高鐵新城開發(fā)建設(shè)研究.doc

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高鐵新城開發(fā)建設(shè)研究一、國(guó)內(nèi)部分新城開發(fā)建設(shè)案例1濟(jì)南西區(qū)采用市領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下的“指揮部+項(xiàng)目法人”的組織實(shí)施模式，即“市長(zhǎng)市場(chǎng)”的模式，成立西客站片區(qū)建設(shè)指揮部，由濟(jì)南市市長(zhǎng)掛帥，整合市區(qū)兩級(jí)政府的土地、規(guī)劃、市政、財(cái)政等相關(guān)部門的行政資源，對(duì)西客站片區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)進(jìn)行決策，按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與、滾動(dòng)發(fā)展、自求平衡的原則開展新城建設(shè)。選擇有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的開發(fā)策劃咨詢機(jī)構(gòu)做為指揮部的“參謀”，參與新城區(qū)建設(shè)的全過(guò)程咨詢管理。以山東省高校基建咨詢服務(wù)中心為咨詢服務(wù)總平臺(tái)，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)籌謀劃各規(guī)劃項(xiàng)目的提報(bào)、工作計(jì)劃及進(jìn)度，督促管理各項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程，組織各類技術(shù)審查及技術(shù)協(xié)調(diào)會(huì)議，形成最終成果。并在此基礎(chǔ)上，委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)搭建專業(yè)分平臺(tái)，構(gòu)成了完善的服務(wù)平臺(tái)體系，為西客站片區(qū)建設(shè)提供了技術(shù)保障。采取政府與市場(chǎng)合作的運(yùn)營(yíng)模式，利用市場(chǎng)機(jī)制，調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，政府與市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。制定了一攬子優(yōu)惠、開發(fā)補(bǔ)償和公眾參與等政策，使區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目更加合理、透明和具有前瞻性，并吸引了開發(fā)商的投資熱情。2長(zhǎng)沙東部新區(qū)長(zhǎng)沙東部新區(qū)建設(shè)采用了市領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下的 “指揮部+項(xiàng)目法人”的組織實(shí)施模式，即“政府市場(chǎng)”的模式。成立了建委副主任為指揮長(zhǎng)的建設(shè)指揮部，作為該項(xiàng)目的存在主體，主要負(fù)責(zé)資金的籌措、道路的建設(shè)施工以及目前四個(gè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)等工作。長(zhǎng)沙新區(qū)開發(fā)建設(shè)融資形式采取市財(cái)政資金支持與銀行貸款相結(jié)合的模式。市政府撥付專門財(cái)政資金用于城東新區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)，同時(shí)，通過(guò)銀行獲取信貸資金。目前，新區(qū)建設(shè)資金主要以政府撥款為主，在此基礎(chǔ)上，靠市場(chǎng)運(yùn)作保證項(xiàng)目資金額度。開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的模式，先將項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)域周邊的土地利用控制起來(lái)，通過(guò)土地市場(chǎng)運(yùn)作來(lái)獲得后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)資金。3河南鄭州新區(qū)成立了省政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的鄭汴新區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的鄭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以及鄭州新區(qū)工委、管委會(huì)等機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)規(guī)劃實(shí)施中的重大問(wèn)題。始終按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自求平衡、良性循環(huán)、滾動(dòng)可持續(xù)發(fā)展”的思路，采取“特區(qū)+公司”開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。實(shí)行“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、環(huán)境引商、項(xiàng)目帶動(dòng)”的運(yùn)營(yíng)模式。堅(jiān)持“盤活資產(chǎn)、自我積累、自我開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的資金籌措路子，通過(guò)借貸融資，完善基礎(chǔ)設(shè)施，美化城區(qū)環(huán)境，增強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的吸引力，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。4深圳羅湖新城成立領(lǐng)導(dǎo)班子，協(xié)調(diào)不同的投資及實(shí)施實(shí)體單位。聘請(qǐng)知名咨詢公司對(duì)新城建設(shè)進(jìn)行國(guó)際咨詢，并制定相關(guān)研究機(jī)構(gòu)做咨詢的整合，形成系統(tǒng)的開發(fā)策略。融資模式上，一方面加大公共財(cái)政扶持力度，另一方面積極探索新型投融資模式，以優(yōu)惠政策吸引市場(chǎng)資金投入市政公用設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和經(jīng)營(yíng)。二、德州市高鐵新城開發(fā)建設(shè)的特點(diǎn)1兩區(qū)齊抓共管德州高鐵位于德州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與陵縣的交界地帶，承載著“德陵一體化”的重要任務(wù)，建設(shè)時(shí)要協(xié)調(diào)兩區(qū)利益，統(tǒng)籌兩區(qū)發(fā)展，兼顧兩區(qū)思路。2缺乏技術(shù)保障目前德州市缺乏能夠?yàn)楦哞F新城的開發(fā)建設(shè)提供土地開發(fā)、規(guī)劃策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、功能定位、策略制定等方面的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，高鐵新城的技術(shù)保障不力，嚴(yán)重制約高鐵新城的未來(lái)發(fā)展。3資金短缺德州近幾年用于城市開發(fā)建設(shè)的資金較多，且高鐵新城的開發(fā)建設(shè)所需資金數(shù)目巨大，因此，資金不足的情況不可避免。4遠(yuǎn)離中心城區(qū)高鐵新城距德州行政中心約10km，距老城區(qū)約15km，且聯(lián)系中心城區(qū)的道路交通設(shè)施較少，影響與中心城區(qū)的互動(dòng)聯(lián)系。5產(chǎn)業(yè)功能缺失目前德州市的商務(wù)、金融、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為落后，與高鐵相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)缺失，影響高鐵新城的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力。三、 主要工作思路及策略1搭建組織指揮體系針對(duì)德州高鐵新城需要統(tǒng)籌兼顧兩區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)，借鑒濟(jì)南西區(qū)“指揮部+項(xiàng)目法人”的組織實(shí)施模式，即“市長(zhǎng)市場(chǎng)”的模式，市領(lǐng)導(dǎo)掛帥，兩區(qū)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組建領(lǐng)導(dǎo)小組，作為重大決策機(jī)構(gòu)；成立德州高鐵新區(qū)工程建設(shè)指揮部，統(tǒng)籌新區(qū)的組織建設(shè)，分別下設(shè)土地、工程、金融、綜合、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督各方那個(gè)面工作的實(shí)施情況；并成立公司，明確法人主體，搭建運(yùn)行平臺(tái)，主要負(fù)責(zé)資金運(yùn)作、土地經(jīng)營(yíng)、開發(fā)建設(shè)等工作（完善指揮體系、搭建運(yùn)行平臺(tái)）。2整合技術(shù)服務(wù)資源針對(duì)德州高鐵新城的開發(fā)建設(shè)中缺少技術(shù)保障的現(xiàn)狀，通過(guò)邀請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍，搭建技術(shù)平臺(tái)，為高鐵新區(qū)指揮部提供技術(shù)服務(wù)保障。邀請(qǐng)實(shí)力雄厚、咨詢服務(wù)水平優(yōu)質(zhì)的專業(yè)咨詢隊(duì)伍作為高鐵新區(qū)開發(fā)建設(shè)咨詢管理的服務(wù)總平臺(tái)，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)籌謀劃各建設(shè)項(xiàng)目的提報(bào)、工作計(jì)劃及進(jìn)度，督促管理各項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程，組織各類技術(shù)審查及技術(shù)協(xié)調(diào)會(huì)議，形成最終成果。此外，以總平臺(tái)為中心，搭建基礎(chǔ)設(shè)施咨詢平臺(tái)、建設(shè)管理平臺(tái)、水利技術(shù)平臺(tái)、土地開發(fā)咨詢平臺(tái)、規(guī)劃管理平臺(tái)等分平臺(tái)。吸納城市經(jīng)營(yíng)新思維，推行“三規(guī)合一”的城市建設(shè)理念，注重動(dòng)態(tài)的規(guī)劃過(guò)程，全面開放設(shè)計(jì)市場(chǎng)，在尊重原有規(guī)劃的同時(shí)，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入的策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)時(shí)地對(duì)原規(guī)劃予以調(diào)整、完善。（搭建技術(shù)平臺(tái)、提供決策依據(jù)、做好運(yùn)行參謀）put forward 提出3探索投資融資模式德州市近年來(lái)開展了大規(guī)模的城市建設(shè)活動(dòng)，市財(cái)政資金匱乏。針對(duì)此種情況，在政府保證一定投資力度的同時(shí)，發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)，積極探索先進(jìn)的融資手段。采取BT、PPP等公私合作的融資模式，吸引社會(huì)資本投入到營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當(dāng)中，緩解政府的投資壓力，使政府的有限資金投入到非營(yíng)利性項(xiàng)目建設(shè)中。這樣既充分發(fā)揮市場(chǎng)力量，又能合理協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的關(guān)系，可為高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供足夠的資金保障。（探索投資模式、完善開發(fā)機(jī)制）4完善開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式政企合作模式能夠解決政府土地開發(fā)資金不足的問(wèn)題、提高土地開發(fā)效率、有利于提升土地價(jià)值，并且能夠?qū)⒗瞄_發(fā)企業(yè)來(lái)分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，采用政企合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)的模式進(jìn)行高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。在保證企業(yè)獲得一定的利潤(rùn)率前提下展開與之合作，也保證政府的收益，達(dá)到雙贏（政企合作、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、以地生財(cái)、實(shí)現(xiàn)雙贏）。針對(duì)德州市高鐵產(chǎn)業(yè)功能方面的不足，高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)宜采取“高鐵驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)”的開發(fā)模式，即先通過(guò)政府對(duì)高鐵站點(diǎn)周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的前期投資，筑巢引鳳，吸引高鐵相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，待到周邊產(chǎn)業(yè)較為成熟時(shí)，與高鐵產(chǎn)業(yè)相配套的其他產(chǎn)業(yè)也得以帶動(dòng)，從而推動(dòng)整個(gè)新城的發(fā)展（跨入高鐵時(shí)代、唱響高鐵經(jīng)濟(jì)、借助高鐵帶動(dòng)、實(shí)現(xiàn)城市繁榮）。5制定相關(guān)優(yōu)惠政策由于高鐵新城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，且存在資金缺乏、產(chǎn)業(yè)缺失等不足，可通過(guò)制定相關(guān)優(yōu)惠政策使區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目更加合理、透明和前瞻性，并激發(fā)開發(fā)商的投資熱情?？梢罁?jù)時(shí)期、項(xiàng)目的不同機(jī)動(dòng)靈活的制定具體優(yōu)惠政策，如津貼、減免稅、其他權(quán)利、政府撥款等建設(shè)期補(bǔ)償政策；減免稅、長(zhǎng)期租賃權(quán)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)等運(yùn)營(yíng)期補(bǔ)償模式；市民規(guī)劃聽證會(huì)、專家咨詢會(huì)、企業(yè)合作會(huì)等公眾參與政策。四、預(yù)期發(fā)展目標(biāo)