09年大連別墅市場

別墅市場研究 大連市別墅市場研究 大連地區(qū)別墅項目自 06年開始，成交量遠(yuǎn)低供應(yīng)量，幵且成交增速慢于供應(yīng)增速，成交價栺逐年遞增。 住宅市場研究 /別墅 供需 9 5 1 3 . 31 2 6 0 0 . 61 5 5 0 3 . 60200400600800100006 07 08套0 . 05 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 5 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 0供應(yīng) 成交 均價（元） 市場現(xiàn)狀，整體供過于求。 供應(yīng)逐年增長，尤其 08年增幅較大，同比 07年增長近 2倍。 隨著供應(yīng)的逐年增長，成交也以較快的幅度增長， 06-07年平均每年以同比 150%以上的速度遞增。 根據(jù)自 06至 08年三年別墅成交情況來看，聯(lián)排類產(chǎn)品成交是最好的產(chǎn)品。 獨棟類產(chǎn)品在政策限制下成為稀缺產(chǎn)品，成交也相對較好，但其成交中 300平方米以內(nèi)的小獨棟產(chǎn)品占比重較大。 各類型產(chǎn)品中聯(lián)排類產(chǎn)品不雙拼產(chǎn)品成交價栺接近， 但雙拼類產(chǎn)品由于市場供應(yīng)較少，導(dǎo)致成交量也相對較少。 *數(shù)據(jù)來源：易居（中國）市調(diào)數(shù)據(jù)庫（ 2008.8） 979815436 13734 14147050100150200250300疊加 獨棟 聯(lián)排 雙拼05000100001500020000成交（套） 均價（套）06-08大連別墅市場供求 住宅市場研究 /別墅 分布 大連目前活躍別墅項目大部分沿南側(cè)海岸線分布，絕大部分以海景資源作為賣點，休閑度假是大部分別墅項目選擇的主題，核心區(qū)別墅“市中心的豪宅”是其主要賣點之一。 在售 形象 大連別墅項目位置分布 住宅市場研究 /別墅 分布 大連別墅項目價格分布 15000 13000 約 30000 9000 23000 9000 15000 金州區(qū)低端別墅，建筑形態(tài)為疊拼 旅游度假主題聯(lián)排為主雙拼為輔，獨棟補充 山海主題 50%聯(lián)排 30%主雙拼疊加 旅游養(yǎng)老主題聯(lián)排為主雙拼為輔，獨棟補充 山海景觀私屬海灘藍(lán)灣小獨棟 經(jīng)濟(jì)類別墅聯(lián)排為主疊加為輔 城市中心豪華居所，聯(lián)排為主，少量雙拼獨棟 大部分活躍別墅集中分布于南部海岸，及中心主城且價栺較高 遠(yuǎn)郊別墅多以養(yǎng)老度假為主題，其中開發(fā)區(qū)金石灘（ AAAAA風(fēng)景區(qū)）區(qū)域內(nèi)價栺較高 北部沿海基本無別墅分布 21 總價 面積 200 400 600 800 200 250 300 350 1000 1200 400 450 500 1000 14 項目名稱 產(chǎn)品 面積區(qū)間 成交總價 托斯卡納 獨棟（ 1） 雙拼（ 2）聯(lián)排（ 3） 450 305-312 263-266 1400 1074 768 卡納意鄉(xiāng) 雙頻（ 4）疊加（ 5） 192-246 203-257 500 360 星海灣壹號 雙頻（ 6） 聯(lián)排（ 7） 519 420-430 3400 2700 大華 御庭 聯(lián)排（ 8） 170-264 280 溪之谷 聯(lián)排（ 9） 200-225 325 中海 華庭 聯(lián)排（ 10） 189-240 355 優(yōu)山美地 獨棟（ 11） 雙拼（ 12）聯(lián)排（ 13） 494-705 533-544 310-452 1056 764 410 紅堡 獨棟（ 14） 雙拼（ 15）聯(lián)排（ 16） 514 285-308 225-294 1150 417 380 紅星海 世界觀 獨棟（ 17）雙拼（ 18）聯(lián)排（ 19） 疊加（ 20） 460-1007 310-488 278-348 192-219 1250 700 388 245 萊茵海岸 疊加（ 21） 228-331 249 藍(lán)灣 獨棟（ 22） 170-260 550 江山帝景 聯(lián)排（ 23） 195-201 245 3000 聯(lián)排 雙拼 獨棟 17 5 11 3 2 1 雙拼 產(chǎn)品面積及價格區(qū)域差異化較大，產(chǎn)品主要分布于中山區(qū)及開發(fā)區(qū)。 獨棟 產(chǎn)品的面積基本在 450平米以上，總價高于 1000萬 (藍(lán)灣小獨棟面積集中在 170-260平米，總價 550萬左右，銷售情況較好 )。 大連別墅市場產(chǎn)品形成初步細(xì)分，聯(lián)排別墅為市場主流產(chǎn)品，面積集中在 220-270平米 疊加 22 7 8 9 10 13 16 19 23 4 6 12 15 18 20 聯(lián)排 產(chǎn)品的面積主要集中在 220-270平米，總價集中于 250-380萬。 住宅市場研究 /別墅 產(chǎn)品 住宅市場研究 /別墅相關(guān)項目信息 區(qū)域 項目名稱 開盤時間 總供應(yīng) （套） 去化率 成交均價（元 / ） 中山區(qū) 萬隆 托斯卡納 2008-7-8 106 約 80% 非獨棟 24000； 獨棟 44000 卡納意鄉(xiāng) 2007-11-17 62 約 15% 18000 沙河口區(qū) 星海灣壹號 2008-9-10 10 約 70% 55000 大華 御庭 2008-10-10 117 約 12% 15300 甘井子區(qū) 萬科 溪之谷 2007-8-25 52 約 70% 15000 中海 華庭 2008-9-27 62 約 20% 15600 開發(fā)區(qū)金石灘 東方 優(yōu)山美地 2008-9-28 63 約 20% 12000 紅堡 未開盤已銷售 81 約 15% 18000 開發(fā)區(qū) 紅星海 世界觀 2008-11-29 151 約 35% 非獨棟 12700； 獨棟 20000 金州區(qū) 萊茵海岸 2008-4-27 24 約 38% 9000 旅順口區(qū) 藍(lán)灣 2007-9-17 178 近 90% 21600 合生江山帝景 2008-8-23 112 約 30% 9000 住宅市場研究 /別墅 重要成交別墅特征 藍(lán) 灣 萬隆 托斯卡納 紅星海 世界觀 美式風(fēng)栺 300平米以下小獨棟，總價低，現(xiàn)房銷售，有私屬海灘 托斯卡納風(fēng)栺 成交主要為聯(lián)排，區(qū)位條件絕佳，市中心豪宅 托斯卡納風(fēng)栺 成交主要為聯(lián)排，雙拼供應(yīng) 30套成交 11套，品牌開發(fā)商，超級大盤自然資源優(yōu)越 住宅市場研究 /別墅 未來市場 20萬以上 35萬以上 大連未來別墅市場，僅紅星海世界觀與小平島兩個項目供應(yīng)總量便將接近 60萬 在未來市場供應(yīng)量依舊較大，現(xiàn)在存量較多的情況下只有 高品質(zhì)高性價比 的項目才能勝出 小 平 島 紅 星 海 供需逐年大幅增長，但整體仍是供大于求。 別墅市場以聯(lián)排為主，獨棟，尤其是小面積獨棟別墅稀缺。 大連別墅項目多分布于南部沿海，另有一部分分布于擁有山水資源的內(nèi)陸； 未來小平島和紅星海有大量別墅供應(yīng)。前者以小獨棟為主，后者以連排為主。 外來購房者為別墅的主要客源，其中東北三省所占比例最大； 上一輪投資落戶政策給大連帶來了相當(dāng)數(shù)量的高端別墅消化人群，這部分人群成為本地別墅客源的重要組成部分。 根據(jù)深圳經(jīng)驗，其市場調(diào)整期是從外圍低端市場率先開始，蔓延到高端市場有一個滯后效應(yīng)，大連目前正處于外圍低端市場調(diào)整時期，部分高端項目也出現(xiàn)折扣，因此盡管 08年成交較多，本項目的別