武漢市江漢區(qū)中電尊榮國際項目可行性論證報告_83頁_2008年

武漢市江漢區(qū)中電尊榮國際 項目 可 行 性 論 證 報 告 天虹商場拓展部 二零零八年 十 月 目 錄 第一部分：城市概況 . 1 一、基本情況 . 1 （一）地理位置 . 1 （二）面積人口 . 1 （三）行政區(qū)劃 . 2 （四）交通條件 . 3 （五）區(qū)域性質(zhì) . 4 二、經(jīng)濟環(huán)境 . 4 （一）武漢主要指標分析 . 4 （二）武漢“三鎮(zhèn)”指標對比 . 8 （三）武漢與中部省會城市指標對比 . 8 （四）武漢與天虹已開店異地城市指標對比 . 9 三、城市規(guī)劃 . 9 （一）中部崛起戰(zhàn)略 . 9 （二）“兩型社會”試驗區(qū) . 10 （三）城市總體規(guī)劃 . 10 （四）地鐵規(guī)劃 . 12 四、戰(zhàn)略地位 . 13 第二部分：商業(yè)分析 . 14 一、商業(yè)發(fā)展歷程 . 14 二、主要大型零售企業(yè)概況 . 14 （一）本土企業(yè) . 14 （二）外來企業(yè) . 17 （三）企業(yè)競爭 . 18 （四）銷售業(yè)績 . 20 三、商業(yè)格局 . 21 四、商業(yè)圈分析 . 22 五、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 . 25 第三部分：選址條件 . 25 一、項目概況 . 25 二、交通環(huán)境 . 26 （一）小車行駛路線 . 27 （二）公交站點及線 路 . 27 （三）人車流量 . 28 三、租金調(diào)查 . 29 （一）周邊商鋪租金 . 29 （二）大型商業(yè)物業(yè)租金 . 29 （三）餐飲類租金 . 30 四、競爭環(huán)境 . 30 （一）關(guān)鍵競爭對手 . 30 （二）潛在競爭對手 . 32 五、招商難易度評估 . 32 （一）品牌重復度 . 32 （二）招商人員訪談 . 36 六、項目銷售額預測 . 37 七、項目優(yōu)劣勢分析 . 39 第四部分：戰(zhàn)略布局 . 40 第五部分：結(jié)論 . 41 附件：武漢市大型商業(yè)網(wǎng)點基本情況 . 42 第 1 頁 共 80 頁 第一部分：城市概況 一、基 本情況 （一）地理位置 武漢位于 中國 腹地中心、南北分界線 長江的中游、長江與漢江交匯處。 武漢與天虹已開 店、 待開店區(qū)域代表城市區(qū)位關(guān)系圖 武漢區(qū)位優(yōu)勢明顯， 與鄰省的長沙、南昌、合肥鐵路交通距離約 360 公里；與鄭州鐵路交通距離約 530 公里；與杭州航空距離約 650 公里、鐵路交通距離約 1000 公里；與廣州航空 距離約 870 公里、鐵路交通距離 約 1060 公里 ； 與成都航空距離約 1040 公里、鐵路交通距離約 1370 公里。 （二）面積人口 武漢 屬全國特大城市，土地 總 面積 8494 平方公里 。 2007 年 年末 常住人口 891 萬，戶籍人口 829 萬 ，其中城區(qū)面積 3963.5 平方公里， 常住人口 560 萬， 戶籍 人口 478 萬。 2007 年主要直轄市與 副省級城市 人口列表 城市名稱 級 別 直屬單位 全市 常住 人口 全市戶籍人口 市區(qū)總?cè)丝?重慶 直轄市 中央 2816 萬 955 萬 北京 直轄市 中央 1633 萬 1213 萬 996.7 萬 （常?。?杭州 副省級 浙江 786.2 萬 672.4 萬 418.2 萬 成都 副省級 四川 1258 萬 1112.3 萬 497.2 萬 第 2 頁 共 80 頁 青島 副省級 山東 757.99 萬 277.6 萬 天津 直轄市 中央 1115 萬 959.1 萬 西安 副省級 陜西 830.5 萬 764.3 萬 535.2 萬 寧波 副省級 浙江 891 萬 564.6 萬 215.3 萬 武漢 副省級 湖北 891 萬 828.8 萬 559.9 萬（常住） 濟南 副省級 山東 720.5 萬 604.9 萬 351.1 萬 廣州 副省級 廣東 1004.6 萬 623.2 萬 南京 副省級 江蘇 741.3 萬 617.2 萬 524.6 萬 上海 直轄市 中央 1858 萬 1378.9 萬 深圳 副省級 廣東 861.6 萬 212.4 萬 廈門 副省級 福建 243 萬 167.2 萬 備注：人口數(shù)據(jù)來源于各城市 2007 年統(tǒng)計公報。 （三）行政區(qū)劃 武漢 現(xiàn) 轄 13 區(qū)、 3 個國家級開發(fā)區(qū) ，其中主 城區(qū) 俗稱漢口、漢陽、武昌“三鎮(zhèn)”，轄 江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山 、 青山 七區(qū) 。 為便于閱讀，下文簡要介紹“三鎮(zhèn)”發(fā)展的歷史、由來與現(xiàn)狀特征。 武漢行政區(qū)劃 由于河道的天然阻隔，武漢形成三個相對獨立的地域空間。 第 3 頁 共 80 頁 “武昌”之名始于東漢末三國初，孫權(quán)為與劉備奪荊州，于公元 221 年 將 都城從建業(yè)（今南京）遷至鄂縣，并更名 “ 武昌 ” ，取“以武治國而昌”之意 。目前省委省政府、主要重點高校及大部分高新技術(shù)企業(yè)均位于“武昌”。 “漢陽”之名始于 隋朝 ，古時“漢陽”位于漢水之北， 公元 606 年 改“漢津” 為 “ 漢陽 ” ， 取“山南水北為陽” 之意。清代以前，“漢陽”一直是長江中游重要的商船集散地，商貿(mào)與手工業(yè)發(fā)達，清末洋務運動時期，“漢陽”成為清政府重要的工業(yè)重鎮(zhèn)，全國大部分兵艦、炮彈、火藥、機車均產(chǎn)于“漢陽”，時至今日，“漢陽”依然以發(fā)展工業(yè)為主，城市建設(shè)相對落后，漢水后來改道，但“漢陽”之名一直沿用至今。 “漢口”始于 明代成化年間 ，漢水改道后，“漢口 ”與“漢陽”獨立開來，“漢口”迅速成為新興商埠，名聲與發(fā)展速度遠超“ 武昌 ”、“漢陽”。明末清初，“漢口”與河南朱仙鎮(zhèn)、廣東佛山鎮(zhèn)、江西景德鎮(zhèn)并稱全國四大名鎮(zhèn) 。 目前，“ 漢口 ”的武漢港已成為國內(nèi)內(nèi)河最大 港口 ，“漢口”也發(fā)展成為武漢商業(yè)集中度與商業(yè)活躍度最高的區(qū)域。 1927 年初，汪精衛(wèi) 國民政府將 “ 武昌 ” 與 “ 漢口 ” (轄 “ 漢陽 ” 縣 )兩市合并作為首都，定名 武漢 。 （四）交通 條件 公路： 武漢擁有 連接南北的公路交通網(wǎng)絡(luò) 。國道 107、 316、 318、 106 貫通 武漢，京珠、滬蓉、漢十 、 宜黃 等 高速公路 在 武漢 交匯 ，可 通往南京、合 肥、長沙、鄭州 等周邊城市。 鐵路： 武漢位于京廣鐵路、漢丹鐵路、長荊鐵路、武九鐵路、武麻鐵路交匯處 ， 是全國重要的鐵路樞紐 。武漢設(shè) 有全國 18 個鐵路局（集團）之一的武漢鐵路局 ，火車站有 武昌火車站、漢口火車站和在建的武漢火車站 ，正建的武漢至廣州、武漢至上海高速鐵路 將于 2010 年年內(nèi) 通車 ，屆時武漢至合肥僅需 2 小 時， 至廣州僅需 4 小時，至 上海僅 需 6 小時。 航空： 武漢天河 國際 機場 是 中部六省 客運量 最大的航空港。 水路： 武漢位于長江與漢江交匯處，水運便利， 武漢港 是 國內(nèi)最大的內(nèi)陸港 ，上游至重慶、下游至上海 ，貨輪、 定班客輪往返 頻繁 。 軌道： 2004 年武漢輕軌 1 號線通車，武漢成為繼北京、天津、上海、廣州、深圳、南京之后國內(nèi)第 7、中部最早擁有軌道交通的城市 。 目前在建的線路有地鐵 2 號線及 4號線一期工程預計 2010 年建成通車。 此外，橫穿長江的水底隧道將于 2008 年年底通車。 第 4 頁 共 80 頁 （五）區(qū)域性質(zhì) 武漢是湖北省省會，華中地區(qū)經(jīng)濟、科技、教育 與 文化中心 。 科教基地： 武漢是國家重要的科教基地，科教綜合實力居全國大城市第三位。擁有各類高校 52 所 ， 70 萬在校大學生 ； 各類科研機構(gòu) 106 所，國家實驗室 1 個，國家級重點實驗室 13 個 ；“ 中國光谷 ” 所在地武漢東湖 經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū) 是 國內(nèi) 第二大智力密集區(qū)，在光 電 通訊、 生物工程、激光、微電子技術(shù)和新型材料等領(lǐng)域科技開發(fā)實力處于 國內(nèi) 領(lǐng)先地位 。 工業(yè)基地： 武漢是 國內(nèi) 重要的工業(yè)基地。 擁有 鋼鐵、汽車及機械裝備、電子信息 、石油化工、環(huán)保、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷十大主導產(chǎn)業(yè) 。 文化旅游：武漢 是 “ 歷史文化名城 ” ， 自然人文景觀豐富， 楚文化底蘊深厚。 代表性景點 有 黃鶴樓 、 國家級東湖風景區(qū) 、 歸元禪寺 、 古琴臺 、 辛亥首義軍政府地址等。 武漢地理區(qū)位優(yōu)勢明顯 、 外部交通環(huán)境優(yōu)越 ， 人力資源豐富 、 文化底蘊深厚，人口總量大 、 城市 經(jīng)濟發(fā)展 基礎(chǔ)雄厚。進駐武漢市場可銜接南北、承接東西，有助于推動我司在全國的戰(zhàn)略布局。 二、經(jīng)濟環(huán)境 備注：本章節(jié) 引用 數(shù)據(jù)均來源于各 市、區(qū)歷年 統(tǒng)計年鑒與統(tǒng)計公報 （一）武漢主要指標分析 1、人口年齡結(jié)構(gòu) 2007 年武漢市戶籍人口年齡結(jié)構(gòu) 年 齡 0-17 歲 18-34 歲 35-59 歲 60 歲以上 合 計 人口數(shù)量 123.4 萬 279.2 萬 315.9 萬 109.7 萬 828.8 萬 百分比 14.90% 33.70% 38.10% 13.20% 100% 武漢擁有 大量年輕消費群體， 18 34 歲的年輕人口 279.2 萬，約占全部總?cè)丝诘?3.7%，平均每三個武漢人中，即有一個年輕人。在年輕人群中， 70 萬的在校大學生是一個獨特的消費群體。大學生追求時尚，消費意識超前，消費觀念易于引導，其消費需求將成為未來家庭消費的風向標。武漢年輕消費群體市場發(fā)展?jié)摿^大。 2、 地區(qū) 生產(chǎn)總值 2001 年 2007 年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值與人均地區(qū)生產(chǎn)總值 指標名稱 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 地區(qū) 生產(chǎn)總值（億元） 1335.4 1467.8 1622.2 1882.2 2238.2 2590.8 3141.9 同期增長 10.7% 9.9% 10.5% 16.0% 18.9% 15.8% 21.3% 第 5 頁 共 80 頁 人均地區(qū) 生產(chǎn)總值（元） 16515 17971 19569 23148 26279 29899 35500 同期增長 9.5% 8.8% 8.9% 18.3% 13.5% 13.8% 18.7% 05001000150020002500300035002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 同期增長05000100001500020000250003000035000400001 2 3 4 5 6 70 . 0 %4 . 0 %8 . 0 %1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元） 同期增長過去五年，武漢經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展。生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值持續(xù)快速增長，其中 2007 年國民生產(chǎn)總值基本實現(xiàn)比 2003 年翻一番，人均國民生產(chǎn)總值比 2002 年翻一番。 武漢市“十一五”規(guī)劃 指出，到 2010 年，生產(chǎn)總值將達到 4200 億元，人均生產(chǎn)總值突破 5000 美元。 3、社會消費品零售總額 2001 年 2007 年武漢社會消費品零售總額與人均社會消費品零售總額 指標名稱 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 社會消費品零售總額（億元） 711.2 798.6 885.7 996.2 1128.6 1293.3 1518.3 同期增長 13.1% 12.3% 10.9% 12.5% 13.3% 14.6% 17.4% 年末戶籍人口（萬） 758.2 768.1 781.2 785.9 801.4 818.8 828.8 人均社會消費品零售總額（元） 9380.1 10397.1 11337.7 12675.9 14082.9 15795.1 18332.5 同期增長 11.8% 10.8% 9.0% 11.8% 11.1% 12.2% 16.1% 020040060080010001200140016002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %社會消費品零售總額（億元） 同期增長0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 01 4 0 0 0 . 01 6 0 0 0 . 01 8 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 01 2 3 4 5 6 70 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %人均社會消費品零售總額（元） 同期增長2003 年以來，武漢社會消費品零售總額與人均社會消費品零售總額一直處于穩(wěn)步上升階段。 2007 年社會消費品零售總額基本實現(xiàn)比 2002 年翻一番，人均社會消費品零售第 6 頁 共 80 頁 總額基本實現(xiàn)比 2001 年翻一番。 武漢市“十一五”規(guī)劃指出，到 2010 年，社會消費品零售總額將達到 1900 億元，未來三年，武漢每年將有約 150 億元的社會消費品零售總額增值，消費品市場發(fā)展前景樂觀。 2007 年武漢市社會消費品零售總額分類構(gòu)成 指 標 2007 年（億元） 同期增長 社會消費品零售總額 1518.3 17.4% 1、按行業(yè)分： 批發(fā)零售業(yè) 1278.2 18.8% 其中限額以上 531.6 27.3% 住宿餐飲業(yè) 201.2 13.6% 其他 38.9 -4.0% 2、限額以上批發(fā)零售業(yè)按業(yè)態(tài)分： 百貨 133.7 20.6% 超市 162.1 16.9% 專業(yè)店 133.4 14.1% 專賣店 87.2 134.2% 便利店 15.3 20.3% 由上表可以看出， 超市市場規(guī)模最大，百貨、專業(yè)店其次；專賣店增速最快，百貨其次，但百貨增速依然超過社會消費零售總額的增長，市場發(fā)展前景樂觀。 4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費 性 支出 2001 年 2007 年武漢城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入與消費性支出 指標名稱 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7305.0 7820.3 8524.6 9564.1 10849.7 12359.9 14357.6 同期增長 8.1% 7.1% 9.0% 12.2% 13.4% 13.9% 16.2% 城鎮(zhèn)居民人均消費 性 支出（元） 6342.2 6833.4 7251.4 7792.6 8234.5 9182.0 10600.0 同期增長 4.4% 7.7% 6.1% 7.5% 5.7% 11.5% 15.4% 02000400060008000100001200014000160002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民人均消費支出（元）收入同期增長 支出同期增長第 7 頁 共 80 頁 伴隨經(jīng)濟的快速 增長 ，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與支出持續(xù) 增長。 自 2003年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持 9%以上的年增長速度，且增幅不斷上升，人均可支配收入的增長進一步推動社會消費品零售總額的增長，消費品市場發(fā)展前景樂觀。 5、城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu) 2002 年 2007 年武漢城鎮(zhèn)居民八大類支出 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 消費支出 ： 569.45 604.28 649.39 686.21 765.18 883.33 食品 218.68 245.54 265.94 265.96 296.94 363.86 衣著 53.31 63.14 68.12 77.65 86.38 95.13 居住 68.35 69.01 66.33 76.31 86.18 93.29 家庭設(shè)備用品及服務 39.57 32.14 28.2 36.67 36.88 57.63 醫(yī)療保健 39.11 45.93 58.52 62.81 64.35 64.24 交通和通訊 57.34 60.50 62.16 63.83 82.57 83.96 教育文化娛樂服務 80.12 73.75 83.27 85.10 93.79 104.86 雜項 商品及服務 12.97 14.27 16 85 17.88 18.09 20.36 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 38.4% 40.6% 41.0% 38.8% 38.8% 41.2% 3 8 . 4 % 4 0 . 6 % 4 1 . 0 % 3 8 . 8 % 3 8 . 8 % 4 1 . 2 %9 . 4 %1 0 . 4 % 1 0 . 5 % 1 1 . 3 % 1 1 . 3 % 1 0 . 8 %1 2 . 0 %1 1 . 4 % 1 0 . 2 % 1 1 . 1 % 1 1 . 3 % 1 0 . 6 %6 . 9 %5 . 3 % 4 . 3 % 5 . 3 %4 . 8 %6 . 5 %6 . 9 % 7 . 6 % 9 . 0 % 9 . 2 % 8 . 4 %7 . 3 %1 0 . 1 %1 0 . 0 % 9 . 6 % 9 . 3 % 1 0 . 8 % 9 . 5 %1 4 . 1 % 1 2 . 2 % 1 2 . 8 % 1 2 . 4 % 1 2 . 3 % 1 1 . 9 %2 . 3 % 2 . 4 % 2 . 6 % 2 . 6 % 2 . 4 % 2 . 3 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年食品 衣著 居住家庭設(shè)備用品及服務 醫(yī)療保健 交通和通訊教育文化娛樂服務 雜項商品及服務隨著武漢城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高， 居民 消費能力 相應 提升， 居民對生活品質(zhì)的要求持續(xù)上升，進而帶動其消費結(jié)構(gòu)、消費偏好的不斷變化。 從上圖可以看出，武漢城鎮(zhèn)居民在教育文化及娛樂服務方面的支出一直位居第二，反映出居民具有較高的求知欲和對教育、業(yè)余文娛生活的重視程度高；衣著類支出逐年增長，但增速放緩，可見居民對服裝品質(zhì)、款式的要求越 來越高。 第 8 頁 共 80 頁 （二）武漢 “三鎮(zhèn)” 指標對比 2007 年武漢市 主城區(qū) 各區(qū)主要指標對比 指標 名稱 單位 漢口 漢陽 武昌 江漢區(qū) 江岸區(qū) 硚口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 年末戶籍 人口 萬人 46.8 66.0 53.6 53.7 109.2 98.9 45.3 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 252.6 191.2 197.7 237.5 264.3 224.9 311.5 地區(qū)生產(chǎn)總值 增長率 % 15.1 15.5 14.5 21.3 15.1 15.0 14.6 人均 地區(qū)生產(chǎn)總值 元 /人 53981 28964 36881 44223 24200 22736 68773 地方財政收入 億元 11.4 11.1 7.4 6.4 12.0 7.2 7.7 社會消費品零售總額 億元 248.3 186.6 167.5 129.0 226.1 186.2 65.9 社會零售品總額增長率 % 17.9 16.2 20.3 16.4 15.1 18.6 12.9 城 鎮(zhèn) 居民 年 人均可支配收入 元 14728.4 13701.6 13748.5 14378.8 14005.9 14698.0 14820.4 城 鎮(zhèn)居民年 人均 消費性支出 元 11422.3 9017.2 10003.7 10778.9 10192.3 11798.8 11106.3 社會固定資產(chǎn)投資 總額 億元 89.79 117.41 69.68 74.14 130.88 137.45 58.25 “漢口”地區(qū)是武漢中心商業(yè)區(qū)，其中江漢區(qū) 擁 有 兩個市級商業(yè)圈 ，江岸區(qū) 擁有一個市級商業(yè)圈 。 江漢區(qū)社會消費品零售總額位居主城區(qū)第一位，消費品市場最繁榮。 漢陽區(qū)與“武昌”地區(qū)的青山區(qū)均為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)值對生產(chǎn)總值的拉動作用明顯，地區(qū)生產(chǎn)總值較高，但城市 建設(shè)落后，商業(yè)氛圍相對淡薄。 “武昌”地區(qū)的武昌區(qū)與洪山區(qū)是高校與科研院所、高新技術(shù)企業(yè)最為集中的兩個區(qū)，人口規(guī)模大，城市建設(shè)投資額大，新的商業(yè)圈已形成，消費品市場發(fā)展好。 （ 三 ）武漢 與中部省會城市指標對比 2007 年中部六省省會城市主要指標對比 指標 名稱 單位 武漢 長沙 南昌 合肥 鄭州 太原 武漢排名 年末全市常住人口 萬人 891.0 652.9 458.0 469.8 735.6 345.7 1 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 3141.9 2190.3 1390.1 1334.2 2421.2 1254.9 1 地區(qū)生產(chǎn)總值增長率 % 21.3 16.0 15.5 18.1 15.6 16.4 1 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 /人 35500 33547 30464 28125 33169 36377 2 第三產(chǎn)業(yè)比重 % 50.1 48.7 40.1 46.7 42.3 47.5 1 社會消費品零售總額 億元 1518.3 1037.0 426.7 469.0 978.7 515.9 1 社會零售品總額增長率 % 17.4 19.8 19.1 22.0 19.0 18.2 6 人均 社會消費品零售總額 元 18333 15883 9315 9982 13305 4111 1 城 鎮(zhèn) 居民 年 人均可支配收入 元 14358 16153 13076 13427 14084 13745 2 城 鎮(zhèn) 居民 年 人均消費性支出 元 10600 12288 10064 9936 8757 10941 3 城鎮(zhèn)居民消費傾向 % 73.8 76.1 77.0 74.0 62.2 79.6 5 從上表可以看出，在中部六省省會城市中，武漢在人口總量、地區(qū)生產(chǎn)總值、地區(qū)生產(chǎn)總值增長率、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)比重、社會消費品零售 總額、人均社會消費品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面均具有領(lǐng)先優(yōu)勢。武漢處于中部經(jīng)濟發(fā)第 9 頁 共 80 頁 展的“領(lǐng)頭羊”地位。 （ 四 ）武漢與天虹已開店異地城市指標對比 2007 年武漢與天虹已開 店異地 城市主要指標對比 指標名稱 單位 武漢 長沙 南昌 福州 廈門 嘉興 東莞 惠州 武漢排名 年末全市常住人口 萬人 891 653 458 676 243 419 695 388 1 年末全市戶籍人口 萬人 828 637 491.3 630 167 337 171 313 1 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 3142 2190 1390 1975 1375 1585 3151 1085 1 地區(qū)生產(chǎn)總值同期增長 % 21.3 16.0 15.5 15.1 16.1 14.4 18.1 16.0 1 第三產(chǎn)業(yè)比重 % 50.1 48.7 40.1 42.4 45.2 33.9 42.8 34.0 1 社會消費品零售總額 億元 1518.3 1037.0 426.7 941.0 362.1 501.2 695.9 353.9 1 社會消費品零售總額同期增長 % 17.4 19.8 19.1 21.3 15.0 16.6 19.0 19.1 6 人均社會消費品零售總 額 元 18333 15883 9315 13920 14899 11974 10017 9272 1 城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入 元 14358 16153 13076 16642 21503 20128 27025 17310 7 城鎮(zhèn) 居民人均消費性支出 元 10600 12288 10064 11790 16380 12379 21545 15015 7 消費 傾向 % 73.8 76.1 77.0 70.8 76.2 61.5 79.7 86.7 6 從上表可以 看出 : 武漢人口規(guī)模最大，消費品市場容量相對較大； 武漢經(jīng)濟總量與第三產(chǎn)業(yè)比重、社會消費品零售總額、社會消費品零售總額增長率及人均社會消費品零售總額均大幅領(lǐng)先天虹已開店異地城市，反映出武漢經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、消費品市場繁榮； 武漢人均社會消費品零售總額遠超城鎮(zhèn)居民消費性支出，其超額大大高于天虹已開店異地城市，反映武漢消費品市場對周邊城市的輻射及帶動作用明顯； 武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅高于南昌，城鎮(zhèn)居民消費傾向僅高于嘉興，居民消費積極性有待進一步提高。 武漢 是一座歷史悠久而又年輕、富有活力的現(xiàn)代都市 ； 武漢 穩(wěn)站中部省會城市 經(jīng)濟 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位；消費品市場繁榮；百貨市場增 速 超過 社會消費品零售總額 自然增長，未來發(fā)展前景樂觀。進駐武漢對我司發(fā)展、壯大中部市場具有較高的戰(zhàn)略意義。 三、城市規(guī)劃 （一）中部崛起戰(zhàn)略 “中原定，天下安”，中部地區(qū) 指位于中國 地理中部 、好比中國 心臟 的 湖北、湖南、江西、安徽 、 山西 、河南 六省。 第 10 頁 共 80 頁 中部依靠全國 10.7%的土地， 承載 全國 28.1%的人口，創(chuàng)造全國 22.5%的 GDP，是我國的人口大區(qū)、經(jīng)濟腹地和重要市場，在中國地域分工中扮演著重要角色。 2004 年 3月 、 2004 年 12 月 、 2005 年 3 月 、 2006 年 2 月，溫家寶總理 先后多次 主持召開國務院常務會議，研究促進中部地區(qū)崛起問題 ， 制定促進中部地區(qū)崛起的規(guī)劃 與措施。 湖北在中部 崛起戰(zhàn)略 號召中提出的口號是“ 不等、不靠、不浮躁 ”，大力建設(shè)“武漢城市圈”， 把湖北建設(shè)成重要的現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)、高新技術(shù)發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代物流中心區(qū) 和 農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)區(qū)。 （二）“兩型社會”試驗區(qū) 2007 年 12 月 14 日，國家發(fā)改委 下發(fā)通知， 通知明確國務院同意批準武漢城市圈為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。這是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)和成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配 套改革試驗區(qū)之后，國家 對 促進中部 崛起 戰(zhàn)略 的又一重大部署?！拔錆h城市圈”迎來了建設(shè)“兩型社會”發(fā)展新機遇，為未來武漢經(jīng)濟建設(shè)注入了強有力的政策保障 。 （三）城市總體規(guī)劃 性質(zhì)定位 ： 湖北省省會， 我國 中部重要的中心城市 ， 全國重要的工業(yè)基地和交通、通訊樞紐。 第 11 頁 共 80 頁 發(fā)展目標 ： 把武漢 建設(shè)成為經(jīng)濟實力雄厚、科學教育發(fā)達、服務體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明并具有濱江濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。 空間布局 ： 構(gòu)建 “ 都市核心區(qū)都市發(fā)展區(qū)城市圈 ” 三層次有機結(jié)合的區(qū)域性城市體系和功能格局。 1、 都市核心區(qū)： 構(gòu)建高品質(zhì)多元化 、 “ 內(nèi)強外優(yōu) ” 都市核心城。繼續(xù)堅持三鎮(zhèn)均衡的發(fā)展思想，在三鎮(zhèn)生活型服務功能自成體系的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌布局生產(chǎn)性高端服務功能，構(gòu)建 “ 漢江 -中南 ” 、 “ 王家墩 -四新 ” 的兩條軸線，形成 “T” 字形的武漢現(xiàn)代化的 “ 城市功能核 ” 。其中，聚集兩江四岸，建設(shè)代表武漢濱水特色和荊楚風韻的標志性中心景觀區(qū)。在吳家山、魯巷建設(shè)武漢的兩大副中心，引導城市向外拓展。 2、都市發(fā)展區(qū)： 構(gòu)建有機生長的多軸向 “ 輪轂狀 ” 的都市發(fā)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)體系。以組團帶狀的城市軸為基本結(jié)構(gòu)，以均勻分布的水系生態(tài)網(wǎng)為基礎(chǔ)，依托 “ 雙快 雙軌 ”主導的復合交通軸線，構(gòu)建都市發(fā)展區(qū)有機生長的緊湊型濱水城市空間結(jié)構(gòu)框架。在生態(tài)方面，構(gòu)筑 “ 依山抱湖、三環(huán)六楔 ” 的武漢生態(tài)網(wǎng)，實現(xiàn)濱江城市向濱江濱湖生態(tài)城市轉(zhuǎn)型。在交通方面，構(gòu)建 “ 切線 +環(huán)形 ” 的快速交通網(wǎng)，內(nèi)引都市核心城，外聯(lián)對接城市圈高速公路體系。 3、大武漢城市圈 ： 武漢城市圈是指以武漢為中心，以 100 公里為半徑的城市群落，它包括了武漢及黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等 8 個周邊城市。第 12 頁 共 80 頁 選擇 鄂州 、孝感、仙桃、黃石，發(fā)展形成 4 個 50 萬以上人口大城市。選擇潛江、咸寧 、天門、 洪湖、 黃岡 ，發(fā)展形成 5 個中等城市，構(gòu)筑 “ 一特四大五中 ” 的城鎮(zhèn)體系格局。 大 武漢城市圈示意圖 （四）地鐵規(guī)劃 第 13 頁 共 80 頁 目前 一號線已投入運營四年，在建線路有 2 號線及 4 號線一期，其它線路建設(shè)時間待定 。 近年武漢經(jīng)濟持續(xù)快速增長，伴隨中部崛起戰(zhàn)略的實施 與 “兩型”社會 及 武漢城市圈 建設(shè) 的逐步深入，未來武漢作為中部經(jīng)濟中心 城市 的地位將進一步凸顯。 四、戰(zhàn)略地位 目前我司已進駐的區(qū)域有廣東、江西、福建、浙江、江蘇、湖南與北京，待進駐區(qū)域有 四川（ 成都 ） 、 陜西（ 西安 ） ，從地理位置來看，中部地區(qū)銜接南北、東西， 做大做強中 部市場 有助于 完善我司戰(zhàn)略布 局。 武漢具備承東啟西、接南進北的交通與地理優(yōu)勢和吸引四面、輻射八方的經(jīng)濟基礎(chǔ)和影響力 ，同時，武漢擁有豐富的人力資源，人力成本低于東部沿海地區(qū)，在投資環(huán)境上，借助中部戰(zhàn)略的實施、“兩型社會”與武漢城市圈的建設(shè)，地方政府出臺了相應的財稅等優(yōu)惠政策。 天虹 已進駐區(qū)域布局圖 粉色代表 天虹 已進駐區(qū)域（含北京） 武漢是中部省會城市經(jīng)濟龍頭和中部最大的消費品市場，進駐武漢 可擴大我司在中部市場的影響力，提升市場知名度 。 第 14 頁 共 80 頁 第二部分：商業(yè)分析 一、商業(yè)發(fā)展歷程 武漢商業(yè)有著悠久的發(fā)展歷史 。 自商周以來 武漢 即為 古城鎮(zhèn)， 五代以 后，中國的經(jīng)濟中心開始向長江流域轉(zhuǎn)移。 唐宋時期，由于商品經(jīng)濟和航運貿(mào)易的發(fā)展，漢陽逐漸繁盛。到明代漢水改道 ，漢口地區(qū)形成，出現(xiàn)武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)鼎立的格局。 明末清初，漢口因“九省通瞿”之利與 發(fā)達的商貿(mào)業(yè)，成為 中國近代四大名鎮(zhèn)之一和 集散南北貨物 的 最大水運港口。 漢口地區(qū) 以漢正街和黃 陂街為主要街道，出現(xiàn)了漢口沿河鬧市區(qū)。同時，漢正街 成 為 漢口早期的商貿(mào) 與 金融中心。 1861 年漢口開埠， 外國 租界的設(shè)立使得漢 口成為對外通商口岸。漢口由一個內(nèi)貿(mào)型商業(yè)中心發(fā)展成為一個外貿(mào)型 國際商埠， 商業(yè)中心隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，長江沿岸的漢 口濱江地帶進而形成新的商業(yè)中心， 漢口租界及相鄰的華界地帶成為新興商業(yè)區(qū)，其中沿江大道、江漢路等地段匯集了大量的銀行、錢莊和商號。 建國后，特別是上世紀 90 年代，武漢市零售商業(yè) 迅猛發(fā)展，市場日趨繁榮 ，一批本土零售企業(yè)逐步壯大，目前已有四家本土大型零售企業(yè)集團實現(xiàn)國有改制和股票上市發(fā)行 。 作為中國入世后第一批對外開放零售行業(yè)的特大型城市，外資超市與外來百貨紛紛進駐武漢，商業(yè)競爭愈演愈烈，武漢零售業(yè)從規(guī)模、業(yè)態(tài)、檔次等各方面都有了突破性蛻變，武漢已發(fā)展成為中部地區(qū)的 商業(yè)中心城市。 二、主要大型零售企業(yè)概況 備注： 本 節(jié) 引用數(shù)據(jù) 來源于 上市公司歷年年報、 中國商業(yè)聯(lián)合會 歷年連鎖百強排名及單店排名。 （一）本土企業(yè) 1、武商聯(lián) 2007 年 4 月 9 日 經(jīng) 國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 同意，武漢 國 有資產(chǎn)經(jīng)營 公司以其持有的武漢中百、鄂武商、武漢中商等三家上市公司的股份作為發(fā)起人出資，聯(lián)合 武漢經(jīng)濟發(fā)展投資有限 公司以 5.14 億元現(xiàn)金作為出資，共同組建武漢商聯(lián)（集團）股份有限公司。武商聯(lián)集團于 2007 年 5 月 15 日取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊資本 5 億元。 第 15 頁 共 80 頁 1）武商集團 武商集團是武漢市最大的 國有控股 綜合性商業(yè)企業(yè)。其前身是創(chuàng)建于 195