寧波市風(fēng)貌區(qū)舊城改造分析.doc

城市風(fēng)貌區(qū)舊城改造案例寧波寧波北依杭州灣，東臨東海，南靠三門灣，9365km的土地上除了有東錢湖、甬江滋潤、孕育外，尚有廣大的平原河網(wǎng)，寧波市甬江流域中下游大小河道、浜渠縱橫交錯，是一個典型的河網(wǎng)密布的江南水鄉(xiāng)。寧波市的建設(shè)始于三江口地區(qū)，先民們在奉化江、余姚江、雨江三江交匯處途城筑港，逐步發(fā)展成為一座歷史悠久、聞名中外的港口城市。由于優(yōu)越的地理位置，三江口地區(qū)歷來就是城市交通、貿(mào)易、商業(yè)、文化和行政中心，也是寧波城市文化風(fēng)貌的發(fā)祥地 。由于城市化進(jìn)程加快，城市經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，目前三江口的交通、居住、基礎(chǔ)設(shè)施等功能已經(jīng)無法滿足城市中心商務(wù)的需求，同時城市的歷史風(fēng)貌也受到侵蝕。三江口三江口地區(qū)范圍東至曙光路，南至大沙泥街，西至開明街，北至驚駕路.總用地2.64平方公里。其中水域面積0.48平方公里。寧波舊改情況簡介（資料來源： 中國寧波政府網(wǎng)）根據(jù)寧波市城市總體規(guī)劃，從1988年起，實施舊城改造計劃，至今已累計拆除舊房建筑面積378萬平方米，其中住宅約250萬平方米；竣工房屋面積1978萬平方米，其中住宅1560萬平方米。建成了一批配套齊全的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公樓；出現(xiàn)了中農(nóng)信國際大廈等一大批高層建筑，全市目前已建、在建的高層建筑超過300幢。同時，在以道路建設(shè)為重點的舊城改造中，實施以市中心區(qū)、三江六岸、城市主要出入口為重點，以美化綠化街景、燈光裝飾為內(nèi)容的形象工程建設(shè)，做到“道路建設(shè)哪里，形象工作就搞到哪里”，實現(xiàn)了道路建設(shè)與綠化、美化同步進(jìn)行的系統(tǒng)效果。寧波城市面貌發(fā)生了根本性的變化，基本實現(xiàn)了“日觀市容綠化，夜看街景燈光”目標(biāo)。1995年10月完成的寧波最大的舊城改造計劃，已使中山路成為寧波市最繁華的商業(yè)、金融街。到1997年底，寧波第一輪（19941997）城市建設(shè)全部順利完成，實施了“三橫四縱十卡口”城市道路建設(shè)，使寧波舊街的面貌煥然一新?，F(xiàn)在的寧波，樓變高了，路變寬了，夜變亮了，景變美了。從2000年開始，寧波將按照“擴(kuò)大規(guī)模、完善功能、優(yōu)化環(huán)境、提高品位”和“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”的要求，實施新一輪的城市建設(shè)，使城市大起來、功能全起來、環(huán)境美起來、品位高起來。一改造條件分析1 改造背景1.1政策背景（1）城市總體規(guī)劃：（資料來源：寧波市規(guī)劃局 寧波市規(guī)劃網(wǎng)）寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構(gòu)成T軸。未來的都市區(qū)包括寧波中城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，而未來的中心城區(qū)則要形成“一心”（城市中心）、“兩帶”（沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、“三片”（三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點”（各具特色的十幾個衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局。寧波市城市總體規(guī)劃綱要三江片規(guī)劃商業(yè)中心位于三江口地區(qū)，用地3-5平方公里（2）“十一五”寧波旅游重點發(fā)展區(qū)塊（資料來源：寧波市建設(shè)委員會 中國寧波網(wǎng)）（3）三江口都市商務(wù)游憩區(qū)1、位置范圍位于以三江口為核心的寧波中心城區(qū)，南界興寧橋，東臨姚江大閘，北接灣頭，總面積約10平方公里，規(guī)劃旅游用地占5%。2、開發(fā)現(xiàn)狀近年來，寧波圍繞三江口城市中心區(qū)進(jìn)行了一系列的舊城改造建設(shè)，初步形成了“三江六岸、六塘河、一湖居中”的園林綠地體系，并投資6億多元修復(fù)了月湖景區(qū)，投資14億元打造了國內(nèi)最大的一站式休閑購物廣場天一廣場，投資6億元的寧波老外灘商業(yè)街區(qū)也于2005年初整體開業(yè)。3、發(fā)展定位主題：東方商埠時尚水都集都市觀光、購物、娛樂、餐飲、休閑等功能于一體的中央商務(wù)游憩區(qū)、旅游咨詢及集散服務(wù)中心、寧波都市旅游的核心引挈。4、規(guī)劃要點（1）依托三江口核心商貿(mào)區(qū)，重點發(fā)展都市觀光、購物、娛樂、餐飲等特色旅游，突出傳統(tǒng)與現(xiàn)代風(fēng)格相互輝映的都市建筑景觀，營造時尚祥和的生活氛圍和旅游環(huán)境，完美展現(xiàn)寧波“東方商埠、時尚水都”的獨特魅力，強(qiáng)化都市作為寧波旅游的第一目的地和集聚核心；（2）發(fā)揮天一廣場、老外灘的品牌效應(yīng)，強(qiáng)化休閑游憩功能，開發(fā)都市特色旅游產(chǎn)品，配套建設(shè)都市旅游服務(wù)的“物質(zhì)平臺”和“信息平臺”，營造一流的旅游軟環(huán)境；（3）提升三江六岸景觀帶，在增強(qiáng)綠化的同時，改造、新建一批具有寧波文化特色的城市雕塑小品，興建“寧波人”群雕園，并通過對沿岸建筑進(jìn)行外立面改造，協(xié)調(diào)風(fēng)格，突出主題；（4）拓展都市中央游憩區(qū)現(xiàn)有格局，啟動江東和灣頭濱水休閑區(qū)的建設(shè)，打造三江六岸濱水休閑旅游項目群，加快月湖歷史文化街區(qū)的改造，建成以天一閣為核心的文化休閑旅游區(qū)。5、項目策劃（1）“寧波人”群雕園（2）江東濱水休閑區(qū)（3）灣頭濱水休閑區(qū)（4）月湖天一閣文化休閑旅游區(qū)（4）寧波市城市規(guī)劃管理條例(資料來源：寧波市城市規(guī)劃管理條例)第三章 城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建第十六條城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)按照城市綜合功能的要求，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，集中成片進(jìn)行，著重改造危房、低洼地區(qū)及交通不暢、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、環(huán)境污染嚴(yán)重的地區(qū)，改善城市環(huán)境，提高城市綜合功能。第十七條城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)文物古跡、城市傳統(tǒng)風(fēng)貌和地方特色。對城市規(guī)劃確定的重點保護(hù)區(qū)域和地段，必須嚴(yán)格管理。鎮(zhèn)海海防遺跡、東錢湖風(fēng)景名勝區(qū)、月湖風(fēng)景區(qū)、中山路、解放路、人民路、公園路、藥行街等區(qū)域和地段，其重要建設(shè)項目的安排應(yīng)組織專家論證。第十八條城市新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建，應(yīng)遵循社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮用地的位置、環(huán)境、使用性質(zhì)、交通狀況、城市景觀等因素，科學(xué)地制定建筑密度、容積率、建筑間距、沿街建筑后退道路紅線、綠地率和停車場（庫）以及道路、管線和其他工程設(shè)施等城市規(guī)劃管理的技術(shù)規(guī)定，作為制定詳細(xì)規(guī)劃和實施規(guī)劃管理的依據(jù)。1.2改造的動力和原因三江口地區(qū)歷來就是城市交通、貿(mào)易、商業(yè)、文化和行政中心，也是寧波城市文化風(fēng)貌的發(fā)祥地 。由于城市化進(jìn)程加快，城市經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，目前三江口的交通、居住、基礎(chǔ)設(shè)施等功能已經(jīng)無法滿足城市中心商務(wù)的需求，同時城市的歷史風(fēng)貌也受到侵蝕。結(jié)合寧波市相關(guān)規(guī)劃將三江口地區(qū)定位為城市商業(yè)中心。集都市觀光、購物、娛樂、餐飲、休閑等功能于一體的中央商務(wù)游憩區(qū)、旅游咨詢及集散服務(wù)中心、寧波都市旅游的核心引挈。2地塊自身特征2.1歷史風(fēng)貌(資料來源：楊立鋒 寧波老外灘歷史風(fēng)貌及其發(fā)展寧波廣播電視大學(xué)學(xué)報 2005.3)天一廣場寧波明朝筑城，三江口開始興盛。清初，天一廣場所在地區(qū)便已商賈云集，逐漸成為寧波老城的商業(yè)中心，俗稱東門口。外灘實質(zhì)是對外文化交流的碼頭區(qū)塊?？诎段幕炀土送鉃┆毺氐慕ㄖL(fēng)格，各種歌特式、巴洛克式建筑與中國傳統(tǒng)里弄、民居和諧共處，極具觀賞價值。老外灘寧波外灘不算大，但它卻是目前國內(nèi)僅存的具有百年歷史的外灘之一烙印著濃厚港口歷史文化內(nèi)涵的外灘，對寧波城市風(fēng)貌的影明是極其深遠(yuǎn)的。1、充滿歐陸風(fēng)情的建筑民廊半個多世紀(jì)作為洋人外商的聚居地，江北外灘一帶怒但出現(xiàn)具有鮮明特色的近代城市建筑類型，而目受兩方影明的建筑風(fēng)格更是豐富多彩，一些建筑有明顯的兩方古典主義、折中主義、哥特式、巴洛克、藝術(shù)裝飾風(fēng)格等風(fēng)格特征，也有將兩方建筑風(fēng)格與中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格融為一體的建筑，成為展現(xiàn)寧波城市近代歷史的重要佐證，也是體現(xiàn)寧波城市人文歷史特征的重要標(biāo)志。如：英國領(lǐng)事館，天主教堂，寧波郵政局，水安貴重物品保管公司。除此之外，外灘還保留著德坊、朱氏洋宅和王宅等20多幢頗具特色的老房子，包括“宏呂源號”南貨店、上海大亨朱旭呂的朱宅、首任上海餞業(yè)同會會民嚴(yán)信厚的嚴(yán)氏山莊等多處文物保護(hù)建筑，這些建筑均具有中兩合璧的風(fēng)格，與街區(qū)周圍的中國傳統(tǒng)民居形成鮮明對比，極具觀賞價值2、寧波近代商幫的起航地老外灘代表了寧波不可割裂的一段歷史，它曾經(jīng)是寧波興盛繁榮的見證。遺留下來的浮碼頭盡管已經(jīng)破敗，但依稀能找到其曾經(jīng)創(chuàng)造水運文明的印記，日一人遙想當(dāng)年“市舶云集.商船眾多”的繁榮景象。3、近代商業(yè)文化的展示區(qū)港口、碼頭的繁榮，使得外灘成為了寧波當(dāng)年的商業(yè)中心。2.2功能使用從功能上看，目前的三江口還僅僅是商業(yè)零售業(yè)中心?，F(xiàn)三江口地區(qū)辦公面積占13.7%，商業(yè)普業(yè)面積占43.6%，住宅及其它面積占22.7%。2000年中心區(qū)人口比1999年減少近6萬人。結(jié)合寧波市相關(guān)規(guī)劃將三江口地區(qū)定位為城市商業(yè)中心。集都市觀光、購物、娛樂、餐飲、休閑等功能于一體的中央商務(wù)游憩區(qū)、旅游咨詢及集散服務(wù)中心、寧波都市旅游的核心引挈。2.3社會結(jié)構(gòu)原居民戶數(shù)：天一廣場3780 老外灘 1350原住戶大多屬于社會的低收入階層2.4區(qū)位三江口地區(qū)范圍東至曙光路，南至大沙泥街，西至開明街，北至驚駕路.總用地2.64平方公里。其中水域面積0.48k平方公里。2.5其他三江口地區(qū)發(fā)展演變寧波市是從三江口地區(qū)開始建設(shè)起來的.先民們在奉化江、余姚江、雨江三江交匯處途城筑港，逐步發(fā)展成為一座厲史悠久、聞名中外的港口城市。由于優(yōu)越的地理位，三江口地區(qū)歷來就是城市交遙、貿(mào)易、商業(yè)、文化和行政中心，橫貫三江口的東西向道路中山路即為城市最擠華的裔業(yè)街。城市經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致寧波城市中心商務(wù)空間的需求與開發(fā)同步增長、寧波城市中心以東門口為樞組、中山路為軸線，并在中山路軸錢方向上進(jìn)一步向東西延伸，同時亦向兩側(cè)縱深區(qū)域擴(kuò)展。城市中心的發(fā)展不僅表現(xiàn)在規(guī)模方面、其構(gòu)成內(nèi)容，集聚程度都有了質(zhì)的變化。歷史上三江口地區(qū)主要是住宅、商業(yè)和錢莊，今天，住宅大大減少。商業(yè)、辦公等比例相應(yīng)上升。現(xiàn)三江口地區(qū)辦公面積占13.7%，商業(yè)普業(yè)面積占43.6%，住宅及其它面積占22.7%。2000年中心區(qū)人口比1999年減少近6萬人。從功能上看，目前的三江口還僅僅是商業(yè)零售業(yè)中心。城市中心演變發(fā)展的結(jié)果是空問聚集度進(jìn)一步提高、東門口一帶離層建筑取代了原來二、三層的木構(gòu)途筑和磚砼建筑，中山路幾經(jīng)拓寬，從明朝時7m寬不斷拓寬至今天的42m。由于在市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目的選擇住往由開發(fā)商做出，其中利潤目標(biāo)往往被作為項目運作的首要因素，這就難免出現(xiàn)失調(diào)和無序現(xiàn)象。城市公共利益受損的情況普遍，出現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)下降、公共空間缺乏、交通擁塞、城市特色消退等現(xiàn)象。二規(guī)劃設(shè)計分析1.改造目標(biāo)原則和創(chuàng)意老外灘改造工程的原則(資料來源：楊立鋒 寧波老外灘歷史風(fēng)貌及其發(fā)展寧波廣播電視大學(xué)學(xué)報 2005.3) (1)漸進(jìn)主義原則一般來說，城市的舊區(qū)除了有歷史價值的文物外，還存在著大暈歷史信息，即每個城市的人文歷史資源，隨著時問推移，舊區(qū)的建筑、街道、基礎(chǔ)設(shè)施等不同程度受到破壞，不能不進(jìn)行必要的改建、更新，以至擴(kuò)建或重建兩方城市在這方面的重要經(jīng)驗，就是“漸進(jìn)主義”的原則。主張詳慎細(xì)致地分期分批漸進(jìn)改造即改善環(huán)境質(zhì)量，又保護(hù)歷史文脈，把盡可能多的，有價值的，載有歷史信息的歷史空問環(huán)境保存下來，留給今世和后代 。 外灘改造也遵循了這一原則，整個工程分兩期進(jìn)行，光期啟動的行業(yè)會館、生活天地、世界美食和城市公寓，已于2003年3月份完工。城建展館、酒店式公寓為一期建設(shè)項目，其中城建展館也已完井向?qū)幉ㄊ忻耖_放酒店式公寓也正在緊鑼密鼓的建設(shè)中。 (2)新舊建筑合理性結(jié)合的原則城市的建設(shè)是一個漫長的過程，其中不同形式和不同風(fēng)格的建筑形式并存是正常的現(xiàn)象。在歐洲的一些古城中，越是古跡林立的地段，新建筑的設(shè)計反倒越追求前衛(wèi).這不僅沒有產(chǎn)生不和諧的問題，反而為城市帶來新的生命力前人的作品激發(fā)了后人的創(chuàng)造力，這是一種絕妙的不互相尊重。改造過程可以對不良的建筑進(jìn)行適度的清理，但沒有必要將它們一律改頭換面，失去其原有的歷史風(fēng)貌。囚此，可以用一種新的獨立的類型以及統(tǒng)一和諧的整體類刑附加在城市中，同樣可以起到協(xié)調(diào)和裝飾中寧波老外灘的改造同樣運用了這一原則，在保護(hù)和修復(fù)原有石庫門建筑的元素和中兩合生的建筑風(fēng)格的草礎(chǔ)上，新建一批能和外灘整個風(fēng)貌和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代風(fēng)格建筑.延續(xù)和發(fā)展寧波外灘的城市風(fēng)貌。2.改造方式 改造模式（資料來源陳蓉，張凌 寧波舊城中心區(qū)改造模式探討 規(guī)劃師2004.1） 寧波舊城中心區(qū)改造模式如表1所示。政府為啟動地塊開發(fā)，保障開發(fā)商和公眾利益，給予了零地價批租等優(yōu)惠政策。在具體資金運作方式上，兩處用地開發(fā)均不需政府投資。天一廣場是以土地作抵押，向農(nóng)行貸款6.8 億進(jìn)行拆遷安置和開發(fā)建設(shè)，建成后商鋪全部用作租貸經(jīng)營，租金用于利息與日常開支。老外灘的開發(fā)由于具備了天一廣場的基礎(chǔ)，在融資上也較為順利，并且其建成后，商鋪可用于租賃或出售。表1 改造模式比較原建筑容量(m2)：天一廣場 22 萬 老外灘 7 萬規(guī)劃建筑容量(m2)：天一廣場 23 萬 老外灘 7.5 萬原居民戶數(shù)：天一廣場3780 老外灘 1350設(shè)計理念：天一廣場：打造都市商業(yè)中心 老外灘：發(fā)掘舊城文化特色，塑造完全與生活融為一體的寧波新外灘資金投入：（拆遷、建設(shè)）天一廣場：6.5億 8億 老外灘：3億 4億原建筑的改造方式：天一廣場：除保留藥王殿與天主教堂外，其余均予以拆除。老外灘：通過對建筑風(fēng)貌的評價；分別采用保留、保護(hù)、維修、改造、更新、整飭等方式重新激發(fā)舊城街區(qū)的社會活力。經(jīng)營方式：天一廣場：商鋪出租 老外灘：商鋪出售與出租相結(jié)合經(jīng)營效果：天一廣場：成為寧波新的旅游點，人氣較旺，形成與商業(yè)部門的共贏局面。老外灘：未投入運營，目前招租情況火爆。管理與維護(hù)：天一廣場：城市管理與物業(yè)管理相結(jié)合，以“企業(yè)管理為主體，政府執(zhí)法為保障”的管理模式。老外灘：城市管理與物業(yè)管理相結(jié)合，以“企業(yè)管理為主體，政府執(zhí)法為保障”的管理模式。舊城改造不應(yīng)停留于表面形式的改建，僅進(jìn)行舊建筑的拆建更新，而應(yīng)著眼于歷史與未來，服從城市整體組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，根據(jù)不同的地段特征，采用相應(yīng)的改造方式。天一廣場基本采用了推倒重建的改造方式，將原居住用地改造為商業(yè)用地，使中山路、藥行街、城隍廟等購物區(qū)真正連為一體，形成老城區(qū)的商業(yè)中心。廣場良好的空間組織與低密度、低容積率的建設(shè)方式不僅大受市民歡迎，而且留住了黃金地段的土地資源，帶動了周邊地塊的升值，贏得了良好的綜合效益。老外灘作為歷史街區(qū)必然要延續(xù)和發(fā)展，在保持歷史城市固有形態(tài)特色的前提下進(jìn)行有機(jī)的更新，使之適應(yīng)城市功能和人們生活變化的需要。因此，改造工程中把保護(hù)與開發(fā)相結(jié)合。建筑保護(hù)方式古建筑。原汁原味地保持占典風(fēng)范.內(nèi)部結(jié)構(gòu)按照現(xiàn)代用途重新分割.其功能主要是個性精品店、品牌展示店、綜合性商業(yè)和歷史文物展示。 保留改造建筑。完全按照原有建筑的外形進(jìn)行修整.在內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固和調(diào)整.J I在原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上加裝現(xiàn)代化設(shè)備。其主要功能是商業(yè)會館和展示精品商店。 仿古復(fù)原建筑。在保持占建筑風(fēng)格的前提卜采用現(xiàn)代理念進(jìn)行設(shè)計.內(nèi)部設(shè)備也按現(xiàn)代的需求進(jìn)行配備。其主要功能是個性商店、特色餐飲和酒吧。 新建筑。采用后現(xiàn)代主義的設(shè)計風(fēng)格.與整個小區(qū)的建筑占風(fēng)相吻合.完全按照使用功能要求進(jìn)行內(nèi)部分割.按照現(xiàn)代化建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)備配置?；鶎訉闲^(qū)整治的幾點建議（資料來源：寧波市建設(shè)委員會 中國寧波網(wǎng)）一是要結(jié)合小區(qū)實際情況，充分聽取小區(qū)居民的合理意見，特別是外墻立面，休閑場所的安排，設(shè)施設(shè)備的布置，更要征求居民的意見和看法，要充分調(diào)動當(dāng)?shù)亟值溃鐓^(qū)居委會的積極性，精心制定整治實施方案。二是要加強(qiáng)施工管理，堅持文明施工、安全施工，要及時做好告知工作，盡量避免干擾居民的正常生活，確保施工人員和小區(qū)居民的生產(chǎn)、生活安全。在違章建筑的拆除工作中，既要耐心做好居民的思想工作，得到他們的諒解，又要注意同規(guī)劃、街道、居委會的配合和協(xié)調(diào)。通過各方努力共同提高老小區(qū)整治質(zhì)量。三是要通過不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步提高整治檔次。在確保整治內(nèi)容的前提下，結(jié)合實際，運用新材料、新技術(shù)、新方法，例如海曙首創(chuàng)的彩色屋面，江東統(tǒng)一圍墻門窗等。四是要結(jié)合實際，在征得居民同意的前提下，采取市場化運作方式，實施屋頂“平改坡”。從去年政府實事工程征求市民意見的來信來訪中，許多居民對實施“平改坡”呼聲強(qiáng)烈。五是要結(jié)合實際采取多種形式，確保整治效果。對整治后的老小區(qū)既可實施物業(yè)管理，也可采取社區(qū)自治管理等多種方式，保證整治的效果，提高整治的社會效益。3.規(guī)劃的編制流程和特色3.1規(guī)劃的編制流程天一廣場2000年，寧波市規(guī)劃局先后邀請了上海市城市規(guī)劃設(shè)計院、蘇州城建環(huán)保學(xué)院城市規(guī)劃設(shè)計院、法國DA設(shè)計咨詢公司、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院、寧波市建筑設(shè)計研究院5家國內(nèi)外知名設(shè)計單位參與該項目的總體規(guī)劃方案征集。專家經(jīng)過多方比較和論證后，評選出蘇州城建環(huán)保學(xué)院城市規(guī)劃設(shè)計院和上海市城市規(guī)劃設(shè)計院的方案為優(yōu)選方案。由于上述兩個方案均不能做為直接實施方案，故寧波市委、市政府決定成立由寧波市規(guī)劃局、寧波市建筑設(shè)計院組成的綜合班子，之后又邀請了馬達(dá)思班(MADASP8m)設(shè)計事務(wù)所一起進(jìn)行方案綜合。2001年4月，“老外灘”工程就立項。寧波“老外灘”全程策劃、北京利鴻天公司。三規(guī)劃運作分析1.1資金籌措方式（資料來源陳蓉，張凌 寧波舊城中心區(qū)改造模式探討 規(guī)劃師2004.1） 利用中心地塊土地價值的優(yōu)勢，實行政府引導(dǎo)、企業(yè)運作的方式，以探索寧波城市建設(shè)市場化的新路子。具體做法如下：政府授權(quán)給寧波城建投資控股有限公司承擔(dān)城市經(jīng)理人的角色，公司可運用市場手段，以土地作抵押，向銀行貸款進(jìn)行拆遷安置和開發(fā)建設(shè)；建成后的商鋪全部用作租貸經(jīng)營，租金用以支付還貸利息及日常管理開支。該項目近期考慮作為舊城改造五年過渡項目，建成后如市民認(rèn)可且社會效益、經(jīng)濟(jì)效益良好，則考慮長期保留，否則將通過出讓土地完成對該地塊更高層次的永久性改造，同時保證資金回籠。政府為啟動地塊開發(fā)，保障開發(fā)商和公眾利益，給予了零地價批租等優(yōu)惠政策。在具體資金運作方式上，兩處用地（天一廣場，老外灘）開發(fā)均不需政府投資。天一廣場是以土地作抵押，向農(nóng)行貸款6.8 億進(jìn)行拆遷安置和開發(fā)建設(shè)，建成后商鋪全部用作租貸經(jīng)營，租金用于利息與日常開支。老外灘的開發(fā)由于具備了天一廣場的基礎(chǔ)，在融資上也較為順利，并且其建成后，商鋪可用于租賃或出售。城市經(jīng)營是城市開發(fā)和舊城改造的良好模式之一。天一廣場是利用城市經(jīng)營的方式進(jìn)行日城改造的成功典范。在這個過程中，政府不出一分錢，利用市場規(guī)律進(jìn)行市場運作，盤活了13城區(qū)的土地、區(qū)位、文化等資源 而規(guī)劃則通過政府主導(dǎo)、企業(yè)配合，不僅改變了13城原有的臟、亂、差的城市面貌，改善了居民的生活條件，還完善了城市功能，提高了城市品位，優(yōu)化了城市環(huán)境，為廣大市民提供了豐富的城市生活空間，使之成為城市的新亮點。關(guān)鍵項目運作過程1.1.1天一廣場（資料來源：城市經(jīng)營理念指導(dǎo)下的城市設(shè)計實踐寧波天一廣場規(guī)劃建設(shè)左衛(wèi)敏，唐云，楊斌，王幸麗 規(guī)劃師2004.11）天一廣場與老外灘位于三江口濱水核心區(qū)內(nèi)。天一廣場占地19.6hm2，是寧波市中心集購物、休閑、娛樂、旅游和文化于一體的“一站式”商業(yè)廣場。老外灘緊臨甬江，占地約7hm2，規(guī)劃建設(shè)成為三江口核心區(qū)藝術(shù)文化中心。2002年10月1日，天廣場正式對外開放。經(jīng)過一年多的使用、檢驗證明，這一集購物、休閑娛樂、文化于體的商業(yè)中心從項目策劃、規(guī)劃設(shè)計到施工建造是成功的，得到了市民的認(rèn)同和國內(nèi)外同行的認(rèn)可。1.1.2.老外灘（資料來源：寧波市建設(shè)委員會 中國寧波網(wǎng)）比上海外灘的歷史還要久遠(yuǎn)的老外灘，是三江口冒出的又一個時尚坐標(biāo)。這個曾經(jīng)是低洼積水地段的歷史文化街區(qū)一度幾乎成了被遺忘的角落。但是通過保護(hù)性的開發(fā)，積淀在這里的文化被重新點燃，不同時代的建筑在搖曳的火光中談?wù)撝鴷r代的變遷。招商完成后，街區(qū)豐富的業(yè)態(tài)和文化元素將讓人在現(xiàn)實中體味時空交錯的魔幻。1.1.3.江東核心濱水區(qū)工程（資料來源：寧波市建設(shè)委員會 中國寧波網(wǎng)）江東核心濱水區(qū)北臨中山路，南臨百丈路，西靠奉化江，東以已建成住宅和十九中學(xué)為界，總用地約22公頃，包括中信國際大酒店和香格里拉酒店用地。這個區(qū)域的公共空間開放體系主要包括跨奉化江連接片區(qū)和天一廣場的步行橋、占地3.4公頃的中央公園和連接中央公園與七塔寺的林陰步道。規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)部有兩條南北走向主街、東西走向林陰步道和為建筑物提供交通和停車出入的服務(wù)型道路，區(qū)域外圍交通仍將依靠中山路、百丈路和江東北路。區(qū)域的基本功能定位為商務(wù)辦公。其中，西北角江廈橋與江東北路交叉處擬建多層地標(biāo)性市民建筑，提供24小時零售、娛樂服務(wù)；沿中山路地塊為混合商業(yè)與商務(wù)辦公區(qū)，并計劃建造一座約175米高的辦公塔樓和一個結(jié)合地鐵站的零售中心；緊鄰中央公園東側(cè)是連接中山路與百丈路的娛樂商業(yè)街，與擬建地鐵站和零售中心相連；中央公園南側(cè)規(guī)劃為酒店式或服務(wù)式公寓；沿百丈路地塊同樣為商業(yè)、商務(wù)混合地塊，但零售業(yè)比重相對較低。改造時序和改造強(qiáng)度2000年，寧波市政府、規(guī)劃局等相關(guān)部門組織改造工作2002年10月1日，天廣場正式對外開放。2001年4月，“老外灘”工程立項。2005年6月江東核心濱水區(qū)工程立項。拆遷補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)；拆遷運作方式每戶20萬（資料來源：借鑒上?！靶麓蟮亍薄袄贤鉃睆?fù)興寧波文化中國建設(shè)報/2002年/12月/04日/）運作方法 由市政府、規(guī)劃局等相關(guān)部門組織項目立項，經(jīng)過方案征集和方案綜合。通過“城市經(jīng)營”這一城市開發(fā)和舊城改造的良好模式。有政府引導(dǎo)開發(fā)商、銀行投資，通過商鋪出售與出租相結(jié)合來完成城市更新。四改造效果分析1.歷史風(fēng)貌方面 天一廣場的規(guī)劃建設(shè)延續(xù)了歷史內(nèi)涵，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境。始建于康熙年間的藥王殿位于中心廣場西側(cè)，建筑面積為1 600 平方米，在寧波醫(yī)藥史上具有舉足輕重的地位。規(guī)劃對其實行了原地保護(hù)和更新，保留并修繕了原有建筑的結(jié)構(gòu)和風(fēng)貌，延續(xù)了原有的藥店功能，使其能較好地融于周邊的商業(yè)建筑環(huán)境之中。廣場中軸線南端的哥特式天主教堂是根據(jù)17 02年寧波最早的教堂擴(kuò)建的。此外，規(guī)劃對地塊內(nèi)的古樹予以保護(hù)，并在平面布局上予以重視，做到寧可少建房，也不破壞綠化，力求為城市的變遷留下歷史的見證，也讓過去生活在此地的人們能夠回味曾經(jīng)擁有的時光。新外灘在保護(hù)原有歷史風(fēng)貌和街區(qū)格局的前提下，原狀保留和復(fù)建了巡捕房、老商鋪“宏呂源號”、民國商人私宅“嚴(yán)氏山莊”、朱宅等市、區(qū)級文保建筑，完好保存其內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)，但在功能上按照現(xiàn)代用途的需求進(jìn)行了重新分割，組織朱氏洋房、王宅、太古洋行等一些歷經(jīng)滄桑而顯破敗的老房子也得到了保留，完全按照其原有建筑外形進(jìn)行修整，同時