物業(yè)經(jīng)營管理 第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理.doc

第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)管理中的主要合同類型 2、物業(yè)服務(wù)合同3、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 4、風(fēng)險(xiǎn)管理理論 5、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理中的主要合同類型及其構(gòu)成要素、物業(yè)服務(wù)合同、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理與物業(yè)保險(xiǎn)等內(nèi)容的熟悉程度，以及合同與風(fēng)險(xiǎn)管理的能力和知識水平?？荚嚨幕疽螅赫莆眨何飿I(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容和合同要點(diǎn)。熟悉：物業(yè)管理活動中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險(xiǎn)種類與投保方法。了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與合同管理，風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理。1、物業(yè)管理活動中涉及的合同的主要類型答：物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型： (1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務(wù)，如垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。2、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同合同主體新建房屋開發(fā)商、開發(fā)商選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂時(shí)間甲方銷售房屋簽訂合同時(shí)簽訂一般在業(yè)主委員會后成立三個(gè)月最遲不超過六個(gè)月合同有效期限從簽訂之日到業(yè)主委員會選聘的新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同止合同約定的有效期限由雙方協(xié)商3、物業(yè)管理工作中經(jīng)常所涉及的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種答：第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。中華人民共和國合同法規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用和合法的原則。二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型： (1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務(wù)，如垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，不論是那種類型的合同，其構(gòu)成要素主要由如下部分構(gòu)成：(1)物業(yè)描述，(2)合同期限，(3)管理者的責(zé)任，(4)業(yè)主的目標(biāo)， (5)管理者的權(quán)力范圍，(6)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求，(7)服務(wù)費(fèi)用及支付方式，(8)成本分配與使用第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型：前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同(一)前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：1由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂、2具有過渡性、 3是要式合同(二)物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同合同主體新建房屋開發(fā)商、開發(fā)商選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂時(shí)間甲方銷售房屋簽訂合同時(shí)簽訂一般在業(yè)主委員會后成立三個(gè)月最遲不超過六個(gè)月合同有效期限從簽訂之日到業(yè)主委員會選聘的新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同止合同約定的有效期限由雙方協(xié)商二、物業(yè)服務(wù)合同具有如下的法律特征： 1、訂立以當(dāng)事人相互信任為前提， 2、是有償?shù)模?、既是諾成性合同又是雙務(wù)合同，4、是勞務(wù)合同。三、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下10項(xiàng)主要內(nèi)容：1物業(yè)基本情況2委托服務(wù)事項(xiàng)3雙方的權(quán)利義務(wù)4物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6專項(xiàng)維修基金的管理和使用7物業(yè)管理用房8物業(yè)經(jīng)營管理9委托服務(wù)期限10違約責(zé)任委托服務(wù)事項(xiàng):12項(xiàng)委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。主要包括：(1)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理， (2)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理， (3)市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。(5)附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理， (6)公共環(huán)境衛(wèi)生， (7)交通與車輛停放秩序的管理， (8)維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全。(9)物業(yè)裝飾裝修管理服。(10)專項(xiàng)維修基金的代管服務(wù)。(11)物業(yè)檔案資料的管理。(12)其他委托事項(xiàng)。四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則、(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾、(三)實(shí)事求是留有余地、(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式 第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：就要對所有參加投標(biāo)者實(shí)行“公開、公平、公正、合理”的原則。 物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)：1早期介入；2階段性物業(yè)管理招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)三種方式。物業(yè)管理招標(biāo)一般程序有12步驟：1成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2編制招標(biāo)文件通常包括招標(biāo)公告、招標(biāo)書、投標(biāo)須知、投標(biāo)書編制要求等。3向社會發(fā)布招標(biāo)公告4投標(biāo)單位的資質(zhì)審查5發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等6組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場并答疑7成立評標(biāo)委員會，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法8收取投標(biāo)書9開標(biāo)與標(biāo)書評閱10組織答辯會，評標(biāo)定標(biāo)11發(fā)出中標(biāo)通知書12與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同招標(biāo)書主要內(nèi)容有：(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況、(2)物業(yè)管理的內(nèi)容與要求 、(3)對招標(biāo)的有關(guān)說明、 (4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。三、物業(yè)管理投標(biāo)(一)物業(yè)管理投標(biāo)一般程序七步驟1獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2報(bào)送投標(biāo)申請，接受資格審查3獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場4投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書5報(bào)送投標(biāo)書6參加開標(biāo)及答辯會7中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同(二)投標(biāo)書的編制1投標(biāo)單位的概況簡介、2分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)、3概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略、4詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃、5有關(guān)附件及說明(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測算：物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)三種。第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論從管理角度來說，所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：(1)負(fù)面性。(2)不確定性。(3)可測性。(二)風(fēng)險(xiǎn)的類型 從物業(yè)管理的需要來說，主要介紹下列幾種分類：1按損失的性質(zhì)來劃分：純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)2按風(fēng)險(xiǎn)的對象來劃分：財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)3按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因來劃分：自然風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)4按風(fēng)險(xiǎn)影響程度和內(nèi)容來劃分：基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)(三)風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容：(1)防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用；(2)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用；(3)風(fēng)險(xiǎn)的社會成本。風(fēng)險(xiǎn)管理：指有目的、有意識地通過計(jì)劃、組織和控制等活動來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的：是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險(xiǎn)，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會穩(wěn)定的基本目的。風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過程可以分成以下四個(gè)步驟：1、風(fēng)險(xiǎn)識別、2風(fēng)險(xiǎn)評估、3風(fēng)險(xiǎn)控制、4風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)識別的方法：問卷調(diào)查、財(cái)務(wù)報(bào)表分析、審查組織的相關(guān)數(shù)據(jù)和文件、對設(shè)施設(shè)備的自檢、企業(yè)內(nèi)外專家咨詢。風(fēng)險(xiǎn)控制所采取的措施和手段：回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防于抑制、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)處理的兩大工具為：控制法、財(cái)務(wù)法第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)(一)保險(xiǎn)的定義及特征保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。保險(xiǎn)的一般原則：1誠信原則、2可保利益的原則、3近因原則、4比例分?jǐn)傇瓌t(一)保險(xiǎn)合同的定義及法律特征保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。保險(xiǎn)合同除了一般經(jīng)濟(jì)合同所共有特征以外，還有其獨(dú)特的法律特征，具體如下：1 保險(xiǎn)合同是一種要式合同、2保險(xiǎn)合同是一種附合合同、3保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同、4保險(xiǎn)合同是射幸合同保險(xiǎn)合同的主體可分為：保險(xiǎn)當(dāng)事人、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人兩大類1保險(xiǎn)當(dāng)事人：(1)保險(xiǎn)人(保險(xiǎn)公司)、(2)投保人、(3)被保險(xiǎn)人2保險(xiǎn)合同的關(guān)系人：(1)受益人、(2)保險(xiǎn)代理人、(3)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律地位與保險(xiǎn)代理人截然不同，(三)保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù)投保人的義務(wù)：(1)如實(shí)告知義務(wù)。(2)“危險(xiǎn)增加”通知義務(wù)。(3)出險(xiǎn)通知義務(wù)。(4)防災(zāi)減損的義務(wù)。(5)及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)。2保險(xiǎn)人的義務(wù)保險(xiǎn)人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來的實(shí)際損失。(四)保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容保險(xiǎn)合同一般應(yīng)載明以下主要內(nèi)容：(1)當(dāng)事人的姓名地址。(2)保險(xiǎn)標(biāo)的。(3)保險(xiǎn)金額。(4)保險(xiǎn)責(zé)任范圍。(5)除外責(zé)任。(6)保費(fèi)。(7)保險(xiǎn)期間。(8)違約責(zé)任。(五)保險(xiǎn)單保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同。索賠，即指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠的最長有效期限。在我國，索賠期限通常規(guī)定為一年，也有超過一年的。三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的：分散意外損失、利于善后工作四、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種保險(xiǎn)的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。