6.7.3、 配電系統(tǒng) “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 20 頁 6.7.3.1、配電 采用 TN-C-S接地保護系統(tǒng)。 商務(wù)公寓二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動切換。 住宅設(shè)四路電源，戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠程抄表系統(tǒng)。 6.7.3.2、照明 公寓內(nèi)以白熾燈為主，商業(yè)街以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照明，由小區(qū)管理中心采用時鐘自動控制。 6.7.4、建筑物防雷及接地 6.7.4.1、按三類防雷建筑設(shè)計，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。高 層建筑采取防側(cè)擊雷措施。 6.7.4.2、電氣安全保護采用 TN-C-S接地系統(tǒng)，采取接零保護方式。 6.8、弱電設(shè)計 6.8.1、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。 6.8.2、管理中心設(shè)有線電視前端箱，各需求單位采用分配分支方式進入信號分配。 6.8.3、 由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。 6.8.4、 管理中心設(shè) 火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)。 第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 21 頁 7.1、設(shè)計依據(jù) 7.1.1、中華人民共和國國務(wù)院第 253號令建設(shè)項目環(huán)境保護條理 7.1.2、河北省第八界人大常委會公告第 80號河北省建設(shè)項目環(huán)境保護管理條理 7.1.3、環(huán)境影 響評價技術(shù)導則（ HJ/T2.1-2.3-93） 7.1.4、環(huán)境影響評價技術(shù)導則 -非污染生態(tài)影響（ HJ/T19 1997） 7.2、施工期間環(huán)境影響因素 項目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。 7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響：本項目無工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污 染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。 7.4.園林綠化 7.4.1項目定位與環(huán)境設(shè)計 該項目建成后將成為 CBD商務(wù)商貿(mào)中心，其中綠化景觀設(shè)計成為輔助和豐滿項目功能的主要因素。項目綠化景觀設(shè)計主“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 22 頁 要采用“兩軸、兩中心、小組團、點面結(jié)合，立體綠化”的設(shè)計指導思想，形成以商務(wù)商貿(mào)功能為主，旅游觀光為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。 7.4.2、具體布局 a、兩軸：主要是沿藝術(shù)中心向北至自強路一條南北走向的綠化軸，這條軸以中心廣場為分段，北段主要采用條狀綠化，南段將采用水系與綠化結(jié)合的形式；另 一條是永安步行街東西走向綠化軸，這條軸也是采用點片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計思路； b、兩中心：這是項目的核心部分，一個是中央廣場、一個是酒店廣場，兩個廣場面積約 4萬平米，采用點狀與片狀結(jié)合綠化，輔助于盆景裝飾等大型花壇； c、小組團：主要指商住配套區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、金融證券區(qū)等小型組團的綠化，這些綠化充分使用沿街道路、小區(qū)道路、停車位等空間進行點式綠化； d、點面結(jié)合，立體綠化是指整個項目綠化形式，為追求像是多樣化、人性化，突出景觀效果，將采用帶式、點式、片式、堆擺等多種形式，并在部分商業(yè)街采用立 體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。 7.4.3、綠化指數(shù) 7.4.3.1、綠化率：項目綠化率控制在 30%以上； “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 23 頁 7.4.3.2、綠化面積：規(guī)劃綠化面積達 8萬多平米，并配有水系綠化和堆擺綠化等； 7.5、節(jié)能 7.5.1設(shè)計依據(jù) 7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程（ DBJ-2000） 7.5.2.2、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（ GBJ26-95） 7.5.2、 節(jié)能措施 本項目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴；主要動力設(shè)備在滿足功能 的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 第八章 消防 8.1 設(shè)計依據(jù) 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ16-87 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GBJ140-90 8.2 消防給水 設(shè)計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計。 設(shè)計原則：以防為主，防消結(jié)合。 消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 24 頁 8.2.1 消防用水量標準 室風消火栓為 10L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h。 室外消火 栓為 25L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h。 8.2.2 消火栓給水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于 120m。 在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。 第九章 物業(yè)管理 本項目建成投入使用前，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè) 主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。 9.1物管理的內(nèi)容和目標 9.1.1管理內(nèi)容 物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。 9.1.2管理的目標 1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 25 頁 用功能的正常發(fā)揮； 2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。 3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境； 4、 使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。 9.2機構(gòu)設(shè)置與定員 9.2.1機構(gòu)設(shè)置 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。 1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 2、財務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費用等。 3、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。 5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設(shè)備設(shè) 施的日常管理、維護。 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 26 頁 6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。 7、組織機構(gòu)見框圖 經(jīng) 理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 經(jīng) 保 辦 財 工 環(huán) 營 安 公 務(wù) 程 衛(wèi) 部 部 室 室 部 部 9.2.2勞動定員表 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 27 頁 部門 管理人員 員工 合計辦公室 2 4 6經(jīng)營部 2 5 7財務(wù)室 2 3 5工程部 2 10 12保安部 1 10 11環(huán)衛(wèi)部 1 8 9合計 10 40 509.3、物業(yè)公司經(jīng)費來源 9.3.1、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。 9.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。 9.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費。 第十章 項目實施計劃和招標方案 10.1項目 建設(shè)周期規(guī)劃 本項目建設(shè)期 3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段： 1、 項目前期及論證工作 2、 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段 “ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 28 頁 3、 場址清理 4、 土建施工 5、 工程掃尾，竣工驗收 10.2實施進度安排 10.2.1 施進度安排 第 1月 2月 項目前期及論證工作 第 3月 5月 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計、拆遷。 第 3月 5月 場地清理 第 6月 35月 建、安施工 第 41月 工程掃尾，竣工驗收 10.2.2項目實施進度表（附后） 10.3招標方案 10.3.1、依據(jù)中華人民共和國招投標法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定， 確定招標方案。 10.3.2、招標內(nèi)容：本建設(shè)項目的勘察設(shè)計、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。 10.3.3、招標方式：公開招標、邀請招標。 10.3.4、招標基本情況表見附表。 第十一章 投資估算與資金籌措 11.1、編制依據(jù) 11.1.1、 1999年河北省建筑工程概算定額及現(xiàn)行概算指“ XX商貿(mào)城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 29 頁 標。 11.1.2、 1996年河北省安裝工程概算定額及現(xiàn)行概算指標。 11.1.3、 2000年河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設(shè)項目概算其他費用定額。 11.1.4、本項目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù) 數(shù)據(jù)。 11.1.5、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。 11.2、編制辦法及各項費用的確定 11.2.1、建筑工程費按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標）