商業(yè)地產(chǎn)提案.doc

張家界國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)策劃方案摘要：本策劃考慮了張家界旅游與零售業(yè)的歷史與現(xiàn)狀，根據(jù)深圳零售業(yè)發(fā)展的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及購(gòu)物中心的豐富知識(shí)，策劃張家界第一家大型MALL購(gòu)物中心，形成湖南地區(qū)最具特色的旅游商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和本市的購(gòu)物中心。本方案闡述了兩種策劃思路，一種是投資回報(bào)5000萬(wàn)元利潤(rùn)，一種是投資回報(bào)2000萬(wàn)元以上，流出接近2萬(wàn)平方米收租商業(yè)物業(yè)的策劃方案。方案的取舍主要根據(jù)張家界市場(chǎng)情況以及公司操作能力。一、項(xiàng)目地理位置二、市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)張家界現(xiàn)有旅游商品生產(chǎn)企業(yè)余家，旅游商品主要集中在茶葉、葛根制品、酒類(lèi)、腌臘肉制品等種類(lèi)上，有許多名優(yōu)產(chǎn)品，崇山銀豪曾在明代列為貢品、張家界秀華山館旅游投資公司生產(chǎn)的老房子系列旅游工藝品在首屆中國(guó)旅游工藝品大賽中獲得金獎(jiǎng)，軍聲砂石粘貼畫(huà)在首屆中國(guó)旅游工藝品大賽中獲得銀獎(jiǎng)，如果能夠吸引外資和國(guó)內(nèi)資金研制更多的旅游產(chǎn)品與湖南湘西文化特色商品，那么張家界的旅游市場(chǎng)商品將更加豐富。張家界現(xiàn)在已經(jīng)形成了以五金建材大市場(chǎng)、木業(yè)大市場(chǎng)、奇峰市場(chǎng)等為中心的多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但我市旅游產(chǎn)品卻沒(méi)有形成一個(gè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，常常能夠聽(tīng)到外地游客問(wèn)導(dǎo)游或張家界本地人：張家界什么地方可以少跑路又可以買(mǎi)到很多有特色的旅游紀(jì)念品。張家界旅游紀(jì)念品市場(chǎng)比較分散，大小旅游商店多家，余家超市和商場(chǎng)也同時(shí)經(jīng)營(yíng)旅游用品。銷(xiāo)售環(huán)境差，周邊衛(wèi)生差，假冒商品充斥其間。旅游商品銷(xiāo)售額年為億元，年為.億元，站旅游收入比重為13.6,年旅游外匯收入為.萬(wàn)元,年旅游外匯收入為556.74萬(wàn)美元。附近的旅游項(xiàng)目：土家風(fēng)情園座落于張家界市城內(nèi)，交通便利，占地80余畝，總投資7500萬(wàn)元，是一座人文景觀與自然景觀相融合，集旅游觀光、文藝表演、奇珍展覽、住宿、餐飲、娛樂(lè)等于一體的大型綜合性旅游服務(wù)企業(yè)。土家風(fēng)情園內(nèi)建筑多為木石結(jié)構(gòu)，雕梁畫(huà)棟，金碧輝煌，飛檐翹角，玲瓏雅致。代表作有土司城堡、擺手堂、土家山寨、和、后王宮等。特別是沖天樓，依山造閣，氣勢(shì)恢宏，樓高48米，九重十二層，曲徑回復(fù)，獨(dú)具匠心。民風(fēng)民俗展示主要有土家婚俗、三縫九老十八匠以及奇石根雕、珍貴文物展等，還有原汁原味的土家文藝節(jié)目，如表現(xiàn)土家原始勞作生活情形的茅古斯舞、銅鈴舞、打溜子表演。土家風(fēng)情園夜景園內(nèi)設(shè)有三星級(jí)賓館，設(shè)施豪華，功能齊備，高中低檔客房百余間，床位250個(gè)，多功能會(huì)議室三個(gè)，另外設(shè)有桑拿按摩、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、游泳池等。土家山寨吊腳樓式的客房雅致幽靜、別有情調(diào)。餐廳主要由宴會(huì)廳和土家走馬轉(zhuǎn)角樓式的大小包廂構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)瓦缽系列、土家“十大碗”系列、烤全羊系列等土家菜肴，臘干酸野，土色土香，可同時(shí)容納三百人就餐。另外還設(shè)有消閑茶藝服務(wù)。土家風(fēng)情園賓館按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，座落于張家界市南莊坪，距飛機(jī)場(chǎng)僅五分鐘路程，是由主樓區(qū)、門(mén)樓區(qū)、山寨區(qū)三部分組成，具有濃郁的土家民族特色，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房、山寨土家農(nóng)舍等100余套，有可同時(shí)容納300余人的會(huì)議廳、露天泳池、博園、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、桑拿按摩等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。土家風(fēng)情園的娛樂(lè)項(xiàng)目和賓館與我們的SHOPINGMALL及要興建的酒店存在一定競(jìng)爭(zhēng)，如果在功能分布上，特別是娛樂(lè)項(xiàng)目規(guī)劃要進(jìn)行互補(bǔ)，對(duì)于旅游人流設(shè)計(jì)引導(dǎo)措施，從土家風(fēng)情園和武陵源等景區(qū)流入MALL購(gòu)物中心，那么兩個(gè)項(xiàng)目雙贏的可能性就極大。本地百貨市場(chǎng)以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析張家界1999年社會(huì)商品零售總額18.66億元。張家界市總?cè)丝?55萬(wàn)人左右，其中市區(qū)人口15萬(wàn)人左右。1年社會(huì)零售市場(chǎng)總額億元。年社會(huì)零售市場(chǎng)總額億元?，F(xiàn)有商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析現(xiàn)有百貨和大型商場(chǎng)主要集中在老城區(qū)主要商業(yè)企業(yè)與領(lǐng)導(dǎo)如下：-楊雙林張家界市春陵商貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)-丁德春-張家界市百貨大樓有限公司經(jīng)理-張宏富-張家界市太和堂超市經(jīng)理-吳紅梅-張家界市梅尼商貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)-王新民-張家界市慈利芙蓉商場(chǎng)經(jīng)理-黃國(guó)兵-張家界市宏霞糖酒有限公司經(jīng)理重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)是張家界市百貨大樓有限公司：張家界市商業(yè)大樓地處風(fēng)景明珠湖南張家界市區(qū)中心，是張家界市集購(gòu)物、娛樂(lè)、賓館、旅游、休閑為一體的龍頭商業(yè)企業(yè)。公司擁有固定資產(chǎn)3260萬(wàn)元、樓高14層，總營(yíng)業(yè)面積14000平方米、全樓分為商場(chǎng)與賓館兩部分。商場(chǎng)于1994年10月1日開(kāi)業(yè)、營(yíng)業(yè)面積6400平方米，商場(chǎng)內(nèi)裝中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯及先進(jìn)的消防自動(dòng)報(bào)警設(shè)備，是目前湘西北最大、最好豪華的一家綜合性商場(chǎng)。賓館部分擁有97間標(biāo)準(zhǔn)客房，220個(gè)床位、是一家按照二星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)計(jì)的集商務(wù)、住宿、餐飲、娛樂(lè)、旅游為一體的綜合性賓館。張家界商業(yè)大樓于1998年7月按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求組建了張家界市商業(yè)大樓有限責(zé)任公司，配備了一幫年富力強(qiáng)、開(kāi)拓進(jìn)取的領(lǐng)導(dǎo)班子、對(duì)內(nèi)強(qiáng)化管理、對(duì)外回報(bào)社會(huì)，2000年銷(xiāo)售達(dá)到3400萬(wàn)元，取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、被省委宣傳部、省財(cái)貿(mào)辦授予“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”先進(jìn)單位，省技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為“示范單位”，省防偽辦授予“酒類(lèi)產(chǎn)品防偽保真專(zhuān)柜”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。香港城、人民廣場(chǎng)是新的商業(yè)物業(yè)，香港層地面三層。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建材大市場(chǎng)目前張家界市場(chǎng)上銷(xiāo)售最好的物業(yè)是“建材大市場(chǎng)”，目前正在交付使用階段，一層全部是建材市場(chǎng)，二至七層是住宅。建材市場(chǎng)的商鋪售價(jià)從到元不等，住宅售價(jià)為多元/平方米，從年開(kāi)始發(fā)售，目前已經(jīng)完成銷(xiāo)售任務(wù)。三、山水shoppingMALL規(guī)模與市場(chǎng)定位建議本項(xiàng)目建筑面積為萬(wàn)平方米，共建四層，容積率為.,每層面積為萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)面積平方米。四層功能規(guī)劃：四層作為文化休閑區(qū)，具有引導(dǎo)人流的重要作用。其中多功能演藝大廳面積為平方米能夠容納人規(guī)模。舞臺(tái)面積為平方米。功能為：會(huì)議、文化演出，大型宴會(huì)，電影放映。特色飲食廣場(chǎng)：湖南特色餐廳規(guī)劃面積為平方米，中華美食廣場(chǎng)平方米，西餐廳平方米，特色酒吧區(qū)平方米?？ɡ瓘d、夜總會(huì)規(guī)劃面積平方米，健康養(yǎng)生服務(wù)平方米。三層女性消費(fèi)特區(qū)休閑女裝、職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝平方米，精品化妝品平方米，美容美發(fā)規(guī)劃平方米，女性時(shí)尚攝影室平方米。二層兒童用品世界平方米，男裝平方米。引進(jìn)麥當(dāng)老，肯德基各占地平方米，兒童娛樂(lè)城平方米，形成本市最具特色的兒童樂(lè)園。一層為旅游用品市場(chǎng)，其中小型超市為平方米，平方米旅游用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)四、建筑規(guī)劃提示交通提示交通入口規(guī)劃有平方米停車(chē)場(chǎng)出口規(guī)劃出兩個(gè)方向，一個(gè)是向景區(qū)方向，一個(gè)使回市區(qū)方向。垂直交通要有六部電梯，分布在人口和出口各三部。大廳中間兩側(cè)要有扶梯，扶梯的走向是迂回的，故意錯(cuò)開(kāi)，讓顧客經(jīng)過(guò)更多的商場(chǎng)面積，增加顧客停留時(shí)間。商場(chǎng)外觀考慮采用中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，與土家風(fēng)情園一致，旅游市場(chǎng)一樓的裝修也要體現(xiàn)民族傳統(tǒng)藝術(shù)風(fēng)格，二至三層采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格裝飾。四樓采用中國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相互結(jié)合。一至三層采用透明大玻璃窗作為立面，顧客很方面從外面看到三樓的內(nèi)容，同時(shí)可以有效提高商鋪的價(jià)值。4.商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃流線合理流線規(guī)劃的作用在于巧妙引導(dǎo)人流，配合配合優(yōu)美的商場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)。五、投入產(chǎn)出預(yù)測(cè)投資估算表地價(jià)預(yù)計(jì)為.萬(wàn)元.建筑工程、裝飾與營(yíng)銷(xiāo)成本工程項(xiàng)目及名稱(chēng)建筑面積經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資估算建安工程萬(wàn)平方米平方米萬(wàn)元土建水衛(wèi)消防電照自動(dòng)報(bào)警舞臺(tái)工程舞臺(tái)設(shè)備與裝飾萬(wàn)元建筑裝修萬(wàn)元核心商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用以客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為主萬(wàn)元萬(wàn)元項(xiàng)目總投資估算萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金萬(wàn)元。產(chǎn)出預(yù)計(jì)：考慮到商業(yè)出售需要，可以采取兩棟商場(chǎng)中間連接方式，中間進(jìn)行藝術(shù)化過(guò)渡，采用中檔與中高檔方式進(jìn)行設(shè)施配備。層餐飲平方米可以采用出售方式，休閑娛樂(lè)會(huì)所采用自己經(jīng)營(yíng)。層商場(chǎng)采用出售方式，建議在設(shè)計(jì)方案上一層商業(yè)面積爭(zhēng)取達(dá)到萬(wàn)平方米，其中出售面積占平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營(yíng)。做好自己經(jīng)營(yíng)萬(wàn)平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。地下一層采用經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)超市和標(biāo)準(zhǔn)超市各占一半。銷(xiāo)售收入計(jì)算：一層平方米*5000元=4500萬(wàn)元二層平方米3000元900萬(wàn)元四層平方米2000元1000萬(wàn)元預(yù)計(jì)理想銷(xiāo)售收入6400萬(wàn)元，實(shí)際完成5000萬(wàn)元即可，銷(xiāo)售成本：200萬(wàn)元。剩余物業(yè)自己出租或經(jīng)營(yíng)。銷(xiāo)售利潤(rùn)1000-2000萬(wàn)元，項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率。確保上述銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)鍵有兩點(diǎn)：1.總體項(xiàng)目層次較高。2.旅游市場(chǎng)得到市政府大力支持。3.核心商場(chǎng)啟動(dòng)造成張家界第一商場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)。如果二層在第二年銷(xiāo)售價(jià)格具有1000元以上的上升空間，根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，2層以上樓層再第二年以后銷(xiāo)售取得最佳經(jīng)濟(jì)回報(bào)。出租收入：一層平方米元萬(wàn)元二層萬(wàn)元三層萬(wàn)元出租年收入合計(jì)萬(wàn)元，如果完成一般出租任務(wù)收入為萬(wàn)元租金左右。深圳與張家界商場(chǎng)租金差別巨大，以東門(mén)某知名百貨為例，每平方米每月租金為元，而張家界商場(chǎng)年租金預(yù)計(jì)元以?xún)?nèi)。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃高明，還存在壟斷張家界核心商圈的前景，可以采用產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)，預(yù)計(jì)獲利在5000萬(wàn)元以上，需要在經(jīng)營(yíng)方面投入較大精力，可以與知名百貨聯(lián)手，也可以自營(yíng)。六、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)銷(xiāo)售及委托知名百貨公司經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析2002年張家界市存款總額萬(wàn)元，銀行存款余額億元，這說(shuō)明老百姓非常缺乏投資回報(bào)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資品種，銀行利率較低，因此，在克拉瑪依市操作產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性與針對(duì)性，啟動(dòng)個(gè)人投資有利于全市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在操作過(guò)程中要得到政府部門(mén)的配合與支持。以萬(wàn)平方米自營(yíng)或出租經(jīng)營(yíng)核心商場(chǎng)為例，可以采用先出售，而后在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方法，經(jīng)過(guò)科學(xué)的計(jì)算，引進(jìn)知名百貨經(jīng)營(yíng)企業(yè)或經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家，確保對(duì)投資者年投資回報(bào)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好回報(bào)可達(dá)。以萬(wàn)平方米為例，每平方米售價(jià)按照平均的元計(jì)算，出售回籠資本為.億元，每人投資萬(wàn)元,應(yīng)該出售的客戶(hù)為人，每人投資萬(wàn)元，應(yīng)該出售客戶(hù)為萬(wàn)人。推廣模式舉例：兒童教育成長(zhǎng)基金計(jì)劃，以流行圖書(shū)窮爸爸、富爸爸作投資說(shuō)明，通過(guò)父母對(duì)下一代關(guān)心打動(dòng)消費(fèi)者。由于商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)于銷(xiāo)售人員要求素質(zhì)較高，需要進(jìn)行為其一個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)，培訓(xùn)課程如下：、公司總體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、商業(yè)房地產(chǎn)建筑規(guī)劃與建筑知識(shí)，突出介紹本項(xiàng)目特點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)主要數(shù)據(jù)、顧客消費(fèi)心理學(xué)?？蛻?hù)營(yíng)銷(xiāo)理論與實(shí)踐。5、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目管理知識(shí)（重點(diǎn)是熟練掌握投出產(chǎn)出分析基本計(jì)算與投資回報(bào)分析知識(shí)）。、營(yíng)銷(xiāo)禮儀、企業(yè)文化培訓(xùn)。、房地產(chǎn)銷(xiāo)售中顧客投訴及其處理。、團(tuán)隊(duì)建設(shè)與有效溝通訓(xùn)練訓(xùn)練時(shí)間個(gè)月，其中艱苦軍事訓(xùn)練天。建議月份完成培訓(xùn)工作，月份上崗工作。5.創(chuàng)辦核心百貨店資金預(yù)測(cè)按照銷(xiāo)售額億元計(jì)算，其中預(yù)計(jì)女裝5000萬(wàn)元，男裝1000萬(wàn)元，精品化妝品4000萬(wàn)元，皮鞋皮具3000萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷(xiāo)售1000萬(wàn)元，兒童世界萬(wàn)元，出租收入1000萬(wàn)元。毛利潤(rùn)萬(wàn)元開(kāi)店資金萬(wàn)元，第一年流動(dòng)資金最大萬(wàn)元，第二年流動(dòng)資金萬(wàn)元，知名度與品牌建立后只需依賴(lài)供應(yīng)商資金就可以了。成本預(yù)計(jì)如下：人力資源成本預(yù)計(jì)萬(wàn)元，招商投資宣傳經(jīng)費(fèi)萬(wàn)元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用4萬(wàn)元（含公益活動(dòng)），開(kāi)辦費(fèi)用萬(wàn)元（辦公與貨運(yùn)車(chē)輛50萬(wàn)元，電腦投入100萬(wàn)元），電費(fèi)400萬(wàn)元，小計(jì)1850萬(wàn)元。利潤(rùn)1150萬(wàn)元。預(yù)計(jì)解決普通員工就業(yè)人數(shù)人。6對(duì)于張家界市整體人力資源與項(xiàng)目需求進(jìn)行評(píng)估，提出具體的人材經(jīng)營(yíng)建議。工資計(jì)算過(guò)程：普通員工人.2萬(wàn)元=420萬(wàn)元，經(jīng)理人員工名總經(jīng)理兩名副總，萬(wàn)元，招商總監(jiān)六名100萬(wàn)元,合計(jì)萬(wàn)元.七.風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避措施本項(xiàng)目存在市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)低、開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、認(rèn)知度過(guò)低等風(fēng)險(xiǎn)，如果不采取得力措施，可能造成項(xiàng)目嚴(yán)重失敗，因此需要采取如下風(fēng)險(xiǎn)回避措施：1.在市場(chǎng)分析方面下功夫，為了避免項(xiàng)目盲目開(kāi)發(fā)造成的巨大損失，建議發(fā)展商成本控制與風(fēng)險(xiǎn)回避向前傾斜，向前期策劃與建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性分析要效益。2.大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是利益與風(fēng)險(xiǎn)同步的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目，僅僅具備房地產(chǎn)知識(shí)或者僅僅具備一定的商業(yè)知識(shí)也是不夠的，建議本項(xiàng)目在策劃方面投資20萬(wàn)元左右，聘請(qǐng)SHOPPINGMALL和旅游策劃、城市經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)專(zhuān)家共同策劃本項(xiàng)目，策劃