靈秀山莊3期銷售策劃推廣思路

靈秀山莊 3 期銷售策劃推廣思路 一、總體策略 鑒于對整個京城低密度住宅市場整體分析，靈秀山莊三期工程總體推廣思路主旨將為： 創(chuàng)造“品牌形象”塑造“產(chǎn)品形象”，樹立“北京現(xiàn)代 TOWNHOUSE 新 形象” 。本項目首開區(qū)形象的建設(shè)工作對后期影響至關(guān)重要，所以開發(fā)過程中不能有絲毫閃失，必須做大量的細節(jié)工作，確保各方面的萬無一失后，方可開盤，否則以如此規(guī)模的項目，一炮未響，再做起來將只有降價一招了。 內(nèi)外格局高雅、時尚 ，創(chuàng)造舒適的、現(xiàn)代的、完善的居住氛圍。 包裝立體化 ，有效的廣告實施方案，同時按工程進度和銷售需要配合以價值不等的實質(zhì)利益點，并在相應媒體宣傳，起到聚集人氣，加大客戶到訪量，進而提高成交總額的目的。 由于 本案的居住環(huán)境非到訪不能感受， 因此在銷售過程中，應珍惜每一位到訪的客戶，使其即使由于其它任何方面的原因在未選定此項目的情況下，也能夠使其久縈于心不能忘懷。在其親友表現(xiàn)出購房意向時，也可向其轉(zhuǎn)介，從而達到市場上的購買群對本案良好的口碑傳播效應，因此 現(xiàn)場氛圍的營造非常重要。 最好的與最壞的推銷員不是推銷員自己，而是已經(jīng)購買了產(chǎn)品的客戶。 因為已購買產(chǎn)品的客戶對自己所選擇的商品有直接的發(fā)言權(quán)，而其周邊的親友在購房時 也會尊重并聽取他們的意見，其影響力不是一個陌生的業(yè)務(wù)員所能相比的。所以，在使用各種宣傳方式的時候， 決不能忽視已購房群體的感受 ，而且對這一人群應備加呵護，盡可能的滿足其正當要求， 進而使其成為我們最有效、最廉價的宣傳工具。 準確的將推廣費用投入于各種煤體 ， 開拓新型直銷方式，如舉辦各類購買群專場促銷活動。 樣板區(qū)域的細節(jié)盡善盡美 ，但不可與現(xiàn)實差距過大，以免入住糾紛。而其他各環(huán)節(jié)、場合的氣氛渲染，廣告策劃，媒體投放和促銷活動均以上述各點為原則，組合起來即呈現(xiàn)立體化的宣傳攻勢。 二、營銷策略 在進行銷售工作前，對項目應 有一個細節(jié)運作的問題需要考慮周到， 實質(zhì)上也就是如何適應市場的需要，在可控制的范圍內(nèi)，將各項資源進行最優(yōu)化的配置，然后以最有效的手法，最具吸引力的音、像、詞推向市場。以完成企業(yè)生產(chǎn)的最大認可，獲得良好的市場評價，得到最佳的利潤回報。 人的需求在經(jīng)濟實力逐步增長的情況下分為 5 個階段一種意識：分為安全需求，感覺需求，情感需求，享受需求，自我實現(xiàn)（個性）需求，以及自我保護意識。我們將按照滿足購買群的需求這一原則來為本案制定營銷推廣策略，以國際化的營銷模式在營銷過程中將本案的利潤最大化。 1、產(chǎn)品個性 在強調(diào)個性化 ，實現(xiàn)并展示自我價值的 21 世紀中國，我們將為本案策劃出一種不同以往任一產(chǎn)品的風格，掀起一個“ 全方位享受舒逸空間 ”的購買熱潮并倡導在 物質(zhì)生活極大豐富的同時精神能得到升華和放松。 完美生活 -時代品質(zhì) -個性追求的融合 2、產(chǎn)品內(nèi)涵 每一種產(chǎn)品在競爭激烈的情況下，最終勝者肯定是智慧高人一等，細節(jié)營造運作百密而無一疏的一方。 而成功的產(chǎn)品必將是 把深厚的文化底 蘊、強烈的個性化表現(xiàn)、高尚的生活品位、時尚的生活方式緊密結(jié)合 而創(chuàng)造出來的。 購買群對產(chǎn)品的內(nèi)涵及附加值的重視程度日益加深 ，在交通工具和網(wǎng)絡(luò)化生活的日益完善下， 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)三要素將被淡化，購買群對精神生活和完美品質(zhì)的追求將是本案最好的切入點。 3、導向式宣傳 A、品牌導向 精神、情感的追求： 高品質(zhì)的生活、追求生活情趣、享受健康人生 B、品質(zhì)導向 產(chǎn)品功能為主的需求： 成功人士的品質(zhì)生活、力求完美的服務(wù)系統(tǒng) C、價格導向 產(chǎn)品物超所值的要求： 城市中產(chǎn)階級以上人士、需與其身份相符的生活空間 D、產(chǎn)品個性及唯一性導向 三、項目各方面推廣形象建議 1、真誠服務(wù)形象的確立 北京房地產(chǎn)市場 2000 年就已經(jīng)進入了服務(wù)年，最早是華遠的服務(wù)年，其后是嘉銘園又推出了“三全服務(wù)”，時至今 日， 開發(fā)商是否可以真誠的為客戶服務(wù)已成為產(chǎn)品最重要的附加值。 2、樣板區(qū)建設(shè) 實際上在創(chuàng)造了效益的同時又節(jié)約了成本 節(jié)省了銷售中心的營建費用 為產(chǎn)品的優(yōu)勢進行放大式的細致刻畫，所投入的費用在將來出售后可收回 顯示出開發(fā)商非同一般的實力，增強對本案的信心，促其成交 對于綠化環(huán)境有了一個直觀的了解，可使客戶以小見大，在腦海中繪制出一幅幅的 生活場景，引發(fā)其購買欲望 用實物去攻擊購買群的腦細胞是最具實效的 形成我們對來訪客戶的立體攻勢。耳聽、眼見、口說、手觸、鼻嗅、腳踏、無一樣不 是由未來的生活組成 。 3、景觀示范區(qū)建設(shè) 本案的環(huán)境景觀有著先天的優(yōu)勢，但如僅靠這些來吸引客戶是不夠的，因為和周邊的項目除距離外沒有太大的差異性，因此建議 修飾一個景觀示范區(qū)， 以便我們對客戶進行環(huán)境說明時，能將客戶的五感全部調(diào)動起來，使其有身臨其境的感覺和全面的感受。 4、 安全概念的市場形象確立 現(xiàn)代人購房時除了位置、價格等傳統(tǒng)考慮外， 安全概念也逐漸受到購買群的重視。 因為只有安全能夠保障，才能更好的享受生活帶來的樂趣。鑒于此，從社區(qū)內(nèi)部要將安保系統(tǒng)做到萬無一失。 5、智能化概念的市場形象確立 現(xiàn)代生活已進入網(wǎng)絡(luò)時代， 高品質(zhì)的生 活內(nèi)容中智能化已是衡量標準， 一個預留的寬帶接口早已不能令人滿足。 6、各相關(guān)機構(gòu)的市場形象確立 現(xiàn)代的房地產(chǎn)購買群已告別了感性消費的方式，在選擇產(chǎn)品時總是從理性的角度去考察， 從而多方面審視一件產(chǎn)品，但還是較易落入品牌陷阱。 如開發(fā)商知名度高，則意味著資金實力雄厚；設(shè)計公司國外的總比國內(nèi)強，好象從中可以感受國際潮流；承建商名氣大，就可以保證施工質(zhì)量；物業(yè)公司名氣響，就意味著入住后服務(wù)內(nèi)容的全面等。所以本案應在合作者的選擇方面多考慮品牌效應，這對后期的銷售工作是有幫助的。 四、賣場形象 我們對于此項工作的目的是對 準購買群的視覺神經(jīng)和腦細胞進行直接刺激和追加刺激，使其視覺殘留和印象殘留時間、周期加長。 1、售樓處和樣板間區(qū)域包裝 A、樣板間 做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細節(jié)營造。細致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風格應揚長避短， 突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào)以淡雅自然為主， 家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套， 給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。 B、銷售中心 接待區(qū)：安排專職禮儀小姐接待來訪客戶，要求其自然而不生硬，有禮而不屈膝。 洗腦區(qū)： 應 放置大量與本案相關(guān)的資料，如購房常識，戶型推介 等，使客戶的思維無法逃避。 展示區(qū)： 設(shè)立大屏幕電視墻，循環(huán)播放各種生活場景和本案的各類利好信息。 基于本案占地面積較大，且附屬設(shè)施齊全，所以 模型應大型化、立體化， 使客戶即時可以感受項目的不凡品質(zhì)和恢弘氣質(zhì)，同時 突出環(huán)境優(yōu)勢 。制作多塊 展板，分別表現(xiàn)社區(qū)的整體環(huán)境，局部的園林效果，不同風 格樓體外立面的各角度效果，內(nèi)部戶型推介，裝修標準、建筑材料展示等，各圖片均有人在其中談笑風生，增強真實感。 洽談區(qū)： 對銷售有利的所有信息，如公司大型 Logo，發(fā)展歷程，設(shè)計師介紹，項 目施工周期表，銷售情況一覽圖，社區(qū)美好環(huán)境圖，各戶型和各種建筑材料的優(yōu)點綜述等，使客戶的購買沖動達到高潮，促使其下定成交。并安排按揭和簽約律師，要求其具備各種法律法規(guī)常識，隨時為購買群提供各方面法律的咨詢服務(wù)。 休閑區(qū)： 著重渲染生活品位 ，在區(qū)域內(nèi)設(shè)立水吧，配專職服務(wù)人員；放置閱覽書架，擺放旅游、周邊景點介紹等休閑類雜志；接通外線電話，方便客戶隨時使用；設(shè)立音樂休閑椅，備好各種類型的音樂。此區(qū)域內(nèi)可安排專人的實景示范， 如陶藝制作，家庭生活中生活情趣的演示。 兒童游樂區(qū)， 放少許玩具，拼圖，氣球等即可。 辦公區(qū)： 大部分應為開放式結(jié)構(gòu)，以透明玻璃為隔斷材料，以顯示我們的銷售工作沒有秘密，沒有保留。 談判間： 布置風格應溫馨平和但不可舒適安逸，避免客戶留戀往返?？蓲旆乓恍┟枋雒谰暗脑娫~或油畫 另應配有應急醫(yī)療手段， 以備不時之需。 總之，客戶一旦到訪，就 使客戶無時無刻不處在大量信息的包圍和細致周到的特色服務(wù)氛圍之中，延長對項目的印象保留時間。 2、環(huán)境氛圍 A、圍繞山水為中心主題， 即在售樓處周邊營建與社區(qū)整體規(guī)劃風格融合的園林設(shè)計，使客戶可以以小見大，由局部而幻想到整體。憧憬未來美好的家園和享受到的幽雅環(huán)境。 B、指引系統(tǒng) 在主要交通干線處，如四環(huán)橋、五環(huán)橋、亦莊附近博達路、設(shè)立大型廣告牌，在行至社區(qū)的路程中懸掛引導旗，直至社區(qū)售樓處。 C、入口道路 D、 在售樓中心入口兩旁設(shè)立大型廣告牌，道路鋪設(shè)應采用分色地磚，以鮮明色塊直鋪設(shè)至停車場，然后以另一色系引導至售樓中心。 E、綠植 在本案而言，綠化環(huán)境是主要賣點，而綠化環(huán)境的組成部分中花草樹木必不可少，建議種植四季長青的松柏，將長壽養(yǎng)生的概念孕育其中，再以四季不同時節(jié)盛開的花卉來裝飾銷售中心內(nèi)外，象征本案四季不同的景觀和常年如春的勃勃生機。 F、案旗 僅印上案名及 LOGO 即可， 色彩單一較好，建議采用四方旗面，較三角旗更具聲勢。 G、銷售中心周邊陳設(shè) 簡單健身及兒童娛樂設(shè)施。矗立藝術(shù)雕塑，并設(shè)置音樂噴泉。 3、項目工程形象營造建議 1、項目用地圍墻： 圍墻噴涂突出優(yōu)雅環(huán)境，舒適生活主題，以此為底后，將本案名點綴其上。 2、施工現(xiàn)場需要有動工跡象： 每一個行走其間的人均忙忙碌碌，展現(xiàn)給客戶一片生機盎然，大干快上的景象，制造施工噪音。 3、懸掛標語牌： 如百年大計、安全施工等。 4、銷售形象營造建議 1、銷售員 A 統(tǒng)一著裝： 含衣、鞋、胸牌等 B 統(tǒng)一言行： 言行舉止須體現(xiàn)專業(yè)形象，給客戶以蹋實 穩(wěn)重，誠實可靠的感覺 C 統(tǒng)一培訓： 須達到最基本的職業(yè)道德標準，含敬業(yè)，愛業(yè)，守業(yè)，專業(yè)，銷售技巧應學會適度的換位思考，具備客戶挖潛的技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強方可，掌握完整的銷售流程 D 精神面貌必須良好 E 設(shè)定營銷宣言 F 由于本案的購買群中有相當一部分會是外籍人士或海歸學子， 一般程度的英文對話應是銷售員所掌握的專業(yè)技能之一。 2、銷售工具 A 業(yè)務(wù)手冊 內(nèi)容應包括項目證件，答客問，戶型圖，價格表，項目的軟硬宣傳剪輯，員工守則等所有公開信息。 B 常規(guī)樓書 以大量的項目各方面信息去充實，樓書設(shè)計 風格應典雅，規(guī)格便于攜帶。 C 宣傳單頁 直銷和展會使用，設(shè)計風格應具有強烈的視覺沖擊力為佳，輔以本案的各項重要支持賣點，用語簡單明了，直奔主題。 D 戶型圖紙 以單頁形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標注銷售建筑面積，并在戶型圖上標注出 其他資料，預留出購買該戶型所需的各項費用填寫空間。同時將宣傳標題用語印刷其上，幫助客戶回憶項目優(yōu)勢，便于客戶考慮。 E 光盤、網(wǎng)頁 現(xiàn)代的樓盤自然要用現(xiàn)代的宣傳方式，且其成本如大量制作比一本樓書要便宜的多。 5、物業(yè)形象塑造建議 A、保安： 因本案的準現(xiàn)房模式，物業(yè)的服務(wù)不可能讓客戶立刻感受到 ，所以保安的著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來的物業(yè)形象。所以對其也應進行一定的禮儀培訓。 B、保潔 外形清潔，工作時勤快麻利，精神狀態(tài)飽滿。 C、其他： 停車場等相關(guān)區(qū)域也需保安人員值勤，負責車輛停放和交通疏導。 D、由專人設(shè)計人員的著裝。 E、購買摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡邏。 F、配專門訓練過的騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風凜凜的穿行。 G、每天要求保安在銷售時段內(nèi)進行隊列，健身，格斗等訓練表演。 第三部分 推廣的周期、費用安排 一、媒體效果分析 媒體 電視 報紙 廣播 雜志 戶外 售點 POP DM 網(wǎng)絡(luò) 主 要 特 征 覆蓋面最廣 絕對傳播成本高 傳播速度快 強制性記憶 表現(xiàn)形式靈活多樣 注目度高 視、聽沖擊力強 信任度高 受眾面較寬 信息量大，內(nèi)容詳盡，完整深入傳達復雜訊息 時效性強 受眾選擇性強，訊息接受較深入 反復閱讀信息 宜長期保留 都市受眾集中，高閱讀率 受眾群體固定，素質(zhì)較高 個人化主媒體 一般家庭信息載體 制作、傳播速度快 訊息沖擊力弱 不受時空限制 更改修正及時、簡單 聽眾投入感及穩(wěn)定感弱 傳播成本低 受眾總量大 信息成本較高，受眾群較小 信息詳盡 接觸深 度高 色彩豐富，制作精美 發(fā)行周期長，傳播速度慢 受眾面較窄且選擇性強，品位較高，特質(zhì)顯著 傳閱率高 時效性差 強區(qū)域性媒體 信息單純集中 遠距離接觸 受眾信息接受粗淺 形式固定 視覺沖擊力強，印象深刻 形 式 多樣 視 覺 沖擊力強 信 息 直接，說明性強 受眾可選擇性高 信息傳播高度個人化 廣告競爭環(huán)境單一 成本較高 受眾面極廣 時效性強、傳播速度極快 有 多 種 表 現(xiàn)形式 成本較低 炒作空間大 虛擬性、欺騙性大 強調(diào)新鮮感 本公司將根據(jù)上述分析在隨時監(jiān)視市場動態(tài)的情況下，在不同階段選用相應媒體進行宣傳推廣工作 。 二 、銷售階段戰(zhàn)略劃分及推廣費用安排 一個項目的生命力是隨著項目的進展而逐漸消失的，而銷售進度也同樣隨著各項工作進展的推進而逐步增高。 因本案的具體運作時間未定，所以現(xiàn)在以不定時的方式將銷售分為 6 大階段，各階段的時間長短則按照進度而時間不定，推廣經(jīng)費也根據(jù)各階段性質(zhì)的不同來安排。 在各階段的工作中對競爭對手的了解將是貫穿始終的，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。每一個工作階段后將對上一階段工作進行總結(jié)。 第一階段：準備期 時段設(shè)定：暫定 2004 年 1 月 -2004 年 7 月。 工作目的：將本案各方面資源進行完美配置、包裝后再推向 市場，培養(yǎng)有效客戶，但不進行任何實質(zhì)性銷售。 媒體費用：總體費用的 10% 此階段工作主要為確認項目定位，以此為依據(jù)設(shè)計產(chǎn)品；協(xié)助開發(fā)商開展各項施工、設(shè)計、物業(yè)等相關(guān)單位的招標工作；項目 LOGO 設(shè)計、 VI 延展設(shè)計；售樓處建設(shè)、樣板間施工，并在本階段結(jié)束前投入使用；在內(nèi)部認購開始前聯(lián)系媒體，開始宣傳工作，軟性炒做；人員招聘、崗前專案培訓工作的完成；價格體系的建立，內(nèi)部認購程序的確認；制定內(nèi)部管理制度；戶型面積的確認；協(xié)助開發(fā)商完成各項證照、手續(xù)的辦理；戶外廣告公司、展覽制作公司；樓書及各種宣傳資料的確認和印刷； 進駐售樓處；確認辦公用品及設(shè)備，員工工服等銷售工具的完備；協(xié)助前期按揭手續(xù)協(xié)調(diào)工作，確認銀行、律師樓、保險公司等；確認模型公司；接待客戶；簽定內(nèi)部認購協(xié)議收款手續(xù)的確認；廣告牌位置確認；督促項目營建工作。 第二階段：引導期 時段設(shè)定：內(nèi)部認購期至正式開盤期，時段設(shè)定為 2 個月以內(nèi)。 工作目的：完成初步認購手續(xù)，保護老客戶資源，為后期正式簽約作好準備。 媒體費用：總體費用的 15% 同時協(xié)助開發(fā)商將銷售證辦理完畢；落實房地局辦理備案手續(xù)程序；完善銷售手冊，展開軟性宣傳，建立起初步市場形象；正本合同及補充條款確認； 財務(wù)交接手續(xù)的確認并準備開始實行；與發(fā)展商加強溝通，為后期工作打下扎實的基礎(chǔ)；與廣告公司確認下一階段宣傳工作安排，主題確認；加緊培訓業(yè)務(wù)員，使其對購房、客戶談合同時的心態(tài)把握更加準確，確保高額簽約成功率；與開發(fā)商確認產(chǎn)品的細節(jié)，諸如配套、物業(yè)、產(chǎn)品材質(zhì)、銷售承諾等；警惕周邊新開項目，積極想出對應方針，避免客戶流失；確定物業(yè)公司；準備開盤酒會；購房講座等 第三階段：公開期 時段設(shè)定：開盤期至簽約達到一定數(shù)量時，約為兩個月以內(nèi)。 工作目的：主要為客戶簽約，將內(nèi)部認購期的準客戶轉(zhuǎn)化為業(yè)主。 媒體費用：總體費用的 25% 此時可求量而不求質(zhì)，即降低簽約條件來吸引大量客戶，使項目銷售數(shù)字直線上升，聚集人氣，為將來的口碑傳播打下基礎(chǔ)；同時監(jiān)督客戶辦理各項貸款手續(xù)，加速回款；督導業(yè)務(wù)員簽約；協(xié)助發(fā)展商理順各貸款環(huán)節(jié)；針對客戶簽約時的意見及時調(diào)整方略 第四階段：第一強銷期 時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后的 6 個月內(nèi) 工作目的：用強大的立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，掀起認購狂潮 媒體費用：總體費用的 25% 以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強大的立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已有一定的項目工程形象來 推動銷售。 根據(jù)市場反饋信息，細節(jié)調(diào)整運作思路；老客戶挖潛進一步深入，推出彩虹計劃等促銷手段；參加房展會，以大手筆的投入樹立強勢產(chǎn)品形象；對VI 設(shè)計進行修改，更換廣告牌畫面等，制作項目正式樓書；較大力度的硬性廣告和軟性炒做的投放；在最后階段將銷售中心翻新，在不偏離項目原主題定位的情況下，給予客戶新鮮感，使客戶感受到物業(yè)的不斷完善。 第五階段：持續(xù)期 時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后的 4 個月內(nèi)。 工作目的：挖掘潛在購買群，保持強銷期內(nèi)良好的銷售勢頭。 媒體費用：總體費用的 10% 因已經(jīng)積累起一定的客戶資源，此階段工作 重點為客戶挖潛，廣告投入量可以減少，與老客戶增加溝通，借各種名目舉辦客戶聯(lián)誼活動；綠化、配套設(shè)施全面開工；并且本階段多數(shù)一期工程將封頂，正好借此機會掀起準現(xiàn)房入住、購買放心房的活動，新一輪的熱銷狂潮將被掀起。 第六階段 ：第二強銷期 時段設(shè)定：上一階段結(jié)束后的 7 個月 工作目的：將所有余房銷售一空，協(xié)助物業(yè)辦理入住手續(xù)。 媒體費用：總體費用的 15% 此階段接近或已經(jīng)是入住階段，為打好基礎(chǔ)，應將綠化、配套等設(shè)施 建設(shè)完畢，爭取使業(yè)主在入住的同時便已經(jīng)享受到完善的服務(wù)；同時細研戶型，針對余房展開促銷攻勢；為物業(yè)交接 做好準備工作，盡可能全面的考慮周到，推出類似三全服務(wù)的內(nèi)容（全員、全效、全職） 三、 促銷活動建議 促銷活動是任何銷售行業(yè)的必須手段，通過促銷，可起到聚集人氣，加大客戶到訪量的目的，從而使銷售業(yè)績上升一個層次。下文所列的為部分促銷手段，我們將根據(jù)本案實際情況和銷售進度進行搭配使用，并將隨時按照購買層需求心態(tài)和市場變化來調(diào)整 1、各種促銷活動 A 展會 圍繞主題定位進行展位設(shè)計 B 裝修套餐計劃為客戶提供多種規(guī)格 C 開盤酒會 D 組織客戶活動，包括各種趣味俱樂部，如旅游、登山、越野、健身、舞蹈等 E 購房客戶每家送電 腦，社區(qū)局域網(wǎng)能發(fā)揮最大功效，成為客戶與客戶間、客戶與物業(yè)間最方便的聯(lián)系橋梁。 F 各商業(yè)板塊的巡展，如定期在各大寫字樓進行展示活動，并推出針對性的優(yōu)惠措施。 G 在各種高尚會員俱樂部進行直投，用最直接的方式讓有實力的購買群看到我們，了解我們。 2、讓利促銷計劃 A 低首付購房 B 以抽獎方式贈送家電、轎車、電腦或車位等大宗消費品，其余客戶贈送各種具本案特征的紀念品。 C 贈送各種保險 D 贈物業(yè)管理費，車位費等 E 免購房手續(xù)費 F 配套設(shè)施使用的 VIP 卡 G 彩虹計劃，即直銷計劃 H 裝修設(shè)計咨詢 I 班車接送 J 出租 /轉(zhuǎn)賣服務(wù) K 3 5 年的保修承諾 L 郵寄通訊與客戶加強聯(lián)絡(luò) 鑒于本案的特殊性浩天基業(yè)根據(jù)時間安排將此策劃方案流程體系各細節(jié)詳細說明 一、 外立面設(shè)計、定型 外立面設(shè)計要求外觀個性明顯、美觀大方、結(jié)構(gòu)感強、空間流動性 好、表現(xiàn)的現(xiàn)代感和時尚感強烈、充分突出產(chǎn)品的整體環(huán)境優(yōu)勢和局部外觀空間通透性好的設(shè)計規(guī)劃理念，一般要求外立面三、七組合，有較好的通透性和安全性。四周有綠色植被陪襯、優(yōu)美的環(huán)境設(shè)計能夠更加體現(xiàn)整體規(guī)劃的優(yōu)勢。 外立面選材最好使用石材、敦隍巖或花崗巖外貼面，玻璃幕墻、木制結(jié)構(gòu)和金屬結(jié)構(gòu)結(jié)合使用會 很好的體現(xiàn)現(xiàn)代感、整體通透感和局部造型完美呼應，設(shè)計風格簡約、時尚、局部造型完美流暢。 二、 會所設(shè)計 會所設(shè)計圍繞整體規(guī)劃相互應、根據(jù)園林設(shè)計規(guī)劃和庭院設(shè)計形式的特色，會所設(shè)計充分體現(xiàn)整體的環(huán)境優(yōu)勢、從功能化、實用性諸要素展開。一般要求會所外型美觀大方、有一定程度的創(chuàng)新，具備完善的功能分區(qū)、會所設(shè)計新穎、流動性好、設(shè)計思路清晰。通過對各同類項目會所的調(diào)研情況來看，各同類項目的會所設(shè)計功能化趨勢越來越明顯。會所面積明顯的比以往的、早的同類項目增加了很多 ,功能更加齊全、形式更加多樣化、設(shè)計更加人性化、目前成熟的同類 社區(qū)已經(jīng)逐漸形成。 建議會所功能至少包含以下方面：會客大堂、服務(wù)人員及前臺接待；室內(nèi)游泳池、安全人員及教練；健身房、教練；西式快餐廳、廚師及服務(wù)員；兒童活動室等 建議包含內(nèi)容：兒童戲水池、壁球館、桌球室、棋牌室、按摩間及按摩師等 室外配套包括：露天泳池、網(wǎng)球場 *2、籃球場、旱冰滑板區(qū)、 BBQ區(qū)、寵物寄養(yǎng)區(qū)等 通過以上分析，在現(xiàn)今北京成熟的同類市場上，如無法做到面面俱 到，決不可能在市場中一枝獨秀，長期熱銷。目前會所在整個同類社區(qū)起著非常重要的作用、在會所的外觀設(shè)計和功能化布局方面應加大力度，充分提高。 浩天基 業(yè)經(jīng)過大量的市場分析、用戶調(diào)研，總結(jié)出：一個成熟的同類社區(qū)必須具備完善的會所功能、使會所功能擴大化，充分體現(xiàn)社區(qū)的多元化、惟獨這樣的同類社區(qū)在今后的銷售中才能更加具備競爭力、更具有強勢熱銷的潛力。 三 、售樓處設(shè)計 1、現(xiàn)場售樓處設(shè)計 風格明顯、有創(chuàng)新、有實用性、在整體設(shè)計方面要與整體規(guī)劃相融洽。售樓處設(shè)計最主要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、采光性好、功能劃分齊全、有模型陳設(shè)區(qū)、整體規(guī)劃及介紹電子演示區(qū)、銷售人員活動區(qū)、洽談區(qū)、必要的會議室和景觀設(shè)計展示區(qū)。 針對靈秀山莊的整體規(guī)劃和園林設(shè)計風格、建議售樓處有非常良好的水 系、充分體現(xiàn)靈秀山莊莊重中透露出的秀氣和靈韻，整體設(shè)計寧靜中有種難得的行云流水的感覺、親切的高山流水、和風曉月及巖泉溪流都是很好的環(huán)境點睛之筆。 2、臨時售樓處設(shè)計 臨時售樓處設(shè)計主要是為提前積累客戶、在亦莊博達大廈或中國國際電子商務(wù)大廈一層設(shè)臨時售樓處。應充分滿足銷售各環(huán)節(jié)的功能需要。設(shè)置社區(qū)全景沙盤模型，相應景觀、設(shè)施效果圖。在觀景效果極佳的區(qū)域設(shè)置談判區(qū)。為了營造傳遞我項目時尚現(xiàn)代浪漫高貴的品質(zhì)，室內(nèi)還應設(shè)置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品質(zhì)的專項服務(wù)空間。周末不定期開展現(xiàn)場彈奏鋼琴、玄樂、品酒 /茶等助興 活動，烘托出高雅不俗的銷售氛圍。 四、銷售路線設(shè)計 銷售路線設(shè)計看似簡單實際是非常關(guān)鍵的一個步驟、好的銷售路線設(shè)計可以加深客戶對項目的感受程度、更好的提高銷售業(yè)績、有利于創(chuàng)造良好的銷售外部感受氛圍。 整個銷售路線從涼水河外的主干道通過涼水河橋進入涼水河綠化隔離帶、綠化帶景觀設(shè)計是良好的客戶外在形象感受的最佳途徑，過綠化帶進入小區(qū)入口、道路兩邊大型廣告牌依次順延展開，氣勢恢弘、強烈的視覺沖擊力能夠充分營造一個絕佳的銷售環(huán)境，通過入口廣場是中心水景，售樓處前的中心水景突出體現(xiàn)了項目的靈秀之氣、是一個非常整體的設(shè) 計布局。 五、交房標準及樣板間 /區(qū)風格確定 交房標準是一項比較嚴格的質(zhì)量體系檢驗過程、一般要求不僅有良好的施工質(zhì)量、而且各項指標都必須符合國家、國際各相關(guān)部門鑒定的要求。 環(huán)保、健康、水電暖及空調(diào)、燃氣、排水、裝修、安全等方面都必須符合健康標準。 樣板間風格： 做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細節(jié)營造。細致到一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風格應揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào)以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自 然魅力，并能體會到成就感的味道 。 結(jié)合以上特點：樣板間最好風格明顯、歐式、北美、和式都是非常好的參照。 六、銷售整體賣場及指引系統(tǒng)策劃 銷售整體賣場主要是又銷售主干路線和銷售處、銷售人員和銷售宣傳諸類綜合因素組成的一個這個整體體系、圍繞整個賣場的各個環(huán)節(jié)的準備工序及相關(guān)的銷售氛圍營造設(shè)施。 指引系統(tǒng)主要圍繞整個園區(qū)規(guī)劃、突出明顯的位置、有主路線的道旗、國貿(mào)、機場重要位置區(qū)域的大型擎天柱廣告牌、園區(qū)附近的道路指示牌、橋面周圍的巨型廣告牌、進入園區(qū)的道路兩邊的 POP 廣告、停車場的路牌指示等。有統(tǒng)一的項目名稱、 LOGO、項目宣傳語。主題明顯、有影響力。 七、樣板組團街區(qū)及庭院銷售狀態(tài)策劃 樣板間組團街區(qū)道路綠化平整、綠色植物引植成型、道路寬闊、街區(qū)道路寬闊明亮、燈光效果好、道旗和相關(guān)廣告牌指示明確。綠化和園區(qū)的小品都完整美觀。 庭院設(shè)計風格能充分發(fā)揮道銷售的狀態(tài)中來，整個庭院綠化和布局都已形成完整規(guī)模、庭院裝飾和小品景觀充分到位，綠化中的水系、建筑和整體的園區(qū)功能項吻合。 八、銷售推廣策劃案 以報紙、路牌、雜志、廣播、電視、直銷等軟硬宣傳手段組成強大的立體宣傳攻勢將本案正式推入市場，再用簽約數(shù)字和已有一定的項目工程形象來推動銷售。 根據(jù)市場反饋信息，細節(jié)調(diào)整運作思路；老客戶挖潛進一步深入，推出彩虹計劃等促銷手段；參加房展會，以大手筆的投入樹立強勢產(chǎn)品形象；對 VI 設(shè)計進行修改，更換廣告牌畫面等，制作項目正式樓書；較大力度的硬性廣告和軟性炒做的投放；在最后階段將銷售中心翻新，在不偏離項 目原主題定位的情況下，給予客戶新鮮感，使客戶感受到物業(yè)的不斷完善。 在整個銷售推廣策劃方面、我們會加強組織各項活動來提高整個項目的知名度和美譽度、加深項目在人們心目中的影響、通過良好的口碑效應促成項目的強勢熱銷。 九、景觀、公園設(shè)計 景觀、 公園設(shè)計及風格建議： 結(jié)合整體園林景觀規(guī)劃及建筑設(shè)計風格，主題公園占地不大，主要圍繞隔離帶景觀設(shè)計展開。 經(jīng)過對大量的客戶意見反饋總結(jié)、周邊同類項目調(diào)查及市場供需考證，功能性、實用性的健康活動場所是目前大多數(shù)客戶理想的選擇。圍繞和式園林設(shè)計風格理念，主題公園應是一個親切的、功能化的生活公園。 目前主題公園圍繞隔離帶更多的增加了功能性設(shè)施，通過對地形的自然起伏調(diào)整，網(wǎng)球場、溫泉游泳池、排球場、羽毛球場及更多的體質(zhì)增強健身活動均能夠大量的在戶外進行。公園內(nèi)大量的活動場所圍繞小型湖面依水而建，湖中景觀及林泉、小島 、原生樹林、卵石溪流、成片的青竹構(gòu)成了整個主題公園生動的布局環(huán)境，此外豐富的、完整的園內(nèi)活動設(shè)施是公園的一大主要特色。 在公園一期的服務(wù)性配套上，我們建議，以現(xiàn)場售樓處為初期服務(wù)性組團中心，周邊配套加設(shè)超市、診所及小型品牌店，以增加該服務(wù)性組團的實用性。 售樓處地上面積約為 480 平米，平均、合理的將部分配套設(shè)施擺放其中，將對項目一期銷售起到較佳的作用。 沿此思路，將該地塊用途擴大，勢必將對項目一期的銷售工作，及今 后業(yè)主的生活，起到很大的幫助及提升。 主題公園設(shè)計在追求功能性的同時不斷的凝練素雅、減少人工雕鑿，增加自然野趣，公園綠化部分引進大量的原生植物草本，自然、生動、精致的園區(qū)環(huán)境設(shè)計充分的體現(xiàn)了 人與自然相融的和諧生活狀態(tài)。 浩天基業(yè)通過對項目的了解和對市場的把握，分析總結(jié)出此類公園設(shè)計風格能夠更多的被客戶接受并認同，更好的體現(xiàn)了人文設(shè)計理念，是項目借鑒和備選的良好方案。 十、售樓處裝修方案設(shè)計及確定 售樓處裝修方案要求風格簡潔明快、充分體現(xiàn)項目自身優(yōu)勢、主要由設(shè)計及裝修公司提供整體的裝修方案、結(jié)合銷售公司意見、在有限的空間中表現(xiàn)出非常良好的空間秩序 。結(jié)合整體園林設(shè)計風格、裝修方案圍繞整體規(guī)劃同步啟動。 十一、主入口設(shè)計 在道路主入口處有明顯的大型廣告牌指引、最好有一個大型的擎天柱廣告牌、在售樓中心入口兩旁設(shè)立大型廣告牌，道路鋪設(shè)應采用分色地磚，以鮮明色塊直鋪設(shè)至停車場，然后以另一色系引導至售樓中心 十二、小區(qū)圍墻方案 小區(qū)圍墻要求外觀整體感強、安全性和現(xiàn)代感都要不同程度的表現(xiàn)、在距離居民小區(qū)連接處應該采取 4-6 開、在距離小區(qū)外圍一般建議 3-7開，底部外青磚貼內(nèi)面、配有金屬結(jié)構(gòu)隔柵或金屬圖案。 整個小區(qū)圍墻要求整體美觀大方、有時代感、與整體園區(qū)規(guī)劃相協(xié) 調(diào)。 十三、小區(qū)環(huán)境設(shè)計完成 小區(qū)環(huán)境設(shè)計圍繞整體的園區(qū)規(guī)劃展開、環(huán)境設(shè)計主要是對小區(qū)的 景觀和規(guī)劃設(shè)計、完成要求需要相關(guān)景觀小品、綠化、配套功能設(shè)施、如：網(wǎng)球場、游泳池、壘球場、道路綠化、植物綠化、小區(qū)相關(guān)水系、景觀設(shè)計完成。 十四、樣板間 /區(qū)裝修方案設(shè)計確定 樣板間一般要求裝修成典雅、舒適、時尚、高貴的格調(diào)、有比較多北美、英國皇家、和式、古典、現(xiàn)代、中歐、等風格。做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細節(jié)營造。細致到 一本書的類別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等； 裝飾風格應揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋缺點；色調(diào) 以淡雅自然為主，家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套， 給予客戶回到溫馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。 十五、小區(qū)環(huán)境施工 小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好的施工團隊、還要由良好的施工狀態(tài)。充分保證施工的質(zhì)量和人員的安全。環(huán)境施工圍繞整個園區(qū)規(guī)劃展開。 十六、售樓處施工及裝修完成 售樓處施工是首先要完成的工作之一，前期的銷售團隊主要活動于售樓處、要求在較短的時間內(nèi)完成售樓處的施工、而且售樓處施工質(zhì)量非常關(guān)鍵、是客戶第一眼、 第一印象、高質(zhì)量的施工和裝修是贏得客戶的關(guān)鍵。 十七、售樓處裝修公司招標 售樓處裝修公司招標是非常重要的一個環(huán)節(jié)，良好的高素質(zhì)專業(yè)裝修公司是裝修質(zhì)量的前期保證，在招標過程中要求嚴格的審核裝修公司的資質(zhì)、非常詳細的了解裝修公司的各成功案例。充分和裝修公司良好溝通、 提出富有建設(shè)性的具體可切實操作的裝修方案。 十八、物業(yè)管理形象策劃 A、保安：因本案的準現(xiàn)房模式，物業(yè)的服務(wù)不可能讓客戶立刻感受到，所以保安的著裝、外形、用語、行為舉止代表著未來的物業(yè)形象。所以對其也應進行一定的禮儀培訓。 B、保潔外形清潔，工作時勤 快麻利，精神狀態(tài)飽滿。 C、其他：停車場等相關(guān)區(qū)域也需保安人員值勤，負責車輛停放和交通疏導。 D、由專人設(shè)計人員的著裝。 E、購買摩托車，將其裝飾成警用形象，由保安騎上后定時巡邏。 F、配專門訓練過的騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風凜凜的穿行。 G、每天要求保安在銷售時段內(nèi)進行隊列，健身，格斗等訓練表演。 十九、物業(yè)公司招標 物業(yè)公司招標最好選擇有知名度、有良好口碑的大型國際物業(yè)管理公司來擔任物業(yè)管理顧問、優(yōu)秀的國際跨國物業(yè)管理公司具有良好的、豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，服務(wù)意識強。 在多家實力超強的國際物業(yè)公司中挑選 最適合項目的、最了解項目的物業(yè)管理公司來擔任小區(qū)物業(yè)顧問，承做小區(qū)的物業(yè)工作。 招標前提要求：國內(nèi)排名前 10 名物業(yè)公司，應有涉外服務(wù)、租賃、銷售業(yè)務(wù)，在北京至少已代理服務(wù) 5 個以上的知名樓盤。 人員配置（銷售時期）：銷售現(xiàn)場配專人（項目經(jīng)理）負責協(xié)調(diào)本公司所屬的保潔、保安及工程人員；小區(qū)正式運營、入住后，配合理的保安、保潔、會所工作人員及其它服務(wù)性人員。 服務(wù)內(nèi)容：銷售期間，負責提供售摟處內(nèi)外保結(jié)、保安、停車引導、茶水等服務(wù)；小區(qū)入住后，物業(yè)公司提供會所的各項設(shè)施的服務(wù)人員、社區(qū)內(nèi)的保安、保潔人員，并有償提供 代客租賃等各類事物。 推薦物業(yè)公司：第一太平戴維思、凱萊 建議物業(yè)費收?。?1 美元 /平米 .每月（包含會所費用） 二十、廣告公司招標 目前做房地產(chǎn)的專業(yè)廣告公司比較多、有些廣告公司已經(jīng)經(jīng)歷了多年的地產(chǎn)風云洗禮、有自己獨到的廣告運作模式，但是目前項目的個性越來越突出、這樣要求廣告公司的整體素質(zhì)也越來越高、在廣告公司的招標過程中、我們一般要求具有專業(yè)的地產(chǎn)大型廣告策劃案例、而且具備非常到位廣告運作手法。 廣告公司一般對各媒體及活動有比較好的操作能力，但廣告公司也是一個非常繁雜的多方面協(xié)作的服務(wù)型公司，我們在招標過程 中既要要求廣告公司有國際 4A 的資質(zhì)、而且有專業(yè)的地產(chǎn)廣告運作經(jīng)驗、在多家廣告公司的競標過程中、我們要求客觀、公正的選擇廣告公司，充分提出各項細節(jié)要求、讓各公司有非常好的陳述自身觀點的機會。 廣告公司選擇要求： 廣告公司招標標準：在北京地區(qū)知名度較高，且時有突出表現(xiàn)的，有國際 4A 資質(zhì)、而且有專業(yè)的地產(chǎn)廣告運作經(jīng)驗，具有專業(yè)的地產(chǎn)大型廣告策劃案例、而且具備非常到位地產(chǎn)廣告運作手法。 競標條件： （ 1）專業(yè)廣告公司 (請?zhí)峁┵Y質(zhì)證明 )并提供公司業(yè)務(wù)能力詳表： A、 廣告策劃能力 （提供以往項目策劃書） B、活動組織 能力 （提供以往活動策劃書） C、平面設(shè)計能力 （提供以往業(yè)績平面稿） D、媒體分析能力 （提供以往項目媒介推介書） E、專業(yè)地產(chǎn)策劃人員 （提供策劃及設(shè)計組人員架構(gòu)） F、專業(yè)高水平創(chuàng)意人員 （提供以往作品展示） G、 AE 全程服務(wù)及專業(yè)客戶服務(wù)部門 （提供客服服務(wù)流程表） H、 制作機質(zhì)量保證服務(wù)及專業(yè)制作部門 （提供宣傳品制作流程及合作單位簡介） I、加急設(shè)計制作服務(wù) （提供時效、時間及服務(wù)項目） （ 2）廣告公司義務(wù)： A、可以與甲方進行良好的溝通與工作配合 B、擁有良好的文案撰寫能力 C、擁有良好的 內(nèi)部管理及團對精神 D、具備質(zhì)量保證管理體系 E、具備客戶滿意度管理體系 F、較強的市場調(diào)研能力 G、廣告效果反饋分析能力 （ 3）廣告公司收費構(gòu)成 成本 (媒體 ,制作單位 )+ 策劃 (廣告計劃策略 , 市場分析 , 媒體分析推廣策略活動及包裝策略 )+創(chuàng)意 (文案 +平面 )+稅費 +利潤 二十一、各推廣合作公司招標 在整個項目的推廣過程中、各相關(guān)推廣合作公司的大力支持是非常關(guān)鍵的，在各推廣合作公司的招標過程中要求大家有良好的敬業(yè)精神和專業(yè)的職業(yè)道德觀念，只有大家齊心協(xié)力才能讓一個項目成功展現(xiàn)在大家面前。 1、施工單位： 因 所售項目的施工形象，也在銷售過程中對客戶帶來較大的心理影響，所以，選擇正確的、適合本項目的施工商，也是重點之一。 要求：北京著名的施工甲級單位，以往業(yè)績突出，在消費者心目中地位較高、口碑較好，多次獲得結(jié)構(gòu)長城杯及魯班獎。 推薦施工單位：城建、住總、中建等 2、監(jiān)理公司： 在施工過程中，聲譽較好的監(jiān)理公司，也是促進銷售的一個有利條件。 要求：擁有甲級資質(zhì)、同類施工監(jiān)理資質(zhì)，以及近幾年北京地區(qū)知名項目的監(jiān)理經(jīng)驗、業(yè)績。 3、印刷廠家： A、專業(yè)大型印廠 (最好為合資印廠 ) B、擁有海德堡對開 4 色印刷機 C、使用進 口油墨 D、具備電分 ,出片 ,打樣，裝訂 ,過膜能力 E、具有豐富經(jīng)驗拚版技師 F、免費送貨 G、具備加急能力 H、使用進口高檔紙張 I、具備特種工藝的能力 J、所有工作不得轉(zhuǎn)包 K、裝訂和裁切要電腦操作 4、律師事務(wù)所： 選擇專業(yè)性強，有涉外地產(chǎn)經(jīng)驗的知名事務(wù)所。 二十二、廣告公司確定及接受任務(wù) 廣告公司招標確定后要求在十五天內(nèi)完成各項廣告發(fā)布及投放計劃，圍繞項目自身的特色、制定非常完善的廣告投放計劃和廣告投放分析報告，提交廣告投放方案。 在此過程中圍繞銷售公司意見和信息反饋、及時調(diào)整和修補廣告計劃，只有充分 了解市場反饋意見后，制定的廣告計劃才更加準確。 二十三、發(fā)布公司確定及接受任務(wù) 廣告發(fā)布一般由廣告公司代理發(fā)布，其職責和廣告公司大體相同，個別情況下直接和各媒體單位直接投放廣告、具體操作辦法基本和廣告公司招標程序相同。 二十四、影視公司確定及接受任務(wù) 影視公司招標確定后，一般要求在一個月內(nèi)完成影視策劃方案、 由于影視制作部分要求質(zhì)量非常高、時間周期相對比較長、一般的房地產(chǎn)專題片要求在 15-20 分鐘左右，高清晰度的畫面、專業(yè)的地產(chǎn)角度分析和地道的三維動畫合成是體現(xiàn)一個優(yōu)秀的地產(chǎn)項目全貌的關(guān)鍵。要求影視公司必須了 解全面而且是專業(yè)的地產(chǎn)影視制作公司。 二十五、效果圖公司確定及接受任務(wù) 規(guī)劃單位確定后相關(guān)的效果圖由規(guī)劃單位、景觀設(shè)計公司和建筑設(shè)計單位出圖，效果圖一般也由以上公司來完成出圖。由于效果圖主要圍繞設(shè)計的設(shè)計規(guī)劃和施工圖紙來完成。效果圖公司要求在良好的角度充分的顯示項目的美觀度和建筑的意識美、形態(tài)美和體現(xiàn)在虛擬的空間中完美展示項目未來的景觀。 二十六、物業(yè)公司確定及接受任務(wù) 物業(yè)公司招標確定后要求在較短的時間內(nèi)組織小區(qū)物業(yè)專門負責部門或公司，較快的進駐小區(qū)、進行各項前期管理和服務(wù)工作。 二十七、銷售團隊組建 1、銷售員 A 統(tǒng)一著裝： 含衣、鞋、胸牌等（靈秀企業(yè)形象） B 統(tǒng)一言行： 言行舉止須體現(xiàn)專業(yè)形象，給客戶以蹋實穩(wěn)重，誠實可靠的感覺 C 統(tǒng)一培訓： 須達到最基本的職業(yè)道德標準，含敬業(yè)，愛業(yè)，守業(yè)，專業(yè)，銷售技巧應學會適度的換位思考，具備客戶挖潛的技巧。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強方可，掌握完整的銷售流程 D 精神面貌必須良好 E 設(shè)定營銷宣言 F 由于本案的購買群中有相當一部分會是外籍人士或海歸學子，一般程度的英文對話應是銷售員所掌握的專業(yè)技能之一。 2、銷售經(jīng)理 A、 具備專業(yè)的地產(chǎn)知識 B、 具備豐富的銷售經(jīng)驗 C、 具備優(yōu)秀 的團隊管理經(jīng)驗 D、 具備良好的個人綜合素質(zhì) 二十八、樣板間裝飾策劃 樣板區(qū)域的細節(jié)盡善盡美 ，但不可與現(xiàn)實差距過大，以免入住糾紛。而其他各環(huán)節(jié)、場合的氣氛渲染，廣告策劃，煤體投放和促銷活動均以上述各點為原則，組合起來即呈現(xiàn)立體化的宣傳攻勢。 二十九、售樓處裝飾策劃 售樓處裝飾策劃一般要求售樓處分割、布局合理、采光性好、而且要風格明顯、有較強的個性化和專有的功能分區(qū)。綠化及景觀設(shè)計、裝飾配置、還具備以下的宣傳資料。 A 業(yè)務(wù)手冊 內(nèi)容應包括項目證件，答客問，戶型圖，價格表，項目的軟硬宣傳剪輯，員工守則等所有公開信息。 B 常規(guī)樓書 以大量的項目各方面信息去充實，樓書設(shè)計風格應典雅，規(guī)格便于攜帶。 C 宣傳單頁 直銷和展會使用，設(shè)計風格應具有強烈的視覺沖擊力為佳，輔以本案的各項重要支持賣點，用語簡單明了，直奔主題。 D 戶型圖紙 以單頁形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標注銷售建筑面積，并在戶型圖上標注出其他資料，預留出購買該戶型所需的各項費用填寫空間。同時將宣傳標題用語印刷其上，幫助客戶回憶項目優(yōu)勢，便于客戶考慮。 E 光盤、網(wǎng)站建設(shè)。 三十、平面廣告稿確定 廣告公司確定后一般要求在其工作計劃中有明確的廣告平面制作內(nèi)容，平面廣告一般有報廣 的設(shè)計、樓書的設(shè)計、 LOGO 的設(shè)計、相關(guān)宣傳資料的設(shè)計、道旗和大型戶外廣告的設(shè)計、各細節(jié)的 VI 設(shè)計等。 平面廣告稿有專業(yè)的設(shè)計人員制作完成，相關(guān)部門審核通過！有整體的設(shè)計思路、良好的視覺表現(xiàn)、專業(yè)的設(shè)計制作。 三十一、廣告設(shè)計審核 廣告設(shè)計一般由確定的廣告公司按季度和銷售進度來逐步實施，審核過程一般是由設(shè)計人員設(shè)計完成，設(shè)計總監(jiān)簽字通過，并移交由開發(fā)商或?qū)ｉT的全案代理策劃公司相關(guān)專業(yè)部門審核通過后發(fā)布實施。 三十二、模型制作公司確定及接受任務(wù) 確定模型制作公司一般要求由專業(yè)的、豐富地產(chǎn)模型制作公司來承做項目 的模塊、在北京比較專業(yè)的有：華野、英皇、等一些非常有實力的專業(yè)模型公司。 模型公司確定后要求按照總體規(guī)劃和建筑風格制作項目模型，一般要求在兩個月完成模型制作。 三十三、效果圖公司確定及接受任務(wù) 效果圖制作一般由規(guī)劃單位確定后相關(guān)的效果圖由規(guī)劃單位、景觀設(shè)計公 司和建筑設(shè)計單位出圖，效果圖一般也由以上公司來完成出圖。由于效果圖主要圍繞設(shè)計的設(shè)計規(guī)劃和施工圖紙來完成。效果圖公司要求在良好的角度充分的顯示項目的美觀度和建筑的意識美、形態(tài)美和體現(xiàn)在虛擬的空間中完美展示項目未來的景觀。 三十四、模型制作 模型制作要求任 務(wù)單 一 項目整體及周邊環(huán)境關(guān)系模型： 1 模型比例 1： 1000（據(jù)實際情況待定） 2 模型涉及地域范圍：涉及亦莊、京津唐高速、博達路、四環(huán)、五環(huán)、涼水河 3 沙盤涉及各物業(yè)： 本案、星島嘉園、東晶國際、上海沙龍、一棟洋房、獅城佰儷、境界、青島、鹿鳴苑、金地格林小鎮(zhèn)、大雄城市花園、博達中心、 EDA、資生堂等。 4 風格把握： 強調(diào)本案與周邊自然環(huán)境的融合以及便捷的交通體系、成熟的富人生活圈。 二 項目內(nèi)街區(qū)組團環(huán)境模型： 1 模型比例 1： 250（據(jù)實際情況待定） 2 模型涉及建筑樓座區(qū)域：社區(qū)全貌。 3 風格把握：一期開放戶型外立的準確表現(xiàn)、 整體組團街區(qū)的環(huán)境關(guān)系、鄰里之間的居住關(guān)系以及各戶前庭后 院的生活氛圍的營造。 三 工期要求： 5 月 1 日確定方案， 5 月 25 日前制作完成。 三十五、效果圖制作 根據(jù)平面圖、立面圖、剖面圖、及相關(guān)的規(guī)劃圖紙、施工圖紙來制作效果圖，效果圖要求渲染、制作、建模都非常準確到位。在相關(guān)的 AUTOCAD和 3DMAX、渲染巨匠、圓方室內(nèi)設(shè)計、 MAYA 等相關(guān)軟件的相互配合下整體的表現(xiàn)建筑的藝術(shù)性。 三十六、展覽公司招標確定 展覽公司一般是在項目參加展會或舉行相關(guān)的活動時需要搭建各項活動用的展架、展臺等相關(guān)的配套設(shè)施。展覽 公司要求熟悉項目特點、能夠及時、熟練的完成項目參展的各項輔助工作。 三十七、銷售價格體系制定及確定 銷售價格體系主要圍繞項目自身的建筑標準和市場定位、市場定價體系分析出來的完整的符合市場要求的價格定位。銷售價格包含多方面的因素、一般主要由價格成本、市場贏利、廣告預算、價格落差、成本費用、各相關(guān)消耗、附加值系統(tǒng)和相關(guān)的一些管理費用組成，合理的戰(zhàn)略性的價格定位是項目銷售成敗的關(guān)鍵因素。 三十八、樣板間 /區(qū)庭院及街道綠化 樣板間、樣板區(qū)和街道綠化、 做出實樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細節(jié)營造。細致到一本書的類 別、擺放；一瓶酒的品牌，色澤等等；裝飾風格應揚長避短，突出優(yōu)點而掩蓋 缺點；色調(diào)以淡雅自然為主， 家居配飾不求奢華但求真實而不失格調(diào)，雍容華貴而不落俗套，給予客戶回到溫 馨的家，真正享受大自然魅力，并能體會到成就感的味道。樣板間要求有綠色植物和相應的水系。良好的空間流動性和各色植物之間相互應，效果非常好。 三十九、售樓處進駐前布置 售樓處所需物品清單 1、 班車 2、 銷售展示電腦 1 臺，作為對外銷控顯示，電腦配置要求至少為 P4、128K 以上內(nèi)存、 15液晶顯示、有 MODEM 可以上網(wǎng) 3、 直線電話 8 部，其中四部需為號碼相連，并具有 來電顯示功能，作為熱線電話，在其余四部中至少有 1 部需具有國內(nèi)長途功能 4、 做背景音樂用音響 1 套 5、 演示用背投及播放設(shè)備一套 6、 飲水機 3 臺 7、 保險柜 1 臺 8、 點、驗鈔機 1 臺 9、 打卡機 1 臺 10、 碎紙機 1 臺 11、 辦公桌椅：帶抽屜桌子（ 4 張），其中銷售總監(jiān)一張、總監(jiān)助理、副總監(jiān)、內(nèi)勤各一張，可放電腦；普通辦公桌（ 6 張）；椅子 14 把 (暫定 )，其中 4 把高檔，其余中檔，帶滾輪，可升降。 12、 文件柜 4 個（帶抽屜，可鎖） 13、 檔案柜 4 個 14、 衣柜 2 組，可鎖 15、 會議桌 1 個（不低于 10 人） 16、 電腦桌椅一套（放置大廳展示電腦使用） 17、 律師用辦公桌椅 1 套 18、 資料架 4 組 19、 談判桌 5 張，每張配椅子 4 把 20、 沙發(fā)及茶幾不少于 3 組 21、 接待臺 1 個，接待椅 2 個 22、 吧臺 1 個，吧椅 5 個，酒柜 1 套，冰箱 1 個，酒具、茶具、咖啡具各 2 套、煙灰缸、紙杯若干 23、 擦鞋機 1 臺 24、 干手機 2 臺 25、 雨傘架 1 組 26、 綠植若干 四十、樣